Возможные варианты круглогодичного проезда автомобилей[]
———[]
———[]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА
по судебной экспертизе по материалам арбитражного дела № ХХХХХХХХХХ по исковому заявлению ЗАО ХХХХХХХХХХ» к ООО «ХХХХХХХХХХ» и ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» с требованиями об установлении в пользу ЗАО ХХХХХХХХХХ» права ограниченного пользования (сервитут) на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403, принадлежащие ООО «ХХХХХХХХХХ» на праве собственности и (или) на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:238, принадлежащий ЗАО ХХХХХХХХХХ» на праве собственности.
Нам экспертам ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» (ООО «Стройэкспертиза») Мусагитову Рамилю Ахмедшадиевичу Золотухину Олегу Юрьевичу и Вельгоша Ангелине Юрьевне поручено произвести судебную экспертизу по материалам арбитражного дела № ХХХХХХХХХХ по исковому заявлению ЗАО ХХХХХХХХХХ» к ООО «ХХХХХХХХХХ» и ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» с требованиями об установлении в пользу ЗАО ХХХХХХХХХХ» права ограниченного пользования (сервитут) на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403, принадлежащие ООО «ХХХХХХХХХХ» на праве собственности и (или) на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:238, принадлежащий ЗАО ХХХХХХХХХХ» на праве собственности.
Основание для производства экспертизы:
Определение Арбитражного суда Московской области под председательством Судьи Кузьминой О.А. от 26 декабря 2018 года по материалам арбитражного дела № ХХХХХХХХХХ по исковому заявлению ЗАО ХХХХХХХХХХ» к ООО «ХХХХХХХХХХ» и ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» с требованиями об установлении в пользу ЗАО ХХХХХХХХХХ» права ограниченного пользования (сервитут) на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403, принадлежащие ООО «ХХХХХХХХХХ» на праве собственности и (или) на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:238, принадлежащий ЗАО ХХХХХХХХХХ» на праве собственности.
На исследование представлены:
— материалы арбитражного дела № ХХХХХХХХХХ в 10-и томах (на электронном носителе).
На разрешение экспертам поставлены вопросы:
(вопросы даны в соответствии с текстом определения Суда без редакции)
- Определить все возможные (с учетом требований технических регламентов, строительных, противопожарных, санитарных, экологических и других норм и правил, в том числе с учетом требований правил безопасности дорожного движения) варианты круглогодичного проезда (въезда/выезда) автомобилей с дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:238, расположенному по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика, с определением технических мероприятий (работ), необходимых для реализации каждого варианта проезда и стоимость таких работ.
- Определить, соответствует ли железнодорожный переезд, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:237, требованиям нормативно-технической документации (с точки зрения организации и безопасности дорожного движения).
- Определить, соответствует ли организация съезда/выезда автодороги «Новорязанское шоссе» на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 требованиям нормативно-технической документации (с точки зрения организации и безопасности дорожного движения).
- Определить, соответствует ли организация съезда/выезда автодороги «Рязанское шоссе» на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:237 требованиям нормативно-технической документации (с точки зрения организации и безопасности дорожного движения).
- Из вариантов, исследованных экспертом при ответе на вопросы № 1, 2, 3, 4 определить наименее обременительный для собственника (собственников) земельного участка (участков), обременяемого (обременяемых) сервитутом, и наиболее экономичный (менее затратный) для владельца земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238, вариант установления сервитута для круглогодичного проезда (въезда/выезда) автомобилей с дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:238. Указать данные по оптимальному варианту установления сервитута (координаты поворотных точек и площадь), позволяющие государственным органам внести соответствующие сведения в ЕГРН в отношении обременяемого сервитутом участка (обременяемых участков).
- Определить рыночную стоимость права пользования земельным участком (оплата за сервитут).
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
по первой части первого вопроса, третьему, четвертому и пятому вопросам одновременно (как взаимосвязанными и для удобства изложения):
Для решения вопросов определения суда 25 января 2019 года был организован осмотр объекта исследования (в том числе автодорог общего пользования «Рязанское шоссе» и «Новорязанское шоссе») с участием сторон (истца и ответчика).
На момент осмотра с автодороги «Рязанское шоссе» въезд/выезд на территорию по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика осуществляется через КПП (контрольно-пропускные пункты) №1 и №3.
С автодороги «Новорязанское шоссе» въезд/выезд на территорию по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика осуществляется через КПП (контрольно-пропускные пункты) №4 и №5.
Осмотром также установлено, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:238 возможен через:
— КПП №1 через земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:177 и 50:22:0040404:237;
— КПП №3 через земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:201, 50:22:0040404:226, 50:22:0040404:229, 50:22:0040404:241, 50:22:0040404:287, 50:22:0040404:177 и 50:22:0040404:237;
— КПП №4 через земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:8403 и 50:22:0040404:482;
— КПП №5 через земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:242, 50:22:0040404:478, 50:22:0040404:241, 50:22:0040404:287, 50:22:0040404:177 и 50:22:0040404:237.
Ниже представлена схема движения по территории земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика (красным цветом выделены КПП №1 и №4, а также земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:238):
Наименее обременительные и наиболее экономичные (менее затратные) для владельца земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238 варианты круглогодичного проезда (въезда/выезда) автомобилей с дорог общего пользования «Рязанское шоссе» и «Новорязанское шоссе» к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:238, расположенному по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, микрорайон Птицефабрика, с учетом требований технических регламентов, строительных, противопожарных, санитарных, экологических и других норм и правил в том числе с учетом требований правил безопасности движения, является въезд/выезд через КПП №1 и №4 с установлением сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) через земельные участки с кадастровыми номерами:
— 50:22:0040404:237 (при въезде о стороны дороги общего пользования «Рязанское шоссе»);
— 50:22:0040404:8403 и 50:22:0040404:482 (при въезде о стороны дороги общего пользования «Новорязанское шоссе»).
Осмотр объектов исследования производился 25.01.2019 года, в светлое время суток в условиях естественного освещения. Замеры производились с использованием измерительных приборов: тахеометр электронный марки «TCR1201 R300 заводской номер 216339» с привязкой к реперным точкам (знак, который закрепляет определённую точку земной поверхности с известной абсолютной высотой) в системе координат «Московская» и GPS – приемник двухчастотный спутниковый «Trimble 5700 заводской номер 02200360765».
Вышеуказанные приборы предназначены для определения координат и высот точек местности при топографической съёмке местности, позволяющие определять точное положение контуров выбранной местности в 3-координатной системе, с использованием общепринятых координат X и Y, являющиеся определителями длины и ширины.
