Основание для производства экспертизы: Определение ХХХХХХХХХХХского районного суда города Москвы под председательством федерального судьи Васильеве А.А. от 10 января 2020 года по материалам гражданского дела № 2-32/2020 по иску ХХХХХХХХХХХ Татьяны ХХХХХХХХХХХ к ООО “ХХХХХХХХХХХ“, о понуждении к устранению недостатков в объекте долевого строительства, взыскании неустойки, защите прав потребителя.
Время и место проведения:
— адрес проведения: г. Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр. д. 33, кор.5, кв.19;
— дата и время проведения: 28 января 2020 года, 11:00 – 12:00.
(вопросы даны в соответствии с текстом определения Суда без редакции)
- Имеются ли в квартире 19, расположенной по адресу; г. Москва, ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ проспект, дом 33, корпус 5 недостатки (дефекты),не отвечающие требованиям государственных стандартов и строительных норм и не соответствующие условиям договора участия в долевом строительстве № 3-17-8-1-5-4/1 от 29 сентября 2016 года, заключенному между сторонами спора, если имеются, то какие, каковы причины их образования, относятся ли данные причины к качеству использованных строительных материалов при строительстве объекта долевого участия?
- При наличии недостатков, каковы способы их устранения и какова стоимость их устранения?
Производство экспертизы поручено:
Эксперту Оболенскому Владимиру Викторовичу, имеющему высшее техническое образование (специальность инженер-строитель). Диплом Рудненского индустриального института № 197093 по специальности промышленное и гражданское строительство. Стаж экспертной работы с 2012 года.
Использованная литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
- Гражданско-процессуальный кодекс Российской Федерации
- Градостроительный кодекс Российский Федерации.
- Жилищный кодекс Российской Федерации.
- Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции закона № 157-ФЗ от 27 Июля 2006 года;
- Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
- Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»;
- Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»;
- Федеральный закон от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
- СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»
- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87
- ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам». Общие технические условия
- ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные». Общие технические условия
- Лицензионная сметная программа «Smeta.ru»
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
На основании Определения ХХХХХХХХХХХского городского суда города Москвы от 10 января 2020 года о назначении судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № 2-32/2020, экспертом было произведено визуальное обследование, доступных к осмотру конструкций и элементов квартиры, расположенной по адресу: город Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр., дом 33, корпус 5, квартира 19, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
В результате исследования материалов дела установлено, чтоЗастройщик ООО “ХХХХХХХХХХХ“ на основании договора участия в долевом строительстве№ 3-17-8-1-5-4/1 от 29 сентября 2016 г.,обязался построить жилой многоквартирный дом и передать (объект долевого строительства) — квартиру-студию № 19 общей площадью 22,09 кв. м. расположенную на 5 этаже, 1 секции, (участнику долевого строительства) – ХХХХХХХХХХХ Т.А.
“Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям”.[1]
“В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
- 2) соразмерного уменьшения цены договора;
- 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.”[2]
“В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона”.[3]
В главе 5 имеющегося договора № 3-17-8-1-5-4/1 от 29 сентября 2016 г об участии в долевом строительстве жилого дома, заключенного между ООО “ХХХХХХХХХХХ” и ХХХХХХХХХХХ Т.А. определено:
“Стороны исходят из того, что свидетельством качества Дома, соответствия его условиям Договора является Заключение о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, а также Разрешение на ввод Дома в эксплуатацию, полученное Застройщиком в установленном законодательством порядке. Участник долевого строительства извещен и согласен с тем, что Объект долевого строительства передается без проведения каких-либо отделочных работ.” [4]
“Гарантийный срок для Объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 5(пять) лет, и исчисляется с момента ввода Дома в эксплуатацию. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3(три) года в соответствии с п.5.1 Закона, и исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи.” [5]
Согласно передаточного акта от 15 ноября 2018 года, к договору участия в долевом строительстве № 3-17-8-1-5-4/1 от 29 сентября 2016 г Байшева Татьяна Андреевна приняла Объект долевого строительства – отдельную 1 комнатную квартиру № 19, этаж 5, общей площадью 22,00 кв. м., расположенном по адресу: г. Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр. д. 33, к. 5(далее по тексту- «Объект долевого строительства). Проектные характеристики Объекта долевого строительства: количество комнат:1, № 19, этаж 5, секция1, общая проектная площадь 22,09 кв. м., строительный адрес: г. Москва, ЗелАО, Крюково, дер. Андреевка, поз. 8.
