Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206
Мы работаем с 9:30 до 18:30 info@89265277274.ru +7(495)965-66-69 +7(926)527-72-74
ООО "Стройэкспертиза" 14 лет на рынке строительной экспертизы!
Санкт-Петербург, ул. Марата 82
Мы работаем с 9:00 до 18:00 6772928@mail.ru +7(812)957-29-53

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Объект-оценки (состав объекта оценки):

Недвижимое имущество:

Нежилые помещения (офисные помещения), общей площадью 382,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр. 1, кадастровый номер: 77:01:0003041:5166, условный номер 260558;

Земельный участок, общей площадью 1 236,0 кв. м, расположенный по адресу: г Москва, туп. Спасский, вл. 2, стр. 1, кадастровый (или условный) номер: 77:01:0003041:4, доля в праве 32/100;

Нежилые помещения (места общего пользования), общей площадью 474,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр. 1, доля в праве 3827/12058

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) объекта оценки:

Право собственности, ограничения (обременения) залог

Имущественные права на Объект оценки:

Право собственности

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости в целях предоставления в суд

Предполагаемое использование результатов оценки:

Для предоставления в суд

Вид стоимости:

Рыночная

Дата оценки:

«20» июня 2018 г.

Период проведения оценки:

С «20» июня 2018 г. по «25» июня 2018 г.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:

См. Раздел 2

Особые допущения:

Результаты оценки представляются без указания вероятного интервала, в котором эта стоимость может находиться

Применяемые стандарты оценки

Применяемые стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.05.2015 г.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20.05.2015 г.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» от 20.05.2015 г.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» от 25.09.2014 г.

Стандарты и Правила оценочной деятельности Ассоциации НП СРО СВОД «Свободный Оценочный Департамент»

Обоснование применения стандартов оценки:

Согласно законодательству РФ, в области оценочной деятельности, ФСО №1-3, 7 обязательны для применения всеми оценщиками; согласно внутреннему регламенту Ассоциации НП СРО СВОД «Свободный Оценочный Департамент», Стандарты и Правила оценочной деятельности Ассоциации НП СРО СВОД «Свободный Оценочный Департамент» обязательны для применения всеми членами Ассоциации НП СРО СВОД

 

Основные факты и выводы

Объект оценки:

Недвижимое имущество:

Нежилые помещения (офисные помещения), общей площадью 382,7 кв м, расположенные по адресу: г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр. 1, кадастровый номер: 77:01:0003041:5166, условный номер 260558;

Земельный участок, общей площадью 1 236,0 кв. м, расположенный по адресу: г Москва, туп. Спасский, вл. 2, стр. 1, кадастровый (или условный) номер: 77:01:0003041:4, доля в праве 32/100;

Нежилые помещения (места общего пользования), общей площадью 474,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр 1, доля в праве 3827/12058

Правообладатель оцениваемого имущества:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Траст» (ООО «Альфа Траст»)

Дата осмотра Объекта оценки:

Без осмотра (Доступ к объекту оценки был не предоставлен)

Дата составления Отчета:

«25» июня 2018 г.

Основание для проведения оценки:

Договор №0620/18 от 20.06.2018 г. между Зиновьевым И. В. и ООО «Стройэкспертиза» в лице генерального директора Ткаченко И. А.

Ограничения и пределы применения полученного результата:

Для предоставления в суд. Заказчик не может использовать настоящий Отчет (или любую его часть) для других целей

Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке иных организациях и специалистах:

Иные организации и специалисты не привлекались

Балансовая стоимость Объекта оценки, руб.:

Данные не предоставлены, отсутствие балансовой стоимости не оказывает влияния на итоговую величину рыночной стоимости


Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении сравнительного подхода (с учетом НДС (18%)):

116 907 416 (Сто шестнадцать миллионов девятьсот семь тысяч четыреста шестнадцать) руб.


Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении доходного подхода (с учетом НДС (18%)):

44 414 309 (Сорок четыре миллиона четыреста четырнадцать тысяч триста девять) руб.

Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении затратного подхода (с учетом НДС (18%)):

Не применялся


Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки (без учета НДС (18%)):

88 330 081 (Восемьдесят восемь миллионов триста тридцать тысяч восемьдесят один) руб.

В том числе:

 

Стоимость нежилых помещений (офисные помещения):

47 767 826 (Сорок семь миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч восемьсот двадцать шесть) руб.

Стоимость нежилых помещений (места общего пользования):

23 198 941 (Двадцать три миллиона сто девяносто восемь тысяч девятьсот сорок один) руб.

Стоимость доли земельного участка:

17 363 314 (Семнадцать миллионов триста шестьдесят три тысячи триста четырнадцать) руб.

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки (с учетом НДС (18%)):

101 104 099 (Сто один миллион сто четыре тысячи девяносто девять) руб.

В том числе:

 

Стоимость нежилых помещений (офисные помещения):

56 366 035 (Пятьдесят шесть миллионов триста шестьдесят шесть тысяч тридцать пять) руб.

Стоимость нежилых помещений (места общего пользования):

27 374 751 (Двадцать семь миллионов триста семьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят один) руб.

Стоимость доли земельного участка:

17 363 314 (Семнадцать миллионов триста шестьдесят три тысячи триста четырнадцать) руб.

 

 

Генеральный директор:

                              Ткаченко И. А.

Оценщик:

Вельгоша А. Ю.

 

СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Исполнитель не несет ответственности за точность и достоверность информации, которая будет предоставлена представителями Заказчика в рамках оказания услуг по Договору на проведение оценки (далее – Договор) и другими лицами, которые будут упоминаться в Отчете об оценке (далее – Отчет), в письменной форме или в ходе деловых бесед. Вся информация, которая будет получена от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде, будет рассматриваться как достоверная.

Исполнитель в рамках оказания услуг по Договору не будет проводить юридической экспертизы полученных документов и будет исходить из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Исполнитель не будет нести ответственность за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но вправе ссылаться на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на Объекты оценки. Права на Объекты оценки считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота данного имущества.

Исходные данные, которые будут использованы Исполнителем при подготовке Отчета, будут считаться достоверными и полученными из надежных источников. Тем не менее, Исполнитель не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, будут делаться ссылки на источник информации. Исполнитель не будет нести ответственность за последствия неточностей в исходных данных и их влияние на результаты оценки.

Исполнитель не будет заниматься измерениями физических параметров Объектов оценки (все размеры и объемы, которые будут содержаться в документах, представленных Заказчиком, будут рассматриваться как истинные) и не будет нести ответственность за вопросы соответствующего характера.

Исполнитель не будет проводить технических экспертиз и будет исходить из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости Объектов оценки, которые не могут быть обнаружены при визуальном осмотре. На Исполнителе не будет лежать ответственность по обнаружению подобных фактов.

Мнение Исполнителя относительно величины стоимости будет действительно только на дату оценки. Исполнитель не будет принимать на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость Объектов оценки.

Отчет будет содержать профессиональное мнение Исполнителя относительно стоимости Объектов оценки и не будет являться гарантией того, что в целях, указанных в Отчете, будет использоваться стоимость, определенная Исполнителем.

Отчет, составленный во исполнение Договора, будет считаться достоверным лишь в полном объеме. Приложения к Отчету будут являться его неотъемлемой частью.

Исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений к Отчету не все использованные документы, а лишь те, которые будут представлены Исполнителем как наиболее существенные для понимания содержания Отчета. При этом в архиве Исполнителя будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчета.

Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором.

В расчетных таблицах, которые будут представлены в Отчете, будут приведены округленные значения показателей. Итоговые показатели будут получены при использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в Отчете.

От Исполнителя не потребуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененных Объектов оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

При наличии краткосрочных договоров аренды, заключенных на нерыночных условиях, условия данных договоров не учитываются Исполнителем при проведении оценки.

Оценка объекта производилась без визуального осмотра.

В связи с невозможностью выявления всех обременений и ограничений на стадии заключения Договора иные допущения и ограничения, не указанные выше, будут представлены в Отчете об оценке.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики Объектов оценки

Количественные и качественные характеристики объектов оценки установлены на основании следующих документов, предоставленных Заказчиком:

копия Заявления об изменении способа и порядка исполнения судебного акта;

копия Свидетельства о государственной регистрации права серии 77 АД 333161 от 19.09.2007 г.;

копия Распоряжения Правительства Москвы от 20.07.2015 г.;

копия Технического паспорта на домовладение №2 от 21.07.2011 г.;

копия Выписки из Технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 21.07.2011 г.;

копия Договора купли-продажи недвижимого имущества №1-08-2007/ВК от 20.08.2007 г.;

копия Кадастровой выписки на земельный участок от 23.03.2015 г.;

копия Договора купли-продажи земельного участка №М-01-С02112 от 01.09.2015 г.;

копия Акта приема-передачи земельного участка от 25.09.2015 г.

копия Поэтажного плана и экспликации.

Перечень использованных при проведении оценки данных

Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об Объектах оценки, полученной от Заказчика, в ходе независимых исследований, проведенных Исполнителем. Предполагается, что представленная Заказчиком или сторонними специалистами информация является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Исполнителя и собственным опытом Исполнителя. Количественные и качественные характеристики объектов, подлежащих оценке, установлены на основании следующих правоустанавливающих и технических документов, предоставленных Заказчиком.

Таблица 3.1. Перечень использованных при проведении оценки данных

№ п/п

Перечень данных

Источник информации

1

Правовая информация

копия Заявления об изменении способа и порядка исполнения судебного акта;

копия Распоряжения Правительства Москвы от 20.07.2015 г.;

копия Технического паспорта на домовладение №2 от 21.07.2011 г.;

копия Договора купли-продажи недвижимого имущества №1-08-2007/ВК от 20.08.2007 г.;

копия Договора купли-продажи земельного участка №М-01-С02112 от 01.09.2015 г.;

копия Акта приема-передачи земельного участка от 25.09.2015 г.;

копия Свидетельства о государственной регистрации права серии 77 АД 333161 от 19.09.2007 г.

2

Технические характеристики

копия Выписки из Технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 21.07.2011 г.;

копия Кадастровой выписки на земельный участок от 23.03.2015 г.;

копия Поэтажного плана и экспликации

3

Рыночная информация

Интернет-сайты и/или печатные издания специализированных организаций;

Ссылки на конкретные источники информации указаны далее по тексту Отчета

Анализ полноты и достоверности информации

В соответствии с п. 11 ФСО №1 Оценщик должен учитывать полноту и достоверность исходной информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Проведенный анализ и сделанные выводы представлены ниже.

Анализ полноты информации.

Полнота ? полная мера, полный состав, предельное потребное количество, исчерпывающая достаточность.

Достаточный1 ¾ удовлетворяющий какой-либо потребности, имеющийся в нужном количестве, довольно большой.

Достаточный1 ¾ включающий в себя все необходимые условия, вполне обусловливающий.

Анализ достаточности в рамках настоящей оценки проводился путем исследования предоставленной Заказчиком информации (в виде копий документов, справочных данных специалистов компании), необходимой для оценки.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Анализ достаточности в рамках настоящей оценки проводился путем исследования предоставленной Заказчиком информации (в виде копий документов, и информации, полученной в результате визуального осмотра некоторых объектов), необходимой для оценки.

Перечень предоставленной Заказчиком информации:

копия Заявления об изменении способа и порядка исполнения судебного акта;

копия Свидетельства о государственной регистрации права серии 77 АД 333161 от 19.09.2007 г.;

копия Распоряжения Правительства Москвы от 20.07.2015 г.;

копия Технического паспорта на домовладение №2 от 21.07.2011 г.;

копия Выписки из Технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 21.07.2011 г.;

копия Договора купли-продажи недвижимого имущества №1-08-2007/ВК от 20.08.2007 г.;

копия Кадастровой выписки на земельный участок от 23.03.2015 г.;

копия Договора купли-продажи земельного участка №М-01-С02112 от 01.09.2015 г.;

копия Акта приема-передачи земельного участка от 25.09.2015 г.

Анализ показал, что необходимая информация для определения качественных и количественных характеристик Объекта оценки предоставлена, а также использование дополнительной информации не приведет к существенному изменению характеристик, использованных при оценке рыночной стоимости Объекта оценки и определении итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки, указанной в Отчете об оценке.

Анализ достоверности информации.

Достоверный1 ? подлинный, несомненный, не вызывающий сомнений.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследуемых оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Данный анализ проводился путем соотнесения имущества из перечня, полученного от Заказчика, и перечня, указанного в документах, также предоставленных Заказчиком, на это имущество (соотнесение производилось по таким элементам сравнения, как наименование, кадастровый (или условный) номер, местоположение, литера и др.).

Проведенный анализ показал, что перечень имущества для оценки соотносится с имуществом, указанным в предоставленных документах.

Допущение. В рамках настоящего Отчета Исполнитель не проводил экспертизы полученных документов и исходил из допущения, что копии, предоставленные Заказчиком, являются подлинными, а информация, полученная в свободном виде (в виде электронных таблиц и справок), является достоверной.

Расположение Объекта оценки

Краткая характеристика района, в котором расположен Объект оценки

Объект оценки расположен в Красносельском районе Центрального административного округа г. Москвы. Расположение района на карте г. Москвы показано на рисунке 3.1.

Красносе?льский райо?н — район города Москвы, входящий в Центральный административный округ. Району соответствует внутригородское муниципальное образование «Красносельское».

Территория района — 429,6 га. По территории района прошла первая в России линия метрополитена.

Православные храмы района входят в состав Богоявленского благочиния Московской городской епархии Русской православной церкви.

Красносельский район получил своё название от села Красного, которое впервые упоминается в 1423 году, в завещании великого князя Василия I, отдавшего во владение сыну Василию «селце оу города оу Москвы над великим прудом». Село располагалось в живописной местности под Москвой с удивительными заливными лугами, в начале дороги, ведущей на Ярославль. Южнее села, этот путь сливался со Стромынской дорогой и далее вёл к Кремлю. При Василии Тёмном село было обустроено и по живописности места получило название Красное, что означало «красивое». В XVIII веке на его месте уже были Красносельские улицы, ныне относящиеся к Центральному округу столицы. В северо-восточной части района расположен Алексеевский ставропигиальный женский монастырь (бывший Новоалексеевский монастырь) (2-й Красносельский пер., 7). Монастырь был основан в 1358 году на месте нынешнего Храма Христа Спасителя и при начале строительства был переведен на новое место в Красном Селе. В настоящее время территория монастыря рассечена Третьим Транспортным кольцом. Храмы монастыря: Храм Всех Святых в Красном селе (1887-91, арх А А Никифоров) в псевдорусском стиле. Храм Алексия Человека Божия в Красном селе (1853, арх М. Д. Быковский) в псевдорусском стиле.

В 500 метрах восточнее монастыря находится один из ярчайших конструктивистских ансамблей - Русаковский, который улица Русаковская разделила на 2 части. На территории района расположено 8 детских садов, 10 общеобразовательных школ, а также Московская школа фотографии и мультимедиа имени Родченко.

Рисунок 3.1. Расположение района на карте г. Москвы

Источник: www.new-rent.ru

Местоположение Объекта оценки на карте г. Москвы показано ниже (рисунок 3.2).

