Определение рыночной стоимости дома

Определение рыночной стоимости дома[]
Определение рыночной стоимости домовладения[]
Определение рыночной стоимости домовладения, определение рыночной стоимости земельного участка, выбор метода определения рыночной стоимости объекта, анализ рынка недвижимости[]

Объект строительного обследования: домовладение

Адрес проведения экспертизы: Московская область

Цель обследования: определение рыночной стоимости домовладения.

Цель оценки и вид оцениваемой стоимости

Объект недвижимости оценивается с целью принятия управленческого решения заказчиком. Вид оцениваемой стоимости — рыночная стоимость.

В соответствии со ст. 7 Федерального Закона №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. (с изменениями в ред. № 374-ФЗ от 27.12.2009) — «В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других».

Понятие рыночная стоимость, используемое в данном отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. (с изменениями в ред. № 374-ФЗ от 27.12.2009).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенности конкретной сделки.

Исходные положения и ограничивающие условия

Приводимый в отчете анализ, мнения и заключения Оценщика ограничиваются высказанными предположениями и ограничительными условиями, указанными ниже.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь при его использовании в указанных в нем целях. Какие-либо промежуточные результаты не могут быть использованы в качестве оценок отдельных объектов.
2. Оценщик не несет ответственности за истинность информации, связанной с подтверждением прав на оцениваемую собственность и/или за истинность юридического описания этих прав. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Оценщик использовал информацию, предоставленную Заказчиком. Оценщик не проводил ее проверку и рассматривал ее как достоверную, поэтому все выводы имеют силу только при условии достоверности этой информации.
4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оцениваемую собственность и на результат ее оценки. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов.
5. Сведения, полученные Оценщиком из внешних источников, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать точность информации большую, чем точность исходных материалов, взятых из литературы, или представленной Заказчиком документации.
6. В отчете используются модели и расчетные формулы, в основе которых лежат те или иные допущения. Эти допущения Оценщик отражает в отчете по мере обращения к ним. Принятые допущения и ограничения следует учитывать при использовании представленных результатов.
7. Все неточности исходных данных, если отсутствовали надежные способы их уточнения, интерпретировались в пользу плательщика ущерба.
8. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических или иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную (и/или общеэкономическую, и/или социальную и др.) ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого объекта.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта, которую Заказчик предполагает использовать в соответствии с целью оценки. Но этот отчет не является гарантией того, что будущие партнеры или контрагенты Заказчика согласятся с оценкой стоимости, определенной Оценщиком.
10. Оценщиком лично производился осмотр объекта.

Описанные выше допущения и ограничения подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, подписавшими отчет. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, не имеют силы. Настоящие допущения и ограничения не могут быть изменены, кроме как за подписью обеих сторон. Без письменного согласия Оценщика, настоящий отчет не должен распространяться или публиковаться, равно как и использоваться, даже в сокращенной форме, для целей иных, чем указано выше. Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или другой стороны вследствие нарушения и/или игнорирования сформулированных ограничивающих условий.

Анализ информации, представленной для проведения работ по оценке

Оценка «рыночной стоимости» подразумевает наличие полных прав собственности на здания и прав пользования занимаемого ими земельного участка.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оценка проводилась для полных прав собственности на оцениваемый объект. Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством.

Объект оценки считается свободным от каких бы то ни было долговых обязательств. Права собственности на рассматриваемые объекты оценки, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

Стандарты оценки

Отчет выполнен в полном соответствии Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», ФСО № 1,2,3 утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, от 20.07.2007 N 255, от 20.07.2007 N 254.

Сертификат качества оценки

Подписавший настоящий Отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
5. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ
6. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны оценщиком с наибольшей степенью использования своих знаний и умений, и являются, на взгляд оценщика, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
7. Оценщик лично проводил осмотр объекта оценки.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Основные понятия и определения.

Цена (price) является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М., 1994).

Стоимость (value) является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М., 1994).

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения (replacement value) обычно используется для целей страхования как расчетная величина совокупных затрат на восстановление имущества. Процедуры оценки, использующие затраты замещения или строительства заново в качестве базы для расчета стоимости бизнеса для цели финансовой отчетности, признаются подходящими в ограниченных обстоятельствах, как об этом сказано в ЕСО 4, посвященном амортизированным затратам замещения (АЗЗ). Расчеты оценок для целей страхования иногда проводятся одновременно с оценками активов.