Для реализации проезда к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:238 необходимо установление сервитута:
— через земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:237 общей площадью 183,5 кв.м.:
координаты поворотных точек по сервитуту через земельный участок
с кадастровым номером 50:22:0040404:237:
— через земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:8403 (площадью 74,8 кв.м.) и 50:22:0040404:482 (площадью 701,1 кв.м.):
координаты поворотных точек по сервитуту через земельный участок
с кадастровым номером 50:22:0040404:8403:
координаты поворотных точек по сервитуту через земельный участок
с кадастровым номером 50:22:0040404:482:
Согласно ГОСТ Р 51256-2018 «Технические средства организации дорожного движения. Разметка дорожная. Классификация. Технические требования» и ГОСТ 32953-2014 «Дороги автомобильные общего пользования. Разметка дорожная. Технические требования (с Поправкой)»:
— дорожная разметка – это линии, надписи и другие обозначения на проезжей части автомобильной дороги, искусственных сооружениях и элементах обустройства дорог, информирующие участников дорожного движения об условиях и режимах движения на участке дороги (пункт 3.1.1);
— вертикальная дорожная разметка – это разметка, расположенная на вертикальных поверхностях искусственных (инженерных) сооружений и элементах обустройства автомобильных дорог и поверхностях бордюров (пункт 3.1.2);
— горизонтальная дорожная разметка – это разметка, расположенная на проезжей части автомобильных дорог, велосипедных и пешеходных дорожках, стояночных площадках и тротуарах с усовершенствованным покрытием (пункт 3.1.3).
ВСН 103-74 «Технические указания по проектированию пересечений и примыканий автомобильных дорог» гласит:
1.3. Пересечения и примыкания автомобильных дорог должны обеспечивать максимальную безопасность и удобство движения автомобилей с наименьшей потерей времени в пределах пересечения или примыкания. Положение и параметры съездов назначают исходя из интенсивности движения по ним, причем наименьшую потерю времени и преимущественные удобства движения предусматривают для наиболее загруженных съездов.
1.4. Безопасность и удобство движения обеспечиваются своевременной видимостью пересечения, хорошей просматриваемостью, понятностью и удобством проезда пересечений и примыканий.
Своевременная видимость пересечений со всех подъездов для перестроения, торможения, поворотов или пересечения и для пропуска транспортных средств с преимущественным правом проезда достигается: расположением пересечений и примыканий на вогнутых кривых; уширением проезжей части и устройством дополнительных полос; разметкой проезжей части в зоне пересечений; устройством разделительных островков каплевидной формы на второстепенных дорогах; четким и своевременным указанием пути следования; зрительным выделением пересекающей или примыкающей дороги насаждениями или специальными ориентирами; изменением окружающей обстановки дороги в зоне пересечений.
Хорошая просматриваемость в зоне пересечения для своевременного обозрения пути движения достигается: расположением пересечений на вогнутых кривых главных дорог; примыканием второстепенных дорог под углом, близким к прямому; устранением препятствий в зоне видимости на пересечениях и примыканиях; выполнением подъездов второстепенной дороги однополосными (исключение помех видимости рядом стоящими автомобилями); обеспечением видимости для водителей, совершающих левый поворот.
Понятность пересечений и примыканий обеспечивается: конструктивным решением преимущественного проезда; применением простых и широко распространенных типов пересечений; направлением потоков движения четкими кромками проезжей части и их разметкой, кромками островков на второстепенных дорогах и другими направляющими устройствами (ограждения, сигнальные столбики и т.п.); ясным указанием мест переходов для пешеходов и велосипедистов; установкой наглядных схем, знаков и указателей на подходах и в зоне пересечений и примыканий.
Удобство проезда пересечений и примыканий в соответствии с динамическими и геометрическими характеристиками автомобильных дорог достигается: достаточной шириной полос движения; соответствием их направления траекториям движения автомобилей и достаточным их продолжением за пересечением; четким обозначением границ полос движения разметкой; смещением возвышающихся островков от кромок полос движения;
— обеспечение видимости в местах расположения пересечений и примыканий дорог — важнейший фактор организации движения и его безопасности. В зоне пересечения или примыкания необходимо обеспечить видимость водителям, подъезжающим по главной и второстепенной дорогам; из условия остановки автомобилей до пересекаемых полос движения (пункт 2.13):
на примыканиях автомобильных дорог в одном уровне:
La и Lд — расстояние видимости поверхности дороги;
Lб — расстояние боковой видимости (пунктиром показана граница зоны видимости)
Расстояние видимости поверхности дороги La и Lд должны соответствовать расчетным скоростям движения на пересекаемых дорогах (А-А и Д-Д) и продольным уклонам на подходах (табл.1). При этом расположение глаз водителя принимают на расстоянии 1,75 м от кромки проезжей части и на высоте 1,20 м над проезжей частью. Кроме того, главная дорога при приближении к пересечению должна просматриваться на расстоянии, больше приведенного в таблице №1:
Таблица №1
Продольный уклон, % | Расчетная скорость, км/ч | ||||||
| 150 | 120 | 100 | 80 | 60 | 50 | 40 | |
| Минимальные расстояния видимости поверхности дороги, м | |||||||
| +40 | 230 | 160 | 130 | 90 | 65 | 50 | 40 |
| +20 | 240 | 165 | 135 | 95 | 70 | 55 | 45 |
| 0 | 250 | 175 | 140 | 100 | 75 | 60 | 50 |
| -20 | 260 | 180 | 145 | 105 | 80 | 65 | 55 |
| -40 | 270 | 190 | 150 | 110 | 85 | 70 | 60 |
Согласно Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения» со стороны «Новорязанского шоссе»:
— при подъезде к ККП №4 на дорожном покрытии имеются следующие дорожные знаки:
| 1.1* — разделяет транспортные потоки противоположных направлений и обозначает границы полос движения в опасных местах на дорогах; обозначает границы проезжей части, на которые въезд запрещен; обозначает границы стояночных мест транспортных средств | |
| 1.4 (цвет — желтый) — обозначает места, где запрещена остановка транспортных средств | |
| 1.8 — обозначает границу между полосой разгона или торможения и основной полосой проезжей части |
— при выезде с ККП №4 на дорогу общего пользования «Новорязанское шоссе» имеются следующие вертикальные дорожные знаки:
| 2.4 «Уступите дорогу» (водитель должен уступить дорогу транспортным средствам, движущимся по пересекаемой дороге) | |
| 3.27 «Остановка запрещена» (запрещаются остановка и стоянка транспортных средств) | |
| предписывающий знак 4.1.2 «Движение направо» |
Согласно Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения» со стороны «Рязанского шоссе»:
— при подъезде к ККП №1 на дорожном покрытии имеются следующие дорожные знаки:
| 1.7 — обозначает полосы движения в пределах перекрестка | |
| 1.4 (цвет — желтый) — обозначает места, где запрещена остановка транспортных средств | |
| 1.8 — обозначает границу между полосой разгона или торможения и основной полосой проезжей части |
— при выезде с ККП №1 на дорогу общего пользования «Рязанское шоссе» имеются следующие вертикальные дорожные знаки:
| 2.4 «Уступите дорогу» (водитель должен уступить дорогу транспортным средствам, движущимся по пересекаемой дороге) | |
| предписывающий знак 4.1.2 «Движение направо» |
Расстояние от края полосы движения основного потока транспортных средств по автодороге общего пользования «Рязанское шоссе» до:
— знака «СТОП» составляет 20,4м, до шлагбаума на КПП №1 расстояние составляет 23,9м:
Расстояние от края полосы движения основного потока транспортных средств по автодороге общего пользования «Новорязанское шоссе» (сплошная линия) до:
— границы земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:8403 составляет 25,2м, до шлагбаума на КПП №4 расстояние составляет 136,0м:
С учетом требований нормативно-технической документации (с точки зрения организации и безопасности дорожного движения) организация съезда/выезда с автодороги «Новорязанское шоссе» на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403, расположенные по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, микрорайон Птицефабрика, соответствует требованиям ГОСТ Р 51256-2018 «Технические средства организации дорожного движения. Разметка дорожная. Классификация. Технические требования», ГОСТ 32953-2014 «Дороги автомобильные общего пользования. Разметка дорожная. Технические требования (с Поправкой)», ВСН 103-74 «Технические указания по проектированию пересечений и примыканий автомобильных дорог», Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения»:
(вид автодороги общего пользования «Новорязанское шоссе» в сторону г. Москвы; стрелкой указан съезд на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:8403)
(вид на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:8403 и 50:22:0040404:482)
(вид автодороги общего пользования «Новорязанское шоссе» в сторону от г. Москвы; стрелкой указан съезд на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:8403)
(вид на автодорогу общего пользования «Новорязанское шоссе» с земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:482)
С учетом требований нормативно-технической документации (с точки зрения организации и безопасности дорожного движения) организация выезда с автодороги «Рязанское шоссе» на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:237, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, микрорайон Птицефабрика, соответствует требованиям ГОСТ Р 51256-2018 «Технические средства организации дорожного движения. Разметка дорожная. Классификация. Технические требования», ГОСТ 32953-2014 «Дороги автомобильные общего пользования. Разметка дорожная. Технические требования (с Поправкой)», ВСН 103-74 «Технические указания по проектированию пересечений и примыканий автомобильных дорог», Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения»:
(вид на автодорогу общего пользования «Рязанское шоссе» с земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177)
(вид на автодорогу общего пользования «Рязанское шоссе» со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177)
С учетом требований нормативно-технической документации (с точки зрения организации и безопасности дорожного движения) организация съезда с автодороги «Рязанское шоссе» на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:237, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, микрорайон Птицефабрика, в соответствии с требованиями ВСН 103-74 «Технические указания по проектированию пересечений и примыканий автомобильных дорог» возможна (при условии съезда не более одного большегрузного автомобиля (автофуры)). В случае одновременного съезда с дороги общего пользования «Рязанское шоссе» двух и более большегрузных автомобилей (автофур), длина которых превышает 10 метров, вторая и последующие большегрузные автомобили (автофуры) будут останавливаться на проезжей части, т.е. на дороге общего пользования «Рязанское шоссе», что в свою очередь, будет являться помехой для движущегося автотранспорта по автодороге общего пользования «Рязанское шоссе»:
(вид автодороги общего пользования «Рязанское шоссе» от г. Москвы; стрелкой указан съезд на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:177)
(вид автодороги общего пользования «Рязанское шоссе» от г. Москвы; стрелкой указан съезд на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:177)
(вид автодороги общего пользования «Рязанское шоссе» в сторону от г. Москвы; стрелкой указан съезд на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:177)
По второму вопросу:
Осмотром установлено, что по земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:237 проложены железнодорожные пути, которые на момент осмотра частично покрыты асфальтобетоном (на ширину земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238).
Также установлено, что перед данными железнодорожными путями установлены дорожные знаки, а именно:
— со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177 в сторону земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 (дорожные знаки установлены на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:177):
| Приложение 1. Дорожные знаки (по ГОСТу Р 52289-2004 и ГОСТу Р 52290-2004) Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения» | |
| 1.2 «Железнодорожный переезд без шлагбаума» | |
| 1.3.2 «Многопутная железная дорога» (обозначение необорудованного шлагбаумом переезда через железную дорогу с двумя путями и более) | |
| 1.33 «Прочие опасности» (участок дороги, на котором имеются опасности, не предусмотренные другими предупреждающими знаками) | |
| 2.5 «Движение без остановки запрещено» (запрещается движение без остановки перед стоп-линией, а если ее нет — перед краем пересекаемой проезжей части. Водитель должен уступить дорогу транспортным средствам, движущимся по пересекаемой) |
— со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 в сторону земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177 (дорожный знак установлен на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:177):
| Приложение 1. Дорожные знаки (по ГОСТу Р 52289-2004 и ГОСТу Р 52290-2004) Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения» | |
| 2.1 «Главная дорога» (дорога, на которой предоставлено право преимущественного проезда нерегулируемых перекрестков) |
— со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238 в сторону земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 (дорожные знаки установлены на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:238):
| Приложение 1. Дорожные знаки (по ГОСТу Р 52289-2004 и ГОСТу Р 52290-2004) Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения» | |
| 1.3.2 «Многопутная железная дорога» (обозначение необорудованного шлагбаумом переезда через железную дорогу с двумя путями и более) | |
| 2.5 «Движение без остановки запрещено» (запрещается движение без остановки перед стоп-линией, а если ее нет — перед краем пересекаемой проезжей части. Водитель должен уступить дорогу транспортным средствам, движущимся по пересекаемой) |
В процессе осмотра производились замеры земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:238, 50:22:0040404:237, 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 с использованием измерительных приборов: тахеометр электронный марки «TCR1201 R300 заводской номер 216339» с привязкой к реперным точкам (знак, который закрепляет определённую точку земной поверхности с известной абсолютной высотой) в системе координат «Московская» и GPS – приемник двухчастотный спутниковый «Trimble 5700 заводской номер 02200360765».
