Оценка рыночной стоимости прав собственности
на объект капитального строительства: Пристройка к нежилому
зданию, примерной площади 33,7 кв.м., расположенное по адресу:
Город Москва, ул. ХХХХХХХХХХ д. 61, без учета прав на земельный участок в границах которого расположено здание.
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
|---|---|
| Город | Москва |
| Административный округ | ЦАО |
| Район | Тверской |
| Преобладающая застройка микрорайона | Общественно-деловая застройка |
| Транспортная доступность | От 5 до 10 минут пешком до станции метро Савёловская |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Расположение относительно красной линии | Здание объекта оценки находится внутриквартально |
| Состояние прилегающей территории | Хорошее |
Общая характеристика оцениваемого здания:
Табл.
| Показатель | Описание или характеристика показателя | Источник информации |
|---|---|---|
| ТИП | Пристройка к 2-х этажным строениям | ЗАКЛЮЧЕНИЕ б/н Проведение экспертизы пристройки от 07.06.2021 г. (Приложение №2 к настоящему отчету) |
| Год постройки основного здания | 1917 г. | |
| Год постройки | 1989 г. | |
| Год последнего капитального ремонта | 2011 год. | |
| Материал наружных стен | Силикатный кирпич | |
| Материал перекрытий | Деревянные балки | |
| Материал перегородок | Силикатный кирпич | |
| Состояние здания
(субъективная оценка) |
Удовлетворительное | |
| Состояние фасада здания | Отделка фасада пристройки и основных строений выполнена декоративной штукатуркой с последующей окраской. Состояние: хорошее. | |
| Описание крыши | Крыша односкатная, по деревянным стропилам и обрешетке, кровля фальцевая, из оцинкованного крашенного металлического листа, большая часть кровли по периметру примыкает к стенам строений №1,2. | |
| Описание внутренних помещений пристройки | Внутри помещений выполнены отделочные работы: напольное покрытие- ламинат по бетонному основанию, потолок — подвесной «Армстронг», облицовка стен- гипсокартон с оклейкой обоями под покраску. | |
| Описание оконных проемов | ПВХ оконные блоки | |
| Техническое обеспечение здания | В помещении установлен один радиатор отопления, подключенный к общей централизованной системе отопления всего корпуса. В помещениях пристройки проложена скрытая электропроводка, установлены розетки, выключатели, потолочные встроенные светильники. Смонтированы датчики пожарной сигнализации. На входе в основное помещение установлен внутренний блок кондиционера. Сети холодного, горячего водоснабжения, канализации в помещениях пристройки не проложены. | |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | Организованная небольшая парковка | |
| Количество этажей в здании | 2 | |
| Состояние входной группы
(субъективная оценка) |
Хорошее | |
| Качество обустройства двора | Озеленение — деревья, кустарники, небольшая парковка. | |
| Дополнительная существенная информация. | Пристройка находится в хорошем состоянии |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ б/н Проведение экспертизы пристройки от 07.06.2021 г. (Приложение №2 к настоящему отчету)
Сведения об износе
Описание технического состояния объекта составлено по результатам собственного визуального осмотра с использованием таблиц из: «Методики определения физического износа гражданских зданий», утвержденной 27.10.1970 г. №404.
Табл.
| Физический износ, % | Оценка технического
состояния |
Общая характеристика технического состоянии |
|---|---|---|
| 0-20 | Хорошее | Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт производится лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ |
| 21-40 | Удовлетворительное | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонт который наиболее целесообразно именно на данной стадии |
| 41-60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта |
| 61-80 | Ветхое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента |
| 81-100 | Негодное | Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы. |
Табл.
| Наименование параметров | Описание |
| Наименования объекта оценки | Пристройка к нежилому зданию, примерной площади 33,7 кв.м., расположенное по адресу: Город Москва, ул. ХХХХХХХХХХ д. 61, без учета прав на земельный участок в границах которого расположено здание |
| Оценка технического состояния здания | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонт который наиболее целесообразно именно на данной стадии |
| Предварительное установленное значение физического износа | 30 % |
Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как путем изучения предоставленной документации или другой информации.
Описание объекта оценки производилось согласно:
— ЗАКЛЮЧЕНИЕ б/н Проведение экспертизы пристройки от 07.06.2021 г. (Приложение №2 к настоящему отчету);
— Данных с сайта https://rosreestr.ru.
8.2 Информация о текущем использовании объекта оценки:
По данным, предоставленным Заказчиком, объект оценки по состоянию на дату оценки не используется.
8.3. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Основные ценообразующие факторы.
Местоположение;
состав передаваемых прав;
условия предложения;
время предложения;
характер использования;
группа капитальности здания, в котором находится объект;
инженерное оборудование;
общая площадь;
этаж;
техническое состояние объекта в целом и его важнейших конструктивных элементов;
тип отделки/состояние отделки;
инфраструктура;
транспортная доступность.
8.4. Классификация объекта оценки
1.Согласно Гражданскому Кодексу РФ все имущество можно разделить на два вида материальной формы:
• движимое имущество;
• недвижимое имущество.
Движимое имущество — имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.
Недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.
По данному признаку оцениваемый объект относится к недвижимому имуществу, так как перемещение имущества без нанесения ему ущерба невозможно.
2.Согласно натурально-вещественной формы недвижимое имущество делится на:
здания (кроме жилых);
сооружения;
передаточные устройства;
нежилые помещения;
жилые помещения.
Здания — архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.
Сооружения — инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.
Передаточные устройства — инженерно-строительные объекты, предназначенные для трансформации, передачи, перемещения энергии, воды, тепла, газа и информации.
Нежилые помещения — обособленные помещения, имеющие отдельный вход, сантехкабину и одну или несколько комнат, предназначенных для нежилых целей.
Жилые помещения — архитектурно-строительные объекты, предназначенные для постоянного проживания людей.
По данному признаку оцениваемый объект относится к нежилым зданиям.
3.По характеру использования (назначению) недвижимость делится на:
Жилые здания и помещения:
многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;
индивидуальные, двух-, четырех — семейные малоэтажные жилые дома старой застройки, а также дома традиционного типа — домовладения и дома нового типа -коттеджи, таунхаусы;
дачи: дачные дома с участками и садово-дачные дома с участками;
Коммерческая недвижимость:
офисная недвижимость: офисные здания (бизнес-центры); офисные помещения в офисных зданиях и зданиях административно-офисного назначения; офис продаж; представительство; шоу-рум; зал, конференц-зал; банк и др.;
торговая недвижимость: магазин; супермаркет; гипермаркет; торговый центр; павильон; аптека; автосалон и др.;
недвижимость культурно-развлекательного назначения: театр, кинотеатр, клуб; строения и сооружения в парке отдыха; аква-парк; найт-клуб; боулинг; другое;
недвижимость общественного питания: рестораны, кафе, бар, другое;
недвижимость индустрии сервиса: пункт бытового обслуживания, салон красоты, обменный пункт, парикмахерская, фитнесс-центр, Интернет-кафе, другое;
недвижимость гостиничного назначения: гостиницы, мотели, дома отдыха;
медицинские учреждения частные: частные стоматологические, лечебно-диагностические клиники, клиники эстетической медицины, другое;
паркинги, гаражи (индивидуального и коллективного использования);
склады, складские помещения (склад-офис);
нежилые помещения свободного (неопределенного) назначения.
Промышленная (производственно-складская) недвижимость:
заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
технопарки;
мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
вокзалы;
паркинги, гаражи с автосервисным, авторемонтным производством (гараж-производство), транспортного назначения.
автозаправки;
склады, складские помещения (склад-производство);
холодильная камера, морозильная камера;
другое;
Сельскохозяйственная недвижимость:
фермы;
сады.
Общественная недвижимость и недвижимость социально-культурного назначения:
здания правительственных и административных учреждений;
культурно-оздоровительные, спортивные объекты;
недвижимость рекреационного назначения: санатории, дома отдыха, пансионаты, медцентры, другое;
лечебно-профилактические учреждения: учреждения здравоохранения; больницы; диспансеры; амбулаторно-поликлинические учреждения; учреждения охраны материнства и детства; учреждения скорой и неотложной помощи, др.;
здания научно-исследовательских, образовательных учреждений;
религиозные объекты, другое.
По данному признаку объект оценки относится к нежилой недвижимости административного назначения.
9. Анализ наиболее эффективного использования.
1 ЭТАП. Анализ НЭИ для земельного участка как условно свободного
НЭИ незастроенного земельного участка признается его использование, приводящее к максимальной остаточной стоимости.
Оценщиком был проведен анализ наиболее востребованного использования земельного участка, в границах которого расположено здание. Согласно данным из телекоммуникационной сети интернет представленных на интернет портале: https://rosreestr.gov.ru, законодательно разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004008:211 в границах которого расположен объект оценки, является – для объектов общественно-делового значения.
2 ЭТАП. Анализ НЭИ для земельного участка с существующими улучшениями
Анализ наиболее эффективного использования объекта как застроенного должен проводиться исходя из перспектив оптимизации функционального назначения рассматриваемых помещений.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Юридическая разрешённость
В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения. Объект капитального строительства представляет собой пристройку к административному зданию, которое на дату оценки находится в рабочем состоянии и используется в качестве офисного помещения.
Физическая возможность
Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.
Объект оценки представляет собой пристройку к административному зданию в удовлетворительном состоянии, которое на дату оценки находится в рабочем состоянии и используется в качестве офисного помещения.
Таким образом, объект недвижимости находится в пригодном состоянии для дальнейшей эффективной эксплуатации в качестве объекта административного назначения.
Финансовая оправданность
Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход.
Текущая ситуация на рынке недвижимости, позволяет прогнозировать единственный вид коммерческого использования объекта недвижимости: передача здания/помещений в аренду.
Максимальная продуктивность
Расчет максимальной доходности Объекта недвижимости возможен с учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразных. Такая последовательность определяется реальными существующими условиями рынка недвижимости.
Табл. . Анализ вариантов использования оцениваемого здания
| Вариант использования объекта | Офисное | Торговое | Производственно-складское | Гостиничное |
|---|---|---|---|---|
| Законодательная разрешенность | + | — | + | — |
| Физическая осуществимость | + | + | + | + |
| Финансовая оправданность | + | + | + | — |
| Максимальная эффективность | + | + | — | — |
| Вывод о наиболее эффективном использовании | Наиболее
эффективное использование |
— | — | — |
Местоположение и физические характеристики Объекта недвижимости обеспечивает максимальную доходность именно в варианте использования в качестве офисного назначения. Оптимальным использованием объекта оценки является использование в качестве офисного помещения.
Проведенный выше анализ альтернативного использования улучшений застроенного земельного участка позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием улучшений земельного участка, соответствующим критериям юридической допустимости, экономической целесообразности, и максимальной эффективности соответствует вариант использования улучшений по текущему назначению в качестве административного здания.
10. АНАЛИЗ РЫНКА.
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в РФ и г. Москве
Рыночная стоимость объекта недвижимости – величина, изменяющаяся в зависимости от условий и состояния рынка: внешней и внутренней политики государства, общеэкономических показателей страны, региональной политики и экономического положения региона местонахождения объекта, инвестиционной и предпринимательской политики и активности в стране и регионе, уровня развития промышленности стройматериалов и строительного сектора, уровня доходов потенциальных покупателей и перспективы их роста, кредитной активности банков, уровня развития обслуживающей рынок инфраструктуры (профессиональные посредники, реклама, информационные торговые площадки). Любые изменения перечисленных факторов оказывают влияние на поведение продавцов и покупателей на рынке недвижимости и отражаются на уровне установления цен объектов, на объёмах предложения и спроса, объёмах сделок.
Стабильное функционирование и развитие рынка возможно лишь при:
Политической и экономической устойчивости и положительной динамике развития страны и региона местоположения объекта, при свободных рыночных условиях, обеспечивающих баланс между спросом и предложением,
Максимально широком и открытом предложении объектов недвижимости по видам, характеристикам и цене,
Стабильности доходов и росте денежных накоплений, росте финансовых возможностей потенциальных покупателей (населения и бизнеса).
Наличие всех указанных факторов говорит о вероятности предстоящего роста рынка: роста объёма продаж и роста цен. И наоборот, отрицательная динамика любого из факторов ведёт к дестабилизации рынка, к снижению продаж и цен.
Для анализа рынка недвижимости, определения тенденций и перспектив его развития исследуются основные внешние и внутренние политические и экономические события, оцениваются макроэкономические показатели страны и их динамика, состояние и уровень финансово-кредитной системы, перспективные изменения экономики и инвестиционные условия, а также уровень и тенденции социально-экономического развития региона местонахождения объекта, прямо или косвенно влияющие на предпринимательскую активность, на поведение участников рынка, на доходы и накопления населения и бизнеса.
Положение России в мире
Сегодняшнее геополитическое и экономическое положение страны характеризуется следующими фактами и событиями:
Россия обладает самой большой территорией с транспортными выходами в любую страну мира и самыми крупными запасами ключевых природных и энергетических ресурсов. Страна лидирует среди всех стран мира по количеству разведанных запасов природного газа и древесины, занимает второе место в мире по запасам угля, третье — по месторождениям золота, второе — по редкоземельным минералам. Даже с учётом сложных климатических и транспортных условий страны это даёт огромные возможности экономического развития и роста благосостояния российского народа.
Современная Россия унаследовала от СССР высокоразвитую энергетическую систему (электростанции и месторождения нефтегазового сектора, магистральные, распределительные сети и трубопроводы), развитую тяжёлую и машиностроительную индустрию, самую передовую оборонную промышленность, сильнейший научный потенциал, одну из лучшей высшей школы, всеобщее универсальное среднее образование, системное здравоохранение и социальное обеспечение граждан. В результате, сегодня Россия, как правопреемница СССР, играет ведущую военно-политическую роль в мире, являясь одним из пяти постоянных членов Совета безопасности ООН (наряду с Великобританией, Китаем, США и Францией) и имея второй в мире по мощности, после США, военный потенциал.
Вместе с тем, нужно признать и исторически доставшиеся недостатки экономики: технологическое отставание в области гражданской промышленности (автомобилестроение, сельскохозяйственное машиностроение, производство пищевого оборудования, оборудования легкой промышленности и пр.) в силу направленности экономики преимущественно на продукцию оборонного назначения.
Отношения частной собственности и стремление частного лица к экономической выгоде, сложившиеся в стране в последние 30 лет, наряду с пороками и недостатками, характерными для любого капиталистического общества (значительное социальное расслоение, коррупция), легли в основу стимулирования труда, свободного ценообразования, предпринимательской активности, конкуренции, развития технологий, направленных на удовлетворение потребительского спроса, создание товарного многообразия, повышение качества и потребительских свойств товаров. Частная собственность особенно эффективна на потребительском рынке, где огромному числу потребителей (населению) требуются всевозможные товары с самыми различными свойствами. Государственная (и муниципальная) собственность сохраняются в производстве и обмене объектами и товарами, имеющими оборонное значение, а также предназначенными для экономической безопасности и стабильности страны.
Для обеспечения активности и свободы предпринимательства и конкуренции созданы механизмы и органы государственного регулирования и контроля, совершенствующиеся по мере развития общественных отношений и развития рынка. Свободный рынок сбалансировал спрос и предложение как по продуктам питания и бытовым товарам, так и по продукции производственного назначения. Рыночные принципы заставляют частные и государственные предприятия работать самостоятельно, прибыльно и конкурентно, освобождая экономику (и во многом — государство) от убыточных и неэффективных предприятий. Рыночные условия наряду с государственным регулированием ведут к росту производства востребованных обществом отраслей экономики, росту качества и конкурентоспособности товаров.
