Исследование по вопросу 1.

Определить допустимые и безопасно ли предполагаемые возвращения в первоначальное состояние части квартиры после выполнения застройщиком на этапе строительства дома и отраженные в дополнительном соглашении к Договору №33/К о привлечении инвестиций в строительство от 03.09.2001г.

К термину «Дефект» (п. 38) — Если рассматриваемая единица продукции имеет дефект, то это означает, что по меньшей мере один из показателей ее качества или параметров вышел за предельное значение или не выполняется (не удовлетворяется) одно из требований нормативной документации к признакам продукции.

К терминам «Критический дефект», «Значительный дефект» и «Малозначительный дефект» (пп. 43, 44, 45) -Для некоторых видов продукции определенные совокупности дефектов, каждый из которых при отдельном его рассмотрении является малозначительным, могут быть эквивалентны значительному или даже критическому дефекту и должны относиться к соответствующей категории. Совокупности же значительных или значительных с малозначительных дефектов аналогичным образом могут быть эквивалентны критическому дефекту и должны относиться к категории критических.

При обследовании применялись инструменты и оборудование:

1. Электрический фонарь
2. Программное обеспечение «Техэксперт»
3. Дальномер с функцией определения угла уклона Bosch GLM 500 зав. №130500178, поверка действительна до 12.02.2025 г.
4. Canon EOS 600D; объектив EF-S 18-55мм.

Для ответа на поставленные вопросы, экспертом исследованы предоставленные документы и требования нормативной документации.

Объект обследования представляет собой квартиру, расположенную на 17 последнем этаже жилого многоквартирного дома.

Осмотр производился в квартире № 85, и на техническом этаже дома.

Согласно предоставленным документам, квартира №85 была приобретена на основании Договора №33/К о привлечении инвестиций в строительство от 03.09.2001г. и Дополнительного соглашения №1 от 02.04. 2003г. Согласно Акта об исполнении обязательств по Договору №33/К о привлечении инвестиций в строительство от 03.09.2003г., застройщик передал инвестору квартиру № 85 10.07.2023г.(фото №3) с дополнительно выполненными работами, непредусмотренными основной Проектной документацией на строительно-монтажные работы по возведению жилого дома.

По дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г., застройщиком были выполнены следующие работы:

1. Вывод трубопровода общедомового стояка системы отопления из помещения квартиры №85 на чердак для установки регулирующей и контрольной арматуры: манометров и воздухоспукных клапанов;
2. Демонтаж архитектурных украшений с террасы;
3. Изготовление и монтаж остекления террасы по согласованному проекту;
4. Перенос фанового стояка общедомовой канализации с террасы в инженерные каналы.

Во время визуального осмотра квартиры №85 было определено следующее:

Основные несущие и ограждающие конструкции и общедомовые системы канализации и отопления, измененные Застройщиком по Дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г. в зоне квартиры №85 находятся в работоспособном состоянии. Покрытие и остекление террасы выполнено из металлической обвязки, профилем сечением 50Х100 мм с заполнением из стеклопакетов. Технический отчет об инструментальном исследовании строительных конструкций выполнен 30.05.2019года УБУ «Экспертный центр».

Работы по Дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г. были выполнены для приведения в соответствие и устранения выявленных в процессе строительства нарушений Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», допущенных на стадии проектирования, до ввода квартиры №85 и жилого дома в эксплуатацию.

Согласно «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2024):

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству.

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

9) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации),

12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

5.2. Обязательным приложением к указанному в части 5.1 настоящей статьи заявлению является технический план объекта капитального строительства. Застройщик также представляет иные документы, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, если в такие документы внесены изменения в связи с подготовкой технического плана объекта капитального строительства в соответствии с частью 5.1 настоящей статьи.

Согласно Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

На основании вышеизложенного, жилой дом — объект долевого строительства передавался застройщиком участникам долевого строительства (инвесторам) с выполненными по Дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г. работами, в связи с которыми произошли изменения фасада дома и систем канализации и отопления.

Согласно Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.03.2023):

В состав общего имущества включаются:

а)помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)

б)крыши;

в)ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г)ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д)механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); (в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; (в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.

Согласно ЖК РФ ЖК «от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022), Глава 6:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.Соответствие измененных Застройщиком конструктивных элементов и коммуникаций общему имуществу жилого дома.

