Строительная экспертиза

Обследования строительно-технического состояния жилого дома

По результатам обследования строительно-технического состояния жилого дома,

Объектом обследования для проведения строительно–технической экспертизы является деревянный, каркасный двухэтажный жилой дом.

Обследование доступных к осмотру конструкций и элементов жилого дома проводилось в соответствии с требованиями СТО 14258110-007-2015. «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

 

На основании проведенного визуально-инструментального обследования, установлено, что исследуемый жилой дом состоит из следующих помещений (см. таблицу 1):

Таблица

«Экспликация помещений»

Этаж Номер помещения на плане Номер помещения Назначение Общая площадь, кв. м. Жилая площадь, кв. м Площадь помещений вспомогательного назначения кв. м. Высота помещения
1 1 прихожая — веранда 5,7 5,7
2 кухня-гостиная 13,8 13,8
3 жилая комната 8,2 8,2
4 кладовая 1,4 1,4
5 санузел 2,6 2,6
2 6 мансарда 32,7 32,7
Итого по помещению 64,4 40,9 23,5 2,45

Экспертом в соответствии с требованиями СТО 14258110-007-2015 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» произведен осмотр жилого дома, с выборочным фиксированием на цифровую камеру:

п. 6.1. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований

п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СТО 14258110-007-2015.

п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

Выполненные строительно-монтажные работы по строительству жилого дома не соответствуют требованиям градостроительных регламентов:

“Градостроительному кодексу Российской Федерации”

“Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений”.

Нарушен п. 7, о соблюдении требований технических регламентов, при осуществлении градостроительной деятельности (статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12. 2004 № 190-ФЗ, ред. от 25.12.2018).

При обследовании установлено, что жилой дом выполнен из деревянных каркасных конструкций, установленных на монолитный железобетонный фундамент.

Каркасный дом – это строение, основой которого является несущий пустотный каркас, выполненный из скрепленных между собой деревянных или металлических профилей, образующих единый прочный конструктив, внутри заполненный утеплительными материалами и обшитый прочными стеновыми материалами.

Фундамент жилого дома железобетонный, ленточный, не заглубленный 40 х 40 см., каркас стен выполнен из бруса 150 х 50 мм. установленного на газобетонные блоки уложенные по ленточному железобетонному фундаменту. Утепление выполнено из трех слоев рулонной тепло — звукоизоляционной минеральной ваты «TS 037 Aguastik» плотностью 15 кг/м3, толщиной 50 мм. На каркас с утеплителем смонтирована ветрозащитная пленка и он обшит доской, с внутренней стороны толщиной 14 мм. с наружной 18 мм. В жилом доме установлены окна из профиля ПВХ размером 108 х 127 см. в количестве – 6 шт. на первом этаже и 2 на втором. Конструкция пола выполнена из бруса 150 х 50 мм. утепленного рулонной минеральной ватой с устройством ветрозащитной пленки и обшитого доской толщиной 14 мм. с внутренней и наружной стороны. Кровля двухскатная из листового металлического профиля по обрешетке, с утеплением рулонной минеральной ватой и подшита с внутренней стороны доской толщиной 14 мм. В жилом доме имеется печное отопление и установлено санитарно-бытовое оборудование. В кухне-гостиной установлена мойка с подведением холодной и горячей воды из помещения санузла, в котором установлен электронагреватель. На территории участка имеется септик, куда подведена бытовая канализация от жилого дома и колодец с питьевой водой.

Для каркасного дома нарушение технологии строительства и использование некачественных материалов, тем более для жилого дома с круглогодичным использованием приводит к несоответствию его требованиям, предъявляемым к жилым домам данной категории.

Закон о садоводстве и огородничестве определил только два вида объектов недвижимости: жилой и садовый домик.

С точки зрения законодательства для регистрации строения в качестве жилого, необходимо чтобы оно соответствовало определенным критериям и требованиям:

— Постоянное проживание – жилье должно быть капитальным, обладать всеми необходимыми коммуникациями, системой отопления и вентиляцией. Кроме того, необходимо наличие дверей, окон, крыши и других составляющих жилого строения, без которых невозможно проживание в доме, например, в холодный период года.