В течение последних двадцати лет вместе с восстановлением российской экономики (после её деградации в 90-х годах двадцатого века) развивались международная кооперация и специализация страны, как крупнейшего мирового экспортёра энергетических ресурсов (природный газ, нефть, электроэнергия), металлов, продукции оборонной промышленности, а также программного обеспечения, экологически чистой сельскохозяйственной продукции. Благодаря этому накапливались золотовалютные резервы (с 12,5 млрд.долл. США на 31.12.1999 до 592,4 млрд.долл. США на 25.12.2020 года). Госбюджет стал профицитным, что позволило стабилизировать бюджетную сферу, принимать и исполнять социальные программы и программы инфраструктурного развития страны, укрепить обороноспособность. В этот период в страну импортируются современные средства производства (оборудование, станки, сельскохозяйственная техника, транспортные средства, строительные и сельскохозяйственные машины и их комплектующие) и товары потребления широкого ассортимента. Построены новые высокотехнологичные производства, в том числе с участием международных корпораций. Всё это, наряду со свободной внешней торговлей, позволило удовлетворить внутренний спрос в высококачественной производственной и бытовой продукции.
Укрепление государственных структур, бюджетной политики и экономики в первом десятилетии 21 века позволили России вести самостоятельную и независимую внешнюю и внутреннюю политику в интересах страны и российского народа. В результате, основные макроэкономические показатели России в двадцатилетний период (2000 — 2020 годы) были положительные, а среднегодовой прирост ВВП составил +3,7%. При этом, на динамику развития отрицательно повлияли именно внешние факторы: в 2009 году в результате финансового кризиса, разразившегося в США, ВВП России снизился на -7,8%, а по итогам 2015 года — года обрушения мировых цен на нефть в связи с т.н. «сланцевой революцией» США — снижение ВВП составило -2%; в другие 18 лет ВВП России росло в среднем на +4,6% ежегодно, что выше среднемировых темпов. Глобальные проекты развития транспортной системы страны (северного морского пути, трубопроводов, мостов, сети автодорог) и масштабное строительство инженерной инфраструктуры, жилой и нежилой недвижимости продвигали Россию в ряд самых передовых стран.
Вместе с тем, такие успехи России воспринимаются США (ставшими после распада СССР единственным мировым военным-политическим лидером), как стремление подорвать их политическое лидерство и доминирующее финансово-экономическое положение в мире. Оказывая давление на страны Евросоюза и другие зависимые страны, США стали всеми способами препятствовать экономическому развитию России. Любое проявление Россией самостоятельности, независимости и взаимовыгодного сотрудничества с развитыми странами встречается экономическими санкциями и ограничениями. Характерным примером недобросовестной мировой конкуренции и противодействия развитию России со стороны США являются санкции против строящегося газопровода «Северный поток — 2», который планировали ввести ещё в конце 2019 года. Более того, сразу после распада СССР в 1991 году, вокруг границ России Соединёнными Штатами и странами Запада начал создаваться пояс военно-политической напряжённости и конфликтов (страны Прибалтики, Грузия, Молдавия, Украина, Белоруссия, Армения, страны Средней Азии), что заставляет Россию укреплять свою обороноспособность и развивать политику импортозамещения, неся дополнительные экономические расходы.
Указанные факты свидетельствуют о том, что, несмотря на мощнейшее политическое и экономическое противодействие со стороны США, Россия успешно отстаивает свою самостоятельность и экономические интересы, защищая свою экономику, хотя несёт при этом дополнительные (антисанкционные и оборонные) расходы.
В конце 2019 года человечество столкнулось с новой, ранее неизученной смертельно опасной вирусной инфекцией COVID-19. Быстрое распространение эпидемии по всему миру потребовало от всех стран введения строгих карантинных мер, была остановлена работа многих предприятий и организаций. В результате, в первой половине 2020 года падение ВВП большинства стран составило от 5 до 20%. В настоящее время в мире появились новые опасные штаммы коронавируса и продолжается весенняя волна его распространения. Влияние пандемии сократило спрос на товары и дестабилизирует мировые рынки. Обострились как международные, так и внутренние проблемы стран: территориальные споры и межнациональные претензии, социальное и имущественное расслоение, внутренние политические конфликты. Рост безработицы, банкротства бизнеса и домохозяйств, взаимные неплатежи ведут к социальной напряжённости по всему миру.
В этих условиях в 2020 году Россия одна из первых разработала, испытала и зарегистрировала самые безопасные и эффективные вакцины от COVID-19, а в настоящее время ведёт повсеместную и бесплатную вакцинацию своего населения. Это снижает риски массовых потерь жизни людей, а также риски значительного падения российской экономики.
В то время, когда панические настроения в связи с пандемией охватывают многие страны, включая европейские, российская наука в очередной раз доказала свой самый высокий уровень.
Государством определены главные цели развития Российской Федерации на период до 2030 года:
— сохранение населения, здоровье и благополучие людей,
— возможности для самореализации и развития талантов,
— комфортная и безопасная среда для жизни,
— достойный, эффективный труд и успешное предпринимательство,
— цифровая трансформация.
В рамках национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни» планируется улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объёма жилищного строительства до 120 млн кв. метров в год, улучшение качества городской среды, существенное улучшение качества дорожной сети. Это поддержит население и бизнес и даст новый импульс развития экономики.
Основные экономические показатели России
| Наименование показателя | 2020 г. | Янв — февр 2021 | |
|---|---|---|---|
| млрд.руб. | +/- % г/г | +/- % г/г | |
| Валовой внутренний продукт | 106967,5 | -3,0 | Нет данных |
| Инвестиции в основной капитал (янв-сент) | 20118,4 | -1,4 | Нет данных |
| Реальные располагаемые денежные доходы (за вычетом выплат по кредитам и страховых) | -3,5 | -3,6 | |
| Индекс промышленного производства | -1,7 | -1,3 | |
| Продукция сельского хозяйства | +1,5 | +0,4 | |
| Строительство (объем СМР в сопоставимых ценах) | +0,1 | +0,2 | |
| Введено в эксплуатацию общей площади зданий, млн. кв.м. | -1,9 | +15,4 | |
| — жилых пом. | +32,5 | +15,6 | |
| — нежилых помещений, в том числе: | -5,5 | нд | |
| — торговых | -24,2 | нд | |
| — офисных | +5,8 | нд | |
| — промышленных | 0 | нд | |
| — сельскохозяйственных | +15,0 | нд | |
| Пассажирооборот, млрд пасс-км | -42,6 | ||
| Грузооборот транспорта, млрд т-км | -4,9 | +0,4 | |
| в том числе, железнодорожного транспорта | -2,2 | +2,0 | |
| трубопроводного | -8,0 | -1,3 | |
| автомобильного | -1,4 | +3,0 | |
| Оборот розничной торговли, млрд рублей | -4,1 | -1,6 | |
| Объем платных услуг населению, млрд рублей | -17,3 | -4,3 | |
| Оборот общественного питания, млрд рублей | -20,7 | -6,0 | |
| Внешнеторговый оборот
(январь-февраль 2021, млрд.долл.США) |
-15,3 | -0,4 | |
| в том числе: экспорт товаров | -21,0 | -5,4 | |
| импорт товаров | -5,8 | +7,9 | |
| Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций за январь-март 2021, руб.: | |||
| номинальная | +6,0 | +7,1 | |
| реальная (учитывает инфляцию) | +2,5 | +1,6 | |
| Ключевая ставка с 26.04.2021г., % | 4,25 | 5,0 | |
| Инфляция на конец марта 2021 года (г/г) | +5,7 | +5,5 | |
(в текущих ценах)
| Наименование показателя | 2020/
2019 |
2021/
2020 |
|---|---|---|
| Сальдированный финансовый результат организаций (без субъектов малого предпринимательства, кредитных организаций, государственных (муниципальных) учреждений, некредитных финансовых организаций) в действующих ценах за январь-февраль | -29,6 | +89,7 |
| Доля убыточных организаций янв-февраль | 35,1 % | 33,7% |
| Кредиторская задолженность на 01.03, трлн.руб. | 52,8 | 63,1 |
| Депозиты и прочие привлечённые банками средства юридических лиц, на 01.04 | +0,3 | +16,8 |
| Средства (вклады, депозиты) физических лиц, привлечённые банками, на 01.04 | +9,2 | +4,9 |
| Кредиты и прочие размещённые средства, предоставленные организациям на 01.04 | +4,5 | +17,7 |
| Кредиты физическим лицам на 01.03 | +4,9 | +15,6 |
| — задолженность по ипотечным жил. кредитам, трлн. руб. | +16,7 | +23,1 |
| — средневзвешенная ставка | 8,7% | 7,26% |
| — просроченная задолженность по ипотечным кредитам | +1,0
(1%) |
+4,7 (0,8%) |
| Исполнение консолидированного бюджета РФ за январь-февраль
— доходы |
+1,8 | -1,1 |
| — расходы | +13,2 | +13,6 |
| Золотовалютные резервы | +15,4 | +4,1 |
Выводы и перспективы российской экономики
Россия – богатая, влиятельная и самодостаточная страна с огромной территорией, высокообразованным населением, значительными природными и энергетическими ресурсами, передовой наукой и мощной обороной.
Основные макроэкономические показатели России в период 2000 — 2020 годы были положительные, среднегодовой прирост ВВП составил +3,7%, а если исключить два мировых кризиса 2009 и 2020 гг., прирост составил +4,6% ежегодно.
2020 год прошёл под негативным влиянием на мировую экономику пандемии: остановились многие производства, торговля, общепит, туризм, авиаперевозки, снизились доходы, упал спрос, сократились сделки, возросла безработица. Пандемия в условиях глобализации оказала мощное влияние на перспективы изменения структуры и оптимизации мировой экономики. С одной стороны, происходит изменение логистики и транспортных коммуникаций, роботизация производства, автоматизация систем связи и информационного пространства; новыми явлениями становятся онлайн-работа и онлайн-услуги, внедрение блокчейн-технологий и цифровой валюты, что в перспективе рационализирует экономику. С другой – мы видим ломку существующей экономической структуры со всеми негативными последствиями (ухудшение экономических показателей, остановка бизнеса, рост задолженности и банкротства, рост безработицы и падение доходов населения).
Необходимо также отметить, что экономическая нестабильность в мире (и в нашей стране) нарастает на фоне мировых политических процессов и конфликтов, происходящих из-за потери США мирового лидерства и роста влияния других экономических, политических и финансовых центров мира (Китай, Россия, Индия, Турция, другие). Нарастание международной напряжённости и внутриполитических конфликтов в условиях мирового экономического кризиса и кризиса национальных экономик свидетельствует о высокой вероятности грядущего передела мира и сфер влияния.
В сложных пандемических условиях в первой половине 2020 года практически все макроэкономические показатели России значительно снизились. Однако, страна организованно и сравнительно спокойно прошла первую и вторую волну эпидемии, что подтверждается относительно низкой смертностью от вируса, первой создала вакцину и ведёт массовую вакцинацию, в результате чего макроэкономические показатели во второй половине 2020 года постепенно улучшались. Всего снижение годового ВВП России за 2020 года составило -3,0%, что значительно лучше других европейских стран и стран G20: Германия -6,0%, Франция -9,8%, Италия -10,6%, Великобритания -9,8%, США -4,3%, Канада -7,1%, Япония -5,3%. Это достигнуто благодаря оставшейся от СССР комплексной системе здравоохранения, своевременным карантинным мерам российского государства и мерам поддержки населения и бизнеса. Кроме того, в экономике России относительно (в сравнении с другими странами) меньшая доля обслуживающих секторов (финансы, туризм, общепит и др.), в наибольшей степени пострадавших от ограничений. В настоящее время усилия государства направлены на поддержку населения, финансовой системы и бизнеса: компенсацию потерь населения и бизнеса, поддержание спроса, ипотечное кредитование, снижение зависимости от импорта значимых видов товаров, снижение зависимости госбюджета от экспорта сырья и энергоресурсов в условиях снижения мирового спроса на них и внешних рисков.
Санкционное давление США тоже оказывает влияние на российскую экономику: с одной стороны, несколько ухудшая показатели экономического роста, с другой, положительно изменяя отраслевую структуру, тем самым снижая зависимость России от внешних рисков в будущем.
Учитывая политическую и финансовую стабильность, сравнительно низкий государственный внешний долг (56,1 млрд. долл.США — около 4% ВВП), значительные золотовалютные резервы, ресурсные возможности и наметившуюся тенденцию улучшения макроэкономических показателей, успешность борьбы с пандемией и организованность проведения вакцинации населения, политическую и социально-экономическую обстановку в стране можно считать нормальной, располагающей к дальнейшему экономическому росту. Наметившиеся тенденции показывают, что возможен рост ВВП России в 2021 году от 2 до 4 процентов в зависимости от степени влияния внешних факторов (глобальный экономический кризис, международные конфликты).
Перспективы рынка недвижимости
Ухудшение состояния экономики и падение доходов повлекло в начале 2020 года некоторую коррекцию цен и снижение спроса на недвижимость. Но после принятия государством мер поддержки населения и бизнеса спрос сохранился и даже резко возрос с осени 2020 года. Это позволило спасти от массового банкротства строительные компании, а также предприятия по производству и реализации стройматериалов и комплектующих, другие организации, предоставляющие транспорт, строительные машины и оборудование.
Огромные ресурсные возможности страны (кадровые, научные, энергетические, сырьевые) и крепкое государство, гарантирующее национальную безопасность, защиту собственности, комплексное развитие территорий с помощью федеральных программ, стабильность и умеренные налоги на бизнес, неизбежно приведут к восстановлению экономики, привлекут новые инвестиции и восстановят спрос и рост доходов.
Жильё, склады, магазины, производственные цеха, коммунальные и другие вспомогательные здания, а также инженерная инфраструктура и транспортные коммуникации будут нужны человеку всегда, независимо от эпидемий и международных конфликтов. При этом требования к качеству, нормам площади и функциональным свойствам зданий постоянно повышаются.
По мере становления экономики нового уклада и с учётом последствий пандемии ещё более востребованными будут качественные комфортабельное квартиры и индивидуальные жилые дома с возможностью онлайн-работы и полноценного отдыха, уличных прогулок и занятий спортом.
Ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран показала большие возможности развития внутреннего туризма и индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, что повлечёт развитие отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис и пр.).
В 2020 году в условиях тенденции к высокой девальвации рубля, и особенно, после весенней волны пандемии, спрос и цены на недвижимость начали расти, что было оправдано:
— отложенным в весенний период спросом,
— снижением объемов строительства,
— необходимостью сохранения накопленных денежных средств и защиты их от обесценивания,
— предоставленной государством возможностью воспользоваться новыми льготами по ипотеке.
Это оказало настолько сильное влияние на рынок недвижимости (и другие дорогостоящие товары), что с осени цены не только стабилизировались, но и начали бурно расти. Вместе с тем, этот рост не был обоснован экономически (стабильным ростом экономики и доходов), а обусловлен опасением покупателей ещё более высоких цен в будущем. Люди, учитывая уверенно ползущую в течение последних нескольких лет девальвацию рубля, берут кредиты, оформляют ипотеку, невзирая при этом на отсутствие роста доходов и неопределённость последствий пандемии для экономики. Необоснованно высокие цены недвижимости и установившийся тренд дальнейшего их роста могут привести, с одной стороны, к закредитованности и массовой неплатёжеспособности заёмщиков, с другой – к необеспеченному кредитованию, банковской неустойчивости и рискам социальной нестабильности, так как из-за внешних факторов сегодня нет абсолютной гарантии стабильного экономического роста и роста доходов.
