Строительная экспертиза » Строительная экспертиза и обследование » Строительно техническая экспертиза » Судебная строительная экспертиза Москва

Судебная строительная экспертиза Москва

более
20 лет работы

Бесплатная
консультация

Допуски СРО,
аккредитации

Профессиональные
эксперты

Современные
приборы

Работаем
по всей России

Полное сопровождение
в суде

На разрешение экспертам по определению суда поставлены следующие вопросы:

1) Возможен ли проход и проезд к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 через придомовую территорию указанного дома на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ иным образом, кроме как через земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592 и 77:01:0001026:89?

2) Определить варианты наименее обременительного для собственников обременяемого земельного участка возможного установления сервитута для осуществления прохода и проезда к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ через придомовую территорию указанного дома.

3) Определить площадь, конфигурацию, поворотные точки возможного варианта (вариантов) установления обременения для осуществления прохода и проезда.

4) Определить рыночную стоимость права пользования земельным участком (оплату за сервитут) в определенных согласно предыдущему пункту границах на 60 календарных дней с момента регистрации сервитута для целей проведения аварийно-восстановительных работ.

5) Имеется ли возможность установления сервитута через иные помещения, земельные участки и т.д. для прохода к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ через придомовую территорию указанного дома?

Экспертиза начата:	12 ч.00 мин.	18 декабря 2023г.
Экспертиза окончена:	18 ч.00 мин	13 июня 2024 года

1. Вводная часть.

На основании определений судьи Самодуровой К.С. Арбитражного суда города Москвы от 20.11.2023г., 26.01.2024г. по делу №А40-149715/23-125-620 по иску АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ОБЪЕДИНЕННАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» к ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ «УСПЕХ» поручено произвести судебную экспертизу.

На разрешение экспертам по определению суда поставлены следующие вопросы:

Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Стройэкспертиза»:

Пашко Андрей Игоревич – эксперт-землеустроитель.

Стаж работы по экспертной специальности – с 2008 года.

Общий профессиональный стаж – с 2006 года.

Базовое образование:

Диплом о высшем образовании, выданный Государственным Университетом по Землеустройству регистрационный номер 7017 от 27.06.2008 года, по специальности «Инженер-землеустроитель» с присвоением квалификации «Инженер».

Диплом о высшем образовании, выданный Государственным Университетом по Землеустройству регистрационный номер 10818 от 27.02.2013 года, по специальности «Юриспруденция» с присвоением квалификации «Юрист».

Сведения о включении специалиста в реестры Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ): Включен в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования НОПРИЗ, идентификационный номер ПИ-113587.

Образование в области судебно-экспертной деятельности:

Диплом о профессиональной переподготовке, выданный Автономной некоммерческой организацией «Современный институт дополнительного профессионального образования» регистрационный номер 001459 от 30.10.2019 г., по программе «Судебная экспертиза» с присвоением квалификации «Судебный эксперт».

Свидетельство от 15.04.2019 года, регистрационный номер 00092 о членстве в некоммерческом партнерстве союза «Межрегиональная палата судебных экспертов».

Свидетельство Некоммерческого партнерства «Палата Судебных экспертов» от 17.09.2009 года о прохождении обучения по программе повышения квалификации судебных экспертов по специальности 16.1: «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

Сертификат от 21.12.2012 года Негосударственного образовательного частного учреждения дополнительного профессионального образования «Высшая школа судебных экспертиз» по прохождению подготовки повышения квалификации судебных экспертов по специальности: 27.1: «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности».

Сертификат соответствия №РОСС.RU.КАЛ0.0494 от 09.11.2022 г. о соответствии требованиям добровольной сертификации судебных экспертов и экспертных организаций, предъявляемым экспертам по экспертной специальности «Основы судебной экспертизы. Основы криминалистики».

Свидетельство №170/2013 от 27.02.2013 года Некоммерческого партнерства «Национальная палата судебной экспертизы» о прохождении специальной подготовки по теме «Производство досудебных и судебных экспертиз, связанных с землепользованием и строительством. Проблемы и пути их решения. Арбитражная практика».

Сертификат соответствия №0301 (дата регистрации – 15.11.2022 г.; действителен до 15.11.2025 г.), удостоверяющий, что Пашко А.И. соответствует требованиям системы добровольной сертификации экспертов «Союз судебных экспертов» предъявляемым к эксперту/судебному эксперту/оценщику в области: «26.1 Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности».

Сертификат соответствия №0302 (дата регистрации – 15.11.2022 г.; действителен до 15.11.2025 г.), удостоверяющий, что Пашко А.И. соответствует требованиям системы добровольной сертификации экспертов «Союз судебных экспертов» предъявляемым к эксперту/судебному эксперту/оценщику в области: «Исследование объектов землеустройства, земельных участков, зон с особыми условиями использования территорий, в том числе с определением их границ на местности».

Сертификат соответствия №0303 (дата регистрации – 15.11.2022 г.; действителен до 15.11.2025 г.), удостоверяющий, что Пашко А.И. соответствует требованиям системы добровольной сертификации экспертов «Союз судебных экспертов» предъявляемым к эксперту/судебному эксперту/оценщику в области: «Исследование земельных участков с целью определения межевых границ и установления их соответствия фактическим границам».

Сертификат соответствия №0304 (дата регистрации – 15.11.2022 г.; действителен до 15.11.2025 г.), удостоверяющий, что Пашко А.И. соответствует требованиям системы добровольной сертификации экспертов «Союз судебных экспертов» предъявляемым к эксперту/судебному эксперту/оценщику в области: «16.1 Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

Повышение квалификации:

Удостоверение о прохождении курсов руководителей и специалистов по управлению землей и иной недвижимостью Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по теме «Правовое регулирование земельно-имущественных отношений».

Удостоверение о повышении квалификации регистрационный номер 011/2019 от 12.02.2019 г. по программе «Строительный контроль (технический надзор) за соблюдением проектных решений и качеством строительства».

Удостоверение о повышении квалификации регистрационный номер ПЦ-1100519 по курсу: «Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства и реконструкции объектов капитального строительства».

Удостоверение о повышении квалификации регистрационный номер ПЦ-1090519 по курсу: «Маркшейдерское дело».

Удостоверение о повышении квалификации регистрационный номер ПЦ-591219 по курсу: «Проектирование зданий и сооружений: Работы по подготовке схемы планировочной организации земельного участка».

Сертификат соответствия аудитора №FSK.RU.EXP.000017156-1 от 28.07.2021 г., выданный ООО «ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ СЕРТИФИКАЦИИ», регистрационный номер №FSK.RU.0002, Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии, регистрационный номер №РОСС RU.З1322.04ЖУН0, удостоверяющий, что Пашко Андрей Игоревич аттестован в системе добровольной сертификации «ФЕДЕРАЛЬНАЯ СИСТЕМА КАЧЕСТВА», в качестве аудитора внутренних проверок «Системы менеджмента качества» в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9001-2015 (ISO 9001:2015).

Вахитов Айдар Анверович – эксперт-землеустроитель.

Общий профессиональный стаж – с 2020 года.

Стаж работы по экспертной специальности – с 2022 года.

Базовое образование: Высшее техническое.

Диплом об окончании бакалавриата Государственного Университета по Землеустройству по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры» в 2022 году.

Образование в области судебно-экспертной деятельности:

Сертификат соответствия №0327 (дата регистрации – 25.08.2023 г.; действителен до 25.08.2026 г.), удостоверяющий, что Вахитов А.А. соответствует требованиям системы добровольной сертификации экспертов «Союз судебных экспертов» предъявляемым к эксперту/судебному эксперту/оценщику в области: «26.1 Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности».

Сертификат соответствия №0328 (дата регистрации – 25.08.2023 г.; действителен до 25.08.2026 г.), удостоверяющий, что Вахитов А.А. соответствует требованиям системы добровольной сертификации экспертов «Союз судебных экспертов» предъявляемым к эксперту/судебному эксперту/оценщику в области: «16.1 Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

Сертификат соответствия №0329 (дата регистрации – 25.08.2023 г.; действителен до 25.08.2026 г.), удостоверяющий, что Вахитов А.А. соответствует требованиям системы добровольной сертификации экспертов «Союз судебных экспертов» предъявляемым к эксперту/судебному эксперту/оценщику в области: «Исследование объектов землеустройства, земельных участков, зон с особыми условиями использования территорий, в том числе с определением их границ на местности».

Сертификат соответствия №0330 (дата регистрации – 25.08.2023 г.; действителен до 25.08.2026 г.), удостоверяющий, что Вахитов А.А. соответствует требованиям системы добровольной сертификации экспертов «Союз судебных экспертов» предъявляемым к эксперту/судебному эксперту/оценщику в области: «Исследование земельных участков с целью определения межевых границ и установления их соответствия фактическим границам».

Вельгоша Ангелина Юрьевна – эксперт в области экономической и оценочной экспертизы.

Стаж работы в оценочной деятельности – с 2010 года.

Базовое образование: Высшее техническое. Диплом об окончании Московского Государственного Университета Геодезии и Картографии по специальности «Городской Кадастр».

Дополнительное образование: Высшее юридическое. Диплом об окончании Государственного Университета управления по специальности «Юриспруденция».

Дополнительное образование: Высшее экономическое. Диплом об окончании Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российская государственная академия интеллектуальной собственности» по специальности «Менеджмент».

Образование в области судебно-экспертной деятельности: Свидетельство от 13 ноября 2009 года НП «ПАЛАТА СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» о прохождении обучения по программе повышения квалификации судебных экспертов по специальности 16.1. «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки».

Квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена №000021-011 выданный на основании протокола от 19 марта 2014 года №ЕКЭ-00059. Экзамен проведен федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству» (порядковый номер 011 от 19.09.2013).

Образование в области оценочной деятельности: Диплом о профессиональной переподготовке Международной Академии Оценки и Консалтинга, Серия ПП-1 №509139 от 16.12.2010 г.

Образование в области товарной экспертизы: Удостоверение о краткосрочном повышении квалификации Учебного центра Регистра Системы сертификации персонала №20860 по теме: «Товарная экспертиза» от 17.11.2008 г.

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» №025684-1 от 22 июля 2021 года. Квалификационный аттестат действует до 22 июля 2024 г.

Членство в СРО: Действительный член Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков». Регистрационный номер в реестре членов СРО «СФСО» – 677 (Выписка из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков от 16 мая 2019 г.).

Страховой полис Страхового акционерного общества «РЕСО-ГАРАНТИЯ» №922/2107653659 от 28 января 2022 г. Действителен до 27 января 2025 года. Размер страховой суммы – 100 000 000 (Сто миллионов) рублей.

Для проведения судебной экспертизы и ответов на поставленные по определению суда вопросы, экспертам были представлены следующие документы:

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 77:01:0001026:89 на 7 листах;
Справка из Росреестра об объекте недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 77:01:0001026:89 на 1 листе;
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 на 10 листах;
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 77:01:0001026:2595 на 11 листах;
Справка из Росреестра об объекте недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 на 1 листе;
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 на 50 листах;
Справка из Росреестра об объекте недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 на 1 листе;
Выписка из распоряжения Департамента имущества города Москвы от 25.09.2007 № 3435-р (выписка, п. 6867 оборудование ТП, п. 6383 кабельная линия) на 4 листах;
Выписка из акта от 01.10.2007 № 010-05-П о приеме-передаче групп объектов основных средств (п. 51 кабельная линия) на 3 листах;
Акт от 01.07.2007 № 012-05/П о приеме-передаче групп объектов основных средств (п.21 оборудование ТП) на 21 листе;
Справка о балансовой принадлежности АО «ОЭК» (КЛ, оборудование ТП) на 1 листе;
Проект сервитута с границами на 5 листах;
Эскиз повреждения кабельной линии от 25.12.2021 № 1423 на 1 листе;
Схема и фото повреждений на 1 листе;
Акт о повреждении коммуникаций на 1 листе;
Акт на скрытые работы от 18.12.2000, акт осмотра кабельной линии канализации в траншеях перед закрытием от 21.12.2000 на 1 листе;
Ситуационный план (исполнительный чертеж) на 1 листе;
АктТП от 14.06.2019 № 80210 на 2 листах;
Разрешение на присоединение мощности к сети ОАО «МГЭсК» от 23.04.20074 № МГЭсК/17/1р.4388 на 2 листах;
Горизонтальная кадастровая съемка (фактическая) предоставленная в распечатанном виде на 1 листе + на электронном носителе;
Горизонтальная кадастровая съемка (сводная) предоставленная в распечатанном виде на 1 листе + на электронном носителе;
Разрешение от 22.03.2021, 31.08.2021, 27.04.2022 с приложениями на 9 листах.

