Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества[]
оценка, объект, стоимость, недвижимость, подход, помещение, метод, участок, земельный, год[]
Обследование квартиры 26 этаж[]

Объект-оценки (состав объекта оценки):Недвижимое имущество: Нежилые помещения (офисные помещения), общей площадью 382,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр. 1, кадастровый номер: 77:01:0003041:5166, условный номер 260558; Земельный участок, общей площадью 1 236,0 кв. м, расположенный по адресу: г Москва, туп. Спасский, вл. 2, стр. 1, кадастровый (или условный) номер: 77:01:0003041:4, доля в праве 32/100; Нежилые помещения (места общего пользования), общей площадью 474,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр. 1, доля в праве 3827/12058
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) объекта оценки:Право собственности, ограничения (обременения) залог
Имущественные права на Объект оценки:Право собственности
Цель оценки:Определение рыночной стоимости в целях предоставления в суд
Предполагаемое использование результатов оценки:Для предоставления в суд
Вид стоимости:Рыночная
Дата оценки:«20» июня 2018 г.
Период проведения оценки:С «20» июня 2018 г. по «25» июня 2018 г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:См. Раздел 2
Особые допущения:Результаты оценки представляются без указания вероятного интервала, в котором эта стоимость может находиться

Применяемые стандарты оценки

Применяемые стандарты оценки: Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.05.2015 г. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20.05.2015 г. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» от 20.05.2015 г. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» от 25.09.2014 г. Стандарты и Правила оценочной деятельности Ассоциации НП СРО СВОД «Свободный Оценочный Департамент»
Обоснование применения стандартов оценки:Согласно законодательству РФ, в области оценочной деятельности, ФСО №1-3, 7 обязательны для применения всеми оценщиками; согласно внутреннему регламенту Ассоциации НП СРО СВОД «Свободный Оценочный Департамент», Стандарты и Правила оценочной деятельности Ассоциации НП СРО СВОД «Свободный Оценочный Департамент» обязательны для применения всеми членами Ассоциации НП СРО СВОД

Основные факты и выводы

Объект оценки: Недвижимое имущество: Нежилые помещения (офисные помещения), общей площадью 382,7 кв м, расположенные по адресу: г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр. 1, кадастровый номер: 77:01:0003041:5166, условный номер 260558; Земельный участок, общей площадью 1 236,0 кв. м, расположенный по адресу: г Москва, туп. Спасский, вл. 2, стр. 1, кадастровый (или условный) номер: 77:01:0003041:4, доля в праве 32/100; Нежилые помещения (места общего пользования), общей площадью 474,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр 1, доля в праве 3827/12058
Правообладатель оцениваемого имущества:Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Траст» (ООО «Альфа Траст»)
Дата осмотра Объекта оценки:Без осмотра (Доступ к объекту оценки был не предоставлен)
Дата составления Отчета:«25» июня 2018 г.
Основание для проведения оценки:Договор №0620/18 от 20.06.2018 г. между Зиновьевым И. В. и ООО «Стройэкспертиза» в лице генерального директора Ткаченко И. А.
Ограничения и пределы применения полученного результата:Для предоставления в суд. Заказчик не может использовать настоящий Отчет (или любую его часть) для других целей
Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке иных организациях и специалистах:Иные организации и специалисты не привлекались
Балансовая стоимость Объекта оценки, руб.:Данные не предоставлены, отсутствие балансовой стоимости не оказывает влияния на итоговую величину рыночной стоимости

Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении сравнительного подхода (с учетом НДС (18%)):
116 907 416 (Сто шестнадцать миллионов девятьсот семь тысяч четыреста шестнадцать) руб.

Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении доходного подхода (с учетом НДС (18%)):
44 414 309 (Сорок четыре миллиона четыреста четырнадцать тысяч триста девять) руб.
Результат оценки стоимости Объекта оценки, полученный при применении затратного подхода (с учетом НДС (18%)):Не применялся

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки (без учета НДС (18%)):
88 330 081 (Восемьдесят восемь миллионов триста тридцать тысяч восемьдесят один) руб.
В том числе: 
Стоимость нежилых помещений (офисные помещения):47 767 826 (Сорок семь миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч восемьсот двадцать шесть) руб.
Стоимость нежилых помещений (места общего пользования):23 198 941 (Двадцать три миллиона сто девяносто восемь тысяч девятьсот сорок один) руб.
Стоимость доли земельного участка:17 363 314 (Семнадцать миллионов триста шестьдесят три тысячи триста четырнадцать) руб.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки (с учетом НДС (18%)):101 104 099 (Сто один миллион сто четыре тысячи девяносто девять) руб.
В том числе: 
Стоимость нежилых помещений (офисные помещения):56 366 035 (Пятьдесят шесть миллионов триста шестьдесят шесть тысяч тридцать пять) руб.
Стоимость нежилых помещений (места общего пользования):27 374 751 (Двадцать семь миллионов триста семьдесят четыре тысячи семьсот пятьдесят один) руб.
Стоимость доли земельного участка:17 363 314 (Семнадцать миллионов триста шестьдесят три тысячи триста четырнадцать) руб.
  
Генеральный директор:                              Ткаченко И. А.
Оценщик:Вельгоша А. Ю.

СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Исполнитель не несет ответственности за точность и достоверность информации, которая будет предоставлена представителями Заказчика в рамках оказания услуг по Договору на проведение оценки (далее – Договор) и другими лицами, которые будут упоминаться в Отчете об оценке (далее – Отчет), в письменной форме или в ходе деловых бесед. Вся информация, которая будет получена от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде, будет рассматриваться как достоверная.

Исполнитель в рамках оказания услуг по Договору не будет проводить юридической экспертизы полученных документов и будет исходить из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Исполнитель не будет нести ответственность за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но вправе ссылаться на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на Объекты оценки. Права на Объекты оценки считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота данного имущества.

Исходные данные, которые будут использованы Исполнителем при подготовке Отчета, будут считаться достоверными и полученными из надежных источников. Тем не менее, Исполнитель не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, будут делаться ссылки на источник информации. Исполнитель не будет нести ответственность за последствия неточностей в исходных данных и их влияние на результаты оценки.

Исполнитель не будет заниматься измерениями физических параметров Объектов оценки (все размеры и объемы, которые будут содержаться в документах, представленных Заказчиком, будут рассматриваться как истинные) и не будет нести ответственность за вопросы соответствующего характера.

Исполнитель не будет проводить технических экспертиз и будет исходить из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости Объектов оценки, которые не могут быть обнаружены при визуальном осмотре. На Исполнителе не будет лежать ответственность по обнаружению подобных фактов.

Мнение Исполнителя относительно величины стоимости будет действительно только на дату оценки. Исполнитель не будет принимать на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость Объектов оценки.

Отчет будет содержать профессиональное мнение Исполнителя относительно стоимости Объектов оценки и не будет являться гарантией того, что в целях, указанных в Отчете, будет использоваться стоимость, определенная Исполнителем.

Отчет, составленный во исполнение Договора, будет считаться достоверным лишь в полном объеме. Приложения к Отчету будут являться его неотъемлемой частью.

Исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений к Отчету не все использованные документы, а лишь те, которые будут представлены Исполнителем как наиболее существенные для понимания содержания Отчета. При этом в архиве Исполнителя будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчета.

Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором.

В расчетных таблицах, которые будут представлены в Отчете, будут приведены округленные значения показателей. Итоговые показатели будут получены при использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в Отчете.

От Исполнителя не потребуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененных Объектов оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

При наличии краткосрочных договоров аренды, заключенных на нерыночных условиях, условия данных договоров не учитываются Исполнителем при проведении оценки.

Оценка объекта производилась без визуального осмотра.