Вышеуказанные приборы предназначены для определения координат и высот точек местности при топографической съёмке местности, позволяющие определять точное положение контуров выбранной местности в 3-координатной системе, с использованием общепринятых координат X и Y, являющиеся определителями длины и ширины.
Целью обмерных работ является определение фактических границ и координат земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика (при этом, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:237 исследовался частично, а именно были определены фактические границы и координаты в месте примыкания границ земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:177 и 50:22:0040404:238).
При производстве измерений границ исследуемых земельных участков относительно земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238 были зафиксированы расстояния от дорожных знаков, установленных на земельных участках с кадастровыми номерами 50:22:0040404:177 и 50:22:0040404:238 до ближнего к знаку рельса. В результате были зафиксированы фактические расстояния от знаков до ближнего рельса железнодорожного пути:
— знаки, установленные на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:238:
- 1.3.2 «Многопутная железная дорога» (обозначение необорудованного шлагбаумом переезда через железную дорогу с двумя путями и более) составляет 21,19м до ближнего рельса;
- 2.5 «Движение без остановки запрещено» (запрещается движение без остановки перед стоп-линией, а если ее нет — перед краем пересекаемой проезжей части. Водитель должен уступить дорогу транспортным средствам, движущимся по пересекаемой) составляет 10,08м до ближнего рельса;
— знаки, установленные на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:177:
- 1.2 «Железнодорожный переезд без шлагбаума» составляет 5,44 м;
- 1.3.2 «Многопутная железная дорога» (обозначение необорудованного шлагбаумом переезда через железную дорогу с двумя путями и более) составляет 5,44 м;
- 1.33 «Прочие опасности» (участок дороги, на котором имеются опасности, не предусмотренные другими предупреждающими знаками) составляет 5,44 м;
- 2.1 «Главная дорога» (дорога, на которой предоставлено право преимущественного проезда нерегулируемых перекрестков) составляет 5,44 м;
- 2.5 «Движение без остановки запрещено» (запрещается движение без остановки перед стоп-линией, а если ее нет — перед краем пересекаемой проезжей части. Водитель должен уступить дорогу транспортным средствам, движущимся по пересекаемой) составляет 10,23 м.
Согласно Приказа Минтранса России от 31 июля 2015 года №237 «Об утверждении Условий эксплуатации железнодорожных переездов»:
— при наличии на железнодорожном переезде переездной сигнализации знаки 1.3.1 «Однопутная железная дорога» или 1.3.2 «Многопутная железная дорога» устанавливаются на одной опоре со светофорами, а при ее отсутствии — на расстоянии 6-10 м от ближнего рельса (пункт 30);
— перед нерегулируемыми железнодорожными переездами если водителям транспортных средств, находящимся на удалении не более 50 м от ближнего рельса, не обеспечена видимость поезда на расстоянии, равном расчетному расстоянию видимости дороги (таблица 3 настоящих Условий), на расстоянии 10 м до ближайшего рельса устанавливается дорожный знак приоритета 2.5 «Движение без остановки запрещено» (пункт 31);
— перед нерегулируемыми железнодорожными переездами если водителям транспортных средств, находящихся на удалении не более 50 м от ближнего рельса, не обеспечена видимость поезда на расстоянии, равном расчетному расстоянию видимости дороги (таблица 3 настоящих Условий), до их переустройства в целях повышения безопасности движения владелец инфраструктуры или владелец железнодорожных путей необщего пользования устанавливает постоянное ограничение скорости движения поездов (пункт 31):
Таблица №3
| Скорость движения поезда, км/час | 141-200 | 121-140 | 81-120 | 41-80 | 26-40 | 25 и менее |
| Расстояние видимости, м, не менее | 600 | 500 | 400 | 250 | 150 | 100 |
— на подходах к железнодорожным переездам со стороны автомобильных дорог перед шлагбаумами, а где их нет — перед дорожным предупреждающим знаком 1.3.1 «Однопутная железная дорога» или 1.3.2 «Многопутная железная дорога» на основании ПОДД устанавливаются предупреждающие знаки 1.1 «Железнодорожный переезд со шлагбаумом» или 1.2 «Железнодорожный переезд без шлагбаума» на расстоянии 150-300 м, а в населенных пунктах и на подходах к железнодорожным переездам необщего пользования — на расстоянии 50-100 м от крайнего рельса и другие дорожные знаки (пункт 34);
— знаки 1.1 «Железнодорожный переезд со шлагбаумом» и 1.2 «Железнодорожный переезд без шлагбаума» должны дублироваться на автомобильных дорогах с двумя и более полосами для движения в одном направлении, а также на дорогах с одной полосой, если расстояние видимости железнодорожного переезда вне населенных пунктов менее 300 м, а в населенных пунктах — менее 100 м (пункт 34).