Рисунок 3.2. Местоположение Объекта оценки на карте г. Москвы

Источник: www.yandex.ru/maps/

На основании изложенной информации составлена характеристика местоположения Объекта оценки, представленная в таблице ниже.

Таблица 3.2. Местоположение Объекта оценки

Наименование

Характеристика

Месторасположение

г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр. 1

Типичное использование окружающей недвижимости

Офисная, торговая и жилая застройка

Обеспеченность коммуникациями

Участок обеспечен всеми необходимыми центральными коммуникациями: водоснабжение, электроснабжение, канализация

Транспортная и пешеходная доступность

Объект оценки расположен на первой линии домов по Спасскому туп. Ближайшие к Объекту оценки станции метрополитена: «Сухаревская» – 1,0 км

Близость к основным транспортным магистралям

700 м до Садового кольца

Экономическое местоположение

Объект расположен в зоне сложившегося района

Плотность застройки

Средняя плотность застройки

Состояние окружающей среды (локальное)

Загрязненность воздуха и водоемов на уровне средних показателей по г Москве. Уровень шума допустимый

Обеспеченность общественным транспортом

Средняя

Состояние прилегающей территории

Хорошее

Наличие охраняемой/стихийной парковки для автомобилей в пределах пешей доступности

Присутствует

Социальная репутация

Район отличается умеренным уровнем спроса на торговые и офисные помещения

Внешнее благоустройство

Территория благоустроена, перед Объектом оценки располагаются проезды и тротуары

Источник: данные Заказчика и исследование ООО «Стройэкспертиза»

Выводы из анализа местоположения Объекта оценки

Местоположение Объекта оценки характеризуется хорошей транспортной доступностью и является привлекательным для размещения объекта офисного назначения, не снижающего его стоимость по сравнению с аналогичными объектами.

Основные преимущества Объекта оценки:

хорошая доступность автомобильным транспортом;

хорошая доступность общественным транспортом;

хорошая пешеходная доступность;

Объект оценки расположен в районе с устойчивым спросом на данную категорию недвижимости.

Основные недостатки Объекта оценки:

удаленность от станций метрополитена;

малое количество парковочных мест для автомобилей;

загруженность основных транспортных магистралей.

Таким образом, анализ местоположения не выявил отрицательных моментов, способных снизить потребительскую ценность Объекта оценки в течение ближайшего времени, при его при условии его текущего использования.

Количественные и качественные характеристики Объекта оценки

Согласно Договору на проведение оценки, Объектом оценки является право собственности на недвижимое имущество, представляющее собой нежилые помещения и относящаяся к ним доля земельного участка, расположенные на 1-ом и 2-ом этажах и доля в праве 3827/12058 на места общего пользования административного офисного здания по адресу: г. Москва, туп Спасский, д. 2, стр. 1, общая площадь помещений составляет 382,7 кв м и 474,7 кв. м соответственно.

Характеристика прав на Объект оценки представлена в таблице ниже.

Таблица 3.3. Характеристика прав на нежилые помещения (офисные помещения)

Показатель

Характеристика

Вид права

Н/д

Кадастровый (или условный) номер

77:01:0003041:5166

Правоустанавливающие документы

Н/д

Правоподтверждающие документы

Н/д

Существующие ограничения (обременения) права

Залог

Собственник Объекта оценки

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Траст» (ООО «Альфа Траст»)

Источник: данные Заказчика

Таблица 3.4. Характеристика прав на земельный участок

Показатель

Характеристика

Вид права

Право собственности

Кадастровый (или условный) номер

77:01:0003041:4

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи земельного участка №М-01-002112 от 01.09.2015 г.;

Акт приема-передачи земельного участка от 25.09.2015 г.

Правоподтверждающие документы

Н/д

Существующие ограничения (обременения) права

Не зарегистрировано

Собственник Объекта оценки

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Траст» (ООО «Альфа Траст»)

Категория земель

Земли населенных пунктов

Разрешенное использование

Эксплуатация прочих административно-управленческих учреждений и общественных организаций

Источник: данные Заказчика

Технические характеристики Объекта оценки приведены в нижеследующей таблице. Описание технического состояния помещений было выполнено на основании документов и информации, предоставленной Заказчиком.

Таблица 3.5. Технические характеристики Объекта оценки (офисные помещения)

Наименование

Характеристика

Инвентарный номер

02104171

Год постройки здания

1916

Этажность здания (без учета подземных этажей)

5+мансарда

Количество подземных этажей

1

Этаж расположения помещений объекта оценки

этаж 1 помещение 1 комната 1-18, этаж 2 помещение 1 комната 1-3, 3а, 4,5, 5а, 6, 7 , 7а, 8-15

Группа капитальности

I

Класс конструктивной системы

КС-1

Функциональное назначение здания

Офисно-административное здание

Функциональное назначение объекта оценки

Офисное помещение, бытовые помещения подвала

Тип помещения объекта оценки

Нежилое

Разрешенное и текущее использование

Офисные помещения, бытовые помещения подвала

Принадлежность к памятникам архитектуры

Нет

Общая площадь здания, кв. м

1 680,5

Общая площадь Объекта оценки, кв. м

382,7

Высота потолков, м

2,92

Конструктивные характеристики

Фундамент

Железобетонный

Наружные и внутренние капитальные стены

Кирпичные

Перекрытия

Железобетонные панели

Полы

Н/д

Окна

Стеклопакеты

Внутреннее инженерное оборудование Объекта оценки

Электроснабжение

+

Водоснабжение

+

Канализация

+

Газоснабжение

-

Отопление

+

Система пожарной сигнализации

+

Телефон

+

Вентиляция

+

Системы кондиционирования

+

Коммуникационное оборудование

Телефон, Интернет

Внутренняя отделка помещений

Среднее состояние

Источник: данные Заказчика

Таблица 3.6. Перечень объектов, относящихся к Объекту оценки (места общего пользования)

Этаж

Номер помещения

Наименование помещения

Площадь, кв.м.

Мансарда

комн А

Лестничная клетка

17,1

Мансарда

комн Б

Лестничная клетка

16,3

Мансарда

Помещение № II, комн № 1

Машинное отделение лифта

8,7

Подвал

комн А

Лестничная клетка

9,7

Подвал

Помещение № I, комн № 1

Тепловой пункт

56,7

Подвал

Помещение № I, комн № 2

     Склад

42,

Подвал

Помещение № II, комн № 1

Мастерская

32,1

Подвал

Помещение № II, комн № 2

Склад

56,7

Подвал

Помещение № II, комн № 3

Склад

22,0

Подвал

Помещение № II, комн № 4

Электрощитовая

6,7

1

комн А

Лестничная клетка

17,1

1

комн Б

Лестничная клетка

17,8

1

комн б1

      Лифт

2,0

1

комн б 2

      Тамбур

3,2

1

Помещение № II, комн № 1

Мусорокамера

6,2

1

Помещение № III, комн № 1

Электрощитовая

5,6

2

комн А

Лестничная клетка

17,1

2

комн Б

Лестничная клетка

21

2

комн б

Мусоропровод

1,3

3

комн А

Лестничная клетка

17,1

3

комн Б

Лестничная клетка

20,5

3

комн б

Мусоропровод

1,3

4

комн А

Лестничная клетка

17,1

4

комн Б

Лестничная клетка

19,7

4

комн б

Мусоропровод

1,2

5

комн А

Лестничная клетка

17,1

5

комн Б

Лестничная клетка

20,1

5

комн б

Мусоропровод

1,3

Общая площадь:

474,7

Источник: данные Заказчика

На дату оценки, согласно данным вышеприведенной таблицы и информации, предоставленной Заказчиком, Объект оценки эксплуатируется.

анализ рынка

Макроэкономический обзор по итогам 1 квартала 2018 года

Основные показатели развития российской экономики

По сведениям Министерства экономического развития РФ (далее ? Минэкономразвития России), имеются следующие фактические данные по основным показателям социально-экономического развития России, относительно соответствующего периода прошлого года.

Таблица 4.1. Основные показатели социально-экономического развития России, % к соответствующему периоду предыдущего года

Показатели 

2018

2017

январь

февраль

январь

февраль

Промышленное производство, % г/г

2,9

1,5

2,3

-2,7

Добыча полезных ископаемых, % г/г

1,1

0,3

3,3

0,0

Обрабатывающие производства, % г/г

4,7

1,9

2,0

-5,1

Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха, % г/г

-2,2

1,8

0,8

2,7

Водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений, % г/г

-4,6

1,4

1,6

-19,3

Сельское хозяйство (в сопоставимой оценке), % г/г

2,5

2,6

0,8

0,4

Объем работ по виду деятельности «Строительство», % г/г

0,2

-0,2

-2,5

-5,0

Ввод в действие жилых домов (за счет всех источников финансирования), % г/г

16,3

33,8

-21,6

-17,0

Оборот розничной торговли, % г/г

2,8

1,8

-2,1

-2,6

Объем платных услуг населению, % г/г

2,9

2,0

2,7

-2,2

Ключевая ставка Банка России, на конец периода, % годовых

7,75

7,50

10,0

10,0

Реальные располагаемые денежные доходы, % г/г

0,0 /-7,0

4,4

1,3/8,8

-3,8

Реальная начисленная заработная плата одного работника (с учётом ИПЦ)

11,0

9,7

1,0

0,8

Уровень безработицы к экономически активному населению (в ср. за период), % общей безработицы

5,2

5,0

5,6

5,6

Уровень безработицы к экономически активному населению (в ср. за период), % официально зарегистрированной безработицы

1,0

1,1

1,2

1,2

Экспорт товаров - всего, млрд. долл. США (ЦБ РФ)

33,4

31,8

25,4

25,8

Импорт товаров - всего, млрд. долл. США (ЦБ РФ)

16,4

19,3

13,6

15,5

Источник: данные Минэкономразвития России

Производственная активность

По оценке Минэкономразвития России, в феврале ВВП увеличился на 1,3 % г/г (уточненная оценка за январь – 1,7 % г/г).

Из базовых отраслей основной вклад в рост ВВП по-прежнему вносит промышленность, которая продолжает восстанавливаться после спада 4кв17. Индекс промышленного производства в январе и феврале вырос на 2,9 % г/г и 1,5 % г/г соответственно (в 4кв17 – снижение на 1,7 % г/г). При этом в феврале впервые с мая прошлого года рост показали одновременно все четыре укрупненных сектора промышленности: добыча, обработка, энергетика и водоснабжение.

По оценке Минэкономразвития России, существенный положительный вклад в рост ВВП продолжают вносить небазовые виды деятельности, в том числе сегмент профессиональных услуг и финансовая деятельность.

Рисунок 4.1. Рост ВВП поддерживается промышленностью и небазовыми видами деятельности

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Низкие температуры в России и Европе в конце февраля и марте оказывали поддержку добывающим отраслям и электроэнергетике.

Добыча полезных ископаемых в феврале вновь показала небольшой рост – на 0,3 % г/г после 1,1 % г/г в январе. Показатели нефтяной и газовой отрасли демонстрировали разнонаправленные тенденции. Годовые темпы роста добычи нефти оставались в минусе, что было связано с ответственным выполнением Россией условий сделки ОПЕК+. Газовая отрасль, напротив, демонстрировала позитивную динамику на фоне роста внутреннего и внешнего спроса, обусловленного холодной погодой.

В марте температура на территории России и стран - основных европейских потребителей российского газа также оставалась ниже календарной нормы. В этих условиях активный рост объемов производства газа продолжился. По оперативным данным ЦДУ ТЭК, добыча природного газа в марте выросла на 14,1 % (в феврале – на 1,5 % г/г).

Температурный фактор оказывает положительное влияние и на производство электроэнергии. По оперативным данным СО ЕЭС, в марте рост потребления электроэнергии продолжил ускоряться – до 7,4 % г/г по сравнению с 1,7 % г/г в феврале и -0,1% г/г в январе.

Среднедневная добыча нефти в марте оставалась стабильной в абсолютном выражении. При этом ее годовая динамика продолжает улучшаться по мере исчерпания эффекта высокой базы конца 2016 – начала 2017 года. По данным Минэнерго, масштаб спада добычи сырой нефти в марте сократился до 0,7% г/г после 1,4% г/г в январе и феврале.

Годовая динамика обрабатывающих отраслей в феврале нормализовалась после колебаний последних месяцев.

В феврале темп роста выпуска обрабатывающей промышленности снизился до 1,9 % г/г с 4,7 % г/г в январе. По оценке Минэкономразвития России, высокие январские темпы роста обрабатывающей промышленности, как и ее спад в конце 2017 года, был обусловлен временными факторами. При этом и в январе, и в феврале положительные темпы роста продемонстрировало большинство обрабатывающих отраслей.

Годовые темпы роста машиностроения и металлургии в последние два месяца вернулись в положительную область. Восстановление металлургического комплекса в начале текущего года связано, в первую очередь, с нормализацией динамики по виду деятельности «Производство основных драгоценных металлов и прочих цветных металлов, производство ядерного топлива», который в 4кв17 внес основной вклад в снижение выпуска металлургии в последние месяцы 2017 года.

Еще одним драйвером роста обрабатывающей промышленности в феврале стал химический комплекс, рост которого ускорился до 6,1 % г/г с 4,1 % г/г в январе. В то же время темпы роста пищевой промышленности в феврале перешли в отрицательную область (-1,6 % г/г после роста на 2,1 % г/г в январе), что было связано, в первую очередь, с падением выпуска табачных изделий, возобновившимся после исчерпания эффекта от переноса индексации акцизов с января на июль.

Медианный темп роста, позволяющий очистить динамику показателя от «локальных» факторов, снизился до 0,2 % г/г в феврале после 2,0 % г/г в январе и около 1 % г/г в 4кв17, что дает тревожный сигнал о дальнейшей динамике обрабатывающей промышленности.

В марте оперативные индикаторы производственной активности показали позитивную динамику. Совокупный индекс PMI в марте составил 53,2 (в феврале – 55,2) и остается выше порогового уровня 50, сигнализирующего об увеличении экономической активности, хотя и замедляющимися темпами. Продолжает устойчиво расти среднедневная погрузка грузов на железной дороге, при этом положительная годовая динамика наблюдается по всем основным группам грузов, за исключением строительных материалов. Рост потребления электроэнергии, очищенный от сезонного, календарного и температурного фактора, в марте ускорился до 2,9 % г/г после 0,5 % г/г в феврале и 0,2 % г/г в январе.

Информация составлена с использованием свободной энциклопедии «Википедия» (ru.wikipedia.org) и интернет-источников: mosopen.ru,www.mos.ru. Объект оценки находится в Красносельском районе г. Москвы.

Доклад Министерства экономического развития Российской Федерации «Картина экономики. Апрель 2018 года» от 16.04.2018.

Доклад Росстата «Социально-экономическое положение России, январь-июнь 2017 г.».

Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» на основе данных о динамике производства важнейших товаров-представителей (в натуральном или стоимостном выражении). В качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности базисного 2010 года.

По данным оперативной отчетности.

Данные изменены за счет уточнения респондентами ранее представленной информации.

Начиная с итогов за январь 2015 г., сводные итоги по Российской Федерации сформированы с учетом данных по Республике Крым и г. Севастополю. За периоды 2017 г. и 2018 г. - оценка.