В связи с невозможностью выявления всех обременений и ограничений на стадии заключения Договора иные допущения и ограничения, не указанные выше, будут представлены в Отчете об оценке.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики Объектов оценки

Количественные и качественные характеристики объектов оценки установлены на основании следующих документов, предоставленных Заказчиком:

копия Заявления об изменении способа и порядка исполнения судебного акта;

копия Свидетельства о государственной регистрации права серии 77 АД 333161 от 19.09.2007 г.;

копия Распоряжения Правительства Москвы от 20.07.2015 г.;

копия Технического паспорта на домовладение №2 от 21.07.2011 г.;

копия Выписки из Технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 21.07.2011 г.;

копия Договора купли-продажи недвижимого имущества №1-08-2007/ВК от 20.08.2007 г.;

копия Кадастровой выписки на земельный участок от 23.03.2015 г.;

копия Договора купли-продажи земельного участка №М-01-С02112 от 01.09.2015 г.;

копия Акта приема-передачи земельного участка от 25.09.2015 г.

копия Поэтажного плана и экспликации.

Перечень использованных при проведении оценки данных

Проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об Объектах оценки, полученной от Заказчика, в ходе независимых исследований, проведенных Исполнителем. Предполагается, что представленная Заказчиком или сторонними специалистами информация является надежной и достоверной. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных Исполнителя и собственным опытом Исполнителя. Количественные и качественные характеристики объектов, подлежащих оценке, установлены на основании следующих правоустанавливающих и технических документов, предоставленных Заказчиком.

Таблица 3.1. Перечень использованных при проведении оценки данных

№ п/п Перечень данныхИсточник информации
1Правовая информациякопия Заявления об изменении способа и порядка исполнения судебного акта; копия Распоряжения Правительства Москвы от 20.07.2015 г.; копия Технического паспорта на домовладение №2 от 21.07.2011 г.; копия Договора купли-продажи недвижимого имущества №1-08-2007/ВК от 20.08.2007 г.; копия Договора купли-продажи земельного участка №М-01-С02112 от 01.09.2015 г.; копия Акта приема-передачи земельного участка от 25.09.2015 г.; копия Свидетельства о государственной регистрации права серии 77 АД 333161 от 19.09.2007 г.
2Технические характеристикикопия Выписки из Технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 21.07.2011 г.; копия Кадастровой выписки на земельный участок от 23.03.2015 г.; копия Поэтажного плана и экспликации
3Рыночная информацияИнтернет-сайты и/или печатные издания специализированных организаций; Ссылки на конкретные источники информации указаны далее по тексту Отчета

Анализ полноты и достоверности информации

В соответствии с п. 11 ФСО №1 Оценщик должен учитывать полноту и достоверность исходной информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Проведенный анализ и сделанные выводы представлены ниже.

Анализ полноты информации.

Полнота ? полная мера, полный состав, предельное потребное количество, исчерпывающая достаточность.

Достаточный1 ¾ удовлетворяющий какой-либо потребности, имеющийся в нужном количестве, довольно большой.

Достаточный1 ¾ включающий в себя все необходимые условия, вполне обусловливающий.

Анализ достаточности в рамках настоящей оценки проводился путем исследования предоставленной Заказчиком информации (в виде копий документов, справочных данных специалистов компании), необходимой для оценки.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Анализ достаточности в рамках настоящей оценки проводился путем исследования предоставленной Заказчиком информации (в виде копий документов, и информации, полученной в результате визуального осмотра некоторых объектов), необходимой для оценки.

Перечень предоставленной Заказчиком информации:

копия Заявления об изменении способа и порядка исполнения судебного акта;

копия Свидетельства о государственной регистрации права серии 77 АД 333161 от 19.09.2007 г.;

копия Распоряжения Правительства Москвы от 20.07.2015 г.;

копия Технического паспорта на домовладение №2 от 21.07.2011 г.;

копия Выписки из Технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 21.07.2011 г.;

копия Договора купли-продажи недвижимого имущества №1-08-2007/ВК от 20.08.2007 г.;

копия Кадастровой выписки на земельный участок от 23.03.2015 г.;

копия Договора купли-продажи земельного участка №М-01-С02112 от 01.09.2015 г.;

копия Акта приема-передачи земельного участка от 25.09.2015 г.

Анализ показал, что необходимая информация для определения качественных и количественных характеристик Объекта оценки предоставлена, а также использование дополнительной информации не приведет к существенному изменению характеристик, использованных при оценке рыночной стоимости Объекта оценки и определении итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки, указанной в Отчете об оценке.

Анализ достоверности информации.

Достоверный1 ? подлинный, несомненный, не вызывающий сомнений.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследуемых оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Данный анализ проводился путем соотнесения имущества из перечня, полученного от Заказчика, и перечня, указанного в документах, также предоставленных Заказчиком, на это имущество (соотнесение производилось по таким элементам сравнения, как наименование, кадастровый (или условный) номер, местоположение, литера и др.).

Проведенный анализ показал, что перечень имущества для оценки соотносится с имуществом, указанным в предоставленных документах.

Допущение. В рамках настоящего Отчета Исполнитель не проводил экспертизы полученных документов и исходил из допущения, что копии, предоставленные Заказчиком, являются подлинными, а информация, полученная в свободном виде (в виде электронных таблиц и справок), является достоверной.

Расположение Объекта оценки

Краткая характеристика района, в котором расположен Объект оценки

Объект оценки расположен в Красносельском районе Центрального административного округа г. Москвы. Расположение района на карте г. Москвы показано на рисунке 3.1.

Красносе?льский райо?н — район города Москвы, входящий в Центральный административный округ. Району соответствует внутригородское муниципальное образование «Красносельское».

Территория района — 429,6 га. По территории района прошла первая в России линия метрополитена.

Православные храмы района входят в состав Богоявленского благочиния Московской городской епархии Русской православной церкви.

Красносельский район получил своё название от села Красного, которое впервые упоминается в 1423 году, в завещании великого князя Василия I, отдавшего во владение сыну Василию «селце оу города оу Москвы над великим прудом». Село располагалось в живописной местности под Москвой с удивительными заливными лугами, в начале дороги, ведущей на Ярославль. Южнее села, этот путь сливался со Стромынской дорогой и далее вёл к Кремлю. При Василии Тёмном село было обустроено и по живописности места получило название Красное, что означало «красивое». В XVIII веке на его месте уже были Красносельские улицы, ныне относящиеся к Центральному округу столицы. В северо-восточной части района расположен Алексеевский ставропигиальный женский монастырь (бывший Новоалексеевский монастырь) (2-й Красносельский пер., 7). Монастырь был основан в 1358 году на месте нынешнего Храма Христа Спасителя и при начале строительства был переведен на новое место в Красном Селе. В настоящее время территория монастыря рассечена Третьим Транспортным кольцом. Храмы монастыря: Храм Всех Святых в Красном селе (1887-91, арх А А Никифоров) в псевдорусском стиле. Храм Алексия Человека Божия в Красном селе (1853, арх М. Д. Быковский) в псевдорусском стиле.

В 500 метрах восточнее монастыря находится один из ярчайших конструктивистских ансамблей — Русаковский, который улица Русаковская разделила на 2 части. На территории района расположено 8 детских садов, 10 общеобразовательных школ, а также Московская школа фотографии и мультимедиа имени Родченко.

Рисунок 3.1. Расположение района на карте г. Москвы

Источник: www.new-rent.ru

Местоположение Объекта оценки на карте г. Москвы показано ниже (рисунок 3.2).

Рисунок 3.2. Местоположение Объекта оценки на карте г. Москвы

Источник: www.yandex.ru/maps/

На основании изложенной информации составлена характеристика местоположения Объекта оценки, представленная в таблице ниже.

Таблица 3.2. Местоположение Объекта оценки

Наименование Характеристика
Месторасположениег. Москва, туп. Спасский, д. 2, стр. 1
Типичное использование окружающей недвижимостиОфисная, торговая и жилая застройка
Обеспеченность коммуникациямиУчасток обеспечен всеми необходимыми центральными коммуникациями: водоснабжение, электроснабжение, канализация
Транспортная и пешеходная доступностьОбъект оценки расположен на первой линии домов по Спасскому туп. Ближайшие к Объекту оценки станции метрополитена: «Сухаревская» – 1,0 км
Близость к основным транспортным магистралям700 м до Садового кольца
Экономическое местоположениеОбъект расположен в зоне сложившегося района
Плотность застройкиСредняя плотность застройки
Состояние окружающей среды (локальное)Загрязненность воздуха и водоемов на уровне средних показателей по г Москве. Уровень шума допустимый
Обеспеченность общественным транспортомСредняя
Состояние прилегающей территорииХорошее
Наличие охраняемой/стихийной парковки для автомобилей в пределах пешей доступностиПрисутствует
Социальная репутацияРайон отличается умеренным уровнем спроса на торговые и офисные помещения
Внешнее благоустройствоТерритория благоустроена, перед Объектом оценки располагаются проезды и тротуары

Источник: данные Заказчика и исследование ООО «Стройэкспертиза»

Выводы из анализа местоположения Объекта оценки

Местоположение Объекта оценки характеризуется хорошей транспортной доступностью и является привлекательным для размещения объекта офисного назначения, не снижающего его стоимость по сравнению с аналогичными объектами.