Страховая стоимость (insurable value) амортизированные затраты замещения объекта новым, определенные в страховом полисе, за вычетом амортизированных затрат замещения — новыми по тем статьям, которые конкретно исключены в полисе (если такие есть). (МР 3, 3.5.3).

Восстановительная стоимость (reinstatement value) затраты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его). (МР 3, п. 3.5.5)

Оценка (appraisal) — акт или процесс определения стоимости. Синоним Valuation. (Стандарт по оценке бизнеса, BVS-I. Терминология).

Дата оценки (appraisal date) — дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).

Имущество (property) — юридическое понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из частных прав собственности, которые дают собственнику право на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Собственность на интерес в объектах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации. (МСО. Понятия/принципы, п.п. 2.3, 2.4).

Имущественные права (proprietary rights) — права, связанные с собственностью (ownership) на недвижимость (real estate). Собственность включают право пользования имуществом (property), его продажи, сдачи в аренду, дарения; а также застройки, использования для сельскохозяйственных нужд, разработки месторождений полезных ископаемых, изменения его топографии, раздела, объединения или отказа от осуществления всех этих прав. Объединение имущественных прав иногда называют пучком прав. Имущественные права, как правило, подлежат публичным и частным ограничениям, таким, как сервитуты, права прохода, зонирование, установленная плотность застройки, и другие ограничения, которые могут обременять имущество. (МР 1, 3.0).

Типы имущества — международные стандарты оценки четко разграничивают понятия недвижимого имущества и недвижимости. Недвижимость представляет собой материальный объект (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. (МСО, Понятия/принципы, п. 2.0, 2.1)

Недвижимое имущество (real property) — юридическое понятие, касающееся всех прав, интересов и выгод, связанных с собственностью на недвижимость. Интерес в недвижимости обычно оформляется официальным документом, таким, как подтверждение правового титула или договор аренды. (МСО. Понятия/принципы, п. 3.2).

Недвижимость (real estate) — физическая земля и все вещи, которые являются естественной ее частью, а также предметы, прикрепленные к земле людьми. (МСО. Понятия/принципы, п. 3,1).

Рыночная стоимость (market value) — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость — это объективная оценка установленных прав собственности на конкретное имущество на заданную дату. (МСО 1, п. 3.1).

Рыночный подход (market approach) — общий способ определения стоимости объекта или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия (объекта) с аналогичными уже проданными капиталовложениями (объектами). (Стандарт по оценке бизнеса, BVS – I, Терминология).

Доходный подход (income approach) — общий способ определения стоимости объекта или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).

Затратный подход (cost approach) — это тот подход к оценке, который определяет стоимость объекта путем определения нынешней (текущей) стоимости актива за вычетом различных элементов износа: физического, функционального и экономического. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).

Выбор базы оценки.

Целью данной оценки является информирование Заказчика о возможной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости для принятия решения. Согласно статье 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135 от 29 июля 1998 г. (в редакции Федерального закона № 220-ФЗ от 24.07.2007), в случае, если в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, или, если в нормативном акте используются не предусмотренные Федеральным законом или стандартами оценки термины, определяющие вид стоимости объекта оценки, в том числе термины: «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и другие, установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки.

В соответствии с поставленным Заказчиком заданием и действующими стандартами оценки, установлению подлежит рыночная стоимость (market value) объекта оценки, определяемая тремя стандартными подходами — затратным, доходным, сравнительным.

Процедура оценки

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

• заключение с Заказчиком договора об оценке;
• сбор информации для проведения работ по оценке;
• изучение документов, предоставленных Заказчиком;
• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
• анализ рынка, к которому относятся объекты оценки;
• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление и передача заказчику отчета об оценке.

Обзор загородного рынка

По данным аналитиков Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 г., подавляющая доля спроса по-прежнему приходилась на участки без подряда (74% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 11%, участки с подрядом — 8%, таунхаусы и многоквартирные дома — 7%.

Как основную тенденцию квартала участники рынка отмечают оживление интереса к недвижимости на Калужском, Киевском и Варшавском шоссе, связанное с будущим присоединением этих территорий к столице (подробнее см. «Судьба загородного рынка недвижимости на новых территориях Москвы»). Однако никаких четко выраженных трендов аналитиками Penny Lane Realty зафиксировано не было. «Пока все происходящие на «новомосковских» землях процессы напоминают броуновское движение, — отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. — Часть жителей решительно хотят оттуда переехать, опасаясь, что расположение в черте города может негативно повлиять на цену их собственности. Другая часть, наоборот, стремится поскорее сделать инвестиции в недвижимость, имеющую, с их точки зрения, все основания для активного роста. На сегодняшний день данная ситуация больше смахивает на базар, а не рынок».

