Работы по ремонту и отделке квартиры влияют на стоимость квартиры не на сумму произведённых работ[]
Определение стоимости квартиры и работ по перепланировки недвижимости в рублях[]
Стоимость, квартира, цена, рубль, работа, жилье, год, комната, перепланировка, жилой[]
В материалах дела представлена выкопировка из БТИ экспликация и поэтажный план квартиры. Квартира состояла из четырех жилых комнат (№1-№4), коридор (№5), встроенных шкафов (№5а; №5б; 5в) ванной и уборной (№6 и№7), кухни (№8) и лоджии (№8а). Входы в комнаты, кухню, санузлы и изолированы дверными проемами. Общая площадь четырех комнатной квартиры 99,9 м2, из них жилая 63,6 м2 и вспомогательная 35,8 м2.
Для определения стоимости объекта экспертизы на октябрь 1993 года, были использованы индексы стоимости жилья в Москве Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU », а также аналитические материалы Стерника Геннадия Моисеевича «Эконометрический анализ и прогнозирование стоимости жилья в городах России».
Для того, чтобы сделать основной индекс стоимости жилья в Москве независимым от разных валют, специалистами ИРН было решено выражать его значения в пунктах или безразмерных единицах. Это обычная практика при использовании макроэкономических показателей — индексов . Так индексы РТС или Dow Jones выражаются в безразмерных единицах. В качестве базовой величины для отсчета индекса стоимости жилья было решено выбрать уровень цен на жилье в Москве перед кризисом 1998 года, который равен примерно 1.000 пунктам.
Данная величина является наиболее показательной для всей истории столичного рынка недвижимости за весь период. Впервые такой уровень цен был достигнут к 1995 году, когда рынок недвижимости более-менее сформировался после хаоса начала 90-х. С небольшими вариациями этот уровень цен сохранился до кризиса 1998 года и остался в памяти многих специалистов и участников рынка как своеобразный эталон для Москвы. Цены на столичные квартиры действительно вернулись к этой отметке в 2002 году, по мере постепенного выхода страны из кризиса. С отметки в 1000 пунктов начался новый рост цен последних лет, в результате которого жилье в столице подорожало более чем в 4 раза до уровня в 4.863 пунктов (на момент написания настоящего Заключения). Проще говоря, отметка в 1.000 пунктов является своего рода отправной точкой, вокруг которой маятник столичной недвижимости качался все эти годы. Если же говорить о динамике цен на недвижимость в далекой перспективе, то именно цифру в 1.000 единиц следует считать наиболее характерной начальной отметкой стоимости жилья в российской столице в начальный период формирования, становления и укрепления рынка недвижимости, как финансовой и экономической системы. По этим причинам за базовое значение индекса стоимости московского жилья в 1.000 пунктов и был принят уровень цен перед кризисом 1998 года. Другой немаловажной причиной является фактор преемственности, требующий удобного и простого перехода от старой системы единиц индекса стоимости жилья, исчислявшегося в долларах, к новой. Совпадение цифр старой и новой систем позволяют легко перейти к новой системе единиц индекса в пунктах, а также автоматически использовать весь накопленный за долгие годы архив индекса стоимости жилья в Москве. Коэффициент изменения стоимости с 1993 года на конец 1997 года (начало 1998 года) определялся при помощи аналитических материалов Стерника Геннадия Моисеевича «Эконометрический анализ и прогнозирование стоимости жилья в городах России» ( http://realtymarket.ru/docs/anl_03.htm ). В своем обзоре автор показывает динамику изменения цен, начиная с 1993 года, по городам России. В нижеследующей таблице отображена динамика цены 1 кв. м общей площади жилья в городах России в 1993-1997 гг. Как видим, для Москвы коэффициент удорожания стоимости квадратного метра жилья в период с 1993 года по конец 1997 года составил 1,26.
Чтобы определить стоимость на октябрь 1993 года, также потребуется учесть степень влияния ремонта и перепланировки. Поправки на перепланировку были описаны выше. Для определения поправки на уровень отделки был использован метод рыночной экстракции или метод парных продаж.
