Строительная экспертиза

Судебная экспертиза — определить период строительства дома

 

Согласно определению Бутырского районного суда города Москвы
под председательством федерального судьи ХХХХХой А.А. от 28 января
2021 года, дело № ХХХХХ по иску ХХХХХой В.А.
к ХХХХХину Е.Е., о разделе общего имущества супругов, по встречному иску ХХХХХина Е.Е. к ХХХХХой В.А. о разделе общего имущества супругов.

 

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

На основании Определения Бутырского районного суда города Москвы от от 28 января

2021 года о назначении судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № ХХХХХ, экспертом было произведено визуальное обследование, доступных к осмотру конструкций и элементов строений, расположенных на участке № 39 по адресу: МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

 

 

Местоположение участка № 39

Дом

Дом одноэтажный, из деревянного облицованного бруса и деревянного каркаса с пристроенной

верандой.

Крыша двускатная с «холодным» чердаком.

Отопление печное – современная печь-камин.

Водоснабжение – колодец с подачей воды в дом электронасосом.

Горячее водоснабжение – электрический накопитель

Электроснабжение – поселковое, центральное.

Канализация – три выгребные ямы, расположены за пределами участка.

Высота помещений – 2,43м

В доме 6 помещений.

Каминный зал – 5,5×3м = 16,5м2

Спальни – 2шт – по 3×2,3м = 6.9 м2

Проходная комната – 5×2,5м = 12,5 м2

Вспомогательная комната — 1,7×5,5м = 9,4 м2

Санузел – 2,4×3 = 7,2 м2

Итого: Общая площадь помещений дома 52,5 м2

Веранда – 2,75×5,5м = 15 м2

Веранда открытая с дощатым полом и деревянными конструкциями крыши и опорных столбов.

Крыша веранды выполнена как продолжение крыши дома.

В целом дом «новый», с интегрированной в него конструкций прошлого века — «старой» части –

три стены из бруса с опорой на цоколь из кирпичной кладки на бетонном фундаменте.

Реконструкция дома была произведена в 21-ом веке. Была пристроена часть помещений с

верандой, произведена их внутренняя отделка, произведена реконструкция крыши и отделка

внешних поверхностей стен деревянным блокхаусом, выполнены инженерные коммуникации.

Окна «новые» из ПВХ профилей с двухкамерными и однокамерными стеклопакетами. С одной

стены дома (пострадавшей при пожаре) лопнули и осыпались от температуры внешние стёкла трёх

окон. Облицовка стен из деревянного блок-хауса практически не пострадала.

Пол деревянный облицован современным ламинатом, в с/у – керамогранитная плитка.

Строительно-техническое состояние дома – «удовлетворительное». Требуется замена трёх

стеклопакетов и отделка цоколя со стороны забора, а также устранение мелких повреждений.

Расстояние от стены дома до забора менее 1м.

Беседка

Представляет собой в целом «летнюю кухню-столовую» (без подвода воды и слива) современной

постройки — каркасное здание прямоугольной формы, размером внутреннего помещения 3,2×5,8м

с четырёхскатной крышей и кровлей из ондулина со сдвижными окнами в одно стекло в

алюминиевых переплётах.

Пол – дощатый.

Современная многофункциональная кирпичная печь и кирпичный дымоход.

Высота помещения – 2,8м

Внутренние размеры помещения

Расстояние от стены здания до забора менее 1м.

Строение «новое». Строительно-техническое состояние – «удовлетворительное».

Навес автомобильный

Выполнен из деревянных конструкций 3×6м = 18 м2

Концы пространственных семи ферм навеса

опираются на продольные деревянные балки, опорой которым служат 8 деревянных столбов с

укосинами прямоугольного сечения и два кирпичных столба при въезде.

Пол под навесной крышей бетонный, облицован керамогранитной плиткой.

Строительно-техническое состояние навеса – «удовлетворительное».

Земельный участок 600м2 , огорожен металлическим забором из профлиста и стальной сеткой на стальных трубчатых столбах.

Исследование по вопросу № 1

  1. Определить период (время создания) строительства дома и беседки, расположенных на земельном участке № 39 по адресу: МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13, а также их технические характеристики?

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»:

п. 6.1. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.

Экспертом произведен внешний осмотр дома, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение), что соответствует требованиям СП 13-102-2003.

п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003.

п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

Выполненные строительно-монтажные работы соответствуют требованиям градостроительных регламентов:

В Главе 1 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) определены цели принятия Федерального Закона:

1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;

3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;

4) обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений;

В соответствии со статьей 5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», установлено:

1. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также — строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.

2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

Исходя из результатов проведённых исследований строений, по адресу: МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13, экспертом установлено, что строительно — монтажные работы выполнены в соответствии с градостроительными и техническими регламентами, в доме выполнены работы по инженерным сетям: система отопления, горячего, холодного водоснабжения и канализации, установлены столярные изделия, выполнены отделочные работы.

Выполненные работы соответствуют нормативно-техническим требованиям.

Соответственно, данные дефекты не препятствуют использованию жилого помещения (квартиры) по его назначению и проживанию в нем с учетом требований к жилому помещению, установленным Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“:

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение водоотведение отопление) выполнено.

Выявленные дефекты не ухудшают качество дома и не являются существенными, они могут и должны быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ.

Более глубокое изучение строительных конструкций и экологические исследования в данном деле не требуются, поэтому не производились. Каких либо деформаций, кренов, просадок не обнаружено. Строительно-техническое состояние всех строительных конструкций и инженерных систем определено как «работоспособное».

Исследование по вопросу № 2

  1. Определить рыночную стоимость земельного участка № 39 по МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13 и расположенных на нём дома, беседки на дату оценки?

Анализ Объектов Экспертизы

Анализ местоположения Объекта Экспертизы – земельного участка с постройками

Объектом судебной экспертизы является земельный участок с постройками, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», уч.39, кадастровый номер ХХХХХ:13.

Земельный участок с кадастровым номером ХХХХХ:13 расположен в Московской области (на северо-западе), находится на административной территории города областного подчинения Истра (образован 8 июля 2017 года из Истринского района).

Московская область[1] — субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Административный центр Московской области не определён, фактически — город Москва, часть органов государственной власти расположена в Красногорске.

Численность населения области по данным Росстата составляет 7 599 756 чел. (2019). Плотность населения — 171,44 чел./км² (2019).

Административно область состоит из 16 районов, 44 городов областного подчинения, 2 посёлка городского типа областного подчинения и 5 закрытых административно-территориальных образований.

Ниже отображено местоположение земельного участка с кадастровым номером ХХХХХ:13 (рис. 1-3).

Рисунок № 1

Обзорная карта местоположения Объекта экспертизы[2]

Рисунок № 2

Карта местоположения Объектов экспертизы [3]

Рисунок № 3

Скриншот Публичной кадастровой карты с изображением

земельного участка с к/н ХХХХХ:13[4]

Описание Объектов экспертизы

  1. Характеристика земельного участка с к/н ХХХХХ:13
Показатели Описание или характеристика показателя Источник информации
Адрес обл. Московская, р-н Истринский, городское поселение ХХХХХи, СНТ «Дубки», уч-к 39 https://pkk5.rosreestr.ru
Права на участок Собственность

№ 50-50-08/086/2012-079 от 17.07.2012

https://rosreestr.gov.ru/wps/portal
Категория земель Земли сельскохозяйственного назначения https://pkk5.rosreestr.ru
Разрешенное использование / по документу Для ведения гражданами садоводства и огородничества /Для садоводства https://pkk5.rosreestr.ru
Площадь, кв.м 600 https://pkk5.rosreestr.ru
Существующие ограничения и обременения Нет https://rosreestr.gov.ru/wps/portal
Кадастровый номер ХХХХХ:13 https://pkk5.rosreestr.ru
Кадастровая стоимость, руб. 1 364 574

по состоянию на 01.01.2018

https://pkk5.rosreestr.ru
Рельеф и форма форма – неправильная, без перепадов высот https://pkk5.rosreestr.ru

https://yandex.ru/maps

Дополнительная информация огорожен металлическим забором из профлиста и стальной сеткой на стальных трубчатых столбах Визуальный осмотр

Рисунок № 4

Справочная информация по земельному участку[5]

 

  1. Характеристика жилого/ садового дома
Показатели Описание или

характеристика показателя

Источник

информации

Месторасположение обл. Московская, р-н Истринский, городское поселение ХХХХХи, СНТ «Дубки», уч-к 39 https://pkk5.rosreestr.ru
Имущественные права Право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке
Тип дома Жилой/ садовый дом Визуальный осмотр
Материал стен Из деревянного облицованного бруса и деревянного каркаса Визуальный осмотр
Год постройки «старая» часть дома – до 2000г, «новая» часть — позднее 2005г Вывод по результатам исследования по вопросу № 1
Общая площадь 52,5 кв.м Вывод по результатам исследования по вопросу № 1
Количество этажей 1 Визуальный осмотр
Коммуникации Отопление печное – современная печь-камин. Водоснабжение – колодец с подачей воды в дом электронасосом. Горячее водоснабжение – электрический накопитель. Электроснабжение – поселковое, центральное. Канализация –выгребные ямы. Визуальный осмотр
Состояние здания и его строительных конструкций и элементов Дом, в том числе внутренняя отделка, находятся в удовлетворительном состоянии Визуальный осмотр
Окружающая территория Аналогичные жилые / садовые дома (СНТ) https://yandex.ru/maps

Визуальный осмотр

Дополнительная информация На территории участка помимо дома имеются:

1. Веранда – 2,75×5,5м = 15 м2 (открытая с дощатым полом и деревянными конструкциями крыши и опорных столбов, состояние — удовлетворительное);

2. Беседка — 3,2×5,8м = 18,6 м2, высота 2,8м. (без подвода воды и слива, каркасное здание прямоугольной формы);

3. Навес автомобильный

3×6м = 18 м2 (из деревянных конструкций, состояние – удовлетворительное)

Визуальный осмотр

В исследовании по данному вопросу Экспертом определяется рыночная стоимость земельного участка общей площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», уч.39, кадастровый номер ХХХХХ:13 и расположенных на нём дома площадью 52,5 кв.м , беседки площадью 15 кв.м.

Определение рыночной стоимости Объектов экспертизы

Анализ наиболее эффективного использования Объектов экспертизы

Анализ наиболее эффективного использования является основополагающей позицией определения стоимости.

Наиболее эффективное использование собственности – это наиболее вероятное использование Объекта исследования, которое надлежащим образом оправдано, юридически (законодательно) допустимо, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором достигается его максимальная стоимость.

Вывод о наиболее эффективном использовании Объекта исследования является результатом суждений Эксперта на основе его знаний, опыта, навыков и имеющейся информации. Таким образом, вывод о наиболее эффективном использовании Объекта исследования выражает лишь мнение Эксперта, а не безусловный факт.

При анализе наиболее эффективного использования Объекта исследования используются четыре основных критерия:

— допустимость (разрешенность) с точки зрения законодательства – характер (форма, способ и сроки) предполагаемого использования не должен противоречить законодательству и попадать под ограничения действий Собственника;

— физическая осуществимость – физическая возможность использования ресурсного потенциала Объекта исследования;

— финансовая целесообразность — Объект исследования должен обеспечить доход собственнику, равный или превышающий сумму операционных расходов, финансовых обязательств и инвестиций;

— максимальная продуктивность – наиболее эффективное использование Объекта исследования подразумевает достижение максимальной стоимости Объекта исследования по сравнению со всеми финансово целесообразными вариантами.

В анализе наиболее эффективного использования Объекта исследования учитываются следующие основные факторы: месторасположение, имеющаяся инфраструктура, функциональное назначение, состояние.