Информационное пространство изобилует рекламными лозунгами «Продам срочно», «Спешите, остались последние участки», «Коттеджи дешево» и т.п. «С нашей точки зрения, весь этот ажиотаж создается искусственно и пока незначительно повлиял на уровень спроса, — считает Дмитрий Цветков. — Если интерес к данным землям и проявит себя в ближайшее время, то после определенных действий правительства. Просто слов для активизации здорового спроса недостаточно».

Реакция покупателей домов на декларируемое изменение границ Москвы оказалась неоднозначной, считают в компании Chesterton. Проекты, по соседству с которыми планируется возведение спальных районов, потеряли часть спроса. Тем не менее специалисты компании прогнозируют стабильность поведения долларовых цен – незначительные колебания в пределах 1-2%.

Но в целом за последние два месяца интерес к загородной недвижимости заметно увеличился. В Penny Lane Realty было зафиксировано резко возросшее количество обращений и показов. На количестве сделок скачок валют отразился пока незначительно: все-таки рынок недвижимости отличается от фондового, и быстрые решения здесь не принимаются. Тем не менее, если начавшаяся финансовая нестабильность продолжится, то, по прогнозам экспертов Penny Lane Realty, это может привести к резкой активизации спроса. «После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как способ сохранения денег она по-прежнему эффективна, — считает Дмитрий Цветков. — Ведь единственные ценности, которые остаются незыблемыми в такой ситуации, не финансовые, а те, которые можно потрогать руками: дом, земля, золото».

По словам Цветкова, в сентябре спрос на недвижимость проявился не только у частных лиц, на рынок потянулись и крупные банки. «Буквально за последнюю неделю к нам обратился ряд финансовых структур с просьбой проконсультировать их относительно инвестиций в недвижимость и помочь сформировать спекулятивный портфель из двух-трех десятков домовладений», — заявил он.

По итогам III квартала количество участков без подряда (УБП) составило 70% от всего предложения, вышедшего на рынок в 2011 г., доля мультиформатных поселков — 15%, коттеджей и таунхаусов 13% и 2% соответственно. В октябре ожидается начало продаж еще в нескольких поселках, предлагающих коттеджи и участки с подрядом. Таким образом, налицо тенденция постепенного снижения доли поселков с участками без подряда, проявляющая себя на протяжении всего 2011 года. Некоторые застройщики переформатируют нереализованные проекты из «участки без подряда» (которые широко выплескивались на рынок во время кризиса для притока наличности, поскольку на их освоение денег фактически ни у кого не было) вновь в «участки с подрядом».

Правда, одновременно с возможностями купить неплохой участок по относительно недорогой цене на рынок посыпалось множество предложений, таящих скрытые недостатки, отмечают участники рынка. Например, почти в половине случаев покупателям загородного жилья приходится самостоятельно решать вопросы водоснабжения и канализации на участке.

Эксперты корпорации «ИНКОМ» провели мониторинг 618 организованных коттеджных поселков и оценили готовность застройщиков подключать будущих жителей к тем или иным инженерным сетям. По оценкам специалистов компании, только 56% поселков готовы подвести к участкам все центральные коммуникации. Остальные предлагают лишь частичное решение вопроса с подведением инженерных сетей.

В 97% поселков подключат электричество, а в 96% — проведут магистральный газ. Обойтись одним электричеством рассчитывают девелоперы 3% поселков, 13% вместо центрального водоснабжения предлагают жильцам бурить артезианские скважины. В пяти поселках Подмосковья планируется установка газгольдера — единого бака для хранения газа, поставляемого цистернами. Еще 21% застройщиков предлагает покупателям устанавливать индивидуальную канализационную систему.

«Минимальный набор коммуникаций характерен для поселков с концепцией «участки без подряда», — считает Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ». — В то же время на рынке есть примеры проектов, где, несмотря на продажу земли под свободную застройку, девелоперы активно прокладывают все центральные коммуникации».

