Строительная экспертиза

«Независимое агентство строительных экспертиз» ООО «Стройэкспертиза»

Для быстрой связи:

Техническая экспертиза квартиры

Экспертиза проводилась по адресу:

Объект экспертизы: 2-комнатная квартира № 199 в 16-этажном жилом (монолитно-блочном) доме.

 

2.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ЭКСПЕРТИЗЫ

Для ответа на поставленные в техническом задании вопросы был произведен выезд экспертной группы в составе 1 специалиста на объект – 2 –х комнатная квартира 16 — этажного жилого дома (монолитно-блочный) по адресу:

г. Москва, САО, ул. Авиаконструктора Микояна, д.14, корп.4, кв.199.

По особенностям пространственного расположения несущих элементов прихожу к выводу, что конструктивный тип здания – НЕПОЛНЫЙ КАРКАСНЫЙ.

Здесь наряду с внутренними пилонами нагрузку от междуэтажных монолитных перекрытий воспринимают внутренние поперечные стены и лестнично-лифтовой (ядро жесткости).

Такой конструктивный тип в современном строительстве имеет ограниченное применение.

 

Рис. 2. Здание с неполным каркасом 1 — колонна: 2 — наружная стена; 3 — перекрытие

 

Был проведен экспертный осмотр и обследование указанной в договоре на обследование

квартиры, а именно:

1) Ограждающие конструкции — самонесущие наружные стены 16-этажного дома выполнены из:

1.1) 1 слой — Блоки из ячеистого бетона – 250 мм.

1.2.) 2 слой – Утеплитель (каменная вата) – 150 мм.

1.3.) 3 слой – Штукатурный слой – 10- 20 мм.

Штукатурный слой (3) и утеплитель (2) передает нагрузку от собственного веса на кладку из ячеистого блока (1) через крепеж из тарельчатых дюбелей.

2.2 ФОТОФИКСАЦИЯ ОБЪЕКТА

Фото №1. Участок стены в гостиной в осях 2 / Г-Д; 2 — 2(+0,5) /Д.

Фото № 2. Участок стены в гостиной в осях 2 / Г-Д; 2 — 2(+0,5) /Д.

 

Фото № 3. Тепловизионное обследование участка стены гостиной

в осях 2 / Г-Д; 2 — 2(+0,5) /Д.

Фото № 4. Показания влажности пола -39 % в гостиной в осях 2-4/В-Г.

Фото № 5. Внешний участок стены фасада в осях 2 (-0,5) -2 / Г.

Фото № 6. Тепловизионное обследование наружного участка стены

в осях 2-2(+1,0) / Д

Фото № 7. Участок стены спальной в осях 2(-0,5) – 2 / Г.

Фото № 8. Промокший участок ламинатного пола спальной

в осях 2(-0,5) -2 / Г(-0,5) — Г.

Фото № 9. Тепловизионное обследование участка стены спальной

в осях 2(-0,5) -2 / Г.

Фото № 10. Показания влажности пола -28,8% в спальной в осях 1-2/В-Г.

Фото № 11. Внешний участок стены фасада в осях 2 (-0,5) -2 / Г.

Фото № 12.Тепловизионное обследование наружного участка стены

в осях 2(-0,5) -2 / Г.

2.3. ФОТОМАТЕРИАЛ ЗАКАЗЧИКА

Фото № 13. Боковой и верхний откос окна спальни в осях 1-2 / Г.

Фото № 14. Боковой откос окна гостиной в осях 2-3/Д.

Фото № 15. Жилая комната квартиры на 15 этаже в осях 1-2/Г-В.

2.3 РЕЗУЛЬТАТ ОБСЛЕДОВАНИЯ

Диагностическое обследование 2-х комнатной квартиры по адресу: г. Москва, САО, ул. Авиаконструктора Микояна, д.14, корп.4, кв.199 проводилось в присутствии:

1) Представитель ЗАО «Стройэкспертиза» — Рябчиков С.В.

