Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206
Мы работаем с 9:30 до 18:30 info@89265277274.ru
ООО "Стройэкспертиза" 14 лет на рынке строительной экспертизы!

Строительно-техническая экспертиза помещений

 

Строительно-технической экспертизы помещений общей площадью 502 м². в нежилом здании по адресу: Московская область, г. Подольск, мкр. Климовск, улица Западная, дом 11.

/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2671.JPG

 

ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ

В соответствии с Договором № 1220/17 от 20.12.2017 г., заключенным между ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» (ООО «Стройэкспертиза») (Исполнитель) и ООО «Климовск-Стройинвест» (Заказчик) перед экспертами поставлены следующие вопросы:

      • Является ли нормальным (естественным) износом характер повреждений, указанных в Акте приема-передачи объекта аренды от 30.11.2017 г. (Приложение № 3 к Договору аренды нежилого помещения № А-10/16 от 30.12.2016 г.), при обычном использовании объекта аренды по назначению, определенному договором аренды?
      • Какие элементы объекта аренды появились вследствие воздействия арендатора (являются возведёнными или устроенными арендатором: перепланировка, переоборудование, устройство (заделка) проемов в стенах, возведение перекрытий и перегородок, изменение несущих конструкций и т.д.)?
      • В случае если будет установлено, что повреждения (полностью или в части) не относятся к нормальному (естественному) износу, и/или будет установлено наличие элементов объекта аренды, появившихся вследствие воздействия арендатора в порядке, не предусмотренном законодательством и/или условиями договора аренды, то каковы объем и стоимость восстановительного ремонта таких повреждений, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, а также каковы объем и стоимость работ для приведения помещения в первоначальное состояние?

 

 

Определение характера повреждений и износа.
Согласно разделу 3.3. Договора аренды нежилого помещения от 30.12.2016 г. № А-10/16, Арендатор, в том числе, обязуется:
- «содержать помещение в надлежащем эксплуатационном состоянии, в соответствии с действующими нормами и требованиями.;
- производить за свой счет текущий ремонт помещения, за исключением несущих конструкций и инженерных систем Здания, ответственность за которые несет Арендодатель.».

В результате натурного осмотра с использованием фотофиксации, установлено следующее качественное состояние Объекта экспертизы:

Полы.
Покрытие полов из керамической плитки несет следы повреждений в виде отверстий от креплений системы коробов (кабель-каналов). Посредством монтажа системы кабель-каналов Арендатором была осуществлена прокладка сетей к местам размещения рабочих мест, по окончании срока аренды помещения система коробов не была демонтирована. (Фото № 4,5,6).
Общее количество зафиксированных повреждений на поверхности полов равно – 10 м².
Требует замены покрытие пола из керамической плитки в местах образования разрывов напольного покрытия, возникновение которых неизбежно по окончании демонтажа возведенных стен и перегородок. Площадь напольного покрытия из керамической плитки составляет площадь 84,55 м².

Фото № 4

Фото № 5
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2724.JPG

Фото № 6
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2728.JPG

Покрытие полов из ламината помимо признаков нормального износа несет следы повреждений в виде: истирания до низлежащих слоев (Фото № 7), отслоения, вздутия и трещин (Фото № 8). Повреждения в виде истирания до низлежащих слоев находятся в области расположения рабочих мест персонала в частности офисных стульев на колесах (Фото № 7) и образовались в результате чрезмерного механического воздействия на покрытие.

Фото № 7
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2701.JPG

Фото № 8
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2695.JPG

Требования эксплуатации ламината согласно ТР 114-01 предусматривают сухой режим эксплуатации покрытия из ламината. В результате осмотра установлено нарушение условий эксплуатации, о чем свидетельствует наличие повреждений в виде: вздутий и коробления. Данные повреждения являются следствием переувлажнения напольного покрытия (Фото № 9).

Фото № 9
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2698.JPG

Установление степени износа при его оценке предполагает сопоставление с усредненными показателями утраты эксплуатационных характеристик.
Ввиду отсутствия в распоряжении экспертов сведений о марке/производителе/классе использованного ламината, эксперты в своем исследовании основываются на допущении и сравнении с усредненными показателями для ламината 31 класса, минимально допустимого к использованию в офисных помещениях.

