Строительная экспертиза

«Независимое агентство строительных экспертиз» ООО «Стройэкспертиза»

Для быстрой связи:

Осмотр нежилых помещений

Осмотра нежилых помещений по адресу: г. Москва ул. ХХХХХХХХХХ дом 31.

Заказчик: АО «ХХХХХХХХХХ».

 

Перечень работ и вопросов к эксперту

Заказчик поручает проведение экспертизы помещений, расположенного по адресу: г. Москва ул. ХХХХХХХХХХ, д. 31, с целью определения технического состояния и ответить на следующие вопросы:

  1. Наличие недостатков.
  2. Какие недостатки считаются естественным износом, а какие превышением естественного износа.
  3. Стоимость устранения недостатков.

Обследование объекта проходило в три связанных между собой этапа:

— визуально обследование, в ходе которого выполнены натурные измерения;

— камеральная обработка результатов обследований с сопоставлением с действующими строительными нормами и правилами, другими нормативными документами;

— подготовка и оформление заключения эксперта.

Описание объекта обследования.

Объект экспертизы расположен по адресу: г. Москва ул. ХХХХХХХХХХ, д. 31.

 

Принтскрин с Яндекс карты: местоположение объекта экспертизы.

Основные характеристики Объекта экспертизы, нежилые (офисные) помещения общей площадью 877 кв.м

№ п/п Наименование Материал
1. Пол Линолеум, ламинат.
2. Стены Обои под окраску, ЛКП.
3. Потолок Подвесной потолок «Армстронг».
4. Дверные проёмы(заполнения) Межкомнатные двери МДФ.

Методы, применяемые при производстве строительно-технической экспертизы:

— Анализ представленных материалов;

— Анализ нормативно – правовых и технических источников;

— Визуальное обследование и обследование с помощью измерительных приборов;

— Фото фиксация объекта на момент визуального обследования.

— Синтез – метод изучения объекта в его целостности, единстве и взаимосвязи его частей. Синтез можно связать с анализом. Он позволяет соединить объекты, расчлененные в процессе анализа, установить их связь и познать предмет как единое целое.

— Индукция – прием исследования, представляющий собой умозаключение от частных факторов к общим выводам, т.е. вывод о состоянии объекта делается на основании исследования отдельных его сторон.

— Дедукция – исследование состояния объекта в целом и на основе логических рассуждений выведение выводов о его составных элементах, т.е. умозаключение от общего к частному. — Конкретизация – исследование объектов во всей их разносторонности, многообразии.

— Системный анализ – изучение объекта исследования как совокупности элементов, образующих систему, т.е. можно дать оценку поведения объекта как системы со всеми факторами, влияющими на его функционирование.

Проведение осмотра Объекта исследования

Экспертом был выполнен визуальный осмотр нежилых (офисных) помещений общей площадью 816,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва ул. ХХХХХХХХХХ, д. 31. Визуальный осмотр, который еще классифицируется как визуальное обследование зданий и сооружений является одним из основных видов исследования. Для некоторых сооружений это практически единственный метод определения фактического состояния и контроля, который может быть выполнен сплошным образом (для 100% конструкций). Согласно требованиям СП 13-102-2003 визуальное обследование выполняется первым и состоит из визуального осмотра и определения фактического технического состояния объекта исследования. Те же требования имеются в национальных стандартах ГОСТ 31973-2011, который входит в перечень Постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521. «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)», в результате применения, которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Для ответа на вопросы настоящего исследования, эксперт проанализировал требования к качеству работ, предусмотренные в нормативных документах.

Визуальный осмотр нежилых (офисных) помещений общей площадью 877 кв.м., был проведен 30.03.2021 года в присутствии представителя заказчика. На осмотре присутствовали:

  1. Представитель заказчика: Астахов Владимир Васильевич.
  2. Эксперт: Безобразов Игорь Дмитриевич.

Представитель технической службы арендодателя на осмотре не присутствовал.

Обследование проводилось визуальным методом, так же применялась фото фиксация. Фото фиксация осуществлялась фотокамерой Nikon Coolpix S920D.

