Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206
Мы работаем с 9:30 до 18:30 info@89265277274.ru +7(495)965-66-69 +7(926)527-72-74
ООО "Стройэкспертиза" 14 лет на рынке строительной экспертизы!
Санкт-Петербург, ул. Марата 82
Мы работаем с 9:00 до 18:00 6772928@mail.ru +7(812)957-29-53

Определение рыночной стоимости строений

Затратный подход состоит из следующих этапов:

  • Определение полной стоимости замещения здания (помещения);
  • Определение величины общего накопленного износа (физического, функционального, экономического) здания (помещения);
  • Определение стоимости замещения здания (помещения) путем вычета общего накопленного износа из полной стоимости замещения здания (помещения);
  • Определение рыночной стоимости земельного участка;
  • Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сложения рыночной стоимости земельного участка и стоимости замещения здания (помещения).
6.1. Определение полной стоимости замещения.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности", утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. № 519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Под полной стоимостью замещения в настоящем отчете понимается стоимость замещения без учета износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определялась по следующей методике:

  • Определение полной стоимости замещения объекта в ценах базисного года
  • Определение полной стоимости замещения объекта на дату проведения оценки при помощи коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства.
  • Определение полной стоимости замещения объекта с учетом действующих налогов и сборов, а также прибыли застройщика.

Методика определения данных показателей приведена ниже:

Восстановительная стоимость сараев в ценах 2003-го года определяется на основе сборников Укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС) как произведение площади оцениваемого объекта на стоимость 1 единицы площади аналогичного объекта недвижимости, приведенного в сборнике УПСС разработанного Ко-Инвест г. Москва.

Индекс перехода от цен 2003 г. к ценам на дату проведения оценки рассчитывается на основе расчетных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ, приведенных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве».

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль застройщика отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок. Минимальный уровень дохода для девелоперских фирм составляет до 30% от затрат на строительство. Аналитики по-разному оценивают предпринимательскую прибыль при строительстве.

На нижеприведенном графике представлены зависимости предпринимательской прибыли по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).

к.т.н. Яскевич Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя», источник: Вестник оценщика .Appraiser.ru

Определение рыночной стоимости недвижимости

С целью защиты кредитора от завышения стоимости а так же его назначение в расчетах использовалась минимальная норма прибыли в 15 % как наиболее типичная в настоящих условиях.

Таблица 6. Определение полной стоимости замещения сарая (Г1)

Наименование

Показатель

Общий объем сарая, м.куб.

42

Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой)

540,27

Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60)

2,151

Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб.

48809

Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб.

57594

Прибыль застройщика 15 %, руб.

8639

Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб.

66233

Таблица 7. Определение полной стоимости замещения сарая (Г2)

Наименование

Показатель

Общий объем сарая, м.куб.

10

Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой)

540,27

Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60)

2,151

Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб.

11621

Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб.

13713

Прибыль застройщика 15 %, руб.

2057

Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб.

15769

Определения величины общего накопленного износа.

Общая величина накопленного износа здания складывается из физического, функционального и внешнего износа.

Следующий этап затратного метода - определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:

  • физический износ;
  • функциональный износ;
  • износ внешнего воздействия.

Расчет физического износа

Физический износ является результатом возникновения в процессе эксплуатации ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым

Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации.

Расчет величины физического износа производится с учетом возраста и данных визуального осмотра; описание состояния конструктивных элементов здания приведено в разделе настоящего Отчета «Описание объекта оценки»;

Оценка степени физического износа конструктивных элементов и здания в целом производилась в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий [ВСН 53-86 (р)] с точностью до 5...10%.

Физический износ конструкций, элемента или системы элементов определяется по формуле :

Определение рыночной стоимости недвижимости

(3)

где Фki - физический износ конструкции, элемента, %;

Фi- физический износ участка конструкции, элемента, %;

Pi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м.кв. или м;

Рk - размеры всей конструкции, м.кв. или м;

n - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом определяется по формуле:

Определение рыночной стоимости недвижимости

(4)

где Ф3 - физический износ здания, %;

Li - коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов, систем.