Таблица №1

Измененные конструктивные элементы и коммуникаций	Требование нормативной документации. ПП РФ от 13 августа 2006 г. N 491, п.2.	Соответствие
Вывод трубопровода общедомового стояка системы отопления из помещения квартиры №85 на чердак для установки регулирующей и контрольной арматуры: манометров и воздухоспукных клапанов.	В состав общего имущества включаются: в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры. в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.	Соответствует
Демонтаж архитектурных украшений с террасы.		Соответствует
Изготовление и монтаж остекления террас по согласованному проекту.		Соответствует
Перенос фанового стояка общедомовой канализации в инженерные каналы.		Соответствует

Вывод: измененные в ходе выполнения Застройщиком работ по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г, конструктивные элементы и коммуникаций относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Работы по возвращению части квартиры, в том числе восстановление измененных в ходе выполнения Застройщиком работ по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г, конструктивных элементов и коммуникаций в первоначальное состояние находятся в компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

2.Соответствие работ по восстановлению части квартиры в первоначальное состояние требованиям нормативно-технической документации.

Таблица №2

Работы по восстановлению части квартиры	Требование нормативной документации.	Соответствие
Перенос места расположения регулирующей и контрольной арматуры в жилое помещение квартиры №85	Согласно ПП Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП6 10. При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается: 10.1. Ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан. 10.4. Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. 10.9. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.	Не соответствует. Перенос места расположения регулирующей и контрольной арматуры в жилое помещение квартиры №85 ограничит доступ обслуживающей организации к регулирующей арматуре общедомовой системы отопления и контроля ее работоспособности.
Монтаж архитектурных украшений на террасе		Не соответствует. Возвращение архитектурных украшений на террасу приведет к уменьшению площади квартиры №85 примерно на 5,0 м2.
Демонтаж остекления террасы		Не соответствует. Демонтаж остекления террасы приведет к опасности получения травмы от схода снега и сосулек с вышерасположенного на крыше дома декоративного козырька во время пользования террасой. Декоративный профиль полностью должен примыкать к окну.
Перенос места расположения выпуска фанового стояка общедомовой канализации.		Не соответствует. Возвращение фанового стояка общедомовой канализации на террасу квартиры №85 приведет к нарушению гигиенических требований Постановления от 10 июня 2010 года N 64, предъявляемых к воздушной среде помещений квартиры.

Вывод: Работы по восстановлению части квартиры в первоначальное состояние противоречат требованиям нормативно-технической документации.

III. Выводы

В результате, осмотра квартиры №3, а также изучения предоставленной Заказчиком документации, специалистом установлено следующее:

Работы по возвращению части квартиры, в том числе восстановление измененных в ходе выполнения Застройщиком работ по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г, конструктивных элементов и коммуникаций в первоначальное состояние находятся в компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Возвращение в первоначальное состояние части квартиры после выполнения застройщиком на этапе строительства дома и отраженные в дополнительном соглашении к Договору №33/К о привлечении инвестиций в строительство от 03.09.2001г., противоречит требованиям строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, приведет к ухудшению условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, является недопустимым и опасным.

 

Приложение 1. Фотоотчет.

Фото №1. Фасад дома с симметрично расположенным остеклением террас верхних квартир.

Фото №1. Остекление террасы квартиры №85. Над остеклением расположен козырек крыши дома.

Фото №2. Остекление террасы квартиры №85. Над остеклением расположен козырек крыши дома.

Фото №3. Остекление террасы квартиры №85. Над остеклением расположен козырек крыши дома.

Фото №4. Остекление террасы квартиры №85. Над остеклением расположен козырек крыши дома.

Фото №5. Остекление террасы квартиры №85.

Фото №6. Место расположения регулирующей арматуры общедомовой системы отопления в квартиры №85 до выполнения работ Застройщиком по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г.

Фото №7. Место расположения регулирующей арматуры общедомовой системы отопления на техническом этаже после выполнения работ Застройщиком по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г.

Фото №8. Место расположения регулирующей арматуры общедомовой системы отопления на техническом этаже после выполнения работ Застройщиком по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г.

Фото №9. Место расположения регулирующей арматуры общедомовой системы отопления на техническом этаже после выполнения работ Застройщиком по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г.

Фото №10. Место расположения фановой трубы общедомовой системы канализации на террасе квартиры №85 до выполнения работ Застройщиком по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г.

Фото №11. Место расположения фановой трубы общедомовой системы канализации на техническом этаже после выполнения работ Застройщиком по дополнительному соглашению №1 от 02.04. 2003г.