2. При проведении экспертизы использовались следующие нормативные документы и справочная литература.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации.
Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственно-экспертной деятельности в РФ».
Федеральный закон №221-ФЗ от 24.07.2007 года «О кадастровой деятельности».
Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости».
Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».
ГОСТ 21667-76 «Картография. Термины и определения».
ГОСТ 22268-76 «Геодезия. Термины и определения».
СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства.
Инструкция по организации производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации (утверждены приказом Министерства юстиции Российской Федерации №347 от 20.12.2002 г.).
Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства Юстиции Российской Федерации, утвержденные Приказом Министерства Юстиции Российской Федерации №346 от 20.12.2002 г.
Инженерная геодезия / Федотов Г.А. Высшая школа, 2004 г.
Геодезия: учебное пособие для вузов/Г.Г. Поклад, С.П. Гринев. – М.: Академический Проект, 2007.-592 с.
https://pkk.rosreestr.ru.
Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
Федеральные стандарты оценки утвержденные Приказом Минэкономразвития России от «14» апреля 2022 г. № 200, в том числе:

— Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»;

— Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)»;

— Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)»;

— Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)»;

— Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»;

— Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)»,

Федеральный Стандарт Оценки № 7. Утвержден Приказом № 611 от 25 сентября 2014 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р;
«Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017;
«Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут», Федоров Е.В. (https://www.ocenchik.ru/docs/1301-sorazmernaya-plata-za-servitut.html);
«Методические рекомендации по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам», утверждены Приказом МЭР от 4 июня 2019 г. N 321.
Постановление Правительства Москвы № 328-ПП от 09.06.2015 «Об утверждении Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»
Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н., Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. Основы оценки стоимости недвижимости. Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004.
Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости. М., 2007. – 352 с.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Издательство «ЭКМОС», 2000.
Информация Интернет-сайтов: www.cbr.ru; www.gks.ru, и др.;
Прочие источники, указанные по тексту Заключения

Данные о месте, времени и присутствующих сторонах при проведении натурного обследования объекта.

Обследование объектов, расположенных по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10, проводилось:

экспертами Пашко А.И., Вахитовым А.А. с 10:00 до 12:00 часов 16.02.2024 г., в присутствии представителя ОЭК (старший мастер) Тинникова Р.В., представителя ОЭК (старший мастер) Ахтямова А.А, представителя ОЭК (начальник службы) Сычева Д.Н.; представителя ответчика ТСЖ «УСПЕХ» Аношина К.Ю.

Перечень применяемых приборов и оборудования.

Электронный тахеометр CX-105, рег. номер 49708-12, заводской номер GS2928 (свидетельство о поверке № С-ДЭМ/24-05-2023/249064854 от 24.05.2023).
Дальномер лазерный Leica DISTO X4, рег. Номер 74357-19, заводской номер 1680830558, (свидетельство о поверке № С-АЦМ/11-12-2023/300952390 от 11.12.2023 г. поверка действительна до 10.12.2024 г.).

3. Исследование.

Методика исследований.

Экспертиза проводилась объединенными методами диалектики и формальной логики с применением фотографического и сравнительного методов.

Производство судебной экспертизы построено на основных положениях Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», на требованиях «Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации» и «Инструкции по организации производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации».

Методика проведения судебной землеустроительной экспертизы основывается на комплексном подходе при проведении и составлении исследовательской части по поставленным вопросам, который включает в себя следующие этапы.

1-й ЭТАП – анализ представленных на исследование документов.

2-й ЭТАП – натурное обследование объектов исследования.

3-й ЭТАП – проведение исследования по поставленным вопросам на основании данных натурного обследования и камеральной обработки полученных результатов.

В виду того, что ряд поставленных на разрешение экспертов вопросов тесно связаны между собой по смыслу, то исследования по таким вопросам будут проводиться совместно. Так, исследования по первому и пятому вопросам, а также исследования по второму и третьему вопросам проведены совместно. Выводы сформулированы отдельно по каждому вопросу.

3.1. Исследование по первому, пятому вопросу.

Вопрос 1: Возможен ли проход и проезд к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 через придомовую территорию указанного дома на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ иным образом, кроме как через земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592 и 77:01:0001026:89?

Вопрос 5: Имеется ли возможность установления сервитута через иные помещения, земельные участки и т.д. для прохода к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ через придомовую территорию указанного дома?

Для ответа на данный вопрос состоялся натурный осмотр объекта экспертизы: трансформаторная подстанция № 23474, расположенная на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10; земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592 и 77:01:0001026:89. Натурный осмотр объектов экспертизы проводился в присутствии представителей сторон по делу в период с 10:00 до 12:00 часов 16.02.2024 г.

В рамках натурного осмотра была выполнена контурная геодезическая съемка в отношении исследуемой трансформаторной подстанции, многоквартирного жилого дома и прилегающей ситуации местности. В соответствии с требованиями Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (Далее – Приказ № П/0393) контурная геодезическая съемка выполнялась геодезическим методом с использованием электронного тахеометра Sokkia CX-105 (рег. номер 49708-12, заводской номер GS2928, свидетельство о поверке № С-ДЭМ/24-05-2023/249064854 от 24.05.2023).

Судом для проведения судебной экспертизы предоставлены, в т.ч. горизонтальные кадастровые съемки (фактическая и сводная) на электронном носителе (далее – горизонтальная кадастровая съемка). При взаимном построении результата натурного осмотра объекта экспертизы со сведениями горизонтальной кадастровой съемки установлено, что местоположение контуров объектов, в отношении которых экспертами осуществлялась контурная геодезическая съемка, соответствует местоположению контуров, местоположение которых представлено в горизонтальной кадастровой съемки. Описание местоположение контуров объектов, в отношении которых экспертами осуществлялась контурная геодезическая съемка, представлено в приложении № 1 настоящего заключения.

С использованием аналитического метода относительно результата натурного осмотра произведено построение границ объектов, сведения о местоположении границ которых содержится в ЕГРН. Результат указанных построений в графическом виде представлен на чертеже № 1.

Также во время натурного осмотра объекта экспертизы установлено, что исследуемая трансформаторная подстанция № 23474 двумя сторонами примыкает к торцевым частям цокольного этажа многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10. Другими двумя сторонами трансформаторная подстанция № 23474 примыкает к помещениям цокольного этажа многоквартирного дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 (см. рис. 1).

Из анализа предоставленных судом материалов (см. рис. 1), а также во время натурного осмотра установлено (см. фототаблицу № 1 приложения № 2), что в трансформаторной подстанции № 23474 устроено два дверных проема, расположенных в торцевых частях цокольного этажа многоквартирного дома. Соответственно, доступ в трансформаторную подстанцию № 23474 осуществляется исключительно с территории, примыкающей к многоквартирному жилому дому. Доступ в трансформаторную подстанцию № 23474 из других помещений многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 отсутствует.

Из анализа произведенных построений результата натурного осмотра и сведений ЕГРН (см. чертеж № 1) установлено, что расположение юго-восточного торца многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059, в котором устроен дверной проем трансформаторной подстанции № 23474, соответствует смежной границе земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592 и 77:01:0001026:89. При этом трансформаторная подстанция № 23474 расположена в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:89.

Из анализа чертежа № 1 следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 расположен преимущественно вокруг многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059, в котором расположена трансформаторная подстанция № 23474. Доступ в трансформаторную подстанцию № 23474 осуществляется с земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592.

Адресный ориентир земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 – г. Москва, б-р Покровский, вл 4/17, строен 10/1, разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1)). Адресный ориентир многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 – г. Москва, б-р Покровский, д. 4/17, стр. 10. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 является придомовой территорией многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059. На земельном участке с кадастровым номером расположены автомобильные проезды и пешеходные тротуары (см. фототаблицу №2 приложения № 2), по которым осуществляется доступ как к многоквартирному жилому дому с кадастровым номером 77:01:0001026:1059, так и к другим зданиям и строениям, расположенным в рассматриваемом квартале застройки.

Таки образом, осуществлять доступ в виде прохода и проезда в трансформаторную подстанцию № 23474 возможно исключительно через придомовую территорию многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 – через земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592.

3.2. Исследование по второму, третьему вопросам.

Вопрос 2: Определить варианты наименее обременительного для собственников обременяемого земельного участка возможного установления сервитута для осуществления прохода и проезда к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ через придомовую территорию указанного дома.

Вопрос 3: Определить площадь, конфигурацию, поворотные точки возможного варианта (вариантов) установления обременения для осуществления прохода и проезда.

Рассмотрим расположение трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 относительно улично-дорожной сети (земель общего пользования), расположенной в районе земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592. На рисунке 2 представлена схема расположения уличной дорожной сети и застройки квартала.

Рис. 2

Схема расположения уличной дорожной сети и застройки квартала

МАФ – малые архитектурные формы (цветочные клумбы, см. фото 7, 8 фототаблицы приложения № 2)

МАФ

Многоквартирный жилой дом с КН :1059

ТП №23474

Из анализа рис. 2, что также было подтверждено во время натурного осмотра объекта экспертизы (см. фототаблицу № 2 приложения № 2), установлено, что многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 77:01:0001026:1059, в котором расположена трансформаторная подстанция № 23474, находится в квартале застройки, ограниченном улично-дорожной сетью ул. Покровка, Покровский бульвар, Колпачный переулок, Хохловский переулок. При этом указанный многоквартирный жилой дом расположен в непосредственной близости от улично-дорожной сети Покровского бульвара по сравнению с другой улично-дорожной сетью. В пределах рассматриваемого квартала застройки расположены внутриквартальные проезды, обеспечивающие проезд и проход с улично-дорожной сети (земель общего пользования) к зданиям, строениям и территориям, находящимся в пределах указанного квартала.

К многоквартирному жилому дому с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 и трансформаторной подстанции № 23474 возможно осуществлять доступ по двум внутриквартальным проездам, которые примыкают к улично-дорожной сети Покровского бульвара и Колпачного переулка (см. рис. 3, фототаблицу № 2 приложения № 2). Однако внутриквартальный проезд, примыкающий к Покровскому бульвару, располагается исключительно в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592, а проезд, примыкающий к Колпачному переулку, располагается в пределах границ двух земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592, 77:01:0001026:2595 и в пределах земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (сведения о местоположении границ в сведениях ЕГРН отсутствует).

Учитывая изложенное, для целей определения наименее обременительного варианта для прохода и проезда к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924, рассмотрим параметры прохода и проезда по указанным выше внутриквартальным проездам.

В СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (далее – СП 42.13330.2016) содержатся классификация и расчетные параметры улиц и дорог, в т.ч. крупнейших, крупных и больших городских населенных пунктов (см. Таблицы № 1, № 2).

