Проведение технического обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХХХХХ, корпус №1, квартира №59
Заказчик: ХХХХХХХ ХХХХХХХ ХХХХХХХ
1. Основание для проведения обследования
Настоящее заключение выполнено на основании Договора № ХХХХХХХ от 13.10.2020 года. Предмет договора – Предоставление услуг по проведению технического обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХХХХХ, корпус №1, квартира №59, с целью ответа на следующие вопросы:
- Соответствует ли квартира (технико-экономические параметры, в том числе: вид помещений, площадь помещений, общая площадь) условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?
- Если квартира построена с отступлением от условий договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года, нарушением обязательных требований и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?
- Определить соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях.
Обследование Объекта производилось путем визуального осмотра с контрольными обмерами и фотофиксацией результатов.
При выполнении своих профессиональных обязанностей эксперт исходил из факта достоверности материалов, предоставленным Заказчиком. Эксперт не имеет и не намерен иметь материальной заинтересованности в отношении предмета экспертного исследования. Эксперт не несет ответственности за факты и другие обстоятельства, которые невозможно определить иным путем, кроме как при изучении предоставленных материалов.
4. Сведения об участниках осмотра
Для разрешения вопросов, вынесенных на исследование, было организовано проведение осмотра объекта, расположенного по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХХХХХ, корпус №1, квартира №59, с участием собственника квартиры и представителей от застройщика ООО «Жилой квартал Сити»:
— собственник квартиры №59 – ХХХХХХХ ХХХХХХХ ХХХХХХХ;
— ООО «Жилой квартал Сити» – менеджер отдела клиентского сервиса ООО «Жилой квартал Сити» Рубцов Михаил Игоревич и главный специалист технического надзора ООО «ОСЗ» Старцев Александр Сергеевич.
Осмотр производился в светлое время суток в условиях естественного и искусственного освещения в присутствии представителей от застройщика.
5. Перечень приборов и оборудования
При проведении экспертизы использовались следующие приборы и оборудование:
- строительный уровень (2-х метровая контрольная рейка);
- рулетка метрическая 5 м., 30-и сантиметровая;
- цифровой фотоаппарат Xiaomi NOTE-5 (смартфон).
6. Процесс экспертных исследований
Этапы исследований:
— изучение представленных заказчиком документов;
— осмотр объекта исследования на месте с фото-фиксацией;
— анализ соответствия планов, документов фактическому положению по использованию исследуемых помещений;
— сравнительный анализ фактического состояния объектов;
— расчеты;
— составление выводов на поставленные вопросы.
II. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
7. Описание результатов обследования
Обследование проведено сопоставлением данных из материалов, предоставленных заказчиком и результатов экспертного обследования в соответствии с действующими в строительстве нормативными актами, техническими регламентами и строительными нормами и правилами.
Методика исследования принята согласно «Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» под общей редакцией А.Ю. Бутырина.
При описании исследовательской строительной части экспертом применены следующие строительные понятия и определения согласно СНиП-I-2 «Строительная терминология», №214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г., Закон РФ от 07.02.1992 г №2300-1 «О защите прав потребителей», Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 и иные нормативные документы.
По первому вопросу:
Соответствует ли квартира (технико-экономические параметры, в том числе: вид помещений, площадь помещений, общая площадь) условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019г., требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?
13 марта 2019 года между ООО «Жилой квартал Сити» («Застройщик») и ХХХХХХХым Э.И. («Участник долевого строительства») был заключен Договор № МК0001-01-ДУ-0059-59 участия в долевом строительстве, в котором приведены следующие сведения:
— п.1.2 «Объект долевого строительства» — 1 комнатная квартира (жилое помещение), расположенная в корпусе 1 в секции №1.3 на 3 этаже Жилого дома, номер квартиры на площадке (этаже) – 7, условный номер 59, общей площадью (как это определено ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ, т.е. без учета балконов, лоджий, веранд и террас) 30,12 кв.м., которая состоит из следующих составных частей:
| № | Вид помещения в составе квартиры (комната, балкон, лоджия веранда терраса, помещение вспомогательного использования) | Площадь помещения, кв.м. |
| 1 | Комната | 12,38 |
| 2 | Кухня | 7,27 |
| 3 | Прихожая | 5,50 |
| 4 | Санузел | 4,97 |
— п.3.1 Указанные в п.1.2 Договора Общая площадь Объекта долевого строительства, а также площади составных частей Объекта долевого строительства определены на момент подписания Договора на основании проектной документации и в процессе производства работ могут измениться. Окончательная Общая площадь Объекта долевого строительства будет определена по результатам кадастровых работ в установленном действующем законодательством порядке. Изменение площадей составных частей Объекта долевого строительства, указанных в п.1.2 Договора, не является изменением подлежащего передаче Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменения или расторжения Договора.