Обследование технического состояния объекта производилось в соответствии с нормативно-технической документацией.

Исследовательская часть.

В ходе произведенного совместно с представителем заказчика осмотра, были выявлены следующие дефекты в нежилых (офисных) помещениях:

  1. Пол:
  • Линолеум — следы естественного износа, потёртости, нарушение целостности.
  • Ламинат – повреждение верхнего слоя, расхождение стыковочных швов.
  1. Стены:
  • Отверстия от крепежа мебели и подвесного оборудования, грязные пятна, потёртости.
  1. Фасад здания:
  • Отверстия от крепежа блоков кондиционеров.

По результатам осмотра составлена дефектная ведомость.

Наименование Дефекты Объём Примечание
1. Пол (покрытие линолеум) Следы естественного износа, потёртости, нарушение целостности. 189,8 м2.
2. Пол (покрытие ламинат) Повреждение верхнего слоя, расхождение стыковочных швов. 560,8 м2
3. Стены (обои под окраску) Отверстия от крепежа мебели и подвесного оборудования, грязные пятна, потёртости. 350 м2
4. Фасад Отверстия от крепежа блоков кондиционеров. 48 шт

Данные дефекты, по мнению Эксперта, являются следствием естественного (нормального) износа элементов зданий и объектов и действий арендатора при осуществлении своей жизнедеятельности в занимаемых помещениях.

Нормальный износ — это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества.

Без использования навесных предметов, прикрепляемых к стенам (грифельные доски, полки, плакаты, настенные часы, зеркала и т.п.), мебели (столы, стулья, шкафы и т.п.) функционирование организации невозможно, и отверстия в стенах, вмятины и потёртости напольного покрытия, оставшиеся после удаления навесных предметов и вывоза мебели, принадлежащих арендатору, являются последствием нормального использования помещения для работы организации. Отдельные потертости, незначительные повреждения обоев также являются следствием нормального износа, обусловленного использованием помещения для пребывания в сотрудников.

К недостаткам, возникшим в следствии действий арендатора при осуществлении своей жизнедеятельности в занимаемых помещениях, относятся темные пятна на обоях, повреждения линолеума и ламинатного покрытия, имеющие вид окружностей, протертые до низ лежащих слоев, потёртости образовались в местах расположения офисных стульев на колесиках.

Произведена выборочная фото фиксация дефектов.

Со слов представителя заказчика в исследуемых помещениях организация осуществляла свою деятельность более десяти лет, за этот период в занимаемых помещениях текущих ремонтов не производилось.

При определении объемов ремонтно-восстановительных работ эксперт исходил из того, что работы, связанные с восстановлением отделочных покрытий при ремонте помещений, не выполняются кусками, или отдельными местами, их положено восстанавливать в объемах необходимых для замены всего отделочного покрытия, а не только пострадавшей части. Это связано с тем, что отделочные покрытия (окрасочный слой, обойные покрытия, керамическая плитка, напольные покрытия) на поверхностях стен и пола подвергаются температурно-световому воздействию, которое приводит к визуально ощутимому изменению цветового оттенка, при замене частями, цветовая гамма не будет совпадать, что нарушит эстетический вид помещений.

Объемы работ определялись на основании расчетов эксперта по замерам и плану БТИ, в котором определены объемно-планировочные параметры, конфигурация, геометрические (линейные) размеры помещений. Объемы работ представлены в локально-сметном расчёте (см. Локально-сметный расчет в Приложении).

Восстановительный ремонт предполагает использование новых материальных ресурсов.

Помещения находились в эксплуатации (арендатором) более десяти лет. Физический износ внутренней отделки в результате нормальной эксплуатации определен по состоянию поверхностей на основании ВСН 58-88 «ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ РЕКОНСТРУКЦИИ, РЕМОНТА И ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ЗДАНИЙ, ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ»

По результатам натурного осмотра физический износ элементов внутренней отделки определен в среднем в размере 80%. Недостатки, препятствующие эксплуатации помещений по назначению, не выявлены.