Для дома

Законодательное разрешенное использование

Объект экспертизы представляет собой жилой / садовый дом, расположенный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства. Предполагается, что на Объект экспертизы распространяется действие типичных сервитутов – ограничения в использовании и обременения земельного участка согласно земельному законодательству и условиям инженерных служб Московской области, центра санэпиднадзора, пожарной инспекции и др. Законодательные ограничения по использованию Объекта в качестве жилого / садового дома на участке, предназначенном для ведения садоводства, отсутствуют.

Физически возможные варианты использования

Оцениваемый дом полностью завершен строительством, с качественным ремонтом, имеет все необходимые коммуникации, готов к проживанию. С точки зрения физических характеристик Объекта возможен вариант его использования как жилого дома. Зонирование территории исключает возможность использования участка для размещения многоэтажной или коммерческой застройки. В то же время, Объект экспертизы расположен на земле, предназначенной для ведения садоводства, и может быть использован по своему прямому назначению – в качестве садового / жилого дома.

Финансовая целесообразность

Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. С точки зрения финансовой целесообразности использование Объекта экспертизы в качестве жилого дома (Объекта для сезоннного проживания) наиболее финансово целесообразно.

Максимальная продуктивность

Кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода Собственника, либо достижение максимальной стоимости самого Объекта. Использование земли с/х назначения для личного подсобного хозяйства, ИЖС или фермерского хозяйства менее выгодно по сравнению с использованием земли для ведения садоводства. Сдача Объекта экспертизы в аренду – также рискованный вариант, при котором износ Объекта экспертизы может быть ускорен. К тому же, необходимо отметить, что иного направления использования Объекта экспертизы, кроме как в качестве дома для сезоннного проживания, не предусмотрено.

В результате проведенного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта исследования Эксперт пришел к выводу, что в данном случае в данном районе наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта экспертизы является его текущее использование – жилой / садовый дом, предназначенный для сезонного проживания.

Для земельного участка

Физически возможный вариант использования

Рассмотрев инженерные обеспечения и окружение Объекта экспертизы, был сделан вывод что, физические характеристики массива не накладывают никаких ограничений на их возможное использование – для ведения садоводства.

Законодательно разрешенное использование

Фактическое использование Объекта не противоречит их разрешенному использованию.

Максимально продуктивное использование

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием земельных участков.

В данном случае рассматриваемое использование Объекта экспертизы – для ведения садоводства, является разрешенным, эффективным и, по мнению Эксперта, имеет максимальную продуктивность.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежат Объекты экспертизы

Для дома

Учитывая выводы по наилучшему и наиболее эффективному использованию Объекта экспертизы, оцениваемый Объект относится к жилым / садовым домам, предназначенным для сезоннного проживания.

Для земельного участка

Согласно Российскому законодательству (ст.130 ГК РФ) недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

— рынок жилья;

— рынок коммерческой недвижимости.

В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости:

Земельные участки вне поселений – межселенные территории:

• под дачное и садово-огородное использование;

• под жилую застройку;

• промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;

• сельскохозяйственного назначения;

• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

• лесного фонда, водного фонда;

• участки недр;

• земли резерва, назначение которых не определено.

Объект экспертизы относится к рынку земельных участков. При решении различных задач, возникающих в ходе анализа рынка земельных участков, объекты необходимо структурировать. Для этого всю совокупность объектов рынка (земельных участков) следует сегментировать. Наиболее важные факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков, – это их категория и разрешенное использование.

Исследуемый земельный участок, согласно Интернет-порталу публичной кадастровой карты «Росреестр» (http://maps.rosreestr.ru), относятся к категории земель – земли с/х назначения с разрешенным использованием – для ведения садоводства.

Таким образом, Эксперт делает вывод о том, что земельный участок относится к категории земель: земли с/х назначения – для ведения садоводства.

Анализ рынка Объектов экспертизы, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к Объектам экспертизы, но влияющих на их стоимость

Анализ социально-экономической ситуации в России за ноябрь 2020 года [6]

Экономическая активность

По оценке Минэкономразвития России, в ноябре2020 г. падение ВВП замедлилось до -3,7% г/г по сравнению с -4,5% г/г в октябре1и -3,4% г/г в 3кв20. Снижение ВВП по итогам 11месяцев 2020 г. оценивается на уровне -3,5% г/г. Основной вклад в улучшение динамики ВВП в ноябре внесли обрабатывающая промышленность и сельское хозяйство. Обрабатывающая промышленность в ноябре вновь показала положительную динамику (+1,1% г/г после снижения на -3,7% г/г в октябре). Продолжается уверенный рост в химическом комплексе (включая фармацевтику), деревообработке, легкой промышленности. Улучшились показатели в отраслях машиностроения и металлургическом комплексе, а также в нефтепереработке (подробнее см. комментарий «О динамике промышленного производства. Декабрь 2020 года»). В сельском хозяйстве падение в ноябре замедлилось до -2,1% г/г после -6,6% г/г в октябре.

Сдерживающее влияние на экономику по-прежнему оказывает добыча полезных ископаемых и связанный с ней транспортный комплекс в условиях действия соглашений ОПЕК+, направленных на поддержку цен на нефть, и ограничений на международные перевозки. При этом в ноябре показатели в данных секторах улучшились: падение выпуска добывающих отраслей замедлилось до -7,6% г/г (после — 9,0% г/г2в октябре) за счет добычи ненефтегазовых полезных ископаемых (угля, металлических руд, прочих полезных ископаемых). Снижение грузооборота транспорта также замедлилось –до -2,2% г/г с — 3,8% г/г3, при этом улучшение динамики наблюдалось практически по всем видам транспорта (за исключением автомобильного). На потребительском рынке в ноябре наблюдалось снижение активности. Сокращение розничного товарооборота ускорилось до -3,1% г/г (-1,4% г/г в октябре4) за счет как продовольственных, так и непродовольственных товаров. Вместе с тем продажи новых легковых автомобилей, по данным Ассоциации европейского бизнеса, в ноябре продолжили рост –на5,9% г/г (с 7,0% г/г в октябре). Объем платных услуг населению и оборот общественного питания остаются существенно ниже уровней прошлого года (-13,7% г/г и -16,4% г/г соответственно), в ноябре спад ускорился. Такая динамика обусловлена, в том числе, действующими ограничениями на работу предприятий сферы услуг в связи с проведением карантинных мероприятий.

Рынок труда и доходы

На рынке труда в ноябре продолжилась постепенная стабилизация

Общая численность безработных (по методологии Международной организации труда) в ноябре снизилась на 78,2тыс. человек (с исключением сезонности –на 89,2 тыс. человек), при этом уровень безработицы снизился по сравнению с октябрем на 0,2п.п. и составил 6,1%от рабочей силы (с исключением сезонности:6,1%в ноябре с 6,2%в октябре). Численность официально зарегистрированных безработных в ноябре продолжила снижение и на конец месяца составила 3,17млн. чел. (3,48 млн. человек на конец октября), на 16 декабря –2,92 млн. человек. Данные портала Head Hunter также свидетельствуют о стабилизации спроса на рабочую силу: количество вакансий в ноябре продолжило расти повышенными темпами –на +22% г/г (+19% г/г в октябре). В октябре темпы роста заработных плат замедлились. Номинальная заработная плата увеличилась на 4,5% г/г (+6,0% г/г в сентябре), рост в реальном выражении составил 0,5% г/г после 2,2% г/г месяцем ранее.

Индекс производства продукции сельского хозяйства в годовом выражении в ноябре снизился на — 2,1% г/г после -6,6% г/г в октябре. Росстат в декабре подвел предварительные итоги уборочной кампании. Положительная динамика сбора отмечена по зерновым и зернобобовым культурам, сбор которых составил 132,9 млн. тонн. Урожай данных культурна 9,7% превысил показатель прошлого года и стал вторым рекордным в истории (исторический максимум был достигнут в 2017 году, когда было собрано 135,5 млн. тонн зерновых и зернобобовых культур). По остальным культурам наблюдается сокращение показателей. Так, после рекордных уровней прошлого года сбор сахарной свеклы и подсолнечника снизился соответственно на -40,4% (до 32,4 млн. тонн) и -13,6% (до 13,3 млн. тонн).

Социально-экономическое положение Московской области в январе-ноябре 2020 года[7]

Индекс промышленного производства в январе-ноябре 2020 года по сравнению с январем-ноябрем 2019 года составил 107,3%.

Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги населению в ноябре 2020 года по сравнению с октябрем 2020 года составил 100,74%.

В ноябре 2020 года индекс цен производителей промышленных товаров относительно октября 2020 года составил 100,45%, декабря 2019 года – 104,70%, ноября 2019 года – 104,46%.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в октябре 2020 года составила 57 519 рублей и по сравнению с сентябрем 2020 года увеличилась на 4,5%, по сравнению с октябрем 2019 года – на 3,3%.

Обзор ключевых политических событий России[8]

Несмотря на локдаун, накрывший весь мир еще в начале года, политическая жизнь не остановилась, а местами стала даже более интенсивной, чем обычно. 2020 год запомнится масштабными протестами, судьбоносными избирательными компаниями и острыми конфликтами.

После январского обращения президента к Федеральному собранию в России не только впервые за 8 лет сменился премьер-министр, но и началась подготовка к масштабной конституционной реформе. Вокруг нее и сосредоточилась вся политическая жизнь страны в этом году.

Пандемия – главное событие года, которая повлияла на все сферы жизни общества.

На протяжении всего года политики были вынуждены искать решения, которые помогли бы одновременно спасти как жизни граждан, так и экономики.

Общественно-политическая ситуация в Московской области[9]

С появлением ковида все сильно изменилось. И главной задачей стало обеспечение медицинской помощи. В Подмосковье на 70% увеличилось количество бригад скорой помощи.

В регионе идет вакцинация от коронавируса. Сейчас на территории Подмосковья работают 92 пункта, которые оснащены всем необходимым.

До начала пандемии экономика Подмосковья росла каждый год на 3,5% – это приносило в бюджет дополнительные 50 миллионов. Область стремилась к тому, чтобы достичь триллиона рублей, однако коронавирус внес свои коррективы.

Для поддержки предпринимателей в регионе проводили большое количество различных своевременных мероприятий, которые принял президент и реализовало правительство. Но самым важным достижением стала возможность не останавливать экономику с началом второй волны, которая пришла осенью.

За 2020 год Московская область избавилась ото всех городских свалок. На их место пришли КПО, и теперь два миллиона тонн мусора идут на переработку, благодаря жителям, которые разделяют отходы.

Обзор рынка загородного жилья Подмосковья[10]

Главным трендом на рынке загородного жилья Подмосковья в 2020 году стало увеличение спроса, который разогрел цены на аренду и покупку домов.

2020 год стал рекордным по спросу на рынке загородного жилья. Он коснулся всех сегментов – граждане активно арендовали дома и дачи во время пандемии, а также покупали коттеджи.

В последние годы спрос на куплю-продажу загородного жилья стагнировал, особенно это касалось объектов класса бизнес и выше. В 2020 году спрос на покупку вырос на 65%.

С началом режима самоизоляции наблюдался рекордный рост первичного спроса на рынке загородной недвижимости. Во втором квартале количество обращений с запросами увеличилось на 52% по сравнению с прошлым годом. Основной прирост пришелся на апрель-май: количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. По предварительным итогам года, количество сделок на загородном рынке Подмосковья увеличилось на 20-30%.

Средняя стоимость квадратного метра загородного дома в Московской области составляет 77,6 тыс. руб., что на 17% выше, чем год назад. Столь значительный рост во многом связан с дефицитом ликвидных предложений.