Суть метода заключается в том, чтобы подобрать схожие объекты по всем параметрам, кроме одного (в данном случае уровень отделки). Разницу в стоимости между этими объектами и будет объяснять искомый параметр. Для определения коэффициента было отобрано три пары. В результате было выведено среднее значение влияния ремонта на общую стоимость квартиры. Так же следует учесть фактор перепланировки квартиры. Корректировки вносятся аналогично расчету рыночной стоимости квартиры на дату проведения экспертизы (смотри далее). Жилая площадь увеличилась с 63,6 кв.м до 72 кв.м. Корректировка на данный параметр составит 2%. Поправка на комнаты, которые до перепланировки были все изолированными, составляет 3,8%. Таким образом, рыночная стоимость квартиры составляет 1 951 000 рублей (Один миллион девятьсот пятьдесят одну тысячу рублей).
В течение первого осеннего месяца цены на недвижимость в Москве «переваривали» произошедшие накануне валютные скачки. Так, доллар впервые в истории перевалил через отметку 38 рублей и почти достиг 39 рублей. Очевидно, что на бивалютном столичном рынке недвижимости это обстоятельство внесло сумятицу в цены. Часть продавцов продолжают номинировать цены в долларе, что приводит к неадекватному росту средней цены в рублевом выражении. При этом в целом по рынку долларовый индекс цен устремился вниз. Как и в прежние месяцы, квадратный метр отыгрывает ослабление рубля лишь частично и неспособен полностью расти вслед за долларом. По данным аналитического центра www.irn.ru , за сентябрь долларовый индекс цен на квартиры в Москве потерял 2,5%, упав с 4.988$ до 4.863$ за квадратный метр. При этом рублевый индекс вырос примерно в той же пропорции. Однако, по мнению экспертов www.irn.ru , этот «рост» во многом остается условным и связан с желанием части продавцов проиндексировать цены по доллару. Однако в нынешних условиях покупатели вряд ли будут способны переплачивать, поэтому в ближайшие месяцы мы, скорее всего, увидим продолжение падения цен в долларовом выражении и минимальный прирост цен в рубле, либо вообще его отсутствие. Динамика цен на квартиры в Москве по типам жилья и по географии становится все более смешанной и бессистемной. Это является следствием отчасти хаотичного влияния валютных скачков на цены по сегментам. Самой понятной остается только наибольшая устойчивость цен в сентябре на современные монолитно-кирпичные дома , среди которых немало жилья бизнес-класса, а также многие такие дома — недавние новостройки . При этом сегмент больших многокомнатных квартир показал в сентябре наибольший минус, а наибольшую устойчивость — двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Это означает, что если современное жилье и пользуется повышенным спросом и устойчивостью в цене, то в большей мере его наиболее ликвидная часть средних площадей, а не самые большие квартиры. Хотя однокомнатные квартиры также показали в сентябре существенное снижение. По округам динамика цен еще в большей мере бессистемна. Лидирует по темпам снижения в сентябре самый дорогой и престижный Центральный округ . Причина во многом в том, что все прежние месяцы именно Центральный округ демонстрировал наибольшую устойчивость. Но в итоге средний уровень цен в центре тоже пошел вниз. Зато второй по стоимости и престижности Западный округ показал в сентябре наименьшее снижение. А Юго-Западный округ — в середине рейтинга.
На текущий момент ослабление рубля привело к коррекции долларовых цен вниз (с начала 2014 г.) на 6% и росту рублевых цен на 8-10%.
По мнению аналитического центра IRN.RU, это временная картина — новые ценовые уровни еще не успели утрястись после существенного ослабления рубля за последний месяц. Часть продавцов на вторичном рынке, напуганные происходящим на валютном рынке, пытаются индексировать рублевые цены на квартиры по доллару. Но в течение месяца-двух ситуация успокоится. Таким образом, по итогам года долларовые цены, скорее всего, снизятся примерно на 10%, а рублевые прибавят около 5% — при условии сохранения нынешнего уровня ослабления рубля к доллару за 2014 г. на уровне около 15%. В общем и целом, ситуация на рынке недвижимости далеко не так тосклива, как могло бы показаться. Застройщики живут по большей части в рублевых ценах, несут рублевые расходы, поэтому рост цен на жилье в отечественной валюте, пусть и небольшой, означает, что в целом экономика строительных проектов будет складываться; остановки строительства, проблем с дольщиками и прочего негатива вполне можно будет избежать при грамотном управлении строительным бизнесом. А потенциальным покупателям можно посоветовать хранить сбережения в твердой валюте : в условиях ослабления рубля и падения долларовых цен на недвижимость это позволит увеличить объем накоплений и быстрее приобрести жилье.