Согласно проведенного визуально-инструментального обследования, установлено, что исследуемая квартира № 19 состоит следующих помещений (см. таблицу 1):
Таблица
«Экспликация помещений»
| Литера | Этаж | Номер помещения на плане | Номер помещения | Назначение | Общая площадь, кв. м. | Жилая площадь, кв. м | Площадь помещений вспомогательного назначения кв. м. | Высота помещения |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 19 | 1 | жилая комната | 14,3 | 14,3 | |||
| 2 | прихожая | 2,7 | 2,7 | |||||
| 3 | санузел | 3,1 | 3,1 | |||||
| 4 | лоджия | 1,9 | 1,9 | |||||
| Итого по помещению | 22,00 | 14,3 | 7,7 | 3,0 |
Исследования по вопросу №1.
- Имеются ли в квартире № 19, расположенной по адресу; г. Москва, ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ проспект, дом 33, корпус 5 недостатки (дефекты),не отвечающие требованиям государственных стандартов и строительных норм и не соответствующие условиям договора участия в долевом строительстве № 3-17-8-1-5-4/1 от 29 сентября 2016 года, заключенному между сторонами спора, если имеются, то какие, каковы причины их образования, относятся ли данные причины к качеству использованных строительных материалов при строительстве объекта долевого участия?
В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»:
п. 6.1. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований
Экспертом произведен внешний осмотр квартиры, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение), что соответствует требованиям СП 13-102-2003.
п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003.
п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.
Выполненные строительно-монтажные работы в квартире № 19 соответствуют требованиям градостроительных регламентов:
“Градостроительному кодексу Российской Федерации”
“Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений”.
В Статье 2. Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29. 12. 2004 N 190-ФЗ (ред. от 25. 12. 2018) определены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности:
2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
В Главе 1 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) определены цели принятия Федерального Закона:
1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;
3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
4) обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений;
В соответствии со статьей 5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», установлено:
1. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также — строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.
2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ №1521 от 26.12.2014г. установлен перечень национальных стандартов и сводов правил (СП), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение Технического регламента безопасности здания и сооружений №384-ФЗ. Согласно Договора участия в долевом строительстве № ЛЮБ-3/25 от 21 июня 2016 года, исследуемая квартира сдается без отделочных работ.
Согласно представленной проектной документации, разработанной ООО «ПИК–Проект» на 2-ю очередь строительства (6 этап) 9-и секционный жилой дом, поз. 8 по адресу: г. Москва, ЗелАО, район Крюково, микрорайон 17 (Альбом АР-3. 08-ЗЛ-ПИР/2017-Р-8-АР3. Лист 1), при выполнении строительно-монтажных работ должны быть выполнены следующие конструктивные и технические решения:
- Заполнение стен – блоки из автоклавного ячеистого бетона толщ. 300 мм. Первый ряд из ячеистых блоков уложить на цементно-песчаный раствор с армированием при помощи сетки 4Вр-1 50х50, последующие ряды выполнять с использованием монтажного клея с цепной перевязкой блоков со смещением вертикальных швов не менее 100 мм. Армирование выполнить при помощи пластиковой сетки 15х15х2 мм. через 2 ряда кладки. Внутренняя поверхность стен оштукатуривается цементно-песчаным раствором толщ. 22 мм.
