Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206
Мы работаем с 9:30 до 18:30 info@89265277274.ru +7(495)965-66-69 +7(926)527-72-74
ООО "Стройэкспертиза" 14 лет на рынке строительной экспертизы!
Санкт-Петербург, ул. Марата 82
Мы работаем с 9:00 до 18:00 6772928@mail.ru +7(812)957-29-53

Строительно-техническая экспертиза квартиры

Настоящий отчет выполнен на основании договора № 0208/18 от 08.02.2018г
Предмет договора – «проведение строительно-технической экспертизы с целью:
1. Определения температурно-влажностного режима в жилых помещениях квартиры и определение причин возникших нарушений
2. Определение причин возникновения плесени;
3. Определение пригодности квартиры для дальнейшего проживания.
Адрес квартиры: Московская область, г. Лобня, ул. 40 лет Октября, д. 14, кв.21.
Осмотр производился в доступных местах визуально-регистрационным методом контроля.
При выполнении своих профессиональных обязанностей эксперт исходил из факта достоверности материалов, предоставленной Заказчиком. Эксперт не имеет и не намерен иметь материальной заинтересованности в отношении предмета экспертного исследования. Эксперт не несет ответственности за факты и другие обстоятельства, которые невозможно определить иным путем, кроме как при изучении предоставленной документации.
Заказчиком документы не представлены.

6. Перечень работ.
Заказчик поручил провести обследование по адресу: Московская область, г.Лобня. ул. 40 лет Октября, д. 14. с целью:
1. Определения температурно-влажностного режима в жилых помещениях квартиры и определение причин возникших нарушений
2. Определение причин возникновения плесени;
3. Определение пригодности квартиры для дальнейшего проживания.
Технический осмотр квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г.Лобня. ул. 40 лет Октября, д. 14 проходил, в три связанных между собой этапа:
- технический осмотр (визуальный и инструментальный) с фотофиксацией результатов;
- камеральная обработка результатов;
- ответы на поставленные Заказчиком вопросы.
При визуальном осмотре выявлялись и фиксировались видимые дефекты и повреждения, производилась фотофиксация элементов.

7. Исследовательская часть

7.1. Краткое описание объекта.
Здание трехэтажное, жилое, квартирного типа, без технического подполья. Год постройки 1959.
Отопление однотрубное, без перемычки; производится сверху. По заявлению владельца квартиры, замена труб и радиаторов произведена в 2008 году.
Окна – пластиковые, с двойным стеклопакетом. Формула стеклопакетов неизвестна. Откосы облицованы пластиковыми панелями-откосам.
Температура наружного воздуха -10Со. Все окна на момент осмотра закрыты.

7.2. Исследования.
При обследовании выявлено:

  1. Потолки квартиры облицованы пластиковыми панелями (фото 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10). Стены оклеены виниловыми обоями (фото 16, 17, 20, 21, . В коридоре и ванной комнате подвешены веревки для сушки белья (фото 2, 13). Полы – линолеум, без видимых повреждений и вздутий (фото 11, 12).
  2. В ванной комнате отверстие вытяжки заклеено (фото14). Закрытое пространство под ванной – сухое (фото15).

В соответствии с требованиями Приложения 5 СНиП 41-01-2003. Минимальный расход наружного воздуха на 1-го человека в помещении без естественного проветривания должен составлять не менее 60 куб.м на человека в час. (см. ссылку №5)

  1. Влажность воздуха/температура в помещениях от +15,9 Со до +18,3 Со при влажности воздуха от 59,4 до 70,7% (фото 53-64). После 10-минутного проветривания в одном из помещений, при сохранении температуры, влажность воздуха понизилась до 31-26% (фото 62-67). Ранние замеры см. фото 55.

Т.о. влажность воздуха в помещении уменьшается в два раза за 10 минут проветривания (см. п.2 Обследования).

  1. На стенах в комнатах обнаружены следы их отслоения и черной плесени (фото 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26).
  2. Вскрытие обоев в месте следов плесени (фото 83-88). Состав «пирога»: виниловые обои, слой газет, пенопласт. Обои легко отделяются, газеты со следами намокания.