Физический износ сарая (Г1) составляет 20%.

Физический износ сарая (Г2) составляет 50%.

Что подтверждается на основании визуального осмотра и ШКАЛЫ ЭКСПЕРТНЫХ ОЦЕНОК принятую Московской академией оценки:

Оценка состояния

Характеристика физ. состояния

Коэффициент износа в %

1

Новое

Новое, построенное и еще не эксплуатировавшееся имущество в отличном состоянии

0-10

2

Очень хорошее

Практически новое имущество, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей

10-20

3

Хорошее

Бывшее в эксплуатации имущество, полностью работоспособное или отремонтированное

20-35

4

Удовлетворительное

Бывшее в эксплуатации имущество, требующее некоторого ремонта или замены отдельных частей

40-60

5

Условно-пригодное

Бывшее в эксплуатации имущество, работоспособное или отремонтированное, но требующее значительного ремонта или замены основных деталей

65-80

6

Неудовлетворительное

Бывшее в эксплуатации имущество, требующее капитального ремонта

85-90

7

Негодное к применению

Имущество, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов, которые можно из него извлечь

91-100

Где состояние сарая Г1 граничащее между очень хорошим и хорошим, а состояние сарая Г1 граничащее между хорошим и удовлетворительным.

Расчет функционального износа.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ уже учтен методикой определения восстановительной стоимости объекта. Таким образом, функциональный износ для расчета равен 0%.

Расчет внешнего износа.

Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Оценщиками не были обнаружены признаки внешнего износа. Таким образом, внешний износ определен в 0%.

Расчет стоимости замещения

Стоимость замещения здания (помещения) определяется путем вычитания из полной стоимости замещения общего, накопленного износа.

Таблица 9. Определение стоимости замещения домовладения

Наименование объекта

Полная стоимость замещения, руб.

Износ физический

Износ функциональный

Износ внешний

Износ общий

Стоимость замещения руб.

Сарай (Г1)

66233

20 %

0%

0%

20 %

52986

Сарай (Г2)

15769

50 %

0%

0%

50 %

7884

ИТОГО

60870

Вывод: Рыночная стоимость сарая (Г1) и сарая (Г2) рассчитанная в рамках затратного подхода составляет 60870 рублей.

Оцениваемые надворные постройки являются встроено – пристроенными к жилому дому и другим надворным постройкам, т.е. вплотную примыкают. Перенос строений Лит Г1 и Г2 с технической точки зрения возможен, однако для этого потребуется полная разборка строений. Выполнение данных работ будет производится в условиях стесненности и потребуют особой осторожности мастеров при демонтаже материалов с сохранением и сохранением других строений, что существенно скажется на стоимости.

Стоимость переноса строений Лит Г1 и Г2 (при условии переноса на соседний участок до 50 м.) составляет 98726 рублей и 22 100 рублей соответственно.


  • Экспертиза залива квартиры - Когда, в какой период (июль - сентябрь 2008 г.) произошел залив квартиры? Определить рыночную стоимость ущерба, восстановительного ремонта квартиры от залива, на момент залива и на дату проведения экспертизы?
  • Экспертиза качества ремонтных работ квартиры - Оценка качества выполненных в квартире строительно-монтажных работ на соответствие требованиям действующей нормативно-технической документации.
  • Рецензия на заключение эксперта по судебной строительной экспертизы - Проверка Заключения эксперта по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу городского суда Московской области на соответствие требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
  • Авария водоснабжения квартиры - Определение причины аварии в системе водоснабжения квартиры.
Яндекс цитирования
Мои оферты

Сайты компании: Санкт-Петербург | Россия

ООО "Стройэкспертиза"
Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206 105264 Москва,
+7(495)965-66-69info@89265277274.ru

© 2004 - 2018 Строительная экспертиза