Оценка стоимости помещения[]
Строительная оценка помещения до заключения договора[]
Оценка, объект, оценщик, сделка, помещение, стоимость, использование, оценивать, сторона[]
Объект экспертной оценки: нежилое помещение, общей площадью 213,9 кв.
Адрес проведения оценки: г. Москва
Цель оценки: Оценка среднемесячной стоимости аренды помещения за 2009, 2010, 2011, 2012 годы
Характеристика объекта
Объектом оценки является нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома. Состояние отделки оцениваемого помещения — без отделки.
Допущения и ограничительные условия
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета:
- Оцениваемые права, относящиеся к объекту оценки, считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота объекта оценки, что позволяет использовать в оценке стандарт рыночной стоимости. Оценщик не несет ответственности за юридическую достоверность предоставленных Заказчиком документов. По поручению Заказчика настоящая оценка была проведена из предположения отсутствия каких-либо обременений и ограничений на объект оценки.
- Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик освобождается от ответственности за достоверность информации, предоставленной Заказчиком, и не обязан проводить ее проверку. Он также не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому, по возможности, для всех сведений, использованных в отчете об оценке, указываются источники информации.
- Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
- Предполагается, что характеристики объекта, предоставляемые Оценщику Заказчиком, являются достоверными, и Оценщик не несет ответственности за их неточность. Специальных измерений Оценщиком не проводилось. Предполагается, что отсутствуют какие-либо иные скрытые дефекты, которые требуют проведения специальных исследований и оказывают влияние на оцениваемую полезность объекта, но обнаружить которые невозможно путем обычного визуального осмотра или изучения технической документации, относящейся к оцениваемому объекту.
- Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
- От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Особые допущения
Оценщик не проводил обмеры оцениваемого помещения.
Документы, на основании которых определялась площадь помещения:
- свидетельство о государственной регистрации;
- запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- кадастровый паспорт при помещении;
- поэтажный план.
Техническая экспертиза состояния конструктивных элементов здания, в котором расположен объект оценки, Оценщиком не проводилась. Все выводы о его состоянии сделаны на основании визуального осмотра и сведений, полученных в результате интервью с представителями Заказчика, а также опыта работы Оценщика по аналогичным объектам.
За наличие скрытых дефектов, способных существенно повлиять на стоимость среднемесячной стоимости аренды, Оценщик ответственности не несет. Комплексное заключение о техническом состоянии здания может быть сделано только после проведения технической экспертизы, которая выполняется специализированными организациями (деятельность лицензируется) и не входит в обязанности Оценщика при проведении работы по оценке.
Согласно Заданию на оценку, оценка производилась на основе данных, зафиксированных в правоустанавливающих документах (свидетельства о праве собственности).
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Методической основой оценки рыночной стоимости являются:
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации»» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.10.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ).
Федеральные Стандарты оценки:
- «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256;
- «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255;
- «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.
Оценочная часть
Настоящая оценка проведена с целью определения среднемесячной стоимости аренды (далее — оцениваемый объект).
В соответствии с Федеральными стандартами оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Описание объекта оценки
При определении стоимости объекта оценки Оценщиком использовалась информация, полученная от Заказчика, и рыночная информация.
Документы, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:
- задание на оценку;
- свидетельство о государственной регистрации;
- запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- кадастровый паспорт помещений;
- поэтажный план.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Помещение расположено в комфортабельном 18- этажном жилом доме. Помещение расположено не далеко от станций метро. Территория дома не огорожена. В радиусе 300 м от дома расположены школа, детский сад, магазины промышленных и продовольственных товаров, спортивно-оздоровительный центр, отделение банка.
Состояние отделки оцениваемого помещения хорошее.
Текущее использование объекта оценки — помещение свободного назначения.
Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех физически осуществимых, рациональных, юридически допустимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям. Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного объекта способов использования. Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование объекта и др. Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Можно выделить следующие варианты использования объекта:
- офисное;
- торговое;
- жилое;
- производственное (или складское).
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права на оцениваемое помещение, рассматриваемый объект зарегистрирован как нежилое помещение. Помещение расположено на первом этаже нежилого здания, поэтому может быть использована только под нежилые функции. Таким образом, учитывая локальное местоположение, планировочные решения, индивидуальные характеристики помещения, Оценщик определил, что максимальная продуктивность достигается в случае использования оцениваемого помещения под нежилые функции.
Оценка этапы
Вывод по оценки
Настоящая оценка проведена в соответствии с общепринятыми принципами и методами оценки и с использованием всей доступной легальной информации. Оценщик свидетельствует, что непосредственно ознакомился с оцениваемым объектом и при визуальном осмотре не нашел явных расхождений с полученной от Заказчика информацией, однако однозначно утверждать о полной идентичности представленных сведений фактическому состоянию дел не может, так как полной инженерно-технической экспертизы оцениваемого объекта не проводил. Результаты оценки являются выражением профессионального мнения Оценщика о стоимости оцениваемого объекта. Признание или непризнание результатов оценки в качестве цены сделки с оцениваемым объектом является прерогативой сторон сделки. С учетом меняющейся конъюнктуры рынка результат оценки действителен на момент ее проведения. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение политических, экономических, юридических, административных и иных факторов, которые могут возникнуть в будущем и повлиять на экономическую ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта. Оценщик подтверждает, что не аффилирован с Заказчиком и не имеет каких-либо особых интересов при проведении оценки, а размер его вознаграждения не зависит от результатов оценки.
Оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса к объекту собственности, являющемся предметом данного отчета.
Оценщик не имел личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.
Вознаграждение Оценщика ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата.
Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены.
Оценщик лично осмотрел оцениваемый объект, стоимость признается действительной на дату оценки.