Таблица № 1

Классификацию улиц и дорог крупнейших, крупных и больших

городских населенных пунктов

Категория дорог и улиц	Основное назначение дорог и улиц
Магистральные городские дороги:
1-го класса — скоростного движения	Скоростная транспортная связь между удаленными промышленными и жилыми районами в крупнейших и крупных городских населенных пунктах; выходы на внешние автомобильные дороги, к аэропортам, крупным зонам массового отдыха и населенным пунктам. Движение непрерывное. Доступ транспортных средств через развязки в разных уровнях. Пропуск всех видов транспорта. Пересечение с дорогами и улицами всех категорий — в разных уровнях. Пешеходные переходы устраиваются вне проезжей части
2-го класса — регулируемого движения	Транспортная связь между районами городского населенного пункта, выходы на внешние автомобильные дороги. Проходят вне жилой застройки. Движение регулируемое. Доступ транспортных средств через пересечения и примыкания не чаще, чем через 300-400 м. Пропуск всех видов транспорта. Пересечение с дорогами и улицами всех категорий — в одном или разных уровнях. Пешеходные переходы устраиваются вне проезжей части и в уровне проезжей части
Магистральные улицы общегородского значения:
1-го класса — непрерывного движения	Транспортная связь между жилыми, промышленными районами и общественными центрами в крупнейших, крупных и больших городских населенных пунктах, а также с другими магистральными улицами, городскими и внешними автомобильными дорогами. Обеспечивают безостановочное непрерывное движение по основному направлению. Основные транспортные коммуникации, обеспечивающие скоростные связи в пределах урбанизированных городских территорий. Обеспечивают выход на автомобильные дороги. Обслуживание прилегающей застройки осуществляется с боковых или местных проездов. Пропуск всех видов транспорта. Пешеходные переходы устраиваются вне проезжей части
2-го класса — регулируемого движения	Транспортная связь между жилыми, промышленными районами и центром городского населенного пункта, центрами планировочных районов; выходы на внешние автомобильные дороги. Транспортно-планировочные оси городского населенного пункта, основные элементы функционально-планировочной структуры, городских и сельских населенных пунктов. Движение регулируемое. Пропуск всех видов транспорта. Для движения наземного общественного транспорта устраивается выделенная полоса при соответствующем обосновании. Пересечение с дорогами и улицами других категорий — в одном или разных уровнях. Пешеходные переходы устраиваются вне проезжей части и в уровне проезжей части со светофорным регулированием
3-го класса — регулируемого движения	Связывают районы городского населенного пункта между собой. Движение регулируемое и саморегулируемое. Пропуск всех видов транспорта. Для движения наземного общественного транспорта устраивается выделенная полоса при соответствующем обосновании. Пешеходные переходы устраиваются в уровне проезжей части и вне проезжей части
Магистральные улицы районного значения	Транспортная и пешеходная связи в пределах жилых районов, выходы на другие магистральные улицы. Обеспечивают выход на улицы и дороги межрайонного и общегородского значения. Движение регулируемое и саморегулируемое. Пропуск всех видов транспорта. Пересечение с дорогами и улицами в одном уровне. Пешеходные переходы устраиваются вне проезжей части и в уровне проезжей части
Магистральные дороги районного значения	Транспортная связь в пределах зон производственной застройки и на незастроенных территориях населенных пунктов, выходы на другие магистральные улицы и дороги. Обеспечивают выход на улицы и дороги межрайонного и общегородского значения. Движение регулируемое и саморегулируемое. Пропуск всех видов транспорта. Пересечение с дорогами и улицами в одном уровне. Пешеходные переходы устраиваются вне проезжей части и в уровне проезжей части
Улицы и дороги местного значения:
— улицы в зонах жилой застройки	Транспортные и пешеходные связи на территории жилых районов (микрорайонов), выходы на магистральные улицы районного значения, улицы и дороги регулируемого движения. Обеспечивают непосредственный доступ к зданиям и земельным участкам
— улицы в общественно-деловых и торговых зонах	Транспортные и пешеходные связи внутри зон и районов для обеспечения доступа к торговым, офисным и административным зданиям, объектам сервисного обслуживания населения, образовательным организациям и др. Пешеходные переходы устраиваются в уровне проезжей части
— улицы и дороги в производственных зонах	Транспортные и пешеходные связи внутри промышленных, коммунально-складских зон и районов, обеспечение доступа к зданиям и земельным участкам этих зон. Пешеходные переходы устраиваются в уровне проезжей части
Пешеходные улицы и площади	Благоустроенные пространства в составе УДС, предназначенные для движения и отдыха пешеходов с обеспечением полной безопасности и высокого комфорта пребывания. Пешеходные связи объектов массового посещения и концентрации пешеходов. Движение всех видов транспорта исключено. Обеспечивается возможность проезда специального транспорта
Примечания: 1 В составе УДС выделяются главные улицы общегородского центра городских населенных пунктов, являющиеся основой архитектурно-планировочного построения общегородского центра. 2 В зависимости от величины и планировочной структуры городских населенных пунктов, объемов движения указанные основные категории улиц и дорог дополняются или применяется их неполный состав. 3 В условиях реконструкции, а также для улиц районного значения допускается предусматривать устройство магистралей или их участков, предназначенных только для пропуска средств общественного транспорта и пешеходов. 4 В исторических поселениях следует предусматривать исключение или сокращение объемов движения наземного транспорта через территорию исторического ядра общегородского центра: — устройство обходных магистральных улиц, улиц с ограниченным движением транспорта, пешеходных улиц и зон; — размещение стоянок автомобилей по периметру этого ядра. 5 Велодорожки как отдельный вид транспортного проезда необходимо проектировать в виде системы, включающей в себя обособленное прохождение, или по УДС.

Таблица № 2

Расчетные параметры улиц и дорог крупнейших, крупных и больших

городских населенных пунктов

Категория дорог и улиц	Расчетная скорость движения, км/ч	Ширина полосы движения, м	Число полос движения (суммарно в двух направ- лениях)	Наиме- ньший радиус кривых в плане с виражом/ без виража, м	Наибо- льший продоль- ный уклон, ‰	Наимень- ший радиус верти- кальной выпуклой кривой, м	Наимень- ший радиус верти- кальной вогнутой кривой, м	Наиме- ньшая ширина пешехо- дной части тротуара, м
Магистральные улицы и дороги
Магистральные городские дороги:
1-го класса	130	3,50-3,75	4-10	1200/1900	40	21500	2600	—
	110			760/1100	45	12500	1900
	90			430/580	55	6700	1300
2-го класса	90	3,50-3,75	4-8	430/580	55	5700	1300	—
	80	3,25-3,75		310/420	60	3900	1000
	70			230/310	65	2600	800
Магистральные улицы общегородского значения:
1-го класса	90	3,50-3,75	4-10	430/580	55	5700	1300	4,5
	80	3,25-3,75		310/420	60	3900	1000
	70			230/310	65	2600	800
2-го класса	80	3,25-3,75	4-10	310/420	60	3900	1000	3,0
	70			230/310	65	2600	800
	60			170/220	70	1700	600
3-го класса	70	3,25-3,75	4-6	230/310	65	2600	800	3,0
	60			170/220	70	1700	600
	50			110/140	70	1000	400
Магистральные улицы районного значения	70	3,25-3,75	2-4	230/310	60	2600	800	2,25
	60			170/220	70	1700	600
	50			110/140	70	1000	400
Магистральные дороги районного	70	3,25-3,75	2-4	230/310	60	2600	800	—
значения	60			170/220	70	1700	600
	50			110/140	70	1000	400
Улицы и дороги местного значения:
— улицы в зонах жилой застройки	50	3,0-3,5	2-4	110/140	80	1000	400	2,0
	40			70/80	80	600	250
	30			40/40	80	600	200
— улицы в общественно- деловых и торговых зонах	50	3,0-3,5	2-4	110/140	80	1000	400	2,0
	40			70/80	80	600	250
	30			40/40	80	600	200
— улицы и дороги в производственных зонах	50	3,5	2-4	110/140	60	1000	400	2,0
Пешеходные улицы и площади:
Пешеходные улицы и площади	—	По расчету	По расчету	—	50	—	—	По проекту
Примечания: 1 Ширина улиц и дорог определяется расчетом в зависимости от интенсивности движения транспорта и пешеходов, состава размещаемых в пределах поперечного профиля элементов (проезжих частей, технических полос для прокладки подземных коммуникаций, тротуаров, зеленых насаждений и др.), с учетом санитарно-гигиенических требований и требований гражданской обороны. Ширина улиц и дорог в красных линиях принимается, м: магистральных дорог — 50-100; магистральных улиц — 40-100; улиц и дорог местного значения — 15-30. 2 Значение расчетной скорости следует принимать в зависимости от выполняемой функции улицы и дороги, вида дорожной деятельности (строительство, реконструкция) и условий прохождения улицы или дороги. При проектировании объектов нового строительства на незастроенной территории рекомендуется принимать максимальные значения расчетной скорости. При проектировании объектов реконструкции или в условиях сложного рельефа с большими перепадами высот в сложившейся застройке на основании технико-экономического обоснования могут приниматься меньшие из указанных значений расчетных скоростей в зависимости от ограничений, налагаемых соответственно прилегающей застройкой и рельефом. Разрешенную скорость движения следует устанавливать на 10 км/ч ниже расчетной. 3 При назначении ширины проезжей части 10 полос движения минимальное расстояние между транспортными развязками необходимо увеличить в 1,2 раза. 4 Для движения наземного общественного транспорта на магистральных улицах и дорогах в больших, крупных и крупнейших городских населенных пунктах ширина полосы движения должна составлять не менее 3,75 м. На магистральных улицах и дорогах в больших, крупных и крупнейших городских населенных пунктах допускается предусматривать выделенную полосу для движения автобусов и троллейбусов. Выделение полосы движения для автобусов в условиях сложившейся застройки осуществляется за счет разметки существующих полос движения или строительства дополнительной полосы движения. На улицах местного значения с шириной полосы 3,0-3,5 м допускается организовывать движение пассажирского транспорта общего пользования при ширине полосы движения, м: 3,0 — подвижного состава малой вместимости (до 20 пассажиров) в малоэтажной застройке; 3,25 — подвижного состава с числом осей не более двух и запрете движения велосипедистов по проезжей части на участке улицы или дороги; 3,5 — всех типов подвижного состава. В общественно-деловых и торговых зонах на улицах местного значения с количеством полос 4 и шириной полосы 3,0-3,5 м допускается организовывать движение пассажирского транспорта общего пользования при ширине полосы движения, м: 3,0 — подвижного состава малой вместимости (до 20 пассажиров) в малоэтажной застройке; 3,25 — подвижного состава с числом осей не более двух и запрете движения велосипедистов по проезжей части на участке улицы или дороги; 3,5 — всех типов подвижного состава 5 В климатических подрайонах IA, IБ и IГ наибольшие продольные уклоны проезжей части магистральных улиц и дорог следует уменьшать на 10‰. 6 В ширину пешеходной части тротуаров и дорожек не включаются площади, необходимые для размещения киосков, скамеек, столбов освещения, дорожного ограждения и пр. Допускается устройство тротуара с одной стороны от проезжей части улиц и дорог с учетом требований СП 396.1325800. 7 В условиях реконструкции на улицах местного значения, а также при расчетном пешеходном движении менее 50 чел./ч в обоих направлениях допускается устройство тротуаров и дорожек шириной 1,2 м. При благоустройстве незастроенных территорий допускается предусматривать организацию пешеходных путей вдоль проезжей части дорог. 8 При непосредственном примыкании тротуаров к стенам зданий, подпорным стенкам или оградам следует увеличивать их ширину не менее чем на 0,5 м. 9 При поэтапном достижении расчетных параметров магистральных улиц и дорог, транспортных пересечений с учетом конкретных размеров движения транспорта и пешеходов необходимо резервирование территории и подземного пространства для перспективного строительства. 10 При проектировании магистральных дорог необходимо обеспечивать свободную от препятствий зону вдоль дороги (за исключением технических средств организации дорожного движения, устанавливаемых по ГОСТ Р 52289); размер такой зоны следует принимать в зависимости от расчетной скорости с учетом стесненности условий. 11 В климатических подрайонах IА, IБ и IГ, в местностях с объемом снегопереноса более 200 м /м ширину тротуаров на магистральных улицах рекомендуется принимать не менее 3 м, если не предусмотрены иные технические решения, позволяющие кратковременное размещение снеговых отложений. 12 Для магистральных улиц и дорог в больших, крупных и крупнейших городских населенных пунктах допускается снижение расчетной скорости на 10 км/ч с уменьшением расчетных параметров (радиусы кривых в плане и продольном профиле, продольные уклоны) в соответствии со сниженным значением расчетной скорости и установкой дорожных знаков 3.24 «Ограничение максимальной скорости» по ГОСТ Р 52289. 13 На незастроенных территориях проектирование и строительство проезжей части и тротуаров, разделенных газоном, допускается осуществлять в разные сроки в соответствии с заданием на проектирование. 14 Расчетную ширину улиц и дорог в красных линиях в отношении территорий исторических поселений допускается принимать с учетом РНГП, устанавливающих ограничения использования земельных участков в указанных зонах. 15 На улицах и дорогах местного значения расчетная ширина пешеходной части тротуара принимается 2,25 м (кратная 0,75 м).