Также, отмечают эксперты аналитического центра IRN.RU, в Подмосковье растет число поселков без инфраструктуры, а уровень цен в них снижается. По данным www.irn.ru, больше всего увеличивается количество поселков, где инфраструктуры нет или она минимальна. За последний год число таких объектов выросло почти на 16%. В основном это происходит за счет развития сегмента дачных поселков, расположенных в дальнем Подмосковье, а также увеличения количества экономичных поселков на северо-восточных, восточных, юго-восточных и южных шоссе, которые считаются менее престижными на рынке коттеджного жилья Московского региона.

Год назад средняя стоимость коттеджного жилья в таких объектах составляла 71 700 руб. за метр, а ко II кварталу 2011 г. опустилась до 61 500 руб. за метр.

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», больше половины реализуемых во II квартале 2011 г. объектов (около 62%) не имеют собственной инфраструктуры либо обеспечены ею в минимальном объеме (спортивные и детские площадки, прогулочные зоны, гостевой паркинг и т.д.). За последний год число таких поселков выросло почти на 16%: со 168 до 194.

За первые три квартала 2011 г. количество первичных сделок с загородными объектами высшей ценовой категории превысило аналогичный показатель прошлого года почти в 1,5 раза, говорит старший аналитик департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills Ольга Винокурова. По данным компании, суммарная стоимость проданных в Подмосковье домов за III квартал 2011 г. составила более $240 млн. Средневзвешенная цена реализованного коттеджа около $1 млн, таунхауса — $0,5 млн. Более половины всех сделок в III квартале 2011 г. были совершены с таунхаусами, расположенными на удалении до 15 км от МКАД.

По состоянию на сентябрь 2011 г., первичные продажи загородных объектов велись более чем в 425 организованных коттеджных поселках и поселках таунхаусов. Cуммарное количество домовладений в них составило 21 100 объектов.

Число представленных на первичном рынке проектов превышает аналогичный показатель 2010 г. более чем на 20% (в 2010 г. предлагалось около 350 ОКП). Прирост предложения в посткризисный период осуществляется в основном за счет поселков экономкласса и проектов с участками без подряда. Из реализуемых в настоящее время поселков Подмосковья к проектам высшей ценовой категории можно отнести менее 150 поселков.

Всего за 9 месяцев 2011 года с таунхаусами премиум- и бизнес-класса было заключено более 570 сделок, по данным IntermarkSavills.

По данным аналитиков компании «Земактив», в сентябре роста спроса на участки в коттеджных поселках не случилось. Напротив, активность покупателей оказалась даже ниже, чем в августе – месяце традиционного летнего затишья на рынке.

В сентябре, несмотря на наступление календарного «высокого сезона» продаж и возвращение людей из отпусков, спрос не оживился. В компании «Земактив» количество звонков потенциальных покупателей упало на 13%, число просмотров в поселках сократилось на 15%. Такая тенденция наблюдается как в сегменте «дальних дач», так и в поселках бизнес-класса. (Подробнее статистику IRN.RU см. в статье: «Участки без подряда: стабильные цены только в дальнем Подмосковье»). «Главная причина легкой стагнации вместо ожидаемого подъема — нестабильность валютных курсов, напряженная экономическая ситуация, отсутствие ясных прогнозов ее развития, — отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор управляющей компании «Земактив». — Все эти события тревожат покупателей, а процесс сделки с недвижимостью всегда несколько растянут по времени, что резко увеличивает риски. Поэтому многие люди решают пока отложить это дело».

А по оценкам аналитического центра корпорации «ИНКОМ», неутихающий спрос на наиболее дешевые предложения загородной недвижимости, в частности участки без подряда, вообще в ближайшие годы может привести к затовариванию вторичного рынка. Оценив около 700 организованных коттеджных поселков, находящихся в активной стадии продаж в Подмосковье, специалисты корпорации отметили ряд тенденций, главной из которых стала предрасположенность к накоплению объектов на вторичном рынке. (Также см. «В Подмосковье падают цены на большие участки без подряда»).

