Проведение технического обследования квартиры

Проведение технического обследования квартиры

Основание: Договор № 0630/20 от 30.06.2020г.

1. Основание для проведения обследования

Настоящее заключение выполнено на основании Договора № 0630/20 от 30.06.2020 года. Предмет договора – Предоставление услуг по проведению технического обследования квартиры с целью ответа на следующие вопросы:

1. Соответствует ли квартира (технико-экономические параметры, в том числе: вид помещений, площадь помещений, общая площадь) условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?
2. Если квартира построена с отступлением от условий договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109, нарушением обязательных требований и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?
3. Определить соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях.

Обследование Объекта производилось путем визуального осмотра с контрольными обмерами и фотофиксацией результатов.

При выполнении своих профессиональных обязанностей эксперт исходил из факта достоверности материалов, предоставленным Заказчиком. Эксперт не имеет и не намерен иметь материальной заинтересованности в отношении предмета экспертного исследования. Эксперт не несет ответственности за факты и другие обстоятельства, которые невозможно определить иным путем, кроме как при изучении предоставленных материалов.

 

6. Процесс экспертных исследований

Этапы исследований:

— изучение представленных заказчиком документов;

— осмотр объекта исследования на месте с фото-фиксацией;

— анализ соответствия планов, документов фактическому положению по использованию исследуемых помещений;

— сравнительный анализ фактического состояния объектов;

— расчеты;

— составление выводов на поставленные судом вопросы.

II. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

7. Описание результатов обследования

Обследование проведено сопоставлением данных из материалов, предоставленных заказчиком и результатов экспертного обследования в соответствии с действующими в строительстве нормативными актами, техническими регламентами и строительными нормами и правилами.

Методика исследования принята согласно «Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» под общей редакцией А.Ю. Бутырина.

При описании исследовательской строительной части экспертом применены следующие строительные понятия и определения согласно СНиП-I-2 «Строительная терминология», №214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г., Закон РФ от 07.02.1992 г №2300-1 «О защите прав потребителей», Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 и иные нормативные документы.

 

 

Экспертное обследование выполнено натурным способом на основе использования визуально-регистрационного метода.

Для производства визуального контроля, экспертом использовалось следующее оборудование:

• лазерный дальномер «DEXELL»;
• строительный уровень (2-х метровая контрольная рейка);
• цифровой фотоаппарат Xiaomi NOTE-5 (смартфон).

По первому вопросу:

Соответствует ли квартира (технико-экономические параметры, в том числе: вид помещений, площадь помещений, общая площадь) условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019г., нарушением обязательных требований, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?

28 мая 2019 года между ООО «Жилой квартал Сити» («Застройщик») и «Участник долевого строительства») был заключен Договор № МК0001-01-ДУ-0109-109 участия в долевом строительстве, в котором приведены следующие сведения:

— п.1.2 «Объект долевого строительства» — четырехкомнатная квартира (жилое помещение), расположенная в корпусе 1, секции №1.3 на 11 этаже Жилого дома, номер квартиры на площадке (этаже) – 1, условный номер 109, общей площадью (как это определено ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ, т.е. без учета балконов, лоджий, веранд и террас) 113,59 (Сто тринадцать целых пятьдесят девять сотых) кв.м.

— п.2.3 Информация о Застройщике и Жилом доме (в объеме не менее предусмотренного действующим законодательством РФ) в обязательном порядке размещается Застройщиком в сети Интернет в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а также (добровольно) на сайте Застройщика. В случае разночтений между информацией, размещенной в ЕИСЖС, и информацией, размещенной на сайте Застройщика, приоритетное значение будет иметь размещенная в ЕИСЖС информация.

Застройщик обязуется к моменту передачи Объекта долевого строительства в любом удобном для него виде ознакомить Участника долевого строительства с документами, содержащую следующую информацию в отношении Жилого дома:

а) сведения о размере мощности по охлаждению (кондиционированию), электрической мощности, тепловой нагрузки, выделяемых на Объект долевого строительства;

б) сведения о наличии или отсутствии гидроизоляции полов в ванных комнатах Объекта долевого строительства;

в) сведения и документы касательно порядка соблюдения безопасности при эксплуатации оконных и дверных наружных ограждающих конструкций;

г) сведения о точках врезки в вертикальные канализационные стояки и стояки горячего и холодного водоснабжения;

д) сведения об опрессовки трубопроводов радиаторного отопления.