Следовательно, к вопросу приобретения недвижимости нужно подходить особенно взвешенно: имеющиеся средства смело можно инвестировать в ликвидную недвижимость (земельные участки, одно- и двухкомнатные квартиры («первичку» и качественную «вторичку»), индивидуальные дома со всей инфраструктурой, коммерческую недвижимость небольших площадей, учитывая, что ключевой фактор перспективности и ликвидности недвижимости — местоположение), а кредиты, включая ипотечные, могут позволить себе только покупатели с высокими и стабильными доходами, гарантирующими их возвратность.
Сегодня рынок насыщен предложениями, чтобы покупать необходимые жилые и нежилые объекты с целью улучшения жилищных условий, сохранения накоплений, укрепления и расширения перспективного бизнеса, подготовки к окончанию кризисных времён и к будущему росту рынков.
Анализ подготовлен специалистами СтатРиелт и основан на последних официальных данных по состоянию на 11.05.2021 года и размещен на интернет портале: https://statrielt.ru/arkhiv-analizov
Картина инфляции. Апрель 2021 года
В марте 2021 г. потребительская инфляция замедлилась до 0,66% м/м (после 0,78% м/м в феврале), с исключением сезонного фактора – до 0,53% м/м SA1 (0,57% м/м SA месяцем ранее).
Основной вклад в снижение темпов роста потребительских цен в марте внесла продовольственная инфляция, которая замедлилась до 0,82% м/м с 1,2% м/м в феврале (с исключением сезонного фактора – до 0,53% м/м SA c 0,78% м/м SA месяцем ранее).
Сдерживающее влияние оказало удешевление плодоовощной продукции (-1,7% м/м после роста на 5,6% м/м в феврале). В марте снизились цены на огурцы и помидоры после значительного роста в предшествующие периоды. При этом по отдельным продуктам плодоовощной группы, как и месяцем ранее, сохраняются повышенные темпы роста цен (картофель, морковь, капуста, лук).
Вместе с тем темпы роста цен на продовольственные товары, за исключением плодоовощной продукции, в марте увеличились за счет удорожания мясопродуктов (в том числе – куриного мяса), яиц и ряда других социально значимых товаров.
В марте возобновился рост цен на сахар (+2,1% м/м в марте после -6,4% за предшествующие три месяца), при этом цены сохраняются ниже декабрьских пиков. Ускорился рост цен на подсолнечное масло (1,2% в марте после 0,2% м/м соответственно).
Давление на динамику цен на данные товары оказывает внешнеэкономическая конъюнктура: так, рост экспортных цен на подсолнечное масло с начала года составил 22,1%, цены фьючерсных контрактов на сахар на Межконтинентальной бирже выросли с начала года на 2,7%.
Сдерживающее влияние на рост внутренних цен на сахар и подсолнечное масло оказывают реализованные Правительством Российской Федерации меры, направленные на сглаживание негативного влияния внешнеэкономической конъюнктуры. С учетом складывающейся ситуации
на мировых рынках принят ряд дополнительных решений: действия соглашений по сахару продлено до 1 июня, по подсолнечному маслу – до 1 октября. Вводятся субсидии производителям данных товаров. Определены параметры демпферного механизма по подсолнечному маслу и семенам подсолнечника, который в будущем позволит оперативно и в автоматическом режиме реагировать на колебания мировых цен.
В непродовольственном сегменте рост цен ускорился до 0,7% м/м после 0,6% м/м месяцем ранее, с исключением сезонного фактора
– до 0,66% м/м SA c 0,53% м/м SA в феврале. Давление на ценовую динамику в данном сегменте продолжает вносить удорожание бензина (1,1% против 0,9% м/м в феврале).
В сегменте непродовольственных товаров за исключением подакцизной продукции зафиксировано ускорение роста цен на строительные товары, а также на отдельные товары со значительной импортной составляющей: легковые автомобили, телерадиотовары, бытовую химию. Вместе с тем продолжилось снижение цен на электро- и бытовые приборы и средства связи.
Темп роста цен на услуги составил 0,4% м/м четвертый месяц подряд, с исключением сезонного фактора – 0,37 % м/м SA c 0,34% м/м SA в феврале. Сохраняется повышенный рост цен на туристические услуги: услуги зарубежного туризма, услуги воздушного транспорта, услуги гостиниц. При этом рост цен на санаторно-курортные и медицинские услуги замедлился, экскурсионные услуги начали дешеветь.
По оценке Минэкономразвития России, в марте пройден пик годовой инфляции (5,8% г/г после 5,7% г/г в феврале и 5,2% г/г в январе). Начиная с апреля ожидается замедление годовой инфляции в условиях выхода из расчета низкой базы начала прошлого года. По итогам апреля инфляция в помесячном выражении, по оценке, составит 0,5–0,6% м/м, что соответствует диапазону 5,5–5,6% г/г в годовом выражении.
Рис. . Динамика монетарной инфляции
Источник информации: Росстат, расчеты Минэкономразвития России
Рис. . Инфляция в годовом выражении
Источник информации: Росстат, расчеты Минэкономразвития России
Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект
В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:
рынок жилья;
рынок коммерческой недвижимости.
В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. В таблице ниже приведена классификация рынков недвижимости.
Табл. Классификация рынков недвижимости
| Признак
классификации |
Виды рынков |
|---|---|
| Вид объекта | Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов |
| Географический (территориальный) | Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
| Функциональное назначение | Производственных и складских помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений |
| Степень готовности к эксплуатации | Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства |
| Тип участников | Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций |
| Вид сделок | Купли – продажи, аренды, ипотеки, вещных прав |
| Отраслевая принадлежность | Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие |
| Форма собственности | Государственных и муниципальных объектов, частных |
| Способ совершения сделок | Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный |
Рынок коммерческой недвижимости характеризуется следующими сегментами:
Офисная недвижимость
Офисное помещение – это помещение, расположенное в нежилом офисном здании (здании, предназначенном для расположения офисов – бизнес-центрах, административных зданиях, жилых зданиях, переведенных в нежилой фонд) и фактически использующееся на дату оценки, как офис. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию: А, B, C, D.
Классы офисных зданий характеризуются различным местоположением, годом постройки и техническим состоянием здания, технологической оснащенностью, состоянием внутренней отделки, дополнительными услугами, оказываемыми арендаторам помещений в офисных центрах и рядом других параметров. Классы могут меняться при проведении модернизации помещений.
Так же к объектам офисного назначения в отдельных случаях следует относить помещения с ярко выраженной специализацией и характерными для данного сегмента рынка признаками, а именно: отсутствие отдельного входа, кабинетная планировка и т.п.
Классификация офисной недвижимости
Категория А
Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.
Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов: все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам; добраться до таких офисов легко; в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи; подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами. Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.
Подклассы группы А
Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-. В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.
Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.
Основные требования к зданиям А+
Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.
— Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
— Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
— Должна быть входная группа и фойе.
— Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
— Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
— Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
— Планировка открытая, с сеткой колонн.
— Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.
Категория В
Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.
Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.
Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.
Черты класса В
Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.
— Чаще всего его расположение не так выгодно.
— Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
— Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
— Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
— Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.
Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.
Подклассы группы В
Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.
К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами. Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.
Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.
Класс С
Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.
— Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
— Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
— Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
— Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.
Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.
Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум — арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.
Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.
Категория D
Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.
Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.
Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.
Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.
Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.
Торговые помещения
К торговым помещениям относятся помещения, предназначенные для ведения торговой деятельности и расположенные в многофункциональных торговых комплексах (Торговые центры, Торгово-развлекательные центры), а так же в супермаркетах, гипермаркетах и универмагах. Данные помещения нецелесообразно использовать по иному назначению.
Многофункциональный торговый комплекс (МТК) — это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга.
Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. кв. м и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.
Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. кв. м, расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.
Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. кв. м, предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.
Так же к объектам торгового назначения в отдельных случаях следует относить помещения с ярко выраженной специализацией и характерными для данного сегмента рынка признаками, при этом находящихся в неспециализированных зданиях, а именно: расположение на 1-м этаже либо в пристройке, наличие отдельного входа, зальная планировка, витринные окна, наличие погрузочно-разгрузочной зоны (пандус, дебаркадер) и т.п.
Помещения свободного назначения
К помещениям свободного назначения (ПСН) относятся такие помещения, которые юридически возможно и экономически целесообразно использовать по нескольким вариантам назначения: в качестве офиса, помещения сферы услуг, торгового помещения и т.д. ПСН можно при минимальных затратах перевести из одного текущего использования в другое (к примеру, из офиса компании в парикмахерскую) по желанию собственника или арендатора. К ПСН относятся помещения, расположенные, как правило, на первых этажах жилых и административных зданий, так как на более высоких этажах затруднительно расположить помещение сферы услуг или торговли.
Производственно-складская недвижимость
Для производственно-складской недвижимости характерно расположение в промышленной зоне на огороженной территории, хотя данный фактор и не является обязательным. На территории Москвы имеются как крупные промышленные территории, на которых расположены производственно-складские здания и сооружения, так и отдельные огороженные зоны среди жилой и административной застройки.
Производственно-складская недвижимость используется для организации производства и/или хранения готовой продукции или сырья. Здания и сооружения могут отличаться конструктивными характеристиками, техническим состоянием, наличием и составом инженерных коммуникаций, назначением и фактическим использованием. На основании данных характеристик происходит идентификация объекта оценки и подбор аналогичных производственно-складских зданий и сооружений на рынке продажи и аренды Москвы.
Оценщик делает вывод, что оцениваемые объекты относятся к коммерческой недвижимости, представляют собой офисы класса В.
Анализ офисной недвижимости города Москвы в 1 кв. 2021 г.
По итогам I квартала 2021 г. общий объем качественного офисного предложения Москвы составил 19,3 млн м². В I квартале 2021 г. было введено более 310 тыс. м² площадей, что на 38% больше показателя за весь 2020 г. Уровень вакантных площадей за первые три месяца 2021 г. составил 8,5%, что на 0,3 п.п. больше, чем в предыдущем квартале. Рост уровня свободных площадей произошел за счет ввода в эксплуатацию ряда новых объектов, а также из-за большого уровня вакантных площадей класса A. Арендные ставки находятся в состоянии стагнации, но к росту их подталкивает ощутимый дефицит качественных площадей в востребованных объектах в премиальных локациях.
В данный момент активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости продолжает оставаться на высоком уровне. Компании рассматривают различные варианты —как переезд в новый офис с целью сэкономить или улучшить качество текущего офиса, так и расширение текущих площадей в связи с ростом бизнеса.
Рис. . Основные индикаторы рынка
Предложение офисов
Рис. . Распределение офисного предложения по классам и субрынкам, %
По окончании I квартала 2021 г. совокупный объем качественного предложения на офисном рынке Москвы превысил отметку в 19 млн м². Это было достигнуто благодаря рекордному объему ввода за I квартал с 2010 г., который составил 310 тыс. м². Столь внушительный показатель был вызван переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда запланированных проектов в 2020 г. в связи с карантинными ограничениями.
Стоит отметить, что, несмотря на большой объем ввода, рынок спекулятивного предложения пополнило лишь 18% новых объектов. Два крупнейших бизнес-центра, завершенных в I квартале 2021 г., были реализованы непосредственно под клиента: «Ростех-Сити» (174 тыс. м²) в Тушине, который послужит штаб-квартирой для госкорпорации Ростех, и «Два Капитана» (80 тыс. м²) в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области.
Совокупно в 2021 г. к строительству заявлено 643 тыс. м², что может привести к наибольшему показателю ввода на офисном рынке Москвы за последние пять лет.
Рис. . Динамика ввода офисных площадей тыс. м²
Рис. . Ключевые бизнес центры, запланированные к вводу в 2021 г. в Москве
Доля свободных площадей
Совокупная доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы по итогам I квартала 2021 г. выросла на 0,3 п.п. за квартал и остановилась на отметке в 8,5%.
Вакантность в классе А увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с IV кварталом 2020 г. и достигла 13,0%, в то время как аналогичный показатель в классе В+/-остался без изменений на уровне 7,0%.
Стабильно «Москва-Сити» является одним из востребованных деловых районов, о чем свидетельствует снижение доли вакантных площадей на 3,5 п.п. за квартал: с 13,8% в IV квартале 2020 г. до 10,4% в I квартале 2021 г.
Аналогичная тенденция наблюдается в Центральном Деловом Районе Москвы, где было зафиксировано снижение вакантности на 1,2 п.п. за прошедший квартал: с 5,7% в IV квартале 2020 г. до 4,5% в I квартале 2021 г.
Рис. . Доля свободных площадей по классам.
Рис. . Распределение вакантности по субрынкам, %
Спрос
За прошедший квартал совокупный объем спроса составил 300 тыс. м², что сопоставимо с показателями первых кварталов последних лет.
35% сделок в I квартале 2021 г. были заключены в объектах класса А.
Около 15% площадей, арендованных с привлечением консультанта, расположены в гибких рабочих пространствах Москвы.
Большая доля спроса в I квартале 2021 г. представлена компаниями в сфере информационных технологий и телекоммуникаций.
Рис. . Распределение спроса по бизнес секторам компаний, %
Средневзвешенные ставки аренды на офисном рынке Москвы по итогам I квартале 2021 г. в классе А составили 27 365 руб./м²/год, а в классе В+ —16 240 руб./м²/год.
За последние три месяца наблюдалась положительная динамика роста ставок аренды в 2–4%.
Основными субрынками, где было зафиксировано набольшее увеличение ставок аренды, являются Центральный Деловой Район, а также западное направление за пределами Садового кольца.
Рынок продаж офисных помещений
Совокупный объем купленных офисных площадей в I квартале 2021 г. составил 9 тыс. м², что в пять раз меньше аналогичного показателя за I квартал 2020 г. Столь значительное снижение было вызвано отсутствием сделок по продаже объектов целиком.
Объем розничных продаж, в свою очередь, снизился в 1,5 раза по сравнению с I кварталом 2020 г.
Ключевыми драйверами спроса по-прежнему остаются банки, энергодобывающие компании, а также представители сферы строительства.
Рис. . Диапазоны цен продаж по классам в субрынках Москвы
Тенденции и прогнозы офисного рынка
Большую долю спроса на офисном рынке Москвы составляют сделки аренды помещений с отделкой. Во-первых, большинство арендаторов не хотят нести дополнительные издержки на ремонт офисного помещения, а во-вторых, многие компании заинтересованы в переезде в короткие сроки.
Крупные проекты по консолидации, переезду или расширению, заявленные до начала пандемии, до сих пор находятся в стадии заморозки, поскольку клиенты ждут стабилизации рынка для формирования дальнейшей стратегии развития.
Внимание к гибким офисам по-прежнему сохраняется, что подтверждают планы по расширению портфелей ключевых сетевых операторов.
В период до пандемии сроки ввода в эксплуатацию большинства запланированных объектов приходились на конец года, в частности на IV квартал. На сегодняшний день половина нового предложения пришлась на I квартал 2021 г., еще 27% ожидается во II квартале 2021 г. Изменение распределения будущего предложения обусловлено рядом объектов, построенных еще в 2020 г., но еще не получивших разрешение на ввод в эксплуатацию.
Рис. . Диапазоны цен продаж по классам в субрынках Москвы
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект
В том случае если для анализа ценовой ситуации в общедоступных источниках информации не удается найти достаточное количество предложений по продаже сопоставимых объектов, расположенных в том же районе, административном округе и ценовой зоне, что и объект оценки, в соответствии с п. 11б ФСО №7 выборка может быть расширена и дополнена информацией из соседних или близлежащих районов, административных округов, ценовых зон.