Из анализа приведенных требований СП 42.13330.2016 определено, что общая ширина проезда и прохода должна составлять 8,0 м. (минимальная ширина проезжей части – 3,0м; количество полос движения – 2; наименьшая ширина пешеходной части тротуара – 2,0м). С учетов указанных параметров определим границы сервитута, обеспечивающего доступ к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474, от земель общего пользования – улично-дорожная сеть Покровского бульвара и Колпачного переулка. В графическом виде предложенные сервитуты представлены на чертежах № 2.1 (вариант № 1 – примыкание сервитута к Покровскому бульвару) и № 2.2 (вариант № 2 – примыкание сервитута к Колпачному переулку).

Описание местоположения границ сервитутов, расположенных на земельных участков, за счет которых обеспечивается доступ к землям общего пользования от трансформаторной подстанции № 23474, представлено в таблицах:

Таблица № 4 – вариант № 1, по которому осуществляется доступ от земель общего пользования – улично-дорожная сеть Покровского бульвара. Протяженность сервитута составляет 100,5 м., обременению подлежит земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592, площадь обременения – 802 кв.м.;
Таблицы № 5, 6, 7 – вариант № 2, по которому осуществляется доступ от земель общего пользования – улично-дорожная сеть Колпачного переулка. Протяженность сервитута составляет 107,3 м., обременению подлежат земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592, 77:01:0001026:2595, и земли неразграниченной собственности (сведения о местоположении границ в ЕГРН отсутствуют), площадь обременения: земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 – 82 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2595 – 371 кв.м., земли неразграниченной собственности – 326 кв.м. Общая площадь обременения – 779 кв.м.

Следует отметить, что на проезде по сервитуту варианта № 2 на смежной границе земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592, 77:01:0001026:2595 установлены малые архитектурные формы (МАФ) в виде цветочных клумб, которые препятствуют для движения транспортных средств. Соответственно, для осуществления проезда по варианту № 2 необходимо осуществить перенос указанных цветочных клумб. Кроме того, ширина сервитута на землях неразграниченной государственной собственности между зданием с кадастровым номером 77:01:0001026:75 и отдельной стоящей трансформаторной подстанцией составляет 4,2 м., что меньше ширины необходимой проезжей части и пешеходной части тротуара, параметры которых определены СП 42.13330.2016. Однако данная ширина соответствует ширине проезжей части одной полосы движения для всех типов улиц, предусмотренных СП 42.13330.2016. При этом по указанному маршруту фактически осуществляется автотранспортный проезд к зданиям, строениям и территориям, расположенным в рассматриваемом квартале застройки.

В таблице № 3 представлены сводные характеристики и параметры предлагаемых вариантов сервитута и обременяемых земельных участков.

Таблица № 3

Сводные характеристики и параметры устанавливаемого сервитута по предложенным вариантам

Описание	Вариант 1	Вариант 2
Количество обременяемых участков	1	3
Кадастровые номера обременяемых земельных участков	77:01:0001026:2592	77:01:0001026:2592 77:01:0001026:2595 земли неразграниченной государственной собственности
Категория земель обременяемых земельных участков	Земли поселений (земли населенных пунктов)	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Вид разрешенного использования обременяемых земельных участков	Среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1)	Среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1) Среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1) Не определен
Фактическое использование обременяемых земельных участков	Доступ к зданиям, строениям и территориям, расположенным в квартале застройки	Доступ к зданиям, строениям и территориям, расположенным в квартале застройки
Общая протяженность сервитута, м	100,5 м.	107,3 м.
Площадь сервитута, кв. м.	802 кв.м.	82 кв.м. 371 кв.м. 326 кв.м.
Соблюдение требований СП 42.13330.2016	Соблюдены	Не соблюдены
Необходимые мероприятия для осуществления доступа	Отсутствуют	Необходимо перенести МАФ (малые архитектурные формы – цветочные клумбы)

Из анализа таблица № 3 следует, что наименее обременительным для собственников обременяемого земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 является вариант № 2 (площадь обременения 82 кв.м.), однако помимо указанного участка обременению подлежат еще два земельных участка – земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2595 и земли неразграниченной государственной собственности. Расположение фактической застройки не позволяет разместить в соответствии с требованиями СП 42.13330.2016 две полосы движение автотранспортных средств и пешеходную часть тротуара между зданием с кадастровым номером 77:01:0001026:75 и отдельной стоящей трансформаторной подстанцией. При этом взаимное расположение указанных объектов позволяет расположить одну полосу движения для всех типов улиц, предусмотренных СП 42.13330.2016, между указанными объектами фактически осуществляется проезд автотранспортных средств.

Учитывая изложенные обстоятельства эксперты считают возможным в рамках исследования по вопросам № 2, 3 предложить два варианта обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592:

Вариант № 1: площадь обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 составит 802 кв.м., описание местоположения границ содержится в таблице № 4, в графическом виде на чертеже № 2.1;
Вариант № 2: площадь обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 составит 82 кв.м., описание местоположения границ содержится в таблице № 5, в графическом виде на чертеже № 2.2.

Таблица № 4

Описание местоположения границ части земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592, подлежащая обременению по ВАРИАНТУ № 1

№ п/п	Обозначение точки	Координата Х, м	Координата Y, м
1	н1	10148.05	9229.21
2	н2	10152.17	9246.85
3	н3	10161.7	9247.82
4	н4	10172.66	9248.59
5	н5	10177.14	9251.54
6	н6	10181.78	9265.46
7	н7	10189.28	9262.68
8	н8	10183.85	9246.38
9	н9	10175.31	9240.76
10	н10	10162.39	9239.85
11	н11	10158.66	9239.47
12	н12	10155.62	9226.46
13	н13	10154.22	9223.69
14	н14	10154.75	9222.74
15	н15	10150.71	9205.49
16	н16	10159.25	9203.47
17	н17	10162.67	9202.67
18	н18	10160.83	9194.88
19	н19	10141.1	9199.54
20	н20	10146.25	9221.55
21	н1	10148.05	9229.21
22	Площадь 802 кв.м

Таблица № 5

Описание местоположения границ части земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592, подлежащая обременению по ВАРИАНТУ № 2

№ п/п	Обозначение точки	Координата Х, м	Координата Y, м
1	н21	10157.63	9203.85
2	н22	10159.25	9203.47
3	н23	10160.88	9203.09
4	н24	10162.67	9202.66
5	н25	10159.49	9193.21
6	н26	10149.07	9192.84
5	н21	10157.63	9203.85
6	Площадь 82 кв.м

Таблица № 6

Описание местоположения границ части земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2595, подлежащая обременению по ВАРИАНТУ № 2

№ п/п	Обозначение точки	Координата Х, м	Координата Y, м
1	н25	10159.49	9193.21
2	н28	10157.56	9189.02
3	н29	10161.33	9155.14
4	н30	10161.53	9148.04
5	н31	10153.56	9146.95
6	н32	10153.35	9154.59
7	н26	10149.07	9192.84
8	н25	10159.49	9193.21
9	Площадь 371 кв.м

Таблица № 7

Описание местоположения границ части земель неразграниченной государственной собственности, подлежащие обременению по ВАРИАНТУ № 2

№ п/п	Обозначение точки	Координата Х, м	Координата Y, м
1	н34	10164.49	9108.43
2	н35	10168	9099.09
3	н36	10166.1	9098.52
4	н37	10164.08	9097.37
5	н38	10155.92	9112.96
6	н39	10157.04	9119.73
7	н40	10156.95	9129.59
8	н41	10153.84	9136.7
9	н31	10153.56	9146.95
10	н30	10161.53	9148.04
11	н44	10161.79	9138.48
12	н45	10164.93	9131.3
13	н46	10160.86	9117.2
14	н34	10164.49	9108.43
15	Площадь 326 кв.м

3.3. Исследование по четвертому вопросу.

Определить рыночную стоимость права пользования земельным участком (оплату за сервитут) в определенных согласно предыдущему пункту границах на 60 календарных дней с момента регистрации сервитута для целей проведения аварийно-восстановительных работ.

Исходя из ответов на вопросы №2,3, эксперты предлагают два варианта обременения земельных участков:

Вариант № 1:

площадь обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 составит 802 кв.м.;

Вариант № 2:

площадь обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 составит 82 кв.м.,

площадь обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2595 составит 371 кв.м.,

площадь обременения земель неразграниченной государственной собственности составит 326 кв.м

Определение размера платы за сервитут производится по состоянию на 11.06.2024 года.

Для ответа на поставленный вопрос Эксперт, руководствовался следующими определениями, нормами и правилами:

Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременений), под которыми понимаются существующие условия. запрещения, установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (статья 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Соразмерная плата за сервитут — это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Согласно утвержденным Приказом МЭР от 4 июня 2019 г. N 321 «Методическим рекомендациям по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам», при определении платы за публичный сервитут рекомендуется исходить из того, что такая плата представляет собой определяемую, в том числе с учетом положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разницу между рыночной стоимостью земельного участка (в случае установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности) либо рыночной стоимостью прав на земельный участок, предоставленный гражданину или юридическому лицу (в случае установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности), до установления публичного сервитута и после его установления (учитывая ограничения использования земельного участка и другие обстоятельства, возникающие в связи с установлением публичного сервитута и той деятельностью, которая может осуществляться на земельном участке обладателем публичного сервитута).

Согласно «Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Ниже рассмотрим основные методы и подходы к расчету рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут.

В ряде изданий по методологии оценки предлагается оценивать сервитут на землю по прямому расчету разницы между стоимостью ЗУ без сервитута и стоимостью ЗУ с сервитутом (например: Оценка стоимости недвижимости / Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. –М.: Интерреклама. 2003; http://www.bibliotekar.ru/biznes- 8/37.htm). Этот метод оценки, который можно отнести к сравнительному подходу, используется для типовых земельных участков, обращающихся на рынке, однако подход сложен к применению. Отмечено, что в офертах на рынке, как правило, не указывается наличие сервитута у продаваемого ЗУ, из чего следует, что скидка на сервитут в типовых случаях (прокладка коммуникаций, проход-проезд и т.п.) не превышает скидку на торг.

Остальные методики относятся к различным авторским разработкам оценщиков и экспертов.

Обычно базой для определения величины соразмерной платы за сервитут является стоимость объекта недвижимости, на который предполагается наложение обременения.

Одной из таких методик является исследование «Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут», Федоров Е.В.^{^[1]} согласно данной методике, «для определения соразмерности платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута» т.е. искомую разницу).

Так, при определении платы за сервитут рекомендуется определять первоначально рыночную стоимость прав на земельный участок. Вопрос расчета стоимости права долгосрочной аренды на земельный участок лежит за рамками настоящей методики, поскольку такой порядок расчета прав долгосрочной аренды на земельный участок достаточно освещен в современной методической литературе.

В случае, если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, то плату за сервитут рекомендуется определять пропорционально площади этой части земельного участка;

При определении платы за сервитут в отношении обременяемого этим сервитутом земельного участка рекомендуется учитывать: 1) установленное разрешенное использование земельного участка; 2) существующие до установления сервитута ограничения (обременения) прав на земельный участок; 3) степень обременения сервитутом земельного участка в целом (а не отдельной его части), которая выражается в: — возможности продолжения использования земельного участка после установления сервитута в соответствии с его разрешенным использованием; — продолжительности срока сервитута; — объеме, содержании и сроке работ, осуществляемых обладателем сервитута, и степени их влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке; — затруднении хозяйственной деятельности в связи с осуществлением сервитута в сравнении с существующими ограничениями (обременениями) прав на земельный участок.

