Определение рыночной стоимости строений[]
Определение рыночной стоимости строений[]
Определение рыночной стоимости строений[]
Затратный подход состоит из следующих этапов:
- Определение полной стоимости замещения здания (помещения);
- Определение величины общего накопленного износа (физического, функционального, экономического) здания (помещения);
- Определение стоимости замещения здания (помещения) путем вычета общего накопленного износа из полной стоимости замещения здания (помещения);
- Определение рыночной стоимости земельного участка;
- Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сложения рыночной стоимости земельного участка и стоимости замещения здания (помещения).
6.1. Определение полной стоимости замещения.
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. № 519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Под полной стоимостью замещения в настоящем отчете понимается стоимость замещения без учета износа объекта оценки.
Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определялась по следующей методике:
- Определение полной стоимости замещения объекта в ценах базисного года
- Определение полной стоимости замещения объекта на дату проведения оценки при помощи коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства.
- Определение полной стоимости замещения объекта с учетом действующих налогов и сборов, а также прибыли застройщика.
Методика определения данных показателей приведена ниже:
Восстановительная стоимость сараев в ценах 2003-го года определяется на основе сборников Укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС) как произведение площади оцениваемого объекта на стоимость 1 единицы площади аналогичного объекта недвижимости, приведенного в сборнике УПСС разработанного Ко-Инвест г. Москва.
Индекс перехода от цен 2003 г. к ценам на дату проведения оценки рассчитывается на основе расчетных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ, приведенных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве».
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) — это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.
Прибыль застройщика отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок. Минимальный уровень дохода для девелоперских фирм составляет до 30% от затрат на строительство. Аналитики по-разному оценивают предпринимательскую прибыль при строительстве.
На нижеприведенном графике представлены зависимости предпринимательской прибыли по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).
к.т.н. Яскевич Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя», источник: Вестник оценщика .Appraiser.ru
С целью защиты кредитора от завышения стоимости а так же его назначение в расчетах использовалась минимальная норма прибыли в 15 % как наиболее типичная в настоящих условиях.
Таблица 6. Определение полной стоимости замещения сарая (Г1)
| Наименование | Показатель |
| Общий объем сарая, м.куб. | 42 |
| Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой) | 540,27 |
| Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60) | 2,151 |
| Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб. | 48809 |
| Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб. | 57594 |
| Прибыль застройщика 15 %, руб. | 8639 |
| Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб. | 66233 |
Таблица 7. Определение полной стоимости замещения сарая (Г2)
| Наименование | Показатель |
| Общий объем сарая, м.куб. | 10 |
| Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой) | 540,27 |
| Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60) | 2,151 |
| Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб. | 11621 |
| Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб. | 13713 |
| Прибыль застройщика 15 %, руб. | 2057 |
| Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб. | 15769 |
Определения величины общего накопленного износа.
Общая величина накопленного износа здания складывается из физического, функционального и внешнего износа.
Следующий этап затратного метода — определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:
- физический износ;
- функциональный износ;
- износ внешнего воздействия.
Расчет физического износа
Физический износ является результатом возникновения в процессе эксплуатации ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым
Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации.
Расчет величины физического износа производится с учетом возраста и данных визуального осмотра; описание состояния конструктивных элементов здания приведено в разделе настоящего Отчета «Описание объекта оценки»;
Оценка степени физического износа конструктивных элементов и здания в целом производилась в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий [ВСН 53-86 (р)] с точностью до 5…10%.
Физический износ конструкций, элемента или системы элементов определяется по формуле :
(3)
где Фki — физический износ конструкции, элемента, %;
Фi- физический износ участка конструкции, элемента, %;
Pi — размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м.кв. или м;
Рk — размеры всей конструкции, м.кв. или м;
n — число поврежденных участков.
Физический износ здания в целом определяется по формуле:
(4)
где Ф3 — физический износ здания, %;
Li — коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания;
n — число отдельных конструкций, элементов, систем.
Физический износ сарая (Г1) составляет 20%.
Физический износ сарая (Г2) составляет 50%.
Что подтверждается на основании визуального осмотра и ШКАЛЫ ЭКСПЕРТНЫХ ОЦЕНОК принятую Московской академией оценки:
| № | Оценка состояния | Характеристика физ. состояния | Коэффициент износа в % |
| 1 | Новое | Новое, построенное и еще не эксплуатировавшееся имущество в отличном состоянии | 0-10 |
| 2 | Очень хорошее | Практически новое имущество, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей | 10-20 |
| 3 | Хорошее | Бывшее в эксплуатации имущество, полностью работоспособное или отремонтированное | 20-35 |
| 4 | Удовлетворительное | Бывшее в эксплуатации имущество, требующее некоторого ремонта или замены отдельных частей | 40-60 |
| 5 | Условно-пригодное | Бывшее в эксплуатации имущество, работоспособное или отремонтированное, но требующее значительного ремонта или замены основных деталей | 65-80 |
| 6 | Неудовлетворительное | Бывшее в эксплуатации имущество, требующее капитального ремонта | 85-90 |
| 7 | Негодное к применению | Имущество, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов, которые можно из него извлечь | 91-100 |
Где состояние сарая Г1 граничащее между очень хорошим и хорошим, а состояние сарая Г1 граничащее между хорошим и удовлетворительным.
Расчет функционального износа.
Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Функциональный износ уже учтен методикой определения восстановительной стоимости объекта. Таким образом, функциональный износ для расчета равен 0%.
Расчет внешнего износа.
Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Оценщиками не были обнаружены признаки внешнего износа. Таким образом, внешний износ определен в 0%.Расчет стоимости замещения
Стоимость замещения здания (помещения) определяется путем вычитания из полной стоимости замещения общего, накопленного износа.
Таблица 9. Определение стоимости замещения домовладения
| Наименование объекта | Полная стоимость замещения, руб. | Износ физический | Износ функциональный | Износ внешний | Износ общий | Стоимость замещения руб. |
| Сарай (Г1) | 66233 | 20 % | 0% | 0% | 20 % | 52986 |
| Сарай (Г2) | 15769 | 50 % | 0% | 0% | 50 % | 7884 |
| ИТОГО | 60870 |
Вывод: Рыночная стоимость сарая (Г1) и сарая (Г2) рассчитанная в рамках затратного подхода составляет 60870 рублей.
Оцениваемые надворные постройки являются встроено – пристроенными к жилому дому и другим надворным постройкам, т.е. вплотную примыкают. Перенос строений Лит Г1 и Г2 с технической точки зрения возможен, однако для этого потребуется полная разборка строений. Выполнение данных работ будет производится в условиях стесненности и потребуют особой осторожности мастеров при демонтаже материалов с сохранением и сохранением других строений, что существенно скажется на стоимости.
Стоимость переноса строений Лит Г1 и Г2 (при условии переноса на соседний участок до 50 м.) составляет 98726 рублей и 22 100 рублей соответственно.
[]