Показатель рассчитан без учета выплаченной в январе 2017 г. единовременной денежной выплаты пенсионерам в размере 5 тысяч рублей в соответствии с Федеральным законом от 22.11.2016 г. № 385-ФЗ.

Показатель рассчитан с учетом единовременной денежной выплаты, назначенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016г. № 385-ФЗ в размере 5 тысяч рублей.

Данные изменены по сравнению с ранее опубликованными в связи с получением итогов за отчетный период.

Оценка

  Приведены данные по населению в возрасте 15-72 лет.

Предварительные данные.

Февраль 2018 г. - оценка.

Февраль 2018 г. - оценка.

К базовым видам экономической деятельности относятся сельское хозяйство, промышленность, строительство, оптовая и розничная торговля, транспорт.

Таблица 4.2. Показатели производственной активности

в % к соотв. периоду предыдущего года

фев.18

янв.17

2017

4кв17

3кв17

2кв17

1кв17

2016

ВВП

1,5

1,9

1,5

0,9

2,2

2,5

0,6

-0,2

Сельское хозяйство

2.6

2,5

2,4

-0,2

5,4

0,1

0,9

4,8

Строительство

-0,2

0,2

-1,4

-0,6

0,0

-2,6

-4,5

2,2

Розничная торговля

1,8

2,8

1,3

3,0

2,1

1,0

-1,6

-4.6

Оптовая торговля

0,3

1,2

5,9

4,5

6,0

9,2

4,2

2,6

Грузооборот транспорта

1,8

1,1

5,4

2,0

5,5

9,3

5,3

1,8

Промышленное производство

1,5

2,9

1,0

-1,7

1,4

3,8

0,1

1,3

Добыча полезных ископаемых

0,3

1,1

2,0

-0,7

2,3

4,8

1,2

2,7

добыча угля

0,8

-3,1

3,5

2,2

4,4

3,4

3,7

6,1

добыча сырой нефти и природного газа

-0,7

-0,2

0,8

-2,2

0.6

3,1

1,7

2,2

добыча металлических руд

3,7

3,1

2.5

1,7

0.3

3,7

4,8

0,6

добыча прочих полезных ископаемых

7,1

13,8

5,6

2,6

4,8

11,5

3.5

1,5

Обрабатывающие производства

1,9

4,7

0,2

-2,2

0,4

3,2

0,8

0,5

пищевая промышленность

-1,6

2,1

2,5

3,5

3,9

1,4

1,0

2,5

легкая промышленность

8,0

15,6

5,2

6,7

1,7

6,1

6,5

5,6

деревообработка

3,5

11,6

1.9

1,4

0,7

1,6

3,8

1,9

производство кокса и нефтепродуктов

0,9

1,9

0,6

0,2

1,3

2,9

-1,8

-1,7

химический комплекс

6,1

4,1

5,3

3,1

3.2

7,0

7,7

6,4

производство прочей неметаллической минеральной продукции

1,5

1,5

2,5

3,8

1.4

1,9

2,9

-6,0

металлургия

2,4

7,8

-3,4

-7,9

4.5

-1,5

-8,8

-0,5

машиностроение

3,7

4,7

1,3

-1,2

0.8

5,3

0.4

1,5

прочие производства

12,4

-0,1

1,4

7,5

-0,7

-2,1

1.0

11,3

Обеспечение электроэнергией, газом и паром

1,8

-2,2

0,1

4,7

0,2

3,6

1,3

1,7

Водоснабжение, водоотведение, утилизация отходов

1,4

4,6

2,8

3,6

3,7

1,0

5,1

0,8

Источник: данные Минэкономразвития РФ

 Внутренний спрос

В начале текущего года рост потребительского спроса в целом опережал рост оборота розничной торговли, что продолжает тенденции 2017 года.

По данным Росстата, в феврале динамика розничных продаж скорректировалась до 1,8 % г/г после пяти месяцев роста темпом около 3 %. Снижение темпов роста произошло за счёт непродовольственных товаров (январь – 3,3% г/г, февраль – 1,0% г/г), в то время как рост продаж продовольственных товаров ускорился.

Вместе с тем для комплексной оценки динамики потребительского спроса недостаточно обращаться только к одному показателю – обороту розничной торговли, поскольку расходы на конечное потребление включают и другие элементы, в том числе расходы на услуги общественного питания и другие услуги, покупки в зарубежных Интернет – магазинах (см. врезку). Из-за опережающего роста в сегментах рынка, которые не учитываются при расчете оборота розничной торговли, в 2017 темпы роста расходов на конечное потребление систематически превышали темпы роста розничных продаж.

На вероятное сохранение данной тенденции в начале текущего года указывает, в частности, активный рост в сфере потребительских услуг. Оборот организаций общественного питания в феврале увеличился на 3,8 % г/г (3,9% г/г в январе). Годовые темпы роста объема платных услуг населению в январе – феврале вышли в положительную область после околонулевой динамики в 2017 году. Продолжается увеличение объема пассажирских авиаперевозок: совокупный пассажирооборот в феврале 2018 года вырос на 13,6 % г/г, в том числе международные перевозки – на 16,0 % г/г, внутренние – на 10,3 % г/г.

Позитивные тенденции наблюдаются и на автомобильном рынке. Абсолютные объемы продаж легковых автомобилей (с исключением сезонности) в среднем за январь – март составили 149,1 тыс. штук (по сравнению с 140,5 тыс. штук SA в 4кв17). В годовом выражении рост продаж продемонстрировал еще более существенное ускорение – до 21,7 % г/г в 1кв18 с 15,4 % г/г в 4кв17, что было обусловлено эффектом низкой базы начала 2017 года.

На стабильное расширение спроса населения указывают и высокие показатели потребительского оптимизма. Индекс потребительских настроений, очищенный от сезонности, в начале текущего года вырос до максимальных значений за всю историю наблюдения (104,7 и 104,0 в феврале и марте соответственно). При этом высоких уровней в последние месяцы достигли как оценки респондентами текущего материального положения, так и их ожидания на будущее. Одним из факторов роста потребительского оптимизма, вероятно, стал ускоренный рост заработных плат в январе – феврале (см. раздел «Рынок труда»).

В начале 2018 года сохраняется высокий спрос на машиностроительную продукцию инвестиционного назначения. Продолжается активный рост инвестиционного импорта из стран дальнего зарубежья (35,3 % г/г в феврале после 23,3 % г/г в январе и 26,2 % г/г в 4кв17). Рост выпуска отечественной машиностроительной продукции инвестиционного назначения в начале текущего года ускорился – до 17,1% г/г в январе и 14,6 % в феврале с 8,8 % г/г в 4кв17. В то же время объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», по-прежнему демонстрирует околонулевую динамику, наблюдаемую с середины 2017 года.

Таблица 4.3. Показатели потребительской активности

 

фев.18

янв.18

2017

4кв17

3кв17

2кв17

1кв17

2016

Оборот розничной торговли

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

1,8

2,8

1,2

3,0

2,1

1,0

-1,6

-4,6

в % к предыдущему периоду (SA)

-0,2

0,2

 

 

 

 

 

 

Продовольственные товары

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

2,7

2,2

0,5

2,9

1,9

-0,4

-3,0

-5,0

в % к предыдущему периоду (SA)

0,1

0,3

 

 

 

 

 

 

Непродовольственные товары

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

1,0

3,3

1,9

3,1

2,4

2,2

-0,3

-4,2

в % к предыдущему периоду (SA)

-0,5

0,5

 

 

 

 

 

 

Платные услуги

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

2,0

2,9

0,2

0,5

0,2

0,6

0,2

0,7

в % к предыдущему периоду (SA)

-0,3

0,4

 

 

 

 

 

 

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Таблица 4.4. Показатели инвестиционной активности

 

фев.18

янв.18

2017

4кв17

3кв17

2кв17

1кв17

2016

Инвестиции в основной капитал

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

 

 

4,4

6,4

2,2

5,0

1,4

-0,2

в % к предыдущему периоду (SA)

 

 

 

0,5

-1,0

3,2

0,3

 

Строительство

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

-0,2

0,2

-1,4

-0,6

0,0

-2,6

-4,5

-2,2

в % к предыдущему периоду (SA)

-0,1

-0,2

 

0

0,4

-0,4

-0,7

 

Производство инвест. товаров

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

5,6

10,9

4,4

7,4

4,3

5,2

-0,2

-2,2

в % к предыдущему периоду (SA)

-1,1

-4,2

 

0,4

 

0,4

1,8

1,2

Импорт инвестиционных товаров

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

 

35,8

40,7

52,5

58,8

39,4

5,1

5,5

в % к предыдущему периоду (SA)

 

-8,2

 

5,5

14,3

17,4

7,4

 

Грузоперевозки инвестиционных товаров

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

6,5

12,9

-4,8

4,0

-10,4

-6,4

-3,2

5,2

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Динамика интернет-торговли

Индекс производства инвестиционных товаров рассчитан на основе индексов физического объема производства отдельных видов экономической деятельности, доли рассчитаны на основе стоимостных объемов отгрузки в 2016 году по каждому виду деятельности.

Индекс импорта инвестиционных товаров рассчитан на основе физических объемов импорта отдельных товаров, доли рассчитаны на основе стоимостных объемов импорта в текущем году по каждому товару.

Индекс погрузки инвестиционных товаров железнодорожным транспортом рассчитан путем нормирования суммы погрузки трех типов грузов – строительных грузов, цемента и машин и оборудования.

Интернет-торговля – это один из наиболее динамично развивающихся рынков для реализации товаров. Существенный его рост обусловлен возрастающим распространением повсеместного доступа к сети Интернет, в том числе к мобильному Интернету, повышением доступности смартфонов, распространением информации о преимуществах совершения онлайн-покупок.

Данные о существенной части внутренней Интернет-торговли фиксируются Росстатом и входят в состав оборота розничной торговли (доля продаж через интернет в 2017 г., по данным Росстата, составила 1,1% от оборота розничной торговли). Тем не менее, по оценкам сторонних организаций, таких как Ассоциация компаний Интернет-торговли (далее – АКИТ), объем внутренней торговли может превышать публикуемые Росстатом данные. По оценке АКИТ, общий объем российского рынка Интернет-торговли в 2017 году составил 1,04 трлн. рублей, из которых более 650 млрд. руб. приходятся на внутреннюю торговлю (в 2 раза больше, чем по данным Росстата). Различия связаны с объективными методологическими особенностями: Росстат, например, не учитывает данные о покупке товаров, приобретенных на сайтах частных объявлений.

Трансграничная Интернет-торговля также не учитывается в публикуемых Росстатом данных о розничном товарообороте, но при этом включается в расходы домашних хозяйств на конечное потребление при расчете валового внутреннего продукта.

По данным Банка России, резкий рост объема покупок в зарубежных Интернет-магазинах начался во второй половине 2016 года. В 2017 году объем покупок в зарубежных интернет-магазинах вырос на 83,9 % в долларовом эквиваленте по сравнению с предыдущим годом. Рост популярности онлайн-покупок в зарубежных Интернет-магазинах стал одним из факторов нарастания разрыва в динамике оборота розничной торговли и расходов на конечное потребление домашних хозяйств.

По оценке АКИТ, абсолютное большинство заказов (90%) приходится на Китай, в то время как в стоимостном эквиваленте его доля составляет лишь чуть более половины. При этом наиболее часто россияне заказывают из-за рубежа бытовую технику и электронику, одежду и обувь, что также характерно и для внутреннего рынка Интернет-торговли.

Рынок труда

В начале текущего года рост заработных плат существенно ускорился. При этом фактические данные за январь оказались существенно выше предварительных оценок Росстата, опубликованных в феврале: номинальный прирост заработных плат составил 13,4% г/г (+4,9 п.п. по сравнению с оценкой), реальный – 11,0% г/г (+4,8 п.п.). В феврале, по оценке Росстата, заработные платы продолжили расти высокими темпами (12,1% г/г и 9,7% г/г в номинальном и реальном выражении соответственно). Текущие темпы роста заработных плат существенно превышают показатели 4кв17, которые стали максимальными с начала восстановительного цикла в середине 2016 года.

Наблюдаемая динамика заработной платы связана в первую очередь с рядом мер в области государственной социальной политики.

В связи с достижением в 2018 году соотношений, установленных указами Президента Российской Федерации в части повышения оплаты труда отдельных категорий работников бюджетной сферы, прирост заработной платы в социальном секторе в январе происходил опережающими темпами (23,7% г/г). При этом, поскольку оценка достижения целевых показателей, установленных указами Президента Российской Федерации, осуществляется по среднегодовым значениям, повышение заработной платы будет сопровождаться ее «усреднением» в течение года. Реализация данной политики приведет к изменению внутригодовой динамики заработной платы по сравнению с прошлыми годами и, как следствие, к увеличению волатильности годовых темпов роста в 2018 году.

Повышение оплаты труда затронуло и другие категории работников бюджетной сферы, заработные платы которых с 1 января 2018 года были проиндексированы на 4%. Еще одним фактором ускорения роста заработных плат в январе–феврале стало повышение минимального размера оплаты труда (МРОТ) с 1 января 2018 года до 9489 рублей, или 85% величины прожиточного минимума (11163 рублей). МРОТ будет доведен до уровня прожиточного минимума трудоспособного населения с 1 мая 2018 года.

Наряду с решениями в области социальной политики, росту заработных плат в начале 2018 года способствовали сформировавшиеся тенденции на рынке труда. В то время как численность рабочей силы остается относительно стабильной, скорость снижения количества безработных в последние два месяца возросла. Численность безработных (с исключением сезонного фактора) сократилась на 91,1 тыс. человек в январе и на 132,7 тыс. человек в феврале (в 4кв17 – 66 тыс. человек в среднем за месяц). В результате уровень безработицы в январе и феврале дважды обновлял исторические минимумы – 4,9 % SA и 4,7 % SA от рабочей силы соответственно. В этих условиях заработные платы уверенно растут и в отраслях, не относящихся к социальному сектору (в январе – на 10,8 % г/г в номинальном выражении).