Основные преимущества Объекта оценки:

хорошая доступность автомобильным транспортом;

хорошая доступность общественным транспортом;

хорошая пешеходная доступность;

Объект оценки расположен в районе с устойчивым спросом на данную категорию недвижимости.

Основные недостатки Объекта оценки:

удаленность от станций метрополитена;

малое количество парковочных мест для автомобилей;

загруженность основных транспортных магистралей.

Таким образом, анализ местоположения не выявил отрицательных моментов, способных снизить потребительскую ценность Объекта оценки в течение ближайшего времени, при его при условии его текущего использования.

Количественные и качественные характеристики Объекта оценки

Согласно Договору на проведение оценки, Объектом оценки является право собственности на недвижимое имущество, представляющее собой нежилые помещения и относящаяся к ним доля земельного участка, расположенные на 1-ом и 2-ом этажах и доля в праве 3827/12058 на места общего пользования административного офисного здания по адресу: г. Москва, туп Спасский, д. 2, стр. 1, общая площадь помещений составляет 382,7 кв м и 474,7 кв. м соответственно.

Характеристика прав на Объект оценки представлена в таблице ниже.

Таблица 3.3. Характеристика прав на нежилые помещения (офисные помещения)

Показатель Характеристика
Вид праваН/д
Кадастровый (или условный) номер77:01:0003041:5166
Правоустанавливающие документыН/д
Правоподтверждающие документыН/д
Существующие ограничения (обременения) праваЗалог
Собственник Объекта оценкиОбщество с ограниченной ответственностью «Альфа Траст» (ООО «Альфа Траст»)

Источник: данные Заказчика

Таблица 3.4. Характеристика прав на земельный участок

Показатель Характеристика
Вид праваПраво собственности
Кадастровый (или условный) номер77:01:0003041:4
Правоустанавливающие документыДоговор купли-продажи земельного участка №М-01-002112 от 01.09.2015 г.; Акт приема-передачи земельного участка от 25.09.2015 г.
Правоподтверждающие документыН/д
Существующие ограничения (обременения) праваНе зарегистрировано
Собственник Объекта оценкиОбщество с ограниченной ответственностью «Альфа Траст» (ООО «Альфа Траст»)
Категория земельЗемли населенных пунктов
Разрешенное использованиеЭксплуатация прочих административно-управленческих учреждений и общественных организаций

Источник: данные Заказчика

Технические характеристики Объекта оценки приведены в нижеследующей таблице. Описание технического состояния помещений было выполнено на основании документов и информации, предоставленной Заказчиком.

Таблица 3.5. Технические характеристики Объекта оценки (офисные помещения)

Наименование Характеристика
Инвентарный номер02104171
Год постройки здания1916
Этажность здания (без учета подземных этажей)5+мансарда
Количество подземных этажей1
Этаж расположения помещений объекта оценкиэтаж 1 помещение 1 комната 1-18, этаж 2 помещение 1 комната 1-3, 3а, 4,5, 5а, 6, 7 , 7а, 8-15
Группа капитальностиI
Класс конструктивной системыКС-1
Функциональное назначение зданияОфисно-административное здание
Функциональное назначение объекта оценкиОфисное помещение, бытовые помещения подвала
Тип помещения объекта оценкиНежилое
Разрешенное и текущее использованиеОфисные помещения, бытовые помещения подвала
Принадлежность к памятникам архитектурыНет
Общая площадь здания, кв. м1 680,5
Общая площадь Объекта оценки, кв. м382,7
Высота потолков, м2,92
Конструктивные характеристики
ФундаментЖелезобетонный
Наружные и внутренние капитальные стеныКирпичные
ПерекрытияЖелезобетонные панели
ПолыН/д
ОкнаСтеклопакеты
Внутреннее инженерное оборудование Объекта оценки
Электроснабжение+
Водоснабжение+
Канализация+
Газоснабжение
Отопление+
Система пожарной сигнализации+
Телефон+
Вентиляция+
Системы кондиционирования+
Коммуникационное оборудованиеТелефон, Интернет
Внутренняя отделка помещенийСреднее состояние

Источник: данные Заказчика

Таблица 3.6. Перечень объектов, относящихся к Объекту оценки (места общего пользования)

Этаж Номер помещенияНаименование помещенияПлощадь, кв.м.
Мансардакомн АЛестничная клетка17,1
Мансардакомн БЛестничная клетка16,3
МансардаПомещение № II, комн № 1Машинное отделение лифта8,7
Подвалкомн АЛестничная клетка9,7
ПодвалПомещение № I, комн № 1Тепловой пункт56,7
ПодвалПомещение № I, комн № 2     Склад42,
ПодвалПомещение № II, комн № 1Мастерская32,1
ПодвалПомещение № II, комн № 2Склад56,7
ПодвалПомещение № II, комн № 3Склад22,0
ПодвалПомещение № II, комн № 4Электрощитовая6,7
1комн АЛестничная клетка17,1
1комн БЛестничная клетка17,8
1комн б1      Лифт2,0
1комн б 2      Тамбур3,2
1Помещение № II, комн № 1Мусорокамера6,2
1Помещение № III, комн № 1Электрощитовая5,6
2комн АЛестничная клетка17,1
2комн БЛестничная клетка21
2комн бМусоропровод1,3
3комн АЛестничная клетка17,1
3комн БЛестничная клетка20,5
3комн бМусоропровод1,3
4комн АЛестничная клетка17,1
4комн БЛестничная клетка19,7
4комн бМусоропровод1,2
5комн АЛестничная клетка17,1
5комн БЛестничная клетка20,1
5комн бМусоропровод1,3
Общая площадь:474,7

Источник: данные Заказчика

На дату оценки, согласно данным вышеприведенной таблицы и информации, предоставленной Заказчиком, Объект оценки эксплуатируется.

анализ рынка

Макроэкономический обзор по итогам 1 квартала 2018 года

Основные показатели развития российской экономики

По сведениям Министерства экономического развития РФ (далее ? Минэкономразвития России), имеются следующие фактические данные по основным показателям социально-экономического развития России, относительно соответствующего периода прошлого года.

Таблица 4.1. Основные показатели социально-экономического развития России, % к соответствующему периоду предыдущего года

Показатели  20182017
январьфевральянварьфевраль
Промышленное производство, % г/г2,91,52,3-2,7
Добыча полезных ископаемых, % г/г 1,10,33,30,0
Обрабатывающие производства, % г/г 4,71,92,0-5,1
Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха, % г/г-2,21,80,82,7
Водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений, % г/г -4,61,41,6-19,3
Сельское хозяйство (в сопоставимой оценке), % г/г2,52,60,80,4
Объем работ по виду деятельности «Строительство», % г/г0,2-0,2-2,5-5,0
Ввод в действие жилых домов (за счет всех источников финансирования), % г/г16,333,8-21,6-17,0
Оборот розничной торговли, % г/г2,81,8-2,1-2,6
Объем платных услуг населению, % г/г2,92,02,7-2,2
Ключевая ставка Банка России, на конец периода, % годовых7,757,5010,010,0
Реальные располагаемые денежные доходы, % г/г0,0/-7,04,41,3/8,8-3,8
Реальная начисленная заработная плата одного работника (с учётом ИПЦ)11,09,71,00,8
Уровень безработицы к экономически активному населению (в ср. за период), % общей безработицы5,25,05,65,6
Уровень безработицы к экономически активному населению (в ср. за период), % официально зарегистрированной безработицы1,01,11,21,2
Экспорт товаров — всего, млрд. долл. США (ЦБ РФ)33,431,825,425,8
Импорт товаров — всего, млрд. долл. США (ЦБ РФ)16,419,313,615,5

Источник: данные Минэкономразвития России

Производственная активность

По оценке Минэкономразвития России, в феврале ВВП увеличился на 1,3 % г/г (уточненная оценка за январь – 1,7 % г/г).