- Анкеровку наружных стен к монолитным ж/б пилонам выполнить при помощи двух анкеров L=400 мм. из арматуры D=8 А500С (через два ряда кладки), в предварительно засверленные отверстия глубиной 80 мм. на расстоянии не менее 70 мм. от грани несущей конструкции. Пазы отверстий с засверленными анкерами заделать цементным раствором М150. В блоках, на уровне каждой перевязки, арматура укладывается в специально прорезанные пазы, заполненные монтажным клеем.
- Во избежание передачи нагрузки на стену от вышележащего перекрытия верхний шов между блоками и перекрытием выполнять не менее 20 мм. Швы заделать уплотняющей прокладкой из трубчатого пенополиэтилена марки Вилатерм D=30 мм.
Внутренние перегородки выполняются:
- Межквартирные перегородки из пенобетонных блоков толщ. 200 мм. на цементно-песчаном растворе М100, Поверхность перегородок оштукатуривается цементно-песчаном раствором толщиной 20 мм. Поверхность перегородок, выходящую во влажные помещения обработать обмазочной гидроизоляцией.
- В санузле из гидрофобизированных (влагостойких) гипсовых пазогребневых плит. Все перегородки санузлов обработать обмазочной гидроизоляцией.
В соответствии с п. 9.7.8 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87.
Крепление силикатных панельных пазогребниевых перегородок к стенам и между собой следует выполнять анкерами из перфорированной полосовой коррозионно-стойкой стали, вставляемых в каждый растворный шов.
9.18.5 Отклонения в размерах и положении каменных конструкций от проектных не должны превышать указанных в таблице 9.8.
Таблица 9.8
| Проверяемые конструкции (детали) | Предельные отклонения, мм | Контроль (метод, вид регистрации) | ||||
| стен | столбов | фундамента | стен | столбов | ||
| из кирпича, керамических и природных камней правильной формы, крупных блоков | из бута и бутобетона | |||||
| Толщина конструкции | ±15 | ±10 | ±30 | ±20 | ±20 | Измерительный, журнал работ |
| Отметки опорных поверхностей | -10 | -10 | -25 | -15 | -15 | То же |
| Ширина простенков | -15 | — | — | -20 | — | « |
| Ширина проемов | +15 | — | — | +20 | — | « |
| Смещение вертикальных осей оконных проемов от вертикали | 20 | — | — | 20 | — | « |
| Смещение осей конструкций от разбивочных осей | 10 (10) | 10 | 20 | 15 | 10 | Измерительный, геодезическая исполнительная схема |
| Отклонения поверхностей и углов кладки от вертикали: | ||||||
| на один этаж | 10 (5) | 10 | — | 20 | 15 | То же |
| на здание высотой более двух этажей | 30 (30) | 30 | 30 | 30 | 30 | « |
| Толщина швов кладки: | Измерительный, журнал работ | |||||
| горизонтальных | -2; +3 | -2; +3 | — | — | — | |
| вертикальных | -2; +2 | -2; +2 | — | — | — | |
| Отклонения рядов кладки от горизонтали на 10 м длины стены | 15 (15) | — | 30 | 20 | — | Технический осмотр, геодезическая исполнительная схема |
| Неровности на вертикальной поверхности кладки, обнаруженные при накладывании рейки длиной 2 м | 10 | 5 | — | 15 | 15 | Технический осмотр, журнал работ |
| Размеры сечения вентиляционных каналов | ±5 | — | — | — | — | Измерительный, журнал работ |
| Примечание — В скобках приведены размеры допускаемых отклонений для конструкций из вибрированных кирпичных, керамических и каменных блоков и панелей.
