Строительное обследование фасада здания

Строительное обследование фасада здания, с целью определения стоимости работ и материалов по устранению недостатков после разрушения кирпичной кладки по адресу: г. ХХХХХХХХ, д. 107.

Вводная часть

Настоящее заключение выполнено на основании договора № 0715/19-1 от «15» июля 2019г.

Предмет договора: проведение строительно-технического обследования фасада здания с целью определения стоимости работ и материалов по устранению недостатков после разрушения кирпичной кладки по адресу: г. ХХХХХХХХ, д. 107.

Сведения об эксперте

Оболенский Владимир Викторович — строительный эксперт ООО «НЕЗАВИСИМОЕ АГЕНТСТВО СТРОИТЕЛЬНЫХ ЭКСПЕРТИЗ». Окончил Рудненский индустриальный институт. Высшее образование по специальности “Промышленное и Гражданское Строительство”. Квалификация по документу об образовании инженер-строитель. Стаж работы в строительстве, в эксплуатации зданий и сооружений более 40 лет.

Обладает необходимыми профессиональными качествами для осуществления обследования технического состояния зданий и сооружений.

Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации.
Градостроительный кодекс Российский Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО №1), утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297;
Федеральный стандарт оценки №2 (ФСО №2), утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298;
Федеральный стандарт оценки №3 (ФСО №3), утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299;
Федеральный стандарт оценки №7 (ФСО №7), утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611.
Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. — 2-е издание. — М.: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 1998. — 327 с., 999.
Методика определения физического износа гражданских зданий. Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 №404.

Перечень приборов и оборудования

— цифровая фотокамера Canon G9;

— рулетка измерительная стальная L=10м. ГОСТ 7502-98;

— штангенциркуль “ electronic digital calliper “;

Термины и определения

Дефект[1] – каждое отдельное несоответствие продукции требованиям проектной и/или нормативной документации, ухудшающее его свойства.

Сертификат соответствия[2] — документ, удостоверяющий соответствие объекта требованиям технических регламентов, положениям стандартов, сводов правил или условиям договоров.

Дополнительные условия и ограничения.

Выводы, содержащиеся в строительно-технической экспертизе, ограничиваются следующим: эксперт исходит из того, что представленная Заказчиком документация и информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверку.

Краткое описание объекта обследования.

Объект расположен по адресу: Московская область, г. ХХХХХХХХ, д. 107 ( см. рис. № 1).

Жилой дом Рис. 1

Основные параметры объекта исследования:

Проектная документация на строительство жилого дома разработана ОАО “Аропромжилиндустрпроект”. Заказчиком являлся ООО “Промстройсервис” Строительство осуществлялось Застойщиком ООО “ДОМ — Спецстрой”

Жилой дом – двухсекционный, 19 этажный, со встроено – пристроенными помещениями общественного назначения, с общими размерами в осях 63 х 33,8м. с техподпольем и теплым техническим этажом.

Две секции смещены относительно друг друга. Размеры первой секции 20 х 31,5 м.

Высота от планировочной отм. земли до пола 1 этажа – 0,900 м. до парапета — 61,55 м.

Размеры второй секции 31,5 х 33,8 м. Высота от планировочной отм. земли до пола 1 этажа – 1,150 м. до парапета — 61,35 м. Высота жилых этажей — 3,0 м.

Техподполье, высотой 2,1 м. предназначено для размещения водомерного узла, ИТП, разводки инженерных коммуникаций.

В техническом этаже высотой 1,9 м. размещены машинные отделения лифтов и венткамеры.

В каждой секции предусмотрено два лифта грузоподъемностью 400 и 630 кг.

Незадымляемые лестничные клетки предусмотрены для каждой секции с переходом в лифтовой холл через воздушную зону.

Согласно договору № 0715/19 от 15 июля 2019г. произведен осмотр объекта по адресу: г. ХХХХХХХХ, дом 107.

Методика обследования и описание исследовательских работ.

Обследование проводилось визуально-инструментальным методом согласно Правилам обследования и мониторинга технического состояния ГОСТ 31939-2011.

Этапы работ:

— подготовка к проведению обследования (изучение документов Заказчика);

— визуальное обследование (инструментальное и фото-фиксация);

-камеральная обработка результатов визуального и инструментального обследования.

Результаты обследования и исследовательская часть

На основании непосредственного осмотра объекта оценки определить стоимость работ и материалов по устранению недостатков после разрушения кирпичной кладки по адресу: Московская область, гор. ХХХХХХХХ, д. 107.

Экспертом произведен визуально – инструментальный осмотр фасада жилого дома, по результатам которого выявлены следующие повреждения:

На фасаде имеются отслоения декоративного слоя облицовочного кирпича общей площадью – 10,2 м2.
На торцах монолитных перекрытий выступающих на фасад жилого дома наблюдаются отслоения штукатурного слоя. Общая площадь равна – 809,3 м2.
Для предотвращения дальнейшего разрушения облицовки фасада необходимо выполнить его гидрофобизацию в объеме = 11 906 м2.