Из базовых отраслей основной вклад в рост ВВП по-прежнему вносит промышленность, которая продолжает восстанавливаться после спада 4кв17. Индекс промышленного производства в январе и феврале вырос на 2,9 % г/г и 1,5 % г/г соответственно (в 4кв17 – снижение на 1,7 % г/г). При этом в феврале впервые с мая прошлого года рост показали одновременно все четыре укрупненных сектора промышленности: добыча, обработка, энергетика и водоснабжение.

По оценке Минэкономразвития России, существенный положительный вклад в рост ВВП продолжают вносить небазовые виды деятельности, в том числе сегмент профессиональных услуг и финансовая деятельность.

Рисунок 4.1. Рост ВВП поддерживается промышленностью и небазовыми видами деятельности

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Низкие температуры в России и Европе в конце февраля и марте оказывали поддержку добывающим отраслям и электроэнергетике.

Добыча полезных ископаемых в феврале вновь показала небольшой рост – на 0,3 % г/г после 1,1 % г/г в январе. Показатели нефтяной и газовой отрасли демонстрировали разнонаправленные тенденции. Годовые темпы роста добычи нефти оставались в минусе, что было связано с ответственным выполнением Россией условий сделки ОПЕК+. Газовая отрасль, напротив, демонстрировала позитивную динамику на фоне роста внутреннего и внешнего спроса, обусловленного холодной погодой.

В марте температура на территории России и стран — основных европейских потребителей российского газа также оставалась ниже календарной нормы. В этих условиях активный рост объемов производства газа продолжился. По оперативным данным ЦДУ ТЭК, добыча природного газа в марте выросла на 14,1 % (в феврале – на 1,5 % г/г).

Температурный фактор оказывает положительное влияние и на производство электроэнергии. По оперативным данным СО ЕЭС, в марте рост потребления электроэнергии продолжил ускоряться – до 7,4 % г/г по сравнению с 1,7 % г/г в феврале и -0,1% г/г в январе.

Среднедневная добыча нефти в марте оставалась стабильной в абсолютном выражении. При этом ее годовая динамика продолжает улучшаться по мере исчерпания эффекта высокой базы конца 2016 – начала 2017 года. По данным Минэнерго, масштаб спада добычи сырой нефти в марте сократился до 0,7% г/г после 1,4% г/г в январе и феврале.

Годовая динамика обрабатывающих отраслей в феврале нормализовалась после колебаний последних месяцев.

В феврале темп роста выпуска обрабатывающей промышленности снизился до 1,9 % г/г с 4,7 % г/г в январе. По оценке Минэкономразвития России, высокие январские темпы роста обрабатывающей промышленности, как и ее спад в конце 2017 года, был обусловлен временными факторами. При этом и в январе, и в феврале положительные темпы роста продемонстрировало большинство обрабатывающих отраслей.

Годовые темпы роста машиностроения и металлургии в последние два месяца вернулись в положительную область. Восстановление металлургического комплекса в начале текущего года связано, в первую очередь, с нормализацией динамики по виду деятельности «Производство основных драгоценных металлов и прочих цветных металлов, производство ядерного топлива», который в 4кв17 внес основной вклад в снижение выпуска металлургии в последние месяцы 2017 года.

Еще одним драйвером роста обрабатывающей промышленности в феврале стал химический комплекс, рост которого ускорился до 6,1 % г/г с 4,1 % г/г в январе. В то же время темпы роста пищевой промышленности в феврале перешли в отрицательную область (-1,6 % г/г после роста на 2,1 % г/г в январе), что было связано, в первую очередь, с падением выпуска табачных изделий, возобновившимся после исчерпания эффекта от переноса индексации акцизов с января на июль.

Медианный темп роста, позволяющий очистить динамику показателя от «локальных» факторов, снизился до 0,2 % г/г в феврале после 2,0 % г/г в январе и около 1 % г/г в 4кв17, что дает тревожный сигнал о дальнейшей динамике обрабатывающей промышленности.

В марте оперативные индикаторы производственной активности показали позитивную динамику. Совокупный индекс PMI в марте составил 53,2 (в феврале – 55,2) и остается выше порогового уровня 50, сигнализирующего об увеличении экономической активности, хотя и замедляющимися темпами. Продолжает устойчиво расти среднедневная погрузка грузов на железной дороге, при этом положительная годовая динамика наблюдается по всем основным группам грузов, за исключением строительных материалов. Рост потребления электроэнергии, очищенный от сезонного, календарного и температурного фактора, в марте ускорился до 2,9 % г/г после 0,5 % г/г в феврале и 0,2 % г/г в январе.

Информация составлена с использованием свободной энциклопедии «Википедия» (ru.wikipedia.org) и интернет-источников: mosopen.ru,www.mos.ru. Объект оценки находится в Красносельском районе г. Москвы.

Доклад Министерства экономического развития Российской Федерации «Картина экономики. Апрель 2018 года» от 16.04.2018.

Доклад Росстата «Социально-экономическое положение России, январь-июнь 2017 г.».

Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» на основе данных о динамике производства важнейших товаров-представителей (в натуральном или стоимостном выражении). В качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности базисного 2010 года.

По данным оперативной отчетности.

Данные изменены за счет уточнения респондентами ранее представленной информации.

Начиная с итогов за январь 2015 г., сводные итоги по Российской Федерации сформированы с учетом данных по Республике Крым и г. Севастополю. За периоды 2017 г. и 2018 г. — оценка.

Показатель рассчитан без учета выплаченной в январе 2017 г. единовременной денежной выплаты пенсионерам в размере 5 тысяч рублей в соответствии с Федеральным законом от 22.11.2016 г. № 385-ФЗ.

Показатель рассчитан с учетом единовременной денежной выплаты, назначенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016г. № 385-ФЗ в размере 5 тысяч рублей.

Данные изменены по сравнению с ранее опубликованными в связи с получением итогов за отчетный период.

Оценка

  Приведены данные по населению в возрасте 15-72 лет.

Предварительные данные.

Февраль 2018 г. — оценка.

Февраль 2018 г. — оценка.

К базовым видам экономической деятельности относятся сельское хозяйство, промышленность, строительство, оптовая и розничная торговля, транспорт.

Таблица 4.2. Показатели производственной активности

в % к соотв. периоду предыдущего годафев.18янв.1720174кв173кв172кв171кв172016
ВВП1,51,91,50,92,22,50,6-0,2
Сельское хозяйство2.62,52,4-0,25,40,10,94,8
Строительство-0,20,2-1,4-0,60,0-2,6-4,52,2
Розничная торговля1,82,81,33,02,11,0-1,6-4.6
Оптовая торговля0,31,25,94,56,09,24,22,6
Грузооборот транспорта1,81,15,42,05,59,35,31,8
Промышленное производство 1,52,91,0-1,71,43,80,11,3
Добыча полезных ископаемых 0,31,12,0-0,72,34,81,22,7
добыча угля 0,8-3,13,52,24,43,43,76,1
добыча сырой нефти и природного газа -0,7-0,20,8-2,20.63,11,72,2
добыча металлических руд 3,73,12.51,70.33,74,80,6
добыча прочих полезных ископаемых 7,113,85,62,64,811,53.51,5
Обрабатывающие производства 1,94,70,2-2,20,43,20,80,5
пищевая промышленность -1,62,12,53,53,91,41,02,5
легкая промышленность 8,015,65,26,71,76,16,55,6
деревообработка 3,511,61.91,40,71,63,81,9
производство кокса и нефтепродуктов 0,91,90,60,21,32,9-1,8-1,7
химический комплекс 6,14,15,33,13.27,07,76,4
производство прочей неметаллической минеральной продукции 1,51,52,53,81.41,92,9-6,0
металлургия 2,47,8-3,4-7,94.5-1,5-8,8-0,5
машиностроение 3,74,71,3-1,20.85,30.41,5
прочие производства 12,4-0,11,47,5-0,7-2,11.011,3
Обеспечение электроэнергией, газом и паром 1,8-2,20,14,70,23,61,31,7
Водоснабжение, водоотведение, утилизация отходов 1,44,62,83,63,71,05,10,8

Источник: данные Минэкономразвития РФ

 Внутренний спрос

В начале текущего года рост потребительского спроса в целом опережал рост оборота розничной торговли, что продолжает тенденции 2017 года.