Некоторые из причин появления плесени:
- неправильно установлены пластиковые окна и в них образуется конденсат (см. п. 9 Обследования);
- утепление стен без расчета паропроницаемости материалов сместило точку росы к внутренней поверхности (см. п. 5 Обследования);
- нарушена вентиляция воздуха корпусной мебелью, установленной вплотную к стене. (см. фото п.4 Обследования).
Ссылка: http://pootdelke.ru/oboi/plesen.html

  1. На подоконниках во всех комнатах под рамой – тряпки для сбора конденсата с характерными черными следами биоповреждения (фото 18, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 48).
  2. Температура поверхностей стен от +13,5 Со до +17,9 Со (фото 28, по карнизу из полиуретана) (фото 27, 28, 29, 30, 31, 33) , полов около +18 Со (фото 32, 34).
  3. Температура внутренней поверхности рам от +6,8 Со до +11,2 Со (фото 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 48).
  4. Температура откосов от +13,1 Со до +15,5 Со (фото 42, 43, 44, 45, 46). Вертикальные откосы на расстоянии ок 1/3 от окна на звук гулкие/«бухтят», утеплителем не заполнены и имеют температуру поверхности от +11,3 Со до +12,3 Со (фото 47, 50, 51).

В соответствии с расчетными данными (см. ссылку № 3), при зафиксированной влажности и температурах обследованных поверхностей влага ( на окнах льда, при понижении температуры) осаждается уже при +12,4 Со («точка росы»). Т.е. во время осмотра – на внутренней поверхности оконных рам, при понижении температуры наружного воздуха – на оконных откосах и локально, на стенах. (см.п.п. 4, 5, 6, 7, 8 Обследования).
Кроме того, таблица 5 СП 50.13330.2012 (см. ссылку №4)допускает температурный перепад между воздухом и поверхностью стен не более 4 Со.

  1. В углах/стыках окон с откосами влажность воздуха 45,4% при температуре +14,4 Со (фото 56).

Пониженная влажность в этих местах указывает на незначительный, локальный подсос наружного воздуха (продувание) и способствует общему понижению температуры в помещениях.

  1. Температура теплоносителя в стояках +38,0…31,0 Со (фото 69, 72). Через 20 минут после звонка в диспетчерскую о прибытии эксперта– +38,0… Со (фото 75), еще через минуту +40,6 Со (фото 76).
  2. В радиаторах отопления верх +35,1…28,9 Со (фото 70, 71), низ +32,9…Со (фото 80, 82). После звонка в диспетчерскую – верх +38,8…40,5 Со (фото 77, 81).

Нарушен температурный график отопления (см. Ссылку № 6). При температуре наружного воздуха -10 Со. температура подачи водя в трубе отопления должна быть не ниже +67Со.
Кроме того, разница температуры в верхней и нижней части батарей отопления (см. п. 12) свидетельствует от «забитости» внутренней поверхности батарей грязью и осадками из отопительной системы дома.

8. Выводы.
В соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» выявленные дефекты на поверхности стен и радиаторах отопления свидетельствуют о том, что:
- физический износ обоев в местах повреждения составляет 61-80% и требует их замену с подготовкой ( в т.ч. глубокую обработку всех поверхностей фунгицидами ( уничтожителями спор плесени) основания под оклейку,
- отопительные приборы работают неудовлетворительно. Их износ составляет 61-80% и требует их полной замены.
В соответствии с п 15. Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции*» состояние квартиры имеет признаки нарушений в части не обеспечения относительной влажности в жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию.
«…15. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома…»
Выявленные нарушения не являются критическими и должный быть устранены силами эксплуатирующей организации совместно, при необходимости, со службой теплосети г. Лобня.

Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции содержатся в разделе III указанного постановления.

П. 37. раздела III о непригодности для проживания жилых помещений, расположенных на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл не проверялся, поскольку указанную работу должны выполнять сертифицированные лаборатории, имеющие специальное оборудование.

9. Ответы на поставленные вопросы

  1. Определение температурно-влажностного режима в жилых помещениях квартиры и определение причин возникших нарушений.