В среднем цены на загородном рынке выросли на 21,9%. В прошлые годы цены росли из-за вымывания с рынка более дешевых лотов, тогда как в продаже оставались в основном дорогие объекты. В этом году они росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах.

Объем первичного предложения от застройщиков на загородном рынке домов не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить загородный рынок на первичный и вторичный. В продаже в Московской области доступно 3,9 тыс. коттеджей, год назад на выбор было порядка 4,6 тыс. лотов. Таким образом, падение за год составило 15%.

Если рассматривать все первичное предложение на рынке с учетом земельных участков в коттеджных поселках и дачных товариществах, то предложение составляет 43,3 тыс. объектов. Это на 14% меньше, чем годом ранее. 76% предложений представлено участками без подряда (+3 п.п. к 2019 году), 9% – коттеджами (+2 п.п.).

По итогам третьего квартала, на подмосковной вторичке в продаже находится 27,7 тыс. объектов, это на 28% меньше, чем годом ранее. 49% предложения составляют коттеджи, 38% – участки без подряда, 8% – дачи и 5% – блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).

Обзор рынка земельных участков для ИЖС и СНТ в

Московской области за 2020 г. [11],[12]

Рынок земельных активов Москвы подвергся влиянию короновирусного кризиса минимально: это обусловлено общей парадигмой его развития, ведь этот рынок отличается высокой инертностью, сделок на нем совершается не так много.

Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве и вступившие в силу 1 июля 2019 года. Переход на эскроу-счета повлек за собой остановку сделок M&A, поскольку все крупные игроки либо сформировали свои земельные банки до 1 июля 2019 г. на несколько лет вперед, до вступления в силу поправок, либо, как мелкие участники, просто приостановили экспансию. С тех пор серьезных колебаний на рынке земли не происходило. Глобально оценивая состояние рынка, можно констатировать, что он стал рынком профессиональных участников: среди игроков девелоперского рынка практически не осталось случайных владельцев земли. В немалой степени этому способствовали московские власти, которые ввели практику оформления договоров аренды на срок проектирования и строительства, ограничивая возможное время освоения площадки 3-5 годами.

Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство. Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.

Средняя стоимость земельного участка под строительство объектов жилого назначения в Москве составляет 250-350 млн рублей/га, но конечная цена зависит от места и степени девелоперской готовности земельного актива. Например, очень сильно влияет на цену необходимость разработки градостроительной документации, наличие или отсутствие сетей и подъездов к земельному участку. В итоге, цена земли с учетом перечисленных факторов может колебаться от 70 млн до 1,5 млрд рублей за 1 га. Если обобщить происходящее на рынке земли в Москве, то надо отметить, что самым большим вниманием со стороны покупателей пользуются участки под жилищную застройку. Это самый ценный актив, особенно если инвестор может получить ЗУ вместе с ГПЗУ или хотя бы ППТ. Следом по уровню ликвидности идут промышленные территории с потенциалом опять же жилищного девелопмента либо развития многофункциональных проектов. Поскольку, как правило, это крупные активы, то инвесторы готовы рассматривать их и документации, только с урегулированными имущественным правами.

На фоне пандемии стал развиваться рынок земли под склады: как self storage формата, так и мультифункциональных внутригородских моно- или поли-функциональных складов, fulfillment склады – это обусловлено развитием dark stores и сервисов быстрой доставки.

Если говорить о площади, то участки до 0,3 га освоить в рамках ленддевелопмента почти невозможно – очень маленькая площадь ЗУ сильно ограничивает варианты best use. Площадь участка от 0,3 до 3 га – это самый востребованный размер. Более крупные земельные активы также сложны в продаже: рынок игроков, способных их купить и освоить, ограничивается десятком компаний-девелоперов.

Рассматривая себестоимость девелопмента, можно оценочно сказать, что земля в структуре затрат формирует 10-25%, в зависимости от степени проработки документации и инженерной подготовки ЗУ. 60-70% приходится на СМР, еще около 7-10% внесут сети. После введения требований по переходу на эскроу-счета еще до 10% расходов – это обслуживание банковского долга, который номинально стоит от 5 до 12%, а в реальности его стоимость будет формироваться как производная темпа продаж и возможности заместить банковское финансирование деньгами конечных покупателей.

Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.

Поэтому в ближайшей перспективе мы увидим увеличение числа стратегических альянсов банков, госкомпаний и госкорпораций с крупными девелоперами.

Такие альянсы уже повсеместная практика. Несмотря на падение доходности жилищного девелопмента, лендлорды стремятся реализовывать проекты именно в этой сфере, поскольку жилье обеспечивает наилучший возврат на инвестиции. Однако самостоятельно они не имеют для этого достаточных компетенций. А застройщики заинтересованы в стабильном и относительно недорогом финансировании своих проектов. На пересечении этих интересов и будут возникать финансово-строительные альянсы. Первые примеры уже есть: в прошлом году соглашения о стратегическом сотрудничестве заключили ВТБ и MR Group, а также Сбербанк и Setl Group.

Еще одной точкой пересечения интересов банков и девелоперов в ближайшее время станут залоговые земельные участки. В 2021 году мы ожидаем выхода на рынок значительного количества подобных активов. И в этом сегменте сотрудничество банков и девелоперов тоже окажется выгодным для обеих сторон. Первые смогут с максимальной выгодой для себя реализовать непрофильные активы, вторые получат дефицитные земельные участки под новые проекты. И РАД, как универсальная площадка по продаже залогового имущества, по-видимому, выступит одним из основных провайдеров данных процессов: в 2020 г. Российским Аукционным Домом продано более 150 земельных участков в Москве и Московской области.

В заключение надо два слова сказать о рынке земельных участков в Московской области. Рынок таких земельных активов Подмосковья очень разнороден: цены варьируются от 1 тыс. рублей / га до 50 млн рублей / га. Цена участка зависит от его категории и подготовленности. Так, земли сельхозназначения предлагаются по 500-15 тыс. рублей за сотку, промышленного назначения — по 10-200 тыс. рублей за сотку greenfield и по 150-350 тыс. рублей за сотку в индустриальных парках. Участки для дачного строительства продаются по 30-70 тыс. рублей за сотку, но в элитных локациях, например, вдоль Рублевского шоссе, их цена на порядок выше – по 700-1500 тыс. рублей за сотку. Например, в некоторых поселках в Раздорах или Барвихе земля под жилые дома будет стоить 30-50 тыс. долл./сотка.

Говоря о земельном рынке Московской области, можно уверенно констатировать, что спрос на земельные участки там ограничен 30-километровой зоной, прилегающей к Москве, и сфокусирован на площадях, пригодных либо под ИЖС (20%), либо под коттеджную застройку (80%). Спрос на участки под офисную или торговую недвижимость минимален – формат торговых центров максимально подвергся переоценке под влиянием короновируса, несмотря на весь их потенциал капитализации, осталось мало желающих их строить. Офисы же за городом нужны только на МКАД, либо локально в городах-сателлитах, под местный спрос. Но в отличие от Москвы, где рынок поделен между профессиональными игроками-девелоперами, спрос на землю в Московской области сформирован конечными пользователями, среди которых системных игроков очень мало: буквально по пальцам одной руки можно пересчитать компании, реализовавшие более двух проектов лендевелопмента в МО.

Тем самым, если рынок Москвы демонстрирует высокий уровень зрелости и консолидации, областной рынок только формируется: в последние 10 лет на нем практически отсутствовали профессиональные девелоперы, ввиду низкого спроса этот рынок не был интересен игрокам, сформировавшим высокий уровень компетенций в девелопменте. И если в Москве качественные характеристики продукта – квартир и апартаментов — таковы, что могут составить достойную конкуренцию лучшим мировым аналогам, в Московской области практически не было проектов, сбалансированных относительно требований спроса и продуктового предложения. Однако вследствие пандемии на рынок загородных активов вернулся спрос, а за ним – интерес девелоперов. И хочется думать, что загородный сегмент повторит судьбу московского рынка – то есть также станет ареной для профессиональных игроков, которые способны обеспечить развитие земельных массивов наиболее адекватным образом, с учетом требований платежеспособного спроса и потенциала конкретного земельного актива.

В этом году загородная недвижимость дорожает, и земельные наделы в коттеджных поселках и садовых товариществах – не исключение. За год, с ноября 2019 года, сотка земли в Московской области прибавила в цене 6,4%.

Для анализа были взяты все участки для индивидуального строительства, огородничества и садоводства. Самые дорогие объекты располагаются на Рублево-Успенском, Ильинском и Боровском шоссе. Средний участок на Рублевке стоит 46,8 млн. рублей, но при этом здесь находятся и самые большие лоты, размером порой в несколько гектар. Что позволяет возвести в этом престижном месте целую усадьбу или резиденцию.

За 12 месяцев, начиная с ноября 2019 года, цены на подмосковную землю прирастали неравномерно. Больше всего они поднялись на дорогих западных направлениях – Волоколамском (+19,3% за сотку), Рублево-Успенском (+17,2%), Боровском (+16,7%), Новорижском (+16,2%), Калужском (+16%), Киевском (+15,9%) и Ильинском (+12,5%) шоссе. Однако в первую десятку подорожавших вошли также и южная трасса М-4 Дон (+18,7%), и два северных направления – Ярославское (+17,5%) и Осташковское (+10,8%).

Девять трасс подешевели: Рогачевское (-9%), Пятницкое (-7,6%), Каширское (-6,5%), Симферопольское (-5,9%), Егорьевское (-5,7%), Новорязанское (-4,4%), Дмитровское (-3,1%), Ленинградское (-2,2%) и Горьковское (-1,6%).

В среднем сотка земли в Подмосковье и Новой Москве стоит 368 250 рублей, за год она подорожала на 6,4%. Средний участок торгуется за 4,3 млн., с ноября прошлого года он вырос в цене на 6,1%.

  1. Цены на землю в Московском регионе
Шоссе Цена за

сотку, руб.

Прирост

за год

Ср. стоимость

участка, руб.

Прирост

за год

Ср. площадь

участка, кв.м

1 Рублево-Успенское 2 162 500 17,2% 46 756 400 16,9% 22
2 Ильинское 1 536 540 12,5% 15 054 700 13,7% 10
3 Боровское 1 265 800 16,7% 9 662 600 14,8% 8
4 Осташковское 482 360 10,8% 7 103 600 2,2% 15
5 Новорижское 407 800 16,2% 4 724 500 15,3% 12
6 Киевское 402 500 15,9% 4 356 000 13,1% 11
7 Калужское 375 900 16,0% 4 254 000 15,4% 11
8 Ленинградское 371 560 -2,2% 4 352 300 -1,1% 12
9 Волоколамское 364 500 19,3% 4 350 000 17,7% 12
10 Ярославское 360 300 17,5% 3 698 000 14,0% 10
11 Пятницкое 358 600 -7,6% 3 612 000 -5,8% 10
12 Минское 342 547 7,6% 3 681 000 6,9% 11
13 Можайское 333 700 7,7% 3 654 100 8,4% 11
14 Дмитровское 325 200 -3,1% 3 455 200 -1,3% 11
15 Варшавское 324 120 8,9% 3 212 000 10,2% 10
16 М-4 Дон 308 000 18,7% 3 304 700 21,7% 11
17 Щелковское 286 200 8,4% 2 980 200 7,4% 10
18 Фряновское 210 356 4,2% 2 296 000 5,5% 11
19 Рогачевское 132 520 -9,0% 1 453 200 -7,6% 11
20 Носовихинское 122 630 9,2% 1 462 000 9,3% 12
21 Симферопольское 121 040 -5,9% 1 654 000 -6,7% 14
22 Каширское 114 500 -6,5% 1 250 300 -5,7% 11
23 Горьковское 108 640 -1,6% 1 482 200 -2,2% 14
24 Новорязанское 90 500 -4,4% 980 500 -5,8% 11
25 Егорьевское 75 100 -5,7% 650 000 -4,5% 9
Среднее 368 250 6,4% 4 302 100 6,1% 12

 

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Ценообразующие факторы, влияющие на величину рыночной стоимости Объектов экспертизы

В основном на предложение и спрос на оцениваемые Объекты влияют социальные, экономические факторы, местоположение, факторы, связанные с физическими характеристиками Объектов.