|
||||||
Допустимые отклонения по отделочным работам СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. приведены в таблице 7.4
Требования к оштукатуренным основаниям
| Контролируемый параметр | Предельное отклонение | Контроль (метод, объем, вид регистрации) |
| Простая штукатурка | ||
| Отклонение от вертикали | Не более 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м2, журнал работ |
| Отклонение по горизонтали | Не более 3 мм на 1 м | |
| Неровности поверхности плавного очертания | На площади 4 м2 не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ |
| Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | Не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м2, журнал работ |
| Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения | Не более 10 мм на весь элемент | |
| Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 5 мм | |
| Улучшенная штукатурка | ||
| Отклонение от вертикали | Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Отклонение по горизонтали | Не более 3 мм на 1 м | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Неровности поверхности плавного очертания | Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 3 мм | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ |
| Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | На площади 4 м2 не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения | Не более 7 мм на весь элемент | |
| Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 3 мм | |
| Высококачественная штукатурка | ||
| Отклонение от вертикали | Не более 0,5 мм на 1 м, но не более 5 мм на всю высоту помещения | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Отклонение по горизонтали | Не более 1 мм на 1 м | |
| Неровности поверхности плавного очертания | Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 1 мм | Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ |
| Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали | На площади 4 м2 не более 2 мм на 1 м, но не более 5 мм на весь элемент | Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ |
| Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектной величины | Не более 4 мм на весь элемент | |
| Отклонение ширины откоса от проектной | Не более 2 мм | |
В соответствии с ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»
5.2.3 Предельные отклонения от номинальных размеров элементов изделий, зазоров в притворах и под наплавом, размеров расположения оконных приборов и петель не должны превышать значений, установленных в таблице «1».
Таблица «1» (в мм)
| Размерный интервал | Предельные отклонения номинальных размеров | ||||
| внутренний размер коробок | наружный размер створок | зазор в притворе (фальцлюфт) | зазор под наплавом |
размеры расположения приборов и петель | |
| До 1000 | ±1,0 | -1,0 | ±1,5 | +1,0 | ±1,0 |
| От 1000 до 2000 | +2,0 -1,0 |
±1,0 | +1,0 -0,5 |
||
| Св. 2000 | + 2,0 -1,0 |
+ 1,0 -2,0 |
+1,5 -0,5 |
||
| Примечания 1 Значения предельных отклонений установлены для температурного интервала проведения измерения — 16-24 °С2 Значения предельных отклонений размеров зазоров в притворах и под наплавом приведены для закрытых створок с установленными уплотняющими прокладками. |
|||||
Разность длин диагоналей прямоугольных рамочных элементов не должна превышать 2,0 мм при наибольшей длине стороны створки до 1400 мм и 3,0 мм — более 1400 мм.
В соответствии с ГОСТ 30971-2012
5.1.3 Конструкция монтажного шва включает в себя три или четыре слоя, имеющих различное функциональное назначение:
— основной центральный слой — обеспечение тепло-, звукоизоляции:
— наружный слой герметизации — обеспечение диффузии влаги из монтажного шва и защиты от атмосферных воздействий (дождевой влаги, ультрафиолетового излучения, ветра);
— внутренний слой герметизации — обеспечение пароизоляции и защита утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения.
При установке оконных конструкций в наружных стенах, возводимых с использованием влажных процессов (каменная кладка, монолитный бетон), необходимо обеспечить защиту утепляющего слоя от миграции технологической влаги из примыкающей стены путем установки дополнительного слоя:
— дополнительный слой — водо- и пароизоляционный слой между средним слоем шва и поверхностью проема, который может быть устроен для предотвращения проникания в шов влаги или пара из материала стены.
В квартире выполнены работы по заполнению оконных и дверных проемов, работает система отопления, выполнены стояки ХВС (холодного водоснабжения) и ГВС (горячего водоснабжения) из полипропиленовых труб с отводами для полотенцесушителя, смонтирован стояк канализации.
В результате проведенного обследования установлено что при выполнении строительно-монтажных работ жилого дома, в квартире № 19 обнаружено несоответствие выполненных работ строительным нормам и технологии производства работ.
Для всестороннего и полноценного ответа на вопросы суда и в связи с отсутствием необходимой документации в материалах дела № 2-32/2020, был направлен запрос в ХХХХХХХХХХХский суд (исх. № 06 от 27, 01. 2020 г.) об уведомлении ответчика ООО «ХХХХХХХХХХХ» о предоставлении необходимой документации.