Температурно-влажностный режим в помещениях квартиры нарушен, вследствие следующих причин ( в порядке значимости):
- отсутствия необходимой температуры теплоносителя в стояках отопления и батареях;
- неправильной установке пластиковых окон (занижены характеристики теплостойкости конструкции окон и плохое качество выполнения монтажных швов в части утепления);
- неправильное утепление наружных стен без учета паропроницаемости материалов (дополнительное утепление пенопластом, оклейка виниловыми обоями и обшивка потолков пластиковыми панелями);
- нарушения правил эксплуатации помещений в части отсутствия регулярного проветривания и вентиляции за корпусной мебелью (установлены с малым зазором к стене)

  1. Определение причин возникновения плесени.

Причиной возникновения плесени является нарушение температурно-влажностного режима в квартире и описаны в п. 1 Ответов.

  1. Определение пригодности квартиры для дальнейшего проживания.

Неустранимых признаков непригодности квартиры для проживания, определенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции*» при обследовании квартиры не выявлено.
Непригодность помещений для проживания, в соответствии с п. 37 указанного постановления должна определить сертифицированная электролаборатория.
Обнаруженные дефекты устранимы силами эксплуатирующей организации и правильной эксплуатации помещений Владельцами квартиры в части регулярного проветривания (поступления наружного воздуха и вытяжки «отработанного» их квартиры.


11. Фотофиксация
Потолки

Фото 1. Отделка пластиковыми панелями. Веревка для сушки.

Фото 2. Крупнее.

Фото 3. Вид потолка. Отделка пластиком.

Фото 4. Другое помещение.

Фото 5. Другой ракурс.

Фото 6. Вид в сторону окна.

Фото 7. Вид от окна.

Фото 8. Другая комната. Отделка потолка пластиковыми панелями.

Фото 9. Другой ракурс. Слева – след замокания.

Фото 10. Другая комната. Аналогично.

Полы

Фото 11. Характерный вид.


Фото 12.

Санузел

Фото 13. Общий вид.

Фото 14. Вентиляционное отверстие (вытяжка) заклеена.

Фото 15. Вид под ванной. Сухо.

Стены

Фото 16. Отслоение обоев в углу.

Фото 17. Характерный вид.

Фото 18. Другая комната. На подоконнике – тряпка для сбора конденсата.

.


Фото 19. Ниша для радиатора отопления.

Следы плесени.

Фото 20. Темные следы плесени в углу и по верхней кромке обоев.


Фото 21. Крупнее. Отслоение обоев.

Фото 22. Аналогично. Над шкафом.


Фото 23. Крупнее.

Фото 24. Следы плесени в углу за шкафом.


Фото 25. Крупнее.

Фото 26. Другой угол. Под батареей.

Замеры температуры поверхностей


Фото 27. Температура в углу (с плесенью) (красная точка здесь и далее) +14,5Со

Фото 28. Дальний угол комнаты, карниз +17,9 Со

Фото 29. Наружная стена +14,4 Со

Фото 30. Правый угол. +13,5 Со

Фото 31. Наружная стена +14,6 Со

Фото 32. Пол +19,0 Со

Фото 33. Потолок по кессонированным (выштамповка) панелям из пластика + 18,2 Со

Фото 34. Пол под батареей +18,4 Со

Замер температуры поверхности оконных рам

Фото 35. Температура рамы +6,8 Со. Тряпка для сбора конденсата.

Фото 36. Рама в углу +11,3 Со

Фото 37. Стык рамы с откосом +8,2 Со. Промерзание стыка. На экране прибора – синяя полоса.

Фото 38. Аналогично. Другой стык +9,9 Со


Фото 39. Другая комната. Аналогично +6,9 Со

Фото 40. То же окно +10,2 Со .Справа.

Фото 41. Еще одно. +11,7 Со

Замер температуры откосов

Фото 42. Откос на границе внутренней стены комнаты. +15,3 Со

Фото 43. Температура по средине откоса +15,5 Со

Фото 44. Температура у стыка окна и откоса +13,1 Со

Фото 45. Аналогично, другой откос. Внутри +15,1 Со

Фото 46. По середине +14,5 Со

Фото 47. На стыке +11,3 Со При простукивании обшивка «бухтит».