Таблица 4.5. Показатели рынка труда

 

фев.18

янв.18

2017

4кв17

3кв17

2кв17

1кв17

2016

Реальная заработная плата

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

9,7

11,0

3,5

5,9

3,1

3,4

1,8

0,8

в % к предыдущему периоду (SA)

0,3

2,0

 

 

 

 

 

 

Номинальная заработная плата

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

12,1

13,4

7,3

8,6

6,6

7,7

6,5

7,9

в % к предыдущему периоду (SA)

0,6

1,7

 

 

 

 

 

 

Реальные располагаемые доходы

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

4,4

-7,0/0,0

-1,7

-1,1

-1,8

-2,9

-0,6

-5,8

в % к предыдущему периоду (SA)

0,9

0,7

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года с искл. валюты, недвижимости

4,0

-7,4/-0,2

-1,1

-1,3

-1,6

-2,2

1,4

-4,8

Численность рабочей силы

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

0,2

-0,3

-0,7

-0,6

-1,0

-0,9

-0,3

0,1

млн. чел. (SA)

76,3

76,3

 

 

 

 

 

 

Численность занятых

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

0,8

0,2

-0,3

-0,3

-0,8

-0,5

0,1

0,1

млн. чел. (SA)

72,7

72,6

 

 

 

 

 

 

Численность безработных

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к соотв. периоду предыдущего года

-10,1

-8,6

-6,5

-5,7

-5,5

-8,9

-6,0

-0,5

млн. чел. (SA)

3,6

3,7

 

 

 

 

 

 

Уровень занятости

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к населению в возрасте 15-72 (SA)

65,8

65,7

 

 

 

 

 

 

Уровень безработицы

 

 

 

 

 

 

 

 

в % к рабочей силе /SA

5,0/4,7

5,2/4,9

5,2/-

5,1/5,1

5,0/5,3

5,2/5,3

5,6/5,2

5,5/-

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Инфляция

В марте инфляция ускорилась в годовом выражении впервые после 8 месяцев непрерывного снижения. Темп роста потребительских цен увеличился до 2,4 % г/г в марте с рекордно низких 2,2 % в январе и феврале и оказался несколько выше оценки Минэкономразвития России (2,2–2,3 % г/г). В помесячном выражении с устранением сезонности рост потребительских цен в марте ускорился до 0,4% м/м SA с 0,2 % м/м SA месяцем ранее, при этом показатель, приведенный к годовым темпам, впервые с июня прошлого года превысил целевой ориентир Банка России (4,3% м/м SAAR).

Наиболее существенное ускорение в марте показали цены на плодоовощную продукцию (2,9% м/м SA после 1,2% м/м SA в феврале). Основной его причиной стало удорожание овощей, которое в текущем году носит несколько более выраженный характер ввиду более низкого урожая овощей 2017 года по сравнению с 2016 годом. Так, цены на ряд продуктов «борщевого набора» в марте росли высокими темпами (свекла – 18,2 % м/м, капуста белокочанная – 17,8 % м/м, морковь – 12,6 % м/м). В группе фруктов и цитрусовых также наблюдалось увеличение темпов роста цен, которое было связано с преобладанием дорогой импортной продукции в межсезонный период.

Тем не менее мартовские данные пока не позволяют говорить о выраженной тенденции к увеличению инфляционного давления в экономике. Темпы роста цен на продовольственные товары, за исключением плодоовощной продукции остаются на невысоких уровнях (менее 0,1 % м/м SA с начала года). Непродовольственные товары также продолжают демонстрировать умеренную ценовую динамику, в том числе за счет приостановки роста цен на бензин в феврале и марте (в помесячном выражении с устранением сезонности). Темпы монетарной7 инфляции, по оценке Минэкономразвития России, в марте сохранились на уровне февраля (2,5% г/г, 0,2 % м/м SA).

Рисунок 4.2. Динамика монетарной инфляции

Источник: данные Минэкономразвития РФ

По оценке Минэкономразвития России, ослабление рубля в первой половине апреля транслируется в инфляцию только в случае, если окажется устойчивым. По оценке Минэкономразвития, за последний год эффект переноса валютного курса на инфляцию снизился до 0,07-0,1 (что означает, что устойчивое 10%-е ослабление рубля приводит к накопленному за 3 месяца росту инфляции на 0,7-1 п.п.). Краткосрочные колебания курса рубля в рост цен с высокой вероятностью не транслируются. Таким образом, оценка темпов инфляции в апреле характеризуется сравнительно высокой степенью неопределенности, однако наиболее вероятно, что темп роста цен окажется в диапазоне 0,3%–0,5% м/м (2,3–2,6% г/г).

Банковский сектор

Здесь и далее с учетом/ без учета единовременной денежной выплаты пенсионерам в размере 5 тыс. рублей в январе 2017 года.

Структурный профицит ликвидности в марте продолжил расширяться. По состоянию на 2 апреля его величина достигла 3,6 трлн. рублей по сравнению с 2,8 трлн. рублей на 1 марта. Увеличению профицита ликвидности в марте способствовали значительный приток средств по бюджетному каналу (855 млрд. рублей). Наряду с проведением депозитных операций, для абсорбирования избыточной ликвидности использовались облигации Банка России. Задолженность по указанному инструменту в марте увеличилась на 0,4 трлн. рублей до 1,1 трлн. рублей.

Рисунок 4.3. Динамика уровня процентных ставок

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Рост депозитной базы банков в феврале обеспечивался притоком вкладов населения. Рост вкладов физических лиц в феврале возобновился в помесячном выражении после сезонного снижения в январе. При этом годовой темп роста розничных депозитов увеличился до 7,9 % г/г8 в феврале с 7,6 % г/г8 в январе. Корпоративные депозиты, напротив, в феврале снизились по отношению к январю, а в годовом выражении показали замедление роста до 4,7% г/г8 после 7,0 %8 г/г в январе.

Корпоративный кредитный портфель третий месяц подряд демонстрирует положительную годовую динамику. В феврале его рост ускорился до 3,5% г/г8 по сравнению с 2,9 % г/г8 в январе. При этом показатели, рассчитанные по сопоставимому кругу кредитных организаций, растут еще более высокими темпами – на 5,5 % г/г8 в феврале после 4,6 % г/г8 в январе. Поддержку корпоративному кредитованию оказывает продолжающееся снижение ставок по банковским кредитам нефинансовым организациям.

Увеличение кредитной активности наблюдается и на рынке потребительского кредитования. Темп роста кредитов населению (с учетом ипотечных жилищных кредитов) увеличился до 14,7 % г/г8 в феврале с 14,0 % г/г8 в январе и достиг максимума с ноября 2014 года. Ипотечные жилищные кредиты по-прежнему растут опережающими темпами (17,7 % г/г8 в феврале после 16,4 % г/г8 в январе). Темпы роста потребительских кредитов, кроме жилищных, также выросли – до 12,5 % г/г8 в феврале с 12,2 % г/г8 в январе.

Анализ эффективности санкций

6 апреля 2018 г. Минфин США опубликовал список компаний, бизнесменов и топ-менеджеров, против которых был введен новый блок санкций. Всего в новом списке SDN (Specially Designated Nationals) 26 человек и 15 компаний, в том числе 24 гражданина России и 14 российских компаний.

Новые меры вводятся в соответствии с законом «О противодействии противникам Америки при помощи санкций» N H.R 3364. При этом предполагается, что ограничительные меры могут быть введены не только против персон и компаний из списка, но и против их контрагентов, которые проводят с ними «существенные транзакции». Введенные санкционные меры предполагают ограничение на экспорт товаров из США, запрет на получение финансовых услуг в США и привлечение финансирования с участием американских банков и инвесторов, введение ограничений на владение имуществом в США и запрет руководству компаний и их контрольным акционерам на получение американских виз и на въезд в США.

Объявление о новых санкциях привело к изменению оценки рисков участниками финансовых рынков. Рубль к доллару США за период 6-10 апреля ослаб на 9,3 % (на 5,3 руб. до ~63.0 руб. за доллар США по состоянию на 10 апреля), а CDS-премии выросли на 33 б.п. (до 149.6 б.п. по состоянию на 10 апреля). Повышенная волатильность наблюдалась и на рынке акций: индекс ММВБ за тот же период снизился на 5 %. Однако результаты последующих дней показали, что первоначальная реакция рынков была несколько избыточной. В динамике курса рубля, CDS-премий и рынка акций происходила коррекция.

Аналогичная ситуация наблюдалась и на рынке суверенного долга. При этом большая волатильность наблюдалась на коротком конце кривой бескупонной доходности, что, вероятно, стало результатом переоценки краткосрочных инфляционных рисков.

Вместе с тем последствия введенных санкционных мер распространились и за пределы российских финансовых рынков. Так, цены на алюминий за период с 6 по 13 апреля на мировых товарных рынках выросли на ~14-15% и приблизились к максимальным значениям с 2012 года. Повышение цен на сырье приведет к росту издержек производителей по всем цепочкам добавленной стоимости в соответствующих отраслях.

Что касается оценки дальнейших последствий для реального сектора российской экономики, то здесь необходимо отметить, что в реальный сектор транслируются долгосрочные и устойчивые изменения на финансовых рынках.

Вместе с тем макроэкономическая политика последних лет была направлена на снижение чувствительности российской экономики к внешним шокам. За прошедшее с 2014 года время экономическим блоком расширенного Правительства был разработан разносторонний инструментарий, позволяющий как точечно, так и системно абсорбировать возникающие риски.

В частности, в целях стабилизации ситуации на валютном рынке в период с 9 до 12 апреля Банк России не проводил операций по покупке иностранной валюты в интересах Минфина России, приняв решение о перераспределении соответствующих объемов на более благоприятный период. Принятое решение увеличило предложение валютной ликвидности рынке приблизительно на 200 млн. долларов в день. Долгосрочное равновесное значение курса рубля к доллару США при текущих уровнях цен на нефть, текущем уровне курса евро к доллару США, отсутствии нового пакета санкций и покупок валюты в соответствии с бюджетным правилом с начала 2017 года оценивается на уровне около 50 рублей за доллар США.

Что касается ситуации на рынке ОФЗ, то, несмотря на высокую долю нерезидентов на рынке (34,2 % по состоянию на 1 марта 2018 года), вероятность кратного роста волатильности здесь ограничена институциональными характеристиками инвесторов, ориентированных на долгосрочные стратегии (пенсионные фонды, страховые компании). Одновременно сформировавшийся структурный профицит ликвидности и достаточно хорошее состояние балансов банков позволяют ожидать, что значительная доля предложения ОФЗ в текущем году будет абсорбирована локальными инвесторами.

Что касается отраслевых эффектов введенных санкций, то в настоящее время Правительство Российской Федерации работает над мерами, которые должны будут обеспечить бесперебойную работу предприятий, попавших под санкции, а также компаний из смежных отраслей.

Основные выводы

По оценке Минэкономразвития России, в феврале ВВП увеличился на 1,3 % г/г (уточненная оценка за январь – 1,7 % г/г). Из базовых отраслей основной вклад в рост ВВП по-прежнему вносит промышленность. По оценке Минэкономразвития России, существенный положительный вклад в рост ВВП также продолжают вносить небазовые виды деятельности, в том числе сегмент профессиональных услуг и финансовая деятельность.

Оперативные индикаторы свидетельствуют о продолжении роста экономики темпами, близкими к наблюдаемым в январе-феврале. В марте продолжила устойчиво расти среднедневная погрузка грузов на железной дороге (+3,1 % г/г). Под влиянием холодной погоды как в России, так и в Европе рост добычи газа в марте составил 14,1 % г/г (по данным ЦДУ ТЭК). Холодная погода оказала поддержку и производству электроэнергии. Одновременно в марте наблюдалось ускорение роста в потреблении электроэнергии, очищенном от сезонного, календарного и температурного фактора, что указывает на продолжающийся рост в большинстве секторов промышленности. Значение индекса PMI в обрабатывающей промышленности в марте сигнализирует о дальнейшем расширении производства, но замедляющимися темпами.

Высокая производственная активность сказалась на показателях рынка труда. Уровень безработицы продолжил снижаться и достиг очередного исторического минимума - 4,7 % SA в феврале после 4,9 % SA в январе. Высокими темпами растут заработные платы (+11,0 % г/г в январе в реальном выражении), что в первую очередь связано с доведением в 2018 году до целевых уровней оплаты труда отдельных категорий работников бюджетной сферы (социального сектора). В то же время вне социального сектора также наблюдается уверенный рост заработных плат.

На фоне ускорения темпов роста заработных плат удивительным выглядит замедление годовых темпов роста розничного товарооборота в феврале по сравнению с январем (до 1,8 % г/г с 2,8 % г/г). По-видимому, это связано с тем, что все большую долю в потребительских расходах домашних хозяйств начинают занимать не включаемые в розничный товарооборот трансакции (например, трансграничная интернет-торговля). В связи с этим для оценки состояния потребительского спроса большую значимость приобретают косвенные индикаторы, в частности индекс потребительских настроений. Этот показатель, очищенный от сезонности, в начале текущего года вырос до максимальных значений за всю историю наблюдений (104,7 и 104,0 в феврале и марте соответственно).

Введение новых санкционных мер в отношении российских компаний, бизнесменов и топ-менеджеров привели к повышению волатильности на финансовых рынках. Последствия для реального сектора российской экономики могут наступить только в случае долгосрочного сохранения негативных тенденций на финансовых рынках. Вместе с тем макроэкономическая политика последних лет была направлена на снижение чувствительности российской экономики к внешним шокам. За прошедшее с 2014 года время экономическим блоком расширенного Правительства был разработан разносторонний инструментарий, позволяющий как точечно, так и системно абсорбировать возникающие риски.

Мартовские данные о динамике потребительских цен (2,4 % г/г) оказались несколько выше ожидаемых Минэкономразвития России. В то же время темпы монетарной1 инфляции, по оценке Минэкономразвития России, в марте сохранились на уровне февраля (2,5% г/г, 0,2 % м/м SA). Ослабление рубля в первой половине апреля может транслироваться в инфляцию только в случае, если окажется устойчивым. В связи с этим оценка темпов инфляции в апреле характеризуется высокой степенью неопределенности, однако наиболее вероятно, что темп роста цен окажется в диапазоне 0,3%–0,5% м/м (2,3–2,6% г/г).

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Исполнитель проанализировал открытые источники информации:

информационные порталы Internet: www.cian.ru, www.site-rieltor.ru, www.incom-realty.ru, www.avito.ru, www.best-realty.ru, www.afy.ru, www.rosrealy.ru и др.;

информационный ресурс RealTo, информационная база WinNER;

иллюстрированные каталоги: информационное издание «Из рук в руки», «Недвижимость и цены».

Оцениваемый объект относится к объектам капитального строительства. Исполнитель проанализировал открытые источники с подготовленными аналитическими отчетами по коммерческой недвижимости. Исходя из собранной информации, Исполнитель делает вывод, что рынка по объектам капитального строительства без земельного участка не существует, здания, в том числе встроенные помещения, предлагаются к продаже с правами на земельный участок.

Ввиду отсутствия информации о предложениях по продаже объектов капитального строительства (отдельно стоящих зданий и встроенных помещений) без земельного участка, Исполнитель применял косвенные методы в оценке. Ниже приводится анализ рынка офисной недвижимости, сопоставимой с нашим Объектом оценки.

Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы по итогам 1 квартала 2018 года 2017 г.

Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы по итогам 1 квартала 2018 года

Общая ситуация на рынке

В 1 кв. 2018 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 7,25% годовых (на 0,5 пп.).

Средний курс доллара за 1 кв.2018 г. составил 56,86 руб., снизившись за квартал на 2,7%.

Уровень инфляции в 1 квартале 2018 г. составил 0,81% против 0,97% за аналогичный период 2017 г. Годовая инфляция составила 2,4%. Целевой показатель годовой инфляции – 4%.

По итогам 1Q 2018 г. московский рынок офисных площадей вырос на 0,2% (к объёму на конец 2017 г.), составив 16,25 млн. кв. м, из которых почти 15,0 млн. кв. м – сегменты А, В+, В.

