ООО "Стройэкспертиза" 12 лет на рынке строительной экспертизы!
info@89265277274.ru, +7(495)965-66-69, +7(926)527-72-74
Москва,ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206
Мы работаем с 9:30 до 18:30

Оценка рыночной стоимости строительных работ

Объект строительной оценки: нежилое помещение

Адрес проведения оценки: г. Москва

Целью оценки: определение рыночной стоимости фактически выполненных строительно-монтажных и отделочных работ в нежилом помещении общей площадью 199,4 м.кв.

Сертификат качества оценки

Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями, изложенными в следующих документах:

  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., с изменениями в ред. № 91-ФЗ от 07.05.2009;
  • «Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», ФСО № 1,2,3 утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, от 20.07.2007 N 255, от 20.07.2007 N 254.

Факты, изложенные в отчете, верны, и соответствуют действительности. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому эксперту-оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета. Вознаграждение оценщика не зависит, от результатов итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

Приведенные в отчете факты, на основе которых производился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний и умений Оценщика, и являются на его взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке настоящего отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными, тем не менее, там, где это, возможно, делаются ссылки на источники информации.

Ограничивающие условия и сделанные допущения

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями и допущениями:

  1. Настоящий отчет достоверен лишь в указанных в нем целях;
  2. Заказчик и Исполнитель не принимают на себя обязательств по конфиденциальности расчетов. Исполнитель не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки;
  3. Исполнитель полагался на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком;
  4. Оценка имущества проводилась на основании осмотра объекта и сведений предоставленных Заказчиком.
  5. В соответствии с заданием, поставленным Заказчиком, в обязанности Исполнителя не входит оценка имущественных прав Заказчика на недвижимое имущество.
  6. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта. На Исполнителе не лежит ответственность в случае обнаружения подобных факторов после проведения оценки.
  7. Ни Заказчик, ни Исполнитель, не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено текстом настоящего отчета;
  8. Мнение Исполнителя относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Он не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта;
  9. Исполнитель не обязан предоставлять дополнительные консультации по настоящему отчету в связи с последующим предоставлением информации, которая может каким-либо образом повлиять на сделанные в отчете выводы относительно стоимости объекта;
  10. От Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или объекта оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
  11. Оценщиком лично производился осмотр объекта. Определение рыночной стоимости фактически выполненных работ экспертом-оценщиком производилось по объемам зафиксированных в ходе обследования без вскрытия внешних отделочных покрытий.
  12. Актов на скрытые работы и проектной документации в распоряжении оценщика не представлено.

Описанные выше допущения и ограничения подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, подписавшими отчет. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, не имеют силы. Настоящие допущения и ограничения не могут быть изменены, кроме как за подписью обеих сторон.

Без письменного согласия Оценщика, настоящий отчет не должен распространяться или публиковаться, равно, как и использоваться, даже в сокращенной форме, для целей иных, чем указано выше. Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или другой стороны вследствие нарушения и/или игнорирования сформулированных ограничивающих условий.

Процесс оценки

Основные понятия и определения. Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки, за которые отвечает арендатор».

Цена (price) является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М., 1994).

Стоимость (value) является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М., 1994).

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения (replacement value) обычно используется для целей страхования как расчетная величина совокупных затрат на восстановление имущества. Процедуры оценки, использующие затраты замещения или строительства заново в качестве базы для расчета стоимости бизнеса для цели финансовой отчетности, признаются подходящими в ограниченных обстоятельствах, как об этом сказано в ЕСО 4, посвященном амортизированным затратам замещения (АЗЗ). Расчеты оценок для целей страхования иногда проводятся одновременно с оценками активов.

Восстановительная стоимость (reinstatement value) затраты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его). (МР 3, п. 3.5.5)

Оценка (appraisal) - акт или процесс определения стоимости. Синоним Valuation. (Стандарт по оценке бизнеса, BVS-I. Терминология). Дата оценки (appraisal date) – дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).

Имущество (property) - юридическое понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из частных прав собственности, которые дают собственнику право на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Собственность на интерес в объектах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации. (МСО. Понятия/принципы, п.п. 2.3, 2.4).