Табл. . При мониторинге рынка продажи объектов офисного назначения в районе расположения объекта оценки были выявлены следующие предложения:
| № | Адрес | Расположение относительно красной линии | Класс здания | Площадь, кв. м | Цена предложения, руб. | Цена предложения, руб./кв. м | Источник информации |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Порядковый пер., 21 | Внутриквартально | Класс С | 54,2 | 8 300 000 | 153 137 | https://www.cian.ru/sale/commercial/251545745/ |
| 2 | Москва, САО, р-н Беговой, ул. Правды, 7/9 | Первая (второстепенная) линия | Класс В- | 62,0 | 9 700 000 | 156 452 | https://www.cian.ru/sale/commercial/256516070/ |
| 3 | Москва, СВАО, р-н Марьина роща, Полковая ул., 20 | Первая (второстепенная) линия | Класс В- | 89,5 | 13 500 000 | 150 838 | https://www.cian.ru/sale/commercial/248372352/ |
| 4 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Краснопролетарская ул., 8С1 | Первая (второстепенная) линия | Класс В | 83,0 | 23 000 000 | 277 108 | https://www.cian.ru/sale/commercial/254304781/ |
| 5 | Москва, САО, р-н Беговой, Ленинградский просп., 13С1а | Первая линия | Класс В- | 69,8 | 14 000 000 | 200 573 | https://www.cian.ru/sale/commercial/245202252/ |
| 6 | Москва, ул. Сущёвский Вал, 14/22к1 | Первая линия | Класс В | 100,0 | 27 000 000 | 270 000 | https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_100_m_2145806573 |
| 7 | Москва, Ленинградский пр-т, 28 | Первая линия | Класс С | 63,0 | 15 500 000 | 246 032 | https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_63_m_1982533215 |
| 8 | Москва, ул. Сущёвский Вал, 49с2 | Первая линия | Класс В+ | 49,0 | 16 900 000 | 344 898 | https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/ofis_49_m_2094519132 |
| 9 | Москва, Долгоруковская ул., 31с3 | Первая линия | Класс В | 100,0 | 28 000 000 | 280 000 | https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_100_m_1826809060 |
| 10 | Москва, ЦАО, р-н Мещанский, ул. Сущевский Вал, 66 | Первая (второстепенная) линия | Класс В- | 52,4 | 18 500 000 | 353 053 | https://www.cian.ru/sale/commercial/253687806/ |
Табл. . При мониторинге рынка аренды помещений офисного назначения в непосредственной близости от объекта оценки были выявлены следующие предложения:
Выводы
Оценщиком были найдены предложения к продаже и аренде объектов, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки, на их основе можно сделать выводы о максимальной, минимальной и средней рыночной стоимости за 1 кв. м вышеназванных площадей:
Табл. . Диапазон рыночной стоимости 1 кв. м офисных объектов
| Площадь, кв. м | Рыночная стоимость 1 кв. м, руб. с НДС | ||
| мин. из выборки | макс. из выборки | сред. из выборки | |
| 49-100 | 150 838 | 353 053 | 243 209 |
Табл. . Диапазон арендных платежей 1 кв. м в год офисных объектов
| Площадь, кв. м | Арендный платеж за 1 кв. м в год, руб. с НДС | ||
| мин. из выборки | макс. из выборки | сред. из выборки | |
| 20-160 | 17 050 | 37 381 | 23 927 |
Необходимо отметить, что приведенные диапазоны стоимости и арендных ставок определены по предложениям о продаже/аренде аналогичных объектов, при этом на данном этапе не учитываются параметрические различия между оцениваемыми объектами и подобранными объектами-аналогами (местоположение, различие в общей площади, условие торга и т.п.). Конечная рыночная стоимость/арендная ставка оцениваемых объектов может не попасть в выделенный диапазон после введения корректировок на параметрическое различие между оцениваемым объектом и подобранными объектами-аналогами.
Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России
Основные выводы
Объем инвестиций в складскую недвижимость достиг 26,6 млрд руб., что больше годовых результатов в 2014–2019 гг.
На фоне роста интереса инвесторов к складскому сегменту ставки капитализации на премиальные складские активы снизились на 0,75 п. п.
Доля иностранных инвесторов снизилась до 8% против 15% в I–III кварталах 2019 года
В III квартале 2020 года на фоне практически полностью снятых ограничительных мер наблюдалось постепенное восстановление производственной и деловой активности. Тем не менее ограничения в I полугодии 2020 года оказались достаточно серьезными для социально-экономической сферы, и практически все сегменты недвижимости до сих пор испытывают их негативное влияние.
За период июль – сентябрь стоимость доллара выросла практически на 10 рублей – до отметки 79,7 руб. за доллар ввиду усиления геополитических рисков и последующих санкций, а также угрозы наступления второй волны коронавируса. Несмотря на то, что в конце квартала статистика по числу заболевших увеличилась, введение новых ограничительных мер для экономики, по словам властей, не рассматривается. В конце сентября Минэкономразвития РФ представил среднесрочный прогноз социально-экономического развития Российской Федерации до 2023 года, согласно базовому сценарию которого в конце года курс должен стабилизироваться до 71,2 руб. за доллар.
Согласно первой оценке Росстата, во втором квартале реальный ВВП снизился на 8% в годовом соотношении, что должно быть минимальным квартальным показателем в этом году. При отсутствии дополнительных негативных факторов и ограничительных мер в 2020 году спад экономики, согласно базовому сценарию прогноза Минэкономразвития, составит -3,9% с ожидаемым восстановлением в 2021 году, рост реального ВВП в следующем году ожидается на уровне 3,3%. Экономику в целом на текущий момент поддерживает низкая ключевая ставка: в июле Центральный банк РФ принял решение в третий раз в этом году снизить ее до уровня 4,25%, но при этом не стал дальше снижать ее в сентябре ввиду усиления проинфляционных факторов в краткосрочной перспективе.
Рис. . Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость России
Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-rossiya-3-kvartal-2020-7552.pdf
Рис. . Квартальная динамика объемов инвестиций
Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-rossiya-3-kvartal-2020-7552.pdf
Рис. . Объем инвестиций в недвижимость / отток капитала
Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-rossiya-3-kvartal-2020-7552.pdf
Рис. . Динамика объемов инвестиций в коммерческую недвижимость по сегментам
Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-rossiya-3-kvartal-2020-7552.pdf
Индекс потребительских цен в конце года, по прогнозам ЦБ РФ, составит 3,7–4,2%, затем немного снизится – до 3,5–4,0% в 2021 и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем. Схожие цифры дает Минэкономразвития – 3,8% в 2020 году и 3,7% в 2021.
На конец III квартала 2020 года кредитный рейтинг России, по мнению ключевых рейтинговых агентств, остался без изменений: S&P Global Ratings (S&P) – на уровне ВВВ- со стабильным прогнозом, Moody’s – Baa3 со стабильным прогнозом, Fitch – BBB также со стабильным прогнозом.
Общий объем сделок, закрытых в I–III кварталах, сократился на 5% и составил 168 млрд руб. При этом важно отметить, что объем сделок, закрытых в III квартале, оказался больше вложений того же периода 2019 года на 30%. Рост объемов инвестиций в июле – сентябре пока нельзя назвать показателем полного восстановления рынка инвестиций в недвижимость России. В этот период рынок почувствовал себя лучше за счет отсутствия внешних негативных факторов и практически полного снятия ограничительных мер после пандемии, а также того фактора, что в этот период завершались сделки, которые находились в процессе подготовки еще до наступления кризиса. Ожидания второй и третьей волны коронавируса, а также сохраняющаяся неопределенность влияют на решение отдельных инвесторов отложить приобретение объектов, что сказывается на совокупном показателе.
Лидером по росту доли и объемов инвестированных средств стали склады – 16% в I–III кв. 2020 года против 3% годом ранее. В абсолютном значении вложения в первые девять месяцев года в данный сегмент увеличились более чем в 5 раз и составили 26,6 млрд руб., что оказалось больше годовых объемов инвестиций в склады 2014–2019 годов. В период коронакризиса данный сегмент показал себя достаточно устойчивым, что оказалось важным фактором для привлечения инвесторов в сектор. Более того, все больше инвестиционных фондов думает о диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, дающими стабильный арендный доход. Следовательно, можно ожидать дальнейшего роста интереса к складскому сегменту. Несмотря на достаточно высокие для кризисного рынка объемы инвестиций, доля офисного сегмента в общей структуре в I–III кв. 2020 года снизилась с 31% до 26% г/г. Интерес инвесторов к наиболее пострадавшим от пандемии отраслям (гостиничным и торговым объектам) также ожидаемо снизился – с 10% до 1% и с 13% до 10% соответственно. Помимо традиционных сегментов коммерческой недвижимости, активный спрос предъявляется на площадки под девелопмент: их доля в общей структуре инвестиций I–III кварталов составила 47% против 29% годом ранее. Основной объем сделок в этом сегменте пришелся на I полугодие.
Значительных изменений в географическом распределении инвестиций в I–III кварталах 2020 года не наблюдалось. Доля Москвы выросла на 7 п. п. – до 83%, а Санкт-Петербурга, напротив, уменьшилась до 12%, что связано с большим объемом инвестированных средств в активы Северной столицы в 2019 году и покупкой крупных торговых объектов. Доля инвестиций в регионы России снизилась на 2 п. п. – до 5%. Наибольшая доля средств, инвестированных в площадки под строительство недвижимых объектов, обуславливает лидерство девелоперов в структуре спроса по профилю инвестора: 55% против 32% годом ранее. На инвестиционные компании пришлось 32%, что на 15 п. п. меньше, чем в аналогичном периоде 2019 года. Профильные инвесторы в недвижимость, хоть и начали демонстрировать возрождающийся интерес, пока что не достигли темпов прошлого года, а заняли выжидательную позицию, наблюдая за изменениями рынка. Вероятно, в конце года именно эта группа покупателей будет формировать отложенный спрос. Существенно снизилась доля банков – c 11% до 1%, а государство на рынке инвестиций в недвижимость в данном периоде 2020 года вовсе не проявляло никакой активности. Тем не менее выросла активность конечных пользователей в заключении сделок: их доля в общем инвестиционном объеме за год увеличилась на 7 п. п. – до 12%. Особую роль в этом сыграли покупатели офисных и складских объектов.
Пандемия коронавируса и ситуация с ОПЕК в начале года, планируемый к введению 15%-й налог на доходы иностранных лиц, выводимые за границу, а также волатильность рубля оказали негативное влияние на активность иностранных инвесторов в первые девять месяцев года – доля их вложений в российские активы оказалась невысокой. Объем зарубежных вложений сократился более чем в 2 раза по сравнению с инвестициями аналогичного периода предыдущего года и составил около 13 млрд руб. – порядка 8% общего инвестиционного объема против 15% годом ранее. Тем не менее постепенное восстановление экономики в мире после кризиса привело к тому, что в третьем квартале объем инвестиций иностранных игроков составил более 9 млрд руб. и оказался в 2,5 раза больше, чем совокупный объем зарубежных вложений в I полугодии 2020 года, в основном за счет заинтересованности зарубежных инвесторов в складских и офисных объектах. Вместе с тем при наличии угрозы санкций и геополитической неопределенности иностранные игроки вновь могут занять выжидательную позицию при заключении сделок на российском рынке недвижимости.
На фоне роста интереса инвесторов к складскому сегменту ставки капитализации на премиальные складские активы снизились на 0,75 п. п. и сейчас находятся в диапазоне 10,0–11,0%. При этом ставки капитализации на офисные объекты не изменились, диапазон для премиальных объектов остался на уровне 9–10%, а для торговых объектов верхняя граница увеличилась на 0,5 п. п. и актуальный диапазон составляет 9,5–11,0%.
Достаточно значимое снижение ставок капитализации на складские активы в III квартале обусловлено серьезным повышением интереса инвесторов к данным активам. В период коронакризиса сегмент показал себя очень устойчивым и в силу своей функциональных характеристик стал важным элементом перераспределения товаров в экономике. Прошедшие ограничения лишний раз показали важность наличия современных складских комплексов, которые позволяют оперативно реагировать на вызовы и перераспределять товарные потоки. Большинство крупных арендаторов не только не сократили свои складские площади, а дополнительно увеличили их. Денежные потоки от аренды в складских комплексах не просели в отличие от офисных и торговых сегментов. Такая стабильность оказалась важным фактором для привлечения инвесторов в сектор, что мы и наблюдали.
Более того, доступность банковского финансирования, несмотря на текущую ситуацию на рынках недвижимости и в экономике, растет: банки готовы выделять средства под ликвидные проекты даже в текущих условиях, что поддерживает сохранение инвестиционной динамики на относительно высоком уровне. Принятое Центральным банком РФ в сентябре решение сохранить ключевую ставку на историческом минимуме 4,25% и, как результат, снижение стоимости финансирования может поддержать активность инвесторов и способствовать дальнейшему закрытию сделок в более устойчивых складском и офисном сегментах. Также стоит отметить, что интерес инвесторов во всем мире сфокусирован сейчас на складских активаx как на неотъемлемой и стабильной части бизнеса.
Офисный сегмент в период пандемии чувствовал себя хуже, чем складской, но тем не менее можно было наблюдать закрытие сделок с офисными активами, и в целом сегмент оставался достаточно устойчивым. Спрос на активы торгового сегмента ограничен неопределенностью этого направления недвижимости, данные объекты готовы продавать дешевле в силу высокого риска для инвесторов.
На текущий момент все больше инвестиционных фондов думает о диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, генерирующими стабильный арендный доход. Так, в третьем квартале одной из крупнейших сделок в складском сегменте стало приобретение фондом «Сбербанк – арендный бизнес 3» индустриального парка «PNK Парк Вешки»: сумма сделки достигла 9–10 млрд руб. Также стоит отметить приобретение компанией PLT, куда входят РФПИ, арабская Mubadala Investment Company и ряд ближневосточных инвестиционных фондов, логистического парка «Север-1» за 7–8 млрд руб. В целом на рынке наблюдается рост активности российских инвестиционных фондов различного масштаба: совокупная доля сделок, закрытых в III квартале с такими российскими участниками, как AKTIVO, «Сбербанк Управление Активами», УК «АльфаКапитал», составила порядка 22% совокупного инвестиционного объема.
Рис. . Структура инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по регионам
Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-rossiya-3-kvartal-2020-7552.pdf
Рис. . Структура инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по типам инвесторов
Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-rossiya-3-kvartal-2020-7552.pdf
Рис. . Ставки капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости
Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-rossiya-3-kvartal-2020-7552.pdf
Рис. . Доходность по десятилетним облигациям
Источник информации: https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-rossiya-3-kvartal-2020-7552.pdf
Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости
1. Местоположение
расположение относительно ценовых зон Московского региона;
Расположение относительно административных округов;
удаленность от метро
Табл. . Влияние фактора расположение объекта относительно ценовых зон
Источник информации: Справочник «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт». 4-е издание под руководством: Полякова А.В. стр.35.
Зависимость стоимости от расположения относительно административных округов определялась на основании обзора рынка:
Табл. . Удельная стоимость по административным округам города Москвы
Источник информации: https://zdanie.info/2393/2420/news/14316
Так же данную поправку возможно рассчитать на основании исследований, отраженных в издании «Экономический научный журнал «Оценка инвестиций» размещенным в Онлайн-сервис АФОС в телекоммуникационной сети интернет на портале: https://www.cepes-invest.com/.
Табл. . Значения коэффициента корректировки на удаленность от метро
Источник информации: Справочник «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В. стр.36.
2. Время продажи / предложения
Данный фактор учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости в течение определенного времени.
3. Факт сделки (уторгование)
Фактор уторгования учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.
Табл. . Значения скидки на торг (цена предложения)
Источник информации: Справочник «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В. стр.50.
4. Площадь объекта
На рынке помещений прослеживается обратная зависимость цены 1 кв. м коммерческой недвижимости в зависимости от общей площади: чем больше площадь помещения, тем меньше удельная цена 1 кв. м общей площади.
Согласно данным Справочника «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В., уравнение зависимости коэффициента от площади при продаже офисной недвижимости имеет вид:
y = 1,8897*х-0,147
где у – удельный показатель, х – площадь, кв. м.