— п.3.1 Указанные в п.1.2 Договора Общая площадь Объекта долевого строительства, а также площади составных частей Объекта долевого строительства определены на момент подписания Договора на основании проектной документации и в процессе производства работ могут измениться. Окончательная Общая площадь Объекта долевого строительства будет определена по результатам кадастровых работ в установленном действующем законодательством порядке. Изменение площадей составных частей Объекта долевого строительства, указанных в п.1.2 Договора, не является изменением подлежащего передаче Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменения или расторжения Договора.

— п.3.3 Объект долевого строительства будет передан Участнику долевого строительства в состоянии, указанном в Приложении №2 к Договору.

— п.6.1 Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

— п.6.3 В случае предъявления Застройщику Участником долевого строительства в процессе приемки Объекта долевого строительства требования о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок (при несоответствии передаваемого Объекта долевого строительства требованиям, установленным пунктом 6.1 Договора), Стороны составляют Акт обследования Объекта долевого строительства, в котором указывают перечень недостатков и срок их безвозмездного устранения Застройщиком. Если Застройщик отказывается от подписания Акта обследования Объекта, Участник долевого строительства вправе подписать такой Акт в одностороннем порядке и направить его Застройщику для целей устранения недостатков.

В Приложении №2 к Договору участия в долевом строительстве № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019 года приведено «Описание состояния Объекта долевого строительства на момент его передачи Участнику долевого строительства», следующего содержания:

Внутриквартирные перегородки	Перегородки санузлов. Межкомнатные перегородки не выполняются. Выполняется трассировка межкомнатных перегородок высотой в один блок из ячеистого бетона или в один кирпич
Полы	Стяжка не выполняется. В санузлах выполняется гидроизоляция
Оконные проемы	Остекление из алюминиевых профилей с двухкамерным остеклением
Лоджия	Остекление из алюминиевых профилей с одинарным остеклением
Входная дверь	Устанавливается металлическая дверь
Электроснабжение	В квартиру осуществляется ввод силовых кабелей электроснабжения без разводки по квартире и установки оконечных устройств. Счетчик электроэнергии устанавливается в щитке на лестничной площадке
Отопление	Централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов. Устанавливается счетчик тепла
Водоснабжение	Выполняются магистральные подводки холодной и горячей воды, с установкой запорной арматуры. Устанавливается счетчик воды
Канализация	Выполняются магистральные вводы в квартиру, без устройства внутренней разводки по квартире
Вентиляция	Естественно приточно-вытяжная вентиляция. Вентиляционные решетки не устанавливаются
Отделочные работы	Не выполняются, без отделочных работ

«При проведении осмотра обнаружены следующие недостатки (осмотр квартиры проводился слева направо по часовой стрелке):

1. На наружной поверхности входной двери обнаружены глубокие царапины, возникшие в результате замены личинки основного замка входной двери. У входа в квартиру у входной двери изнутри лежит старая личинка со следами высверливания и детали. Произведена фотофиксация поверхности входной двери и старых частей замка, брошенных на полу.
2. Над входной дверью в квартиру в непосредственной близости от потолочного перекрытия находятся выводы двух труб, оснащенных шаровыми кранами. Произведена фотофиксация этих труб. По объяснению представителя Застройщика данные трубы являются трубами, обеспечивающими подачу холодной и горячей воды в квартиру, что означает, что в квартире отсутствует какая-либо вертикальная или горизонтальная разводка труб горячего и холодного водоснабжения.
3. В помещении кухни отсутствует подводка канализационной трубы, имеются маркировка места для канализационной трубы. Выполнена фотофиксация.
4. В помещении 3 (кухня-гостиная)* обнаружено, что выполнено витражное остекление, однако у обеих открывающихся во внутрь помещения дверей, отсутствуют какие-либо ограждения (французский балкон), обеспечивающие безопасность при открывании этих дверей и их эксплуатацию. Произведена фотофиксация.
5. В помещении 8 (спальня)* обнаружен глухой стеклопакет со сквозной трещиной в стекле. Выполнена фотофиксация данного стеклопакета.
6. В помещении 11 (спальня)* обнаружены две балконные двери витражного остекления с открыванием во внутрь помещения, у которых отсутствуют какие-либо ограждения (французские балконы), обеспечивающие безопасность при открывании и эксплуатации этих дверей.
7. Не выполнено условие ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019 года п.2.3, согласно которому Застройщик обязуется в момент передачи Объекта долевого строительства ознакомить с документами, содержащими сведения и документы касательно порядка соблюдения безопасности при эксплуатации оконных и дверных наружных ограждающих конструкций».