«По нашему мнению, сохранение роста сделок в сегменте дешевых участков без подряда в течение ближайших пары лет грозит обернуться затовариванием вторичного рынка. Причем как незастроенными участками, так и участками с готовыми домами, которые возводились силами собственника, — разъясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». — В свою очередь насыщение вторичного рынка коттеджами экономкласса и связанное с этим острое ценовое соперничество в долгосрочной перспективе может привести к обострению конкуренции и снижению цен на аналогичные предложения первичного рынка». Средняя цена реализации загородных домов в сегменте элитного жилья в Подмосковье по итогам 11 месяцев 2011 года составила 2,9 млн долларов, сообщает РИА Новости со ссылкой на руководителя аналитического отдела загородной недвижимости Kalinka Realty Юлию Грошеву. Она рассказала, что 70% от общего объема сделок составили продажи на первичном рынке, а 80% спроса пришлось на дома, расположенные по Рублево-Успенскому, Минскому и Новорижскому шоссе до 15 км от МКАД. Диапазон цен составил 2,5-3,5 млн долларов за дом. Эксперт прогнозирует, что по итогам 2011 года будет реализовано около 320 загородных домов на первичном рынке элитного жилья в Подмосковье и примерно 150 домов — на вторичном рынке.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости — это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

Основываясь на анализе и принимая во внимание назначение земельного участка, на котором расположен Объект оценки — для дачного строительства, экономическую целесообразность, юридические ограничения, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и оптимальным использованием Объекта оценки с учетом имеющихся коммуникаций является круглогодичное проживание.

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ.

Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Методика затратного подхода.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий.

Методика сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

Методика доходного подхода.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на соотношении:

V = I / R,

где I — доход, R — норма или коэффициент капитализации.

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ.

Для выбора подходов оценки был проведен сравнительный анализ информации о рынке соответствующей недвижимости с сведениями необходимыми для применения того или иного подхода.

Затратный подход — как уже было отражено выше, при оценке стоимости земельных участков затратный подход используется как вспомогательный (например, для выделения из общего денежного потока формируемого застроенным земельным участком части приходящейся на сам земельный участок). В данном случае, согласно поставленной задаче, оценке подлежит незавершенное строительство без стоимости земельного участка для оценки которых, учитывая их особенности, затратный подход незаменим. Для оценки улучшений использовался затратный подход.

Сравнительный подход — для применения сравнительного подхода при оценке земельных участков необходимо наличие информации о продаже сопоставимых объектов. Однако в случае отсутствия информации по фактическим сделкам возможно использование данных о предложении продаж сопоставимых объектов-аналогов. На этапе сбора исходной информации не удалось собрать достаточное количество исчерпывающих данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причинами послужило повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объектов. В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждённой распоряжением Минимущества РФ № 568-р от 06.03.2002г., «при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса)». Сравнительный подход использовался, для определения рыночной стоимости земельного участка, расчет приведен в соответствующем разделе настоящего отчета.

Доходный подход — денежный поток от незастроенного земельного участка может формироваться в результате сдачи его в аренду или строительства на его территории, какого либо объекта приносящего доход.

Величина гипотетического денежного потока в результате застройки участка улучшениями и последующей эксплуатации как единого комплекса зависит от значительного числа параметров, каждый из которых может существенным образом повлиять на конечную стоимость объекта оценки. Применение данного подхода может внести значительную погрешность в итоговый результат. Доходный подход при определении стоимости объекта оценки не использовался, обоснованный отказ приведен в соответствующем разделе настоящего отчета.

• Оценка дома затратным подходом
• Оценка земельного участка сравнительным подходом

ОТКАЗ ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. При анализе объектов аналогов не удалось получить полную ценообразующую информацию о предполагаемых в аренду строений а также информации о необходимых расходах на эксплуатацию объекта оценки что может привести при расчетах в рамках данного подхода к существенным погрешностям. Оценщиком было принято решение отказаться от использования доходного подхода.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОЦЕНЩИКА О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОМОВЛАДЕНИЯ

Целью оценки является определение рыночной стоимости жилого дома и земельного участка с целью информирования Заказчика для возможного представления в суд. В соответствии с международными и российскими стандартами определение рыночной стоимости объекта оценки должно быть получено согласованием величин стоимости, определенных в результате использования различных методов оценки, а именно: затратного, сравнительного и доходного подходов. Согласование результатов, полученных различными методами, как правило, проводится путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Как следует из выводов, сделанных Оценщиком в процессе подготовки настоящего отчета, из трех оценочных подходов использовались два — затратный и сравнительный. Для получения достоверного результата оценщиком производился расчет улучшений земельного участка затратным а земельного участка с коммуникациями сравнительным подходом с последующим суммированием результатов.

Вывод: Рыночная стоимость домовладения с учетом округления и НДС составляет: 44 827 000 (Сорок четыре миллиона восемьсот двадцать семь тысяч) рублей.