Таблица № 1. Общий класс нагрузки по EN 13329
Снимок%20экрана%202018-01-29%20в%2016.40.49.png

Таблица № 2 Общий класс нагрузки по EN 13329

tablica-3-600x421.jpg

Таблица № 3. Сферы использования ламинированных покрытий по классам.
Снимок%20экрана%202018-01-29%20в%2016.52.06.png

Общая площадь напольного покрытия из материала «ламинат» в Объекте экспертизы равна 124 м². Исходя из нормативного срока службы покрытия «ламинат» при его обычном использовании как минимум в 7 лет, а также, учитывая технологию укладки покрытия в соответствии с Техническими рекомендациями по технологии устройства покрытия полов из паркета-ламината № 74-98 п. 1.4., регламентирующими начало укладки покрытия только по завершении строительно-монтажных и отделочных работ, эксперты приходят к заключению, что эксплуатация напольного покрытия типа «ламинат» осуществлялась в нарушением требований по его эксплуатации, износ покрытия превышает «нормальный» ввиду приведения в негодность до истечения срока эксплуатации. Кроме того, в результате осуществления демонтажа перегородок, возведенных Арендатором, напольное покрытие из материала «ламинат» окончательно придет в состояние, непригодное для дальнейшей эксплуатации (невозможность повторного монтажа) и потребует замены на всей занимаемой покрытием «ламинат» площади.
Площадь покрытия полов в нежилом помещении, подлежащая демонтажу и восстановлению, составляет: материал ламинат - 124 м².; материал керамическая плитка - 94.55 м².

Потолок.
Потолок в арендуемых помещениях выполнен по подвесной технологии «Армстронг». Исходя из Приложения № 1 к договору Договора аренды нежилого помещения № А-10/16 от 30 декабря 2016г., а также из Акта приема-передачи помещения от 01.01.2017г., следует, что в едином и свободном от перегородок помещении потолок не имеет разрывов и представляет собой сплошную поверхность на всей площади помещения.
В результате реконструкции, осуществленной Арендатором, единое потолочное пространство оказалась разделено стенами на 18 частей, для их соединения потребуется проведение монтажных работ с подвесным потолком.
Монтаж подвесного потолка «Армстронг» согласно ВСН 28-95 п. 2.21 требует соблюдения технологии, разработанной фирмой-изготовителем. Согласно разработанной производителем инструкции по монтажу подвесных потолков «Армстронг», результатом монтажа подвесного потолка является замощение лицевыми декоративными элементами всей потолочной площади согласно компоновочной схемы. Выбор компоновочной схемы определяется (Схема № 2 п. 8.2.1. Рекомендации по монтажу, Выпуск 1, потолки на видимой подвесной системе):
- массой потолочных панелей,
- размером потолочных панелей (600*600 или 1200*1200)
- расстоянием между точками подвесов вдоль несущей рейки и т.д.

(Схема № 2)

Снимок%20экрана%202018-01-21%20в%2015.56.55.png

Объединение в одно целое потолочного пространства помещения в порядке и в соответствии с утверждённой заводом-изготовителем схемы потребует осуществления монтажных работ на площадях, отмеченных на Схеме № 3
На основании этих данных экспертиза пришла к выводу, что, по окончании демонтажа перегородок, возведенных Арендатором, для приведения потолочного пространства в первоначальное состояние потребуется восстановление подвесного потолка на общей площади 304,9 м² согласно Плана обмера потолков, посредством монтажа несущих конструкций, алюминиевых направляющих и лицевых декоративных отделочных элементов.


../Заменить%20во%20время%20сшивания%20стр.21.pdf


Дополнительно, в местах, не подлежащих восстановлению, зафиксированы технологические отверстия (в виде окружностей), возникшие в результате монтажа, а в последствии демонтажа оборудования Арендатора. Площадь повреждений потолочного покрытия составляет 6 м²., на этой площади требуется замена модульных плит и направляющих (Фото № 10,11,12).
Фото № 10
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2691.JPG

Фото № 11

Фото № 12
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2689.JPG


Площадь поверхности потолка нежилого помещения, подлежащая демонтажу с последующим восстановлением – 304,9 м².

Стены и колонны.
Арендатором для обеспечения собственных нужд были произведены работы, направленные на изменение внешнего облика помещения:
1. Зональная окраска стен, нанесение рисунков и размещение информационных материалов (Фото № 13,14,15).
Фото № 13

/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2711.JPG

Фото № 14
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2703.JPG

Фото № 15
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2736.JPG

2. Монтаж навесного оборудования. Экспертизой зафиксированы отверстия, оставшиеся от креплений оборудования после демонтажа при освобождении помещения (Фото № 16,17,18,19).

