Обследование объекта проходило в три связанных между собой этапа:
- визуальный осмотр и инструментальные измерения с фотофиксацией, изучение документации, предоставленной заказчиком,
- камеральная обработка результатов обследований с сопоставлением с действующими строительными нормами и правилами, другими нормативными документами;
подготовка и оформление экспертного заключения.
Процедура обследования включает в себя:
- Обследование визуальным методом.
- Обследование инструментальным методом.
- Фотографирование объекта, характерных узлов и деталей, выявленных дефектов и недостатков.
- Изучение документации, предоставленной заказчиком.
- Камеральная обработка полученных данных с разработкой выводов.
- Подготовка экспертного Заключения.
Объект исследования представляет собой одноэтажное, нежилое, неотапливаемое сооружение (гаражный бокс) № 295 (крытое место для стоянки автомобиля), прямоугольной формы, размером 5790×2880мм и переменной высотой 2270×2800мм, интегрированное в ряд смежных аналогичных гаражных боксов, объединённых в единое строение («ленточного» типа) на огороженной территории, проезжая часть которой покрыта асфальто-бетоном.
Основные конструктивные элементы
— Односкатная дощатая крыша с кровельным стальным профнастилом
— Двупольные стальные ворота с проушинами для навесного замка
— Несущие стальные колонны из труб и швеллера на бетонном фундаменте, заглубленном в грунт на 700 мм.
— Железобетонная плита толщиной 150мм (задняя стена для двух смежных боксов, являющаяся одновременно элементом внешнего ограждения территории кооператива), размером 5870×2270 мм, с опорой на швеллеры №16 по бокам и бетонный, заглубленный в грунт, фундамент внизу.
— Боковые стены, смежные с соседними боксами – из плоских металлических листов
— Дощатый пол на асфальтобетонном основании
Процедура исследования включала в себя несколько этапов:
изучение и анализ документации, поступившей на исследование;
проведение анализа имеющихся данных с установлением взаимосвязи отдельных факторов;
анализ результатов исследования с установлением технических характеристик объектов исследования;
составление в соответствии с общепринятыми требованиями развернутого заключения специалиста, формулирование выводов.
В ходе визуального осмотра проектной документации, специалистом определены конфигурация, размеры, положение в плане зданий и их элементов. Выявлены подлежащие анализу характеристики и признаки элементов объекта исследования, имеющие значение для правильного решения поставленного вопроса.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (принят ГД РФ 21 октября 1994 года)
Часть 1. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
В соответствии с п.1 ст. 69 Федерального Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ:
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Можно выделить следующие группы критериев оценки имущества как недвижимого:
— стоимостные — исходящие из определения стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение);
— технические — исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие заглубленного фундамента, подведение постоянных/временных коммуникаций и т.д.);
— юридические — исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.
Для определения стоимости расходов перемещения конструктивных элементов объектов необходимо руководствоваться сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве.
В вопросе квалификации очень важны технические критерии.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 N 2061/99 выделены следующие признаки недвижимого имущества:
— монтаж имущества на специально возведенном для него заглубленном фундаменте;
— подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
— принадлежность строения к капитальным (группа капитальности);
— характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).
Согласно пункту 10.2) ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
(п. 10.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
(Пункт в редакции, введенной в действие с 4 августа 2018 года Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ. —
10_2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
(Пункт дополнительно включен с 4 августа 2018 года Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ)
3.1 Оценка результатов обследования
Выявленные эксплуатационные показатели элементов и конструкций обследуемого объекта
Подводя итоги по смыслу вышеизложенного, можно выделить следующие критерии отнесения имущества к недвижимому и капитальному:
— неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие заглубленного фундамента и подземных помещений – заглубленный фундамент под несущими стальными конструкциями имеется);
— отведение участка под строительство, наличие почтового адреса, наличие юридического адреса, наличие разрешительной документации.
— подведение к объекту стационарных коммуникаций (электричество подведено);
— отсутствие признаков временного строения, которые должны быть устранены с земельного участка по окончании срока пользования участком (документы, подтверждающие это, отсутствуют);
— техническое предназначение объекта (следует исходить из того, предназначен ли объект для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию – изначально объект не предназначался к перемещению);
— возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения (перемещение без значительного ущерба не возможно).
Таким образом, можно выделить основные технические критерии отнесения объекта к недвижимому и капитальному имуществу:
— Критерий технической (физической) связанности с землей;
— Критерий технического предназначения объекта;
— Невозможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения;
III. Вывод
Таким образом, на основании вышеизложенного специалист пришел к выводу, что обследованное сооружение (гаражный бокс) № 295 в составе Гаражного потребительского кооператива «Плющево» является капитальным строением, имеет прочную связь с землей и обладает признаками объекта недвижимости.
Эксперт ООО «Стройэкспертиза» ______________ Шевко С.Н.
Фотоприложение
Фото 1. Вид с главного фасада
Фото 2. Вскрыт дощатый пол для осмотра фундамента
Фото 3. Гаражный бокс снабжён электроэнергией
Фото 4. Определение глубины заложения бетонного фундамента