Таблица 4.6. Основные показатели

Свод основных показателей рынка

А

В+

В

С

Общий объем офисных площадей по итогам 1 кв. 2018 г., GLA

16 247 тыс. кв. м

Из них: 15 020 тыс. кв. м – классы А, В+, В

1 227 тыс. кв. м класс С

Динамика объема по сравнению с 4 кв. 2017 г., тыс. кв. м

4 890

7 396

2 734

1 227

Введено в эксплуатацию в 1 кв. 2018 г., GLA

28,7 тыс. кв. м

Введено по классам в 1 кв. 2018 г., GLA

15,6

13,1

0

0

Динамика ввода по сравнению с 4 кв. 2017 г.

-94%

+52%

0%

0%

Доля вакантных площадей на конец 1 кв. 2018 г., %

19,1

13,0

9,1

8,1

Динамика вакантных площадей по сравнению с 4 кв. 2017 г.

-1,5 п.п.

(-7,3%)

0 п.п.

(0%)

+0,3 п.п.

(+3,4%)

-0,2 п.п.

(-2,4%)

Арендные ставки на конец 1 кв. 2018 г. без учета НДС и эксплуатационных расходов (руб./кв. м/мес.)

2 010

1 340

1 100

920

Динамика арендных ставок по сравнению с 4 кв. 2017 г. - в RUВ

+0,5%

0%

0%

0%

Средний уровень обеспеченности (GLA) на 1 000 чел.

1 299 кв. м (с учетом класса С)

Обеспеченность офисными площадями (GLA) на 1 000 чел.

391 кв. м

591 кв. м

219 кв. м

98 кв. м

Динамика обеспеченности по сравнению с 4 кв. 2017 г.

-0,7%

-0,8%

-1,0%

-1,0%

Источник: данные компании NAI Becar

Предложение

Объём ввода в 1 кв. 2018 г. составил 28,7 тыс. кв. м (GLA), что в 10 раз меньше, чем итог 4Q 2017 г., и почти в 2 раза ниже показателя аналогичного периода 2017 г. Данный объём – это около 10% ожидаемого в 2018 г. ввода офисных площадей.

Доля класса А составила 54% в общем объёме ввода. Класс А пополнился БЦ «ЛА-5», расположенным за пределами МКАД, в районе аэропорта «Внуково».

В классе В+ вышло 2 объекта: 1-я очередь офисно-гостиничного центра «Парк Легенд» на территории ЗиЛ и реконструированный БЦ «РТС Земляной Вал» в ЦАО.

График 4.4. Динамика объёмов ввода БЦ (классы А, В+, В), млн. кв. м (GBA)

Источник: данные компании NAI Becar

В очередной раз перенесены сроки ввода офисно-гостиничного центра «Новион» в Олимпийском проезде.

Таблица 4.7. Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2018 г.

Название

Адрес

Округ

Класс

GLA, кв. м

«ЛА-5»

п. Внуково, ул. Центральная, 8, с. 1,15

ЗАО

А

15,6

«Парк Легенд», 1 оч.

ул. Автозаводская, д. 23А, корп. 2

ЮАО

В+

6,2

«РТС Земляной Вал»

Земляной Вал, дом 50А, строение 2

ЦАО

В+

6,9

Источник: данные компании NAI Becar

Анонсированы планы по развитию сегмента, в том числе:

Таблица 4.8. Объекты, планируемые к строительству

Название

Тип

Округ

Местоположение

Сроки

Общая площадь, тыс. кв. м

Компания

МФК (офисы, гостиница, апартаменты, торговля) / возобновление проекта

МФК

ЗАО

2-я Поклонная ул., вл. 9

н/д

100

«БТА Банк»

Grand Tower, Москва-Сити (увеличение площадей проекта)

МФК

ЦАО

Выставочный пер., вл. 11, стр. уч. №15

н/д

увеличение с 311 до 400

ООО «ГрандТитул»

Бизнес-центр

БЦ

ВАО

Большая Черкизовская ул., д. 12

-

20

н/д

Офисное здание в составе ЭК «Прайм Тайм»

МФК

САО

Викторенко ул., вл. 11

2020 г.

13,3

ООО «Атлантика»

Источник: данные компании NAI Becar

График 4.5. Объем предложения в классах А, В+, В; GLA тыс. кв. м

Источник: данные компании NAI Becar

Спрос

На конец 1 квартала 2018 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В преодолел отметку в 15%, достигнув значения 14,9%. Снижение за квартал – 0,6 п.п.

Второй квартал подряд снижение вакансии происходит преимущественно за счет класса А, где по итогам 1 квартала 2018 г. показатель снизился на 1,5 п.п. (или 7,3%). Заполняемость росла в объектах, расположенных как внутри, так и вне ТТК.

Уровень вакансии в классе В+ по итогам квартала сохранился на уровне предыдущего квартала – 13,0%. Объекты внутри ТТК продемонстрировали снижение доли пустующих площадей, в удаленных БЦ вакансия, напротив, выросла.

Вакансия в классе В по итогам отчетного периода выросла на 0,3 п.п (3,4%), составив 9,1%. Однако средневзвешенный показатель вакансии для классов В+/В не изменился – 11,9%.

В классе С зафиксировано снижение доли вакантных площадей – за квартал снижение составило 0,2 п.п. (2,4%), при этом заметно выросла заполняемость удаленных объектов.

График 4.6. Динамика уровня вакансии по классам, %

Источник: данные компании NAI Becar

Продолжилась тенденция 4 квартала 2017 г. по заключению крупных сделок по аренде офисных площадей, при этом активны компании различных секторов экономики.

В структуре крупных сделок (от 1,0 тыс.кв.м) по объёму площадей преобладает класс А с долей 68%.

Таблица 4.9. Примеры крупных сделок по аренде в 4 кв. 2017 г.

Название БЦ

Арендованная площадь, кв. м

Класс

Округ

Арендатор

Статус

Арбат, 1 (Альфа Арбат Центр)

19 000

А

ЦАО

Аэрофлот

Действующий

Верейская Плаза III

17 500

В+

ЗАО

Стройтранснефтегаз

Действующий

Оазис

9 700

А

ЦАО

X5 Retail Group

Действующий

Воздвиженка Центр (Военторг)

7 000

А

ЦАО

Российский капитал

Действующий

Куликовский

4 580

В+

ЮАО

Wildverries

Действующий

Poklonka Place

4 282

А

ЗАО

Сбербанк Лизинг

Действующий

Демидов, Красная Роза

4 000

А

ЦАО

MSD

Действующий

Квадрат

4 000

В+

ЗАО

Стройтрансгаз

Действующий

Источник: данные компании NAI Becar

Коммерческие условия

По итогам 1 квартала 2018 г. существенного изменения арендных ставок не произошло.

За отчётный период средняя арендная ставка изменилась только в классе А, увеличившись на 0,5%. В классах В+, В и С показатель средней ставки аренды остался на уровне предыдущего квартала.

По итогам 1 квартала 2018 г. средние арендные ставки составляют: в классе А – 2 010 руб./кв. м./мес. ; в классе В+ – 1 340 руб./кв. м/мес.; в классе В – 1 100 руб./кв. м/мес.; в классе С – 920 руб./кв. м/мес.

Источник: анализ рынка, проведенный компанией «NAI Becar»: «Обзор рынка офиснои? недвижимости Москвы 1 кв. 2018 г.» (https://naibecar.com/research/)

Здесь и далее в отчёте приведены арендные ставки в рублях без учёта НДС и эксплуатационных расходов.

Средневзвешенная арендная ставка в классах В+/В не изменилась, составив на конец квартала 1250 руб./кв. м/мес.

Ценовая дистанция между классами осталась на прежнем уровне: между классами В+ и А – 33%, классами В и В+ - 18%, классами С и В – 16%.

Таблица 4.10. Средние арендные ставки на конец 4 кв. 2017 г. (без учёта НДС и эксплуатационных расходов)

 

Руб./кв. м/месяц

Руб. кв. м/год

 

Класс А

В среднем

2 010

24 120

ЦДР

2 190

26 280

Вне ЦДР, внутри ТТК

1 980

23 760

Вне ТТК

1 530

18 360

 

Класс В+

В среднем

1 340

16 080

ЦДР

1 660

19 920

Вне ЦДР, внутри ТТК

1 380

16 560

Вне ТТК

1 080

12 960

 

Класс В

В среднем

1 100

13 200

ЦДР

1 650

19 800

Вне ЦДР, внутри ТТК

1 190

14 280

Вне ТТК

890

10 680

 

Класс C

В среднем

920

11 040

ТТК

1 140

13 680

Вне ТТК

810

9 720

Источник: данные компании NAI Becar

График 4.7. Диапазон средних арендных ставок по классам, руб./кв. м/мес. на 1 кв. 2018 г.

Источник: данные компании NAI Becar

Выводы и прогноз развития

В 1 квартале 2018 г. рынок пополнился 3 объектами классов А и В+ совокупной площадью 28,7 тыс. кв. м GLA, что в 2 раза меньше объёмов аналогичного периода 2017 г.

Активное поглощение площадей в классе А привело к существенному снижению уровня вакансии в данном классе – 1,5 п.п. за отчетный период. На конец квартала показатель составил 19,1%, что сопоставимо с результатами 3 квартала 2014 г. Активность арендаторов обусловлена как расширением, так и желанием оптимизировать расходы на аренду офиса (переехать в качественный объект по относительно низкой ставке).

Средний уровень вакансии в классе В+ остался на уровне предыдущего квартала; в классе В – напротив, вырос на 0,3 п.п.

Для класса С был характерен небольшой рост заполняемости – по итогам 1 квартала 2018 г. вакансия снизилась на 0,2 п.п.

Ставки в 1 квартале 2018 г. не претерпели изменений и остались на прежнем уровне, кроме ставок в классе А. Небольшая положительная динамика зафиксирована в классе А – на 0,5%.

Во 2 квартале 2018 г. ожидается ввод около 100 тыс. кв. м, из которых 82% - площади класса А. С выходом новых объектов в данном классе возможна корректировка вакансии в большую сторону.

На фоне активности арендаторов и небольшого объёма ввода во 2 квартале 2018 г. в классе В+ возможна коррекция вакансии в меньшую сторону на 0,2-0,4 п.п.

Таблица 4.11. Основные объекты, планируемые ко вводу во 2 квартале 2018 г.

Название

Адрес

Округ

Класс

GLA, кв. м

Амальтея

Инновационный центр «Сколково»

ЗАО

А

27,1

ОКО, фаза 2

Красногвардейский 1-й проезд, д. 21, с. 2

ЦАО

А

21

ВТБ Арена парк (1-я очередь), к. 4, 5

Ленинградский пр., вл. 36

САО

А

12,6

Нагорная, 20 корп. 7

Нагорная, 20 корп. 7

ЮЗАО

В+

11,1

РТС Свиблово

Кольская, д. 2, к. 4

СВАО

В

6,8

Источник: данные компании NAI Becar

График 4.8. Движение рынка за 2017-2018 гг.

Источник: данные компании NAI Becar

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов

Выделяют следующие факторы влияния на рынок:

Макроэкономические параметры;

Политическая и общеэкономическая ситуация в стране;

Ситуация на финансовом рынке;

Микроэкономические параметры.

К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:

Платежеспособность населения;

Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;

Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков;

Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей – сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.

Доступность и условия финансирования.

Увеличение спроса усиливает активность участников рынка недвижимости. Спрос увеличивают экономические возможности (доходы) будущих потребителей. Снижение спроса вызывает депрессию на рынке.

На рост фактора спроса на рынке недвижимости оказывает влияние рост численности населения. Но следует отметить, что собственно возрастание населения не ведет к активности на рынке. Рост населения должен сопровождаться ростом его платежеспособности. Аналогично отсутствие увеличения населения не всегда плохо сказывается на активности рынка, которая может поддерживаться растущими доходами населения и доступностью финансирования сделок. Результатом увеличения спроса на недвижимость является увеличение платы за аренду, цен продаж на недвижимость. В малом временном периоде более влиятельным на рынок является фактор спроса. Фактору предложения свойственна неэластичность.

К факторам, влияющим на величину предложения, относятся:

Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;

Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.

Соотношение спроса и предложения – фактор прямого влияния на стоимость при оценке недвижимости, иных объектов.

Основные факторы, которые влияют на оценку помещений:

Тип сооружения, в котором находится помещение. Важную роль в стоимости помещений играет год постройки здания (новострой или нет).

Наличие грамотно оформленной и юридически утвержденной документации, подтверждающей право собственности и эксплуатации данного здания или постройки.

Управление зданием и наличие в нем охраны. В случае если существующая в наличии система охраны соответствует европейским или мировым стандартам, то соответственно, увеличится оценочная стоимость здания.

Планировка. Открытые планировки, возможность без всяких лишних усилий изменять конфигурацию помещения, отсутствие или наличие ремонта и авторского дизайна.

Количество незанятых (не сданных в аренду) домов - важнейший показатель тенденций на рынке недвижимости. Высокий процент свободной недвижимости способствует понижению цен на объекты и платы за аренду даже при высоком уровне спроса. Нормативный уровень вакансий составляет для многоквартирных зданий 5%. Для коммерческой недвижимости такой процент выше. Эти соотношения изменяются в зависимости от экономического положения в регионе. При превышении предложения над спросом выше нормативного процента означает наличие на рынке избыточного предложения и недостаточного спроса. Конкуренция приводит к падению ренты, цен, к уменьшению нового строительства.

Присутствие большого количества окон и дверей. Казалось бы, ну как такая мелочь может повлиять на оценку помещений. А на самом деле и этот фактор играет не самую последнюю роль при оценке.

И еще один значительный момент в оценке помещений, зачастую встречающийся в крупных помещениях – это наличие стоянки для автомобилей.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие «наиболее эффективное использование» (далее по тексту – НЭИ) подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приводит к формированию максимально высокой стоимости оцениваемых объектов.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

юридической допустимости;

физической осуществимости;

финансовой обеспеченности;

максимальной продуктивности.

Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимости осуществляется в первую очередь. В процессе анализа рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости, которые могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например, строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов, что в конечном счете препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Критерии физической осуществимости: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких как наводнение или землетрясение), – влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность. Следующий этап отбора видов НЭИ заключается в анализе финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую ставку возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо оттого, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость.

В результате проведенного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимого имущества Исполнитель пришел к следующим ниже выводам:

Физические характеристики объектов недвижимости накладывают определенные ограничения на их возможное использование – использование объектов возможно только в пределах, имеющих место строительных объемов.

Федеральные законодательные акты г. Москвы не содержат запретов на использование оцениваемых объектов недвижимого имущества согласно их назначению.

В результате проведенного анализа местоположения оцениваемых объектов недвижимости нежилого назначения, Исполнитель пришел к выводу, что объекты расположены в административной зоне, характеризующейся хорошей транспортной доступностью, что делает их использование в качестве офисных объектов целесообразным с экономической точки зрения.

Анализируя физические характеристики зданий, их планировку, обустройство необходимыми коммуникациями (система кондиционирования, выделенные линии интернет, системы безопасности и т п.), Исполнитель пришел к заключению, что целесообразно использовать объекты в качестве офисно-административных зданий.

Учитывая конструктивные особенности объектов недвижимости, их местоположение и окружение, Исполнитель считает наиболее экономически оправданным и приносящим максимальную прибыль их текущее использование.