— п.3.3 Объект долевого строительства будет передан Участнику долевого строительства в состоянии, указанном в Приложении №2 к Договору.
— п.6.1 Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
— п.6.2 Срок гарантия по качеству Объекта долевого строительства составляет 5 (Пять) лет с момента подписания передаточного акта или в случае, указанном в п.5.4 Договора, с момента составления Застройщиком одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
Срок гарантии на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (Три) года с момента подписания передаточного акта или в случае, указанном в п.5.4 Договора, с момента составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.
— п.6.3 В случае предъявления Застройщику Участником долевого строительства в процессе приемки Объекта долевого строительства требования о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок (при несоответствии передаваемого Объекта долевого строительства требованиям, установленным пунктом 6.1 Договора), Стороны составляют Акт обследования Объекта долевого строительства, в котором указывают перечень недостатков и срок их безвозмездного устранения Застройщиком. Если Застройщик отказывается от подписания Акта обследования Объекта, Участник долевого строительства вправе подписать такой Акт в одностороннем порядке и направить его Застройщику для целей устранения недостатков.
В Приложении №2 к Договору участия в долевом строительстве № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года приведено «Описание состояния Объекта долевого строительства на момент его передачи Участнику долевого строительства», следующего содержания:
| Внутриквартирные перегородки | Перегородки санузлов. Межкомнатные перегородки не выполняются. Выполняется трассировка межкомнатных перегородок высотой в один блок из ячеистого бетона или в три кирпича |
| Полы | Стяжка не выполняется. В санузлах выполняется гидроизоляция |
| Оконные проемы | Остекление из алюминиевых профилей с двухкамерным остеклением |
| Лоджия | Остекление из алюминиевых профилей с одинарным остеклением |
| Входная дверь | Устанавливается металлическая дверь |
| Электроснабжение | В квартиру осуществляется ввод силовых кабелей электроснабжения без разводки по квартире и установки оконечных устройств. Счетчик электроэнергии устанавливается в щитке на лестничной площадке |
| Отопление | Централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов. Устанавливается счетчик тепла |
| Водоснабжение | Выполняются магистральные подводки холодной и горячей воды, с установкой запорной арматуры. Устанавливается счетчик воды |
| Канализация | Выполняются магистральные вводы в квартиру, без устройства внутренней разводки по квартире |
| Вентиляция | Естественно приточно-вытяжная вентиляция. Вентиляционные решетки не устанавливаются |
| Отделочные работы | Не выполняются, без отделочных работ |
Статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004 года гласит:
— застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
— при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;
— в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
— в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В предоставленном перечне документов отсутствует технический паспорт, содержащий результаты кадастровых работ по определению Общей площади квартиры (объекта долевого строительства) и площади всех помещений в отдельности, вследствие чего не представляется возможным сделать вывод о соответствии фактической площади помещений квартиры и общей площади квартиры по отношению к параметрам, указанным в п. 1.2. договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года.
Кроме того, установлено, что квартира (объект долевого строительства) не соответствует условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года, а именно требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, так как п.1.2, п.3.1, п.3.3, п.6.1 Застройщиком не выполнены и не соблюдены в полном объеме.
Экспертиза отмечает, что в процессе осмотра зафиксированы недостатки, которые привели объект исследования в непригодное для предусмотренного договором использования. Строительно-монтажные работы по качеству выполнены с отступлением (нарушением) требований строительных норм и правил.
По второму и третьему вопросам одновременно
(как взаимосвязанными и для удобства изложения):
Если квартира построена с отступлением от условий договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019г. и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?
Определить соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019г. с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков остальных случаях.
В ходе проведения экспертизы указанного объекта эксперт применил правила регламентированные процедурно для проведения обследования строительных конструкций, определяющих принципиальную схему и состав работ, позволяющих объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций и, в случае необходимости, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям или способам усилений, руководствуясь требованиями СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.01-2003, СП 13-102-2003 «Обследование несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и иные нормативные документы, требования, регламентированные нормами, на которые будут указаны в процессе исследования и обследования.