Ослабление рубля относительно доллара достаточно хаотично отражается на рынке недвижимости Москвы , внося путаницу в динамику цен по географии. В сентябре главным аутсайдером рынка оказался самый дорогой и престижный Центральный округ , в предыдущие месяцы демонстрировавший наибольшую устойчивость по цене. При этом второй по стоимости и престижности Западный округ показал в сентябре наименьшее снижение. А Юго-Западный округ , также застроенный дорогим жильем, расположился в середине рейтинга.
Индексы цен на недвижимость вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. В рамках настоящего исследования определение рыночной стоимости объект экспертизы осуществлялся в рамках сравнительного подхода при помощи метода сравнительного анализа продаж.
Далее представлены карта района расположения объекта экспертизы и образцов сравнения, а также описание образцов сравнения, используемых Экспертом для определения стоимости объекта экспертизы. Далее к выбранным образцам сравнения необходимо внести ряд корректировок для определения рыночной стоимости объекта экспертизы.
Поправка на торг. При определении цены предложения, учитывается мнение не только одной из заинтересованных сторон продавца, но и мнение покупателя. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом.
Поправка на торг определялась на основании данных «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга» (СРД №14, 2014 г.) под редакцией кандидата технических наук Яскевича Е.Е., согласно которому величина торга на жилую недвижимость города Москвы находится в диапазоне от 5% до 7%. Оценщик использовал минимальное значение указанного диапазона — 5 %, так как рынок продаж в районе расположения объекта экспертизы хорошо развит, и объект экспертизы обладает хорошей ликвидностью.
Поправка на жилую площадь. Данная корректировка вносится в том случае, если жилая площадь объекта сравнения отклоняется от жилой площади объекта экспертизы более чем на 5 кв. м. Величина данной поправки составляет 1% на разницу в 5 кв. м. Корректировка по данному фактору составила: Поправка на комнаты. Поправка призвана отобразить устройство комнат той или иной квартиры. Корректировка вносилась на основании учебника «Практика оценки недвижимости», автор кандидат технических наук Яскевич Е.Е. Согласно данному пособию, в случае, когда все комнаты изолированные, стоимость квартиры возрастает на 3,8%. Определение рыночной стоимости объекта экспертизы на дату проведения ремонтных работ и перепланировки (22.03.2007 г.) происходило при помощи индексации стоимости при помощи информации, представленной на официальном сайте аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru ». Данная аналитическая компания предоставляет информацию о том, как менялась стоимость квадратного метра жилья в том или ином районе города Москвы в течение времени.
В результате было установлено, что средняя стоимость квадратного метра в районе Выхино-Жулебино на дату проведения экспертизы составляет 139 833 рубля.
Квадратный метр жилья в районе Выхино-Жулебино на 22.03.2007 г. стоил в среднем 92 000 рублей. В результате был выведен коэффициент соотношения текущей стоимости к дате проведения ремонтных работ, который составил 139 833/92 000 = 1,520. Таким образом, рыночная стоимость квартиры на дату выполнения ремонтных работ (22.03.2007 г.) составила 8 587 500 (Восемь миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч пятьсот рублей).
Для приведения стоимости квартиры к 26.10.2013 году Эксперт использовал «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru », аналогично методологии, описанной в первом вопросе.
На 26.10.2013 года средняя стоимость квадратного метра квартир в районе Выхино-Жулебино составляла 132 500 рублей.