Экспертом по данным дефектной ведомости был сделан расчет стоимости устранения выявленных недостатков (см. Локально-сметный расчет в Приложении). Стоимость устранения недостатков составляет:

Расчет восстановительной стоимости помещений на дату осмотра 30.03.2021 г.

Стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта здания, рассчитана путем составления локальной сметы, в базовых ценах Фер -2001 (в редакции 2020 года) с пересчётом в текущий уровень цен по г. Москва.

Пересчёт в текущий уровень цен произведён на основании письма Минстроя России № 9351-ИФ/09 о рекомендуемых к применению индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства индексах изменения сметной стоимости пусконаладочных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, индексах изменения сметной стоимости прочих работ и затрат, а также индексах изменения сметной стоимости оборудования.

Локальная смета на ремонтно-восстановительные работы поврежденных элементов здания, по адресу: г. Москва ул. ХХХХХХХХХХ, д. 31.

В соответствии с локальным сметным расчетом, сметная стоимость восстановительных работ составляет:

Наименование элементов объекта Стоимость восстановительных работ, руб. В том числе стоимость
материалов, руб.
без НДС с НДС 20% без НДС с НДС 20%
Помещения здания 740 431,34 888 517,61 78 410,87 94 093,04
Итого: 740 431,34 888 517,61 78 410,87 94 093,04

Определение совокупного износа

Износэто потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения нового и реальной рыночной стоимостью оцениваемого объекта на дату экспертизы.

Износ подразделяется на три типа: физический, функциональный и внешний (экономический). Сумма всех возможных видов износа – это совокупный износ объекта недвижимости.

Совокупный износ является функцией времени объекта и рассчитывается по формуле:

СИ = 1- (1-Иф/100) х (1-Ифун/100) х (1-Ивн/100),

где: СИ — совокупный износ, %;

Иф — физический износ, %;

Ифун — функциональный износ (функциональное устаревание), %;

Ивн — внешний износ (экономическое устаревание), %.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) или стоимости замещения (Сз) с последующим учётом обесценения вследствие действия всех трёх видов износа:

С = Св(з) х СИ,

где: С – стоимость объекта, руб.;

Св(з) – стоимость воспроизводства (замещения), руб.

Физический износэто потеря стоимости в результате естественных процессов, (воздействия окружающей среды).

Функциональный износэто потеря стоимости в результате несоответствия объекта, как в целом, так и отдельных его элементов современным рыночным стандартам и представлениям.

Экономический (внешний) износэто потеря стоимости в результате изменения внешних условий, экономического окружения объектов.

За период эксплуатации объекта функциональное и экономическое (внешнее) устаревание не произошли. Поэтому функциональный и внешний износы принимается равным нулю.

Определение физического износа

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта со временем. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Методы расчета физического износа зданий:

  • Нормативный;
  • Стоимостной;
  • Метод срока жизни.

Для определения физического износа объекта применен метод срока жизни.

Определение износа методом срока жизни базируется на экспертизе оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку физической (экономической) жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания. При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока физической (экономической) жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

Ифиз = (ЭВ/ФЖ) х 100 = [ЭВ/ (ЭВ + ОСФЖ)] х 100,

где:

Ифиз – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший с ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни.

Физический износ можно рассчитать, как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных значений, так и для здания в целом.

Для расчетов износа, возможно, использовать упрощенную формулу:

И = (ЭВ/ФЖ) х 100.

Нормативный срок службы (физическая жизнь) объектов и их элементов (включая наружную и внутреннюю отделки, инженерное оборудование) определяется следующими основными нормативными и рекомендательными документами:

  1. Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р));
  2. Методика определения физического износа гражданских зданий (Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970г. № 404);
  3. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86(р));
  4. Руководство по определению экономической эффективности

    повышения качества и долговечности строительных конструкций. (НИИЖБ ГОССТРОЯ СССР, Москва, Стройиздат, 1981);