Таким образом, в данном случае определен следующий порядок проведения исследования:

Анализ характеристик, описание обременяемого земельного участка и его обременяемых улучшений;
Анализ рынка сегмента, к которому принадлежит объект экспертизы;
Определение рыночной стоимости права собственности на объект экспертизы, его улучшений и стоимость обременяемых частей.
Определение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута;
Итоговый расчет платы за сервитут.

Эксперт отмечает, что согласно Варианту №2 установления сервитута, обременению подлежит также земельный участок земель неразграниченной государственной собственности.

По данному земельному участку отсутствует существенная для определения рыночной стоимости права пользования земельным участком информация (категория земель, ВРИ, общая площадь и т.д.).

Используемая терминология и процесс исследования

В соответствии с Федеральными стандартами оценки утвержденными Приказом Минэкономразвития России от «14» апреля 2022 г. № 200 и с Федеральным Стандартом Оценки 7 (утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611), Эксперт использовал в процессе оценки следующую терминологию.

Общие понятия исследования

1. Оценка стоимости представляет собой определение стоимости Объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

2. К объектам оценки относятся:

-отдельные материальные объекты (вещи);

-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

-права требования, обязательства (долги);

-работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

3. Цена представляет собой денежную сумму, запрашиваемую, предлагаемую или уплачиваемую участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

4. Стоимость Объекта оценки представляет собой меру ценности Объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки.

5. Результат оценки (итоговая стоимость Объекта оценки) представляет собой стоимость Объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях. Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, являться результатом математического округления.

6. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, основанных на общей методологии.

7. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки.

8. Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость Объекта оценки.

Для целей оценки дата оценки рассматривается как дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования Объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию Оценщик принимает во внимание при проведении оценки.

В процессе оценки Оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:

— если такая информация отражает состояние рынка и Объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию Объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);

— если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов Объектов оценки.

9. Цель оценки представляет собой предполагаемое использование результата оценки, отражающее случаи обязательной оценки, установленные законодательством Российской Федерации, и (или) иные причины, в связи с которыми возникла необходимость определения стоимости Объекта оценки.

10. Допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с Объектом оценки, целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией или подходами (методами) к оценке.

11. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

12. Методические рекомендации по оценке представляют собой методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

13. Существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Существенность может не иметь количественного измерения. Для определения уровня существенности требуется профессиональное суждение в области оценочной деятельности.

В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для:

информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели);

проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;

допущений и ограничений оценки.

Существенность зависит в том числе от цели оценки.

14. Рыночная стоимость Объекта оценки (далее — рыночная стоимость) — наиболее вероятная цена, по которой данный Объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных Объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за Объект оценки выражен в денежной форме.

15. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

16. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

17. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

18. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Анализ объекта экспертизы

Информация об обременяемых земельных участках и их улучшений получена из материалов дела, открытых данных Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru).

Описание и основные технические характеристики Объектов экспертизы представлены в таблице ниже.^[2]

Таблица 8. Характеристика обременяемого земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592

Исследуемый объект	Обременяемый земельный участок	Источник информации
Кадастровый номер	77:01:0001026:2592	Копия Выписки из ЕГРН 17.05.2024 № КУВИ-001/2024-132521609
Общая площадь всего участка, кв.м.	1 872
Кадастровая стоимость, руб.	269 623 486,08 на 01.01.2022
Удельная кадастровая стоимость, руб./кв.м.	144 030	расчёты эксперта
Адрес	Москва, б-р Покровский, вл 4/17, строен 10/1	Копия Выписки из ЕГРН 17.05.2024 № КУВИ-001/2024-132521609
Правообладатели	нет данных	Копия Выписки из ЕГРН 17.05.2024 № КУВИ-001/2024-132521609, https://pkk.rosreestr.ru/
Категория земель	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Вид разрешенного использования	среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1))
Фактическое использование земельного участка	Доступ к зданиям, строениям и территориям, расположенным в квартале застройки	табл. №3 настоящего заключения
Форма участка	неправильная, многоугольная	https://yandex.ru/maps, http://pkk5.rosreestr.ru
Рельеф	Без относительно резких перепадов высот	https://yandex.ru/maps, http://pkk5.rosreestr.ru
Общая площадь части земельного участка, на которой устанавливается сервитут	вариант №1 – 802 кв.м., вариант №2 – 82 кв.м.	результаты исследования Эксперта по Вопросам №2,3 настоящего Заключения
Характер устанавливаемого сервитута	для осуществления прохода и проезда к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ	материалы дела №А40-149715/23-125-620

Таблица 9. Характеристика обременяемого земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2595

Исследуемый объект	Обременяемый земельный участок	Источник информации
Кадастровый номер	77:01:0001026:2595	Копия Выписки из ЕГРН 15.05.2024 № КУВИ-001/2024-1325219126
Общая площадь всего участка, кв.м.	1 960
Кадастровая стоимость, руб.	283 079 409,2 на 01.01.2022
Удельная кадастровая стоимость, руб./кв.м.	144 428	расчёты эксперта
Адрес	Москва, б-р Покровский, вл 4/17, строен 7	Копия Выписки из ЕГРН 15.05.2024 № КУВИ-001/2024-1325219126
Правообладатели	нет данных	Копия Выписки из ЕГРН 15.05.2024 № КУВИ-001/2024-1325219126, https://pkk.rosreestr.ru/
Категория земель	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Вид разрешенного использования	среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1))
Фактическое использование земельного участка	Доступ к зданиям, строениям и территориям, расположенным в квартале застройки	табл. №3 настоящего заключения
Форма участка	неправильная, многоугольная	https://yandex.ru/maps, http://pkk5.rosreestr.ru
Рельеф	Без относительно резких перепадов высот	https://yandex.ru/maps, http://pkk5.rosreestr.ru
Общая площадь части земельного участка, на которой устанавливается сервитут	вариант №2 – 371 кв.м.	результаты исследования эксперта по Вопросам №2,3 настоящего Заключения
Характер устанавливаемого сервитута	для осуществления прохода и проезда к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ	материалы дела №А40-149715/23-125-620
Дополнительная информация	На земельном участке расположен многоквартирный дом с КН 77:01:0001026:1056, общей площадью 1 465,8 кв. м	https://pkk.rosreestr.ru/

Объекты экспертизы с КН 77:01:0001026:2592 и КН 77:01:0001026:2595 показаны ниже на Публичной кадастровой карте.

Рис.1. Информация о земельном участке с КН 77:01:0001026:2592 из Публичной кадастровой карты^{^[3]}

Рис.2. Информация о земельном участке с КН 77:01:0001026:2595 из Публичной кадастровой карты^{^[4]}

Анализ местоположения Объекта экспертизы

Обременяемые участки находятся в Басманном районе ЦАО г. Москвы.

Центральный административный округ^{^[5]} – один из 12 административных округов города Москвы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В округе расположено много театров, 6 московских вокзалов – Белорусский, Ленинградский, Ярославский, Казанский, Курский, Павелецкий (остальные вокзалы, кроме Восточного, открытого в 2021 году – Савёловский, Киевский и Рижский формально находятся за пределами округа, но фактически достаточно близко к его границам), большинство министерств Российской Федерации, а также Кремль, Правительство РФ, Государственная дума, Совет Федерации. Значительную часть территории округа занимают различные офисные здания, на западной окраине округа в том числе расположен ММДЦ «Москва-Сити».

Границы округа почти совпадают с городской чертой города до 1912 года (за исключением районов: «Сокольники», входящего в состав Восточного административного округа, и «Дорогомилово», входящего в состав Западного административного округа).

Басманный райо́н^{^[6]} – район Москвы в северо-восточной части Центрального административного округа. Району соответствует внутригородское муниципальное образование муниципальный округ Басманный. Граничит с Красносельским, Таганским и Тверским районами, а также с районами Сокольники, Соколиная гора и Лефортово. Площадь территории района составляет 816 га.

На территории Басманного района расположены десять станций метро, Курский вокзал, МЦД-2 а также находится более 30 православных церквей, входящих в состав Богоявленского благочиния Московской городской епархии РПЦ.

Численность населения на 2024 г. 111 289 чел.

Покро́вский бульвар ^{^[7]} — бульвар в Басманном районе Центральном административном округе города Москвы. Назван по улице Покровка и Покровским воротам Белого города.

Проходит от Хохловской площади (Хохловского переулка) на севере до улицы Воронцово Поле (Яузского бульвара) на юге. Нумерация домов ведётся от площади Покровские Ворота, захватывая дома по внешним сторонам Хохловской площади, но не включая торцевые здания б. Покровских гостиниц.

На бульвар выходят переулки: с внутренней стороны — Хохловский, Большой Трёхсвятительский, Малый Трёхсвятительский, Подколокольный; с внешней — Казарменный и Дурасовский.

Рис.3. Обзорная карта местоположения Объекта экспертизы^{^[8]}

Рис.4. Локальная карта местоположения Объекта экспертизы^{^[9]}

Рис.5. Удаленность от станции метро до объекта экспертизы^{^[10]}

Район расположения Объектов экспертизы характеризуется развитой инфраструктурой и системами коммуникаций.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта экспертизы

В основе ценообразования объектов недвижимого имущества в качестве одного из важнейших принципов, является принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости — то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Правомочность – рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.;
Физическая осуществимость – рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования;
Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить приемлемый доход владельцу участка;
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) — рассмотрение того, какое из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Факторы, которые следует принять во внимание, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта. При этом, как следует из определения рыночной стоимости, способ использования исследуемого объекта (как и мотивация продавцов и покупателей на рынке) должен быть типичен для района, в котором расположен участок.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений эксперта, сделанных на основе его аналитических навыков и, тем самым, выражает лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости понятие наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Категорию исследуемых земельных участков с КН 77:01:0001026:2592, КН 77:01:0001026:2595 можно охарактеризовать как земли населенных пунктов, разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1)). Фактическое использование можно зафиксировать также – среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1))/ доступ к зданиям, строениям и территориям, расположенным в квартале застройки. Такое использование фактически, физически и финансово осуществимо и оправдано, учитывая расположенный на участке с КН 77:01:0001026:2595 многоквартирный жилой дом, а в плотном окружениее с участком с КН 77:01:0001026:2592 также расположена жилая застройка.

Таким образом, учитывая вышесказанное, наиболее эффективным использованием рассматриваемых земельных участков с КН 77:01:0001026:2592, КН 77:01:0001026:2595 является в качестве земель населенных пунктов – среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1)).

Анализ социально-экономической ситуации в России за 1 полугодие 2023 года^{^[11]}

Основные экономические и социальные показатели

Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности в марте 2024 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 105,0%, в I квартале 2024 года – 106,7%.

Индекс промышленного производства в марте 2024 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 104,0%, в I квартале 2024 года – 105,6%.

Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» в марте 2024 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 100,4%, в I квартале 2024 года – 101,1%.

Индекс производства по виду деятельности «Обрабатывающие производства» в марте 2024 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 106,0%, в I квартале 2024 года – 108,8%.

Индекс производства по виду деятельности «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» в марте 2024 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 104,1%, в I квартале 2024 года – 105,0%.

Индекс производства по виду деятельности «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» в марте 2024 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 104,6%, в I квартале 2024 года – 104,7%.

Социально-экономическое положение г. Москвы в январе-марте 2024 года^{^[12]}

Индекс промышленного производства в январе-марте 2024 года по сравнению с январем-мартом 2023 года составил 116,3%, в марте 2024 года по сравнению с февралем 2024 года – 114,3%.

Индекс производства по виду деятельности «Обрабатывающие производства» в январе-марте 2024 года по сравнению с январем-мартом 2023 года составил 117,9%, в марте 2024 года по сравнению с февралем 2024 года – 117,5%.