На момент осмотра, указанные (перечисленные) недостатки в Акт осмотра Объекта долевого строительства (квартиры) от 19 января 2020 года, не устранены.

Статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004 года гласит:

— застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

— при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;

— в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

— в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В предоставленном перечне документов отсутствует технический паспорт, содержащий результаты кадастровых работ по определению Общей площади квартиры (объекта долевого строительства) и площади всех помещений в отдельности, вследствие чего не представляется возможным сделать вывод о соответствии фактической площади помещений квартиры и общей площади квартиры по отношению к параметрам, указанным в п. 1.2. договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019 года.

Кроме того, установлено, что квартира (объект долевого строительства) не соответствует условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019 года, а именно требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, так как п.1.2, п.2.3 (п.п. в, г, д), п.3.1, п.3.3, п.6.1, п.6.3 Застройщиком не выполнены и не соблюдены в полном объеме.

Экспертиза отмечает, что в процессе осмотра зафиксированы недостатки, которые привели объект исследования в непригодное для предусмотренного договором использования. Строительно-монтажные работы по качеству выполнены с отступлением (нарушением) требований строительных норм и правил.

По второму и третьему вопросам одновременно

(как взаимосвязанными и для удобства изложения):

Если квартира построена с отступлением от условий договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019г. и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?

Определить соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019г. с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков остальных случаях.

В ходе проведения экспертизы указанного объекта эксперт применил правила регламентированные процедурно для проведения обследования строительных конструкций, определяющих принципиальную схему и состав работ, позволяющих объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций и, в случае необходимости, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям или способам усилений, руководствуясь требованиями СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.01-2003, СП 13-102-2003 «Обследование несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и иные нормативные документы, требования, регламентированные нормами, на которые будут указаны в процессе исследования и обследования.

Объект обследования:

В Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № 77-181000-009308-2019 от 30 декабря 2019 года приведены сведения о конструктивных элементах здания, которое состоит из следующих элементов:

— материал стен – конструктивная схема смешанная – наружные стены (монолитный железобетонный каркас; наружные ограждающие конструкции – вентилируемый фасад, кладка из пенобетонных блоков, внутренние несущие стены и перегородки: — межкомнатные из легкобетонных пазогребневых блоков, кирпичные; — межквартирные из блоков из ячеистого бетона 200мм;

— материалы перекрытий – монолитные железобетонные;

В Приложении № 2 к договору ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019г. приведено описание объекта долевого участия строительства (квартира) на момент его передачи Участнику долевого строительства.

Результаты обследования:

Квартира четырехкомнатная, имеется входная дверь, без отделки, межкомнатные перегородки не выполнены. Выполнена трассировка межкомнатных перегородок.

остекление: оконные проемы остеклены алюминиевыми профилями с двойным остеклением;

в квартиру подведены без устройства внутренней разводки по квартире:

— канализация магистральные вводы в квартиру в местах расположения квартирных санитарно-технических шахт (в том числе вытяжной вентиляции);

— водоснабжение – выполнены магистральные разводки холодной и горячей воды с установкой запорной арматуры на границе квартиры (при входе над квартирной дверью). Счетчики воды в квартире не установлены.

— вентиляция – естественно приточно-вытяжная, вентиляционные решетки установлены;

— электроснабжение — квартира обеспечивается щитом механизации для проведения ремонтных работ (напряжение 220 В). Внутриквартирная разводка отсутствует согласно условиям договора;

— Отопление – централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов.

По результатам проведенного визуально-инструментального осмотра установлено:

— нарушение п.6.4.9. СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» — Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления, в соответствии с указанными требованиями должны быть установлены:

— нарушен защитный слой бетона, с участками инородных предметов (строительного мусора) в железобетонном монолитном перекрытии, а также наличие обнаженной арматуры, отсутствие которого является нарушением гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры»:

— монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения, (расстояние не более 100мм), нарушение требований СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 и проектно-сметной документации. Отсутствие водомерных счетчиков перед запорной арматурой. Дефект является существенным:

Вид из коридора общего пользования перед входной дверью в квартиру №109 (отсутствие водомерных счетчиков на трубопроводах ХВС и ГВС)

Вид из квартиры №109 (трубопроводы с запорной арматурой установлены под потолком над входной дверью в квартиру)

При этом, экспертиза отмечает, что данный ввод (подводка) трубопроводов ХВС и ГВС в квартиру затруднит владельцам использовать эффективно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил, так как:

— согласно Федеральному Закону 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусматривает, что система инженерно-технического обеспечения — это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подпункт 21 пункта 2 статьи 2);

— параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 36).