Объект обследования:
Квартира, расположенная по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХХХХХ, корпус №1, квартира №59.
В Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № 77-181000-009308-2019 от 30 декабря 2019 года приведены сведения о конструктивных элементах здания, которое состоит из следующих элементов:
— материал стен – конструктивная схема смешанная – наружные стены (монолитный железобетонный каркас; наружные ограждающие конструкции – вентилируемый фасад, кладка из пенобетонных блоков, внутренние несущие стены и перегородки: — межкомнатные из легкобетонных пазогребневых блоков, кирпичные; — межквартирные из блоков из ячеистого бетона 200мм;
— материалы перекрытий – монолитные железобетонные;
В Приложении № 2 к договору ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019г. приведено описание объекта долевого участия строительства (квартира) на момент его передачи Участнику долевого строительства.
Результаты обследования:
Квартира однокомнатная, имеется входная дверь, без отделки, межкомнатные перегородки не выполнены. Выполнена трассировка межкомнатных перегородок.
остекление: оконный проем остеклен алюминиевым профилем с двойным остеклением;
в квартиру подведены без устройства внутренней разводки по квартире:
— канализация магистральные вводы в квартиру в местах расположения квартирных санитарно-технических шахт (в том числе вытяжной вентиляции);
— водоснабжение – выполнены магистральные разводки холодной и горячей воды с установкой запорной арматуры на границе квартиры (при входе над квартирной дверью). Счетчики воды в квартире не установлены.
— вентиляция – естественно приточно-вытяжная, вентиляционные решетки установлены;
— электроснабжение — квартира обеспечивается щитом механизации для проведения ремонтных работ (напряжение 220 В). Внутриквартирная разводка отсутствует согласно условиям договора;
— отопление – централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов.
По результатам проведенного визуально-инструментального осмотра установлено:
— нарушение п.6.4.9. СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» — Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления, в соответствии с указанными требованиями должны быть установлены:
— нарушение п.6.4.8 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением №1)» — Отопительные приборы должны быть закреплены строго вертикально (по отвесу) или горизонтально (по уровню) на кронштейнах или подставках, изготовленных в соответствии со стандартами, техническими условиями или рабочей документацией:
Отклонение от горизонтали составляет 9 мм
— в защитном слое бетона присутствуют инородные предметы (строительного мусора) в железобетонном монолитном перекрытии, которое является нарушением гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры»:
— монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения, (расстояние не более 100мм), нарушение требований СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 и проектно-сметной документации. Отсутствие водомерных счетчиков перед запорной арматурой. Дефект является существенным:
Вид из коридора общего пользования перед входной дверью в квартиру №59 (отсутствие водомерных счетчиков на трубопроводах ХВС и ГВС)
Вид из квартиры №59 (трубопроводы с запорной арматурой установлены под потолком над входной дверью в квартиру)
При этом, экспертиза отмечает, что данный ввод (подводка) трубопроводов ХВС и ГВС в квартиру затруднит владельцам использовать эффективно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил, так как:
— согласно Федеральному Закону 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусматривает, что система инженерно-технического обеспечения — это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подпункт 21 пункта 2 статьи 2);
— параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 36).
Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014г. №1521, включает СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пункты 10.4, 10.5).
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.
Проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда.
В рассматриваемом случае, требования, приведенные в СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», выполнить в полном объеме практически невозможно. Кроме того, экспертиза отмечает, что в случае аварийной ситуации либо по прошествии времени, отведенного для эксплуатации трубопроводов, необходимо будет производить замену трубопроводов водоснабжения (ГВС и ХВС) до первого отключающего устройства, т.е. в месте ввода стояков трубопроводов ГВС и ХВС в приквартирном холле (места общего пользования), что в свою очередь, повлечет за собой значительных затрат по выполнению демонтажных/монтажных работ в помещениях, которые не являются «мокрыми» зонами, а также в помещениях общего пользования (при этом, расстояние от первого отключающего устройства до квартиры №59 трубопроводы ХВС и ГВС, проходящие горизонтально под потолком в приквартирном коридоре, составляет более 10 метров).