  5. Волков К. А., Шутова И. М. Управление эксплуатацией недвижимости: учебное пособие по курсу – экспертиза и управление недвижимостью / СПбГАСУ. – СПб., 2007.
  6. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов (Постановление Совета Министров СССР от 22.10.1990 г. № 1072). Возможно использовать для объекта в целом. Применяется редко.
  7. Значение физического износа инженерного оборудования, используемых материалов отделки определяется, как средневзвешенная величина, рассчитанная методом срока службы в соответствии с ВСН 58-88 (Р)

«ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ РЕКОНСТРУКЦИИ, РЕМОНТА И ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ЗДАНИЙ, ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ»


Виды отделки жилых зданий, объектов коммунального и социально — культурного назначения по материалам основных конструкций
Продолжительность, лет
жилые здания здания и объекты коммунального и социально-культурного назначения при нормальных и благоприятных условиях эксплуатации
Пол из линолеума и ламината 8 5
Оклейка обоями и покраска 6 5

Расчет стоимости материалов с учетом физического износа

Наименование материалов Стоимость материалов, руб. Срок службы, лет. Физический износ Стоимость материалов, с учетом износа, руб.
Нормативный Фактический % руб.
Отделка помещений без НДС 20% 78410,87 5 10 80 62 728,70 15 682,17
Всего с НДС 20%: 94 093,04 75 274,43 19159,91

Расчет стоимости восстановительного ремонта с учетом износа

Наименование элементов объекта Стоимость восстановительных работ, руб. Износ

Руб.

Стоимость восстановительных работ с учетом износа, руб.
с НДС 20% с НДС 20% С НДС 20%
Помещения 888 517,61 75 274,43 813 243,18
Итого: 888 517,61 75 274,43 813 243,18

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по адресу: г. Москва ул. ХХХХХХХХХХ, д. 31. с учетом износа, составляет:

— 813 243 (Восемьсот тринадцать тысяч двести сорок три) руб. 18 коп.

III. ВЫВОДЫ

Вопрос №1: Наличие недостатков?

Ответ на вопрос № 1 В ходе произведенного совместно с представителем заказчика осмотра, были выявлены следующие дефекты в нежилых (офисных) помещениях:

  1. Пол:
  • Линолеум — следы естественного износа, потёртости, нарушение целостности.
  • Ламинат – повреждение верхнего слоя, расхождение стыковочных швов.
  1. Стены:
  • Отверстия от крепежа мебели и подвесного оборудования, грязные пятна, потёртости.
  1. Фасад здания:
  • Отверстия от крепежа блоков кондиционеров.

Недостатки, препятствующие эксплуатации помещений по назначению, не выявлены.

По результатам осмотра составлена дефектная ведомость.

Наименование Дефекты Объём Примечание
1. Пол (покрытие линолеум) Следы естественного износа, потёртости, нарушение целостности. 189,8 м2.
2. Пол (покрытие ламинат) Повреждение верхнего слоя, расхождение стыковочных швов. 560,8 м2
3. Стены (обои под окраску) Отверстия от крепежа мебели и подвесного оборудования, грязные пятна, потёртости. 350 м2
4. Фасад Отверстия от крепежа блоков кондиционеров. 48 шт

Вопрос №2 Какие недостатки считаются естественным износом, а какие превышением естественного износа?

Ответ на вопрос №2 Нормальный износ — это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества.

Без использования навесных предметов, прикрепляемых к стенам (грифельные доски, полки, плакаты, настенные часы, зеркала и т.п.), мебели (столы, стулья, шкафы и т.п.) функционирование организации невозможно, и отверстия в стенах, вмятины и потёртости напольного покрытия, оставшиеся после удаления навесных предметов и вывоза мебели, принадлежащих арендатору, являются последствием нормального использования помещения для работы организации. Отдельные потертости, незначительные повреждения обоев также являются следствием нормального износа, обусловленного использованием помещения для пребывания в сотрудников.

К недостаткам, возникшим в следствии действий арендатора при осуществлении своей жизнедеятельности в занимаемых помещениях, относятся темные пятна на обоях, повреждения линолеума и ламинатного покрытия, имеющие вид окружностей, протертые до низ лежащих слоев, потёртости образовались в местах расположения офисных стульев на колёсиках.