По результатам осмотра, Эксперт пришел к выводу, что для устранения ущерба от разрушения облицовки фасада жилого дома, необходимо выполнить следующий объем работ:

Наименование обследуемого

объекта

Наименование элемента

Осмотр Эксперта

Объем работ, использованный в исследовании

Жилой дом

Облицовка фасада.

1. Отслоение декоративной наружной части облицовочного кирпича.

2. Отслоение отделки торцов монолитных плит перекрытия.

1– вариант.

Работа альпинистов

Реставрационные работы по восстановлению облицовки фасада.

Очистка торцов плит. Гидрофобизация фасада

2 вариант

Установка навесных люлек

Реставрационные работы по восстановлению облицовки фасада.

Очистка торцов плит. Гидрофобизация фасада

Примечание: Экспертом не выявлялись следы разрушения и иные повреждения облицовки фасада (которые еще могут возникнуть в следствие уже имеющегося частичного отслоения декоративного слоя кирпича), т. к. определить данные повреждения без проведения полного обследования фасада не представляется возможным.

Анализ применимости подходов (методов) при проведении исследования

Доходный подход – в соответствии с п. 21 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО-1) предусматривает возможность использования доходного подхода только в случае, «когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы».

В связи с невозможностью достоверно спрогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом исследования, эксперт считает целесообразным отказаться от использования доходного подхода.

Сравнительный подход — объектом исследования являются работы и материалы, необходимые для устранения ущерба. Проанализировав рынок, Эксперт не выявил подобного рынка (купли – продажи ущерба), соответственно, в настоящем случае сравнительный подход не применим.

Затратный подход – применение затратного подхода Эксперт счел целесообразным и единственно возможным, далее Эксперт произвел расчет рыночной стоимости ущерба в рамках затратного подхода.

Расчет стоимости в рамках затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Ниже представлен порядок определения стоимости ущерба:

Определение объема (количества) работ и материалов, необходимых для устранения ущерба;
Расчет стоимости ущерба без учета износа на дату осмотра.
Определение износа материалов до момента разрушения;
Расчет стоимости ущерба на дату осмотра.

На первоначальном этапе Эксперт анализирует информацию, полученную по результатам осмотра объекта исследования (облицовки фасада), а также информацию, полученную по результатам анализа представленных материалов.

На втором этапе Эксперт производит расчет стоимости ущерба (работ и материалов, необходимых для устранения ущерба).

Расчет стоимости работ

Расчет стоимости реставрационных работ по восстановлению облицовки фасада производился путем анализа цен услуг на выполнение этих работ. Итоговым (расчетным) значением затрат на замещение служило значение среднерыночной цены работ, рассчитанной по результатам анализа рынка. Расчетом предусмотрено два варианта выполнения работ по восстановлению облицовки фасада.

Первый вариант предусматривает выполнение работ по реставрации облицовки и гидрофобизации фасада промышленными альпинистами.

При втором варианте для гидрофобизации фасада используются подвесные люльки, а реставрационные работы выполняются промышленными альпинистами.

Принимаем норму времени на гидрофобизацию фасада с люльки (https://mylektsii.ru/2-115813.html) равную 4,7 чел/час на 100 м2 обрабатываемой поверхности фасада. При размерах жилого дома 63,0 х 33,8 и h = 61,5 м, площадь обрабатываемой поверхности фасада равна (63+63+33,8+33,8) х 61.5 = 193,6 х 61,5 = 11 906 м2.

При работе двух подвесных люлек с двумя рабочими при восьмичасовом рабочем дне будет обработано 8 час : 4,7 = 1,7 х 100м2 = 170 м2 х 4 = 680 м2 обрабатываемой поверхности.

Вся площадь фасада будет обработана за : 11 906 м2 : 680 м2 = 17,5 дней

Анализ рынка работ и материалов. На первоначальном эксперт анализирует цены на рынке, к которому относится объект исследования.

Расчет среднерыночной цены работ и материалов осуществлялся по формуле:

Ц. р. = (Ц.1 + Ц.2 + Ц.3) / 3, где:

Ц. р. – среднерыночная цена;

Ц.1, Ц.2, Ц.3 – Цены из источников (компаний, предлагающих услуги на выполнение работ).

Расчет затрат на замещение производился по формуле:

З. зам. = Ц. р. х Кол-во.

Анализ рынка услуг по первому варианту представлен в таблице ниже:

Наименование	Кол-во	1. Цена руб.	2. Цена руб.	3. Цена руб.	Среднерыночная цена, руб.	Рыночная стоимость всего кол-ва, руб. с учетом НДС
Гидрофобизация фасада с использованием промышленного альпинизма м2 (более 500 м2)	11 906	65	80	55	68	809 608
Реставрация облицовки фасада с использованием промышленного альпинизма м2	10,.2	7 800	5 000	6 515	6 438	65 668
ИТОГО по работам						874 276

Анализ рынка услуг по второму варианту представлен в таблице ниже:

Наименование	Кол-во	1. цена руб.	2. цена руб.	3. цена руб.	Среднерыночная цена, руб.	Рыночная стоимость всего кол-ва, руб. с учетом НДС
Работа подвесных люлек сутки	35	600	—	—	600	21 000
Гидрофобизация фасада м2	11 906	40	—	—	40	476 240
Реставрация облицовки фасада с использованием промышленного альпинизма м2	10,2	7 800	5 000	6 515	6 438	65 668
ИТОГО по работам						562 908

Источники информации:

Стоимость очистки торцов плит от штукатурки: 809,3 м2 х 507 руб. = 410 315 рублей.