В соответствии с требованиями СП 34.13330.2012 «Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП 2.05.02-85* (с Изменением №1)» для существующих переездов удовлетворительной считается такая видимость, при которой из автомобиля, находящегося от ближайшего рельса на расстоянии 50 м и менее, приближающийся с любой стороны поезд виден на расстоянии, приведенном в таблице 6.4:
Таблица №6.4
Скорость поезда, км/ч | 121-140 | 81-120 | 41-80 | 26-40 | 25 и менее |
| Расстояние видимости, м | 500 | 400 | 250 | 150 | 100 |
«Инструкция по эксплуатации железнодорожных переездов на путях промышленного транспорта», утвержденная распоряжением Министерства транспорта Российской Федерации от 30 мая 2001 года №АН-47-р, гласит:
— настоящая Инструкция распространяется на эксплуатируемые и вновь проектируемые переезды необщего пользования, сооружаемые на пересечениях путей промышленного железнодорожного транспорта с внутренними автомобильными дорогами (пункт 1.2);
— железнодорожный переезд — пересечение в одном уровне автомобильной дороги с железнодорожными путями, оборудованное устройствами, обеспечивающими безопасные условия пропуска подвижного состава железнодорожного транспорта и транспортных средств. Переезды — объекты повышенной опасности, требующие от участников дорожного движения и работников промышленного железнодорожного транспорта строгого выполнения установленных правил. Лица, пользующиеся переездами, обязаны соблюдать главное условие обеспечения безопасности при движении по переезду: железнодорожный транспорт имеет преимущество в движении перед всеми остальными видами транспорта (пункт 1.1);
— переезды на пересечениях путей промышленного железнодорожного транспорта с автомобильными дорогами организаций, независимо от ведомственной подчиненности и форм собственности, относятся к переездам необщего пользования (пункт 1.4);
— в соответствии с ГОСТ Р 50597-93 «Автомобильные дороги и улицы. Требования к эксплуатационному состоянию, допустимому по условиям обеспечения безопасности дорожного движения» удовлетворительными условиями видимости является видимость на переездах без дежурного, когда водителям транспортных средств, находящимся на удалении не более 50 м от ближнего рельса, должна быть обеспечена видимость приближающегося с любой стороны поезда в соответствии с нормами, указанными в таблице №2 (пункт 2.5):
Таблица №2
Максимальная скорость движения поезда, км/ч | 5-10 | 11-15 | 16-25 | 26-40 | 41-70 |
| Расстояние видимости, м, не менее | 25 | 50 | 100 | 150 | 250 |
В соответствии с ОДМ 218.2.017-2011 Методические рекомендации «Проектирование, строительство и эксплуатация автомобильных дорог с низкой интенсивностью движения» при проектировании неохраняемых пересечений автомобильных дорог с железными дорогами в одном уровне обеспечивают минимальное расстояние видимости в соответствии со схемой на рисунке (пункт 6.2.3.):
схема расчета минимального расстояния видимости на пересечении с железной дорогой
Расчет минимального расстояния видимости на железнодорожном переезде выполняют исходя из расчетной высоты глаз водителя над поверхностью дороги — 1,00 м, высоты препятствия — 0,2 м, времени реакции водителя — 1,5 сек и высоты глаз машиниста приближающегося поезда — 1,33 м.
Расстояния видимости вдоль автомобильной дороги до пересечения с железной дорогой и расстояния видимости вдоль железной дороги до пересечения с автомобильной дорогой представлены в таблице №20:
Таблица №20
Минимальное расстояние видимости из условия остановки
на пересечении с железной дорогой
Скорость поезда, км/час | Расчетная скорость автомобиля, км/час | |||||||
| 10 | 20 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 | |
| Расстояние видимости вдоль автомобильной дороги до пересечения с железной дорогой (S1), м | ||||||||
| 13 | 23 | 35 | 50 | 67 | 87 | 112 | 144 | |
| Расстояние вдоль железной дороги до пересечения с автомобильной дорогой (S2), м | ||||||||
| 10 | 39 | 39 | 75 | 123 | 309 | 174 | 207 | 267 |
| 20 | 24 | 40 | 76 | 115 | 196 | 179 | 208 | 249 |
| 30 | 21 | 116 | 77 | 113 | 164 | 386 | 213 | 244 |
| 40 | 19 | 73 | 80 | 113 | 153 | 245 | 219 | 246 |
| 50 | 19 | 62 | 193 | 116 | 150 | 206 | 463 | 251 |
| 60 | 19 | 57 | 122 | 120 | 151 | 192 | 224 | 259 |
| 70 | 19 | 56 | 103 | 270 | 155 | 188 | 247 | 540 |
| 80 | 20 | 57 | 96 | 171 | 160 | 189 | 230 | 343 |
| 90 | 77 | 58 | 94 | 144 | 347 | 193 | 225 | 288 |
| 100 | 49 | 60 | 95 | 134 | 220 | 199 | 227 | 268 |
| 110 | 41 | 154 | 97 | 131 | 185 | 425 | 232 | 263 |
| 120 | 38 | 98 | 100 | 132 | 172 | 269 | 239 | 265 |
| 130 | 38 | 82 | 232 | 135 | 169 | 226 | 502 | 271 |
| 140 | 38 | 77 | 147 | 140 | 170 | 211 | 318 | 279 |
В соответствии с требованиями пунктов 15.1 и 15.2 Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения»:
— водители транспортных средств могут пересекать железнодорожные пути только по железнодорожным переездам, уступая дорогу поезду (локомотиву, дрезине);
— при подъезде к железнодорожному переезду водитель обязан руководствоваться требованиями дорожных знаков, светофоров, разметки, положением шлагбаума и указаниями дежурного по переезду и убедиться в отсутствии приближающегося поезда (локомотива, дрезины).
Ниже в сравнительную таблицу сведены:
— фактическое расстояние установленного дорожного знака относительно железнодорожного переезда (до ближнего рельса);
— нормативные расстояния, приведенные в Приказе Минтранса России от 31 июля 2015 года №237 «Об утверждении Условий эксплуатации железнодорожных переездов», дорожного знака относительно железнодорожного переезда (до ближнего рельса):
| дорожный знак | знак, установленный на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:177 | |
| фактическое расстояние, (м) | нормативное расстояние, (м) | |
| 5,44 | 50-100 | |
| 5,44 | 6-10 | |
| 5,44 | — | |
| 5,44 | — | |
| 10,23 | 10 | |
| знак, установленный на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:238 | ||
| 21,19 | 6-10 | |
| 10,08 | 10 |
При подъезде к железнодорожному переезду, проходящему по земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:237, со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177 установлено наличие глухого ограждения из металлического профилированного листа, которое установлено с правой стороны вдоль границы земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177 (расстояние от ближнего рельса до данного ограждения составляет 4,13м).
При движении к пересечению в одном уровне автомобильной дороги с железнодорожным переездом со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177:
— видимость по правой стороне составляет 4,55м на расстоянии 10,23м от дорожного знака «СТОП» до ближнего рельса (в соответствии с ОДМ 218.2.017-2011 Методические рекомендации «Проектирование, строительство и эксплуатация автомобильных дорог с низкой интенсивностью движения» на расстоянии видимости вдоль автомобильной дороги до пересечения с железной дорогой, которая при скорости движения автотранспорта 10 км/ч составляет 13,0м, расстояние вдоль железной дороги до пересечения с автомобильной дорогой будет равна 4,1м (при минимальном расстоянии 39,0м от поезда до пересечения с автомобильной дорогой при скорости движения поезда 10 км/ч);
— видимость по левой стороне составляет более 50м на расстоянии 10,23м от дорожного знака «СТОП» до ближнего рельса (в соответствии с ОДМ 218.2.017-2011 Методические рекомендации «Проектирование, строительство и эксплуатация автомобильных дорог с низкой интенсивностью движения» на расстоянии видимости вдоль автомобильной дороги до пересечения с железной дорогой, которая при скорости движения автотранспорта оставляет 10 км/ч составляет 13,0м, расстояние вдоль железной дороги до пересечения с автомобильной дорогой будет превышать 39,0м (при минимальном расстоянии 39,0м от поезда до пересечения с автомобильной дорогой при скорости движения поезда 10 км/ч).