Фото 48. Температура рамы +8,6 Со. В углу – плесень.

Фото 49. Еще один откос. Внутри +15,5 Со

Фото 50. По средине +12,3 Со. Откос «бухтит».

Фото 51. В углу +11,9 Со

Замер влажности/температуры воздуха в помещении

Фото 52. Угол. +18,1 Со, влажность воздуха 45,8%.

Фото 53. В помещении +16,7 Со, влажность воздуха 70,7%.

Фото 54. В ванной комнате +17,3 Со, влажность воздуха 68,9%.

Фото 55. В маленькой спальне (запроходной) +17,7 Со, влажность воздуха 64,7%.

Фото 56. Другой угол. +14,4 Со, влажность воздуха 45,4%.

Фото 57. Подоконник. +14,4 Со, влажность воздуха 71,3%. Видна тряпка для сбора конденсата (влажная).

Фото 58. В помещении. +15,9 Со. влажность воздуха 70,6%.

Фото 60. У шкафа, рядом со следами плесени. +17,6 Со. влажность воздуха 63,6%.

Фото 61. При вскрытом шве обоев. +17,4 Со. Влажность воздуха 62,6%.

Фото 62. Аналогичные замеры по помещениям. +17,4 Со, 63,9%

Фото 63. 18,2 Со, 59,4%.

Фото 64. Угол с плесенью. 18,3 Со, 58,8%.

Замеры влажности в запроходной комнате после 10мин. проветривания.

Фото 65. 17,7 Со, 26,4%.

Фото 66. Другой угол. 17,3 Со, 27,5%.

Фото 67. Еще один замер. +16,6 Со, 31,1%.

Замер температуры труб-стояков отопления и радиаторов.

Фото 68. Низ радиатора +31,3 Со

Фото 69. Подводящий стояк отопления 35,2 Со

Фото 70. Верх радиатора +32,8 Со

Фото 71. Низ радиатора +28,9 Со

Фото 72. Температура стояка +31,0 Со


Фото 73. Верх радиатора +35.1 Со

Аналогично, после звонка в управляющую компанию

Фото 74. Температура верха радиатора +36,3 Со

Фото 75. Стояка 38,0 Со

Фото 76. Через минуту - +40,6 Со

Фото 77. Температура верха радиатора +38,8 Со


Фото 80. Низа радиатора +32,9 Со


Фото 81. В другой комнате, на том же стояке. Верх +40,5 Со

Вскрытие обоев в месте следов плесени

Фото 83. Место вскрытия в углу примыкания к наружной стене. Отслоение обоев, следы пылящей плесени (споры).

Фото 84. Подстилающий слой – газеты. Следы намокания.

Фото 85. Под газетами – слой пенопласта ок. 5мм.

Фото 86. Следы плесени под обоями.

Фото 87. Вскрытие 2.

Фото 88. Характер подстилающего слоя из пенопласта.

Приложение № 0
Акт осмотра квартиры

Приложение № 1. Диплом эксперта


  • Экспертиза светильников - Проведение сравнительного анализа светильников на предмет соответствия техническим требованиям и показателям согласно технического задания.
  • Экспертиза венткамеры помещения - Имеются в наличии протечки и подтёки в венткамере № п.-2.59, с находящимся там оборудованием.
  • Экспертиза качества стен дома - Результат по оценке качества представлен в табличной форме «Ведомость дефектов» таблица 2. На основании проведенного исследования объектов экспертом были выявлены ряд недостатков Выявлены отдельные не соответствия требованиям нормативно-технической документации, а также не соответствия проектной документации.
  • Методы определения рыночной стоимости квартиры - Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов - сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.
Яндекс цитирования
Мои оферты

Сайты компании: Санкт-Петербург | Россия

ООО "Стройэкспертиза"
Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206 105264 Москва,
+7(495)965-66-69info@89265277274.ru

© 2004 - 2018 Строительная экспертиза