Рис. . Зависимость удельной цены от площади объекта (г. Москва)
Источник информации: Справочник «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В. стр.51.
Уравнение зависимости коэффициента от площади при аренде офисной недвижимости имеет вид:
y = 1,9247*х-0,148
где у – удельный показатель, х – площадь, кв. м.
Табл. . Матричные значения поправки на площадь
Источник информации: Справочник «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В. стр.53.
5. Техническое состояние объекта.
В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада.
5.1. Учет технического состояния внутренней отделки офисных помещений
Табл. . Значения корректировки на состояние отделки нежилых помещений за 1 кв. м площади по полу для Московского региона, руб. с НДС
Источник информации: Справочник «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В. стр.59.
5.2. Учет технического состояния зданий офисного назначения
Данный фактор отражает различие в физическом состоянии зданий объекта-аналога от Объекта оценки. Возможные варианты физического состояния зданий определяется, в большинстве случаев, экспертным путём на основе шкал возможного физического состояния здания. Одна из возможных шкал, которой будет придерживаться оценщик, представлена в таблице ниже.
Табл. . Шкала физического состояния здания
| Физическое
состояние здания |
Условие выполнения (состояние несменяемых конструкций зданий) |
|---|---|
| Отличное | Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов. |
| Хорошее | Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. |
| Удовлетворительное | Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. |
| Неудовлетворительное | Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. |
| Непригодное к эксплуатации | Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. |
Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости – 2017, «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Нижний Новгород, 2017
Табл. . Экспертные оценки поправочного коэффициента на физическое состояние здания
Источник информации: Справочник «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объек-тов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская об-ласть)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В. стр.38.
6. Этаж расположения
Данный фактор отражает изменение стоимости объекта недвижимости в зависимости от этажа расположения/этажности здания.
Табл. . Экспертные оценки поправочных коэффициентов на этаж расположения
Источник информации: Справочник «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В. стр.53.
7. Условия продажи (чистота сделки)
Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.
8. Условия финансирования
Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки.
9. Класс здания
Данный элемент сравнения позволяет скорректировать стоимость в зависимости от класса здания.
Табл. . Поправочные коэффициенты на класс здания
Источник информации: https://statrielt.ru/
10. Соответствие объекта принципу НЭИ
Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наиболее эффективного использования (НЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.
Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:
1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);
2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);
3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).
Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами г. Москвы. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.
Другие факторы, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
Не выявлены.
11. Описание процесса оценки объектов недвижимости в части применения подхода (подходов).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Описание процесса оценки
Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, 2, 3, 7), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Приказом Минэкономразвития России.
1. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
2. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
3. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
Обоснование выбора подхода и метода оценки в рамках применения подхода
Для определения затрат на воспроизводство и замещения объектов недвижимости оценщики обычно используют один из следующих методов:
метод удельных затрат на единицу площади или объема;
метод поэлементного расчета;
метод сравнительной единицы;
метод сводного сметного расчета;
метод индексации;
метод расчета по цене однородного аналога.
Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2 площади или на 1 м3 объема объекта недвижимости). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем – получают стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Суть поэлементного расчета заключается в том, что объект недвижимости разбивается на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, кровля и т. д. Оценщиками собираются данные затрат по возведению каждого элемента. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость объекта недвижимости.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта недвижимости.
Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ: на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.
Индексный метод заключается в индексации первоначальной балансовой стоимости объекта либо затрат, понесенных при его возведении или реконструкции, с учетом индексов удорожания строительно-монтажных работ.
Метод расчета по цене однородного аналога заключается в подборе объектов, идентичных или аналогичных оцениваемым, по полезности и функциям, продаваемых на рынке, например, строительство под ключ.
Исходя из того, что оцениваемый объект представляет собой встроенное нежилое помещение, что в соответствии с п. 24 «а» ФСО №7 не рекомендуется рассчитывать в рамках затратного подхода, оценщик принял решение отказаться от применения методов затратного подхода при оценке данного объекта.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В составе сравнительного подхода для объектов капитального строительства выделяют метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Метод валового рентного мультипликатора можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3—6 месяцев.
Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.
1. Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка, и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных результатов.
Метод позволяет получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.
2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух величин.
3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Обоснование выбора подхода и метода оценки в рамках применения подхода
Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться следующие методы:
— качественные методы: относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы;
— количественные методы оценки: метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы;
— сочетание качественных и количественных методов.
В составе сравнительного подхода выделяют метод сравнения продаж.
Метод сравнения продаж
Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, метод сравнения продаж является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.
Для сбора информации по сделкам с объектами недвижимости оценщиком были проанализированы следующие источники информации:
Сайты агентств недвижимости и баз данных Московского региона
Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости.
Анализ вышеуказанных источников показал, что на рынке представлено достаточное количество предложений по продаже объектов-аналогов. Оценщик считает возможным применение метода сравнения продаж для расчета рыночной стоимости встроенного административного помещения.
Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
Метод сравнения продаж основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.
Метод сравнения продаж является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по аналогам объекта оценки.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:
изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
анализ и сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки по условиям продажи, времени продажи, местоположению, физическим характеристикам;
корректировка цен продаж или цен предложений на продажу по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод значения рыночной стоимости объекта оценки.
Допущение:
Отобранные аналоги выбираются оценщиком как схожие по значениям некоторых учитываемых (ценообразующих) факторов. При этом объекты могут оказаться неидентичными по значениям «прочих», не учитываемых при отборе факторов, так как все узнать об объектах-аналогах в условиях имеющегося информационного обеспечения и времени, отводящегося на оценку, не представляется возможным.
Реальные объекты отличаются от указанной «нормы», но в настоящих условиях выбор аналогов и расчет производится по данным усредненных параметров. В расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.
Расчет рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного подхода
Исходные данные для верификации
Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение административного назначения. Как правило, подобного рода объекты не представлены на рынке, поэтому в качестве объектов-аналогов подбирались встроенные офисные и административные помещения.
Табл. . Правила отбора объектов-аналогов
| № | Адрес | Расположение относительно красной линии | Класс здания | Площадь, кв. м | Цена предложения, руб. | Цена предложения, руб./кв. м | Источник информации | Комментарии |
| 1 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Порядковый пер., 21 | Внутриквартально | Класс С | 54,2 | 8 300 000 | 153 137 | https://www.cian.ru/sale/commercial/251545745/ | Выбран в качестве объекта-аналога |
| 2 | Москва, САО, р-н Беговой, ул. Правды, 7/9 | Первая (второстепенная) линия | Класс В- | 62,0 | 9 700 000 | 156 452 | https://www.cian.ru/sale/commercial/256516070/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 3 | Москва, СВАО, р-н Марьина роща, Полковая ул., 20 | Первая (второстепенная) линия | Класс В- | 89,5 | 13 500 000 | 150 838 | https://www.cian.ru/sale/commercial/248372352/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 4 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Краснопролетарская ул., 8С1 | Первая (второстепенная) линия | Класс В | 83,0 | 23 000 000 | 277 108 | https://www.cian.ru/sale/commercial/254304781/ | Выбран в качестве объекта-аналога |
| 5 | Москва, САО, р-н Беговой, Ленинградский просп., 13С1а | Первая линия | Класс В- | 69,8 | 14 000 000 | 200 573 | https://www.cian.ru/sale/commercial/245202252/ | Выбран в качестве объекта-аналога |
| 6 | Москва, ул. Сущёвский Вал, 14/22к1 | Первая линия | Класс В | 100,0 | 27 000 000 | 270 000 | https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_100_m_2145806573 | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 7 | Москва, Ленинградский пр-т, 28 | Первая линия | Класс С | 63,0 | 15 500 000 | 246 032 | https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_63_m_1982533215 | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 8 | Москва, ул. Сущёвский Вал, 49с2 | Первая линия | Класс В+ | 49,0 | 16 900 000 | 344 898 | https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/ofis_49_m_2094519132 | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 9 | Москва, Долгоруковская ул., 31с3 | Первая линия | Класс В+ | 100,0 | 28 000 000 | 280 000 | https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_100_m_1826809060 | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 10 | Москва, ЦАО, р-н Мещанский, ул. Сущевский Вал, 66 | Первая (второстепенная) линия | Класс В- | 52,4 | 18 500 000 | 353 053 | https://www.cian.ru/sale/commercial/253687806/ | Выбран в качестве объекта-аналога |
Формирование репрезентативной выборки
Для формирования репрезентативной выборки была проведена группировка единых объектов недвижимости со сходными характеристиками.
Отобранные аналоги выбираются оценщиком как схожие по значениям некоторых учитываемых (ценообразующих) факторов. При этом объекты могут оказаться неидентичными по значениям «прочих», не учитываемых при отборе факторов, так как все узнать об объектах-аналогах в условиях имеющегося информационного обеспечения и времени, отводящегося на оценку, не представляется возможным.
При этом подразумевается наличие у аналогов неких “средних” критериев: «среднее» поведение продавца, наличие всех коммуникаций, сопоставимость в обеспеченности земельным участком и т. д.
В расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.
Проанализировав рынок офисной и административное недвижимости в г. Москве, оценщик выбрал 3 аналога, самых схожих по своим характеристикам с оцениваемым объектом.
В том случае если для проведения расчета в общедоступных источниках информации не удается найти достаточное количество предложений по продаже сопоставимых объектов, расположенных в том же районе, административном округе и ценовой зоне, что и объект оценки, расчет может быть произведен на объектах-аналогах из соседних или близлежащих районов, административных округов, ценовых зон (при этом в случае необходимости применяются соответствующие корректировки на местоположение).
Обоснование выбора единицы сравнения
Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:
Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
Тексты объявлений предложений о продаже недвижимости содержат показатель – цена предложения в рублях 1 кв. м общей площади, аналитические статьи, посвященные обзору рынков коммерческой недвижимости, также содержат такой показатель как стоимость 1 кв. м. общей площади объектов.
Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»).
Имеется информация для расчета, содержащая показатели общей площади, то есть известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади».
Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.
Рис. . Расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на карте Москвы
Источник информации: https://maps.yandex.ru
Табл. . Описание объектов-аналогов
| Наименование | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
|---|---|---|---|
| Дата предложения | 24 февраля 2021 г. | 17 мая 2021 г. | 31 мая 2021 г. |
| Тип объекта | Встроенное помещение | Встроенное помещение | Встроенное помещение |
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Местоположение | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Порядковый пер., 21 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Краснопролетарская ул., 8С1 | Москва, САО, р-н Беговой, Ленинградский просп., 13С1а |
| Округ | ЦАО | ЦАО | САО |
| Ценовая зона | Между СК и ТТК | Между СК и ТТК | Между СК и ТТК |
| Район | Тверской | Тверской | Таганский |
| Ближайшая станция метро | Менделевская | ХХХХХХХХХХ | Белорусская |
| Удаленность от метро | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком |
| Ближайший город | 0 | 0 | 0 |
| Направление от МКАД | 0 | 0 | 0 |
| Удаленность от МКАД, км | 0 | 0 | 0 |
| Экономическая зона | 0 | 0 | 0 |
| Расположение относительно красной линии | Внутриквартально | Первая (второстепенная) линия | Первая линия |
| Класс объекта | Класс С | Класс В | Класс В- |
| Парковка | Стихийная | Стихийная | Стихийная |
| Этаж расположения | Мансардный этаж | 1 | Подвал |
| Количество надземных этажей | 4 | 6 | 6 |
| Общая площадь, кв. м | 54,2 | 83,0 | 69,8 |
| Цена предложения, руб. | 8 300 000 | 23 000 000 | 14 000 000 |
| Цена предложения, руб./кв. м | 153 137 | 277 108 | 200 573 |
| Площадь помещений, расположенных в подвале, кв. м | 0,0 | 0,0 | 69,8 |
| Площадь помещений, расположенных в цоколе, кв. м | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Площадь помещений, расположенных на 1м этаже, кв. м | 0,0 | 83,0 | 0,0 |
| Площадь помещений, расположенных на 2м этаже и выше, кв. м | 54,2 | 0,0 | 0,0 |
| Состояние отделки | Среднее состояние | Среднее состояние | Среднее состояние |
| Физическое состояние конструктивных элементов | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное |
| Наличие коммуникаций | В наличии | В наличии | В наличии |
| Источник информации | https://www.cian.ru/sale/commercial/251545745/ | https://www.cian.ru/sale/commercial/254304781/ | https://www.cian.ru/sale/commercial/245202252/ |
Определение поправок
В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) утверждена классификация: «А+», «А», «А-«, «В+», «В», «В-«, «С» и «D».
Любой из типов офисов обладает определенными характеристиками, но нужно иметь в виду, что многие из них довольно условны и границы между ними могут быть размытыми.
При расчете используются объекты-аналоги, здания бизнес-центров «С», наиболее сопоставимые по техническим характеристикам и местоположению с оцениваемым объектом.
При сравнении объектов-аналогов установлено, что права собственности на объекты недвижимости, условия продажи, условия финансирования для объектов сравнения типичны для рынка недвижимости, так же было выяснено, что все объекты представляют собой отдельно стоящие здания, находящихся в удовлетворительном состоянии и имеющих стандартный ремонт, данные параметры не корректировались.
Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта в цены объектов-аналогов вводились следующие корректировки:
Дата сделки (предложения)
Дата оценки 04.05.2021 г., дата публикации объявления о продаже (обновления) объектов-аналогов май – июнь 2021 года до даты оценки. Корректировка не вводится.
Уторгование
Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца.
На основании п. «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости» рассчитываем поправку на дату предложения: оценщиком была применена корректировка на торг в размере (-12,17%).
Вид объекта
Объект – оценки представляет собой встроенное нежилое помещение (площадь помещения занимает площадь всего здания), все объекты-аналоги представляют собой отдельно стоящие здания. Поправка не вводится.
Местоположение объекта
Фактор местоположения определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:
расположение относительно станции транспортных колец и административных округов;
удаленность от метро
расположение относительно красной линии.
Расположение относительно станции метрополитена.
Корректировка применяется на основании данных исследований, опубликованных на интернет портале: https://www.cepes-invest.com/handbookcomev21/location_for_Moscow_2021.
Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.
Расчет произведен исходя из данных ценовых индексов станций метрополитена. Объект оценки приближен к станции метро Савеловская, объект-аналог №1 к станции Менделевская, объект-аналог №2 к станции ХХХХХХХХХХ, объект-аналог №3 к станции метро Белорусская.
Рис. 27. Ценовые индексы станции метро
Источник информации: https://www.cepes-invest.com/handbookcomev21/location_for_Moscow_2021
Табл. 33. Расчет корректировки
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Местоположение | г. Москва, ул. ХХХХХХХХХХ д. 61 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Порядковый пер., 21 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Краснопролетарская ул., 8С1 | Москва, САО, р-н Беговой, Ленинградский просп., 13С1а |
| Округ | ЦАО | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
| Ближайшая станция метро | Савеловская | Менделевская | ХХХХХХХХХХ | Белорусская |
| Ценовой индекс | 1,50 | 1,50 | 1,50 | 1,84 |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | -18,5% |
Удаленность от метро
Корректировка применяется на основании п.3.6. «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости» Расчет корректировки представлен в нижеследующей таблице.
Табл. 34. Расчет корректировки на местоположение относительно удаленности от станции метро
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Ближайшая станция метро | Савёловская | Менделевская | ХХХХХХХХХХ | Белорусская |
| Удаленность от метро | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
Расположение относительно красной линии
Объект оценки и объект – аналог №1 находятся внутриквартально, объект аналог №2 находится на первой линии второстепенной автомобильной дороги, объект аналог №3 находится на первой линии крупной автодороги., объект – аналог №2 находится на первой линии некрупной автодороги.
На основании п.3.6. «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости», к объекту — аналогу №2 принимается понижающая поправка в размере 9,9 %, к объекту-аналогу №3 понижающая поправка в размере: 18 %.