Расчет накопленного износа

Физический износ – есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации или в результате природного воздействия. По технической возможности и экономической целесообразности восстановления утраченных потребительских свойств физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ – износ, устранение которого физически возможно и экономически оправдано, т.е. износ, допускающий ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки зрения экономической.

Неустранимый износ – износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей объекта, или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост стоимости соответствующего объекта.

В данном случае присутствует износ первого рода, факторы физического износа второго рода, аварийного и неустранимого износа, не наблюдаются.

В общем случае износ в целом может быть определен как снижение потребительских свойств в зависимости от срока и интенсивности эксплуатации.

Метод хронологического возраста предполагает, что величина физического износа пропорциональна сроку жизни объекта. Срок жизни объекта или хронологический возраст Т хр. отсчитывается от даты изготовления объекта до текущей даты, на которую проводится оценка. При достижении некоторого предельного возраста — нормативного срока службы — Т сс считается, что объект настолько изнашивается, что не пригоден для дальнейшей эксплуатации, и он полностью обесценивается.

Метод практически идентичен методу начисления амортизации, принятому в бухгалтерском учете основных средств, так как предполагается, что стоимость объекта обесценивается по линейному закону. Расчет коэффициента износа объекта проводят по формуле:

И ф= Т хр. / Т сс.

Нормативный срок службы, как правило, устанавливается на основании имеющегося опыта по обслуживанию и проведению ремонтных работ подобных объектов.

Метод эффективного возраста по технике исполнения практически не отличается от предыдущего метода. Расчет коэффициента износа объекта проводят по формуле:

И ф= Т эф. / Т сс.

Эффективный возраст Т эф. — это возраст, соответствующий физическому состоянию конструкций или оборудования, отражающий фактическую наработку за срок ее эксплуатации. Эффективный возраст может быть, как больше хронологического, так и меньше. Введение эффективного возраста позволяет обойти трудности оценки износа для объектов, имеющих хронологический возраст, превышающий срок службы: достаточно назначить величину эффективного возраста ниже нормативного срока службы.

В случае выработки объектом нормативного ресурса создается экспертная комиссия, состоящая из технических экспертов, которая по результатам диагностики объекта может назначить оставшийся (разрешенный) срок эксплуатации объекта — Т ост. В этом случае эффективный возраст может быть рассчитан как:

Т эф. = Т сс. – Т ост.

В настоящей экспертизе, оценщиком применялся метод экспертизы технического состояния.

Метод экспертизы технического состояния предполагает проведение технической экспертизы (осмотра со стороны Эксперта), по результатам которой техническое состояние объекта соотносится с некоторой шкалой состояний, каждому из которых приписывается определенный диапазон износов.

Экспертом по результатам визуально – инструментального осмотра объекта экспертизы, определена характеристика технического состояния фасада жилого дома:

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

Размер физического износа принят равным 10 % как среднее значение диапазона.

Присвоенное значение физического износа, %	Оценка технического состояния	Характеристика состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.
21-40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
61-80	Ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.
81-100	Негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе в 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Источник: Методика определения физического износа гражданских зданий. Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 №404.

Функциональное устаревание — это потеря стоимости из-за несоответствия их требованиям рынка в целом или по отдельным элементам.

В зависимости от отсутствия, недостаточности или избыточности того или иного элемента улучшений различают следующие варианты функционального устаревания:

устаревание, связанное с отсутствием или недостаточностью какого-либо элемента;
устаревание, связанное с наличием лишнего элемента или избыточностью нужного элемента (избыточная толщина стен, избыточная высота зданий и пр.);
устаревание, связанное с наличием элемента, требующего замены или модернизации.

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших, или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым. Экспертом не выявлено наличия функционального устаревания.

Экономическое устаревание (У э,)— это потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменением управленческих концепций, потерей рынка, потерей рабочей силы и т.д.

Экспертом не установлено значение экономического устаревания, значение данного устаревания составило 0%.

Расчет стоимости восстановительных работ в рамках затратного подхода представлен в таблице ниже.

Наименование работ	1 вариант	2 вариант
Реставрационные работы	65 668	65 668
Очистка торцов плит перекрытия	410 315	410 315
Мойка фасада	428 616	428 616
Гидрофобизация фасада	809 608	497 240
Стоимомсть гидрофобизатора	538 498	538 498
Итого	2 252 705	1 940 337