При подъезде к железнодорожному переезду, проходящему по земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:237, со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238 установлено наличие глухого ограждения из металлического профилированного листа, которое установлено с левой стороны вдоль границы земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238 (расстояние от ближнего рельса до данного ограждения составляет 7,5м).
При движении к пересечению в одном уровне автомобильной дороги с железнодорожным переездом со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238:
— видимость по правой стороне составляет более 60,0м на расстоянии 10,08м от дорожного знака «СТОП» до ближнего рельса (в соответствии с ОДМ 218.2.017-2011 Методические рекомендации «Проектирование, строительство и эксплуатация автомобильных дорог с низкой интенсивностью движения» на расстоянии видимости вдоль автомобильной дороги до пересечения с железной дорогой, которая при скорости движения автотранспорта оставляет 10 км/ч составляет 13,0м, расстояние вдоль железной дороги до пересечения с автомобильной дорогой будет равна 14,8м (при минимальном расстоянии 39,0м от поезда до пересечения с автомобильной дорогой при скорости движения поезда 10 км/ч);
— видимость по левой стороне составляет 23,5м на расстоянии 10,08м от дорожного знака «СТОП» до ближнего рельса (в соответствии с ОДМ 218.2.017-2011 Методические рекомендации «Проектирование, строительство и эксплуатация автомобильных дорог с низкой интенсивностью движения» на расстоянии видимости вдоль автомобильной дороги до пересечения с железной дорогой, которая при скорости движения автотранспорта 10 км/ч составляет 13,0м, расстояние вдоль железной дороги до пересечения с автомобильной дорогой будет равна 14,2м (при минимальном расстоянии 39,0м от поезда до пересечения с автомобильной дорогой при скорости движения поезда 10 км/ч).
Из имеющихся данных, представленных в материалах арбитражного дела, сведения о том, что данные железнодорожные пути, проходящие по земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:237, являются недействующими отсутствуют.
В представленных материалах арбитражного дела имеется копия Дополнительного соглашения №8 от 10 августа 2016 года к Договору №2/106 от 01.08.014г. на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования Закрытого акционерного общества «Лыткаринское ППЖТ» при станции Мальчики Московской железной дороги, следующего содержания:
«Открытое акционерное общество «Российский железные дороги» (ОАО «РЖД»), именуемое в дальнейшем «Перевозчик», в лице начальника Московского территориального центра фирменного транспортного обслуживания – дежурного подразделения Центра фирменного транспортного обслуживания – филиала ОАО «РЖД» Шайдулина М.Ш., действующего на основании доверенности от 2016 года №397-Д, с одной стороны, и Закрытое акционерное общество «Лыткаринское ППЖТ» (далее ЗАО «Лыткаринское ППЖТ») именуемое в дальнейшем «Владелец», в лице генерального директора Кравца В.В., действующего на основании устава, с другой стороны, заключили дополнительное соглашение о нижеследующем:
В связи с обращением ЗАО «Лыткаринское ППЖТ» №б/н от 11.07.2016года в перечень предприятий, обслуживаемых ЗАО «Лыткаринское ППЖТ», и на условиях Договора №2/106 от 01.08.2014 года на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования «Владельца» при станции Мальчики Московской железной дороги, включается контрагент:
Общество с ограниченной ответственностью «ЖД ХХХХХХХХХХ»».
Имеется копия письма ОАО «РЖД» №4303/МСК ТЦФТО от 12.09.2016 года, следующего содержания:
«В связи с рассмотрением в Арбитражном суде Московской области дела №ХХХХХХХХХХ по иску ЗАО ХХХХХХХХХХ» к ООО «ХХХХХХХХХХ» и ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» об установлении сервитута сообщаю следующее.
ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» является контрагентом ЗАО «Лыткаринское ППЖТ» по договору от 01.08.2014г. №2/106 на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования, заключенному с ОАО «РЖД», по станции Мальчики. В соответствии с частью 1 статьи 60 Устава железнодорожного транспорта Российской Федерации «контрагент – грузоотправитель или грузополучатель, а также владелец железнодорожного пути необщего пользования, который в пределах железнодорожного пути необщего пользования, принадлежащего иному лицу, владеет складом или примыкающим к указанному железнодорожному пути своим железнодорожным путем необщего пользования».
В качестве основания для включения контрагента ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» является свидетельство о государственной регистрации права ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» на подъездной железнодорожный путь от стрелочного перевода №21 разъезда 2-го км ОАО «Лыткаринское ППЖТ».
Сведениями о нахождении данного железнодорожного пути относительно земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 Московский ТЦФТО не располагает».
Кроме того, со стороны ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» выполнены работы по переносу дорожных знаков в соответствии с требованиями, приведенными в Приказе Минтранса России от 31 июля 2015 года №237 «Об утверждении Условий эксплуатации железнодорожных переездов», о чем свидетельствует Акт выполненных работ от 12 октября 2016 года, составленный между ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» и ООО «СТРОЙТЕХ-ИНВЕСТ» на основании Договора подряда №19/20106-СТИ от 19 сентября 2016 года.