Факторы, влияющие на спрос

  • Из социальных факторов можно выделить численность населения, профессиональный состав потенциального покупателя, его возраст и т.д.
  • Общий уровень занятости населения, размер доходов, цен, ставки кредитных организаций (экономические факторы). Учитывая высокий уровень занятости и дохода населения.
  • Факторы, связанные с физическими характеристиками Объектов экспертизы и их месторасположение, тип здания, этаж расположения, общая площадь, близость к промышленным объектам (в случае жилой застройки).
  • На уровень предложения на рынке купли-продажи движимого и недвижимого имущества в Москве и Московской области влияет, прежде всего, политическая и экономическая ситуация в стране и регионе, количество выставленных на продажу объектов, налоги, а также иные улучшающие работы.

Прочих внешних факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемых Объектов, Экспертом не выявлено.

Проанализировав предложения о продаже движимого и недвижимого имущества в черте Москвы и Московской области на основании данных, опубликованных в открытых источниках, Эксперт установил, что факторы, оказывающие влияние на спрос и предложение на рынке движимого и недвижимого имущества, оказывают влияние и на их ценообразование.

Основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости на

Объекты загородной недвижимости (в порядке значимости)

Расположение Объекта в экологически благоприятном районе со следующими характеристиками: близость водоема (70%) – от 50 до 100 м, а лучше всего непосредственно по берегу (30%); наличие леса (60%) удаленностью от 200-500 до 1000-1500 м. Современная тенденция – повышенные требования к качеству воздуха (20%), отсутствие высокого уровня радиационного фона (40%), отсутствие опасных для людей концентраций радона (45%).

Хорошая транспортная доступность объекта: наличие непосредственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту (80%), удаленность от шоссе до 100 м (50%), до 500 метров (40%); наличие транспортных коммуникаций (железнодорожная станция – от 1000 м, маршрутные автобусы – от 100 м). Особое внимание обращается на содержание дорог и их обслуживание в зимний период (60%), перспективы развития схем движения в данном районе.

Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность). Требования по электричеству – заключенный договор и мощность от 10 до 20 кВт (90%). Наличие газоснабжения (или реальная возможность подключения к магистральному газу) привлекает внимание 100% потребителей. Система водоснабжения объекта – подведение воды в дом (90%). На качество воды из колодца, скважины обращают внимание 70% потребителей. Наличие канализации обязательно (особенно для коттеджей): центральная – 80% предпочтений; местная – 60%.

Удаленность от центра города: наибольшей ликвидностью отличаются объекты, которые расположены в районных центрах (более 50%) или на территориях, близко расположенных к городу – в 25-35 км (70%). Требования покупателей по удаленности для коттеджа, чтобы «постоянно жить за городом, а работать в городе», – 15-20 км (60% предпочтений). Если цель покупателя – отдых, то отдается предпочтение дачам от 30-50 (60%) до 100-120 км от города (30%). Объекты, расположенные менее чем в 10 км от города, не являются ликвидными (из-за загрязненности ближайших пригородов).

Качество домостроения (работа строителей + материалы). На качество кирпичной кладки, монтажа конструкций, технические решения в проекте и т.д. обращают особое внимание более 80% потребителей. Наличие хозяйственных построек (гаража, хозблока, летней кухни, гостевого дома, отдельно стоящей бани) и иных дополнительных элементов (клумб, сада, огорода, забора, парников, теплиц и т.д.) привлекает 40% потребителей.

Размер земельного участка и возможность его увеличения: минимум 12-15 соток (80% предпочте­ний), верхний предел ограничен только стоимостью земли.

Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения является определяющим критерием для 60% потребителей. ИЖС (ЛПХ в зоне поселений) предпочитают более 50% покупателей. Земли категории с/х назначения для дачного строительства – около 35%.

Готовность пакета документов для оформления купли-продажи Объекта является «фоновым» (60%), но часто и ключевым условием выбора объекта для 30% покупателей. В целом потребители смирились с мыслью, что более 80% выставленных на продажу Объектов не имеют всех необходимых документов для проведения сделки, более 50% участков не имеют четкого межевания границ, 30% объектов не имеют, установленных законом, документов.

Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается).

Отсутствие поблизости крупных садоводств, деревень, где население злоупотребляет спиртными напитками и «промышляет» воровством.

Основные ценообразующие факторы, которые определяют спрос и предложение при оценке рыночной стоимости земельных участков при применении Сравнительного (рыночного) подхода к оценке

— Права на земельный участок,

— Условия рынка,

— Вид разрешенного использования земельного участка,

— Функциональное назначение земельного участка,

— Площадь земельного участка,

— Рельеф участка,

— Отсутствие угрозы затопления земельного участка при наводнениях,

— Отсутствие ограничений по предельной высоте застройки (разрешённая высота застройки),

— Отсутствие обременений, установленных Законом,

— Наличие водоснабжения,

— Наличие канализации,

— Наличие теплоснабжения,

— Наличие газоснабжения,

— Наличие электроснабжения,

— Наличие и качество въезда на участок,

— Удобство подъезда к земельному участку на общественном транспорте,

— Удобство подъезда к земельному участку на автомобильном транспорте,

— Наличие подъезда железнодорожным транспортом («железнодорожного ввода на территорию участка»),

— Отсутствие загрязнения почв на участке,

— Отсутствие загрязнения атмосферного воздуха в районе окружения,

— Близость земельного участка к центру города,

— Влияние локальных центров (метро, ж/д, другие),

— Влияние основных магистралей,

— Оснащенность района окружения земельного участка объектами социальной инфраструктуры (наличие детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник и т.п.),

— Оснащенность района окружения земельного участка объектами торгово-бытового обслуживания (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание и т.п.),

— Местоположение относительно существующих населенных пунктов,

— Расстояние до остановки транспорта,

— Вид покрытия подъездной дороги (автомагистраль, грунтовая дорога),

— Наличие строений и благоустройств,

— Отсутствие в районе окружения земельного участка малопривлекательных объектов (свалки, тюрьмы, экологически опасные предприятия, кладбища),

— Архитектурно-градостроительная и историко-культурная привлекательность района окружения,

— Наличие в окружении участка специально организованных мест для парковки автомобильного транспорта,

— Близость земельного участка к водным объектам,

— Озелененность района окружения и наличия мест рекреации,

— Плотность населения, проживающего в районе окружения земельного участка,

— Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается),

— Отсутствие поблизости крупных садоводств, деревень, где население злоупотребляет спиртными напитками и «промышляет» воровством.

Данные факторы, а также ряд других используется и при кадастровой оценке земельных участков. В этом случае целью является получение модели, учитывающей влияние определенного количества факторов (обычно больше 5). Однако при обычной рыночной оценке земельного участка эти факторы не используются в полной мере и регрессионная модель не строится.

В нашем случае экпертизе подлежат участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Основными ценообразующими факторами таких участков являются:

— Права на земельный участок,

— Условия рынка,

— Площадь земельного участка,

— Рельеф участка,

— Отсутствие обременений, установленных Законом,

— Наличие коммуникаций,

— Подъездные пути,

— Местоположение,

— Вид разрешенного использования земельного участка,

— Функциональное назначение земельного участка, и др.

  1. Таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования[13]
Классы земель Принадлежность к категориям в соответствии с ЗК Виды разрешенного использования (в соответствии с типовым перечнем)
Земли под МЖС Земли населенных пунктов Земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
Земли под ИЖС Земли населенных

пунктов

Земли сельскохозяйственного назначения

Земельные участки для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
Земли под офисно-торговую застройку Земли населенных

пунктов

Земли

промышленности

Земельные участки для размещения объектов торговли, общественно питания и бытового обслуживания. Земельные участки для размещения гостиниц. Земельные участки для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Земли под индустриальную застройку Земли населенных пунктов

Земли промышленности

Земельные участки для размещения гаражей и автостоянок. Земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Земельные участки для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. Земельные участи для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
Земли под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения Земли особо охраняемых территорий

Земли населенных пунктов

Земельные участки для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

Земли с/х назначения Земли с/х назначения

Земли населенных пунктов

Земельные участки для сельскохозяйственного использования.
Земельные участки под придорожный сервис Земли населенных пунктов

Земли промышленности

Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых).

Размещение придорожного сервиса, автомоек, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Выставленные на продажу объекты, аналогичные Объектам экспертизы

Ниже представлена информация, содержащая предложения о продаже аналогичных объектов. Экспертом были проанализированы открытые источники: интернет-сайты и отобраны следующие аналоги:

Жилые дома, предназначенные для постоянного проживания, расположенные в поселках Истринского района Московской области.

Все жилые дома-аналоги выставлены на продажу в феврале — марте 2021 года.

Земельные участки для садоводства, ИЖС, ДНП, расположенные в Московской области.

Все участки-аналоги выставлены на продажу в марте 2021 года.

В таблицах ниже приведены сводные данные по всем аналогам.

  1. Объекты-аналоги дома, предлагаемые к продаже
№ п/п Местоположение Стоимость объекта, руб. Площадь объекта, кв.м Характеристика и краткое описание Стоимость

1 кв.м объекта, руб.

Источник информации
1 Московская область,

Истра городской округ,

Усадьба СНТ, 38

5 500 039 59,1 Зимний дом. Это утепленный брусовой дом с продуманной системой отопления. На первом этаже настоящая русская баня с купелью, светлая терраса, кухня, санузел, душевая, гардеробная; на втором этаже спальня. Из коммуникаций: Свет 15кВт,, центральная канализация, вода-колодец, печное и электрическое отопление, газ по границе. 93 063 https://www.cian.ru/sale/

suburban/247154647/

2 Московская область,

Истра городской округ, Ландыш СНТ

11 000 000 150,0 Для круглогодичного проживания на участке 12 соток. Дом брусовой (лиственница). 1 этаж — просторная гостиная, кухня, спальня. 2 этаж- 2 комнаты. Окна в доме- деревянные стеклопакеты. Просторная тераса. Отопление в доме печь-камин+конвекторы. Электричество. Вода — колодец (10 колец). Канализация септик Топаз. 73 333 https://www.cian.ru/sale/

suburban/251810780

3 Московская область,

г.о. Истра,

СНТ Надовражино, 66

4 000 000 66,0 Дом из бруса и утеплен, фундамент — ленточный. Газ — баллоны, отопление — электрические радиаторы. Водопровод летний (не закопан), есть колодец. Канализация — септик. 60 606 https://www.avito.ru/

moskovskaya

_oblast_krasnogorsk/doma_

dachi_kottedzhi/dacha_

66_m_na_uchastke_75_sot._

992357765

4 Московская область, Истра городской округ, Турово деревня, ул. Луговая, 47 13 500 000 240,0 В коттеджной застройке с охранно-пропускной системой, продается жилой 2-х уровневый кирпичный коттедж с мансардой, площадью 240 кв.м. со всеми коммуникациями для постоянного проживания. Коммуникации: магистральный газ, эл-во 15 кВт (380 В), автономный септик 8 м3, артезианская скважина 90м, с водоподготовкой, интернет 56 250 https://www.cian.ru/sale/

suburban/245202076/

5 Московская область, Истра городской округ, Турово деревня, Турово СНТ, 23 8 500 000 80,0 Дом из кирпича, внутри обшит вагонкой. На участке построен полноценный гостевой дом 75 кв.м из бруса, утеплен. На первом этаже которого кухня-гостиная, санузел, гардеробная. На втором этаже 2 спальни. Есть гараж. Коммуникации в основном и гостевом доме — электричество 15кВт, магистральный газ, вода- скважина, септик. 106 250 https://www.cian.ru/sale/

suburban/243653429/

Как видно из данной таблицы, максимальная стоимость 1 кв.м составляет 106 250 руб., минимальная – 56 250 рублей. Среднее значение стоимости 1 кв.м – 81 250 руб.