— Размеры и общая площадь – вновь возведенное строение должно соответствовать установленным строительным нормам и правилам. Например, подобная постройка не может состоять более чем из 3 этажей, а ее высота не должна превышать 20 м.

— Обособленность – построенное здание не должно разделяться на квартиры и должно использоваться для проживания одной семьи.

Выполненные работы при строительстве каркасного дома должны соответствовать нормативно-техническим требованиям.

Согласно СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-25-80»

Конструкция каркасного дома

Конструкции каркасных домов из дерева

«При проектировании деревянных конструкций следует руководствоваться требованиями  СП 70.13330, предусматривать защиту их от увлажнения, биоповреждения, от коррозии (для конструкций, эксплуатируемых в условиях агрессивных сред) в соответствии с нормами по проектированию защиты строительных конструкций от коррозии СП 28.13330, от воздействия огня в случае пожара в соответствии с нормами по обеспечению пожарной безопасности, а также с учетом сейсмических воздействий при строительстве в сейсмических районах в соответствии с СП 14.13330

«Для изготовления деревянных конструкций следует применять древесину преимущественно хвойных пород. Древесину твердых лиственных пород следует использовать для нагелей, подушек и других деталей»

Продухи в ленточном фундаменте Чтобы нижнее перекрытие, выполненное из дерева и уложенное на ленточный фундамент, было долговечным, нужно выполнить в фундаменте определенное количество продухов. Это отверстия в фундаменте для обеспечения естественной вентиляции пространства под домом.

Соединение основания каркаса с фундаментом должно обладать необходимой прочностью. Древесина для производства каркаса должна быть сухой и достаточно качественной. Затем все составляющие из дерева нужно пропитать специальными составами, которые препятствуют процессу гниения и повышают огнеупорность. Конструкции каркасных домов из дерева

Пространство между каркасом заполнятся теплоизоляционным материалом. Выбирать плотность материала следует в первую очередь с учетом сферы его применения до 140–160 кг/м3.

Кровля каркасного дома обычно выполняется вентилируемой, с пароизоляционным слоем защитными мембранами. Пленочные мембраны пристреливают к доскам стропильных ног степлерными скобами, затем поверх пленки на стропилах крепят контррейку размером 30*50 мм для обеспечения вентиляционного зазора между мембраной и кровельным покрытием.

Ватой утепляют стены, перекрытия и кровлю; толщина слоя в загородном доме круглогодичного проживания должна составлять 200-250 мм. Особенность ваты — гигроскопичность нейтрализуется применением паро- и гидроизоляционных мембран. Плотность и толщина материала влияет не только на стоимость, вес и устойчивость к нагрузке, но и на способ его использования:

https://yellowhome.ru/wp-content/uploads/2016/12/25-12.jpg

Конструкция скатной утепленной кровли.

https://sevkrai.ru/assets/images/compls/krovlya.jpg

Рулонное полотно — (часто ламинированное, с фольгированным покрытием). Эффективно удерживающий тепло материал. Используется для теплоизоляции горизонтальных поверхностей, имеет плотность 35 кг/м3.

Плиты — материал плотностью 75 кг/м3 идет на утепление пола, потолка и межкомнатных перегородок, плотностью 125 кг/м3 — на утепление фасада. Более жесткие плиты (200 кг/м3) используют для межэтажных перекрытий, устройства кровли и полов под стяжку.

Для скатных крыш достаточно утеплителя с показателями плотности до 45 кг/м3. Для минераловатных утеплителей этот показатель будет равен не менее 150 кг/м3, для пенополистирольных – не менее 40 кг/м3. Под черновой пол нужен максимально плотный утеплитель, не менее 180 кг/м3, а между лагами можно укладывать и легкий, рыхлый утеплитель, поскольку они принимают всю нагрузку на себя

Исходя из результатов проведённых исследований жилого дома экспертом установлено, что строительно — монтажные работы не соответствуют требованиям градостроительных и технических регламентов и все выявленные недостатки возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных работ.