В соответствии с изложенным, учитывая использование оцениваемых объектов недвижимого имущества по его функциональному назначению, Исполнитель считает вариантом НЭИ для целей настоящей оценки текущее использование.

описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода к оценке

Этапы проведения оценки

Этапы проведения оценки описаны в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. №297 г. Москвы «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»), в Стандартах и правилах оценочной деятельности Ассоциации НП СРО СВОД.

Проведение оценки состоит из следующих этапов:

заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

составление Отчета об оценке.

Понятие рыночной стоимости

При использовании понятия «стоимости» при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Определение рыночной стоимости приводится в указанных ниже нормативных документах.

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» ФСО №2, обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. №298 г. Москвы «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»).

Как субъект гражданских правоотношений Исполнитель придерживается требований Федерального закона и Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно вышеуказанным документам, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие понятия, используемые в процессе оценки

Общие понятия оценки представлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. №297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»).

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена ¾ это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплаченная участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость Объекта оценки ¾ это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости ¾ стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке ¾ это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки ¾ это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) ¾ это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки

Допущение ¾ предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог ¾ объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затраты ¾ денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства Объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за Объект оценки (ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития №256 от 20.07.2007 г.).

Срок экспозиции Объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) Объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития №256 от 20.07.2007 г.).

При определении наиболее эффективного использования Объекта оценки определяется использование Объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития №256 от 20.07.2007 г.).

Характеристика подходов к оценке недвижимого имущества

Затратный подход

Затратный подход ¾ совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Стоимость Объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом (здание, сооружение), в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к зданию (сооружению), как свободного и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) здания (сооружения) с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле:

СЗП = ЗЗ (ЗВ) - СИ + Сзем.уч. ,

где:

СЗП – стоимость Объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода;

ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство);

СИ – совокупный износ Объекта оценки;

Сзем.уч. – стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению).

Характеристика основных понятий затратного подхода

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Совокупный износ ? общее обесценение Объекта оценки, вызванное износом и устареванием разных видов, которым подвергся объект к моменту оценки.

Совокупный износ недвижимого и движимого имущества определятся по формуле:

СИ = 1 – (1 – Ифиз.)×(1 – Ифунк.устар.)×(1 – Иэкон.устар.),

где:

Ифиз. – физический износ (physical deterioration);

Ифунк.устар. – функциональное устаревание (functional obsolescence);

Иэкон.устар. – экономическое (внешнее) устаревание (economic (external) obsolescence).

Физический износ (physical deterioration) ? потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния; может быть устранимым и неустранимым.

Функциональное устаревание (functional obsolescence) ? потеря стоимости объектом вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инновациях или рыночных стандартах. О функциональном устаревании свидетельствуют избыточные капитальные затраты и избыточные операционные затраты. Может быть устранимым и неустранимым. Также называется техническим устареванием.

Экономическое (внешнее) устаревание (economic (external) obsolescence) ? потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (окружающей средой или местоположением). Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.

Методы определения затрат на замещение (воспроизводство) недвижимого имущества

К основным методам расчета затрат на замещение (воспроизводство) недвижимого имущества относятся:

метод сравнительной единицы (далее по тексту Отчета и в расчетных таблицах ¾ МСЕ); в рамках настоящего Отчета разновидностью данного метода может являться метод расчета стоимости по укрупненным показателям базисной стоимости по видам работ (далее по тексту Отчета и в расчетных таблицах ¾ УПБС ВР);

модульный метод (далее по тексту Отчета и в расчетных таблицах ¾ ММ);

метод разбивки по компонентам;

метод долгосрочной индексации балансовой стоимости (в расчетных таблицах ¾ индексация).

Методы определения физического износа недвижимого имущества

К основным методам определения физического износа недвижимого имущества, описанным в оценочной литературе, относятся:

нормативный метод;

стоимостной метод;

метод срока жизни;

метод эффективного возраста;

экспертный метод.

Методы определения стоимости земельного участка

При наличии развитого (активного) рынка земельных участков применяются подходы и методы оценки земельных участков, закрепленные в документах Минимущества РФ, а именно:

«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. №2314-р);

«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. №1102-р).

В соответствии с данными Методическими рекомендациями при оценке рыночной стоимости права собственности (аренды) земельных участков используются указанные ниже подходы.

Сравнительный подход, реализуемый следующими методами:

метод сравнения продаж (применяется для оценки права собственности как застроенных, так и незастроенных земельных участков);

метод выделения (применяется для оценки застроенных земельных участков);

метод распределения (применяется для оценки застроенных земельных участков).

Доходный подход, реализуемый следующими методами:

метод капитализации дохода (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, условие применения метода: возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка);

метод остатка (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, условие применения метода: возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход);

метод предполагаемого использования (применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, условие применения метода: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход).

Элементы затратного подхода в части расчета затрат на замещение (воспроизводство) улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В условиях неразвитого (пассивного) рынка земельных участков в практике российской оценки применяется так называемый нормативный метод определения стоимости земли.

Более подробно методология определения стоимости земельного участка представлена в соответствующем разделе Отчета.

Руководствуясь положением ФСО №1 о том, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов, Исполнитель в соответствующих разделах Отчета приводит описание методов определения стоимости земельного участка, затрат на замещение (воспроизводство) и совокупного износа.

Сравнительный подход

Сравнительный подход ? совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении.

В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы :

метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту Отчета и в расчетных таблицах ¾ МПС);

метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту Отчета и в расчетных таблицах ¾ МВРМ);

метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту Отчета и в расчетных таблицах ¾ МОКК).

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Последовательность реализации метода прямого сравнительного анализа продаж.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ Объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения анализируются в том числе:

состав передаваемых прав на объект;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения), в том числе различия между ценами предложения/спроса и сделок;

период между датами сделок (предложений) и оценки;

характеристики месторасположения объекта;

физические характеристики объекта;

экономические характеристики использования объекта;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости. Когда данных недостаточно, применимость подхода может быть ограничена.

Далее нужно скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик Объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными; шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Классификация вводимых корректировок (поправок) основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Корректировки бывают:

процентные (коэффициентные);

стоимостные (денежные).

Процентные (коэффициентные) корректировки (поправки) вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т. п.

Стоимостные (денежные) поправки (корректировки) бывают:

денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 кв. м), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта; поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка; к денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

денежные поправки (корректировки), вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта; к денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Расчет и внесение поправок (корректировок)

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы, основанные на анализе парных продаж;

экспертные методы расчета и внесения поправок;

статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок сводятся к применению метода корреляционно-регрессионного анализа, который заключается в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Последовательность внесения поправок (корректировок):

процентные поправки всегда вносятся первыми к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи;

вводятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) ? это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода ВРМ необходимо:

оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации

Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.

Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.

Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Руководствуясь положением ФСО №1 о том, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки при применении каждого из подходов, Исполнитель в соответствующих разделах Отчета приводит детализированное описание выбранных для оценки методов в рамках сравнительного подхода.

Доходный подход

Доходный подход ? совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки.

Данный подход для недвижимого и движимого имущества реализуется следующими методами:

метод дисконтированных денежных потоков;

метод прямой капитализации дохода.

В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода.

Руководствуясь положением ФСО №1 о том, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки при применении каждого из подходов, Исполнитель в соответствующих разделах Отчета приводит детализированное описание выбранных для оценки методов в рамках доходного подхода.

Выбор подходов к оценке

В соответствии с п. 11 ФСО №1 Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. В соответствии с п. 8(и) ФСО №3 оценщик должен обосновать выбор используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.

С целью возможности применения вышеуказанных подходов Исполнителем были проанализированы п. 12-20 ФСО №1, п. 22-24 ФСО №7, а также методическая литература по оценочной деятельности. Проведенный анализ позволил выделить основные условия применения каждого из подходов.

Основные условия применения затратного подхода:

оцениваемый объект новый или имеет незначительный износ, а также объект после проведенной реконструкции или капительного ремонта;

Объект оценки является объектом специального назначения;

возможность определения стоимости строительства оцениваемых объектов;

возможность определения устаревания оцениваемого объекта.

Основные условия сравнительного подхода:

наличие информационной базы, обеспечивающей в достаточном объеме достоверные данные по совершенным сделкам (предложениям к сделкам).

Основные условия доходного подхода:

существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые Объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом расходы.

Обоснование применимости используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.

Согласно п. 13. ФСО №1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

При расчете стоимости Объекта оценки было подобрано достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, согласно ФСО №7.

В настоящем отчете в рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.

Согласно п. 16. ФСО №1, доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода был использован метод капитализации средней величины дохода для оценки стоимости объекта. Этот метод дает достаточно точную оценку, так как объект не требует дополнительных денежных вложений и обеспечивает стабильный прогнозируемый доход. При этом, согласно п. 23(в) ФСО №7 период прогнозирования составляет один год.

Обоснование выделения стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости.

Согласно ГК РФ «Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости.

1 По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования…».

ЗК РФ «Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

2. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник…».

Согласно специфике рынка недвижимости, стоимость земельного участка заложена в стоимости помещений и зданий, которые располагаются на этом участке. В случае с помещениями в несколько меньшей степени. Практически все земельные участки, расположенные в г. Москве в пределах МКАД, переданы в пользование на правах аренды, иные оформленные права на участки являются исключением и носят единичный характер. Согласно ГК РФ и ЗК РФ, право на землю передаётся вместе с правом на объект недвижимости, который на ней располагается. Либо появляется право на использование её части. При сделках купли/продажи право на земельный участок передается вместе со зданием.

Исходя из проведенного анализа законодательства, Исполнитель принял решение оценивать нежилые помещения вместе с долей земельного участка, на котором они расположены, как единый объект недвижимости, т. к. эти объекты неотделимы друг от друга, а затем произвести выделение рыночной стоимости каждого объекта из общей рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Согласно Заданию на оценку, Объектом оценки является доля в праве на земельный участок в размере 32/100, а т.к., согласно Заявлению об изменении способа и порядка исполнение судебного акта, оцениваемые помещения в части офисных помещений представляют собой 32/100 долей в залоге, то и участок, принадлежащий этим помещениям, является долей в размере 32/100 от общего участка.

 

Расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Алгоритм расчета методом прямого сравнительного анализа продаж

В целом реализацию метода прямого сравнительного анализа при оценке недвижимости можно представить в следующих последовательно реализуемых этапах.

Анализ рынка аналогичных объектов.

Выбор объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

Последовательное внесение корректировок, учитывающих различия между оцениваемым объектом и объектом-аналогом.

Согласование и вывод о стоимости оцениваемого объекта, рассчитанной в рамках сравнительного подхода.

Выбор аналогов

В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества Исполнитель анализировал информацию следующих источников:

информационные порталы Internet: www.best-realty.ru, www.arendator.ru, www.g2p.ru, www.dm-realty.ru, www.officecenter.ru, www.globus-n.ru и др.;

информационный ресурс RealTo, информационная база недвижимости «WinNER»;

иллюстрированные каталоги: «Недвижимость для бизнеса», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень «Rway», информационное издание «Из рук в руки», «Недвижимость и цены».

В качестве объекта недвижимости в рамках настоящего Отчета признаются нежилые помещения, расположенные на офисных зданий.

Учитывая тот факт, что одним из основных факторов, влияющих на формирование стоимости офисных объектов, является расположение в центральной части города, а также наличие удобных подъездных и пешеходных путей, близость к станциям городского общественного транспорта, в качестве объектов-аналогов были подобраны сопоставимые по данному критерию объекты.

В указанных выше источниках Исполнителем были изучены предложения к продаже аналогичных объектов, расположенных в г. Москве. На основе анализа Исполнитель выявил объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом недвижимости, из которых была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта недвижимости.

 Определение единицы и элементов сравнения

В процессе реализации 2-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж Исполнитель обобщил и уточнил информацию по объектам-аналогам. Были выделены элементы сравнения, по которым сравнивался оцениваемый объект недвижимости с объектами-аналогами.

В результате анализа Исполнитель выбрал для Объекта оценки единицу сравнения ? 1 кв. м общей площади помещения и не использовал другие единицы сравнения, т. к. 1 кв. м общей площади помещения – это стандартная мера площади, характерная для рынка недвижимости РФ.

Основные элементы сравнения Объекта оценки и аналогов для зданий и сооружений:

состав передаваемых прав на объект недвижимости;

разница между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

период предложения;

характеристики местоположения;

общая площадь;

техническое и инженерное оснащение;

состояние/уровень отделки.

Состав передаваемых прав на объект недвижимости

При наличии разницы в передаваемых имущественных правах на Объект оценки и объекты-аналоги применяется корректировка для учета разницы в передаваемых правах.

Различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Информация о ценах продажи объектов недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих ценах недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа обычно используются цены предложения к продаже объектов недвижимости на сравниваемые объекты. Рынок недвижимости имеет ряд специфичных особенностей, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения цены предложения, причем данные переговоры достаточно часто приводят к положительному результату для покупателя.

Период предложения

Период предложения объектов-аналогов может не совпадать с моментом проведения оценки объекта недвижимости, при этом необходимо учитывать тенденции изменения цен на рынке в течение периода оценки.

Характеристики местоположения

Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта. Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью районов города/регионов государства, удобством положения для объектов недвижимости определенного функционального назначения. Корректировка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения.

Общая площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта отличается от площади объекта-аналога. Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

Техническое и инженерное оснащение

Отсутствие хотя бы одного компонента необходимых коммуникаций (электричество, водопровод, канализация, отопление, вентиляция) существенно снижает уровень комфорта зданий. Как следствие, отсутствие, либо наличие удобств, находит отражение в цене на рынке недвижимости.

Состояние/уровень отделки

Уровень, качество и состояние отделки отражается в стоимости объектов недвижимости. Уровень отделки является дополнительным улучшением, увеличивающих или снижающих стоимость аналогов по сравнению с оцениваемым объектом недвижимости.

3-й этап. На выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому элементу сравнения вносятся корректировки к ценам предложения сделок аналогов.

Внесение корректировок для нежилого помещения

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом по следующим далее элементам сравнения показало, что различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому из указанных элементов сравнения отсутствуют. Корректировка, соответственно, равна 0%:

состав передаваемых прав;

условия продажи (предложения);

период предложения;

местоположение;

транспортная доступность;

наличие/отсутствие парковки;

инфраструктура;

техническое и инженерное оснащение;

состояние/уровень отделки.

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Поэтому для проведения сравнительного анализа Исполнитель использует цены предложения на сравниваемые объекты.

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (скидка на торг) зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

В рамках данного Отчета скидка на торг была определена на основании исследования рынка недвижимости, проведенного в мае 2017 г., результаты которого опубликованы авторами Лейфер Л А., Крайникова Т. В. в «Справочнике оценщика недвижимости - 2017» (Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода). Представленная в справочнике информация основана на материалах опроса 161 профессиональных оценщиков из 71 населенных пунктов и 269 специалистов залоговых служб банков из 70 населенных пунктов России. В результате проведенного исследования определены средние значения скидок на торг, представленные в таблице ниже.

