ООО "Стройэкспертиза" 12 лет на рынке строительной экспертизы!
info@89265277274.ru, +7(495)965-66-69, +7(926)527-72-74
Москва,ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206
Мы работаем с 9:30 до 18:30

Определение стоимости квартиры

Объект строительного обследования: квартира

Адрес проведения экспертизы: г. Москва

Цель обследования: определение рыночной стоимости квартиры общей площадью 82,10 кв. м

Характеристика объекта

Оцениваемая квартира расположена на 10 этаже комфортабельного панельного 16-этажного жилого дома.Жилой дом расположен 190 м от станции метро. Территория дома не огорожена. Двор с зелеными насаждениями. Во дворе детская площадка. В радиусе 300 м от дома расположены школа, детский сад, магазины промышленных и продовольственных товаров, спортивно-оздоровительный центр, отделение банка, бизнес-центр, салоны красоты, автомойка. Текущее использование объекта оценки – жилое помещение (квартира).

Допущения и ограничительные условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

  1. Оцениваемые права, относящиеся к объекту оценки, считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота объекта оценки, что позволяет использовать в оценке стандарт рыночной стоимости. Оценщик не несет ответственности за юридическую достоверность предоставленных Заказчиком документов, подтверждающих право собственности (или иные имущественные права) на оцениваемый объект. По поручению Заказчика настоящая оценка была проведена из предположения отсутствия каких-либо обременений и ограничений на объект оценки.
  2. Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик освобождается от ответственности за достоверность информации, предоставленной Заказчиком, и не обязан проводить ее проверку. Он также не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому, по возможности, для всех сведений, использованных в отчете об оценке, указываются источники информации.
  3. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
  4. Предполагается, что характеристики объекта, предоставляемые Оценщику Заказчиком, являются достоверными, и Оценщик не несет ответственности за их неточность. Специальных измерений Оценщиком не проводилось. Предполагается, что отсутствуют какие-либо иные скрытые дефекты, которые требуют проведения специальных исследований и оказывают влияние на оцениваемую полезность объекта, но обнаружить которые невозможно путем обычного визуального осмотра или изучения технической документации, относящейся к оцениваемому объекту.
  5. Визуальный осмотр объекта оценки произведен 01 декабря 2011г.
  6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
  7. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
  8. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
  9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта, и не является гарантией того, что он будет продан на свободном рынке по цене, равной указанной в данном отчете стоимости.

Особые допущения

  1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав собственности на оцениваемые объекты или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. В настоящем отчете оценивалось право собственности на оцениваемую квартиру.
  2. Оценщик не проводил обмеры оцениваемой квартиры. Документы, на основании которых определялась площадь помещения: паспорт о сведениях адресного и технического учета от 30 июля 2009г., уч. № 09-28-007336; поэтажный план жилого помещения (квартиры) по состоянию последнего обследования от 05 июня 2009г.; экспликация к поэтажному плану.
  3. Техническая экспертиза состояния конструктивных элементов здания, в котором расположен объект оценки, Оценщиком не проводилась. Все выводы о его состоянии сделаны на основании визуального осмотра и сведений, полученных в результате интервью с представителями Заказчика, а также опыта работы Оценщика по аналогичным объектам.
  4. За наличие скрытых дефектов, способных существенно повлиять на стоимость объекта, Оценщик ответственности не несет. Комплексное заключение о техническом состоянии здания может быть сделано только после проведения технической экспертизы, которая выполняется специализированными организациями (деятельность лицензируется) и не входит в обязанности Оценщика при проведении работы по оценке.
  5. Согласно Заданию на оценку, оценка производилась на основе данных, зафиксированных в правоустанавливающих документах приведенных выше.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

Методической основой оценки рыночной стоимости являются:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации»» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.10.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ).

Федеральные Стандарты оценки:

  1. «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256;
  2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255;
  3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.

Настоящая оценка проведена с целью определения рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости (далее - оцениваемый объект). В соответствии с Федеральными стандартами оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Перечень данных и документов, использованных при проведении оценки, с указанием источников их получения

При определении стоимости объекта оценки Оценщиком использовалась информация, полученная от Заказчика, и рыночная информация. Источники получения информации об объекте:

  • Интервью с представителями Заказчика.
  • Источники рыночной информации
  • Документы, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:

Задание на оценку:

  • Паспорт о сведениях адресного и технического учета от 30 июля 2009г., уч. № 09-28-007336;
  • Поэтажный план жилого помещения (квартиры) по состоянию последнего обследования от 05 июня 2009г.;
  • Экспликация к поэтажному плану.