По результатам обследования была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков жилого дома. Результаты проведённых исследований приведены в таблице №1:

Таблица № 2

п/п

Наименование дефектов и/или недоделок Нормативное значение Нарушение требований норм
1. Отсутствие антисептирования деревянных конструкций. 11.1.2. При проектировании и строительстве одноквартирных жилых зданий с деревянным каркасом общим и обязательным требованием является выполнение антисептирования древесины предусмотренного ГОСТ 10950 и ГОСТ 20022.1 СП 352.1325800.2017 «Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом. Правила проектирования и строительства».
2. Отсутствие огнезащиты деревянных конструкций. п. 6.3 Огнезащита деревянных конструкций одноквартирных жилых зданий осуществляется в соответствии с требованиями ГОСТ Р 53292, СП 1.13130, СП 2.13130.

Применяемые составы огнезащиты для древесины должны иметь документы, подтверждающие качество огнезащитного состава. В качестве средств огнезащиты требуется применять огнезащитные лаки, краски, пасты, обмазки, пропиточные и комбинированные составы.

СП 352.1325800.2017 «Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом. Правила проектирования и строительства».
3. При укладке утеплителя допущены «мостики холода», где утеплитель недостаточно плотно прилегает к деревянным конструкциям. п.5.3.1.Укладку теплоизоляционных плит следует проводить вплотную друг к другу.

п.5.3.24. Укладку теплоизоляционных плит в конструкциях скатных крыш следует производить в распор между стропилами.

т. 5.2. п. 4. Ширина швов между теплоизоляционными плитами из минеральной ваты не более 2 мм.

СП 71 13330.2017. «Изоляционные и отделочные покрытия». Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87.
4. Зазоры между досками дощатого покрытия до 5 мм. Не должны превышать 1 мм. п. 5.23. СП 29.13330.2011 (15.11.2017) «Полы»
5. Настилка полов выполнена из доски толщиной 14 мм. т. 1. Выполняются из древесина хвойных и лиственных пород толщиной 21 — 35 мм.

п.2.2.13. Доски покрытия полов со стороны нижней части должны быть антисептированы.

ГОСТ 8242-88 «Детали профильные из древесины и древесных материалов для строительства»
6. Проложенные инженерные коммуникации не утеплены. п.5.2.5. При прокладке выпусков и трубопроводов выше глубины промерзания их следует утеплять. При этом следует обеспечить защиту изоляции от накопления в ней воды. СП 31-106-2002 «Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых зданий

Конструкция фундамента выполнена с разрывами, что при отрицательной температуре наружного воздуха дополнительно ухудшает теплопроводность конструкции пола.

Конструкция пола выполнена с нарушениями СП 29.13330.2011 (15.11.2017) «Полы»:

https://podmasterij.ru/wp-content/uploads/2012/04/ustrojstvo-pola-v-derevyannom-dome_3.jpg Конструкция пола первого этажа.

«Толщину досок, паркета, паркетных и массивных досок, а также паркетных щитов следует принимать по действующим стандартам»[3].

Настилка полов выполнена из доски толщиной 14 мм., вместо шпунтованной 21 — 35 мм. (ГОСТ 8242-88), с зазорами между досками дощатого покрытия до 5 мм. что свидетельствует о применении пиломатериала повышенной влажности.

В соответствии с СП 29.13330.2011 (15.11.2017) «Полы» Конструкции деревянного каркаса жилого дома не обработаны специальными составами, которые препятствуют процессу гниения и повышают огнеупорность.

Утеплитель использованный для утепления обследуемого жилого дома TS 037 Aguastik имеет плотность 15 кг/м3, вместо рекомендованного плитного с плотностью от 75кг/м3. Применение данного утеплителя уменьшает теплоизоляционные показатели наружных конструкций жилого дома. При его применении, в связи с недостаточной плотностью появляются «мостики холода» в тех местах, где утеплитель недостаточно плотно прилегает к деревянным конструкциям.

При обследовании обнаружены трещины в конструкции печи с дымоходом, выполненной из красного кирпича, эксперт предполагает, что данные трещины появились в связи с отсутствием заглубленного фундамента необходимого для монтажа конструкции печи. В данной ситуации незаглубленный ленточный фундамент жилого дома, выполненный из монолитного железобетона и конструкция печи подвержены разным вертикальным сезонным перемещениям, в связи с промерзанием и оттаиванием грунта.

