Оценка дома затратным подходом

Оценка дома затратным подходом[]
Определение стоимости дома затратным подходом[]
Определение полной стоимости дома затратным подходом, определение износа объекта оценки, определение физического износа дома, затратный подход определения стоимости дома[]

Затратный подход состоит из следующих этапов:

1. Определение полной стоимости замещения здания (помещения);
2. Определение величины общего накопленного износа (физического, функционального, экономического) здания (помещения);
3. Определение стоимости замещения здания (помещения) путем вычета общего накопленного износа из полной стоимости замещения здания (помещения);
4. Определение рыночной стоимости земельного участка (в данном случае не оценивался);
5. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сложения рыночной стоимости земельного участка и стоимости замещения здания (помещения).

Определение полной стоимости замещения дома, надворных построек и сооружений

В соответствии с Федеральными стандартами оценки, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Существуют четыре основных метода определения стоимости строительства и ремонтных работ:

• метод сравнительной единицы;
• поэлементный метод;
• сметный метод;
• индексный метод.

Метод сравнительной единицы — текущая стоимость выбранной в качестве базы сравнения единицы измерения умножается на количество единиц в оцениваемом объекте. Единицами измерения могут быть 1 куб. м объема, 1 кв. м площади, 1 м протяженности и т.д.

Поэлементный метод заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат на материалы, рабочую силу, на производство монтажных, отделочных работ и т.д.

Сметный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим или иным, в соответствии с заданием об оценке, ценам.

Индексный метод состоит в расчете стоимости на основании Положений о переоценке основных фондов путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс.

В данном случае, взвесив плюсы и минусы методов затратного подхода оценщиком для определения стоимости строительства, учитывая наличие укрупненных данных о аналогичных объектах, был использован метод сравнительной единицы. Под полной стоимостью замещения в настоящем отчете понимается стоимость замещения без учета износа объекта оценки. Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определялась по следующей методике: Определение полной стоимости замещения объекта в ценах базисного года Определение полной стоимости замещения объекта на дату проведения оценки при помощи коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства. Определение полной стоимости замещения объекта с учетом действующих налогов и сборов, а также прибыли застройщика.

Методика определения данных показателей приведена ниже:

Восстановительная стоимость жилого дома в ценах 2003-го года определяется на основе сборников Укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС) «ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ» как произведение площади оцениваемого объекта на стоимость 1 единицы площади аналогичного объекта недвижимости, приведенного в сборнике УПСС разработанного Ко-Инвест г. Москва. Для полного приведения объекта аналога к оцениваемому необходимо произвести корректировку на отличие конструктивных элементов стен и кровли. Индекс перехода от цен 2003 г. к ценам на дату проведения оценки рассчитывается на основе расчетных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ, приведенных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» № 77 от 2011 года. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) — это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль застройщика отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок. Минимальный уровень дохода для строительных фирм для строительства жилых коттеджей на расстоянии в 35 километрах от МКАД составляет около 40 % от затрат на строительство. Аналитики по-разному оценивают предпринимательскую прибыль при строительстве.

Определение стоимости дополнительных улучшений

В ходе обследования в помещениях жилого дома зафиксировано устройство дизайнерских отделочных работ из дорогостоящих материалов, таких как керамогранит, дерево и т.п. Стоимость замещения (replacement value) — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Затраты замещения предусматривают использование современных материалов, техники и конструкций. Существуют четыре основных метода определения стоимости строительства и ремонтных работ: — метод сравнительной единицы; — поэлементный метод; — сметный метод; — индексный метод. Метод сравнительной единицы — текущая стоимость выбранной в качестве базы сравнения единицы измерения умножается на количество единиц в оцениваемом объекте. Единицами измерения могут быть 1 куб. м объема, 1 кв. м площади, 1 м протяженности и т.д. Поэлементный метод заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат на материалы, рабочую силу, на производство монтажных, отделочных работ и т.д. Сметный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим или иным, в соответствии с заданием об оценке, ценам. Индексный метод состоит в расчете стоимости на основании Положений о переоценке основных фондов путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Взвесив плюсы и минусы методов затратного подхода оценщиком для определения стоимости дополнительных улучшений — внутренней отделки и заведения коммуникаций в здание был использован метод сравнительной единицы При оценке стоимости принимались фактические объемы на основании осмотра и обмеров, фактического использованного материала и фактических цен, сложившихся на рынке услуг по строительству.

