1.2. Сведения об участниках осмотра
- От Экспертизы: не присутствовали
- От Заказчика: Чернова Н.В.
1.3. Описание объекта экспертизы
Объектом исследования является недостроенное здание дома
1.4. Задача экспертизы
Определение рыночной стоимости недостроенного здания дома по состоянию на дату исследования. Результаты исследования будут использованы Заказчиком для разрешения имущественных споров, в том числе в суде.
1.5. Документы, предоставленные заказчиком
1. Смета и план-график работ на строительство индивидуального жилого дома. Приложение №2 к договору №02/04/13 от 18.04.2013 г.
2.Фотографии
1.6. Допущения и ограничения
- Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на «06» марта 2018 года. Результаты являются действительными на дату проведения исследования. Эксперт не принимает на себя ответственность за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты и отразиться на объекте исследования и таким образом повлиять на результаты.
- В процессе подготовки заключения эксперт исходил из достоверности документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
- Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
- Эксперт гарантирует сохранять конфиденциальность информации, полученной в процессе исследования, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
- Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном заключении допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами эксперта.
1.7. Используемые материалы и литература
1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297).
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 298).
4. Стандарты НП СРО «СВОД» в действующей редакции.
5. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости./Пер. С англ. М.: «Дело», 1995 г.
6. «Оценка недвижимости» (под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой), г. Москва, «Финансы и статистика», 2006 г.;
7. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика, 2002.
8. Каминский А. В., Страхов Ю. И. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие М. Международная академия оценка и консалтинга. 2004 – 238 с.
9. Письмо Минстроя России от 26.12.2017 г. № 49127-ХМ/09 «О рекомендуемых к применению в IV квартале 2017 года индексах изменения сметной стоимости
10. Письмо №9912-СД/10 от 7 июня 2013г. «О рекомендуемых к применению в II квартале 2013 года индексах изменения сметной стоимости»
11. Ссылки на другие источники приведены по тексту настоящего исследования
1.8. Перечень приборов и оборудования
- Специальные приборы не использовались
2. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. Методика исследования
- Изучение материалов, предоставленных Заказчиком;
- Анализ и систематизация полученных на предыдущих этапах данных, выполнение необходимых расчетов, обработка результатов;
- Выполнение расчетов;
- Формирование выводов, и составление заключения эксперта.
2.2. Общие положения выбор методов и принципов оценки
В соответствии с ФСО № 1 п. 24, Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.
Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой недвижимости, целей оценки.
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.
2.3. Общее описание подходов к оценке:
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов.
Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:
РС = СЗ + Св/з * ПДЕВ * (1-Иå),
Иå = 1 – (1 – ИФИЗ)(1- ИФУН)(1 – ИЭ), где:
РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;
СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;
Св/з – стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;
ПДЕВ – прибыль девелопера;
Иå – суммарный износ;
ИФИЗ – физический износ;
ИФУН – функциональный износ;
ИЭ – экономический (внешний) износ.
Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли — продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:
- методом сравнения продаж;
- методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом, метода сравнительных продаж, является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.
Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыночной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.
Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подхода, поскольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
- метод прямой капитализации;
- метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Дисконтирование денежных потоков – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.
Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.
Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.
Согласование результатов
В процессе оценки могут быть использованы различные подходы к оценке, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных с использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
- метод математического взвешивания;
- метод субъективного взвешивания.
Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.
2.4. Вывод о применимости описанных подходов и методов оценки для целей настоящей оценки
Доходный подход:Применительно к объекту оценки можно предположить, что он не является объектом для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. В связи с этим Оценщик принял решение отказаться от применения доходного подхода
Сравнительный подход:сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Оценщик принял решение отказаться от применения сравнительного подхода, поскольку оценщику не удалось подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли — продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи, с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания.
Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Выбор того или иного вида стоимостной оценки зависит от условий применения затратного подхода:
— объект оценки не достроенное жилое здание;
— представлена смета на строительство;
— в соответствии с целями оценки не учитывается стоимость земельного участка;
Таким образом, учитывая вышеизложенное определение восстановительной стоимости (стоимость воспроизводства) объекта оценки не представляется возможным. Наиболее предпочтительна в данном случае проведение оценки по стоимости замещения учитывая исходя варианта текущего использования Объекта
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Выбор метода оценки
Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
• метод количественного анализа;
• поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам);
• индексный способ;
• метод сравнительной единицы;
Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).
Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения базисной стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Минстроем России и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.
Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.
Учитывая вышеизложенное и наличие исходной информамции, наиболее приемлемым в данном случае видится использование индексного метода.
Вывод: Учитывая все вышеизложенное, оценщик пришел к выводу о возможности применения индексного метода в рамках затратного подхода.
2.5. Определение стоимости замещения улучшений
Стоимость замещения, включает строительные затраты (прямые и косвенные).
Прямые затраты – затраты производственных (материальных и трудовых) ресурсов, которые могут быть непосредственно отнесены на конкретные виды продукции.
Косвенные затраты – производственные затраты, которые по данным первичного учета не могут быть непосредственно отнесены к конкретным продуктам. Для их разнесения по продуктам используют специальные методы.
В имеющимся документе Смета и план-график работ на строительство индивидуального жилого дома. Приложение №2 к договору №02/04/13 от 18.04.2013 г. Прямые и косвенные затраты, а так же прибыль предпринимателя уже учтены. По информации полученной от заказчика а рамках данной сметы полностью реализован первый этап работ – Подготовительные работы, организация строительства, земляные работы, устройство песчано-гравийных подушек, прокладка наружных инженерных сетей, устройство дренажной системы, работы по устройству железобетонных и каменных конструкций дома, гидроизоляции и утепления от отметки -3,44 до отметки +0,00.
Стоимость материалов и работ по первому этапу, согласно смете, составила 2 495 042 руб. – в ценах на 18.04.2013 г.
Для определения стоимости материалов и работ на дату исследования необходимо проиндексировать сметную стоимость с учетом индексов СМР утвержденных Минстроем России.
Индекс СМР к ТЕР-2001 во 2 квартале 2013 г. для Московской области – 6,78
Индекс СМР к ТЕР-2001 в 4 квартале 2017 г. для Московской области – 8,0
Изменение индекса = 8,0/6,78 = 1,18
Стоимость материалов и работ по первому этапу, согласно смете на дату исследования:
2 495 042 х 1,18 = 2 944 150 руб.
- ВЫВОДЫ
Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем исследовании методиках оценки, мы пришли к следующему заключению:
Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 06 марта 2018 г., с учетом округления составляет:
2 944 000
(два миллиона девятьсот сорок четыре тысячи) рублей.