Класс качества
Объект оценки, так же, как и объект – аналог №1 относиться к классу качества отделки здания и помещений соответствующий классу «С», объект – аналог №2 к классу «В» и объект-аналог №3 к классу «В-».
На основании п.3.6. «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости», к объектам – аналогам №2 и №3 вноситься понижающая поправка в размере –23,1 % и -13,8%, рассчитанная с использованием данных границ интервала для класса «В», за «В+» принимается верхняя граница интервала, за «В» среднее значение интервала.
Наличие парковки
Корректировка на наличие парковочных мест возле здания, помещения учитывает тот факт, что удельная стоимость увеличивается при организации парковочных мест в непосредственной близости к зданию, помещению. У объекта оценки как и у всех объектов аналогов перед зданием имеется стихийная парковка. Поправка не вводиться.
Площадь
Корректировка на площадь учитывает тот факт, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших зданий меньше, чем маленьких.
На основании обзора рынка (см. раздел «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости») ко всем объектам-аналогам приняты поправочные коэффициенты, вычисленные в таблице ниже.
Табл. . Расчет поправки на площадь
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Общая площадь помещений, м2 | 33,7 | 54,2 | 83,0 | 69,8 |
| Формула | 1,8897*Х-0,147 | |||
| Расчётное значение | 1,127 | 1,051 | 0,987 | 1,012 |
| Величина корректировки | 7,2% | 14,2% | 11,3% | |
Этаж расположения/этажность
Объект оценки представляет собой одноэтажную пристройку, объект аналог №1 представляет собой встроенное помещение, расположенное на мансардном этаже, объект аналог №2 представляет собой встроенное помещение, расположенное на первом этаже, объект аналог №3 представляет собой встроенное помещение, расположенное в подвале.
На основании обзора рынка (см. раздел «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости») к объектам аналогам №1 и №3 вводятся корректировки: 10% и 21 % соответственно.
Корректировка на долю земельного участка в составе единого объекта недвижимости
В связи с тем, что оценке подлежит объект недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства) без учета земельного участка, а на рынке объектов недвижимости предлагаются объекты с учетом земельного участка, необходимо внести корректировку на долю земельного участка в стоимости объекта капитального строительства.
Выделение доли земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, производиться исходя из данных, представленных в отчете №1/2018 « Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений , объектов незавершенного строительства, Машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018 г.» Том 1, стр.488.
Рис. Зависимость величины доли земельного участка от надземной этажности ОКС.
На основе выше приведенных зависимостей была рассчитана корректировка на долю земельного участка. Ниже приведены результаты расчета корректировки на долю земельного участка. Расчет корректировки для объектов 6 группы осуществлялся по формуле:
Доля ЗУ=0,3216×х-0,19, где
Х – количество надземных этажей.
Ниже приведен пример результатов расчета доли земельного участка в зависимости от количества надземных этажей.
Табл. Расчет среднего значения доли земельного участка
| Наименование | Количество надземных этажей | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |
| Объекты
6 группы |
32.16% | 28.19% | 26.10% | 24.71% | 23.69% | 22.88% | 22.22% |
| 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | |
| 21.66% | 21.18% | 20.76% | 20.39% | 20.06% | 19.75% | 19.48% | |
| 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | |
| 19.22% | 18.99% | 18.77% | 18.57% | 18.38% | 18.20% | 18.03% | |
| 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 45 | …70 | |
| 17.88% | 17.73% | 17.58% | 17.45% | 17.32% | 15,60% | 14.35% | |
Источник информации: отчет №1/2018 « Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений , объектов незавершенного строительства, Машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018 г.» Том 1, стр.488.
Табл. расчет стоимости доли земельного участка
| Наименование показателя | Объект — аналог №1 | Объект — аналог №2 | Объект — аналог №3 |
|---|---|---|---|
| Количество этажей | 4 | 6 | 6 |
| Доля стоимости земельного участка | 24,71% | 22,88% | 22,88% |
Внесение весовых коэффициентов
Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке.
Необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:
где,
К – искомый весовой коэффициент;
n – номер аналога;
— сумма корректировок по всем аналогам;
— сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;
— сумма корректировок 1-го аналога;
— сумма корректировок 2-го аналога;
— сумма корректировок n-го аналога.
Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/, в результате получим
Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.
Таким образом, оценщик для расчета удельных весов использует последнюю формулу для дальнейших расчетов стоимости объекта недвижимости.
Коэффициент вариации ряда
Расчет коэффициента вариации для выборки, состоящей из скорректированных стоимостей 1 кв. м аналогов, определяется как:
,
где:
V – коэффициент вариации; – стандартное отклонение; C – стоимость 1 кв. м аналогов; Cср – среднее значение стоимости 1 кв. м аналогов;
n – количество аналогов.
Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения значений выборки от среднеарифметического значения. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше или равен 30%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной. Полученное значение не превышает 14,1%, что позволяет сделать вывод об однородности выборки.
Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице ниже.
Табл. . Расчет стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного подхода
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
|---|---|---|---|---|
| Величина предложения, руб. | 153 137 | 277 108 | 200 573 | |
| Тип данных | Сделка (условно) | Предложение | Предложение | Предложение |
| Величина корректировки | -12,17% | -12,17% | -12,17% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 243 384 | 176 163 | |
| Тип объекта | Встроенно-пристроенное помещение | Встроенное помещение | Встроенное помещение | Встроенное помещение |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 243 384 | 176 163 | |
| Юридические права и ограничения | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 243 384 | 176 163 | |
| Условия финансирования | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 243 384 | 176 163 | |
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 243 384 | 176 163 | |
| Местоположение | г. Москва, ул. ХХХХХХХХХХ д. 61 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Порядковый пер., 21 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Красно пролетарская ул., 8С1 | Москва, САО, р-н Беговой, Ленинградский просп., 13С1а |
| Округ | ЦАО | ЦАО | ЦАО | САО |
| Ценовая зона | Между СК и ТТК | Между СК и ТТК | Между СК и ТТК | Между СК и ТТК |
| Ближайшая станция метро | Савёловская | Менделевская | ХХХХХХХХХХ | Белорусская |
| Индекс станции метро | 1,50 | 1,50 | 1,50 | 1,84 |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | -18,5% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 243 384 | 143 611 | |
| Ближайшая станция метро | Савёловская | Менделевская | ХХХХХХХХХХ | Белорусская |
| Удаленность от метро | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 243 384 | 143 611 | |
| Расположение относительно красной линии | Внутриквартально | Внутриквартально | Первая (второстепенная) линия | Первая линия |
| Величина корректировки | 0,0% | -9,9% | -18,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 219 265 | 117 714 | |
| Класс объекта | Класс С | Класс С | Класс В | Класс В- |
| Величина корректировки | 0,0% | -23,1% | -13,8% | |
| Скорректированная цена, руб. | 134 500 | 168 666 | 101 478 | |
| Наличие парковки | Стихийная | Стихийная | Стихийная | Стихийная |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 134 500 | 168 666 | 101 478 | |
| Общая площадь помещений, м2 | 33,7 | 54,2 | 83,0 | 69,8 |
| Расчётное значение | 1,127 | 1,051 | 0,987 | 1,012 |
| Величина корректировки | 7,2% | 14,2% | 11,3% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 144 231 | 192 561 | 112 942 | |
| Этажность | Первый этаж | Мансардный этаж | 1 | Подвал |
| Величина корректировки | 10,0% | 0,0% | 21,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 158 654 | 192 561 | 136 660 | |
| Состояние отделки | Среднее состояние | Среднее состояние | Среднее состояние | Среднее состояние |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 158 654 | 192 561 | 136 660 | |
| Физическое состояние конструктивных элементов | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 158 654 | 192 561 | 136 660 | |
| Наличие коммуникаций | В наличии | В наличии | В наличии | В наличии |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость, руб. | 158 654 | 192 561 | 136 660 | |
| Количество надземных этажей | 1 | 4 | 6 | 6 |
| Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости | 24,71% | 22,88% | 22,88% | |
| Стоимость земельного участка в стоимости объекта недвижимости, руб/кв. м | 39 203 | 44 058 | 31 268 | |
| Скорректированная стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, руб./кв. м | 119 450 | 148 503 | 105 392 | |
| Общая валовая коррекция | 17,2% | 47,2% | 82,6% | |
| Коэффициент весомости | 44,1% | 34,0% | 21,9% | |
| Вклад аналога в величину арендной ставки | 52 722 | 50 432 | 23 084 | |
| Коэффициент вариации, % | 14,1% | |||
| Рыночная стоимость единого объекта с учетом земельного участка, руб./кв. м | 126 238 | |||
| Рыночная стоимость единого объекта с учетом земельного участка, руб. | 4 254 000 | |||
Таким образом, стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок, полученная в рамках сравнительного подхода, на дату оценки с учетом допущений и округлений составляет:
4 254 000 (Четыре миллиона двести пятьдесят четыре тысячи) руб. в том числе НДС
Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В рамках доходного подхода для объектов капитального строительства применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
Доходный подход отражает позицию наиболее вероятного покупателя (инвестора).
Обоснование выбора подхода и метода оценки в рамках применения подхода
Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.
Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.
Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Структура используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода.
В связи с тем, что объект оценки находится в рабочем состоянии, не требует дополнительных капиталовложений, денежные потоки будут постоянными, оценщик принял решение использовать метод прямой капитализации
В соответствии с вышесказанным, для оценки рыночной стоимости недвижимого имущества будет применен доходный подход – метод прямой капитализации.
Последовательность определения стоимости объекта оценки
В соответствии с ФСО №7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.
При оценке доходной недвижимости источником доходов в расчетах обычно принимают арендную плату, поступающую от сдачи объекта в аренду. Данный подход является наиболее распространенным. Это объясняется тем, что можно с большой уверенностью утверждать, что уровень арендной платы отражает уровень дохода, который приходится непосредственно на оцениваемый объект недвижимости.
Вместе с тем существует несколько типов собственности, имеющих одну общую черту – все они по своему функциональному назначению предназначены для ведения специфического бизнеса. К подобным объектам относятся гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы, автозаправочные станции и т. д.
Так как оцениваемое помещение не является специализированным объектом и может использоваться для различных целей, оценщик использовал в качестве источника доходов – доходы от сдачи помещений административного назначения в аренду.
Формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации имеет вид:
где
V – рыночная стоимость объекта оценки;
I – чистый операционный доход;
R – коэффициент капитализации.
Последовательность определения стоимости
Определение потенциального валового дохода.
Определение действительного валового дохода.
Определение чистого операционного дохода.
Определение ставки капитализации.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки по вышеуказанной формуле
Расчет рыночной стоимости доходным подходом
Определение потенциального валового дохода
Потенциальный валовый доход – это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду объекта без учета потерь и расходов в год. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предусмотренное договорами, и другие доходы от недвижимости, и определяется по формуле:
ПВД = А S,
где А — рыночная ставка арендной платы (годовая);
S — площадь, сдаваемая в аренду.
На основании анализа наиболее эффективного использования периодический доход будет происходить от арендной платы, поступающей от сдачи в аренду административных помещений.
В рамках настоящей оценки потенциальный валовый доход рассчитывается как произведение общей площади помещения и рыночной арендной ставки за 1 кв. м, в предположении того, что оцениваемое помещение будет сдаваться в аренду блоками, что является наиболее распространенной практикой.
Определение рыночной арендной ставки
Для расчета арендного дохода необходимо произвести анализ ставок арендной платы, аналогичных по своим характеристикам помещениям оцениваемого административного объекта.
Исходные данные для верификации
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде административных помещений. Был проведен анализ аналогов по сегменту рынка аренды. Средний срок аренды объектов коммерческой недвижимости составляет 3-5 лет, при этом документально отношения оформляются посредством краткосрочных договоров аренды сроком на 11 месяцев. Примерно такие же сроки (12 месяцев) соблюдаются и в вопросе пересмотра арендных ставок.
В расчет рыночной стоимости арендной ставки не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость.
В том случае если для проведения расчета в общедоступных источниках информации не удается найти достаточное количество предложений по сдаче в аренду сопоставимых объектов, расположенных в том же районе, административном округе и ценовой зоне, что и объект оценки, расчет может быть произведен на объектах-аналогах из соседних или близлежащих районов, административных округов, ценовых зон (при этом в случае необходимости применяются соответствующие корректировки на местоположение).
Табл. . Правила отбора объектов-аналогов
| № | Адрес | Расположение относительно красной линии | Класс здания | Площадь, кв. м | Арендная ставка, руб. в мес. | Арендная ставка, руб./кв. м в год | Источник информации | Комментарии |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 57/65 | Первая линия | Класс В- | 102,50 | 220 000,00 | 25 756,10 | https://www.cian.ru/rent/commercial/257993760/ | Выбран в качестве объекта-аналога |
| 2 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 62К16 | Внутриквартально | Класс В- | 73,90 | 105 000,00 | 17 050,07 | https://www.cian.ru/rent/commercial/255453288/ | Выбран в качестве объекта-аналога |
| 3 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ул. Бутырский Вал, 52 | Первая линия | Класс В- | 150,00 | 300 000,00 | 24 000,00 | https://www.cian.ru/rent/commercial/246577320/ | Выбран в качестве объекта-аналога |
| 4 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Тихвинский пер., 11С2 | Первая линия второстепенной дороги | Класс В- | 54,20 | 95 000,00 | 21 033,21 | https://www.cian.ru/rent/commercial/253308159/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 5 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, Тихвинский пер., 9С1 | Первая линия второстепенной дороги | Класс В- | 24,00 | 40 000,00 | 20 000,00 | https://www.cian.ru/rent/commercial/253799700/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 6 | Москва, СВАО, р-н Марьина роща, Тихвинская ул., 2 | Первая линия второстепенной дороги | Класс В- | 116,50 | 270 000,00 | 27 811,16 | https://www.cian.ru/rent/commercial/256663282/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 7 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 48 | Первая линия | Класс В- | 20,00 | 36 000,00 | 21 600,00 | https://www.cian.ru/rent/commercial/258442938/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 8 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 49 | Первая линия | Класс В- | 113,00 | 352 000,00 | 37 380,53 | https://www.cian.ru/rent/commercial/243452607/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 9 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 45С1 | Первая линия | Класс В- | 44,00 | 83 000,00 | 22 636,36 | https://www.cian.ru/rent/commercial/249372701/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
| 10 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 45кВ | Первая линия | Класс В- | 160,00 | 293 334,00 | 22 000,05 | https://www.cian.ru/rent/commercial/255524465/ | Менее сопоставим по конструктивным параметрам |
Формирование репрезентативной выборки
Для формирования репрезентативной выборки была проведена группировка объектов офисной административной недвижимости со сходными характеристиками.