2) Представитель собственника жилья – Шумакова Т.А.
3) Представитель управляющей компании ТСЖ «Приват Сквер» — Баранов А.В.

Вскрытий конструкций в ходе проведения экспертизы не производилось.

Представителем собственника жилья были предоставлены:

— Копия плана 2-х комнатной квартиры №199 на 16 этаже.

— Копия чертежа «УЗЕЛ 8». Узел конструкции примыкания наружной стены из ячеисто-бетонного блока к перекрытию.

Заказчиком был предоставлен фотоматериал.

Проектной, исполнительной документации, актов освидетельствования скрытых работ Заказчиком не предоставлялось.

Экспертом было выполнено визуальное и визуально-инструментальное исследование ограждающих конструкций помещений 2 -комнатной квартиры №199, произведены отдельные замеры технических параметров ограждающих конструкций.

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится в три связанных между собой этапа:

  • подготовка к проведению обследования;
  • предварительное (визуальное) обследование;
  • детальное (инструментальное) обследование.

В ходе обследования проводились следующие измерения:

1) Внешний осмотр поверхностей стен и полов.

Экспертом произведен внешний осмотр объекта экспертизы в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» с выборочным фиксированием дефектов на цифровую камеру (см. Раздел фотофиксация фото № 1-12), что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Следы сырости и отслоения краски обнаружены на стене:

В гостиной комнате:

— на стене в осях 2 / Г-Д площадью S=0.5 кв.м. (фото 6)

— на стене в осях 2 — 2(+0,5) / Д площадью S=0.5 кв.м. (фото 6)

Следы влаги обнаружены на ламинатном полу вокруг стояка отопления:

В гостиной комнате:

— на полу в осях 2-2(+0,5) / Г-Д площадью S=0.4 кв.м. (фото 4)

В спальной комнате:

— на полу в осях 2(-0,5) — 2 / Г(-0,5) — Г площадью S=0.4 кв.м. (фото 4)

2) Проверка наружных стен на потери тепла (промерзание).

С целью определения участков возможного промерзания и наличия влажных участков, выполнено тепловизионное обследование полей температур поверхностей ограждающих конструкций с помощью тепловизора «FLIR Infra CAM».

Заводской номер № 278001760.

Свидетельство о поверке № 0623544 ФБУ «Ростест-Москва» действительно до 30 сентября 2015 года.

2.1) Тепловизионное обследование участка стены гостиной в осях 2 / Г-Д; 2 — 2(+0,5) /Д показала температуру на поверхности стены + 23 С. (фото 3)

2.2) Тепловизионное обследование наружного участка стены фасада в осях 2 / Г-Д; 2 — 2(+0,5) /Д показала температуру на поверхности стены — 1,0 С. (фото 6)

2.3 ) Тепловизионное обследование участка стены гостиной в осях 2(-0,5) -2 / Г

показала температуру на поверхности стены + 27 С (фото 9)

2.4) Тепловизионное обследование наружного участка стены фасада в осях 2(-0,5) -2 / Г показала температуру на поверхности стены – 2,0 С (фото 12)

3) Измерения уровня влажности стен и полов.

Измерения влажности несущих, самонесущих и ограждающих конструкций выполнены электронным измерителем «Влагомер – МГ4» , предназначенным для неразрушающего контроля влажности строительных материалов по ГОСТ 21718 и ГОСТ 16588. (Заводской номер № 4176. Свидетельство о поверке № 126572 ФГУП «УНИИМ» действительно до 24 октября 2015 года.)