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014г. №1521, включает СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пункты 10.4, 10.5).

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.

Проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда.

В рассматриваемом случае, требования, приведенные в СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», выполнить в полном объеме практически невозможно. Кроме того, экспертиза отмечает, что в случае аварийной ситуации либо по прошествии времени, отведенного для эксплуатации трубопроводов, необходимо будет производить замену трубопроводов водоснабжения (ГВС и ХВС) до первого отключающего устройства, т.е. в месте ввода трубопроводов ГВС и ХВС в квартиру, что в свою очередь, повлечет за собой значительных затрат по выполнению демонтажных/монтажных работ в помещениях, которые не являются «мокрыми» зонами.

— нарушение п.8.3, 8.3а СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», высота ограждений наружных лестничных маршей и площадок, балконов, лоджий, террас и в местах опасных перепадов (0,45 м в соответствии с  СП 1.13130  и  СП 59.13330) должна быть не менее 1,2 м.; оконные блоки должны проектироваться с применением систем безопасности для предотвращения открывания оконных блоков детьми и предупреждения случайного выпадения детей из окон; Конструкции панорамного остекления следует проектировать с учетом требований  ГОСТ Р 56926, высоту дополнительного защитного ограждения, устраиваемого согласно ГОСТ Р 56926 , при панорамном остеклении жилых помещений и кухонь, в местах, не примыкающих к балкону или лоджии, следует принимать 1,2 м.

Измеренная высота от перекрытия (без учета отделки пола, которая в последствии составит из стяжки толщиной не менее 50мм и финишного облицовочного материала не менее 10мм):

Высота от пола до оконного блока составляет 0,42 метра

Высота от пола до оконного блока составляет 0,42 метра

Высота от пола до оконного блока составляет 0,68 метра

Высота от пола до оконного блока составляет 0,36 метра

Высота от пола до оконного блока составляет 0,68 метра

Высота от пола до оконного блока составляет 0,36 метра

— нарушение п.5.1.3, 9.7 ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия» — внутренние поверхности стекол в стеклопакетах должны быть чистыми, не допускаются загрязнения (следы пальцев рук, герметик, надписи, пыль, ворсинки, масляные пятна и т.д.). Допускаются точечные загрязнения, по своим размерам не превышающие допускаемые пороки внешнего вида для исходного стекла, при этом общее количество пороков стекла и загрязнений должно соответствовать требованиям нормативных документов на исходное стекло; перед установкой в конструкции необходимо провести тщательный осмотр каждого стеклопакета. Не допускается применять стеклопакеты, имеющие трещины, посечки, сколы в торцах, отбитые углы, выступы стекла, отслоения герметика:

— нарушение п.5.4, 6.3.5 ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» — приемочный контроль готовой продукции проводят поштучно (методом сплошного контроля). При этом проверяют: внешний вид (отсутствие дефектов, видимых невооруженным глазом); работу оконных приборов и петель; наличие водосливных и других отверстий; наличие и правильность установки элементов остекления и уплотняющих прокладок. Изделия, не прошедшие приемочный контроль хотя бы по одному показателю, бракуют; Качество отделочного и защитно-декоративного покрытия, внешний вид и цвет проверяют визуально путем сравнения с образцом-эталоном, утвержденным руководителем предприятия-изготовителя. Дефекты покрытия, различимые невооруженным глазом с расстояния 1 м при освещенности 300 лк, не допускаются:

Царапины и вздутие окрасочного слоя

Растрескивание в месте соединения ригелей оконных рам. Царапины и вздутие окрасочного слоя

Проржавление ригеля оконной рамы и вздутие окрасочного слоя

Дефекты покрытия (царапины и отпадение окрасочного слоя), различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра

Дефекты покрытия (герметик, царапины и отпадение окрасочного слоя), различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра

Дефекты покрытия (герметик, царапины и отпадение окрасочного слоя), различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра

Дефекты покрытия (герметик, царапины и отпадение окрасочного слоя), различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра

Кроме того, что выполнен некачественный монтаж окон, экспертиза отмечает, что данные оконные рамы не позволят установить подоконники, так как профиль (ригель) рамы значительно выступает внутрь подоконной части относительно остекления.