Для расчетов по сравнительному подходу Эксперт выбрал аналоги № 1, № 2, № 3. Подобранные аналоги схожи с Объектом экспертизы – жилым домом по следующим основным параметрам: местоположению, материалу стен.

Аналоги № 4 и № 5 не участвовали при дальнейшем расчете. Аналог № 4 имеет большую площадь, отличную от площади Объекта экспертизы. Аналог № 5 отличается по материалу стен от оцениваемого дома.

Ввиду вышеперечисленного, Эксперт считает, что может использовать аналоги № 1, № 2, № 3 в качестве аналогов Объекта экспертизы – жилого дома для расчетов по сравнительному подходу.

  1. Характеристика земельных участков-аналогов для земельного участка в СНТ «Дубки»
№ п/п Местоположение ВРИ Стоимость участка, руб. Площадь, кв.м Стоимость за

1 кв.м, руб.

Источник

информации

1 Московская область, Истра городской округ, Дедовской школы-интерната поселок Для ведения

садоводства

1 800 000 600 3 000 https://www.cian.ru/sale

/suburban/247669428/

2 Московская область, г.о. Истра, д. Турово Для ведения

садоводства

2 650 000 1000 2 650 https://www.avito.ru/

moskovskaya_

oblast_krasnogorsk/zemelnye_

uchastki/uchastok_

10_sot._izhs_2088341415

3 Московская область, г.о. Истра, д. Турово, Западная ул., 38 Для ведения

садоводства

2 700 000 1 000 2 700 https://www.avito.ru/

moskovskaya_oblast_

krasnogorsk

zemelnye_uchastki/uchastok_

10_sot._izhs_2084625975

4 Московская область, Истра городской округ, Талицы-1 СНП, 157 Для ведения

садоводства

4200000 1 400 3000 https://www.cian.ru/

sale/suburban/

245542149/

5 Московская область, Истра городской округ, Дедово-Талызино деревня, 54 Для ведения

садоводства

2 700 000 1 000 2 700 https://www.cian.ru/

sale/suburban/245532362/

Как видно из данной таблицы, максимальная стоимость 1 кв.м составляет 3 000 руб., минимальная – 2 650 руб. Среднее значение стоимости 1 кв.м – 2 810 руб.

Для расчетов по сравнительному подходу Эксперт выбрал аналоги № 1, № 2, № 3. Подобранные аналоги схожи с Объектом экспертизы – земельным участком по следующим основным параметрам: набору передаваемых имущественных прав, местоположению, категории, назначению, направлению, удаленности от МКАД.

Аналоги № 4 и № 5 не участвовали при дальнейшем расчете на основании того, что на участке (аналог № 4) имеется ветхое строение, земельный участок (аналог № 5) находится на значительном удалении от объекта экспертизы.

Ввиду вышеперечисленного, Эксперт считает, что может использовать аналоги № 1, № 2, № 3 в качестве аналогов Объекта экспертизы – земельного участка для расчетов.

Основные выводы из проведенного Экспертом исследования рынка недвижимости

Исходя из проведенного исследования рынка, Эксперт делает следующие выводы:

В начале года на вторичном рынке недвижимости г. Москвы наступило затишье. По сравнению с декабрем 2020 г. темпы роста цен в январе 2021-го упали в пять раз.

Главным трендом на рынке загородного жилья Подмосковья в 2020 году стало увеличение спроса, который разогрел цены на аренду и покупку домов. Средняя стоимость квадратного метра загородного дома в Московской области составляет 77,6 тыс. руб., что на 17% выше, чем год назад. В среднем цены на загородном рынке выросли на 21,9%.

В этом году загородная недвижимость дорожает, и земельные наделы в коттеджных поселках и садовых товариществах – не исключение. За год, с ноября 2019 года, сотка земли в Московской области прибавила в цене 6,4%.

На дату экспертизы диапазон цен сопоставимых с оцениваемыми Объектами объектов недвижимости составляет:

  • для жилого дома: 82 000 – 117 647 руб./кв.м,
  • для участка в Истринском районе: 2 700 – 3 000 руб./кв.м

Определение рыночной стоимости Объектов экспертизы

Описание процесса экспертизы Объектов экспертизы

В соответствии с Федеральными стандартами оценки №№ 1-3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297-299, субъектами оценочной деятельности при оценке используются три подхода:

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В зависимости от конкретной ситуации, три подхода определения стоимости оцениваемого объекта могут дать результаты, существенно отличающиеся друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости объекта зависит от цели оценки и обоснованности весовых коэффициентов каждого из подходов.

Оценка затратным подходом

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за Объекты большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующих участков под застройку и возведение аналогичных по назначению и качеству зданий в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа Объектов при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости Объектов за вычетом износа, увеличенную на стоимость прав аренды земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

• оценка стоимости строительства Объектов как новых на дату проведения оценки;

• оценка величины общего накопленного износа;

• определение итоговой рыночной стоимости Объектов недвижимости (как стоимости Объектов оценки как новых за вычетом износа) с учетом прав на земельный участок.

То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св/з, где:

РС – рыночная стоимость Объектов недвижимости;

СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;

Св/з – стоимость воспроизводства или замещения улучшений.

Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении Объектов недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке.

В затратном подходе используются несколько методов, в том числе:

поэлементный (поагрегатный) расчет, применяемый для машин и оборудования, относящихся к самым простым по сборке и монтажу самим потребителем; цена составных частей, которые можно приобрести, известна на рынке;

метод укрупненных нормативов, т.е. нормативов затрат, характеризующих расход какого-либо ресурса на единицу машин и оборудования (материалы, комплектующие, зарплата, косвенные расходы и др.);

анализ и индексация затрат – при наличии цены на Объекты оценки на какую-нибудь дату в прошлом и приведением ее к дате оценки с помощью индексов, учитывающих изменение цен.

Для оценки рыночной стоимости Объектов оценки в наибольшей мере подходит метод по цене однородного объекта. Для этого метода отбираются однородные объекты, схожие по конструкции, используемым материалам, технологии изготовления и технологии эксплуатации в предположении, что себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления Объектов оценки и формируется под влиянием общих для данных объектов производственных факторов. При этом однородный объект может иметь и другое назначение и применяться в другой отрасли. Необходимо, чтобы он присутствовал на рынке, и цена на него была известна.

Оценка затратным подходом жилого / садового дома

Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учетом прибыли предпринимателя) и вычитается накопленный износ Объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости жилого дома:

  • Определение суммы затрат на создание объекта недвижимости аналогичного оцениваемому, в рыночных ценах, существующего на дату проведения оценки.
  • Определение величины прибыли предпринимателя.
  • Определение величины накопленного износа Объекта.
  • Оценка стоимости Объекта с учетом износа.

Для определения полной восстановительной стоимости оцениваемого Объекта с дополнительными постройками на участке используется метод расчета по укрупненным удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца, ближайшего к периоду определения стоимости с последующей индексацией цены на конкретную дату проведения оценки. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве» (М.: Ко-Инвест 2016 «Жилые дома» и «Благоустройство территорий»).

Базисом для определения стоимости строительства 1 м2 общей площади дома с дополнительными постройками на участке разного типа в уровне цен Московской области послужили ресурсно-технологические модели (РТМ), разработанные для характерных типов жилых домов в зависимости от основного материала стен, этажности, типа дома.

Показатели учитывают средние инженерно-геологические условия устройства фундаментов в Московской области. По каждой РТМ указано количество квадратных метров общей площади жилых домов с дополнительными постройками на участке, которые можно получить с применением соответствующего набора ресурсов.

В расчетных показателях стоимости 1 кв.м не учтены прибыль предпринимателя (застройщика), вкладывающего свои финансовые средства в жилищное строительство, которую необходимо учесть дополнительно.

Показатели стоимости 1 кв.м общей площади в ценах Ко-Инвест определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.

Стоимость строительства Объекта с дополнительными постройками на участке с учетом износа рассчитывается по формуле:

Со.э. = Сбаз. * J1 * Sобщ. * Jп.п. * Ко * Крег. * Кизн., где:

Сбаз. – стоимость строительства 1 м2 в базовом периоде;

J1 – индекс пересчета от цены на определенный месяц в цену на дату проведения оценки;

Sобщ. – площадь Объекта оценки (его части);

Jп.п. – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;

Ко – коэффициент, учитывающий различие в строительном объеме / площади дома;

Крег. – коэффициент, учитывающий региональное различие в уровне цен;

Кизн. – коэффициент, учитывающий износ Объекта экспертизы на дату проведения оценки.

Индекс пересчета от цены января 2016 года в цену на дату проведения оценки – 28 марта 2021 года равен 1,222 (Ко-Инвест, выпуск 112, стр. 100).

Расчеты данного коэффициента пересчета производились по формуле:

Ио – индекс цен на дату определения стоимости;

Иi – индекс цен на дату издания справочника.

Таким образом, коэффициент изменения цен после издания справочника на дату оценки – 28 марта 2021 года, составит:

К01.01.2016-28.03.2021 = 129,813 / 106,207 = 1,222

Для справочника поправка на разницу в объеме / площади (VО) / (SО) между Объектом экспертизы с дополнительными постройками на участке и ближайшим параметром из справочников (Vспр) / (Sспр) определяется с помощью коэффициентов, приведенных в таблице ниже.

  1. Поправка на разницу в объеме / площади
На разницу в объёме На разницу в площади
Vo/Vспр Ко So/Sспр Ко
0,10-0,29 1,22 0,25-0,49 1,20
0,30-0,49 1,20 0,50-0,85 1,10
0,50-0,70 1,16 0,86-1,15 1,00
0,71-1,30 1,00 1,16-1,50 0,95
1,31-2,00 0,87 1,51-2,00 0,93

Для определения показателя Сбаз были использованы справочники Ко-Инвест: «Жилые дома» и «Благоустройство территорий», 2016 г. Базовый период – 01 января 2016 года.

Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства Объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).

Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:

1. Безрисковая ставка – определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени. В качестве безрисковой ставки была использована ставка рефинансирования, которая, на дату оценки, составила 4,50%[14].

2. Среднерыночная ставка дохода (Пр) – ожидаемый предпринимателем доход, принимается по рыночным данным Московской области и составляет 15%.

3. Мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки, по сравнению с изменениями на рынке в целом.

Данный коэффициент рассчитывается с учетом рисков вложения инвестиций (таблица 17).