В процессе проведения экспертизы зафиксировано следующее:

4.1) Влажность пола гостиной комнаты в осях 2 — 2 (+0,5) / Г-Д (фото 4)

составляет – 39%

4.2) Влажность пола спальной комнаты в осях 2(-0,5)-2/ Г (-0,5)- Г (фото 10)

составляет – 28,8%

Согласно п. 4 «Параметры микроклимата» ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»

Таблица 4.1 — Оптимальные и допустимые нормы температуры, относительной
влажности и скорости движения воздуха в обслуживаемой зоне помещений жилых
зданий и общежитий

Период

года

 

Наименование

помещения

 

Температура воздуха, °С Результирующая температура, °С Относительная

влажность, %

Скорость движения

воздуха, м/с

опти-

мальная

допус-

тимая

опти-

мальная

допус-

тимая

опти-

мальная

допус-

тимая, не более

опти-

маль-

ная, не более

допус-

тимая, не более

Холодный Жилая комната 20-22 18-24 (20-24) 19-20 17-23 (19-23) 45-30 60 0,15 0,2
То же, в районах с температурой наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) минус 31 °С и ниже 21-23 20-24 (22-24) 20-22 19-23 (21-23) 45-30 60 0,15 0,2
Кухня 19-21 18-26 18-20 17-25 НН* НН 0,15 0,2
Туалет 19-21 18-26 18-20 17-25 НН НН 0,15 0,2
Ванная, совмещенный санузел 24-26 18-26 23-27 17-26 НН НН 0,15 0,2
Помещения для отдыха и учебных занятий 20-22 18-24 19-21 17-23 45-30 60 0,15 0,2
Межквартирный коридор 18-20 16-22 17-19 15-21 45-30 60 0,15 0,2
Вестибюль, лестничная клетка 16-18 14-20 15-17 13-19 НН НН 0,2 0,3
Кладовые 16-18 12-22 15-17 11-21 НН НН НН НН
Теплый Жилая комната 22-25 20-28 22-24 18-27 60-30 65 0,2 0,3
* НН — не нормируется

Примечание — Значения в скобках относятся к домам для престарелых и инвалидов

Согласно п/п 4.3 п.4. «Материалы» СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции» (актуализированная редакция СНиП II-25-80)

4.3 В зависимости от температурно-влажностных условий эксплуатации (классов) должны предъявляться требования к максимальным значениям эксплуатационной влажности древесины и учитываться зависимость ее прочности от этих значений.

Классификация условий эксплуатации приведена в таблице 1

Таблица 1

Классы условий эксплуатации Эксплуатационная влажность древесины, % Максимальная влажность воздуха при температуре 20 °С, %
до 8 40
1 8 — 12 65
2 до 15 75
3 до 20 85
4 более 20 более 85
Примечания

1 Допускается в качестве «эксплуатационной» принимать «равновесную» влажность древесины (рисунок Г.1). Допускается кратковременное превышение максимальной влажности в течение 2 — 3 недель в году.

3. ВЫВОДЫ

На основании экспертного осмотра с выполнением необходимых измерений объекта экспертизы – 2-х комнатной квартиры №199, расположенного по адресу:

г. Москва, САО, ул. Авиаконструктора Микояна, д.14, корп.4, кв.199,а также на основании полученных результатов прихожу к выводу:

1) Обнаруженные и зафиксированные намокшие участки ламинатного пола вокруг стояка (трубы) центрального отопления образовались в результате выпадения конденсата на стыке трубы и перекрытия по причине:

1.1) Конденсат на стыке трубы центрального отопления и монолитной плит перекрытия происходит из-за большой разности температур в зимний период ( трубы +60 С , перекрытия + 5 С)

1.2 ) Низкая температура плиты перекрытия обусловлена наличием факта промерзания «мостика холода» в следствии нарушения теплоизоляции участка перекрытия или стены в данных угловых зонах- утечка тепла, об этом свидетельствуют фото 6, 12 с тепловизора.

1.3 ) Нарушение теплоизоляционного слоя связанно с раскрытием рабочих швов на месте стыка минераловатных (базальтовых) плит утеплителя, в следствии просадки плит утеплителя, а с учетом того что угловые зоны здания подвержены сильным ветровым нагрузкам и утеплитель передает на тарельчатые дюбеля не только свой собственный вес но и вес штукатурки, сетки и уголкового профиля .