В настоящей работе подсчет рыночной стоимости дополнительных улучшений не учтенных в основной расчет выполнен по отдельным конструктивным элементам на основании информации, полученной в ремонтно-строительных организациях Московского региона.

Определение величины общего накопленного износа объекта недвижимости

Общая величина накопленного износа здания складывается из физического, функционального и внешнего износа. Следующий этап затратного метода — определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:

• физический износ;
• функциональный износ;
• износ внешнего воздействия.

Расчет физического износа

Физический износ является результатом возникновения в процессе эксплуатации ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации. Расчет величины физического износа производится с учетом возраста и данных визуального осмотра. В ходе экспертного обследования признаков физического износа жилого дома не зафиксировано. Согласно анализа представленного кадастрового паспорта на 16.11.11 года физический износ равен 0%.

Расчет функционального износа

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Строение на момент оценки соответствует объемно планировочным решениям, относящимся к данному сегменту рынка. Функциональный износ равен 0.

Расчет внешнего износа

Экономический (внешний) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Существует два метода оценки экономического (внешнего) износа:

• сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
• определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

В рамках данного подхода при определении внешнего износа использовался метод определения потерь в доходе. Основным фактором экономического износа является глобальный экономический кризис. По оценке Всемирного банка, российский кризис 2008 года «начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями частного сектора в условиях глубокого тройного шока: со стороны условий внешней торговли, оттока капитала и ужесточения условий внешних заимствований, в то время как финансовое положение в государственном секторе было чрезвычайно устойчивым». Обозреватель журнала Research Алексей Байер в «Ведомостях» от 10 октября 2008 года писал, что удар глобального кризиса по России был сильнее, чем по экономикам иных стран вследствие 3-х причин: «американской финансовой катастрофы», негативно отразившейся на всех рынках и финансовых системах развивающихся стран; падения цен на нефть при значительной зависимости России от её экспорта; политических ошибок российского руководства. Автор высказал предположение, что если все три фактора сравнимы, то «с середины года рынок потерял около 600 пунктов только из-за ухудшения инвестиционного климата в России — из-за конфликта с Грузией и из-за ссоры акционеров ТНК-BP, атаки на Мечел». Экономист, бывший советник президента России (2000—2005) А. Н. Илларионов в октябре 2008 года полагал, что российский фондовый кризис следует отсчитывать от 19 мая 2008 года, когда российские биржевые индексы перестали расти, и началось падение. Начавшееся в конце мая 2008 года снижение котировок акций российских компаний стало перерастать в обвал в конце июля. По мнению ряда СМИ и финансовых аналитиков, первое резкое падение котировок произошло вследствие заявлений премьер-министра Владимира Путина в адрес руководства компании «Мечел» 24 июля. В качестве точки отсчета выбрано 24 июля 2008 г. когда произошло первое резкое падение котировок акций российских компаний. Для определения потерь в доходе от сдачи загородной недвижимости в аренду необходимо определить динамику средней стоимости найма коттеджей от временного периода. Компанией «МИЭЛЬ» проводится ежемесячный мониторинг рынка жилья, в том числе сегмента касающегося аренды загородной недвижимости. (http://miel.ru/analytics/Arenda/09_arenda_juli.rar). В связи с существенным ослаблением рубля по отношению к доллару США, динамика изменения средней стоимости найма коттеджей в рублевом и долларовом исчислении выглядит по разному. Например, если рассматривать юго -восточное направление, где расположен оцениваемый объект, прирост средней стоимости найма загородного жилья составил 10,51% (для устранения сезонного эффекта рассматривался годовой период). В тоже время в долларовом исчислении тот же показатель снизился практически на 2%. Исходя из вышеизложенного, возможные потери в доходах от сдачи объектов загородной недвижимости связанные с кризисом не выявлены. Внешний износ не установлен и равен нулю.

Расчет стоимости замещения

Стоимость замещения здания (помещения) определяется путем вычитания из полной стоимости замещения общего, накопленного износа.

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость улучшений земельного участка рассчитанная в рамках затратного подхода к оценке недвижимости составляет 39 943 028 рублей.