Индекс производства по виду деятельности «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» в январе-марте 2024 года по сравнению с январем-мартом 2023 года составил 105,8%, в марте 2024 года по сравнению с февралем 2024 года – 90,8%.

Индекс производства по виду деятельности «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» в январе-марте 2024 года по сравнению с январем-мартом 2023 года составил 110,5%, в марте 2024 года по сравнению с февралем 2024 года – 107,2%.

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости 2023г.^{^[13]}

В 1990-е годы интеграция России в западоцентричную мировую экономику и долларовую систему финансов привела к разорению ключевых отраслей российской экономики: станкостроения, машиностроения, судостроения, авиастроения и значительной зависимости страны от импорта продукции этих отраслей: станков и оборудования, машин, самолетов и судов, автотранспорта и сельхозтехники, приборов и электроники, а также комплектующих узлов и запасных частей к ним. В результате экономика стала критически зависимой от поставок всех видов импортных товаров как производственного, так и потребительского назначения. Вследствие этого, типичные для капиталистической системы экономические кризисы (2009, 2020 годов), а также геополитическая и экономическая блокада России со стороны США в течение последнего десятилетия оказали непосредственное негативное влияние на российскую экономику, что уже неоднократно вызывало нарушение хозяйственных связей, сдерживание промышленного производства, нестабильность внешнеторгового оборота, внутреннего товарооборота и объемов грузоперевозок, рост инфляции и снижение доходов, нестабильность спроса. Это потребовало изменение структуры экономики в пользу большего импортозамещения, переориентацию рынков и, как итог, привело к сдерживанию роста ВВП страны.

Тем не менее, весь 2023 год макроэкономические показатели России улучшались. Отмечен рост (в сопоставимых ценах) инвестиций в основные фонды, рост индексов промышленного производства, обрабатывающих производств, объемов строительства, пассажирооборота, автомобильного грузооборота, обеспечения электроэнергией и водоснабжения, торговли, общественного питания, услуг населению, рост производства пищевых продуктов, одежды, электроники, мебели, что косвенно или прямо демонстрирует общую тенденцию восстановления экономического роста. Возросла средняя реальная заработная плата и реальные доходы населения. Восстановился потребительский спрос.

Однако, сохранились и отрицательные экономические тенденции. Снижение (-36%) курса рубля в 2023 году, вызванное усилением давления Запада и изменением в связи с этим логистики российской внешней торговли, привело к росту цен импорта и потребительских цен. С целью сдерживания инфляции Банк России резко поднял ключевую ставку (до16,0%), что значительно повысило стоимость кредитов для бизнеса и населения. Это привело к снижению физических объемов импорта, росту цен импортных товаров, комплектующих для производства и значительному росту промышленной инфляции (+19,4%). Это предполагает определенный рост потребительской инфляции и сдерживание роста ВВП. В результате выросла задолженность бизнеса и населения.

В связи с этим представляется, что девальвация рубля, ставшая следствием плавающего (рыночного) курса валют, является меньшим «злом», нежели дефицит товаров (который обязательно возник бы при фиксированном курсе рубля), способный нарушить социальную стабильность общества (что наблюдалось во второй половине 80-х годов в СССР). Кроме того, следует учитывать и положительные следствия для экономики:

— произошедшей девальвации: рост цен, доходности, объемов и зарплат отечественного производства, улучшение структуры экономики в пользу импортозамещающих отраслей, повышение доходной части бюджета от продажи подорожавшей валюты (а это — зарплаты бюджетников, перспективные инфраструктурные проекты государства, финансирование федеральных целевых программ, субсидирование социальных программ и льготников и т. д.))

— и предсказуемого уровня инфляции: предпринимательская и инновационная активность, активность инвестиций в основной капитал.

В поддержку экономической стабильности Правительство России реализует комплексные федеральные программы развития перспективных направлений экономики, множество инфраструктурных проектов, принимает адресные меры финансовой поддержки населения с низкими доходами, а также производящих отраслей и отдельных ключевых предприятий. Господдержка и субсидирование льготной ипотеки положительно отражается на объемах жилищного строительства, что поддерживает и развивает строительную и смежные со строительством отрасли, обновляет жилищный фонд. Это усиливает роль кредита, как инструмента повышения деловой активности населения и бизнеса, но ведет к росту цен недвижимости и к высокой кредитной нагрузке.

Ресурсные возможности России (кадровые, научные, энергетические, сырьевые), сплочѐнное государство, обеспечивающее национальную безопасность и внутреннюю стабильность, низкая экономическая база и перспективы развития территорий и инфраструктуры дают все возможности, чтобы сохранять финансовую устойчивость и совершенствовать отраслевую структуру экономики. Сокращение импортозависимости и бόльшая автономизация российской экономики в условиях ограниченности мировых природных ресурсов и риска кризиса долларовой системы финансов, а также высокая емкость рынков России и ближнего зарубежья, позволяют выгодно для интересов страны рационализировать отраслевую структуру, развивать машиностроение, станкостроение, судостроение, авиастроение, обеспечить стабильность роста доходов бизнеса и населения, устойчивость и активность на всех рынках, включая рынок недвижимости.

Тенденции и перспективы на рынке недвижимости

За период январь – декабрь 2023 года в среднем по РФ отмечен рост цен недвижимости:

⎯ новых квартир — на 14,4%,

⎯ квартир вторичного рынка – на 13,4%, ⎯ индивидуальных домов – на 14,3%,

⎯ земельных участков для жилищного строительства – на 9,2%.

⎯ торговых помещений и зданий – на 8,1%,

⎯ административных помещений и зданий – на 7,1%,

⎯ складских помещений и зданий – на 11,3%,

⎯ производственных помещений и зданий – на 7,0%.

По данным Росреестра, за январь-март 2024 года заключено 179 687 договоров участия в долевом строительстве нового жилья, что на 10 % больше, чем за тот же период 2023 года.

Рост рынка был обусловлен началом восстановления роста экономики и доходов населения, льготными ипотечными программами, долгосрочными программами комплексного развития территорий и программами строительства новой инженерной инфраструктуры на фоне обесценивания рубля и общего роста цен практически на все товары.

Рынок вторичного жилья в части спроса и ценообразования ориентируется на рынок новостроек и также растѐт. Вместе с тем, отмечается тренд на отставание от «первички» в связи с тем, что основная масса потенциальных покупателей (в основном это молодежь) больше ориентируется на новое жильѐ с привлечением государственных ипотечных программ. Рынок коммерческой недвижимости достаточно стабилен, однако низкоактивен по причине пока ещѐ низкой активности предпринимательства. Вместе с тем, на фоне структурных изменений в экономике и роста макроэкономических показателей наблюдается активизация рынка в отраслях импортозамещения: пищевое производство, сельское хозяйство, производство бытовых товаров, одежды и обуви, оборудования, пластмасс, транспортных средств. Остается стабильно активным рынок складской недвижимости.

Рынок земельных участков достаточно стабилен и развивается в категории земель населенных пунктов: для жилищного строительства: многоквартирного строительства, индивидуального жилья, дачного и садового строительства. Востребованы земли на узловых местах: для розничной торговли, для автосервиса, для сетевых автозаправок, в пригородах — для качественных современных складов. Эти направления бизнеса недостаточно развиты и имеют большую перспективу. Участки для других целей пока мало востребованы, за исключением участков, выбранных для комплексного развития территорий в рамках реализации государственных программ развития. Ожидают своей перспективы участки в пригородах, обеспеченные энергией и другими коммуникациями, для размещения промышленного и сельскохозяйственного производства, крупных логистических центров.

Перспективы рынка недвижимости

1. Большая территория страны, полная обеспеченность энергией, всеми необходимыми минералами и ресурсами дают несравнимую с другими странами возможность инвестирования и развития энергоемких производств, промышленности стройматериалов, строительства жилья, складов, объектов торговли и сферы услуг, коммунальных и других вспомогательных зданий, инженерной инфраструктуры и транспортных коммуникаций. По мере развития общества, экономики, рынка недвижимости и строительных технологий предъявляются повышенные требования к качеству строительства, к функциональным и эксплуатационным свойствам зданий, к инженерной инфраструктуре и благоустройству населенных пунктов. Коррекция и баланс цен способствуют здоровой конкуренции на рынке, повышению качества строительных материалов, качества строительства и степени готовности объектов, сдаваемых в эксплуатацию, а рост цен недвижимости стимулирует деловую и инвестиционную активность. Активное участие государства в формировании сбалансированной отраслевой структуры экономики, менее зависимой от внешних рисков, позволило перейти к стабильному росту доходов, к восстановлению деловой активности, восстановлению спроса на новые и реконструированные объекты недвижимости. Востребованы комфортабельное квартиры и индивидуальные жилые дома, обеспеченные развитой социальной и инженерной инфраструктурой, с возможностью онлайн-работы и полноценного отдыха, уличных прогулок и занятий спортом. Ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран в 2020 году, геополитические противоречия и конфликты показали большие перспективы развития внутреннего туризма, индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, водного отдыха и спорта, что влечѐт за собой развитие и строительство качественной отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи, аквапарки и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис, рекреационное благоустройство и инфраструктура населенных пунктов).

2. На протяжении последних тридцати лет инвестиции в недвижимость были и остаются одним из самых выгодных вариантов сохранения и накопления средств, превышая темпы роста цены золота за этот же период почти вдвое. Это тем более актуально на фоне волатильности курса рубля, его девальвации и высокой вероятности дефолта США и, как следствие, кризиса мировой экономики.

3. В такой ситуации приобретение качественной и перспективной недвижимости является хорошим способом улучшения жилищных условий, улучшения условий своего бизнеса, сохранения и накопления средств. Это: комфортабельные квартиры («первичка» и качественная капитальная «вторичка» в административных и исторических центрах, в новых развитых экологически чистых районах), капитальные индивидуальные дома в городе и пригороде со всей инфраструктурой, перспективная коммерческая недвижимость (торговые помещения в узловых территориальных зонах развивающихся городов, склады с развитой инфраструктурой, энергетически обеспеченные цеха и комплексы, объекты рекреационного назначения, туристического сервиса и бизнеса развлечений), а также перспективные земельные участки под строительство вышеуказанных объектов.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит исследуемый объект

В связи с тем, что обременяемые объекты – земельные участки категории земели населенных пунктов – Среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1), объекты экспертизы в целом можно отнести к сегменту рынка земельных участков под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку.

Рынок земельных участков г. Москвы 2023 года

Цена продажи участков в Москве^{^[14]}

Средний срок экспозиции участков земель населенных пунктов (для размещения и строительства жилых, коммерческих и общественных зданий, строений и сооружений) для г. Москвы в среднем составляет 6 месяцев.^{^[15]}

Сроки ликвидности, Сроки продажи, экспозиции — типичные для рынка земельных участков и массивов на 01.04.2024 года

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Ценообразующие факторы, влияющие на величину рыночной стоимости Объектов экспертизы

Основными ценообразующими факторами, которые определяют спрос и предложение при оценке рыночной стоимости земельных участков в РФ при применении Сравнительного (рыночного) подхода к оценке являются:

— Права на земельный участок,

— Условия рынка,

— Вид разрешенного использования земельного участка,

— Функциональное назначение земельного участка,

— Площадь земельного участка,

— Рельеф участка,

— Отсутствие угрозы затопления земельного участка при наводнениях,

— Отсутствие ограничений по предельной высоте застройки (разрешённая высота застройки),

— Отсутствие обременений, установленных Законом,

— Наличие водоснабжения,

— Наличие канализации,

— Наличие теплоснабжения,

— Наличие газоснабжения,

— Наличие электроснабжения,

— Наличие и качество въезда на участок,

— Удобство подъезда к земельному участку на общественном транспорте,

— Удобство подъезда к земельному участку на автомобильном транспорте,

— Наличие подъезда железнодорожным транспортом («железнодорожного ввода на территорию участка»),

— Отсутствие загрязнения почв на участке,

— Отсутствие загрязнения атмосферного воздуха в районе окружения,

— Близость земельного участка к центру города,

— Влияние локальных центров (метро, ж/д, другие),

— Влияние основных магистралей,

— Оснащенность района окружения земельного участка объектами социальной инфраструктуры (наличие детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник и т.п.),

— Оснащенность района окружения земельного участка объектами торгово-бытового обслуживания (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание и т.п.),

— Местоположение относительно существующих населенных пунктов,

— Расстояние до остановки транспорта,

— Вид покрытия подъездной дороги (автомагистраль, грунтовая дорога),

— Наличие строений и благоустройств,

— Отсутствие в районе окружения земельного участка малопривлекательных объектов (свалки, тюрьмы, экологически опасные предприятия, кладбища),

— Архитектурно-градостроительная и историко-культурная привлекательность района окружения,

— Наличие в окружении участка специально организованных мест для парковки автомобильного транспорта,

— Близость земельного участка к водным объектам,

— Озелененность района окружения и наличия мест рекреации,

— Плотность населения, проживающего в районе окружения земельного участка,

— Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается),

— Отсутствие поблизости крупных садоводств, деревень, где население злоупотребляет спиртными напитками и «промышляет» воровством.