Имущественные права (proprietary rights) - права, связанные с собственностью (ownership) на недвижимость (real estate). Собственность включают право пользования имуществом (property), его продажи, сдачи в аренду, дарения; а также застройки, использования для сельскохозяйственных нужд, разработки месторождений полезных ископаемых, изменения его топографии, раздела, объединения или отказа от осуществления всех этих прав. Объединение имущественных прав иногда называют пучком прав. Имущественные права, как правило, подлежат публичным и частным ограничениям, таким, как сервитуты, права прохода, зонирование, установленная плотность застройки, и другие ограничения, которые могут обременять имущество. (МР 1, 3.0).

Типы имущества - международные стандарты оценки четко разграничивают понятия недвижимого имущества и недвижимости. Недвижимость представляет собой материальный объект (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. (МСО, Понятия/принципы, п. 2.0, 2.1)

Недвижимое имущество (real property) - юридическое понятие, касающееся всех прав, интересов и выгод, связанных с собственностью на недвижимость. Интерес в недвижимости обычно оформляется официальным документом, таким, как подтверждение правового титула или договор аренды. (МСО. Понятия/принципы, п. 3.2).

Недвижимость (real estate) - физическая земля и все вещи, которые являются естественной ее частью, а также предметы, прикрепленные к земле людьми. (МСО. Понятия/принципы, п. 3,1).

Рыночная стоимость (market value) - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость - это объективная оценка установленных прав собственности на конкретное имущество на заданную дату. (МСО 1, п. 3.1).

Рыночный подход (market approach) - общий способ определения стоимости объекта или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия (объекта) с аналогичными уже проданными капиталовложениями (объектами). (Стандарт по оценке бизнеса, BVS – I, Терминология).

Доходный подход (income approach) - общий способ определения стоимости объекта или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).

Затратный подход (cost approach) - это тот подход к оценке, который определяет стоимость объекта путем определения нынешней (текущей) стоимости актива за вычетом различных элементов износа: физического, функционального и экономического. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).

Выбор базы оценки

Целью данной оценки является определение обоснованной стоимости затрат необходимых создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки - Стоимость замещения объекта оценки. Стоимость замещения (replacement value) - сумма затрат создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. В качестве базы оценки экспертом выбрана стоимость замещения, определяемая затратным подходом. Процедура оценки включает в себя следующее:

  • выезд на место для проведения обследования и фиксации объемов выполненных работ;
  • сбор и анализ необходимой информации и документации;
  • расчет стоимости затрат путем составления сметной документации или калькуляции на ремонт имущества;
  • составление письменного отчета.

 

Выбор подходов и методов оценки

Для выбора подходов оценки был проведен сравнительный анализ информации о рынке соответствующей недвижимости с сведениями необходимыми для применения того или иного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Как уже было отражено выше, применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. В данном случае, при оценке рыночной стоимости выполненного ремонта является единственно возможным.

Сравнительный подход - для применения сравнительного подхода при оценке недвижимости необходимо наличие информации о продаже сопоставимых объектов. Однако в случае отсутствия информации по фактическим сделкам возможно использование данных о предложении продаж сопоставимых объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость объекта рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от его эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода, а затем рассчитывается и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект.

 

Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, а так же материалы и оборудование, затраченные для выполнения в нежилом помещении неотделимых улучшений. Помещение общей площадью 199,4 м.кв., расположено на первом этаже жилого дома, состоит по экспликации из комнат 1,2,3,4,5,6,7,8,9 помещения XXXIII.

 

Заключение оценщика

Целью оценки является определение рыночной стоимости фактически выполненных работ с целью информирования Заказчика. В соответствии с международными и российскими стандартами определение рыночной стоимости объекта оценки должно быть получено согласованием величин стоимости, определенных в результате использования различных методов оценки, а именно: затратного, сравнительного и доходного подходов. Согласование результатов, полученных различными методами, как правило, проводится путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Как следует из выводов, сделанных Оценщиком в процессе подготовки настоящего отчета, из трех оценочных подходов использовались один - затратный. Исходя из вышеизложенного, и руководствуясь своим опытом и профессиональными знаниями, Оценщик счел возможным придать следующие удельный вес величине стоимости, полученной затратным подходом - 1,0 (100%).

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки - фактически произведенных неотделимых улучшений помещения, на дату оценки с учетом НДС и округления составляет: 2 358 000 (Два миллиона триста пятьдесят восемь тысяч) рублей.


Сайты компании: Санкт-Петербург | Россия

Клиенты компании

Яндекс цитирования Мои офертыОферта на Портале Поставщиков
ООО "Стройэкспертиза"
Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206 105264 Москва,
+7(495)965-66-69info@89265277274.ru

© 2004 - 2017 Строительная экспертиза