На основании вышеизложенного можно сделать выводы о том, что железнодорожные пути являются действующими, а, следовательно, железнодорожный переезд, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040404:237, не соответствует с точки зрения организации и безопасности дорожного движения, приведенным в Приказе Минтранса России от 31 июля 2015 года №237 «Об утверждении Условий эксплуатации железнодорожных переездов», Постановлении от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения» (в части визуального контакта о приближающемся поезде (локомотива, дрезины)), СП 34.13330.2012 «Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП 2.05.02-85* (с Изменением №1)», ОДМ 218.2.017-2011 Методические рекомендации «Проектирование, строительство и эксплуатация автомобильных дорог с низкой интенсивностью движения», «Инструкция по эксплуатации железнодорожных переездов на путях промышленного транспорта», по следующим причинам:
— отсутствует предупреждающий знак – 1.2 «Железнодорожный переезд без шлагбаума», который, согласно Приказа Минтранса России от 31 июля 2015 года №237 «Об утверждении Условий эксплуатации железнодорожных переездов», должен быть установлен на расстоянии не менее 50 метров от железнодорожного переезда (со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238);
— установленный предупреждающий знак – 1.2 «Железнодорожный переезд без шлагбаума» на расстоянии 5,44 метра от железнодорожного переезда, который, согласно Приказа Минтранса России от 31 июля 2015 года №237 «Об утверждении Условий эксплуатации железнодорожных переездов», должен быть установлен на расстоянии не менее 50 метров от железнодорожного переезда (со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177);
— видимость по левой стороне на расстоянии 10,08м от дорожного знака «СТОП» до ближнего рельса (со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238) составляет 23,05м (которое, согласно Приказа Минтранса России от 31 июля 2015 года №237 «Об утверждении Условий эксплуатации железнодорожных переездов», Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения» (в части визуального контакта о приближающемся поезде (локомотива, дрезины)), СП 34.13330.2012 «Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП 2.05.02-85* (с Изменением №1)» должно составлять 100м, согласно «Инструкции по эксплуатации железнодорожных переездов на путях промышленного транспорта» — 25м);
— видимость по правой стороне на расстоянии 10,23м от дорожного знака «СТОП» до ближнего рельса (со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177) составляет 4,55м (которое, согласно Приказа Минтранса России от 31 июля 2015 года №237 «Об утверждении Условий эксплуатации железнодорожных переездов», Постановления от 23 ноября 1993 года №1090 «О правилах дорожного движения» (в части визуального контакта о приближающемся поезде (локомотива, дрезины)), СП 34.13330.2012 «Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП 2.05.02-85* (с Изменением №1)» должно составлять 100м, согласно «Инструкции по эксплуатации железнодорожных переездов на путях промышленного транспорта» — 25м);
— в соответствии с ОДМ 218.2.017-2011 Методические рекомендации «Проектирование, строительство и эксплуатация автомобильных дорог с низкой интенсивностью движения» на расстоянии видимости вдоль автомобильной дороги до пересечения с железной дорогой (с правой стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:177), которая при скорости движения автотранспорта 10 км/ч составляет 13,0м, расстояние вдоль железной дороги до пересечения с автомобильной дорогой будет равна 4,1 (при минимальном расстоянии 39,0м от поезда до пересечения с автомобильной дорогой при скорости движения поезда 10 км/ч);
— в соответствии с ОДМ 218.2.017-2011 Методические рекомендации «Проектирование, строительство и эксплуатация автомобильных дорог с низкой интенсивностью движения» на расстоянии видимости вдоль автомобильной дороги до пересечения с железной дорогой (с левой стороны земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238), которая при скорости движения автотранспорта 10 км/ч составляет 13,0м, расстояние вдоль железной дороги до пересечения с автомобильной дорогой будет равна 14,2м (при минимальном расстоянии 39,0м от поезда до пересечения с автомобильной дорогой при скорости движения поезда 10 км/ч).
По второй части первого вопроса и по шестому вопросу:
Оценке подлежит рыночная стоимость права пользования земельными участками (оплата за сервитут, устанавливаемый на участках с кадастровыми номерами 50:22:0040404:237, 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 для круглогодичного проезда (въезда/выезда) автомобилей с дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:238, расположенному по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика), согласно двум вариантам установления сервитута, описанным в исследовании по первой части первого вопроса, третьему, четвертому и пятому вопросам настоящего Заключения.
Описание титула
Право собственности участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238 принадлежит ЗАО ХХХХХХХХХХ».
Собственником участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 является ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ».
Земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 принадлежат на праве собственности ООО «ХХХХХХХХХХ».
Анализ Объектов экспертизы
Анализ местоположения Объектов экспертизы
Земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:238, 50:22:0040404:237, 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 расположены в Московской области, Люберецком районе, р. п. ХХХХХХХХХХ.
Московская область — субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Административный центр Московской области не определён, фактически — город Москва, часть органов государственной власти расположена в Красногорске.
Численность населения области по данным Росстата составляет 7 599 756 чел. (2019). Плотность населения — 171,44 чел./км2 (2019).
Административно область состоит из 16 районов, 44 городов областного подчинения, 2 посёлков городского типа областного подчинения и 5 закрытых административно-территориальных образований.
Люберецкий район — административно-территориальная единица (район) и одноимённое муниципальное образование (муниципальный район), существовавшие до начала 2017 года в центральной части Московской области России.
9 января 2017 года законом № 183/2016-ОЗ от 28 декабря 2016 года муниципальное образование Люберецкий муниципальный район было преобразовано в муниципальное образование городской округ Люберцы с упразднением всех ранее входивших в него поселений.
23 апреля 2017 года административно-территориальная единица Люберецкий район была преобразована в город областного подчинения Люберцы с административной территорией.
Административный центр — город Люберцы.
Территория района — 122,31 км². В границы района, помимо Люберец, входят 4 посёлка городского типа — ХХХХХХХХХХ, Красково, Октябрьский, а также 18 деревень. Численность населения в 2019 году – 318 167 чел.
Сегодня промышленный комплекс Люберецкого района, состоящий из 32 крупных и средних предприятий, представляет собой разнообразный спектр отраслей, наиболее значимые из которых — машиностроение и металлообработка, включая предприятия оборонно — промышленного комплекса, пищевая промышленность, промышленность строительных материалов.
В Люберецком районе хорошо развито транспортное сообщение. В городе Люберцы — на станции Люберцы-1 — происходит разветвление железной дороги на два направления — Казанское (к востоку от Москвы) и Рязанское (к юго-востоку от Москвы).
На Казанском направлении в пределах района расположены также станции Люберцы-2, Овражки и платформа Коренёво; на Рязанском — станция Панки, платформы ХХХХХХХХХХ, Красково и Малаховка; а в направлении Москвы — платформа Ухтомская. В обоих направлениях регулярно ходят электропоезда от Казанского вокзала, соединяющие Москву с населёнными пунктами Люберецкого района (включая город Люберцы и все крупные посёлки) и некоторых других районов Московской, а также Владимирской и Рязанской областей. В Люберцах делает остановку экспресс-электропоезд «Спутник» «Москва—Люберцы—Отдых—Раменское» .
ХХХХХХХХХХ — рабочий поселок в составе муниципального образования городской округ Люберцы Московской области.
Население — 31 440 чел. (2018).
Рабочий поселок ХХХХХХХХХХ расположен в центре городского округа Люберцы на Егорьевском шоссе Р105 по обе стороны железной дороги Рязанского направления.
С востока ХХХХХХХХХХ граничит с дачным поселком Красково, расположенным на другом берегу реки Пехорки, Малаховкой и с Раменским муниципальным районом. С запада к Томилину примыкает городу Люберцы, с севера — московский район Некрасовка. С юга расположены посёлок Егорово и деревня Кирилловка.