Однако документация в полном объеме представлена не была. В связи с имеющимися трещинами на стенах из ячеистых блоках и отсутствием актов освидетельствования скрытых работ на армирование и установку анкеров при выполнении работ по кладке стен, следует предположить невыполнение требований СНиП и проектной документации при выполнении этих работ. Данные нарушения требуют согласования с проектной организацией и разработке технического решения по усилению конструкций стены, для предотвращения появления трещин при выполнении отделочных работ. Сквозные щели в горизонтальных и вертикальных швах в кладке наружных стен способствуют проникновению наружного холодного воздуха, для их заполнения необходимо выполнить инъекцию клеевым составом.
Проектной документацией предусмотрено оштукатуривание внутренней поверхности стен (Альбом АР-3. 08-ЗЛ-ПИР/2017-Р-8-АР3. Лист 1), данные работы не являются отделочными, а входят в элементы конструкции стен.
По результатам обследования была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков строительно-монтажных работ в квартире № 19, по адресу: город. Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр., дом 33, корпус 5, (см. Таблицу 2).
Таблица № 2
Исходя из результатов проведённых исследований в квартире, расположенной по адресу: город. Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр., дом 33, корпус 5, квартира 19, все выявленные недостатки объекта долевого строительства возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных работ. Выявленные незначительные следы естественного физического износа и эксплуатации не влияют на выявленные недостатки и по своему характеру не являются причиной их возникновения.
Исследования по вопросу №2.
- При наличии недостатков, каковы способы их устранения и какова стоимость их устранения?
Одним из элементов для определения сметной стоимости устранения недостатков объекта строительства служат объемы строительных (ремонтных) работ.
Определение объемов отдельных видов работ, предусмотренных проектами, производится в случаях исчисления сметной стоимости по единичным расценкам. Ведомость подсчета объемов работ является исходным документом для определения сметной стоимости объекта строительства.
При составлении ведомостей объемов работ приходится пользоваться не только нормативными, но и многими техническими справочниками, указаниями и другими документами, вышедшими в разное время.
Основываясь на результатах анализа материалов дела, осмотра объекта исследования и сделанным по его результатам выводам, экспертом был произведен расчет объемов, и определены основные виды ремонтных работ.
Дефектная ведомость приведена в таблице 2
Таблица — 2
| №
п/п |
Наименование видов работ | Ед.
Изм. |
Помещение №1=14,3м2
жилое |
Помещение №2=2,7м2
прихожая |
Помещение №3=3,1м2
санузел |
Помещение №4=1,9м2
лоджия |
Кол-во |
| 1 | Демонтаж металлической входной двери | шт. | 1,0 | 1,0 | |||
| 2 | Установка металлической входной двери | кв. м | 2,1 | 2,1 | |||
| 3 | Демонтаж двери лоджии | шт. | 1,0 | 1,0 | |||
| 4 | Установка двери лоджии | кв. м. | 1,6 | 1,6 | |||
| 5 | Демонтаж алюм. заполнения проемов лоджии | шт. | 1,0 | 1,0 | |||
| 6 | Монтаж алюм. конструкции проемов лоджии | кв. м | 4,6 | 4,6 | |||
| 7 | Демонтаж оконного проема | шт. | 1,0 | 1,1 | |||
| 8 | Монтаж оконного проема | кв. м. | 2,3 | 2,3 | |||
| 9 | Демонтаж трубопровода на полотенцесушитель | м. п. | 2,0 | 2,0 | |||
| 10 | Монтаж трубопровода на полотенцесушитель | м. п. | 2,0 | 2,0 | |||
| 11 | Инъекция швов кладки клеевыми составами | кв. м | 39,1 | 39,1 | |||
| 12 | Штукатурка внутренних стен | кв. м | 39,1 | 39,1 | |||
| 13 | Демонтаж наружного декоративного штук. слоя | кв. м. | 7,8 | 7,8 | |||
| 14 | Устройство наружного декоративного штук. слоя | кв. м. | 7,8 | ?.8 | |||
| 15 | Окраска наружной стены силикатной краской | кв. м | 7,8 | 7,8 |
Определение стоимости восстановительного ремонта квартиры № 19 по адресу: город. Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр., дом 33, корпус 5, будет производиться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 Июля 1998 г., Федеральными Стандартами оценки, (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами МЭРТ № 297, 298, 299, от 20 Мая 2015 года.