По данным Росстата, в феврале динамика розничных продаж скорректировалась до 1,8 % г/г после пяти месяцев роста темпом около 3 %. Снижение темпов роста произошло за счёт непродовольственных товаров (январь – 3,3% г/г, февраль – 1,0% г/г), в то время как рост продаж продовольственных товаров ускорился.

Вместе с тем для комплексной оценки динамики потребительского спроса недостаточно обращаться только к одному показателю – обороту розничной торговли, поскольку расходы на конечное потребление включают и другие элементы, в том числе расходы на услуги общественного питания и другие услуги, покупки в зарубежных Интернет – магазинах (см. врезку). Из-за опережающего роста в сегментах рынка, которые не учитываются при расчете оборота розничной торговли, в 2017 темпы роста расходов на конечное потребление систематически превышали темпы роста розничных продаж.

На вероятное сохранение данной тенденции в начале текущего года указывает, в частности, активный рост в сфере потребительских услуг. Оборот организаций общественного питания в феврале увеличился на 3,8 % г/г (3,9% г/г в январе). Годовые темпы роста объема платных услуг населению в январе – феврале вышли в положительную область после околонулевой динамики в 2017 году. Продолжается увеличение объема пассажирских авиаперевозок: совокупный пассажирооборот в феврале 2018 года вырос на 13,6 % г/г, в том числе международные перевозки – на 16,0 % г/г, внутренние – на 10,3 % г/г.

Позитивные тенденции наблюдаются и на автомобильном рынке. Абсолютные объемы продаж легковых автомобилей (с исключением сезонности) в среднем за январь – март составили 149,1 тыс. штук (по сравнению с 140,5 тыс. штук SA в 4кв17). В годовом выражении рост продаж продемонстрировал еще более существенное ускорение – до 21,7 % г/г в 1кв18 с 15,4 % г/г в 4кв17, что было обусловлено эффектом низкой базы начала 2017 года.

На стабильное расширение спроса населения указывают и высокие показатели потребительского оптимизма. Индекс потребительских настроений, очищенный от сезонности, в начале текущего года вырос до максимальных значений за всю историю наблюдения (104,7 и 104,0 в феврале и марте соответственно). При этом высоких уровней в последние месяцы достигли как оценки респондентами текущего материального положения, так и их ожидания на будущее. Одним из факторов роста потребительского оптимизма, вероятно, стал ускоренный рост заработных плат в январе – феврале (см. раздел «Рынок труда»).

В начале 2018 года сохраняется высокий спрос на машиностроительную продукцию инвестиционного назначения. Продолжается активный рост инвестиционного импорта из стран дальнего зарубежья (35,3 % г/г в феврале после 23,3 % г/г в январе и 26,2 % г/г в 4кв17). Рост выпуска отечественной машиностроительной продукции инвестиционного назначения в начале текущего года ускорился – до 17,1% г/г в январе и 14,6 % в феврале с 8,8 % г/г в 4кв17. В то же время объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», по-прежнему демонстрирует околонулевую динамику, наблюдаемую с середины 2017 года.

Таблица 4.3. Показатели потребительской активности

 фев.18янв.1820174кв173кв172кв171кв172016
Оборот розничной торговли        
в % к соотв. периоду предыдущего года1,82,81,23,02,11,0-1,6-4,6
в % к предыдущему периоду (SA)-0,20,2      
Продовольственные товары        
в % к соотв. периоду предыдущего года2,72,20,52,91,9-0,4-3,0-5,0
в % к предыдущему периоду (SA)0,10,3      
Непродовольственные товары        
в % к соотв. периоду предыдущего года1,03,31,93,12,42,2-0,3-4,2
в % к предыдущему периоду (SA)-0,50,5      
Платные услуги        
в % к соотв. периоду предыдущего года2,02,90,20,50,20,60,20,7
в % к предыдущему периоду (SA)-0,30,4      

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Таблица 4.4. Показатели инвестиционной активности

 фев.18янв.1820174кв173кв172кв171кв172016
Инвестиции в основной капитал        
в % к соотв. периоду предыдущего года  4,46,42,25,01,4-0,2
в % к предыдущему периоду (SA)   0,5-1,03,20,3 
Строительство        
в % к соотв. периоду предыдущего года-0,20,2-1,4-0,60,0-2,6-4,5-2,2
в % к предыдущему периоду (SA)-0,1-0,2 00,4-0,4-0,7 
Производство инвест. товаров        
в % к соотв. периоду предыдущего года5,610,94,47,44,35,2-0,2-2,2
в % к предыдущему периоду (SA)-1,1-4,2 0,4 0,41,81,2
Импорт инвестиционных товаров        
в % к соотв. периоду предыдущего года 35,840,752,558,839,45,15,5
в % к предыдущему периоду (SA) -8,2 5,514,317,47,4 
Грузоперевозки инвестиционных товаров        
в % к соотв. периоду предыдущего года6,512,9-4,84,0-10,4-6,4-3,25,2

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Динамика интернет-торговли

Индекс производства инвестиционных товаров рассчитан на основе индексов физического объема производства отдельных видов экономической деятельности, доли рассчитаны на основе стоимостных объемов отгрузки в 2016 году по каждому виду деятельности.

Индекс импорта инвестиционных товаров рассчитан на основе физических объемов импорта отдельных товаров, доли рассчитаны на основе стоимостных объемов импорта в текущем году по каждому товару.

Индекс погрузки инвестиционных товаров железнодорожным транспортом рассчитан путем нормирования суммы погрузки трех типов грузов – строительных грузов, цемента и машин и оборудования.

Интернет-торговля – это один из наиболее динамично развивающихся рынков для реализации товаров. Существенный его рост обусловлен возрастающим распространением повсеместного доступа к сети Интернет, в том числе к мобильному Интернету, повышением доступности смартфонов, распространением информации о преимуществах совершения онлайн-покупок.

Данные о существенной части внутренней Интернет-торговли фиксируются Росстатом и входят в состав оборота розничной торговли (доля продаж через интернет в 2017 г., по данным Росстата, составила 1,1% от оборота розничной торговли). Тем не менее, по оценкам сторонних организаций, таких как Ассоциация компаний Интернет-торговли (далее – АКИТ), объем внутренней торговли может превышать публикуемые Росстатом данные. По оценке АКИТ, общий объем российского рынка Интернет-торговли в 2017 году составил 1,04 трлн. рублей, из которых более 650 млрд. руб. приходятся на внутреннюю торговлю (в 2 раза больше, чем по данным Росстата). Различия связаны с объективными методологическими особенностями: Росстат, например, не учитывает данные о покупке товаров, приобретенных на сайтах частных объявлений.

Трансграничная Интернет-торговля также не учитывается в публикуемых Росстатом данных о розничном товарообороте, но при этом включается в расходы домашних хозяйств на конечное потребление при расчете валового внутреннего продукта.

По данным Банка России, резкий рост объема покупок в зарубежных Интернет-магазинах начался во второй половине 2016 года. В 2017 году объем покупок в зарубежных интернет-магазинах вырос на 83,9 % в долларовом эквиваленте по сравнению с предыдущим годом. Рост популярности онлайн-покупок в зарубежных Интернет-магазинах стал одним из факторов нарастания разрыва в динамике оборота розничной торговли и расходов на конечное потребление домашних хозяйств.

По оценке АКИТ, абсолютное большинство заказов (90%) приходится на Китай, в то время как в стоимостном эквиваленте его доля составляет лишь чуть более половины. При этом наиболее часто россияне заказывают из-за рубежа бытовую технику и электронику, одежду и обувь, что также характерно и для внутреннего рынка Интернет-торговли.