1.4 ) Просадка (сползание) плит утеплителя происходит из-за нарушения технологии монтажа теплоизоляционного материала «мокрых» фасадов (штукатурка (клей) по утеплителю).

1.5 ) Основные и самые распространенные нарушения технологии монтажа теплоизоляционных плит «мокрого» фасада:

  • Не приклеивался к стене утеплитель;
  • Не выполнялась перевязка (нахлест) плит утеплителя на внешнем и внутреннем углу здания – ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ условие при монтаже;
  • Недостаточное количество тарельчатых дюбелей;
  • Не правильное расположение дюбелей;
  • Торцы плит не шлифовались при стыковке или не заполнялись (зачеканивались) отрезными полосами утеплителя.

Влажность конструкции пола (материал: ламинат из дуба) гостиной комнаты в осях 2 — 2 (+0,5) / Г-Д (фото 4) – 39%, пола спальной комнаты в осях 2(-0,5)-2/ Г (-0,5)- Г (фото 10) – 28,8%, что не соответствует требованиям п/п 4.3 п.4. «Материалы» СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции» (актуализированная редакция СНиП II-25-80)

Окна в квартире № 199 были установлены в 2008 году, а первое выпадение конденсата и письменное обращение жильцов о намокании угловых зон квартиры было в 2011 году.

В швах между окнами и боковыми откосами окна на фото 13,14 видно уплотнительную белую полосу (водоотбойную ленту).

Предположение о том, что причиной просадки утеплителя стало его намокание через не заделанные швы при установке окон в 2008 году –

считаю НЕ УБЕДИТЕЛЬНОЙ по нескольким причинам:

  • После установки окон в 2008 году и в плоть д 2011 года, когда появились первые признаки намокания пола и отсыревания стен, в тении 3-х лет не было не признаков намокания стен , ни намокания пола в области окон.
  • При открытых (или недостаточно закрытых) швах между окном и боковым откосом окна в летний период при косом дожде будет происходить попадание осадков и переувлажнение стен будет происходить в первую очередь вокруг окна, что не было зафиксировано не жильцом, не экспертами.
  • Данные окна жильцы квартиры № 199 установили на 2 фасадах дома, а намокание углового участка стены и перекрытия возникло только на одном фасаде, к тому же в самом опасном месте фасада — с точки зрения проблемности угловых зон фасада.

РЕКОМЕНДУЮ:

  1. В периоды года с положительными температурами и отсутствием осадков (поздняя весна, лето) демонтировать штукатурку и утеплитель на угловых участках стен с достаточным отступом от места промерзания , где обнаружено промерзание.
  2. Очистить поверхность стен и дать им просохнуть.
  3. Произвести строительно-монтажные работы по утеплению фасада с соблюдением технологии монтажа «мокрого» фасада и обязательным поэтапным контролем качества скрытых работ.

Этапы:

  1. Крепление утеплителя к несущей конструкции
    Теплоизоляционные плиты устанавливаются с перевязкой стыков по вертикали – наподобие обычной кирпичной кладки. Этот принцип важно соблюдать также при выведении углов. Плотное прилегание друг другу монтируемого материала достигается путем шлифования неровностей наждачным станком. Если ширина пустых стыков все равно превышает допустимую норму, их заполняют отрезанными полосами того же утеплителя. Наружные углы теплоизоляции монтируются внахлест. Рекомендуемая толщина перехлеста 2-3 см. Это позволяет выровнять внешние углы здания и сохранить тепло внутри. Лишние сантиметры утеплителя обрезают ножом после полного высыхания клея.