— нарушение п.5.4.3 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» — поверхности стальных элементов коробок и полотен не должны иметь трещин, механических повреждений, раковин, искривлений, ржавчины:

— нарушение п.2.3.2 Технические условия ТУ 5285-007-50531895-2012 «Фасадно-облицовочные панели» — наличие загрязнения панелей и царапины:

Результат натурно-визуального осмотра установленных нарушений отражены в таблице №1

Таблица 1

Определение стоимости расходов на устранение недостатков

Поскольку по запросу эксперта не была предоставлена сметная документация, на основе которых можно было бы определить ремонтно-восстановительные работы, основываясь на методике примененной для расчетов указанного объекта, эксперт принимает решение в своих расчетах воспользоваться методикой определения стоимости строительной продукции согласно МДС81- 35.2004 (в ред. Приказа Минрегиона России от 01.06.2012 № 220, Приказа Минстроя России от 16.06.2014 № 294/пр), а также в основу своих расчетов применяет Приказ Правительства Москвы, комитета Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов Приказ № ММЭ-ОД/17-74 от 21.12.2017 года «Об утверждении норм накладных расходов и сметной прибыли»

Пунктом 2.2. МДС81-35.2004 под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Расчет договорной цены Таблица 2

 

Результат расчетов таблицы 2 цены с расшифровкой по статьям затрат будет использован для расчета на ремонтно-восстановительные работы для определения соразмерного уменьшения цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков, выявленных в результате обследования посредством визуально осмотра с фотофиксацией.

Расчет ремонтно-восстановительных работ Таблица 3

 

Стоимость ремонтно-восстановительных работ составят 2 422 874,91 (Два миллиона четыреста двадцать две тысячи восемьсот семьдесят четыре) рубля 91 копейка (без учета НДС).

Следовательно, соразмерное уменьшение цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях составил 2 422 874,91 (Два миллиона четыреста двадцать две тысячи восемьсот семьдесят четыре) рубля 91 копейка (без учета НДС).

По результатам визуально-инструментального обследования квартиры экспертизой установлено нарушения требований строительных норм и правил, а именно:

— СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» (отсутствие терморегуляторов на приборах отопления);

— СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» (нарушен защитный слой бетона, наличие строительного мусора и инородных предметов в железобетонном монолитном перекрытии, а также наличие обнаженной арматуры);

— СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 (монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения — расстояние не более 100мм, отсутствие водомерных счетчиков перед запорной арматурой);

— СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (отсутствие дополнительного ограждения при открывании окон, которая должна быть не менее 1,2 метра, так как при фактическом измерении высота (без учета отделки пола) составила от 0,36 до 0,68 метра);

— ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия» (наличие треснувшегося стеклопакета);

— ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» (наличие видимых дефектов оконных рам в виде проржавления, загрязнения герметиком, глубокие царапины, отставание окрасочного слоя);

— ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» (наличие на входной двери механических повреждений в виде царапин, потертостей и вмятин);

— Технические условия ТУ 5285-007-50531895-2012 «Фасадно-облицовочные панели» (наличие загрязнения панелей и царапины).

На основании вышеизложенного, экспертиза рекомендует:

— демонтировать оконные блоки, так как профиль (ригель) оконной рамы значительно выступает внутрь от оконного стеклопакета, что в свою очередь, делает невозможным установления (монтажа) подоконника. Кроме того, в случае отсутствия в полости профиля (ригеля) перегородок может образовываться мостик холода, что приведет к образованию конденсата и, как следствие, появления плесени (грибка). Ниже приведены примеры монтажа оконного блока с учетом безопасного использования и нахождения возле открывающей створки, а также самой конструкции оконной рамы, которая позволит установить подоконник, и отсутствие образования конденсата:

Пример монтажа оконной рамы в соответствии с требованиями строительных норм и правил

Пример монтажа защитных ограждений в местах открывающихся окон ниже высоты 1,2 метра в соответствии с требованиями строительных норм и правил

— для выполнения требований СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» по техническому обслуживанию жилищного фонда, включающая в себя работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. необходимо разработать проект, предусматривающий прохождение трубопроводов ХВС и ГВС вдоль уже проложенных трубопроводов канализации в квартире №109. Данная вертикальная подача (прокладка) трубопроводов ХВС и ГВС необходима с целью обеспечения изоляции «мокрых» зон в случае аварийных ситуациях, а также с целью обеспечения свободного доступа к периодическим осмотрам и контролю за техническим состоянием этих трубопроводов.