Рынок труда

В начале текущего года рост заработных плат существенно ускорился. При этом фактические данные за январь оказались существенно выше предварительных оценок Росстата, опубликованных в феврале: номинальный прирост заработных плат составил 13,4% г/г (+4,9 п.п. по сравнению с оценкой), реальный – 11,0% г/г (+4,8 п.п.). В феврале, по оценке Росстата, заработные платы продолжили расти высокими темпами (12,1% г/г и 9,7% г/г в номинальном и реальном выражении соответственно). Текущие темпы роста заработных плат существенно превышают показатели 4кв17, которые стали максимальными с начала восстановительного цикла в середине 2016 года.

Наблюдаемая динамика заработной платы связана в первую очередь с рядом мер в области государственной социальной политики.

В связи с достижением в 2018 году соотношений, установленных указами Президента Российской Федерации в части повышения оплаты труда отдельных категорий работников бюджетной сферы, прирост заработной платы в социальном секторе в январе происходил опережающими темпами (23,7% г/г). При этом, поскольку оценка достижения целевых показателей, установленных указами Президента Российской Федерации, осуществляется по среднегодовым значениям, повышение заработной платы будет сопровождаться ее «усреднением» в течение года. Реализация данной политики приведет к изменению внутригодовой динамики заработной платы по сравнению с прошлыми годами и, как следствие, к увеличению волатильности годовых темпов роста в 2018 году.

Повышение оплаты труда затронуло и другие категории работников бюджетной сферы, заработные платы которых с 1 января 2018 года были проиндексированы на 4%. Еще одним фактором ускорения роста заработных плат в январе–феврале стало повышение минимального размера оплаты труда (МРОТ) с 1 января 2018 года до 9489 рублей, или 85% величины прожиточного минимума (11163 рублей). МРОТ будет доведен до уровня прожиточного минимума трудоспособного населения с 1 мая 2018 года.

Наряду с решениями в области социальной политики, росту заработных плат в начале 2018 года способствовали сформировавшиеся тенденции на рынке труда. В то время как численность рабочей силы остается относительно стабильной, скорость снижения количества безработных в последние два месяца возросла. Численность безработных (с исключением сезонного фактора) сократилась на 91,1 тыс. человек в январе и на 132,7 тыс. человек в феврале (в 4кв17 – 66 тыс. человек в среднем за месяц). В результате уровень безработицы в январе и феврале дважды обновлял исторические минимумы – 4,9 % SA и 4,7 % SA от рабочей силы соответственно. В этих условиях заработные платы уверенно растут и в отраслях, не относящихся к социальному сектору (в январе – на 10,8 % г/г в номинальном выражении).

Таблица 4.5. Показатели рынка труда

 фев.18янв.1820174кв173кв172кв171кв172016
Реальная заработная плата        
в % к соотв. периоду предыдущего года9,711,03,55,93,13,41,80,8
в % к предыдущему периоду (SA)0,32,0      
Номинальная заработная плата        
в % к соотв. периоду предыдущего года12,113,47,38,66,67,76,57,9
в % к предыдущему периоду (SA)0,61,7      
Реальные располагаемые доходы        
в % к соотв. периоду предыдущего года4,4-7,0/0,0-1,7-1,1-1,8-2,9-0,6-5,8
в % к предыдущему периоду (SA)0,90,7      
в % к соотв. периоду предыдущего года с искл. валюты, недвижимости4,0-7,4/-0,2-1,1-1,3-1,6-2,21,4-4,8
Численность рабочей силы        
в % к соотв. периоду предыдущего года0,2-0,3-0,7-0,6-1,0-0,9-0,30,1
млн. чел. (SA)76,376,3      
Численность занятых        
в % к соотв. периоду предыдущего года0,80,2-0,3-0,3-0,8-0,50,10,1
млн. чел. (SA)72,772,6      
Численность безработных        
в % к соотв. периоду предыдущего года-10,1-8,6-6,5-5,7-5,5-8,9-6,0-0,5
млн. чел. (SA)3,63,7      
Уровень занятости        
в % к населению в возрасте 15-72 (SA)65,865,7      
Уровень безработицы        
в % к рабочей силе /SA5,0/4,75,2/4,95,2/-5,1/5,15,0/5,35,2/5,35,6/5,25,5/-

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Инфляция

В марте инфляция ускорилась в годовом выражении впервые после 8 месяцев непрерывного снижения. Темп роста потребительских цен увеличился до 2,4 % г/г в марте с рекордно низких 2,2 % в январе и феврале и оказался несколько выше оценки Минэкономразвития России (2,2–2,3 % г/г). В помесячном выражении с устранением сезонности рост потребительских цен в марте ускорился до 0,4% м/м SA с 0,2 % м/м SA месяцем ранее, при этом показатель, приведенный к годовым темпам, впервые с июня прошлого года превысил целевой ориентир Банка России (4,3% м/м SAAR).

Наиболее существенное ускорение в марте показали цены на плодоовощную продукцию (2,9% м/м SA после 1,2% м/м SA в феврале). Основной его причиной стало удорожание овощей, которое в текущем году носит несколько более выраженный характер ввиду более низкого урожая овощей 2017 года по сравнению с 2016 годом. Так, цены на ряд продуктов «борщевого набора» в марте росли высокими темпами (свекла – 18,2 % м/м, капуста белокочанная – 17,8 % м/м, морковь – 12,6 % м/м). В группе фруктов и цитрусовых также наблюдалось увеличение темпов роста цен, которое было связано с преобладанием дорогой импортной продукции в межсезонный период.

Тем не менее мартовские данные пока не позволяют говорить о выраженной тенденции к увеличению инфляционного давления в экономике. Темпы роста цен на продовольственные товары, за исключением плодоовощной продукции остаются на невысоких уровнях (менее 0,1 % м/м SA с начала года). Непродовольственные товары также продолжают демонстрировать умеренную ценовую динамику, в том числе за счет приостановки роста цен на бензин в феврале и марте (в помесячном выражении с устранением сезонности). Темпы монетарной7 инфляции, по оценке Минэкономразвития России, в марте сохранились на уровне февраля (2,5% г/г, 0,2 % м/м SA).

Рисунок 4.2. Динамика монетарной инфляции

Источник: данные Минэкономразвития РФ

По оценке Минэкономразвития России, ослабление рубля в первой половине апреля транслируется в инфляцию только в случае, если окажется устойчивым. По оценке Минэкономразвития, за последний год эффект переноса валютного курса на инфляцию снизился до 0,07-0,1 (что означает, что устойчивое 10%-е ослабление рубля приводит к накопленному за 3 месяца росту инфляции на 0,7-1 п.п.). Краткосрочные колебания курса рубля в рост цен с высокой вероятностью не транслируются. Таким образом, оценка темпов инфляции в апреле характеризуется сравнительно высокой степенью неопределенности, однако наиболее вероятно, что темп роста цен окажется в диапазоне 0,3%–0,5% м/м (2,3–2,6% г/г).

Банковский сектор

Здесь и далее с учетом/ без учета единовременной денежной выплаты пенсионерам в размере 5 тыс. рублей в январе 2017 года.

Структурный профицит ликвидности в марте продолжил расширяться. По состоянию на 2 апреля его величина достигла 3,6 трлн. рублей по сравнению с 2,8 трлн. рублей на 1 марта. Увеличению профицита ликвидности в марте способствовали значительный приток средств по бюджетному каналу (855 млрд. рублей). Наряду с проведением депозитных операций, для абсорбирования избыточной ликвидности использовались облигации Банка России. Задолженность по указанному инструменту в марте увеличилась на 0,4 трлн. рублей до 1,1 трлн. рублей.

Рисунок 4.3. Динамика уровня процентных ставок

Источник: данные Минэкономразвития РФ

Рост депозитной базы банков в феврале обеспечивался притоком вкладов населения. Рост вкладов физических лиц в феврале возобновился в помесячном выражении после сезонного снижения в январе. При этом годовой темп роста розничных депозитов увеличился до 7,9 % г/г8 в феврале с 7,6 % г/г8 в январе. Корпоративные депозиты, напротив, в феврале снизились по отношению к январю, а в годовом выражении показали замедление роста до 4,7% г/г8 после 7,0 %8 г/г в январе.