— нарушение п.8.3, 8.3а СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», высота ограждений наружных лестничных маршей и площадок, балконов, лоджий, террас и в местах опасных перепадов (0,45 м в соответствии с СП 1.13130 и СП 59.13330) должна быть не менее 1,2 м.; оконные блоки должны проектироваться с применением систем безопасности для предотвращения открывания оконных блоков детьми и предупреждения случайного выпадения детей из окон; Конструкции панорамного остекления следует проектировать с учетом требований ГОСТ Р 56926, высоту дополнительного защитного ограждения, устраиваемого согласно ГОСТ Р 56926, при панорамном остеклении жилых помещений и кухонь, в местах, не примыкающих к балкону или лоджии, следует принимать 1,2 м.
Измеренная высота от перекрытия (без учета отделки пола, которая в последствии составит из стяжки толщиной не менее 50мм и финишного облицовочного материала не менее 10мм):
Высота от пола до оконного блока составляет 0,38 метра
Высота от пола до оконного блока составляет 0,38 метра
— нарушение п.5.4, 6.3.5 ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» — приемочный контроль готовой продукции проводят поштучно (методом сплошного контроля). При этом проверяют: внешний вид (отсутствие дефектов, видимых невооруженным глазом); работу оконных приборов и петель; наличие водосливных и других отверстий; наличие и правильность установки элементов остекления и уплотняющих прокладок. Изделия, не прошедшие приемочный контроль хотя бы по одному показателю, бракуют; Качество отделочного и защитно-декоративного покрытия, внешний вид и цвет проверяют визуально путем сравнения с образцом-эталоном, утвержденным руководителем предприятия-изготовителя. Дефекты покрытия, различимые невооруженным глазом с расстояния 1 м при освещенности 300 лк, не допускаются:
Дефекты покрытия (герметик, царапины окрасочного слоя),
различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты покрытия (герметик, царапины окрасочного слоя),
различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты покрытия (герметик), различимый невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты покрытия (герметик), различимый невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты покрытия (герметик, царапины и отпадение окрасочного слоя),
различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты покрытия (герметик, царапины и отпадение окрасочного слоя),
различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты оконного профиля (наличие механических повреждений от ударов острым предметом),
различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты оконного профиля (наличие механических повреждений от ударов острым предметом),
различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Кроме того, что выполнен некачественный монтаж окон, экспертиза отмечает, что данные оконные рамы не позволят установить подоконники, так как профиль (ригель) рамы значительно выступает внутрь подоконной части относительно остекления.
СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями №1, 2, 3)» гласит:
— при проектировании и строительстве многоквартирных зданий должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие выполнение санитарно-эпидемиологических и экологических требований по охране здоровья людей и окружающей природной среды в соответствии с СанПиН 2.1.2.2645, ГОСТ 30494, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200 и СанПиН 42-128-4690, по принадлежности к воздействиям окружающей среды и к помещениям общественного назначения, а также правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (пункт 9.1);
— система вентиляции должна поддерживать чистоту (качество) воздуха в помещениях и равномерность его распространения в соответствии с СП 60.13330.
Вентиляция может быть:
- с естественным притоком и удалением воздуха;
- с механическим побуждением притока и удаления воздуха, в том числе совмещенная с воздушным отоплением;
- комбинированная с естественным притоком и удалением воздуха с частичным использованием механического побуждения;
- гибридная с естественным притоком и удалением воздуха в холодный и переходный периоды и с механическим побуждением воздухообмена в теплый период года (пункт 9.5);
— в жилых комнатах и кухне приток воздуха следует обеспечить через регулируемые оконные створки, фрамуги, форточки, клапаны или другие устройства, в том числе стеновые воздушные клапаны с регулируемым открыванием (пункт 9.6);
— естественное освещение должны иметь жилые комнаты и кухни (кроме кухонь-ниш), помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, кроме помещений, размещение которых допускается в подвальных этажах согласно СП 118.13330 (пункт 9.12);
— отношение площади световых проемов к площади пола жилых комнат и кухни следует принимать не менее 1:8. Для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций — не менее 1:10. В задании на проектирование следует учитывать светотехнические характеристики окон и условия затенения противостоящими зданиями (пункт 9.13).