    В системе мокрого фасада крепление теплоизоляционного слоя осуществляется последовательно двумя способами. Вначале плиты сажают на специальный строительный клей, а затем добавочно вкручивают дюбели. Именно такое двухэтапное крепление позволяет обеспечить конструкции нужную прочность и неподвижность. Наибольшие нагрузки фасад испытывает под воздействием порывов ветра, способных расшатать слабо закрепленные материалы и привести к образованию пустот между слоями фасада. Кроме того теплоизоляция несет свой вес и облицовочную штукатурку – эту нагрузку берут на себя в основном дюбеля. Именно тарельчатые дюбеля удерживают вес конструкции мокрого фасада и обеспечивают плотное прилегание сравнительно мягких плит к основанию. Крепление клеем дополнительно дает возможность подравнивания чернового фасада, поверхность которого чаще всего не отличается идеальной гладкостью.

    Временной промежуток между этапом приклеивания и стягивания дюбелями обычно составляет около 24 часов.

    При монтаже теплоизоляционных плит в местах дверных и оконных проемов их подгоняют по форме и размеру при помощи ножа на месте приклеивания. При этом горизонтальный шов между плитами не должен попадать на одну линию с откосом.


    2) Армирование
    Армирование проводят после укрепления плит клеем и дюбелями. Необходимо дать полностью высохнуть конструкции перед тем, как приступать к устройству армированного слоя. Таким образом, к нему приступают не ранее, чем через сутки после приклеивания теплоизоляционных плит.

    Процедура армирования предполагает нанесение клеевого состава на утеплитель, притапливание в него строительной армирующей сетки, выполнение верхнего укрывного слоя. Общая толщина армированного слоя составляет 4-6 мм, при этом укрывочный слой должен быть тоньше примерно в 2 раза, а сама сетка должна располагаться в 1-2 мм от поверхности.

    Обычно для армирования используют стеклотканевую (стекловолокнистую) сетку. Ее еще на производстве покрывают специальным составом, который препятствует возникновению щелочных реакций.

    При возведении мокрого фасада на зданиях, испытывающих повышенные нагрузки, а также цокольных этажей рекомендуют использовать более прочную и жесткую панцирную армирующую сетку. Такие сетки способны выдерживать большие механические воздействия по сравнению со стеклотканевыми.

    Качество армирующего слоя играет очень важную роль в прочности всего мокрого фасада. Именно этот пласт должен обеспечить устойчивость фасада к ветровым и другим механическим воздействиям. Поэтому сетка должна быть не только прочной, но и устойчивой к действию щелочей, содержащихся в штукатурных растворах. Правильно подобранная сетка – залог долговечности мокрого фасада.

    Армирование начинают с углов здания, затем дают им отстояться и высохнуть на протяжении 24 часов. После этого можно приступать к армированию других поверхностей. В отличие от утеплительных плит, которые начинают монтировать снизу, армированный слой обустраивают, продвигаясь от верхних уровней сооружения к нижним.

    Следует помнить два важных правила:

  2. С клеевыми составами работают в тени или при облачной погоде.
  3. Армирующая сетка не должна соприкасаться с теплоизоляцией, между ними должно быть не менее 2 мм клея.

3) Отделка.
Поверх армирующего слоя в системе мокрого фасада используется штукатурка под дальнейшую покраску или облицовка специальными материалами. Перед этими финишными работами следует дать устояться и высохнуть армирующему слою не менее трех дней.

Качество штукатурки и длительность ее эксплуатации напрямую зависят от того, в каких условиях выполнялся этот этап строительства. Поэтому в осенне-зимний период рекомендуют не проводить эти работы или возвести защитные сооружения. Ведь оптимальными условиями являются: температура воздуха от +5 градусов Цельсия, тень, отсутствие порывистого ветра и осадков.

Следует выбирать специальные фасадные штукатурки для наружных работ. Только они способны взять на себя полную нагрузку неблагоприятных воздействий. Именно верхний слой штукатурки должен обладать достаточной паропроводностью, влагостойкостью, прочностью к механическим повреждениям, устойчивостью к химическим реагентам и прочим влияниям природной и экологической среды. Кроме того, в условиях российского климата эти штукатурки должны выдерживать минусовые температуры, а также частые оттепели и повышенную влажность.