В результате коэффициент соотношения текущей стоимости к 26.10.2013 г. составил 139 833/132 500 = 1,055. Таким образом, рыночная стоимость квартиры с учетом произведенных ремонтных работ и с учетом перепланировки, произведенной в 2007 году, составит 12 373 000 рублей (Двенадцать миллионов триста семьдесят три тысячи рублей).
Для того, чтобы узнать стоимость объекта экспертизы на 26.10.2013 г. с учетом проведенных ремонтных работ и без учета перепланировок, потребуется результат, полученный в разделе выше, скорректировать на уменьшившуюся общую площадь квартиры, увеличившуюся жилую площадь, а также на тот факт, что из 2 изолированных комнат сделали проходные. Корректировки вносятся аналогично расчету рыночной стоимости квартиры на дату проведения экспертизы. Жилая площадь увеличилась с 63,6 кв.м до 72 кв.м. Корректировка на данный параметр составит 2%. Поправка на комнаты, которые до перепланировки были все изолированными, составляет 3,8%. Таким образом, рыночная стоимость квартиры с учетом произведенных ремонтных работ и без учета перепланировки, произведенной в 2007 году, составит 12 650 000 рублей (Двенадцать миллионов шестьсот пятьдесят тысяч рублей).
В материалах дела представлена выкопировка из БТИ экспликация и поэтажный план квартиры, обследование проводилось 14.10.2014 г. Квартира состояла из четырех жилых комнат (№1-№4), коридор (№5-№7), ванной и уборной (№8 и№9), кухни (№10) и лоджии (№10а). Входы в комнаты, кухню, санузлы и изолированы дверными проемами. Помещение №4 сообщается с коридором №5, т.к. между указанными помещениями отсутствуют дверные блоки. Общая площадь четырех комнатной квартиры 98,9 м2, из них жилая 72,0 м2 и вспомогательная 26,9 м2.
В материалах дела представлены два плана квартиры: по состоянию на 05.07.1993 г. и по состоянию на 13.04.2007 г. на котором имеются изменения параметров квартиры. Отличие плана по состоянию на 05.07.1993г. от плана по состоянию на 13.04.2007 г. заключается в перепланировки квартиры. Выполненная перепланировка квартиры и габаритные размеры помещений соответствуют представленному в материалах дела плану квартиры. В результате сопоставления двух планов квартиры по состоянию 05.07.1993 г. и по состоянию на 13.04.2007 г. установлено, что перепланировка квартиры заключалась в следующем:
- образована жилая проходная комната (№ 4) путем демонтажа межкомнатной перегородки между жилой комнатой (№ 4) и коридором (№ 5), площадь комнаты увеличилась на 8,4 м2;
- увеличена площадь вновь образованной ванной комнаты (№ 8) за счет уменьшения площади коридора (№ 5) на 2.7 м2;
- изменена конфигурация коридора на вновь образованный коридор (№7) площадью 1,4 м2 за счет перепланировки и устройства проема в несущей стене с усилением.
В результате экспертного обследования установлено, что квартира расположена на девятом этаже восемнадцати этажного панельного дома и состоит из четырех жилых комнат и кухни, ванной комнаты, санузла, коридора, лоджии. Помещение №1 жилая изолированная комната: полы выполнены из ламината, стены оштукатурены и оклеены обоями, потолок окрашен водоэмульсионной краской. Помещение №2 жилая изолированная комната: полы выполнены из ламината, стены оштукатурены и окрашены, потолок окрашен водоэмульсионной краской. Помещение №3 жилая запроходная комната: полы выполнены из ламината, стены оштукатурены и оклеены обоями, потолок окрашен водоэмульсионной краской. Помещение №4 жилая проходная комната: полы выполнены из ламината, стены оштукатурены и оклеены обоями, потолок окрашен водоэмульсионной краской. Помещение №5 коридор: полы выполнены из керамогранита, стены оштукатурены и оклеены обоями, подвесной потолок из гипсокартона. Помещение №6 коридор: полы выполнены из ламината, стены оштукатурены и оклеены обоями, подвесной потолок из гипсокартона. Помещение №7 коридор: полы выполнены из ламината, стены оштукатурены и оклеены обоями, подвесной потолок из гипсокартона. Помещение №8 ванная комната: полы выполнены из теплого электрического пола под керамическую плитку, стены оштукатурены и облицованы керамической плиткой, подвесной потолок реечный. Помещение №9 санузел: полы выполнены из керамической плитки, стены оштукатурены и облицованы керамической плиткой, подвесной потолок реечный, для удаления воздуха из помещения санузла установлена принудительная вентиляция в потолку, доступ к трубопроводам канализации и водопровода в санузле осуществляется через технический шкаф. Помещение №10 кухня: полы выполнены из керамогранита, стены оштукатурены и оклеены обоями, натяжной потолок, для удаления воздуха из помещения кухни установлена принудительная вентиляция над плитой. Помещение №10а лоджия: полы выполнены из керамической плитки, стены и потолок обшиты пластиковыми панелями из ПВХ.