Ниже приведены фото, произведенных в квартире №109, в процессе осмотра и прохождение в «мокрых» зонах (санузлах) стояков канализации:

Фактическое прохождение стояка канализации в санузле в квартире №109

Ниже приведен пример монтажа трубопроводов ХВС и ГВС в соответствии с требованиями строительных норм и правил с целью обеспечения изоляции «мокрых» зон в случае аварийных ситуациях, а также с целью обеспечения свободного доступа к периодическим осмотрам и контролю за техническим состоянием этих трубопроводов:

III. ВЫВОДЫ

ВОПРОС №1: Соответствует ли квартира (технико-экономические параметры, в том числе: вид помещений, площадь помещений, общая площадь) условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?

ОТВЕТ: Объект долевого строительства — квартира — не соответствует условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, а именно:

— в предоставленном перечне документов отсутствует технический паспорт, содержащий результаты кадастровых работ по определению Общей площади квартиры (объекта долевого строительства) и площади всех помещений в отдельности, вследствие чего не представляется возможным сделать вывод о соответствии фактической площади помещений квартиры и общей площади квартиры по отношению к параметрам, указанным в п. 1.2. договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019 года;

— квартира (объект долевого строительства) не соответствует условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 от 28 мая 2019 года, а именно требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, так как п.1.2, п.2.3 (п.п. в, г, д), п.3.1, п.3.3, п.6.1, п.6.3 Застройщиком не выполнены и не соблюдены в полном объеме

— в процессе осмотра зафиксированы недостатки, которые привели объект исследования в непригодное для предусмотренного договором использования. Строительно-монтажные работы по качеству выполнены с отступлением (нарушением) требований строительных норм и правил.

ВОПРОС №2: Если квартира построена с отступлением от условий договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109, нарушением обязательных требований и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?

ОТВЕТ: По результатам визуально-инструментального обследования квартиры экспертизой установлено нарушения требований строительных норм и правил, а именно:

— СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» (отсутствие терморегуляторов на приборах отопления);

— СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» (нарушен защитный слой бетона, наличие строительного мусора и инородных предметов в железобетонном монолитном перекрытии, а также наличие обнаженной арматуры);

— СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 (монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения — расстояние не более 100мм, отсутствие водомерных счетчиков перед запорной арматурой);

— СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (отсутствие дополнительного ограждения при открывании окон, которая должна быть не менее 1,2 метра, так как при фактическом измерении высота (без учета отделки пола) составила от 0,36 до 0,68 метра);

— ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия» (наличие треснувшегося стеклопакета);

— ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» (наличие видимых дефектов оконных рам в виде проржавления, загрязнения герметиком, глубокие царапины, отставание окрасочного слоя);

— ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» (наличие на входной двери механических повреждений в виде царапин, потертостей и вмятин);

— Технические условия ТУ 5285-007-50531895-2012 «Фасадно-облицовочные панели» (наличие загрязнения панелей и царапины).

Экспертиза отмечает, что ввод трубопроводов ХВС и ГВС. Данный ввод (подводка) трубопроводов ХВС и ГВС в квартиру затруднит владельцам использовать эффективно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил, приведенные в СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

В случае аварийной ситуации либо по прошествии времени, отведенного для эксплуатации трубопроводов, необходимо будет производить замену трубопроводов водоснабжения (ГВС и ХВС) до первого отключающего устройства, т.е. в месте ввода трубопроводов ГВС и ХВС в квартиру, что в свою очередь, повлечет за собой значительных затрат по выполнению демонтажных/монтажных работ в помещениях, которые не являются «мокрыми» зонами.

ВОПРОС №3: Определить соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях.

ОТВЕТ: Соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-0109-109 с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях составил 2 422 874,91 (Два миллиона четыреста двадцать две тысячи восемьсот семьдесят четыре) рубля 91 копейка (Без учета НДС).

Эксперт ООО «Стройэкспертиза» Мусагитов Р.А.