Таблица 6.1. Рекомендуемая корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг) для офисно-торговой недвижимости (мнение оценщиков)

Показатель

Среднее значение

Доверительный интервал

Скидка на цены офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типы объектов недвижимости

10,0%

9,5%

10,5%

Скидка на арендные ставки офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типы объектов недвижимости

8,4%

7,9%

8,9%

Скидка на цены высококлассных офисов (Офисы классов А, В)

9,7%

9,2%

10,2%

Скидка на арендные ставки высококлассных офисов (Офисы классов А, В)

8,2%

7,6%

8,7%

Скидка на цены высококлассной торговой недвижимости

9,2%

8,7%

9,7%

Скидка на арендные ставки высококлассной торговой недвижимости

7,7%

7,1%

8,2%

Скидка на цены недвижимость, предназначенную для ведения определенного вида бизнеса

12,2%

11,5%

12,9%

Скидка на арендные ставки недвижимость, предназначенную для ведения определенного вида бизнеса

10,5%

9,9%

11,2%

Источник: Лейфер Л, А., Крайникова Т, В, Справочник оценщика недвижимости, 2017 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода

Учитывая рекомендуемые значения скидки на торг для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типы объектов недвижимости, Исполнитель принял значение для всех аналогов равное 10,0%.

Корректировка на удаленность от станции метро

Одним из факторов, влияющих на стоимость объектов коммерческой недвижимости на территории г Москвы является удалённость помещения от станций метрополитена. Условия рынка таковы, что коммерческая привлекательность объекта недвижимости тем выше, чем ближе к станциям метрополитена он расположен.

Таким образом, если показатель удаленности объекта оценки от станции метро отличается от соответствующего показателя объекта-аналога, появляется необходимость введения корректировки по данному элементу сравнения.

Корректировка на удаленность от метро определена аналитической группой экспертов «Maxyline» на основании следующих источников:

База данных Realto;

http://www.mtk.ru;

https://web.archive.org/web/20150101000000*/http://realty.dmir.ru/;

https://web.archive.org/web/20150101000000*/afy.ru;

https://web.archive.org/web/20150101000000*/http://fortexgroup.ru.

Результаты исследования предоставлены в таблице ниже.

Таблица 6.2. Значения корректировок на удаленность от метро для коммерческих объектов

Объект оценки

Объект-аналог

До 5 минут пешком (включительно)

От 5 до 10 минут пешком (включительно)

От 10 до 15 минут пешком (включительно)

До метро транспортом (более 15 минут пешком)

До 5 минут пешком (включительно)

0%

5%

10%

15%

От 5 до 10 минут пешком (включительно)

-5%

0%

5%

10%

От 10 до 15 минут пешком (включительно)

-10%

-5%

0%

5%

До метро транспортом (более 15 минут пешком)

-15%

-10%

-5%

0%

Источник: аналитика экспертов ООО «Максилайн»

Корректировка на различие в удаленности от станции метро вносилась согласно вышеуказанной таблице. Расстояние объектов от метро рассчитано в соответствии с ресурсом Яндекс карты (https://yandex.ru/maps/).

Корректировка на общую площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь объекта-аналога отличается от площади оцениваемых объектов.

Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для недвижимости, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших зданий или помещений ниже, чем меньших по площади. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

В рамках данного Отчета корректировка на общую площадь была определена на основании исследования рынка недвижимости, проведенного в мае 2017 г., результаты которого опубликованы авторами Лейфер Л А., Крайникова Т. В. в «Справочнике оценщика недвижимости - 2017» (Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода). Представленная в справочнике информация основана на материалах опроса 161 профессиональных оценщиков из 71 населенных пунктов и 269 специалистов залоговых служб банков из 70 населенных пунктов России.

График 6.1. Зависимость стоимости 1 кв м от площади для цен продажи офисно-торговой недвижимости

Источник: Лейфер Л, А., Крайникова Т, В, Справочник оценщика недвижимости, 2017 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода

Из графика, представленного выше, можно получить функциональную зависимость стоимости от площади объекта. В рассматриваемом случае зависимость для средних значений описывается следующей функцией:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 18.

Примечание. В ряде случаев, указанных далее, стоимость земельного участка может быть равна нулю:

- если определяется стоимость акций, а земельный участок не является основным средством;

- если земельный участок принадлежит на праве бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения;

- если просрочен договор аренды земельного участка;

- если определяется стоимость в целях страхования;

- если определяется стоимость для РСБУ; в соответствии с приказом Минфина РФ №91Н от 13.10.2003 г., раздел 3, п.43 «Земельные участки и объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) переоценке не подлежат».

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), п. 24.

Глоссарий терминов МСО 2007, стр. 405.

Глоссарий терминов МСО 2007, стр. 392.

Глоссарий терминов МСО 2007, стр. 339, 394.

Оценка недвижимости/Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 198 - 2 08.

Метод описан: Оценка недвижимости/ Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 211.

Метод описан: Оценка недвижимости/ Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 212.

Метод описан: Оценка недвижимости/ Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 212.

«Экономика недвижимости. Конспект лекций», С.В. Гриненко, Таганрог, Изд-во ТРТУ, 2004.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 12.

МСО 2007, ОППО, п. 9.2.1.1, стр. 29.

Оценка недвижимости/ Под ред. М.А.Федотовой. -М: Финансы и статистика, 2008, стр. 171-181.

МСО 2007, МР 1, п. 5.11.1 – 5.11.5.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 15.

https://maxyline.ru/analitika/korrektirovka-na-udalennost-ot-stancii-metro-za-2015-god.html

00000

Y = 1,7906 * х-0,124,

где:

Y – удельная стоимость объекта недвижимого имущества, руб./кв м;

X – значение общей площади, кв. м        

Исходя из вышеизложенного, Исполнитель определял корректировку на размер общей площади по формуле:

Кпл = [(1,7906 * Sоц-0,124) / (1,7906 * Sан-0,124) – 1] * 100%,

где:

Кпл – корректировка на общую площадь, %;

Sоц – значение общей площади Объекта оценки, кв. м;

Sан – значение общей площади объекта-аналога, кв. м.

Корректировка на расположение помещений в здании

Расположение объектов коммерческой недвижимости на разных этажах прямо влияет на их удельную стоимость. Как правило, стоимость помещений, расположенных в подвале (цоколе), ниже стоимости помещений, расположенных в надземных этажах – такова тенденция на рынке.

Корректировка на расположение помещений в здании определена на основании исследования рынка недвижимости, проведенного в мае 2017 г., результаты которого опубликованы авторами Лейфер Л А., Крайникова Т. В. в «Справочнике оценщика недвижимости - 2017» (Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода). Представленная в справочнике информация основана на материалах опроса 161 профессиональных оценщиков из 71 населенных пунктов и 269 специалистов залоговых служб банков из 70 населенных пунктов России. Результаты проведенного исследования представлены в таблицах ниже.

Таблица 6.3. Значения корректировок на расположение помещений в здании для цен продажи офисно-торговой недвижимости

Объект оценки

Объект-аналог

подвал

цоколь

1 этаж

2 этаж и выше

подвал

0,0%

-11,0%

-27,0%

-15,0%

цоколь

12,0%

0,0%

-18,0%

-5,0%

1 этаж

37,0%

22,0%

0,0%

16,0%

2 этаж и выше

18,0%

5,0%

-14,0%

0,0%

Источник: Лейфер Л, А., Крайникова Т, В, Справочник оценщика недвижимости, 2017 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подход, расчет ООО «Стройэкспертиза»

В случае, если оцениваемое помещение расположено на нескольких этажах, а объект-аналог расположен на одном этаже, расчет корректировки проводится согласно следующей формуле:

Кэт = ∑ (Sо i / Sо об * Ко i),

где:

Кэт – корректировка на расположение помещений, %;

Sо i – площадь части помещения Объекта оценки, расположенного на отличном от аналога этаже, кв. м;

Sо об – общая площади Объекта оценки, кв. м;

Ко i – значение корректировки на этаж, приводящей стоимость площади части помещения объекта-аналога, равной доле расположения части помещения Объекта оценки на отличном от аналога этаже, к стоимости объекта оценки, %.

Данная корректировка была применена только к помещениям офисного назначения, для которых расположение в здании является важным ценообразующим фактором. Для помещения в части оценки мест общего пользования данная корректировка не участвовала.

Корректировка на назначение помещений

Помещения Объекта оценки включают офисные и бытовые площади подвала. Однако доля офисных площадей у подобранных объектов различается, что может существенно влиять на стоимость нежилых помещений в целом. Учитывая данный факт, Исполнителем было принято решение рассчитывать корректировку на долю офисных помещений.

Корректировка на назначение помещений на основании исследования рынка недвижимости, проведенного в марте-апреле 2017 г., результаты которого опубликованы авторами Лейфер Л А., Крайникова Т В. в «Справочнике оценщика недвижимости - 2017». Представленная в справочнике информация основана на материалах опроса 174 профессиональных оценщиков из 55 населенных пунктов и 261 специалистов залоговых служб банков из 67 населенных пунктов России. Результаты исследования предоставлены в таблице ниже

Таблица 6.4. Значения корректировок на назначение помещений для цен продажи

Объект оценки

Объект-аналог

Административно-офисная часть

Бытовые помещения

Административно-офисная часть

0,0%

22,0%

Бытовые помещения

-18,0%

0,0%

Источник: Лейфер Л, А., Крайникова Т, В, Справочник оценщика недвижимости, 2017 г.

Результаты определения рыночной стоимости недвижимого имущества, проводимого в рамках сравнительного подхода

В процессе реализации 4-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж Исполнитель произвел расчет величины рыночной стоимости. Исполнитель рассчитал:

показатель суммарной корректировки по абсолютной величине (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок);

коэффициент соответствия оцениваемому недвижимому имуществу (обратно пропорционален показателю суммарной корректировки по абсолютной величине);

вес объектов-аналогов с учетом коэффициента соответствия;

показатель стоимости с учетом коэффициента соответствия;

средневзвешенную величину стоимости.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок (иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым недвижимым имуществом).

Рассчитанная Исполнителем средневзвешенная величина принимается равной рыночному значению стоимости единицы сравнения оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Результаты реализации метода прямого сравнительного анализа представлены в таблице ниже.

Таким образом, в результате проведенных расчетов стоимость Объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки, с учетом НДС (18%) составляет:

116 907 416 (Сто шестнадцать миллионов девятьсот семь тысяч четыреста шестнадцать) руб.

 

 


Таблица 6.5. Расчет стоимости Объекта оценки (офисных помещений) в рамках сравнительного подхода

Источник: данные агентств недвижимости, расчеты ООО «Стройэкспертиза»

Таблица 6.6. Расчет стоимости Объекта оценки (места общего пользования) в рамках сравнительного подхода

Источник: данные агентств недвижимости, расчеты ООО «Стройэкспертиза»


Расчет стоимости Объекта оценки доходным подходом

Алгоритм расчета методом капитализации

В целом реализацию метода капитализации при оценке недвижимости можно представить в следующих последовательно реализуемых этапах.

Определение потенциального валового дохода (ПВД) от эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Расчет корректировки на возможную недозагрузку площадей и недосбор арендной платы и определение действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов для Объекта оценки и определение чистого операционного дохода (ЧОД) от эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Расчет коэффициента капитализации.

Согласование и вывод о стоимости оцениваемого объекта, рассчитанной в рамках доходного подхода.

Определение потенциального валового дохода

Прежде, чем Исполнитель приступит к реализации 1-го этапа, необходимо определить аренднопригодную площадь помещений. Так как в состав Объекта оценки входят места общего пользования, необходимые для обслуживания и функционирования здания в целом, то они не подлежат сдачи в аренду. В связи с этим, в рамках доходного подхода, были оценены только офисные помещения.

В процессе реализации 1-го этапа в рамках оценки сначала определяется годовой ПВД, приходящийся на 1 кв. м от сдачи площадей в аренду. Потенциальная годовая арендная ставка от сдачи объектов аналогичной полезности рассчитывается с применением элементов сравнительного подхода. В рамках Отчета расчеты ПВД для оцениваемых помещений были произведены на основании рыночных арендных ставок. Алгоритм расчета рыночной арендной ставки для Объекта оценки представлен в Разделе 7.

Исполнитель анализировал информацию следующих источников:

информационные порталы Internet: www.cian.ru, www.best-realty.ru, www.arendator.ru, www.g2p.ru, www.dm-realty.ru, www.officecenter.ru, www.domkom.ru, www.foreman.ru и др.;

данные консалтинговых компаний, предоставляющих услуги в области коммерческой недвижимости: Penny Lane Realty, МИЭЛЬ, Bluestone, Swiss Realty Group, Инком-недвижимость;

информационный ресурс RealTo, информационная база недвижимости «WinNER»;

иллюстрированные каталоги: «Недвижимость для бизнеса», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень «Rway», информационное издание «Из рук в руки», «Недвижимость и цены».

В целях оценки анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость аренды, которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с оцениваемым объектом. Ставки по объектам-аналогам указаны с учетом НДС и с учетом эксплуатационных расходов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 6.1. Объекты-аналоги представляют собой объекты офисного назначения.

Расчет обоснованной величины арендной платы производился аналогично методике, описанной в п. 6.6 настоящего Отчета. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом осуществлялось с применением описанных ниже корректировок. Различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по прочим элементам сравнения отсутствуют, соответственно, корректировка равна 0%.

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Согласно таблице 6.1 данная корректировка составила -8,4%.

Корректировка на удаленность от станции метро

Расчет корректировки проводился согласно методике, описанной в п. 6.6.3 настоящего Отчета.

Корректировка на общую площадь

Расчет корректировки проводился согласно методике, описанной в п. 6.6.3.

График 6.2. Зависимость стоимости 1 кв м от площади для ставок аренды офисно-торговой недвижимости

Источник: Лейфер Л, А., Крайникова Т, В, Справочник оценщика недвижимости, 2017 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода

Корректировка на расположение помещений в здании

Корректировка на местоположения рассчитывается аналогично методике, описанной в п. 6.6.3.

Таблица 6.7. Значения корректировок на расположение помещений в здании для ставок аренды офисно-торговой недвижимости

Объект оценки

Объект-аналог

подвал

цоколь

1 этаж

2 этаж и выше

подвал

0,0%

-11,0%

-27,0%

-15,0%

цоколь

12,0%

0,0%

-18,0%

-5,0%

1 этаж

37,0%

22,0%

0,0%

16,0%

2 этаж и выше

18,0%

5,0%

-14,0%

0,0%

Источник: Лейфер Л, А., Крайникова Т, В, Справочник оценщика недвижимости, 2017 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подход, расчет ООО «Стройэкспертиза»

Результат расчета средневзвешенной ставки аренды для оцениваемого объекта представлен в таблице ниже.

 


Таблица 6.8. Расчет средневзвешенной ставки аренды Объекта оценки в рамках доходного подхода

Источник: данные агентств недвижимости, расчеты ООО «Стройэкспертиза»


Определение действительного валового дохода

На 2-ом этапе определялся действительный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду путем корректировки потенциального валового дохода на возможную недозагрузку площадей и недосбор арендной платы.

