Оценка нежилого помещения затратным подходом

Оценка нежилого помещения затратным подходом[]
Оценка недвижимости затратным подходом[]
Стоимость, метод, работа, оценка, единица, объект, помещение, материал, объем, выполнить[]

Методические основы затратного подхода в оценке недвижимости

Если физически невозможно рассчитать восстановительную стоимость, потому что некоторые виды материалов уже больше не производятся или это нецелесообразно с точки зрения технологического прогресса, в качестве соответствующей базы для расчетов берется полная стоимость замещения.

Стоимость замещения (replacement value) — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Затраты замещения предусматривают использование современных материалов, техники и конструкций.

Существуют четыре основных метода определения стоимости строительства и ремонтных работ:

  • метод сравнительной единицы;
  • поэлементный метод;
  • сметный метод;
  • индексный метод.

Метод сравнительной единицы — текущая стоимость выбранной в качестве базы сравнения единицы измерения умножается на количество единиц в оцениваемом объекте. Единицами измерения могут быть 1 куб. м объема, 1 кв. м площади, 1 м протяженности и т.д.

Поэлементный метод заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат на материалы, рабочую силу, на производство монтажных, отделочных работ и т.д.

Сметный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим или иным, в соответствии с заданием об оценке, ценам.

Индексный метод состоит в расчете стоимости на основании Положений о переоценке основных фондов путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс.

Взвесив плюсы и минусы методов затратного подхода оценщиком для определения стоимости выполненного ремонта был использован метод сравнительной единицы.

При оценке стоимости ремонта внутренних помещений принимались фактические объемы выполненных работ на основании обмеров (приведены в таблице № 4.2. — «объем работ»), фактического использованного материала отделки и фактических цен, сложившихся на рынке услуг по ремонту и отделке помещений.

В настоящей работе подсчет рыночной стоимости фактически произведенных улучшений помещений выполнен по отдельным конструктивным элементам в зависимости от типа их отделки и стоимости работ по ремонту на основании информации, полученной в ремонтно-строительных организациях Московского региона.

Таким образом, рыночная стоимость фактически затраченных материалов с учетом износа составляет 1122044 рублей.

Отделение зафиксированных в ходе осмотра объемов фактически выполненных работ невозможно без нанесения ущерба как для отделяемых вещей, так и для вещи от которой отделяют, поскольку демонтаж отделочных покрытий повлечет их безвозвратную утрату, а демонтаж оборудования к утрате их потребительских свойств, в то же время помещение прейдет в непригодное для использования по текущему назначению состояние, что нанесет ему не соразмерный ущерб. На основании вышеизложенного и в соответствии со статьей 623 ГК РФ экспертиза пришла к выводу, что произведенные работы в нежилом помещении являются неотделимыми улучшениями.

Заказать строительную экспертизу