  1. Расчет меры систематического риска – β
№ п/п Факторы риска вложения инвестиций Уровень фактора риска
от 0 до 2,0
1 Риски, связанные с политическими решениями 1,0
2 Риски, связанные с региональными особенностями 0,5
3 Риски, связанные с влиянием окружающей среды 0,5
4 Риски, связанные с маркетингом 0,5
5 Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости 1,0
6 Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости 1,0
7 Риски, связанные с недозагрузкой 0,5
8 Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием 0,5
9 Сумма взвешенных рисков 5,5
10 Количество рисков 8,0
11 Средневзвешенное значение меры систематического риска п.п.9/п.п.10 0,69

Расчет ставки прибыли предпринимателя производится по формуле:

ПП = Пб + β (Пр – Пб)

ПП = 4,50 + 0,69 х (15 – 4,50) = 11,745

Определение величины накопленного износа

Накопленный износ – это уменьшение восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) улучшений из-за ухудшения физического состояния Объекта, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников.

Физический износ. Это потеря стоимости за счет естественных процессов при эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Устранимый физический износ – если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость, включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ – если затраты на его исправление больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональное устаревание. Это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного Объекта обеспечивать полезность по сравнению с новым Объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, технические характеристики, срок службы и т.д.

Объект экспертизы по своей планировке и архитектурным решениям соответствует своему назначению, поэтому функциональный износ дома принимается равным 0%.

Экономическое устаревание. Вызывается изменением внешних по отношению к Объекту оценки факторов – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Финансовые и законодательные условия, касающиеся оцениваемого Объекта недвижимости, не накладывают ограничений на использование оцениваемых улучшений в соответствии с их текущим использованием. В то же время экономическое устаревание обусловлено как общей экономической ситуацией в регионе расположения оцениваемого Объекта, так и ситуацией на рынке недвижимости, в том числе покупательской способностью потенциальных инвесторов и доступностью кредитных средств. Учитывая совокупность указанных факторов, Эксперт принимает экономическое устаревание на уровне 0%.

  1. Критерии оценки физического состояния зданий и сооружений
Физический износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости
0-20 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые

при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт производится лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ

0-11
21-40 Удовлетвори-тельное Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на этой стадии 12-36
40-60 Неудовлетвори-тельное Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь

при условии значительного

капитального ремонта

37-90
60-80 Ветхое Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента 91-120
81-100 Негодное Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивно элемента полностью ликвидированы

Физический износ Объектов экспертизы определялся экспертно, на основе визуального осмотра и данных таблицы ниже, и составил для всех объектов 20 % (нижнее значение уровня состояния «удовлетворительное», верхнее значение уровня состояния «хорошее»).

Таким образом, рыночная стоимость жилого дома с улучшениями, в рамках затратного подхода, составит:

  1. Расчет рыночной стоимости жилого / садового дома с улучшениями затратным подходом
Наименование Объектов Сбаз., руб. J1 Sобщ. Sан. Ко Jп.п. Крег. Кизн. Сж.д., руб. Доля в общей стоимости
Жилой / садовый дом общей площадью 52,5 кв.м 24 193 1,222 52,5 до 100 1,00 1,12 1,00 0,80 1 390 683 68,28%
Благоустройство территории
Веранда

общей площадью 15 кв.м

7 549 1,222 15 1,00 1,12 1,00 0,80 123 982 6,09%
Беседка

обшей площадью

18,6 кв.м

23 073 1,222 18,6 1,00 1,12 1,00 0,80 469 890 23,07%
Навес автомобильный

обшей площадью

18 кв.м

2 651 1,222 18 1,00 1,12 1,00 0,80 52 247 2,57%
ИТОГО (улучшения) 2 036 803 100 %
  1. Итоговый расчет стоимости жилого дома затратным подходом
Наименование Объектов Рыночная стоимость

Объектов экспертизы, руб.

Жилой / садовый дом общей площадью 52,5 кв.м 1 390 683
Веранда общей площадью 15 кв.м 123 982
Беседка обшей площадью 18,6 кв.м 469 890
Навес автомобильный обшей площадью 18 кв.м 52 247
Итоговая стоимость оцениваемого жилого дома, руб. 2 036 803

Таким образом, рыночная стоимость жилого/ садового дома общей площадью 52,5 кв.м, с надворными постройками, расположенных на земельном участке по адресу: Московская область, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», уч.39, кадастровый номер ХХХХХ:13, по состоянию на 28 марта 2021 года, рассчитанная затратным подходом,(без учета стоимости участка) составляет:

2 036 803 (Два миллиона тридцать шесть тысяч восемьсот три) руб.

Оценка сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода стоимость Объектов оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объектов оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объектов оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Сравнительный подход состоит из следующих этапов:

1. Анализ рынка продаж движимого имущества, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объектов оценки.

2. Выбор единицы сравнения.

3. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

4. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

5. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

6. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

7. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и расчет рыночной стоимости Объектов оценки.

Оценка сравнительным подходом земельного участка

При применении сравнительного подхода стоимость Объектов оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объектов оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объектов оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Оцениваемые права – права собственности. Наиболее корректно, по мнению Эксперта, оценить рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями.

Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемых. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение Объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения);
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости Объектов оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость Объектов оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Согласно п.22 «г» ФСО № 7 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Поскольку в данном исследовании оцениваются земельные участки, в качестве единицы сравнения могут использоваться единицы площади: квадратный метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать удобной процедуру сравнения оцениваемых Объектов и их аналогов. В данном случае, для удобства восприятия, Эксперт выбрал за единицу сравнения квадратный метр.

Характер и степень отличий аналогов от оцениваемых объектов устанавливается в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с Объектами оценки. При этом предполагается, что сделки с Объектами оценки будут совершены исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

  • прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
  • прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
  • корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельных участков;
  • определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от Объектов оценки;
  • экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Экспертом были проанализированы открытые источники и на дату определения стоимости было найдено достаточное количество предложений по продаже аналогичных участков и выбраны аналоги, которые наиболее сопоставимы с Объектом экспертизы. Данные объекты-аналоги схожи с Объектом экспертизы по своим основным ценообразующим характеристикам (физическим характеристикам, готовности объектов к сделке). Ввиду вышеперечисленного, Эксперт считает, что может их использовать в качестве аналогов Объектов экспертизы.

Экспертизы проводится на текущую дату, основывается на том объеме информации, которая была представлена в открытых источниках. Также для уточнения параметров объектов-аналогов использовались открытые источники интернет – http://pkk5.rosreestr.ru/, https://www.yandex.ru, https://www.google.ru/maps/.

Далее проведена корректировка цен предложения по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и Объектами экспертизы. Корректировки определялись различными способами. Характеристики земельных участков-аналогов и результаты проведенных корректировок приведены в таблицах ниже.

  1. Характеристика земельных участков-аналогов
Показатели АНАЛОГИ
1 2 3
Местоположение Московская область, Истра городской округ, Дедовской школы-интерната поселок Московская область, г.о. Истра, д. Турово Московская область, г.о. Истра, д. Турово, Западная ул., 38
Направление Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе
Удаленность от МКАД 24 км от МКАД 25 км от МКАД 25 км от МКАД
Общая площадь, кв.м 600 1000 1000
Права на участок Собственность Собственность Собственность
Кадастровый номер Нет данных 50:08:0040414:69 Нет данных
Категория земли Земли с/х назначения Земли населённых пунктов Земли населённых пунктов
Назначение земли Для ведения садоводства Для ведения личного подсобного хозяйства Для ведения личного подсобного хозяйства
Наличие коммуникаций Электричество,

газ – по границе участка

Электричество Электричество, вода – по границе участка
Наличие улучшений, дополнительных построек Нет Нет Нет
Огороженность территории Нет Огорожен Нет
Цена за кв.м, рублей 3 000 2 650 2 700
Дата предложения 25.03.2021 12.03.2021 23.03.2021
Источник информации https://www.cian.ru/sale/

suburban/247669428/

https://www.avito.ru/moskovskaya

_oblast_krasnogorsk/zemelnye_

uchastki/uchastok_10_

sot._izhs_2088341415

https://www.avito.ru/moskovskaya

_oblast_krasnogorsk

/zemelnye_uchastki/uchastok_10

_sot._izhs_2084625975

Номер телефона +7 926 301-11-63 89057003677 89584677731

Более подробная информация об Аналогах земельного участка, включая ссылки на источники информации, содержится в Приложениях.

  1. Расчет рыночной стоимости земельного участка в СНТ «Дубки»
Показатели ОБЪЕКТ АНАЛОГИ
1 2 3
Цена за 1 кв.м, рублей 3 000 2 650 2 700
Право собственности / аренды Собственность Собственность Собственность Собственность
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 3 000 2 650 2 700
Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 3 000 2 650 2 700
Условия продажи Торг Торг Торг
Корректировка -11,5% -11,5% -11,5%
Скорректированная стоимость 2 655 2 345 2 390
Условия (время) рынка 28.03.2021 25.03.2021 12.03.2021 23.03.2021
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 2 655 2 345 2 390
Категория земли Земли с/х назначения Земли с/х назначения Земли населённых пунктов Земли населённых пунктов
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 2 655 2 345 2 390
Назначение земли Для ведения садоводства Для ведения садоводства Для ведения личного подсобного хозяйства Для ведения личного подсобного хозяйства
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 2 655 2 345 2 390
Местоположение Московская обл., Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки» Московская область, Истра городской округ, Дедовской школы-интерната поселок Московская область, г.о. Истра, д. Турово Московская область, г.о. Истра, д. Турово, Западная ул., 38
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 2 655 2 345 2 390
Направление Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 2 655 2 345 2 390
Удаленность от МКАД 26 км от МКАД 24 км от МКАД 25 км от МКАД 25 км от МКАД
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 2 655 2 345 2 390
Физические характеристики
Площадь, кв.м 600 600 1000 1000
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 2 655 2 345 2 390
Наличие коммуникаций Электричество, вода (колодец), локальная канализация (септик) Электричество, газ – по границе участка Электричество Электричество, вода – по границе участка
Корректировка 2% 10% 8%
Скорректированная стоимость 2 708 2 580 2 581
Наличие улучшений (дополнительных построек) Нет Нет Нет Нет
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 2 708 2 580 2 581
Огороженность территории Огорожен Нет Огорожен нет
Корректировка 4% 0% 4%
Скорректированная стоимость, рублей 2 816 2 580 2 684
Среднеарифметическая стоимость, руб./кв.м 2 693
Итоговая стоимость Объекта, руб. 1 616 017

Определение корректировок и их обоснование

Передаваемые права. Так как данный показатель сопоставим у Объекта экспертизы и всех аналогов, корректировки не проводились.

Условия финансирования. Так как условия финансирования всех аналогов и Объекта экспертизы совпадают, то корректировки, по данному элементу сравнения, не проводились.

Корректировка на торг. Цены предложения купли-продажи земельных участков Московской области отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Уровни уторговывания на земельные участки представлены в таблице ниже.

  1. Уровни торга[15]

В связи с достаточным количеством предложений на рынке данного сегмента Эксперт счел целесообразным для аналогов принять среднюю величину диапазона для земельных участков, которая составила -11,5%.

Условия (время) рынка. Так как стоимость оцениваемого участка требуется определить по состоянию на 28 марта 2021 года, и заявленная цена предложений аналогов действительна на эту дату, корректировки не требуются.

Категория земли. Так как данный показатель сопоставим у Объекта экспертизы и аналогов, корректировки не проводились.

Назначение земли. Ввиду схожести данного показателя у Объекта экспертизы и всех аналогов, корректировки не проводились.

Местоположение. Объект экспертизы и объекты-аналоги расположены на территории городского округу Истра Московской области, аналоги находятся на незначительном расстоянии от Объекта экспертизы. Корректировки не вводились.

Рисунок № 5. Карта расположения Объекта экспертизы (голубая метка)

и аналогов 1, 2, 3 (красные метки аналоги 1, 2, 3, соответственно)[16]

Направление. Так как данный показатель сопоставим у Объекта экспертизы и всех аналогов, корректировки не проводились.