Данные факторы, а также ряд других используется и при кадастровой оценке земельных участков. В этом случае целью является получение модели, учитывающей влияние определенного количества факторов (обычно больше 5). Однако при обычной рыночной оценке земельного участка эти факторы не используются в полной мере, и регрессионная модель не строится.

В нашем случае оценке подлежат участки из категории земель поселений. Основными ценообразующими факторами таких участков являются:

— Права на земельный участок,

— Условия рынка,

— Площадь земельного участка,

— Рельеф участка,

— Отсутствие обременений, установленных Законом,

— Наличие коммуникаций,

— Подъездные пути,

— Местоположение,

— Вид разрешенного использования земельного участка,

— Функциональное назначение земельного участка, и др.

Таблица соответствия классов земельных участков категориям

и видам разрешенного использования^{^[16]}

Классы земель	Принадлежность к категориям в соответствии с ЗК	Виды разрешенного использования (в соответствии с типовым перечнем)
Земли под МЖС	Земли населенных пунктов	Земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
Земли под ИЖС	Земли населенных пунктовЗемли сельскохозяйственного назначения	Земельные участки для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
Земли под офисно-торговую застройку	Земли населенных пунктовЗемли промышленности	Земельные участки для размещения объектов торговли, общественно питания и бытового обслуживания. Земельные участки для размещения гостиниц. Земельные участки для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Земли под индустриальную застройку	Земли населенных пунктов Земли промышленности	Земельные участки для размещения гаражей и автостоянок. Земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Земельные участки для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. Земельные участи для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
Земли под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения	Земли особо охраняемых территорий Земли населенных пунктов	Земельные участки для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
Земли с/х назначения	Земли с/х назначения Земли населенных пунктов	Земельные участки для сельскохозяйственного использования.
Земельные участки под придорожный сервис	Земли населенных пунктов Земли промышленности	Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых). Размещение придорожного сервиса, автомоек, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Основные выводы из проведенного Экспертом исследования рынка недвижимости

Исходя из проведенного исследования рынка, Эксперт делает следующие выводы:

На дату исследования средняя цена земельных участков в г. Москве составляет: 1 283 593 руб. руб./сот.
Средние сроки экспозиции участков составляют 6 месяцев.

Обзор подходов и методов к оценке стоимости земельных участков

Общая методика оценки

Согласно Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» определяет три подхода, из которых:

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать:

1) возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, — значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке;

2) надежность других подходов к оценке объекта — наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан.

В рамках затратного подхода применяются следующие методы:

1) метод затрат воспроизводства или затрат замещения;

2) метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:

1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке);

2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами);

3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);

4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать:

1) способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);

2) степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта).

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Эксперт (оценщик) при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Эксперт (оценщик) вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Эксперт (оценщик) на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

В случае проведения оценки земельных участков в рамках трех подходов к оценке, в соответствии с Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости земельных участков (распоряжение от 6 марта 2002 г. №568-р) и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (распоряжение 10 апреля 2003 г. №1102-р) Министерства Имущественных отношений РФ по определению рыночной стоимости земельных участков и права аренды земельных участков обычно используются следующие подходы (см. ниже):

Выбор подходов и методов к оценке стоимости земельного участка

Согласно п. 5 ФСО V, Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, Эксперту необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки. Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформулированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

Учитывая специфику исследуемого объекта и достаточность имеющейся информации, Эксперт проанализировал возможность использования каждого из трех подходов и пришёл к следующему выводу:

Сравнительный подход

Для оценки земельных участков сравнительным подходом требуется наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.

Эксперт отмечает, что исследуемые земельные участки расположены в ЦАО г. Москвы и имеют ВРИ — среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1). В результате анализа рынка земельных участков г. Москвы экспертом не выявлено достаточной информации по участкам, аналогичным исследуемым, предлагавшихся к продаже на дату оценки, что не позволило применить метод сравнения продаж, относящийся к сравнительному подходу.

Доходный подход

При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

В связи с тем, что исследуемые земельные участки с КН 77:01:0001026:2595 и КН 77:01:0001026:2592 имеют ВРИ — Среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1), на исследуемом земельном участке с КН 77:01:0001026:2595 расположен многоквартирный жилой дом, предназначенный для постоянного проживания, то есть указанный участок не используется в качестве доходогенерирующей недвижимости, а участок с КН 77:01:0001026:2592 расположен преимущественно вокруг многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059, Экспертом не применялся доходный подход для расчета стоимости.

Затратный подход

Затратный подход не применяется для оценки земельных участков. Это связано с тем, что затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Земля не амортизируется, т. к. считается, что ее стоимость не уменьшается и не истощается в процессе производственной деятельности. Земля — это не изнашиваемый актив, создать который не представляется возможным.

Учитывая вышесказанное, затратный подход не применялся для расчета стоимости земельных участков.

Вывод:

Учитывая отсутствие в материалах дела данных о правах и правообладателях участков с КН 77:01:0001026:2592, КН 77:01:0001026:2595, в качестве рыночной стоимости права собственности на обременяемые земельные участки в рамках настоящего Заключения, принято актуальное значение кадастровой стоимости исследуемых земельных участков.

Ориентиром стоимости земельного участка служит его кадастровая стоимость, которая в основе своей имеет рыночную базу, так как кадастровая стоимость земельных участков определяется основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации и актах органов местного самоуправления, законодательства в области оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость исследуемых земельных участков актуальна на дату оценки.

Кадастровая стоимость обременяемых участков определялась для категории земель — Земли населённых пунктов, ВРИ — Среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многэтажной жилой застройки (1.2.1), и по состоянию на дату исследования, составляет:

Таблица 10. Кадастровая стоимость объектов экспертизы

Параметр	Земельный участок 77:01:0001026:2592	Земельный участок 77:01:0001026:2595
Кадастровая стоимость, руб.	269 623 486,08	283 079 409,20
Площадь всего участка, кв.м.	1 872	1 960
Удельная кадастровая стоимость, руб./кв.м	144 030	144 428

Обременяемые части земельных участков согласно фактическому использованию являются землей вспомогательного назначения, фактическое использование обременяемых земельных участков — доступ к зданиям, строениям и территориям, расположенным в квартале застройки.

Необходимо введение корректировки на назначение земельных участков.

Источник: «Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область), 6-е издание, ООО «АБН-Консалт», Москва, 01.01.2024 г.

Размер корректировки для оцениваемых земельных участков составил 0,33=1/3,04; где 3,04 — верхнее значение коэффициента корректировки, так как исследуемые земельные участки входят в зоны охраны объекта культурного наследия, зону строгого регулирования застройкой №1, где профильная застройка регулируется дополнительными законодательными актами

Таблица 11. Расчет рыночной стоимости обременяемых частей земельных участков

Параметр	Земельный участок 77:01:0001026:2592	Земельный участок 77:01:0001026:2595
Удельная стоимость, руб./кв.м	144 030	144 428
Корректировака на назначение	0,33	0,33
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	47 378	47 509
Обременяемая площадь, кв.м:
Вариант №1	802	—
Вариант №2	82	371
Итоговая стоимость, руб.:
Вариант №1	37 997 293	—
Вариант №2	3 885 010	17 625 950

Таким образом, рыночная стоимость части обременяемого земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592, по состоянию на 11.06.2024, составила:

для Варианта №1, площадью 802 кв.м.:

144 030*0,33=47 378 руб./кв.м.

или

47 378*802=37 997 293 руб.

для Варианта №2, площадью 82 кв.м.:

144 030*0,33=47 378 руб./кв.м.

или

47 378*82=3 885 010 руб.

Таким образом, рыночная стоимость части обременяемого земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2595, по состоянию на 11.06.2024, составила:

для Варианта №2, площадью 371 кв.м.:

144 428*0,33=47 509 руб./кв.м.

или

47 509*371=17 625 950 руб.

Определение доли, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты. Методологически далее изначально определяется размер единовременного платежа за пользование частью земельного участка и его улучшений, после чего переходят к расчету периодического платежа из допущения необходимости установления такового.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременных платежах

Для определения данной величины, согласно выбранной методике, экспертом выбрано 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут^{^[17]}.

Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:

— доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;

— степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;

— интенсивность использования сервитута;

— степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).

Экспертом определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для каждого земельного участка. Данные приведены в таблице.

Таблица 12. Оценка уровня убытка при установлении сервитута для земельного участка с КН 77:01:0001026:2592 для Варианта №1

Факторы убытка/ Уровень убытка	Низкий	Умеренный	Средний	Повышенный	Высокий
Факторы убытка/ Уровень убытка	0,00%	25,00%	50,00%	75,00%	100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом	Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества	Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества	Практически половина площади объекта недвижимого имущества^[18]	Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества	Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользования	Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником	Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества^[19]	Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом	Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитута	Низкая, ограничения, связанные с сервитутом, возникают очень редко	Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко	Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности	Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто^[20]	Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участком	Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное^{^[21]}	Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничение при совершении сделок	Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества	Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничение при совершении сделок	Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений	1	1	1	1	0
Взвешенный итог	0,00%	25,00%	50,00%	75,00%	0,00%
Итого	150,00%
Количество факторов	4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута	37,5%

Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута, определяется, как средневзвешенное от количества факторов и составляет 37,5%.

Таблица 13. Оценка уровня убытка при установлении сервитута для земельного участка с КН 77:01:0001026:2592 для Варианта №2

Факторы убытка/ Уровень убытка	Низкий	Умеренный	Средний	Повышенный	Высокий
Факторы убытка/ Уровень убытка	0,00%	25,00%	50,00%	75,00%	100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом	Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества^[22]	Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества	Практически половина площади объекта недвижимого имущества	Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества	Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользования	Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником	Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества^[23]	Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом	Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитута	Низкая, ограничения, связанные с сервитутом, возникают очень редко	Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко	Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности	Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто^[24]	Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участком	Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное^{^[25]}	Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничение при совершении сделок	Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества	Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничение при совершении сделок	Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений	2	1	0	1	0
Взвешенный итог	0,00%	25,00%	0,00%	75,00%	0,00%
Итого	100,00%
Количество факторов	4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута	25%

Таблица 14. Оценка уровня убытка при установлении сервитута для земельного участка с КН 77:01:0001026:2595 для Варианта №2

Факторы убытка/ Уровень убытка	Низкий	Умеренный	Средний	Повышенный	Высокий
Факторы убытка/ Уровень убытка	0,00%	25,00%	50,00%	75,00%	100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом	Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества	Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества^[26]	Практически половина площади объекта недвижимого имущества	Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества	Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользования	Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником	Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества^[27]	Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом	Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитута	Низкая, ограничения, связанные с сервитутом, возникают очень редко	Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко	Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности	Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто^[28]	Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участком	Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное^{^[29]}	Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничение при совершении сделок	Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества	Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничение при совершении сделок	Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений	1	2	0	1	0
Взвешенный итог	0,00%	50,00%	0,00%	75,00%	0,00%
Итого	125,00%
Количество факторов	4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута	31,25%

Единовременные платежи получают путем умножения стоимости недвижимости на рассчитанную долю стоимости, приходящиеся на убытки.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при периодических платежах

Для земельного участка величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет. Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.