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», гласит:
— жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания (пункт 5.1) –
Стрелкой указана наружная стена с отсутствием оконного проема (красным прямоугольником выделена площадь кухни)
Результат натурно-визуального осмотра установленных нарушений отражены в таблице №1
Таблица 1
| Выявленные нарушения, (отклонения) | Предъявляемые требования | По требованиям СНиП | Нормативный уровень технического состояния |
| Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления | В договоре отсутствует | п.6.4.9. СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» | Устранимые нарушения |
| Отклонение от горизонтали на приборе отопления составляет 9 мм | Предусмотрен строительными нормами | п.6.4.8 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением №1)» | Устранимые нарушения |
| Нарушен защитный слой бетона | Предусмотрен строительными нормами | гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» | Устранимые нарушения |
| Недоступность обслуживания запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения | Предусмотрен строительными нормами | СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» | Технически трудно устранимые |
| Отсутствует ограждения оконных блоков, имеющие высоту 0,38 метра (при необходимом 1,2 метра) | Предусмотрен строительными нормами | п.8.3, 8.3а СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» | Устранимые нарушения |
| Наличие загрязнений профилей оконных рам (герметик), а также царапины и отслоение окрасочного слоя | Предусмотрен строительными нормами | п.5.4, 6.3.5 ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» | Устранимые нарушения |
| Отсутствие на кухне оконного проема, необходимого для естественного освещения и притока воздуха | Предусмотрен строительными нормами | п.9.1, 9.5, 9.6, 9.12, 9.13 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями №1, 2, 3)» | Не устранимые нарушения |
Определение стоимости расходов на устранение недостатков
Поскольку по запросу эксперта не была предоставлена сметная документация, на основе которых можно было бы определить ремонтно-восстановительные работы, основываясь на методике примененной для расчетов указанного объекта, эксперт принимает решение в своих расчетах воспользоваться методикой определения стоимости строительной продукции согласно МДС81-35.2004 (в ред. Приказа Минрегиона России от 01.06.2012 № 220, Приказа Минстроя России от 16.06.2014 № 294/пр), а также в основу своих расчетов применяет Приказ Правительства Москвы, комитета Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов Приказ № ММЭ-ОД/17-74 от 21.12.2017 года «Об утверждении норм накладных расходов и сметной прибыли»
Пунктом 2.2. МДС81-35.2004 под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.
Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.
Расчет договорной цены Таблица 2
| Наименование работ и затрат | Ед.изм. | Расчет стоимости договора |
| Итого договорная цена без НДС | руб | 7 558 282,68 |
| стоимость 1 квадратного метра площади по договору | 250 9ХХХХХХХ,00 | |
| Площадь | м3 | 30,12 |
| Стоимость ремонтно-восстановительных работ без учета материалов средняя договорная цена установленная по Москве и Московской области | 9 000,00 | |
| Заработная плата рабочих | руб | 271 080,00 |
| Налоги по заработной плате : | ||
| в ПФР | % | 22 |
| ФСС РФ | % | 2,9 |
| ФФОМС | % | 5,1 |
| Итого налогов | 30 | |
| Расчет з/платы | 81 324,00 | |
| Итого расходы по з/плате | 352 404,00 | |
| Итого | 7 205 878,68 | |
| Затраты на материалы при новом строительстве | % | 40 |
| Итого материальных ресурсов | 2 882 351,47 | |
| Затраты на материалы на проведение ремонтно-восстановительных работ | 2% | 57 647,03 |
| Итого материалов от договорной цены | 2 9ХХХХХХХ 998,50 | |
| Итого | 4 265 880,18 | |
| Машины и механизмы с учетом заработной платы рабочих | % | 65 |
| Итого машин и механизмов | 2 772 822,12 | |
| Итого с учетом машин и механизмов | 1 493 058,06 | |
| Накладные расходы | % | 20 |
| Итого с учетом накладных расходов и прочих расходов | 554 564,42 | |
| Итого | 938 493,64 | |
| Итого предполагаемая договорная прибыль | % | 12 |
Результат расчетов таблицы 2 цены с расшифровкой по статьям затрат будет использован для расчета на ремонтно-восстановительные работы для определения соразмерного уменьшения цены договора с учетом трудно устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков, выявленных в результате обследования посредством визуально осмотра с фотофиксацией (без учета не устранимых недостатков (отсутствие оконного проема на кухне), так как данный недостаток устранить с учетом конструктивно-планировочного решения жилого дома невозможно).
