Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206
Мы работаем с 9:30 до 18:30 info@89265277274.ru +7(495)965-66-69 +7(926)527-72-74
ООО "Стройэкспертиза" 14 лет на рынке строительной экспертизы!
Санкт-Петербург, ул. Марата 82
Мы работаем с 9:00 до 18:00 6772928@mail.ru +7(812)957-29-53

Определение стоимости объекта оценки

Определение стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода

В результате анализа Оценщик обосновал в данном разделе использование в рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества следующий метод: Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту - МСП).

Сравнительный подход служит для определения рыночной стоимости объекта оценки, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке.

В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода - парных продаж и общих корректировок. Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному).

В данной работе применялся метод общих корректировок. Он позволяет при наличии достаточного большого числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве объектов сравнения были использованы данные о предложениях на продажу 2-х комнатных квартир.

Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.

В качестве единицы сравнения используется удельная цена продажи 1 кв. м общей площади квартиры. В процессе оценки цены продажи объектов сравнения приводятся к цене оцениваемого объекта через систему корректировок.

Произведенные корректировки сделаны на основе анализа рыночной информации о предложениях и интервью с экспертами. Отсутствие репрезентативной базы по продажам объектов, аналогичных оцениваемому, сказалось на точности проведения корректировок и, следовательно, на точности определения рыночной стоимости объекта оценки. Это подтверждается и разбросом значений цен после проведения всех корректировок (в идеале они должны быть равны).

Описание корректировок

Оценщик не производил корректировок на условия финансирования, условия продажи, дату продажи, функциональное назначение, тип дома, этажность дома, площадь квартиры, количество комнат, состояние отделки, транспортную доступность, этаж нахождения квартиры, вид из окон в связи с тем, что эти характеристики одинаковы как для объектов-аналогов, так и для объекта оценки.

Корректировка на рыночные условия (дата продажи):

Данный элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости. Объекты-аналоги выставлены на продажу в октябрь-декабрь 2011 года. Таким образом, поправка на дату продажи не вводилась.

Корректировка на условия финансирования:

Условия финансирования сделок купли-продажи оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов типичны, поэтому поправка по данному фактору не применялась.

Корректировка на передаваемые права:

Корректировка по данному фактору не вводилась, так как и у оцениваемого объекта и у объектов аналогов при продаже передается право собственности на объект недвижимости.

Корректировка на тип сделки:

В стандартном случае к заявленной продавцами стоимости продажи применяется поправка (скидка) на торг. Московский рынок жилой недвижимости имеет ряд специфических черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли-продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. В соответствии с аналитическими заключениями операторов рынка жилой недвижимости стандартные скидки на данный тип недвижимости в рассматриваемом регионе составляют от 5% до 10%, в зависимости от качества квартир и их стоимости. Исходя из анализа ситуации, сложившейся на рынке данного типа недвижимости, при оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину - «-5,0%».

Корректировка на этаж расположения квартиры:

В соответствии с аналитическими заключениями операторов рынка жилой недвижимости стоимость квартир расположенных на первом и последнем этаже жилого дома меньше, чем стоимость квартир расположенных на других этажах. Оценщик не проводил корректировку по данному параметру на объекты аналоги поскольку все квартиры расположены на средних этажах.

Корректировка на количество комнат в квартире:

Оценщик не производил корректировку на объекты аналоги, т.к. у представленных объектов аналогов комнат столько же сколько и оцениваемого объекта.

Корректировка на удобство местоположения:

В данном случае Оценщик понимает под местоположением совокупность характеристик, а именно:

  • престижность района размещения квартиры;
  • характер окружающей застройки;
  • развитость социальной и инженерной инфраструктур;
  • транспортную доступность.

Оценщик не проводил корректировок по данному параметру, так как объекты аналоги расположены в том же районе, что и объект оценки и имеют примерно одинаковую доступность (5-10 минут пешком от метро).

Корректировка на состояние отделки:

Оценщиком корректировка по данному фактору не вводилась, т.к. у всех объектов аналогов состояние отделки «хорошее».

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная на дату оценки, с помощью сравнительного подхода, составляет, с учетом округления: 16 737 400 руб. (Шестнадцать миллионов семьсот тридцать семь тысяч четыреста) рублей.


  • Определение целевого использования строения - Таким образом, исследуемое здание, расположенное на том же земельном участке что и здание ГБОУ, не является опасным производственным объектом, относится к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности, является вспомогательным строением к основному капитальному зданию ГБОУ, и используется исключительно для обслуживания основного действующего объекта недвижимости.
  • Определение прочности бетона перекрытий - Прочность бетона плит определена неразрушающим методом с помощью электронного измерителя прочности бетона ИПС-МГ4, и находится в пределах класса В20-В25.
  • Методы определения рыночной стоимости квартиры - Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов - сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.
  • Определение причин образования плесени в квартире - Определение возможных причин образования плесени на стыках стен и потолков, оконных откосов.
Яндекс цитирования
Мои оферты

Сайты компании: Санкт-Петербург | Россия

ООО "Стройэкспертиза"
Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206 105264 Москва,
+7(495)965-66-69info@89265277274.ru

© 2004 - 2018 Строительная экспертиза