На инженерных коммуникациях жилого дома (водопровод, канализация) выполненных их труб ПВХ в пространстве под конструкцией пола первого этажа полностью отсутствует теплоизоляция. При пользовании ими при отрицательной температуре вода в данных коммуникациях может замерзнуть и при расширении выведет из строя всю систему и нарушит целостность труб.

Вокруг жилого дома отсутствует отмостка, под отмосткой понимается основание из бетона или плитки, которое расположено по периметру жилого дома служащее для отвода воды от фундамента.

«Отмостки по периметру зданий должны плотно примыкать к цоколю здания. Уклон отмосток должен быть не менее 1% и не более 10%».[4]

Классификация дефектов по основным видам выполненных

строительно-монтажных работ.

Таблица № 3

Отступления от проектных решений и

нарушения требований нормативных

документов, квалифицируемые

как дефекты

Классификация

дефектов по ГОСТ

15467-79

Методы определения дефектов
2.14. Кровельные (из рулонных материалов) и теплоизоляционные работы
210 Теплоизоляционные материалы по объемному весу и прочности не соответствуют проектным. критический Паспортные данные и данные

лабораторных испытаний.

212 Не обеспечена непрерывность теплоизоляционных слоев критический Проверка на месте.
218 Швы вышележащих теплоизоляционных слоев совпадают со швами нижележащих. критический Проверка на месте.
3.5. Производство деревянных конструкций
51 Порода используемой древесины и категория защитной обработки (антисептирование, огнезащита, влажность и др.) не соответствуют требованиям проекта и стандарта. критический Данные

лабораторных

исследований, осмотр.

«Критический дефект — дефект, при наличии которого здание, сооружение, его часть или конструктивный элемент функционально непригодны, дальнейшее ведение работ по условиям прочности и устойчивости небезопасно, либо может повлечь снижение указанных характеристик в процессе эксплуатации».

Фото № 1 Общий вид.

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120229.JPG

 

Фото № 2 Общий вид

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120228.JPG

Фото № 3 Общий вид

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120227.JPG

Фото № 4 Монолитный железобетонный фундамент

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120225.JPG

 

Фото № 5 Обследование утепления наружных стен

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120232.JPG

Фото № 6 Состояние теплоизоляционного слоя

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120237.JPG

Фото № 7 Конструкция печи

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120248.JPG

Фото № 8 Лестница на мансарду

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120254.JPG

Фото № 9 Мойка на первом этаже

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120249.JPG

Фото № 10 Обшивка стен

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120250.JPG

 

Фото № 11 Санузел

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120252.JPG

Фото № 12 Конструкция пола первого этажа

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120208.JPG

Фото № 13 Состояние утеплителя в конструкции пола

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120207.JPG

Фото № 14 Покрытие пола издоски

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120202.JPG

Фото № 15 Расстояние между досками пола

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120256.JPG

Фото № 16 Конструкция мансарды

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120209.JPG

 

Фото № 18 Состояние утепления кровли

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120217.JPG

Фото № 18 Состояние утепления кровли

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120218.JPG

Фото № 19 Инженерные коммуникации жилого дома

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120224.JPG

Фото № 20 Водоотведение от мойки первого этажа

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120223.JPG

Фото № 21 Дымоход печи

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120244.JPG

Фото № 22 Состояние дымохода печи

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120245.JPG

Фото № 23 Состояние печи

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120240.JPG

Фото № 24 Соединение перегородки с дымоходом

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\5. Май\Дом на дачном участке\Фото дома\112_PANA\P1120246.JPG

Исходя из результатов проведенных исследований жилого дом  экспертом установлено:
— строительно-монтажные работы не соответствуют требованиям градостроительных и технических регламентов;
— все выявленные недостатки — результат некачественно выполненных строительно-монтажных работ;
— дефекты и повреждения, отмеченные при обследовании, снижают эксплуатационные характеристики строения и препятствуют использованию жилого дома по его назначению для круглогодичного проживания в нем.