Расчет ремонтно-восстановительных работ Таблица 3
| Наименование работ и затрат | Ед. изм. | Нормы расходов отчисления в ПФР РФ | Нормы накладных расходов от фонда заработной платы | Нормы сметной прибыли от фонда заработной платы | Итого стоимость |
| Итого договорная цена без НДС | руб | 7 558 282,68 | |||
| Площадь | м2 | 30,12 | |||
| стоимость 1 квадратного метра площади по договору | руб | 250 9ХХХХХХХ,00 | |||
| Средняя заработная плата работников | руб | 9 000,00 | |||
| Итого заработная плата | 271 080,00 | ||||
| Налоги по заработной плате : | |||||
| в ПФР | % | 22 | 59 637,60 | ||
| ФСС РФ | % | 2,9 | 7 861,32 | ||
| ФФОМС | % | 5,1 | 13 825,08 | ||
| Итого налогов | 30 | 81 324,00 | |||
| Всего заработная плата с учетом налогов | 352 404,00 | ||||
| ремонтные работы от ФОТ | % | 77 | 44 | 328 006,75 | |
| Разборка от ФОТ | % | 72 | 44 | 314 452,91 | |
| Итого сумма ремонтно-восстановительных работ | 642 459,66 |
Стоимость ремонтно-восстановительных работ составят 642 459 (шестьсот сорок две тысячи четыреста пятьдесят девять) рублей 66 копеек (без учета НДС).
Следовательно, соразмерное уменьшение цены договора с учетом расходов на устранение устранимых недостатков (без учета не устранимых недостатков (отсутствие оконного проема на кухне), так как данный недостаток устранить с учетом конструктивно-планировочного решения жилого дома невозможно, в том числе трудно устранимых недостатков по подводке трубопроводов ХВС и ГВС, на устранение которых требуется разработка дополнительного проекта) составил 642 459 (шестьсот сорок две тысячи четыреста пятьдесят девять) рублей 66 копеек (без учета НДС).
По результатам визуально-инструментального обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХХХХХ, корпус №1, квартира №59, экспертизой установлено нарушения требований строительных норм и правил, а именно:
— СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» (отсутствие терморегуляторов на приборах отопления);
— СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением №1)» (отклонение от горизонтали приборов отопления на 9 мм);
— СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» (наличие строительного мусора и инородных предметов в железобетонном монолитном перекрытии);
— СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 (монтаж трубопроводов ХВС и ГВС горизонтально под потолком в приквартирном холле длиной более 10м, которые являются зоной ответственностью собственника квартиры №59, а также наличие запорной арматуры в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения — расстояние не более 100мм);
— СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (отсутствие дополнительного ограждения при открывании окон, которая должна быть не менее 1,2 метра, так как при фактическом измерении высота (без учета отделки пола) составила 0,38 метра);
— ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» (наличие видимых дефектов оконных рам в виде загрязнения герметиком, царапины, отставание окрасочного слоя).
На основании вышеизложенного, экспертиза рекомендует:
— демонтировать оконные блоки, так как профиль (ригель) оконной рамы значительно выступает внутрь от оконного стеклопакета, что в свою очередь, делает невозможным установления (монтажа) подоконника. Кроме того, в случае отсутствия в полости профиля (ригеля) перегородок может образовываться мостик холода, что приведет к образованию конденсата и, как следствие, появления плесени (грибка). Ниже приведены примеры монтажа оконного блока с учетом безопасного использования и нахождения возле открывающей створки, а также самой конструкции оконной рамы, которая позволит установить подоконник, и отсутствие образования конденсата:
 |
 |
| Пример монтажа оконной рамы в соответствии с требованиями строительных норм и правил | |
 |
 |
| Пример монтажа защитных ограждений в местах открывающихся окон ниже высоты 1,2 метра в соответствии с требованиями строительных норм и правил | |
— для выполнения требований СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» по техническому обслуживанию жилищного фонда, включающая в себя работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. необходимо разработать проект, предусматривающий прохождение трубопроводов ХВС и ГВС вдоль уже проложенных трубопроводов канализации в квартире №109. Данная вертикальная подача (прокладка) трубопроводов ХВС и ГВС необходима с целью обеспечения изоляции «мокрых» зон в случае аварийных ситуациях, а также с целью обеспечения свободного доступа к периодическим осмотрам и контролю за техническим состоянием этих трубопроводов.