Удаленность от МКАД. Объект экспертизы расположен в 25 км от МКАД, а все аналоги – в 24 и 25 км от МКАД. Корректировки не проводились ввиду того, что Объект экспертизы и аналоги находятся в одном диапазоне, от 20 до 30 км от МКАД.

  1. Поправочный коэффициент на удаленность от МКАД[17]
Расстояние до МКАД, км Аналог
менее

10

10-20 20-30 30-40 40-50 50-70 70-100 более

100

Объект менее 10 1,00 1,62 2,02 2,34 2,61 2,96 3,45 3,70
10-20 0,62 1,00 1,25 1,45 1,62 1,83 2,13 2,29
20-30 0,49 0,80 1,00 1,16 1,29 1,47 1,71 1,83
30-40 0,43 0,69 0,86 1,00 1,12 1,27 1,47 1,58
40-50 0,38 0,62 0,77 0,90 1,00 1,13 1,32 1,42
50-70 0,34 0,55 0,68 0,79 0,88 1,00 1,16 1,25
70-100 0,29 0,47 0,59 0,68 0,76 0,86 1,00 1,07
более 100 0,27 0,44 0,55 0,63 0,71 0,80 0,93 1,00

Площадь. На рынке земельных участков прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м участка в зависимости от площади: чем больше площадь земельного участков, тем меньше удельная цена 1 кв.м площади.

  1. Поправочный коэффициент на общую площадь[18]
Площадь, кв.м Аналог
менее 1500 1500-3000 3000-6000 6000-10000 более 10000
Объект менее 1500 1,00 1,21 1,37 1,52 1,74
1500-3000 0,83 1,00 1,13 1,25 1,44
3000-6000 0,73 0,88 1,00 1,11 1,27
6000-10000 0,66 0,80 0,90 1,00 1,15
более 10000 0,57 0,69 0,79 0,87 1,00

Объект оцени и объекты-аналоги относятся к одной группе земельных участков (до 1500 кв.м), корректировки не проводились.

Наличие коммуникаций. Наиболее существенным фактором, влияющим на рыночную стоимость земельных участков, является наличие или возможность подведения коммуникаций к постройкам. При этом если в объявлении на продажу указано, что какой-либо вид коммуникаций проходит по границе участка, то размер коррекции за данный вид уменьшается вдвое.

  1. Поправочный коэффициент на наличие коммуникаций[19]

Объект экспертизы имеет электричество, воду и канализацию на участке, аналог № 1 — электричество, газ – по границе участка, аналог № 2 – электричество и аналог № 3 – электричество на участке, водоснабжение – по границе участка.

Корректировки требуются для всех аналогов. Размер корректировок составил: (1,05 — 1) + (1/1,07 — 1) = 2 % – для аналога № 1, (1,05-1)+(1,05-1) = 10 % для аналога № 2, (1,05 – 1) / 2 + (1,05 – 1) = 8 % – для аналога № 3.

Наличие дополнительных построек. По данному элементу корректировка не требуется. На земельных участках – аналогах не имеется дополнительных построек.

Огороженность территории. По данному элементу корректировка требуется аналогам № 1 и № 3. Объект экспертизы, как и аналог № 2, огорожен забором, а аналоги № 1 и № 3 не имеют ограждения. Размер корректировок составил 4 %.

  1. Поправочный коэффициент на наличие ограждения[20]

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», уч.39, кадастровый номер ХХХХХ:13, по состоянию на 28 марта 2021 года, составляет:

1 616 017 (Один миллион шестьсот шестнадцать тысяч семнадцать) рублей.

Операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются налогом на добавленную стоимость (Налоговый кодекс РФ пп.6 п.2 ст.146).

Оценка сравнительным подходом жилого/ садового дома

Для расчетов по сравнительному подходу Эксперт изучил рынок жилых домов, и произвел отбор следующих объектов сравнения (аналогов), предлагаемых для продажи (таблица № 5).

Оценка проводится на текущую дату, основывается на том объеме информации, которая была представлена в открытых источниках, а также получена путем телефонных переговоров с представителями продавца по номерам телефонов, указанных в объявлениях.

Далее проведена корректировка цен предложения по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и ислледуемым Объектом. Корректировки определялись различными способами: расчетным и экспертным путем. Сопоставление Аналогов с Объектом экспертизы происходило по следующим параметрам:

— набор передаваемых имущественных прав,

— условия финансирования,

— тип рыночной информации,

— месторасположение,

— физические характеристики,

— тип недвижимости,

— масштаб объекта,

— состояние и возможное использование и др.

  1. Характеристика аналогов жилого дома
Показатели АНАЛОГИ
1 2 3
Местоположение Московская область,

Истра городской округ,

Усадьба СНТ, 38

Московская область,

Истра городской округ, Ландыш СНТ

Московская область,

г.о. Истра,

СНТ Надовражино, 66

Направление Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе
Удаленность от МКАД 25 км от МКАД 27 км от МКАД 27 км от МКАД
Тип здания Жилое Жилое Жилое
Материал стен здания Деревянный Деревянный Деревянный
Назначение Дом Дом Дом
Общая площадь участка, кв.м 600 1200 750
Права на участок Право собственности Право собственности Право собственности
Состояние отделки Простая Простая Простая
Дата публикации объявления 26.03.2021 28.02.2021 28.02.2021
Этажность 2 2 2
Площадь общая, кв.м 59,1 150,0 66,0
Наличие дополнительных построек Есть Нет Есть
Наличие ландшафтного дизайна Нет Нет Нет
Наличие отопления Электрическое, печное Электрическое, печное Электрическое
Цена предложения, руб. 5 500 039 11 000 000 4 000 000
Источник информации https://www.cian.ru/sale/

suburban/247154647/

https://www.cian.ru/sale/

suburban/251810780/

https://www.avito.ru/moskovskaya

_oblast_krasnogorsk/doma_dachi_

kottedzhi/dacha_66_m_na_

uchastke_75_sot._1992357765

Контактный телефон +7 926 970-95-18 79 154 619 583 89 587 909 972

Более подробная информация об Аналогах Объекта экспертизы представлена в Приложениях.

Корректировки вводились экспертным и расчетным методами.

Результаты проведенных корректировок приведены в следующей таблице.

  1. Корректировка и расчет стоимости жилого дома
Показатели ОБЪЕКТ АНАЛОГИ
1 2 3
Цена объекта-аналога, руб.   5 500 039 11 000 000 4 000 000
Цена за 1 кв.м, рублей   93 063 73 333 60 606
Право собственности Собственность Собственность Собственность Собственность
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 93 063 73 333 60 606
Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 93 063 73 333 60 606
Условия продажи Торг Торг Торг
Корректировка -9,5% -9,5% -9,5%
Скорректированная стоимость 84 222 66 367 54 848
Условия (время) рынка 28.01.2021 26.03.2021 28.02.2021 28.02.2021
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 222 66 367 54 848
Местоположение Московская обл., Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки» Московская область, Истра городской округ, Усадьба СНТ, 38 Московская область, Истра городской округ, Ландыш СНТ Московская область, г.о. Истра, СНТ Надовражино, 66
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 222 66 367 54 848
Направление Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе Волоколамское шоссе
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 222 66 367 54 848
Удаленность от МКАД 25 км от МКАД 25 км от МКАД 27 км от МКАД 27 км от МКАД
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 222 66 367 54 848
Физические характеристики
Обеспеченность земельным участком (плотность застройки)
Расчет абсолютной корректировки «на обеспеченность земельным участком»
Коэффициент обеспеченности земельным участком (плотность застройки) 0,088 0,099 0,125 0,088
Требуемая площадь земельного участка (по обеспеченности землей Объекта экспертизы) 675 1714 754
Фактическая площадь земельного участка 600 600 1200 750
Коэффициент поправки на площадь земельного участка 1,119 1,119 1,025 1,088
Коэффициент, учитывающий «размер участка» — для определения удельной стоимости 1 м2 участка аналога от участка объекта экпертизы 1 0,916 0,972
Удельная рыночная стоимость земельного участка (руб./м2) с учетом фактора масштаба 2 693 2693,3618 2466 2618
Избыточная (-) / недостающая (+) площадь земельного участка 75 514 4
Рыночная стоимость избыточного / недостающего земельного участка 203156 1268435 11220
Значение абсолютной корректировки «на обеспеченность земельным участком» 339 1057 15
Корректирующий коэффициент 1,004 1,016 1,000
Величина корректировки, на 1м2 339 1057 15
Скорректированная цена 1 м2 84 561 67 424 54 863
Материал стен здания Деревянный Деревянный Деревянный Деревянный
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 561 67 424 54 863
Назначение Дом Дом Дом Дом
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 561 67 424 54 863
Площадь, кв.м 52,5 59,1 150,0 66,0
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 561 67 424 54 863
Этажность 1 2 2 2
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 561 67 424 54 863
Состояние объекта Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 561 67 424 54 863
Наличие построек Есть Есть Нет Нет
Корректировка 0% 14% 14%
Скорректированная стоимость 84 561 76 863 62 544
Наличие ландшафтного дизайна Нет Нет Нет Нет
Корректировка 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость 84 561 76 863 62 544
Наличие отопления Печь-камин Электрическое, печное Электрическое, печное Электрическое
Корректировка -3% -3% -3%
Скорректированная стоимость, рублей 82 024 74 557 60 668
Среднеарифметическая стоимость, руб./кв.м 72 416
Итоговая стоимость Объекта, руб. 3 801 860

Определение корректировок и их обоснование

Право собственности. Исходя из предположения, что по всем аналогам полное право собственности, так же как по жилому дому – объекту экспертизы, корректировки, по элементу сравнения «право собственности», не проводились.

Условия финансирования. Так как условия финансирования всех аналогов и Объекта экспертизы совпадают, то корректировки по этому элементу сравнения не проводились.

Условия продажи. Цены предложения купли-продажи жилой недвижимости Московской области отличаются от цен реальных сделок, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Уровни уторговывания на жилую недвижимость представлены в таблице ниже.

  1. Уровни торга[21]

 

В связи с достаточным количеством предложений на рынке данного сегмента Эксперт счел целесообразным для объектов-аналогов принять среднюю величину диапазона для жилой недвижимости, которая составила -9,5%.

Условия (время) рынка. Так как стоимость оцениваемого дома требуется определить по состоянию на 28 марта 2021 года, и заявленная цена предложений аналогов действительна на эту дату, корректировки не требуются.

Местоположение. Объект экспертизы и аналоги расположены в городском округе Истра Московской области, а районе д. Турово, на незначительном расстоянии друг от друга и имеют схожий уровень инфраструктуры. Корректировки не проводились.

Карта расположения Объекта экспертизы и аналогов представлена на рисунке ниже.

 

Рисунок № 6. Карта местоположения Объекта экспертизы (голубая метка)

и аналогов 1, 2, 3 (красные метки 1, 2, 3 соответственно)[22]

Направление. Так как данный показатель сопоставим у Объекта экспертизы и всех аналогов, корректировки не проводились.

Удаленность от МКАД. Объект экспертизы и аналоги расположены в пределах 25-30 км от МКАД, корректировки не требуются.