Корпоративный кредитный портфель третий месяц подряд демонстрирует положительную годовую динамику. В феврале его рост ускорился до 3,5% г/г8 по сравнению с 2,9 % г/г8 в январе. При этом показатели, рассчитанные по сопоставимому кругу кредитных организаций, растут еще более высокими темпами – на 5,5 % г/г8 в феврале после 4,6 % г/г8 в январе. Поддержку корпоративному кредитованию оказывает продолжающееся снижение ставок по банковским кредитам нефинансовым организациям.

Увеличение кредитной активности наблюдается и на рынке потребительского кредитования. Темп роста кредитов населению (с учетом ипотечных жилищных кредитов) увеличился до 14,7 % г/г8 в феврале с 14,0 % г/г8 в январе и достиг максимума с ноября 2014 года. Ипотечные жилищные кредиты по-прежнему растут опережающими темпами (17,7 % г/г8 в феврале после 16,4 % г/г8 в январе). Темпы роста потребительских кредитов, кроме жилищных, также выросли – до 12,5 % г/г8 в феврале с 12,2 % г/г8 в январе.

Анализ эффективности санкций

6 апреля 2018 г. Минфин США опубликовал список компаний, бизнесменов и топ-менеджеров, против которых был введен новый блок санкций. Всего в новом списке SDN (Specially Designated Nationals) 26 человек и 15 компаний, в том числе 24 гражданина России и 14 российских компаний.

Новые меры вводятся в соответствии с законом «О противодействии противникам Америки при помощи санкций» N H.R 3364. При этом предполагается, что ограничительные меры могут быть введены не только против персон и компаний из списка, но и против их контрагентов, которые проводят с ними «существенные транзакции». Введенные санкционные меры предполагают ограничение на экспорт товаров из США, запрет на получение финансовых услуг в США и привлечение финансирования с участием американских банков и инвесторов, введение ограничений на владение имуществом в США и запрет руководству компаний и их контрольным акционерам на получение американских виз и на въезд в США.

Объявление о новых санкциях привело к изменению оценки рисков участниками финансовых рынков. Рубль к доллару США за период 6-10 апреля ослаб на 9,3 % (на 5,3 руб. до ~63.0 руб. за доллар США по состоянию на 10 апреля), а CDS-премии выросли на 33 б.п. (до 149.6 б.п. по состоянию на 10 апреля). Повышенная волатильность наблюдалась и на рынке акций: индекс ММВБ за тот же период снизился на 5 %. Однако результаты последующих дней показали, что первоначальная реакция рынков была несколько избыточной. В динамике курса рубля, CDS-премий и рынка акций происходила коррекция.

Аналогичная ситуация наблюдалась и на рынке суверенного долга. При этом большая волатильность наблюдалась на коротком конце кривой бескупонной доходности, что, вероятно, стало результатом переоценки краткосрочных инфляционных рисков.

Вместе с тем последствия введенных санкционных мер распространились и за пределы российских финансовых рынков. Так, цены на алюминий за период с 6 по 13 апреля на мировых товарных рынках выросли на ~14-15% и приблизились к максимальным значениям с 2012 года. Повышение цен на сырье приведет к росту издержек производителей по всем цепочкам добавленной стоимости в соответствующих отраслях.

Что касается оценки дальнейших последствий для реального сектора российской экономики, то здесь необходимо отметить, что в реальный сектор транслируются долгосрочные и устойчивые изменения на финансовых рынках.

Вместе с тем макроэкономическая политика последних лет была направлена на снижение чувствительности российской экономики к внешним шокам. За прошедшее с 2014 года время экономическим блоком расширенного Правительства был разработан разносторонний инструментарий, позволяющий как точечно, так и системно абсорбировать возникающие риски.

В частности, в целях стабилизации ситуации на валютном рынке в период с 9 до 12 апреля Банк России не проводил операций по покупке иностранной валюты в интересах Минфина России, приняв решение о перераспределении соответствующих объемов на более благоприятный период. Принятое решение увеличило предложение валютной ликвидности рынке приблизительно на 200 млн. долларов в день. Долгосрочное равновесное значение курса рубля к доллару США при текущих уровнях цен на нефть, текущем уровне курса евро к доллару США, отсутствии нового пакета санкций и покупок валюты в соответствии с бюджетным правилом с начала 2017 года оценивается на уровне около 50 рублей за доллар США.

Что касается ситуации на рынке ОФЗ, то, несмотря на высокую долю нерезидентов на рынке (34,2 % по состоянию на 1 марта 2018 года), вероятность кратного роста волатильности здесь ограничена институциональными характеристиками инвесторов, ориентированных на долгосрочные стратегии (пенсионные фонды, страховые компании). Одновременно сформировавшийся структурный профицит ликвидности и достаточно хорошее состояние балансов банков позволяют ожидать, что значительная доля предложения ОФЗ в текущем году будет абсорбирована локальными инвесторами.

Что касается отраслевых эффектов введенных санкций, то в настоящее время Правительство Российской Федерации работает над мерами, которые должны будут обеспечить бесперебойную работу предприятий, попавших под санкции, а также компаний из смежных отраслей.

Основные выводы

По оценке Минэкономразвития России, в феврале ВВП увеличился на 1,3 % г/г (уточненная оценка за январь – 1,7 % г/г). Из базовых отраслей основной вклад в рост ВВП по-прежнему вносит промышленность. По оценке Минэкономразвития России, существенный положительный вклад в рост ВВП также продолжают вносить небазовые виды деятельности, в том числе сегмент профессиональных услуг и финансовая деятельность.

Оперативные индикаторы свидетельствуют о продолжении роста экономики темпами, близкими к наблюдаемым в январе-феврале. В марте продолжила устойчиво расти среднедневная погрузка грузов на железной дороге (+3,1 % г/г). Под влиянием холодной погоды как в России, так и в Европе рост добычи газа в марте составил 14,1 % г/г (по данным ЦДУ ТЭК). Холодная погода оказала поддержку и производству электроэнергии. Одновременно в марте наблюдалось ускорение роста в потреблении электроэнергии, очищенном от сезонного, календарного и температурного фактора, что указывает на продолжающийся рост в большинстве секторов промышленности. Значение индекса PMI в обрабатывающей промышленности в марте сигнализирует о дальнейшем расширении производства, но замедляющимися темпами.

Высокая производственная активность сказалась на показателях рынка труда. Уровень безработицы продолжил снижаться и достиг очередного исторического минимума — 4,7 % SA в феврале после 4,9 % SA в январе. Высокими темпами растут заработные платы (+11,0 % г/г в январе в реальном выражении), что в первую очередь связано с доведением в 2018 году до целевых уровней оплаты труда отдельных категорий работников бюджетной сферы (социального сектора). В то же время вне социального сектора также наблюдается уверенный рост заработных плат.

На фоне ускорения темпов роста заработных плат удивительным выглядит замедление годовых темпов роста розничного товарооборота в феврале по сравнению с январем (до 1,8 % г/г с 2,8 % г/г). По-видимому, это связано с тем, что все большую долю в потребительских расходах домашних хозяйств начинают занимать не включаемые в розничный товарооборот трансакции (например, трансграничная интернет-торговля). В связи с этим для оценки состояния потребительского спроса большую значимость приобретают косвенные индикаторы, в частности индекс потребительских настроений. Этот показатель, очищенный от сезонности, в начале текущего года вырос до максимальных значений за всю историю наблюдений (104,7 и 104,0 в феврале и марте соответственно).

Введение новых санкционных мер в отношении российских компаний, бизнесменов и топ-менеджеров привели к повышению волатильности на финансовых рынках. Последствия для реального сектора российской экономики могут наступить только в случае долгосрочного сохранения негативных тенденций на финансовых рынках. Вместе с тем макроэкономическая политика последних лет была направлена на снижение чувствительности российской экономики к внешним шокам. За прошедшее с 2014 года время экономическим блоком расширенного Правительства был разработан разносторонний инструментарий, позволяющий как точечно, так и системно абсорбировать возникающие риски.