Стоимостная экспертиза — это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект. По сути, это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей и продавцов (арендаторов и арендодателей) о полезности имущества, зависимости таковой от его свойств и об их готовности приобрести данное имущество (расстаться с ним) за приемлемую (по их представлениям) сумму денег.
Для определения рыночной стоимости объектов используются три традиционных подхода: затратный, сравнительный, доходный.
Затратный подход
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» дается следующее определение затратному подходу:
«Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определение затрат, необходимых на воспроизводство либо замещение объекта оценки, с учетом его износа и устаревания»
Доходный подход
В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» дается следующее определение доходному подходу:
«Доходный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки».
Сравнительный подход
В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» дается следующее определение сравнительному подходу:
«Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах».
При оценке стоимости восстановительного ремонта, экспертом использован затратный подход.
Расчет стоимости ремонтных работ
Оценка стоимости ремонтных работ, будет производиться затратным подходом.
В настоящей работе, стоимость устранения недостатков отделки жилого помещения выполнена по отдельным конструктивным элементам в зависимости от типа их отделки и стоимости работ по ремонту с применением формулы:
- С ремонта =
- Где:
- С ремонта – стоимость затрат на ремонтные работы в целом;
- V J – объем j итого компонента, вида работ;
- С J — стоимость единицы объема;
- К. — НДС – 18 %;
При расчете стоимости строительно-монтажных (ремонтных) работ, был использован лицензионный программный комплекс «Smeta.ru», содержащий сборники расценок на строительные работы ТСНб-2001, а также индексы пересчета базовой стоимости в уровень цен на исследуемый период.
Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ разработана в соответствии с поручением Правительства РФ от 27.11.2003 №ВЯ-П10-14161 Управлением ценообразования и сметного нормирования Госстроя России. Положения данной методики распространяются на все предприятия строительного комплекса РФ при определении стоимости строительства новых, реконструкции, расширении и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений вне зависимости от источников финансирования, осуществляемых на территории РФ, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы.
Данный метод заключается в том, что при расчете стоимости восстановительного ремонта (устранения выявленных нарушений) объектов составляется локальная смета, при составлении которой применяется ресурсно-индексный метод расчета стоимости, предусматривающий проведение ремонта в помещениях с любым уровнем отделки. Метод основывается на том, что имеется сборник расценок (работ и материалов), которые определены в базисном уровне цен на определенный год (2000, 2001, 1998). В зависимости от применяемого сборника цены определены в разном уровне базисных цен. При использовании ресурсно-индексного метода подразумевается калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах на ресурсы, необходимых для реализации тех или иных проектных решений. Калькулирование ведется на основе, выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях и т.д. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников. Каждая расценка включает в себя как учтенные, так и неучтенные ресурсы. К неучтенным ресурсам относятся те ресурсы, которые выводятся в смете отдельной строкой (плинтусы, наличники, фанера, паркетная доска и т.д.). К учтенным ресурсам относятся те материалы, которые входят в стоимость расценки (валики, клей, бумага, вода и т.д.). При составлении заключения учитывается как стоимость всех работ, так и стоимость всех ресурсов (учтенных и неучтенных). В смете так же указывается численное значение коэффициента пересчета базисной стоимости в уровень цен исследуемого периода. Объемы материалов, необходимых для выполнения видов работ определяются в соответствии с нормами расхода, в зависимости от технологии производства каждого вида работ, и могут не совпадать с объемами самих видов работ ввиду технологии производства.