Ниже приведены фото, произведенных в квартире №59, в процессе осмотра и прохождение в «мокрых» зонах (санузлах) стояков канализации:
Канализационный стояк в санузле
Канализационный стояк на кухне углублен на 30 см
Ниже приведен пример монтажа трубопроводов ХВС и ГВС в соответствии с требованиями строительных норм и правил с целью обеспечения изоляции «мокрых» зон в случае аварийных ситуациях, а также с целью обеспечения свободного доступа к периодическим осмотрам и контролю за техническим состоянием этих трубопроводов:
III. ВЫВОДЫ
ВОПРОС №1: Соответствует ли квартира (технико-экономические параметры, в том числе: вид помещений, площадь помещений, общая площадь) условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?
ОТВЕТ: Объект долевого строительства — квартира — не соответствует условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а именно:
— в предоставленном перечне документов отсутствует технический паспорт, содержащий результаты кадастровых работ по определению Общей площади квартиры (объекта долевого строительства) и площади всех помещений в отдельности, вследствие чего не представляется возможным сделать вывод о соответствии фактической площади помещений квартиры и общей площади квартиры по отношению к параметрам, указанным в п. 1.2. договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года;
— квартира (объект долевого строительства) не соответствует условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года, а именно требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, так как п.1.2, п.3.1, п.3.3, п.6.3 Застройщиком не выполнены и не соблюдены в полном объеме
— в процессе осмотра зафиксированы недостатки, которые привели объект исследования в непригодное для предусмотренного договором использования. Строительно-монтажные работы по качеству выполнены с отступлением (нарушением) требований строительных норм и правил.
ВОПРОС №2: Если квартира построена с отступлением от условий договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года, нарушением обязательных требований и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?
ОТВЕТ: По результатам визуально-инструментального обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХХХХХ, корпус №1, квартира №59, экспертизой установлено нарушения требований строительных норм и правил, а именно:
— СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» (отсутствие терморегуляторов на приборах отопления);
— СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением №1)» (отклонение от горизонтали приборов отопления на 9 мм);
— СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» (наличие строительного мусора и инородных предметов в железобетонном монолитном перекрытии);
— СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 (монтаж трубопроводов ХВС и ГВС горизонтально под потолком в приквартирном холле длиной более 10м, которые являются зоной ответственностью собственника квартиры №59, а также наличие запорной арматуры в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения — расстояние не более 100мм);
— СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (отсутствие дополнительного ограждения при открывании окон, которая должна быть не менее 1,2 метра, так как при фактическом измерении высота (без учета отделки пола) составила 0,38 метра);
— ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» (наличие видимых дефектов оконных рам в виде загрязнения герметиком, царапины, отставание окрасочного слоя).
Экспертиза отмечает, что ввод трубопроводов ХВС и ГВС. Данный ввод (подводка) трубопроводов ХВС и ГВС в квартиру затруднит владельцам использовать эффективно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил, приведенные в СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
В случае аварийной ситуации либо по прошествии времени, отведенного для эксплуатации трубопроводов, необходимо будет производить замену трубопроводов водоснабжения (ГВС и ХВС) до первого отключающего устройства, т.е. в месте ввода стояков трубопроводов ГВС и ХВС в приквартирном холле (места общего пользования), что в свою очередь, повлечет за собой значительных затрат по выполнению демонтажных/монтажных работ в помещениях, которые не являются «мокрыми» зонами, а также в помещениях общего пользования (при этом, расстояние от первого отключающего устройства до квартиры №59 трубопроводы ХВС и ГВС, проходящие горизонтально под потолком в приквартирном коридоре, составляет более 10 метров)
Экспертиза также отмечает, что кухня не отвечает требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями №1, 2, 3)» и СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» в части отсутствия и невозможностью устройства оконного проема с целью обеспечения естественного освещения и притока воздуха в помещении кухни.
ВОПРОС №3: Определить соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях.
ОТВЕТ: Соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0059-59 от 13 марта 2019 года с учетом расходов на устранение устранимых недостатков (без учета не устранимых недостатков (отсутствие оконного проема на кухне), так как данный недостаток устранить с учетом конструктивно-планировочного решения жилого дома невозможно, в том числе трудно устранимых недостатков по подводке трубопроводов ХВС и ГВС, на устранение которых требуется разработка дополнительного проекта) составил 642 459 (шестьсот сорок две тысячи четыреста пятьдесят девять) рублей 66 копеек (без учета НДС).