Фото № 16
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2708.JPG

Фото № 17

/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2707.JPG

Фото № 18
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2740.JPG

Фото № 19
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2741.JPG

Данные качественные изменения арендуемого помещения не относятся к категории износа, а являются прямым следствием целенаправленного воздействия Арендатора на помещение с целью приспособления под собственные нужды, и относятся к повреждениям.
Исходя из состояния помещения, переданного Арендатором Арендодателю, экспертиза пришла к заключению, о том, что обязательства по поддержанию занимаемых помещений в первоначальном и в надлежащем состоянии Арендатором не исполнялись.

Вывеска.
На момент обследования помещения, Арендатором не произведен демонтаж вывески, исполненной по типу лайтбокс (световой короб). (Фото № 20,21).

Фото №20
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2675.JPG

Фото № 21
/Volumes/NO NAME/DCIM/100CANON/IMG_2671.JPG

  1. ВЫВОДЫ

Экспертами ООО «Строэкспертиза» была проведена строительно - техническая экспертиза помещений общей площадью 502,0 м². в нежилом здании, расположенном по адресу: Московская обл., г. Подольск, мкр. Климовск, ул. Заводская д.11.
По результатам проведённых экспертных исследований эксперты делают выводы по поставленным вопросам:

Вопрос 1: Является ли нормальным (естественным) износом характер повреждений, указанных в Акте приема-передачи объекта аренды от 30.11.2017 г. (Приложение № 3 к Договору аренды нежилого помещения № А-10/16 от 30.12.2016 г.), при обычном использовании объекта аренды по назначению, определенному договором аренды?

Ответ: Характер повреждений: напольных покрытий, стен и потолка не являются нормальным (естественным) износом. Повреждения возникли в результате целенаправленного воздействия со стороны Арендатора, направленного на изменение качественного состояния помещения и не относятся к категории износа, о чем доплнительно свидетельствуют:
- технологические отверстия в стенах, колоннах, потолке и полах, оставленные после демонтажа оборудования ;
- зональная расцветка и рисунки на стенах;
- истирание покрытия полов до низлежащих слоев в местах размещения рабочих мест, вздутие и коробление покрытия вследствие ненадлежащей эксплуатации.

Вопрос 2. Какие элементы объекта аренды появились вследствие воздействия арендатора (являются возведёнными или устроенными арендатором: перепланировка, переоборудование, устройство (заделка) проемов в стенах, возведение перекрытий и перегородок, изменение несущих конструкций и т.д.)?

Ответ: Арендатором осуществле на реконструкция (изменение параметров объекта капитального строительства, в частности, его площади) помещений, в результате которой единое простраство было разделено на 18 помещений перегородками, выполненными из газосиликатных блоков, высотой 5 метров и общей суммарной протяженностью 146 метров и занимающими площадь 26,2 м². При этом, площадь Объекта экспертизы уменьшилась с 502 м². до 475,8 м².
Оформление реконструкции в установленном порядке, являющееся обязанностью Арендатора в соответствии с условиями договора аренды, выполнено не было.

Арендатором на фасаде здания по согласованию с Арендодателем был осуществлен монтаж вывески, которая не была демонтирована по окончании срока аренды.

Вопрос 3. В случае если будет установлено, что повреждения (полностью или в части) не относятся к нормальному (естественному) износу, и/или будет установлено наличие элементов объекта аренды, появившихся вследствие воздействия Арендатора в порядке, не предусмотренном законодательством и/или условиями договора аренды, то каковы объем и стоимость восстановительного ремонта таких повреждений, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, а также каковы объем и стоимость работ для приведнения помещения в первоначальное состояние?

Ответ: Объемы работ и стоимость восстановительного ремонта для устранения повреждений, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, и объемы и стоимость работ для приведения помещения в первоначальное состояние составляют: 2 397 127 (два миллиона триста девяносто семь тысяч ство двадцать семь ) рублей, 66 копеек, в том числе НДС – 365 663 (триста шестьдесят пять тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля, 54 копейки.
Ведомость объемов работ составлена по натурным измерениям параметров помещений.


Яндекс цитирования
Мои оферты

Сайты компании: Строительная экспертиза Санкт-Петербург | Россия

ООО "Стройэкспертиза"
Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206 105264 Москва,
+7(495)965-66-69info@89265277274.ru

© 2004 -  Строительная экспертиза