Нормативной базой для производства расчетов в данном случае, являются:
- Территориальная сметно-нормативная база для Московской области «Отделочные работы»;
- Территориальная сметно-нормативная база для Московской области. «Малярные работы»;
Сметная документация составлена в ценах 2019 года в соответствии с методикой определения стоимости строительства МДС 81-35.2004, и на основании сборников ТСНБ для Московской области. Коэффициенты к сметной прибыли (СП) накладных расходов (НР) по письму №15127-ИП/08 Федерального агентства по строительству и ЖКХ. Коэффициенты на демонтаж применены согласно МДС 81-36.2004. Сметная стоимость в ценах на 2019 года определена с применением индексов сборника «МОСОБЛЭКСПЕРТИЗА». Расчет стоимости ремонтных работ с использованием программного комплекса «Строительный эксперт». Расчет представлен в таблице №3.
Стоимость устранения недостатков объекта строительства – квартиры № 19 по адресу: город. Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр., дом 33, корпус 5, возникших в результате нарушений, при производстве строительно-монтажных работ, обязательных требований составит 183 320,24 (сто восемьдесят три тысячи триста двадцать) рублей 24 коп.
ВЫВОД
Вопрос: 1. Имеются ли в квартире19, расположенной по адресу; г. Москва, г, ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ проспект, дом 33, корпус 5 недостатки (дефекты),не отвечающие требованиям государственных стандартов и строительных норм и не соответствующие условиям договора участия в долевом строительстве № 3-17-8-1-5-4/1 от 29 сентября 2016 года, заключенному между сторонами спора, если имеются, то какие, каковы причины их образования, относятся ли данные причины к качеству использованных строительных материалов при строительстве объекта долевого участия?
Ответ: В результате проведенного обследования установлено что при выполнении строительно-монтажных работ жилого дома, в квартире № 19 обнаружено несоответствие выполненных работ строительным нормам и технологии производства работ.
Исходя из результатов проведённых исследований в квартире, расположенной по адресу: город. Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр., дом 33, корпус 5, квартира 19, все выявленные недостатки объекта долевого строительства возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных работ. Выявленные незначительные следы естественного физического износа и эксплуатации не влияют на выявленные недостатки и по своему характеру не являются причиной их возникновения.
Вопрос 2. При наличии недостатков, каковы способы их устранения и какова стоимость их устранения?
Ответ: В связи с имеющимися трещинами на стенах из ячеистых блоках и отсутствием актов освидетельствования скрытых работ на армирование и установку анкеров при выполнении работ по кладке стен, следует предположить невыполнение требований СНиП и проектной документации при выполнении этих работ. Данные нарушения требуют согласования с проектной организацией и разработке технического решения по усилению конструкций стены, для предотвращения появления трещин при выполнении отделочных работ. Сквозные щели в горизонтальных и вертикальных швах в кладке наружных стен способствуют проникновению наружного холодного воздуха, для их заполнения необходимо выполнить инъекцию клеевым составом.
Проектной документацией предусмотрено оштукатуривание внутренней поверхности стен (Альбом АР-3. 08-ЗЛ-ПИР/2017-Р-8-АР3. Лист 1), данные работы не являются отделочными, а входят в элементы конструкции стен.
Стоимость устранения недостатков объекта строительства – квартиры № 19 по адресу: город. Москва, г. ХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХ пр., дом 33, корпус 5, возникших в результате нарушений, при производстве строительно-монтажных работ, обязательных требований составит 183 320,24 (сто восемьдесят три тысячи триста двадцать) рублей 24 коп.
Эксперт Оболенский В.В.
Приложение
(фото и графические материалы)
Фото — 1
Фото – 2.
Фото – 3.
Фото – 4.
Фото – 5.
Фото – 6.
Фото – 7.
Фото – 8.
Фото – 9.
Фото – 10.
Фото – 11.
Фото – 12.
Фото – 13.
Фото – 14.