Рис. . Расположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на карте Москвы
Источник информации: https://maps.yandex.ru/
Табл. . Описание объектов-аналогов
| Наименование | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
|---|---|---|---|
| Дата предложения | 01 июня 2021 г. | 31 мая 2021 г. | 24 мая 2021 г. |
| Тип объекта | Встроенное помещение | Встроенное помещение | Встроенное помещение |
| Назначение помещения | Офисное | Офисное | Офисное |
| Имущественные права | Право аренды | Право аренды | Право аренды |
| Местоположение | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 57/65 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 62К16 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ул. Бутырский Вал, 52 |
| Округ | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
| Ценовая зона | Между СК и ТТК | Между СК и ТТК | Между СК и ТТК |
| Ближайшая станция метро | Савёловская | Савёловская | Савёловская |
| Удаленность от метро | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком |
| Расположение относительно красной линии | Первая линия | Внутриквартально | Первая линия |
| Класс объекта | Класс В- | Класс В- | Класс В- |
| Парковка | Стихийная | Стихийная | Стихийная |
| Этаж расположения/этажность | 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж |
| Общая площадь, кв. м | 102,50 | 73,90 | 150,00 |
| Арендная ставка, руб./ мес | 220 000,00 | 105 000,00 | 300 000,00 |
| Арендная ставка, руб./кв.м в год | 25 756,10 | 17 050,07 | 24 000,00 |
| Площадь помещений, расположенных в подвале, кв. м | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Площадь помещений, расположенных в цоколе, кв. м | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Площадь помещений, расположенных на 1м этаже, кв. м | 102,5 | 73,9 | 150,0 |
| Площадь помещений, расположенных на 2м этаже и выше, кв. м | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Состояние отделки | Среднее состояние | Среднее состояние | Среднее состояние |
| Физическое состояние конструктивных элементов | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное |
| Наличие коммуникаций | В наличии | В наличии | В наличии |
| Эксплуатационные расходы | В наличии | В наличии | В наличии |
| Операционные расходы | В наличии | В наличии | В наличии |
| Коммунальные платежи | Не учтены | Не учтены | Не учтены |
| НДС | Учтен | Учтен | Учтен |
| Источник информации | https://www.cian.ru/rent/commercial/257993760/ | https://www.cian.ru/rent/commercial/255453288/ | https://www.cian.ru/rent/commercial/246577320/ |
* ближайшая станция метро объектов-аналогов и удаленность от нее были дополнительно уточнены оценщиком посредством поисково-информационного сервиса http://maps.yandex.ru.
Обоснование выбора единицы сравнения
Необходимо выбрать единицу сравнения, в качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость аренды в рублях 1 кв. м/год нежилого помещения.
Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:
Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
Тексты объявлений предложений об аренде недвижимости содержат показатель – цена предложения в рублях 1 кв. м/год общей площади, аналитические статьи, посвященные обзору рынков коммерческой недвижимости, также содержат такой показатель как стоимость аренды 1 кв. м/год.
Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»).
Определение поправок
В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) утверждена классификация: «А+», «А», «А-«, «В+», «В», «В-«, «С» и «D».
Любой из типов офисов обладает определенными характеристиками, но нужно иметь в виду, что многие из них довольно условны и границы между ними могут быть размытыми.
При расчете используются объекты-аналоги, расположенные в офисных и административных зданиях класса В, наиболее сопоставимые по техническим характеристикам и местоположению с оцениваемым объектом.
В процессе анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между ними и оцениваемым объектом. Оценщик рассмотрел корректировки по следующим параметрам:
Дата сделки (предложения)
Дата оценки 04.06.2021 г., дата публикации объявления о продаже (обновления) всех объектов-аналогов – май-июнь 2021 г. Корректировка не требуется.
Уторгование
Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца.
На основании п.3.6. «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости» рассчитываем поправку на дату предложения: оценщиком была применена корректировка на торг в размере (-8,92%) Нижнее значение обусловлено местоположением объекта оценки.
Местоположение объекта
Фактор местоположения определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:
расположение относительно станции метро;
удаленность от метро
расположение относительно красной линии.
Расположение относительно станции метрополитена.
Корректировка применяется на основании данных исследований, опубликованных на интернет портале: https://www.cepes-invest.com/handbookcomev21/location_for_Moscow_2021.
Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.
Расчет произведен исходя из данных ценовых индексов станций метрополитена. Объект оценки приближен к станции метро Савеловская, объект-аналог №1 к станции Менделевская, объект-аналог №2 к станции ХХХХХХХХХХ, объект-аналог №3 к станции метро Белорусская.
Рис. 27. Ценовые индексы станции метро
Источник информации: https://www.cepes-invest.com/handbookcomev21/location_for_Moscow_2021
Табл. 33. Расчет корректировки
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Местоположение | г. Москва, ул. ХХХХХХХХХХ д. 61 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 57/65 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 62К16 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ул. Бутырский Вал, 52 |
| Округ | ЦАО | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
| Ближайшая станция метро | Савёловская | Савёловская | Савёловская | Савёловская |
| Ценовой индекс | 1,50 | 1,50 | 1,50 | 1,50 |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
Удаленность от метро
Корректировка применяется на основании п.3.6. «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости» Расчет корректировки представлен в нижеследующей таблице.
Табл. 44. Расчет корректировки на местоположение относительно удаленности от станции метро
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Ближайшая станция метро | Савёловская | Савёловская | Савёловская | Савёловская |
| Удаленность от метро | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
Расположение относительно красной линии
Объект оценки и объект – аналог №2 находятся на внутриквартально, объекты – аналоги №1 и №3 находится на первой линии крупной автодороги.
На основании п. «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости», к объектам — аналогам №1 и №3 принимается понижающая поправка 18 %.
Класс качества отделки объекта
Объект оценки представляет нежилое помещение, расположенное в административном здании соответствующего класса «С». Все объекты-аналоги также расположены в зданиях класса «В-«.
На основании п. «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости», к объектам – аналогам №1 и №3 вноситься понижающая поправка в размере -13,8%, рассчитанная с использованием данных границ интервала для класса «В», за «В+» принимается верхняя граница интервала, за «В» среднее значение интервала.
Наличие парковки
Корректировка на наличие парковочных мест возле здания, помещения учитывает тот факт, что удельная стоимость увеличивается при организации парковочных мест в непосредственной близости к зданию, помещению. У объекта оценки, как и у всех объектов аналогов перед зданием имеется стихийная парковка.
Поправка не вводиться.
Площадь
Корректировка на площадь учитывает тот факт, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших зданий меньше, чем маленьких.
На основании обзора рынка (см. раздел «Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости») ко всем объектам-аналогам приняты поправочные коэффициенты, вычисленные в таблице ниже.
Табл. . Расчет поправки на площадь
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Общая площадь помещений, м2 | 33,7 | 102,5 | 73,9 | 150,0 |
| Диапазон | 20-50 | 50-100 (принимается данный интервал так как площадь находится на границе интервалов) | 50-100 | 100-300 |
| Величина корректировки | 11,0% | 11,0% | 22,0% |
Этаж расположения
Объект оценки, как и все объекты аналоги находится на первых этажах. Корректировка не требуется.
Состояние внутренней отделки
Объект оценки имеет стандартный ремонт для данного класса помещений, как и у всех объектов-аналогов. Корректировка не требуется.
Учет коммунальных платежей в арендной ставке
Все объекты аналоги предлагаются к сдаче в аренду с отнесением коммунальных платежей на арендатора, отдельно от арендной ставки, указанной в объявлении. Поправка не вводится.
Внесение весовых коэффициентов
Расчет весовых коэффициентов производится аналогично расчету, приведенному в разделе «Расчет рыночной стоимости нежилого помещения в рамках сравнительного подхода».
Коэффициент вариации ряда
Расчет коэффициента вариации для выборки, состоящей из скорректированных стоимостей 1 кв. м аналогов, определяется как:
,
где:
V – коэффициент вариации;
– стандартное отклонение;
C – стоимость 1 кв. м аналогов;
Cср – среднее значение стоимости 1 кв. м аналогов;
n – количество аналогов.
Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения значений выборки от среднеарифметического значения. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше или равен 30%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной. Полученное значение не превышает 10,3%, что позволяет сделать вывод об однородности выборки.
Расчет арендных ставок объекта оценки представлен в таблице ниже.
Табл. . Расчет рыночной арендной ставки
| Наименование | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
|---|---|---|---|---|
| Величина предложения, руб./кв. м в год | — | 30 392 | 20 119 | 28 320 |
| Юридические права и ограничения | Условно право аренды | Право аренды | Право аренды | Право аренды |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 30 392 | 20 119 | 28 320 |
| Условия финансирования | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 30 392 | 20 119 | 28 320 |
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 30 392 | 20 119 | 28 320 |
| Дата сделки (предложения) | 04 июня 2021 г. | 01 июня 2021 г. | 31 мая 2021 г. | 24 мая 2021 г. |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 30 392 | 20 119 | 28 320 |
| Тип данных | Сделка (условно) | Предложение | Предложение | Предложение |
| Величина корректировки | — | -8,92% | -8,92% | -8,92% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 27 681 | 18 324 | 25 794 |
| Тип объекта | Встроенное помещение | Встроенное помещение | Встроенное помещение | Встроенное помещение |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 27 681 | 18 324 | 25 794 |
| Назначение помещения | Офисные | Офисное | Офисное | Офисное |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 27 681 | 18 324 | 25 794 |
| Местоположение | г. Москва, ул. ХХХХХХХХХХ д. 61 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 57/65 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ХХХХХХХХХХ ул., 62К16 | Москва, ЦАО, р-н Тверской, ул. Бутырский Вал, 52 |
| Округ | ЦАО | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
| Ближайшая станция метро | Савёловская | Савёловская | Савёловская | Савёловская |
| Расчетное значение | 1,50 | 1,50 | 1,50 | 1,50 |
| Величина корректировки | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 27 681 | 18 324 | 25 794 |
| Ближайшая станция метро | Савёловская | Савёловская | Савёловская | Савёловская |
| Удаленность от метро | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком | от 5 до 10 минут пешком |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 27 681 | 18 324 | 25 794 |
| Расположение относительно красной линии | Внутриквартально | Первая линия | Внутриквартально | Первая линия |
| Величина корректировки | — | -18,0% | 0,0% | -18,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 22 690 | 18 324 | 21 151 |
| Класс объекта | Класс С | Класс В- | Класс В- | Класс В- |
| Величина корректировки | — | -13,8% | -13,8% | -13,8% |
| Скорректированная цена, руб. | — | 19 558 | 15 796 | 18 232 |
| Наличие парковки | Стихийная | Стихийная | Стихийная | Стихийная |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 19 558 | 15 796 | 18 232 |
| Общая площадь помещений, м2 | 33,7 | 102,5 | 73,9 | 150,0 |
| Величина корректировки | — | 11,0% | 11,0% | 22,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 21 710 | 17 533 | 22 243 |
| Этаж расположения/этажность | Первый этаж | 1 этаж | 1 этаж | 1 этаж |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 21 710 | 17 533 | 22 243 |
| Состояние отделки | Среднее состояние | Среднее состояние | Среднее состояние | Среднее состояние |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 21 710 | 17 533 | 22 243 |
| Физическое состояние конструктивных элементов | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 21 710 | 17 533 | 22 243 |
| Наличие коммуникаций | В наличии | В наличии | В наличии | В наличии |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 21 710 | 17 533 | 22 243 |
| Коммунальные платежи | — | Не учтены | Не учтены | Не учтены |
| Величина корректировки | — | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год | — | 21 710 | 17 533 | 22 243 |
| Общая валовая коррекция | — | 42,8% | 24,8% | 53,8% |
| Коэффициент весомости | — | 32,4% | 39,8% | 27,8% |
| Вклад аналога в величину арендной ставки | — | 7 026 | 6 976 | 6 194 |
| Коэффициент вариации, % | 10,3% | |||
| Итоговая рыночная арендная ставка, руб./кв. м в год/кв. м | 20 197 | |||
Таким образом, в рамках проведенной работы Оценщиком была определена рыночная арендная ставка на уровне 20 197 руб./кв. м/год, с учетом операционных и эксплуатационных расходов, за исключением коммунальных платежей. Причем под рыночной арендной ставкой понимается ставка, преобладающая на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку.
Прочие доходы
Оценщик считает, что для оцениваемого объекта прочие доходы не характерны.
Определение действительного валового дохода
Потери арендной платы происходят за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Выражаются такие потери, обычно, в процентах от потенциального валового дохода.
Степень незанятости характеризуется скидкой на недозагрузку, определяемой как отношение величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения этого коэффициента, отклонения от которого свидетельствуют о качестве управления конкретным объектом недвижимости (значения коэффициента могут меняться со сменой владельца или управляющего недвижимостью).
На основании Справочника «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В величина недозагрузки применяется на уровне 18,42%.
Табл. . Величина недозагрузки
Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход определяется вычитанием из действительного валового дохода операционных расходов.
Для удобства прогнозирования операционные расходы оценщиком делятся на три группы:
условно-постоянные;
условно-переменные;
расход на замещение.
Условно-постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, арендные платежи за землю, платежи по страхованию недвижимости.
Условно-переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг.
К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.
Поскольку арендная ставка содержит операционные расходы, включающие налог на имущество, страховую премию и резерв на замещение, величина данных расходов не рассчитывалась, а была принята в соответствии величина операционных расходов принимается На основании Справочника «Коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», разработанный ООО «АБН-Консалт».4-е издание под руководством: Полякова А.В величина 20,15%.
Табл. . Операционные расходы
Ставка капитализации для единого объекта недвижимости определена на основании данных исследований, проводимых специалистами некоммерческой организации ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», которая для офисной и административной недвижимости составляет 9 %.
Табл. .Ставки капитализации
Источник информации: https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2021g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/2467-koeffitsienty-kapitalizatsii-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-04-2021-goda
Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
Расчет стоимости единого объекта недвижимости методом капитализации по расчетным моделям представлен ниже в таблице ниже:
Табл. . Расчет стоимости единого объекта недвижимости в рамках доходного подхода
| Показатель | Значение |
| Общая площадь, кв.м | 33,7 |
| Арендопригодная площадь, кв. м | 33,7 |
| Средняя арендная ставка, руб./кв.м/год | 20 197 |
| Потенциальный валовый доход, руб. | 680 623 |
| Недозагрузка, % | 18,42% |
| Действительный валовый доход, руб. | 555 252 |
| Расходы на содержание, % | 20,15% |
| Операционные расходы, руб. | 111 883 |
| Чистый операционный доход, руб. | 443 369 |
| Коэффициент капитализации, % | 9,00% |
| Рыночная стоимость единого объекта недвижимости с учетом земельного участка, руб. | 4 926 321 |
В связи с тем, что в величине рыночной стоимости присутствует стоимость земельного участка, на котором стоит здание размещения объекта оценки, необходимо произвести расчет доли стоимости земельного участка в стоимости объекта оценки с целью «очищения» стоимости помещения от стоимости земли.
В связи с тем, что оценке подлежит объект недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства) без учета земельного участка, а на рынке объектов недвижимости предлагаются объекты с учетом земельного участка, необходимо внести корректировку на долю земельного участка в стоимости объекта капитального строительства.
Выделение доли земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, производиться исходя из данных, представленных в отчете №1/2018 « Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений , объектов незавершенного строительства, Машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018 г.» Том 1, стр.488.
Рис. Зависимость величины доли земельного участка от надземной этажности ОКС.
На основе выше приведенных зависимостей была рассчитана корректировка на долю земельного участка. Ниже приведены результаты расчета корректировки на долю земельного участка. Расчет корректировки для объектов 6 группы осуществлялся по формуле:
Доля ЗУ=0,3216×х-0,19, где
Х – количество надземных этажей.
Ниже приведен пример результатов расчета доли земельного участка в зависимости от количества надземных этажей.
Табл. Расчет среднего значения доли земельного участка
| Наименование | Количество надземных этажей | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | |
| Объекты
6 группы |
32.16% | 28.19% | 26.10% | 24.71% | 23.69% | 22.88% | 22.22% |
| 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | |
| 21.66% | 21.18% | 20.76% | 20.39% | 20.06% | 19.75% | 19.48% | |
| 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | |
| 19.22% | 18.99% | 18.77% | 18.57% | 18.38% | 18.20% | 18.03% | |
| 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 45 | …70 | |
| 17.88% | 17.73% | 17.58% | 17.45% | 17.32% | 15,60% | 14.35% | |
Источник информации: отчет №1/2018 « Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений , объектов незавершенного строительства, Машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018 г.» Том 1, стр.488.