В процессе проведения настоящей оценки Оценщиком были использованы, аналитические статьи и статистика некоторых периодических изданий.

В процессе работы по определению стоимости оцениваемого объекта недвижимости проводились интервью с участниками рынка недвижимости. Подробные ссылки на источники информации по объектам сравнения, используемым при проведении расчетов, приведены ниже, в разделах расчета.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех физически осуществимых, рациональных, юридически допустимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного объекта способов использования.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование объекта и др.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Можно выделить следующие варианты использования объекта:

  • офисное;
  • торговое;
  • жилое;
  • производственное (или складское);

Согласно Паспорту о сведениях адресного и технического учета, рассматриваемый объект зарегистрирован как квартира. Квартира расположена на 10 этаже жилого дома, поэтому может быть использована только под жилые функции (перевод в нежилой фонд невозможен).

Таким образом, учитывая локальное местоположение, планировочные решения, индивидуальные характеристики квартиры, Оценщик определил, что максимальная продуктивность достигается в случае использования оцениваемой квартиры под жилые функции.

По мнению Оценщика, наилучшее и наиболее эффективное использование объекта - эксплуатация объекта в соответствии с его функциональным назначением - под жилое пользование.

Сведение результатов

Окончательное решение о рыночной стоимости объекта оценки. В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных при использовании разных подходов, придается свой вес. Логически обоснованное численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод. Выбор значений весовых коэффициентов определяется, кроме того, степенью доверия Оценщика к результатам расчетов тем или иным методом оценки, которая, в свою очередь, обусловлена обоснованностью и правомерностью применения каждого метода, достоверностью исходных данных. Затратный подход при оценке рассматриваемой квартиры не применялся. Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже жилой недвижимости (квартир), аналогичных оцениваемому объекту, поэтому реально отражает ситуацию в данном сегменте рынка. Оценщиками использовался метод сравнения продаж (МСП). Доходный подход при оценке рассматриваемой квартиры не применялся.

Значимость методов Оценки

По мнению Оценщика, преимущества и недостатки применённых методов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого метода, определённых с помощью метода анализа иерархий: Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, по состоянию на дату оценки 01 декабря 2011г., составляет (округленно):16 737 400 руб.(Шестнадцать миллионов семьсот тридцать семь тысяч четыреста) рублей

Сертификация

Настоящая оценка проведена в соответствии с общепринятыми принципами и методами оценки и с использованием всей доступной легальной информации. Оценщик свидетельствует, что непосредственно ознакомился с оцениваемым объектом и при визуальном осмотре не нашел явных расхождений с полученной от Заказчика информацией, однако однозначно утверждать о полной идентичности представленных сведений фактическому состоянию дел не может, так как полной инженерно-технической экспертизы оцениваемого объекта не проводил. Результаты оценки являются выражением профессионального мнения Оценщика о стоимости оцениваемого объекта. Признание или непризнание результатов оценки в качестве цены сделки с оцениваемым объектом является прерогативой сторон сделки. С учетом меняющейся конъюнктуры рынка результат оценки действителен на момент ее проведения (01 декабря 2011г.). Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение политических, экономических, юридических, административных и иных факторов, которые могут возникнуть в будущем и повлиять на экономическую ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта. Оценщик подтверждает, что не аффилирован с Заказчиком и не имеет каких-либо особых интересов при проведении оценки, а размер его вознаграждения не зависит от результатов оценки. Я, нижеподписавшийся, настоящим удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными и согласно моим профессиональным знаниям:

  • изложенные в данном отчете факты соответствуют действительности;
  • произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими личными непредвзятыми профессиональными мнениями и выводами;
  • Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса к объекту собственности, являющемся предметом данного отчета;
  • Оценщик не имел личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
  • вознаграждение Оценщика ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата;
  • задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;
  • Оценщик лично осмотрел оцениваемый объект;
  • этот отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.10.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ).

Федеральные Стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255; «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254;

  • стоимость признается действительной на дату оценки.
Свяжитесь с нами через форму ниже
(заполняйте все поля формы)

формат +7 XXX XXX XX XX


Сайты компании: Санкт-Петербург | Россия

Клиенты компании

Яндекс цитирования Мои офертыОферта на Портале Поставщиков
ООО "Стройэкспертиза"
Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206 105264 Москва,
+7(495)965-66-69info@89265277274.ru

© 2004 - 2017 Строительная экспертиза