Размер недозагрузки объектов коммерческих помещений в аренду – один из наиболее важных параметров, влияющих на результаты оценки по методу капитализации. Величина недозагрузки коммерческой недвижимости используется для расчета действительного дохода. Опрос экспертов показал, что мнения различных Оценщиков и соответственно предложенные ими интервальные оценки относительно степени недозагрузки существенно различаются. Это связано с тем, что, не смотря на общие признаки оживления экономики, многие объекты недвижимости остаются невостребованными и значительную часть времени простаивают.

Таблица 6.9. Усредненные значения величины недозагрузки

Показатель

Среднее

Доверительный интервал

Процент недозагрузки при сдаче в аренду офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости

11,1%

10,4%

11,7%

Источник: Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости. 2018 г.

Расчет чистого операционного дохода

Этап 3. Чистый операционный доход представляет собой доход, остающийся после вычета из действительного валового дохода операционных расходов.

Как правило, операционные расходы не выделяются для оплаты сверх установленной арендной ставки, кроме рынков Москвы и Санкт-Петербурга. Не уточнен состав этих расходов, который в России не совпадает с западными стандартами (от налога на имущество, который не коррелирует с рыночной стоимостью, до затрат на страхование, которые отсутствуют в 70% случаев).

Рассчитанные же по данным конкретного Заказчика, операционные расходы скорее характеризуют качество управления, бухгалтерского учета и распределение затрат собственником между объектами. Тем не менее, усредненные, такие данные могут дать представление о доле операционных затрат, характерной для российской недвижимости.

К операционным расходам отнесены: среднегодовые затраты на текущий ремонт, затраты на уборку, охрану объекта, на управление и заключение договоров аренды, на оплату обслуживающего персонала, вывоз мусора, на содержание территории и автостоянки, эксплуатационные расходы, налог на имущество, плата за землю, страхование, расходы на замещение.

Таблица 6.10. Усредненные значения величины операционных расходов

Показатель

Среднее

Доверительный интервал

Расходны на содержание объекта (операционные расходы) от потенциального валового дохода для  офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости

17,8%

16,3%

19,3%

Источник: Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости. 2018 г.

Определение коэффициента капитализации

Для дальнейшей реализации 4-ого этапа расчетов необходимо определить величину коэффициента капитализации. Ставка капитализации для недвижимого имущества определяется на основании исследования рынка недвижимости 2017 г., результаты которого опубликованы авторами Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. в «Справочнике оценщика недвижимости – 2018». Результаты проведенного исследования представлены в таблице ниже.

Таблица 6.11. Усредненные значения доходности недвижимости в ближайшие 5 лет

Показатель

Среднее

Доверительный интервал

Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости

11,4%

11,0%

11,8%

Источник: Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости. 2018 г.

Результаты определения рыночной стоимости недвижимого имущества, проводимого доходного подхода

Реализация 5-ого этапа в рамках метода капитализации представлена в таблице 6.10.

Таблица 6.12. Расчет стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода

Характеристика

Значение

Средневзвешенная ставка аренды с учетом НДС, руб./кв. м в год

18 608

Общая площадь объекта, кв. м

382,7

Потенциальный валовой доход, руб./год

7 121 282

Поправка на недосдачу площадей в аренду и недосбор арендной платы

-11,1%

Действительный валовой доход, руб./год

6 330 819

Поправка на операционные расходы

17,8%

Сумма операционных расходов с учетом НДС, руб.

1 267 588

Чистый операционный доход, руб./год

5 063 231

Коэффициент капитализации

11,4%

Рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, с учетом НДС (18%), руб.

44 414 309

Источник: расчеты ООО «Стройэкспертиза»

Таким образом, в результате проведенных расчетов стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на дату оценки, с учетом НДС (18%) составляет:

44 414 309 (Сорок четыре миллиона четыреста четырнадцать тысяч триста девять) руб.

 

Согласование результатов и ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ объекта оценки

Общие сведения о порядке согласования результатов

Основываясь на двух подходах к оценке (доходном и сравнительном), Исполнитель получил результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости Объекта оценки как с учетом количественного, так и качественного их значения.

В общем случае в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как характер недвижимости, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

При расчете итоговой рыночной стоимости были учтены преимущества и недостатки каждого из примененных подходов для данного случая оценки.

Краткая характеристика сравнительного подхода

Рыночный (сравнительный) подход при оценке может оказывать очень большое влияние на итоговое согласование стоимости, если имеется рыночная информация по сделкам с объектами, аналогичными оцениваемому. Продажи сопоставимых объектов позволяют оценить отличия Объекта оценки от сопоставимых объектов и получить оцененную рыночную стоимость рассматриваемого объекта недвижимости. Сравнительный подход имеет следующие преимущества:

это единственный подход, базирующийся на рыночных ценах недвижимости;

данный подход отражает текущую реальную практику сделок на рынке недвижимости.

Краткая характеристика доходного подхода

Неоспоримым преимуществом доходного подхода является то, что это единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т. п. Что особенно важно, данный подход оценивает будущие выгоды от владения объектом, поскольку покупатель, принимая решение об инвестировании средств, сопоставляет предлагаемую цену и ожидаемые выгоды. Основные трудности, связанные с применением доходного подхода, заключаются в сложности определения обоснованного годового денежного потока, учете всех возможных доходов и расходов и их размеров в будущем.

Метод анализа иерархий

Согласование результатов, полученных сравнительным и доходным подходами, производится с использованием метода анализа иерархий (МАИ).

МАИ представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанных на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

верхний уровень - цель - оценка рыночной стоимости;

промежуточный уровень - критерии согласования;

нижний уровень - альтернативы - результаты оценки, полученные различными подходами.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется нижеследующая последовательность действий.

Выявляются приоритеты в критериях путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений.

Далее для каждого критерия определяется вес по формуле: W ij =(Пaij)1/n, где aij - важность критерия (индекса).

Полученные веса нормируются: W ij = W ij / W.

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости Объекта оценки приведены в таблице ниже.

Таблица 7.1 . Расчет весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости Объекта оценки

Согласование результатов

1 - равное влияние параметров

3 - умеренное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

5 - существенное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

7 - значительное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

2, 4, 6 - соответствующие промежуточные значения

Критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца

Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ

В. Способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость

Матрица сравнения и значения приоритетов критериев

 

А

Б

В

Г

Вес критерия

А

1

1/2

1

3

1,11

0,266

Б

2

1

1

2

1,41

0,340

В

1

1

1

1

1,00

0,240

Г

1/3

1/2

1

1

0,64

0,154

Сумма

4,16

1,00

 

Критерий

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца

Подходы оценки

Сравнительный

Доходный

Вес подхода по критерию

Сравнительный

1

2

1,41

0,67

Доходный

1/2

1

0,71

0,33

Сумма

2,12

1,00

Критерий

Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ

Подходы оценки

Сравнительный

Доходный

Вес подхода по критерию

Сравнительный

1

2

1,41

0,67

Доходный

1/2

1

0,71

0,33

Сумма

2,12

1,00

Критерий

В. Способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

Подходы оценки

Сравнительный

Доходный

Вес подхода по критерию

Сравнительный

1

1

1,00

0,50

Доходный

1

1

1,00

0,50

Сумма

2,00

1,00

Критерий

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость

Подходы оценки

Сравнительный

Доходный

Вес подхода по критерию

Сравнительный

1

1

1,00

0,50

Доходный

1

1

1,00

0,50

Сумма

2,00

1,00

 

А

Б

В

Г

Итоговый вес подхода

Вес критериев

0,266

0,340

0,240

0,154

Сравнительный

0,67

0,67

0,50

0,50

60%

Доходный

0,33

0,33

0,50

0,50

40%

Сумма

1,00

Источник: расчеты ООО «Стройэкспертиза»

Определение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

В рамках выполнения настоящей оценки при расчете рыночной стоимости Объекта оценки Исполнитель применял сравнительный и доходный подходы, опираясь на значительный объем информации по достаточно репрезентативной, по мнению Исполнителя, выборке объектов недвижимости.

 

Основываясь на качестве информации, используемой в процессе определения стоимости различными подходами, цели оценки и принимая во внимание преимущества и недостатки используемых методов, Исполнитель принял решение присвоить следующие удельные веса полученным результатам:

стоимость, определенная сравнительным подходом (единого объекта недвижимости (нежилые помещения (офисные помещения) и земельный участок), ? 60%;

стоимость, определенная доходным подходом (единого объекта недвижимости (нежилые помещения (офисные помещения) и земельный участок), ? 40%;

стоимость, определенная сравнительным подходом (места общего пользования), ? 100%;

Расчет величины рыночной стоимости Объекта оценки представлен в таблице 7.2.

Таблица 7.2. Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

Объект

Вид стоимости

Стоимость в рамках подхода, руб.

Удельный вес подхода,

Рыночная стоимость, руб.

Офисные помещения

Сравнительным подходом с учетом НДС

89 532 665

0,6

53 809 251

Доходным подходом с учетом НДС

44 414 309

0,4

17 721 250

Места общего пользования

Сравнительным подходом с учетом НДС

27 374 751

1,0

27 374 751

Итоговая рыночная стоимость Объекта оценки (единого объекта недвижимости) с учетом НДС

101 104 099

Итоговая рыночная стоимость Объекта оценки (единого объекта недвижимости) без учета НДС

88 330 081

Источник: расчеты ООО «Стройэкспертиза»

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки, определенная по состоянию на дату оценки, составляет:

без учета НДС (18%):

88 330 081 (Восемьдесят восемь миллионов триста тридцать тысяч восемьдесят один) руб.

с учетом НДС (18%):

101 104 099 (Сто один миллион сто четыре тысячи девяносто девять) руб.

 

 

 

Выделение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости

Как уже отмечалось ранее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно Выписки из Технического паспорта на здание по состоянию на 21.07.2011 г. помещения находятся в шестиэтажном здании.

Согласно Отчету № 69/16 «Об определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и помещений города Москвы по состоянию на 01.01.2016 г.», том 2, стр. 146, подготовленному ООО «КО?ИНВЕСТ», доля стоимости земельного участка под шестиэтажным зданием офисно-делового назначения составляет 21,2%. В дальнейших расчетах Исполнитель выделял долю стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости в размере 21,2%.

Таблица 7.3. Расчет среднего значения доли земельного участка

Наименование

Количество надземных этажей

 

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Объекты 7 группы (Объекты офисно?делового назначения)

27,5%

24,9%

23,4%

22,5%

21,8%

21,2%

20,7%

20,3%

20,0%

19,7%

Источник: Отчет № 69/16 об определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и помещений города Москвы по состоянию на 01.01.2016 г., «КО-ИНВЕСТ», том 2, стр. 146

Определение рыночной стоимости объектов, входящих в состав Объекта оценки

Расчет величины рыночной стоимости Объекта оценки представлен в таблице ниже. Расчет проводился согласно следующей формуле:

РСпом = РСеон * (1 – Dзу),

где:

РСпом – рыночная стоимость помещений;

РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя улучшения в виде помещений и доли земельного участка, соотносящейся с помещениями;

Dзу – доля стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Согласно Договору купли-продажи земельного участка №М-01-С02112 от 01.09.2015 г. земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003041:4 находится в собственности. Согласно анализу рынка большинство земельных участков, расположенных в Москве, предоставляются в аренду. После консультации с представителями собственников всех объектов-аналогов, было выяснено, что земельные участки находятся в аренде. В связи с этим было решено внести корректировку на состав передаваемых прав в части оцениваемого земельного участка.

Корректировка на состав передаваемых прав на земельный участок в составе ЕОН

Корректировка вводится к общей стоимости объектов коммерческой недвижимости, она связана с реакцией рынка купли – продажи на различие прав для земельных участков (право собственности и право аренды), передаваемых в составе общих прав на ЗУ и улучшения.

Корректировка на различие прав на земельные участки в составе имущественного комплекса определена на основании исследования рынка, результаты которого опубликованы под редакцией Яскевича Е. Е в «Сборнике рыночный корректировок. СРК-2017».

В ниже приведенной таблице представлены соотношения между рыночной стоимостью объектов коммерческой недвижимости, реализуемым на рынке с правами собственности и правами долгосрочной аренды на ЗУ.

Таблица 7.4. Средние соотношения между стоимостью коммерческой недвижимости с правами собственности и правами аренды для г. Москвы

№ п/п

Назначение объекта

Расстояние от центра, км

РСсобств/PC аренда

1.1.

Торговое

До 5

1,108

1.2.

Торговое

5-10

1,112

1.3.

Офисное

до 2,5

1,145

1.4.

Офисное

5...7

1,107

1.5.

Офисное

12...14

1,112

1.6.

Производственно-складское

8...10

1,092

1.7.

Производственно-складское

10...14

1,010

Источник: Яскевич Е. Е «Сборнике рыночный корректировок. СРК-2017»

Расчет корректировки приведен в таблице ниже.

Таблица 7.5. Расчет корректировки на состав передаваемых прав для земельных участок в составе имущественного комплекса

Объект оценки

Объект-аналог

Земельный участок на праве собственности

Земельный участок на праве аренды

Земельный участок на праве собственности

0,00%

14,50%

Земельный участок на праве аренды

-12,66%

0,00%

Источник: расчет ООО «Стройэкспертиза»

Таблица 7.6. Расчет рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (нежилые помещения (офисные помещения) и земельный участок) с учетом НДС, руб.

Доля стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости (нежилые помещения (офисные помещения) и земельный участок)

Итоговая рыночная стоимость нежилого помещения (офисные помещения) с учетом НДС, руб.

Значения корректировки на состав передаваемых прав

Итоговая рыночная стоимость земельного участка, руб.

71 530 501

21,20%

56 366 035

14,5%

17 363 314

Источник: расчеты ООО «Стройэкспертиза»

Согласно Заявлению об изменении способа и порядка исполнения судебного акта по Делу №2-12478/15 оцениваемая доля офисных помещения равна 32/100. А так как, согласно Заданию на оценку, нужно оценить 32/100 долей на земельный участок, относящийся к этим офисным помещениям, то и расчет земли происходил исходя из стоимости единого объекта недвижимости, как офисные помещения+земельный участок, без участия стоимости мест общего пользования, которые также являются Объектом оценки.

ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании знаний и убеждений, что:

утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются нашими личными, независимыми и профессиональными;

у Оценщика не было текущего имущественного интереса, отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, и отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

оплата услуг Оценщика не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;

анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденных приказами №297, №298, №299 соответственно, Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации «20» мая 2015 г.; ФСО № 7, утвержденный приказом №611 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации «25» сентября 2014 г.; Стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденным Ассоциацией НП СРО СВОД «Свободный Оценочный Департамент»;

квалификация Оценщиков, участвующих в выполнении Отчета, соответствует профессиональным критериям саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации НП СРО СВОД «Свободный Оценочный Департамент».


Яндекс цитирования
Мои оферты

Сайты компании: Строительная экспертиза Санкт-Петербург | Россия

ООО "Стройэкспертиза"
Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206 105264 Москва,
+7(495)965-66-69info@89265277274.ru

© 2004 - 2018 Строительная экспертиза