Коэффициент аннуитета рассчитывается по следующей формуле:

(1)

Где К – коэффициент аннуитета ;

i – ставка дисконтирования (капитализации) (годовая или месячная);

n – количество периодов, в течение которых выплачивается платеж по сервитуту (49 лет при ежегодной выплате или 49 лет х 12 = 588 месяцев при расчете ежемесячных выплат).

Ставка капитализации принята Экспертом как среднее арифметическое значение между средними значениями ставки капитализации для земельных участков под жилую застройку по результатам опросов экспертов-оценщиков и экспертов сотрудников банковских структур на основании данных «Справочника оценщика недвижимости 2024. Земельные участки. Часть 2. Характеристики, отражающие влияние физических характеристик объекта, функционального назначения объекта, передаваемых имущественных прав. Скидка на торг. Ставки капитализации. Полная версия.» под ред. Лефера Л.А. Нижний Новгород, 2024 и составила 11,5%=(9,3%+13,7%)/2.

Таблица 15. Ставки капитализации

Таким образом, рассчитывается коэффициент аннуитета для земельного участка при ставке капитализации 11,5%, который составит по формуле (1) 0,0096.

Итоговое определение рыночной стоимости платы за сервитут

Ниже приведена сводная таблица порядка расчета права пользования земельным участком и итоговая рыночная стоимость величины платы за сервитут.

Таблица 16. Итоговый расчет величины платы за сервитут

№	Параметр	Порядок расчета, источник информации	Вариант №1	Вариант №2
			кадастровый номер участка
			77:01:0001026:2592	77:01:0001026:2592	77:01:0001026:2595
1	Обременяемая площадь, кв.м.	Выводы экспертов по, вопросам №2,3 (табл. №3) настоящего Заключения	802	82	371
2	Назначение сервитута	Материалы дела №А40-149715/23-125-620	для осуществления прохода и проезда к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ
3	Рыночная стоимость части обременяемого объекта, руб.	табл. №11 настоящего Заключения	37 997 293	3 885 010	17 625 950
4	Значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута	табл. № 12,13,14 настоящего Заключения	37,50%	25,00%	31,25%
5	Единовременная плата за сервитут (бессрочно), руб.	п.3хп.4	14 248 985	971 253	5 508 109
6	Ставка капитализации	табл. №15 настоящего Заключения	11,50%	11,50%	11,50%
7	к-т аннуитета (в месяц)	Рассчитано по формуле (1)	0,0096	0,0096	0,0096
8	Периодическая плата за сервитут, руб./месяц	*п.5п.7**	137 055	9 342	52 980
9	Плата за сервитут за 60 дней, руб.	*п.82 мес.(или 60 дней)**	274 111	18 684	105 961

Таким образом, рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 (оплата за сервитут) в определенных Экспертом согласно исследованию по вопросу №3 настоящего Заключения границах, на 60 календарных дней с момента регистрации сервитута для целей проведения аварийно-восстановительных работ, по состоянию на 11.06.2024г., составляет:

для Варианта №1 устанавливаемого сервитута

274 111 (Двести семьдесят четыре тысячи сто одиннадцать) рублей

для Варианта №2 устанавливаемого сервитута

18 684 (Восемнадцать тысяч шестьсот восемьдесят четыре) рублей.

Рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 77:01:0001026:2595 (оплата за сервитут) в определенных Экспертом согласно исследованию по вопросу №3 настоящего Заключения границах, на 60 календарных дней с момента регистрации сервитута для целей проведения аварийно-восстановительных работ, по состоянию на 11.06.2024г., составляет:

для Варианта №2 устанавливаемого сервитута

105 961 (Сто пять тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль.

Определение рыночной стоимости права пользования (оплаты за сервитут) части земельного участка неразграниченной государственной собственности согласно Варианту №2 устанавливаемого сервитута не представляется возможным.

4. Выводы

Возможен ли проход и проезд к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 через придомовую территорию указанного дома на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ иным образом, кроме как через земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592 и 77:01:0001026:89?

Осуществлять доступ в виде прохода и проезда в трансформаторную подстанцию № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474, возможно исключительно через придомовую территорию многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 – через земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592.

Определить варианты наименее обременительного для собственников обременяемого земельного участка возможного установления сервитута для осуществления прохода и проезда к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ через придомовую территорию указанного дома.

К многоквартирному жилому дому с кадастровым номером 77:01:0001026:1059 и трансформаторной подстанции № 23474 (см. рис. 2, 3) возможно осуществлять доступ по двум внутриквартальным проездам, которые примыкают к улично-дорожной сети Покровского бульвара и Колпачного переулка (см. рис. 3, фототаблицу № 2 приложения № 2). Внутриквартальный проезд, примыкающий к Покровскому бульвару, располагается исключительно в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592; проезд, примыкающий к Колпачному переулку, располагается в пределах границ двух земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592, 77:01:0001026:2595 и в пределах земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (сведения о местоположении границ в сведениях ЕГРН отсутствует). Учитывая изложенное в рамках исследования по данному вопросу разработано два варианта установления сервитута.

Таблица № 4 – вариант № 1, по которому осуществляется доступ от земель общего пользования – улично-дорожная сеть Покровского бульвара. Обременению подлежит земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592. Площадь обременения 802 кв.м.;
Таблицы № 5, 6, 7 – вариант № 2, по которому осуществляется доступ от земель общего пользования – улично-дорожная сеть Колпачного переулка. Обременению подлежат земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0001026:2592, 77:01:0001026:2595, и земли неразграниченной собственности (сведения о местоположении границ в ЕГРН отсутствуют). Общая площадь обременения 779 кв.м., в т.ч. земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 площадью 82 кв.м.

Учитывая изложенные обстоятельства эксперты считают возможным в рамках настоящего исследования предложить два варианта обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592.

Определить площадь, конфигурацию, поворотные точки возможного варианта (вариантов) установления обременения для осуществления прохода и проезда.

Площадь, конфигурацию, поворотные точки возможных вариантов установления обременения на часть земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 для осуществления прохода и проезда к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ:

Вариант № 1: площадь обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 составляет 802 кв.м., описание местоположения границ содержится в таблице № 4, в графическом виде на чертеже № 2.1;
Вариант № 2: площадь обременения земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 составляет 82 кв.м., описание местоположения границ содержится в таблице № 5, в графическом виде на чертеже № 2.2.
Имеется ли возможность установления сервитута через иные помещения, земельные участки и т.д. для прохода к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474 на 60 календарных дней для целей проведения аварийно-восстановительных работ через придомовую территорию указанного дома?

Возможность установления сервитута через иные помещения, земельные участки и т.д., кроме как через земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 для прохода к трансформаторной подстанции № 23474, расположенной на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 и к кабельной линии КЛЭП ТП 23474- ТП 16924 , проложенной от ТП № 23474, отсутствует.

Эксперт: _________________ Пашко А.И.

13 июня 2024 г.

Эксперт: _________________ Вахитов А.А.

13 июня 2024 г.

Определить рыночную стоимость права пользования земельным участком (оплату за сервитут) в определенных согласно предыдущему пункту границах на 60 календарных дней с момента регистрации сервитута для целей проведения аварийно-восстановительных работ.

Рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 77:01:0001026:2592 (оплата за сервитут) в определенных Экспертом согласно исследованию по вопросу №3 настоящего Заключения границах, на 60 календарных дней с момента регистрации сервитута для целей проведения аварийно-восстановительных работ, по состоянию на 11.06.2024г., составляет:

для Варианта №1 устанавливаемого сервитута

274 111 (Двести семьдесят четыре тысячи сто одиннадцать) рублей

для Варианта №2 устанавливаемого сервитута

18 684 (Восемнадцать тысяч шестьсот восемьдесят четыре) рублей.

Рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 77:01:0001026:2595 (оплата за сервитут) в определенных Экспертом согласно исследованию по вопросу №3 настоящего Заключения границах, на 60 календарных дней с момента регистрации сервитута для целей проведения аварийно-восстановительных работ, по состоянию на 11.06.2024г., составляет:

для Варианта №2 устанавливаемого сервитута

105 961 (Сто пять тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль.

Определение рыночной стоимости права пользования (оплаты за сервитут) части земельного участка неразграниченной государственной собственности согласно Варианту №2 устанавливаемого сервитута не представляется возможным.

Эксперт: _________________ Вельгоша А.Ю.

13 июня 2024 г.

Приложение №1

Ведомость координат

N	Имя пункта	X	Y

1	1	10162,69	9202,718
2	2	10160,07	9203,316
3	3	10159,14	9203,612
4	4	10158,97	9203,586
5	5	10158,3	9203,738
6	6	10157,65	9203,884
7	7	10155,24	9204,455
8	8	10150,57	9205,52
9	9	10147,68	9249,315
10	10	10139,12	9212,758
11	11	10137,4	9213,284
12	12	10131,23	9203,786
13	13	10131,21	9192,356
14	14	10125,84	9187,819
15	15	10125,77	9182,957
16	16	10135,7	9184,727
17	17	10149,71	9186,183
18	18	10153,27	9154,744
19	19	10169,18	9145,611
20	20	10171,68	9203,026
21	21	10158,43	9185,736
22	22	10160,78	9191,76
23	23	10161,51	9189,759
24	24	10140,61	9200,338
25	25	10170,29	9180,089
26	26	10150,57	9205,488
27	27	10153,27	9154,744
28	28	10153,49	9135,742
29	29	10156,03	9129,95
30	30	10148,38	9123,247
31	31	10154,15	9125,916
32	32	10157,04	9119,73
33	33	10163,21	9098,055
34	34	10160,97	9117,304
35	35	10164,8	9118,816
36	36	10164,37	9119,965
37	37	10165,13	9120,261
38	38	10164,33	9122,394
39	39	10168,25	9123,999
40	40	10169,73	9123,765
41	41	10181,73	9128,878
42	42	10186,27	9130,8
43	43	10184,46	9136,232
44	44	10168,92	9143,551
45	45	10161,87	9146,751

Приложение №2

Фототаблица объекта экспертизы

Фототаблица 1
ТП № 23474, расположенная на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17 стр. 10 (КН 77:01:0001026:1059)
Фото 1	Фото 2
ТП№23474 КН :1059	ТП№23474
Фотофиксация произведена со стороны западной границы зу с КН 77:01:0001026:2592	Фотофиксация произведена со стороны западной границы зу с КН 77:01:0001026:2592
Фото 3	Фото 4

Оборудование ТП № 23474	Кабельная линия (КЛЭП) ТП 23474- ТП 16924

Фототаблица № 2
Внутриквартальные проезды
Фото 1	Фото 2
ТП№23474 КН :1059	КН :1091 КН :1059
Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Покровского бульвара	Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Покровского бульвара
Фото 3	Фото 4
КН :1091 КН :1036 КН :1059	КН :1059 КН :1056
Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Покровского бульвара	Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Покровского бульвара
Фото 5	Фото 6
Покровский б-р КН :1059	Покровский б-р
Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Покровского бульвара	Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Покровского бульвара

Фото 7	Фото 8
КН :1059 ТП№23474 МАФ КН :1056	МАФ КН :1056 КН :1027
Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Колпачному переулку	Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Колпачному переулку
Фото 9	Фото 10
Колпачный пер. ТП КН :1027	Колпачный пер. КН :1027
Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Колпачному переулку	Внутриквартальные проезды по направлению к УДС Колпачному переулку

Судебная строительная экспертиза Москва

Технический отчёт по обследованию детских и спортивных площадок

Анализ судебного обследования гидротехнического сооружения

Проверка сметной документации: оценка соответствия расценок на поставку и монтаж хамама

Объективный отчёт о результатах экспертизы причины протечек

Отчёт о результатах строительной экспертизы лепнины

Проверка ветровой нагрузки на оконные и дверные конструкции