Мартовские данные о динамике потребительских цен (2,4 % г/г) оказались несколько выше ожидаемых Минэкономразвития России. В то же время темпы монетарной1 инфляции, по оценке Минэкономразвития России, в марте сохранились на уровне февраля (2,5% г/г, 0,2 % м/м SA). Ослабление рубля в первой половине апреля может транслироваться в инфляцию только в случае, если окажется устойчивым. В связи с этим оценка темпов инфляции в апреле характеризуется высокой степенью неопределенности, однако наиболее вероятно, что темп роста цен окажется в диапазоне 0,3%–0,5% м/м (2,3–2,6% г/г).

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Исполнитель проанализировал открытые источники информации:

информационные порталы Internet: www.cian.ru, www.site-rieltor.ru, www.incom-realty.ru, www.avito.ru, www.best-realty.ru, www.afy.ru, www.rosrealy.ru и др.;

информационный ресурс RealTo, информационная база WinNER;

иллюстрированные каталоги: информационное издание «Из рук в руки», «Недвижимость и цены».

Оцениваемый объект относится к объектам капитального строительства. Исполнитель проанализировал открытые источники с подготовленными аналитическими отчетами по коммерческой недвижимости. Исходя из собранной информации, Исполнитель делает вывод, что рынка по объектам капитального строительства без земельного участка не существует, здания, в том числе встроенные помещения, предлагаются к продаже с правами на земельный участок.

Ввиду отсутствия информации о предложениях по продаже объектов капитального строительства (отдельно стоящих зданий и встроенных помещений) без земельного участка, Исполнитель применял косвенные методы в оценке. Ниже приводится анализ рынка офисной недвижимости, сопоставимой с нашим Объектом оценки.

Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы по итогам 1 квартала 2018 года 2017 г.

Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы по итогам 1 квартала 2018 года

Общая ситуация на рынке

В 1 кв. 2018 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 7,25% годовых (на 0,5 пп.).

Средний курс доллара за 1 кв.2018 г. составил 56,86 руб., снизившись за квартал на 2,7%.

Уровень инфляции в 1 квартале 2018 г. составил 0,81% против 0,97% за аналогичный период 2017 г. Годовая инфляция составила 2,4%. Целевой показатель годовой инфляции – 4%.

По итогам 1Q 2018 г. московский рынок офисных площадей вырос на 0,2% (к объёму на конец 2017 г.), составив 16,25 млн. кв. м, из которых почти 15,0 млн. кв. м – сегменты А, В+, В.

Таблица 4.6. Основные показатели

Свод основных показателей рынка АВ+ВС
Общий объем офисных площадей по итогам 1 кв. 2018 г., GLA16 247 тыс. кв. м Из них: 15 020 тыс. кв. м – классы А, В+, В 1 227 тыс. кв. м класс С
Динамика объема по сравнению с 4 кв. 2017 г., тыс. кв. м4 8907 3962 7341 227
Введено в эксплуатацию в 1 кв. 2018 г., GLA28,7 тыс. кв. м
Введено по классам в 1 кв. 2018 г., GLA15,613,100
Динамика ввода по сравнению с 4 кв. 2017 г.-94%+52%0%0%
Доля вакантных площадей на конец 1 кв. 2018 г., %19,113,09,18,1
Динамика вакантных площадей по сравнению с 4 кв. 2017 г.-1,5 п.п. (-7,3%)0 п.п. (0%)+0,3 п.п. (+3,4%)-0,2 п.п. (-2,4%)
Арендные ставки на конец 1 кв. 2018 г. без учета НДС и эксплуатационных расходов (руб./кв. м/мес.)2 0101 3401 100920
Динамика арендных ставок по сравнению с 4 кв. 2017 г. — в RUВ+0,5%0%0%0%
Средний уровень обеспеченности (GLA) на 1 000 чел.1 299 кв. м (с учетом класса С)
Обеспеченность офисными площадями (GLA) на 1 000 чел.391 кв. м591 кв. м219 кв. м98 кв. м
Динамика обеспеченности по сравнению с 4 кв. 2017 г.-0,7%-0,8%-1,0%-1,0%

Источник: данные компании NAI Becar

Предложение

Объём ввода в 1 кв. 2018 г. составил 28,7 тыс. кв. м (GLA), что в 10 раз меньше, чем итог 4Q 2017 г., и почти в 2 раза ниже показателя аналогичного периода 2017 г. Данный объём – это около 10% ожидаемого в 2018 г. ввода офисных площадей.

Доля класса А составила 54% в общем объёме ввода. Класс А пополнился БЦ «ЛА-5», расположенным за пределами МКАД, в районе аэропорта «Внуково».

В классе В+ вышло 2 объекта: 1-я очередь офисно-гостиничного центра «Парк Легенд» на территории ЗиЛ и реконструированный БЦ «РТС Земляной Вал» в ЦАО.

График 4.4. Динамика объёмов ввода БЦ (классы А, В+, В), млн. кв. м (GBA)

Источник: данные компании NAI Becar

В очередной раз перенесены сроки ввода офисно-гостиничного центра «Новион» в Олимпийском проезде.

Таблица 4.7. Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2018 г.

Название АдресОкругКлассGLA, кв. м
«ЛА-5»п. Внуково, ул. Центральная, 8, с. 1,15ЗАОА15,6
«Парк Легенд», 1 оч.ул. Автозаводская, д. 23А, корп. 2ЮАОВ+6,2
«РТС Земляной Вал»Земляной Вал, дом 50А, строение 2ЦАОВ+6,9

Источник: данные компании NAI Becar

Анонсированы планы по развитию сегмента, в том числе:

Таблица 4.8. Объекты, планируемые к строительству

НазваниеТипОкругМестоположениеСрокиОбщая площадь, тыс. кв. мКомпания
МФК (офисы, гостиница, апартаменты, торговля) / возобновление проектаМФКЗАО2-я Поклонная ул., вл. 9н/д100«БТА Банк»
Grand Tower, Москва-Сити (увеличение площадей проекта)МФКЦАОВыставочный пер., вл. 11, стр. уч. №15н/дувеличение с 311 до 400ООО «ГрандТитул»
Бизнес-центрБЦВАОБольшая Черкизовская ул., д. 1220н/д
Офисное здание в составе ЭК «Прайм Тайм»МФКСАОВикторенко ул., вл. 112020 г.13,3ООО «Атлантика»

Источник: данные компании NAI Becar

График 4.5. Объем предложения в классах А, В+, В; GLA тыс. кв. м

Источник: данные компании NAI Becar

Спрос

На конец 1 квартала 2018 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В преодолел отметку в 15%, достигнув значения 14,9%. Снижение за квартал – 0,6 п.п.

Второй квартал подряд снижение вакансии происходит преимущественно за счет класса А, где по итогам 1 квартала 2018 г. показатель снизился на 1,5 п.п. (или 7,3%). Заполняемость росла в объектах, расположенных как внутри, так и вне ТТК.

Уровень вакансии в классе В+ по итогам квартала сохранился на уровне предыдущего квартала – 13,0%. Объекты внутри ТТК продемонстрировали снижение доли пустующих площадей, в удаленных БЦ вакансия, напротив, выросла.

Вакансия в классе В по итогам отчетного периода выросла на 0,3 п.п (3,4%), составив 9,1%. Однако средневзвешенный показатель вакансии для классов В+/В не изменился – 11,9%.

В классе С зафиксировано снижение доли вакантных площадей – за квартал снижение составило 0,2 п.п. (2,4%), при этом заметно выросла заполняемость удаленных объектов.

График 4.6. Динамика уровня вакансии по классам, %

Источник: данные компании NAI Becar

Продолжилась тенденция 4 квартала 2017 г. по заключению крупных сделок по аренде офисных площадей, при этом активны компании различных секторов экономики.

В структуре крупных сделок (от 1,0 тыс.кв.м) по объёму площадей преобладает класс А с долей 68%.

Таблица 4.9. Примеры крупных сделок по аренде в 4 кв. 2017 г.

Название БЦ Арендованная площадь, кв. м Класс Округ Арендатор Статус
Арбат, 1 (Альфа Арбат Центр) 19 000 А ЦАО Аэрофлот Действующий
Верейская Плаза III 17 500 В+ ЗАО Стройтранснефтегаз Действующий
Оазис 9 700 А ЦАО X5 Retail Group Действующий
Воздвиженка Центр (Военторг) 7 000 </

Заказать строительную экспертизу