Расчет стоимости объекта капитального строительства
Табл. Расчет стоимости объекта капитального строительства
| Наименование | Значение |
| Доля земельного участка в ЕОН, руб. | 32,2% |
| Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода, с учетом стоимости земельного участка, руб. | 4 926 321 |
| Рыночная стоимость прав на земельный участок, приходящаяся на площадь объекта-оценки, руб. | 1 584 305 |
| Рыночная стоимость объекта оценки без учета земельного участка, руб. округленно | 3 342 000 |
Таким образом, проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что:
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода без учета стоимости земельного участка, составляет:
3 342 000 (Три миллиона триста сорок две тысячи) руб. в том числе НДС
12. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода при расчете стоимости нежилого помещения
Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО №1 и ФСО №3 (согласно разделу VII ФСО №7).
В рамках настоящего Отчета оценщиком для определения стоимости объекта оценки были использованы сравнительный и доходный подходы.
Согласно п. 8 ФСО № 3, в разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных при применении различных подходов к оценке.
В настоящем разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. В условиях несовершенного рынка, используемые подходы, дают различные результаты. Различия обусловлены целым рядом факторов. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из используемых подходов применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверные результаты.
Руководствуясь опытом оценщика, принимая во внимание преимущества и недостатки используемых подходов, а также исходя из принципов достаточности и обоснованности использованной информации, оценщик использовал следующую модель согласования результатов.
Модель согласования результатов выражается следующей формулой:
,
где:
С – итоговая величина стоимости объекта, руб.;
Сi – результат оценки в рамках каждого из трех подходов, руб.;
Кi – весовые коэффициенты каждого из подходов (сумма Кi= 1).
Описанными выше различными методами в рамках сравнительного и доходного подходов оценщику удалось найти два ориентира рыночной стоимости оцениваемого имущества. Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке.
Для расчета весов использованных методов были проделаны следующие вычисления:
построение матрицы (таблицы) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
определение суммы баллов каждого подхода;
определение суммы баллов всех используемых подходов;
по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов рассчитывается расчетный вес подхода в процентах;
округление расчетных весов подходов в целях использования данных весов для согласования.
На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Расчет весовых коэффициентов представлен в таблице ниже.
Табл. . Расчет весовых коэффициентов для объекта капитального строительства
| Критерий | Подход/Баллы | |||
| Затратный | Доходный | Сравнительный | ||
| Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ | — | 7 | 7 | |
| Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения | — | 6 | 6 | |
| Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски) | — | 6 | 6 | |
| Способность метода в конкретном случае учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки и т.д. | — | 6 | 6 | |
| Общее количество баллов | — | 25 | 25 | |
| 50 | ||||
| Итоговые весовые коэффициенты | 0 | 0,5 | 0,5 | |
Рыночная стоимость объекта недвижимости определится, как взвешенная, полученная в рамках сравнительного и доходного подходов, и составит на дату оценки:
Табл. . Расчет итоговой рыночной стоимости объекта капитального строительства
| Показатель | Значение | Вес подхода |
| Результаты затратного подхода, руб. | Не применялся | 0 |
| Результаты сравнительного подхода, руб. | 4 254 000 | 0,5 |
| Результаты доходного подхода, руб. | 3 342 000 | 0,5 |
| Итоговая рыночная стоимость, руб. | 3 798 000 | |
| Итоговая рыночная стоимость, руб./кв. м | 112 700 | |
| Значение полуширины интервала неопределенности для согласованной стоимости оцениваемого объекта, руб. | 306 547 | |
| Нижняя граница диапазона согласованной стоимости, руб. | 3 491 453 | |
| Верхняя граница диапазона согласованной стоимости, руб. | 4 104 547 | |
Оценщик определил возможные границы интервала, в котором может находиться полученная величина рыночной стоимости на основании определения среднего значения между полученными подходами, а также расчета стандартного отклонения как инструмента определения возможного диапазона рыночной стоимости.
В настоящем разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно итоговой стоимости оцениваемого имущества. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из используемых подходов применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверные результаты.
Настоящий раздел подготовлен в соответствии с «Рекомендациями по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО №1 и п. 30 ФСО №7). Часть 1» Авторы: Лейфер Л.А., Стерлин А.М., Кашникова З.А., Пономарев А. М. Нижний Новгород, 2017.
Итоговая величина стоимости объекта оценка рассчитывается посредством согласования значений стоимости, полученных в рамках каждого подхода. Поскольку согласование осуществляется с целью получения более точной оценки, полученный в результате согласования интервал (диапазон) должен быть меньше, чем соответствующий интервал для каждой оценки в отдельности.
Согласование оценок, полученных в рамках двух независимых подходов (методов) осуществляется в соответствии с правилами и формулами, приведенными ниже.
Перед согласованием следует проверить, является ли расхождение между результатами двух оценок несущественным.
Неопределенность процесса оценки — общая характеристика качества результата оценки, отражающая факт неоднозначности, размытости полученной величины стоимости оценки, ее приближенный характер.
Источниками и основными факторами неопределенности процесса оценки при реализации сравнительного подхода являются:
Скидка на торг. Поскольку вместо цен сделок при выполнении оценки обычно используются цены предложений, к ним применяется скидка на торг. Указанная поправка в большинстве случаев не учитывает конкретные особенности продажи используемого аналога, а основана на средних значениях снижения цен в процессе продажи (торгов).
Корректировки. Корректировки, применяемые к аналогам, также, как и скидка на торг, определенные на основе экспертного опроса, уже содержат некоторую неопределенность, так же, как и корректировки, рассчитанные по зависимостям, полученным на других рынках и/или в другие периоды. Значения корректировок, которые определяются на основе сопоставления характеристик и цен сходных объектов (например, методом парных продаж), также неизбежно содержат погрешность и поэтому являются источником неопределенности.
Неполнота описания аналогов. Все объекты, выставляемые на рынок, имеют свои особенности, которые не могут быть полностью отражены в описании. Зачастую информация об аналоге (физические характеристики, местонахождение) бывает неполной, либо неточной, что может привести к применению не корректных поправок.
Ограниченность и неоднородность выборки. Количество аналогов, которое используется для определения среднего (или медианы), в силу статистических закономерностей делает невозможным точное определение параметров распределения случайной величины. Ввиду присутствия не учитываемых параметров, влияющих на условия продажи, интересы сторон и т.п. даже идентичные объекты (по своим характеристикам, местоположению и т.п.) могут различаться по ценам предложений и ценам сделок, (т. е. фактически иметь значимые, но не описанные в источниках информации об объектах, отличия по тем или иным признакам).
Факторы неопределенности, описанные в сравнительном подходе, имеют место быть и в доходном подходе, когда идет речь о выборе аналогов по сдаче в аренду объектов, аналогичных объекту оценки. Кроме этого, существуют факторы, характерные только для доходного подхода:
Операционные затраты. Данные затраты зависят от многих факторов (объем и цены коммунальных услуг, заработная плата обслуживающего персонала и т. п.). Эти затраты могут различаться в каждом конкретном случае, и оценщик вынужден использовать усредненные данные.
Коэффициент загрузки. Достаточно часто отсутствуют точные сведения о величине загрузки, характерной для эксплуатации объектов данного типа. Поэтому обычно Оценщик вынужден пользоваться усредненными характеристиками, заимствованными из литературных источников.
Текущая доходность. Отсутствуют точные сведения о величине текущей доходности, характерной для объектов данного типа в данном районе. Оценщик вынужден пользоваться усредненными характеристиками, рассчитанными методом рыночной экстракции на основании статистических данных.
Прогноз арендных ставок. Из-за отсутствия надежных сведений об ожиданиях рынка относительно темпов роста арендных ставок и цен продажи в будущем, характерных для объектов данного типа в данном районе, Оценщик вынужден формировать свои субъективные предположения или пользоваться усредненными характеристиками, заимствованными из литературных источников.
Источниками и основными факторами неопределенности процесса оценки при реализации сравнительного подхода являются:
Затраты на строительство. Расчет через укрупненные показатели, которые характеризуют усредненные затраты, не отражает индивидуальных особенностей конкретного проекта. Поэтому метод не может точно учесть требуемые затраты на строительство данного конкретного объекта. Выбранный в справочнике аналог не полностью соответствует объекту оценки. Имеющиеся отличия приводят к тому, что затраты на строительство объекта оценки несколько отличаются от затрат, рассчитанных на основе выбранного проекта.
Цены на материалы. Цены на покупные изделия, материалы и ресурсы постоянно меняются. Опыт показывает, что заложенные в аналог затраты и фактически затраченные средства могут существенно отличаться. Поэтому не представляется возможным указать точные цены на дату оценки, что также является источником неопределенности.
Величина износа. Наибольший вклад в погрешность результата оценки вносит расчет потери рыночной стоимости, вследствие физического изнашивания оцениваемой недвижимости. В настоящее время практически отсутствуют исследования, позволяющие функционально связать накопленный физический износ с потерей потребительских качеств и соответственно с потерей стоимости. Еще более высокая неопределенность характерна для объектов с выраженными внешним и функциональным устареванием.
Количественный анализ неопределенности должен включать установление ее численных характеристик, выраженных в виде интервала неопределенности.
Интервал неопределенности (интервал уверенности) – численная характеристика результата оценки, выраженная в виде границ интервала (диапазона) значений стоимости, относительно которого оценщик может утверждать с высокой степенью уверенности, что стоимость находится внутри этого интервала.
Полуширина интервала неопределенности – мера уровня неопределенности, равная разности между верхней и нижней границей интервала неопределенности, деленная на 2.
В таблицах ниже представлены значения полуширины интервала неопределенности в зависимости от развитости рынка, к которому относится оцениваемый объект, и реализованного для расчета его стоимости подхода.
В качестве активного рассматривается рынок, характеризующийся большим объемом совершаемых операций (сделок), высокой конкуренцией и маленьким разрывом между ценами предложения и покупки. Примером активного рынка может служить рынок стандартных квартир в спальных районах большого города, торговых помещений на улицах с большим трафиком, офисных помещений в деловых центрах и производственно-складских помещений в промышленных районах городов.
Неактивный (малоактивный, неразвитый) рынок – вялый, застойный, характеризующийся низким объемом совершаемых операций, малым количеством предложений и низким спросом, вследствие чего отсутствует реальная конкуренция. Характерен для дорогостоящих объектов недвижимости и имущественных комплексов, а также объектов недвижимости в отдаленных и депрессивных районах.
Все указанные в таблицах значения приведены в процентах от расчетной величины рыночной стоимости.
Табл. . Значения полуширины интервала неопределенности расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода на активном рынке
| Неопределенность оценки рыночной стоимости на активном рынке | Сравнительный подход | ||
|---|---|---|---|
| Среднее значение | Доверительный интервал | ||
| Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости | 12 | 11,2 | 12,8 |
| Высококлассные офисы (офисы класса А, В) | 12,5 | 11,7 | 13,3 |
| Высококлассная торговая недвижимость | 12,5 | 11,6 | 13,4 |
| Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса | 16,5 | 15,5 | 17,5 |
Источник информации: «Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО №1 и п. 30 ФСО №7)» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Нижний Новгород, 2017
Табл. . Значения полуширины интервала неопределенности расчета рыночной стоимости в рамках доходного подхода на активном рынке
| Неопределенность оценки рыночной стоимости на активном рынке | Доходный подход | ||
|---|---|---|---|
| Среднее
значение |
Доверительный интервал | ||
| Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости | 16,5 | 15,6 | 17,4 |
| Высококлассные офисы (офисы класса А, В) | 16,5 | 15,6 | 17,4 |
| Высококлассная торговая недвижимость | 16,5 | 15,5 | 17,5 |
| Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса | 20 | 18,7 | 21,3 |
Источник информации: «Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО №1 и п. 30 ФСО №7)» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Нижний Новгород, 2017
Табл. . Значения полуширины интервала неопределенности расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода на активном рынке
| Неопределенность оценки рыночной
стоимости на активном рынке |
Затратный подход | ||
|---|---|---|---|
| Среднее
значение |
Доверительный интервал | ||
| Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости | 20 | 18,7 | 21,3 |
| Высококлассные офисы (офисы класса А, В) | 20,5 | 18,9 | 22,1 |
| Высококлассная торговая недвижимость | 20,5 | 19,1 | 21,9 |
| Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса | 22,5 | 20,8 | 24,2 |
Источник информации: «Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки (пп. 25 и 26 ФСО №1 и п. 30 ФСО №7)» Авторы: Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Нижний Новгород, 2017
Табл. . Анализ результатов, полученных в рамках каждого из подходов
| Параметр | Подход к оценке | ||
| Затратный | Сравнительный | Доходный | |
| Результат расчета, руб. | Не применялся | 4 254 000 | 3 342 000 |
| Развитость рынка | Активный | ||
| Назначение оцениваемого объекта | Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости | ||
| Значения полуширины интервала неопределенности, % | — | 12,0 | 16,5 |
| Нижняя граница диапазона стоимости, руб. | — | 3 743 520 | 2 790 570 |
| Верхняя граница диапазона стоимости, руб. | — | 4 764 480 | 3 893 430 |
| Существенность отличий | Отличия несущественны: интервалы неопределенности, заданные границами значений стоимости в каждом из подходов, пересекаются | ||
Определив значения границ диапазонов для каждого из применяемых подходов, необходимо произвести анализ существенности/несущественности расхождения между результатами, полученными в рамках применения каждого из подходов.
Расхождение между двумя оценками признается несущественным, так как интервалы неопределенности, заданные границами значений стоимости в каждом из подходов, пересекаются, как следствие, для определения величины итоговой рыночной стоимости объекта оценки необходимо произвести согласование результатов.
Таким образом, в соответствии с проведенным обобщением полученных результатов расчетов была рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта без учета земельного участка, которая с учетом округлений и допущений на дату оценки составляет:
3 798 000 (Три миллиона семьсот девяносто восемь тысяч) руб.
При этом рекомендуемый интервал рыночной стоимости составляет от 3 491 453 до 4 104 547 рублей, что соответствует показателям на рынке.
13. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.
По состоянию на «04» июня 2021 года рыночная стоимость прав собственности на объект капитального строительства: Пристройка к нежилому зданию, примерной площади 33,7 кв.м., расположенное по адресу: Город Москва, ул. ХХХХХХХХХХ д. 61, без учета прав на земельный участок в границах которого расположено здание составляет с учетом допущений и ограничений:
3 798 000 (Три миллиона семьсот девяносто восемь тысяч) руб. в том числе НДС
Оценщик: Богатырев А.С.
14. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННОЙ НОРМАТИВНОЙ И СПРАВОЧНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.
| 1 | Методические материалы. Практические приемы и методы оценки стоимости недвижимости и основы оценки иных видов собственности. Межотраслевой институт повышения квалификации Российской экономической академии им. Плеханова Г.В. |
| 4 | Оценка недвижимости и бизнеса. М.А.Федотова, Э.А.Уткин, М.,2000 г. |
| 5 | Оценка недвижимости. Е.И. Тарасевич С-Петербург , 1997 г. |
| 6 | Оценка стоимости жилой недвижимости. Р.В.Бабенко, Ростиздат 2005 г. |
| 7 | Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России №297 от 20 мая 2015г; |
| 8 | Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,
утвержденный Приказом Минэкономразвития России №298 от 20 мая 2015г; |
| 9 | Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,
утвержденный Приказом Минэкономразвития России №299 от 20 мая 2015г. |
| 10 | Федеральный стандарт оценки « Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 г. |
| 11 | Справочник укрепленных показателей в строительстве «КО-ИНВЕСТ» «Общественные здания -2016»
Приказом Минэкономразвития России № 327 от 01.06.2015 г. |
| 12 | Справочник Оценщика недвижимости -2018. Офмсно-торговая недвижимости и сходные объекты под редакцией Лейфера Л.А. |