  1. Поправочный коэффициент на удаленность от МКАД[23]
Расстояние до МКАД, км Аналог
менее

10

10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-45 более

45

Объект менее 10 1,00 1,40 1,58 1,74 1,87 1,99 2,15 2,49
10-15 0,71 1,00 1,13 1,24 1,34 1,42 1,53 1,78
15-20 0,63 0,88 1,00 1,10 1,18 1,26 1,35 1,57
20-25 0,58 0,81 0,91 1,00 1,08 1,14 1,24 1,43
25-30 0,53 0,75 0,85 0,93 1,00 1,06 1,15 1,33
30-35 0,50 0,70 0,80 0,87 0,94 1,00 1,08 1,25
35-45 0,47 0,65 0,74 0,81 0,87 0,93 1,00 1,16
более 45 0,40 0,56 0,64 0,70 0,75 0,80 0,86 1,00

Обеспеченность земельным участком. Коэффициент поправки на площадь земельного участка получен на основе зависимости, установленной в источнике: Лейфер Л.А. «»Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2″». Нижний Новгород, 2018г. — стр.114, рис.21. Расчетная формула: y=2,522xSi-0,127; где: S — площадь i-го земельного участка, кв.м. Корректировка на 1 кв.м для аналога № 1 – 339 руб., для аналога № 2 – 1057 руб., для аналога № 3 – 15 руб.

Тип здания. Так как данный показатель сопоставим у Объекта экспертизы и всех аналогов, корректировки не проводились.

Материал стен здания. Объект экспертизы и все объекты-аналоги – деревянные жилые дома. Корректировки не проводились.

Назначение. Ввиду схожести данного показателя у оцениваемого Объекта и аналогов, корректировки не вводились.

Площадь. На рынке жилой недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м в зависимости от площади: чем больше площадь жилого дома, тем меньше удельная цена 1 кв.м площади. Корректировки не проводились, так как все объекты площадью до 200 кв.м.

  1. Поправочный коэффициент на общую площадь[24]
Площадь, кв.м Аналог
100-200 200-400 400-800 более 800
Объект 100-200 1,00 1,13 1,28 1,35
200-400 0,88 1,00 1,13 1,19
400-800 0,78 0,88 1,00 1,05
более 800 0,74 0,84 0,95 1,00

Этажность. Так как Объект экспертизы и объекты-аналоги – жилые дома смежной этажности, корректировки не проводились.

Состояние отделки. Внутренняя отделка оцениваемого жилого дома, как и аналогов №№ 1 — 3, имеет простой ремонт. Корректировки не требуются.

Таблица 35. Поправочный коэффициент на состояние отделки[25]

Наличие дополнительных построек. Объект экспертизы и аналог № 1 имеют дополнительные постройки на участке, а у аналогов № 2, № 3 дополнительные постройки, на участке, отсутствуют. Корректировки требуются для аналогов № 2 и № 3.

  1. Поправочный коэффициент на наличие дополнительных построек[26]
Показатель Среднее
значение
Доверительный
интервал
Отношение удельной цены жилого дома, на придомовой территории которого расположены типовые хозяйственные постройки (сарай, баня, склад инвентаря и т.д.), к удельной

цене такого же дома, на придомовой территории которого нет хозпостроек

1,14 1,09 1,19
  1. Матрица коэффициентов[27]
Наличие хозяйственных построек Аналог
есть нет
Объект есть 1,00 1,14
нет 0,88 1,00

Размер корректировок составил: 1,14 или 14% – для аналогов № 2 и № 3.

Наличие ландшафтного дизайна. У всех аналогов и у Объект экспертизы, ландшафтный дизайн отсутствует. Корректировки не требуются.

  1. Поправочный коэффициент на наличие ландшафтного дизайна[28]
Показатель Среднее
значение
Доверительный
интервал
Отношение удельной цены жилого дома с ландшафтным дизайном на участке, к удельной цене такого же дома с неоформленным участком 1,14 1,09 1,18

Наличие отопления. Объект экспертизы имеет печное отопление, у всех аналогов имеется электрическое отопление. Корректировки требуются для всех аналогов — -3%.

  1. Поправочный коэффициент на наличие отопления[29]
Показатель Среднее
значение
Доверительный
интервал
Отношение удельной цены жилого дома с печным отоплением,

к удельной цене такого же дома без отопления

1,13 1,12 1,15
Отношение удельной цены жилого дома с индивидуальным отоплением от угольного котла (брикеты для отопления), к удельной цене такого же дома без отопления 1,15 1,14 1,16
Отношение удельной цены жилого дома с электрическим отоплением, к удельной цене такого же дома без отопления 1,17 1,15 1,18
Отношение удельной цены жилого дома с газовым отоплением,

к удельной цене такого же дома без отопления

1,21 1,20 1,23
Отношение удельной цены жилого дома с центральным отоплением, к удельной цене такого же дома без отопления 1,23 1,22 1,25
  1. Матрица коэффициентов[30]
Отопление Аналог
без от-я печное угольный
котел
электри

ческое

газовое центра

льное

Объект без отопления 1,00 0,88 0,87 0,85 0,83 0,81
печное 1,13 1,00 0,98 0,97 0,93 0,92
угольный котел 1,15 1,02 1,00 0,98 0,95 0,93
электрическое 1,17 1,04 1,02 1,00 0,97 0,95
газовое 1,21 1,07 1,05 1,03 1,00 0,98
центральное 1,23 1,09 1,07 1,05 1,02 1,00

Таким образом, рыночная стоимость жилого/садового дома общей площадью 52,5 кв.м, с надворными постройками, расположенных на земельном участке общей площадью 600 кв.м с кадастровым номером ХХХХХ:13, по адресу: Московская обл., Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дуб, по состоянию на 28 марта 2021 года, рассчитанная сравнительным подходом, составляет:

3 801 860 (Три миллиона восемьсот одна тысяча восемьсот шестьдесят) руб.

в том числе:

  1. Распределение общей стоимости домовладения по составным частям пропорционально данным, полученных в затратном подходе
Наименование Объектов Доля в общей стоимости улучшений по затратному подходу Рыночная стоимость по сравнительному подходу руб.
Земельный участок общей площадью 600 кв.м 1 616 017
Жилой дом общей площадью 52,5 кв.м 68,28% 1 492 445
Веранда общей площадью 15 кв.м 6,09% 133 055
Беседка обшей площадью 18,6 кв.м 23,07% 504 274
Навес автомобильный обшей площадью 18 кв.м 2,57% 56 070

Обобщение результатов расчетов рыночной стоимости Объектов экспертизы. Расчет итоговой стоимости Объектов экспертизы

  1. Результаты расчета стоимости Объектов экспертизы различными подходами
Наименование
подхода
Земельный участок общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», уч.39, кадастровый номер ХХХХХ:13
Затратный Не применялся
Сравнительный 1 616 017
Доходный Не применялся
Наименование
подхода
Жилой/ садовый дом общей площадью 52,5 кв.м
Затратный 1 390 683
Сравнительный 1 492 445
Доходный Не применялся
Наименование
подхода
Веранда общей площадью 15 кв.м
Затратный 123 982
Сравнительный 133 055
Доходный Не применялся
Наименование
подхода
Беседка обшей площадью 18,6 кв.м
Затратный 469 890
Сравнительный 504 274
Доходный Не применялся
Наименование
подхода
Навес автомобильный обшей площадью 18 кв.м
Затратный 52 247
Сравнительный 56 070
Доходный Не применялся

Результаты расчетов по различным подходам отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, использованной для каждого подхода.

Для расчета итоговой величины рыночной стоимости Объектов экспертизы использован метод «взвешивания», в соответствии с которым каждому из результатов расчетов по различным подходам присваивается весовой коэффициент. Весовые коэффициенты приняты исходя из типичных мотиваций потенциального покупателя на дату экспертизы. При выборе весовых коэффициентов принимаются во внимание следующие факторы:

1. Сравнительный подход несет в себе скрытые мотивации продавца. В нем используется информация по продажам объектов недвижимости аналогичных Объектам экспертизы. Преимущество этого подхода состоит в учете реакции типичных покупателей и продавцов на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток подхода состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта недвижимости, а элементы различий между ними не всегда можно с достаточной точностью выделить и количественно оценить. Сравнительный подход наиболее весом при достаточной и надежной рыночной информации и сопоставимых сделках. Экспертом было обнаружено достаточное количество таких сопоставимых сделок (предложений) на дату экспертизы, поэтому сравнительный подход к определению стоимости вполне точно отражает характеристики менового потенциала оцениваемой недвижимости.

2. Затратный подход отражает текущее состояние Объектов экспертизы, затраты, которые понес бы потенциальный инвестор при принятии решения о строительстве аналогичных Объектов недвижимости. Затратный подход наиболее привлекателен в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение Объектов экспертизы. Согласно ФСО № 1: «В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии Объекта экспертизы или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства». Недостаток этого подхода состоит в том, что он не учитывает основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение, транспортную доступность, доходность, перспектив развития. По мнению Эксперта в данном исследовании затратный подход также отражает реальную ситуацию на рынке жилой недвижимости.

Для расчета итоговой величины рыночной стоимости Эксперт принял решение присвоить весовые коэффициенты для результатов, полученных в рамках затратного подхода – 0,5, в рамках сравнительного подхода – 0,5 (в случае использования обоих подходов) и для земельного участка итоговое значение соответствует результату расчета сравнительным подходом.

Таким образом, в итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, Эксперт делает следующие выводы:

Объекты Наименование
подхода
Результат расчетов, руб. Весовой коэффициент Итоговая рыночная стоимость, руб.
Земельный участок общей площадью 600 кв.м,

к/н ХХХХХ:13

Затратный Не применялся 0 1 616 017
Сравнительный 1 616 017 1
Доходный Не применялся 0
Жилой / садовый дом общей площадью 52,5 кв.м Затратный 1 390 683 0,5 1 441 564
Сравнительный 1 492 445 0,5
Доходный Не применялся 0
Веранда общей площадью 15 кв.м Затратный 123 982 0,5 128 519
Сравнительный 133 055 0,5
Доходный Не применялся 0
Беседка обшей площадью 18,6 кв.м Затратный 469 890 0,5 487 082
Сравнительный 504 274 0,5
Доходный Не применялся 0
Навес автомобильный обшей площадью 18 кв.м Затратный 52 247 0,5 54 159
Сравнительный 56 070 0,5
Доходный Не применялся 0
Итого 3 727 341

ВЫВОДЫ

1. Определить период (время создания) строительства дома и беседки, расположенных на земельном участке № 39 по адресу: МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13, а также их технические характеристики?

Ответ: Период (время создания) строительства дома, расположенного на земельном участке № 39 по адресу: МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13 – «старая» часть дома – до 2000г, «новая» часть — позднее 2005г.

Период (время создания) строительства беседки, расположенной на земельном участке № 39 по адресу: МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13 – позднее 2005г.

 

2. Определить рыночную стоимость земельного участка № 39 по МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13 и расположенных на нём дома, беседки на дату оценки?

Ответ: По состоянию на 28 марта 2021 г. рыночная стоимость земельного участка № 39 по адресу: МО, Истринский район, городское поселение ХХХХХи, в районе д. Турово, СНТ «Дубки», кадастровый номер ХХХХХ:13 и расположенных на нём дома, беседки, составляет:

  1. земельный участок № 39 — 1 616 017 (Один миллион шестьсот шестнадцать тысяч семнадцать) руб.;
  2. дом — 1 441 564 (Один миллион четыреста сорок одна тысяча пятьсот шестьдесят четыре) руб.;
  3. беседка — 487 082 (Четыреста восемьдесят семь тысяч восемьдесят два) руб.

Справочно:

  1. веранда общей площадью 15 кв.м — 128 519 (Сто двадцать восемь тысяч пятьсот девятнадцать) руб.;
  2. навес автомобильный обшей площадью 18 кв.м — 54 159 (Пятьдесят четыре тысячи сто пятьдесят девять) руб.