В результате экспертного осмотра и сопоставления работ, представленных в материалах дела (л. 16-44.) установлено, что выполнялись следующие работы. При определение стоимости выполнения работ не учитывалось выполнение работ, которые относиться к скрытым работам, указанные в таблице 18. Определение работы скрытые — отдельные виды работ (устройство фундаментов, гидроизоляции, установка арматуры и закладных изделий в железобетонных конструкциях и т.п.), которые недоступны для визуальной оценки приемочными комиссиями при сдаче зданий и сооружений в эксплуатацию и предъявляются строительной организацией к осмотру и приемке до их закрытия в ходе последующих работ, СНиП I-2. Строительная терминология. Работы по ремонту и отделке квартиры влияют на стоимость квартиры не на сумму произведённых работ, а значительно меньше, так как ремонт строго индивидуален и не каждому потенциальному покупателю могут понравиться ремонтные работы, которые произведены в квартире.
Для определения увеличение стоимости квартиры, после проведения ремонтных работ и произведенной перепланировки составлен сметный расчет №1 (приложение 2) в программе «турбо сметчик». Стоимость выполненных работ по состоянию на март 2007г., составит 169 022 рублей (сто шестьдесят девять тысяч двадцать два рубля ноль копеек). При исследовании по второму вопросу стоимость квартиры с учетом произведенных ремонтных работ и с учетом перепланировки на дату 22.03.2007г. составляет 8 587 500 рублей (Восемь миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч пятьсот рублей). При исследовании по первому вопросу стоимость квартиры на текущую дату составляет 13 053 000 рублей (Тринадцать миллионов пятьдесят три тысячи рублей). Стоимость квартиры увеличилась после проведения ремонтных работ и перепланировки на: 8 587 500 — (0,8963*8 587 500) = 890 524 рубля (восемьсот девяносто тысяч пятьсот двадцать четыре рубля).
Работы по ремонту и отделке квартиры влияют на стоимость квартиры не на сумму произведённых работ, а значительно меньше, так как ремонт строго индивидуален и не каждому потенциальному покупателю могут понравиться ремонтные работы, которые произведены в квартире. При исследовании по пятому вопросу определены объем и стоимость выполненных работ по состоянию на март 2007г. (на момент перепланировки квартиры), которые составляют 169 022 рублей (сто шестьдесят девять тысяч двадцать два рубля ноль копеек).
Для определения стоимости ремонтных работ на текущую дату составлен сметный расчет №2 (приложение 2) в программе «турбо сметчик». Стоимость выполненных ремонтных работ на текущую дату, составит 1 362 531 рублей (один миллион триста шестьдесят две тысячи пятьсот тридцать один рубль ноль копеек). Разница в стоимости ремонта на текущую дату по отношению к 2007 году составит 1 193 509 рублей (один миллион сто девяносто три тысячи пятьсот девять рублей ноль копеек), (1 362 531 — 169 022). При исследовании по второму, третьему и четвертому вопросам установлено, что степень влияния ремонта на стоимость квартиры составит 10,37% ((1-0,8963)*100%, что на текущую дату является 1 353 596 рублей (Один миллион триста пятьдесят три тысячи пятьсот девяносто шесть рублей).