Железнодорожная платформа ХХХХХХХХХХ расположена в 25 км по Рязанскому направлению Московской железной дороги от станции Москва-Пасс.-Казанская на юго-востоке от Москвы.
В Томилине расположен ряд крупных промышленных предприятий, в том числе завод «Звезда», известный выпуском скафандров для советских и российских космонавтов начиная с Юрия Гагарина, одними из лучших катапультных кресел в мире, хорошо зарекомендовавших себя во многих аварийных ситуациях. Рядом располагается Московский вертолётный завод им. М. Л. Миля (МВЗ). Создаётся российско-итальянское совместное предприятие HeliVert по сборке вертолётов AW-139.
Томилинский завод полупроводниковых приборов (ТЗПП, ранее ТЭВЗ — Томилинский электровакуумный завод, ныне входит в группу компаний НПО «ИТЭЛМА» под именем НПП «Томилинский электронный завод» и ОАО «Томилинский завод полупроводников»), начавший работу в 1958 и прошедший процедуру банкротства — конкурсное производство было завершено в 2003 году. 8 мая 1971 года на ТЗПП прошёл концерт Владимира Высоцкого.
Ниже отображено местоположение земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:238, 50:22:0040404:237, 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 (рис. 1-5).
Рисунок №1
Обзорная карта местоположения Объектов экспертизы
Рисунок №2
Детальная карта местоположения земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238
Рисунок №3
Детальная карта местоположения земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237
Рисунок №4
Детальная карта местоположения земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:482
Рисунок №5
Детальная карта местоположения земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:8403
Описание Объектов экспертизы
Описание земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:238, 50:22:0040404:237, 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 осуществлялось на основании изучения материалов дела, анализа данных, полученных с сайта http://pkk5.rosreestr.ru/ и анализа информации, полученной в ходе натурного осмотра. Описание объектов исследования приведено в табл. 5.
Таблица №5
Характеристика земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:238, 50:22:0040404:237, 50:22:0040404:482, 50:22:0040404:8403
Показатели | Описание или характеристика показателя | ||||
| 238 | 237 | 482 | 8403 | ||
| Месторасположе-ние | Московская область, Люберецкий район, гп. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика | Московская область, Люберецкий район, гп. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика | Московская область, Люберецкий район, гп. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика | Московская область, Люберецкий район, гп. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика | |
| Права на участок | На праве собственности у истца – ЗАО ХХХХХХХХХХ» | На праве собственности у ответчика – ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» | На праве собственности у ответчика – ООО «ХХХХХХХХХХ» | На праве собственности у ответчика – ООО «ХХХХХХХХХХ» | |
| Категория земель | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | |
| Разрешенное использование / назначение | Для размещения промышленных объектов | Для размещения промышленных объектов | Для сельскохозяйственного производства | Под благоустройство | |
| Площадь, кв.м. | 4 529 | 9 922 | 997 | 205 | |
| Существующие ограничения и обременения | Сервитут | Сервитут | Не зарегистрировано | Не зарегистрировано | |
| Кадастровый номер | 50:22:0040404:238 | 50:22:0040404:237 | 50:22:0040404:482 | 50:22:0040404:8403 | |
| Кадастровая стоимость участка, руб. | 16 715 406,75 по состоянию на 01.01.2018 | 36 973 936,12 по состоянию на 01.01.2018 | 6 231,25 по состоянию на 01.01.2018 | 1 230,00 по состоянию на 01.01.2018 | |
| Балансовая стоимость участка | Нет данных | Нет данных | Нет данных | Нет данных | |
| Освоенность | Освоен, застроен | Освоен, застроен | Освоен, застроен | Освоен, застроен | |
| Рельеф и форма | Форма – многоугольная. Участок без резких перепадов высот. | Форма – многоугольная. Участок без резких перепадов высот. | Форма – близка к прямоугольной. Участок без резких перепадов высот. | Форма – близка к прямоугольной. Участок без резких перепадов высот. | |
| Износ и устаревания | Не установлены | Не установлены | Не установлены | Не установлены | |
| Дополнительные сведения | Нет | Нет | Нет | Нет |
Таблица №6
Общая характеристика сервитута
№ п/п | Наименование показателя | Значение показателя | Источник |
| 1 | Общая площадь земельного участка, принадлежащего Сервитуарию | 4 529 кв. м. | https://rosreestr.ru/ |
| 2 | Площади частей земельных участков, обременяемые сервитутом | Вариант 1: 183,5 кв. м. Вариант 2: 74,8 + 701,1 = 775,9 кв.м. | Исследование по первой части первого вопроса, третьему, четвертому и пятому вопросам настоящего Заключения |
| 3 | Трафик проезда транспорта к участку сервитуария с учетом количества иных пользователей дороги | По состоянию на момент осмотра – достаточно высокий.. | Информация, полученная в процессе натурного осмотра земельных участков и прилегающих территорий |
В исследовании по данному вопросу Экспертом определяется рыночная стоимость права пользования земельным участком (оплата за сервитут, устанавливаемый на участках с кадастровыми номерами 50:22:0040404:237, 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 для круглогодичного проезда (въезда/выезда) автомобилей с дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:238, расположенному по адресу: Московская область, Люберецкий район, р.п. ХХХХХХХХХХ, мкр. Птицефабрика), согласно двум вариантам установления сервитута, описанным в исследовании по первой части первого вопроса, третьему, четвертому и пятому вопросам настоящего Заключения.
Заявитель на установление сервитута (сервитуарий) – ЗАО ХХХХХХХХХХ» — собственник земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:238.
Собственниками земельных участков, обременяемых сервитутом, имеющими выход на них, являются:
ООО «ЖД ХХХХХХХХХХ» — собственник земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237.
Земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 находятся в собственности ООО «ХХХХХХХХХХ».
В исследовании по первой части первого вопроса, третьему, четвертому и пятому вопросам настоящего Заключения определено 2 варианта возможного обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:22:0040404:238 путем выделения части земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 (вариант 1) и земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 (вариант 2).
Определение рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых устанавливается сервитут
Анализ наиболее эффективного использования Объектов экспертизы
Анализ наиболее эффективного использования является основополагающей позицией определения стоимости.
Наиболее эффективное использование собственности – это наиболее вероятное использование Объекта экспертизы, которое надлежащим образом оправдано, юридически (законодательно) допустимо, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором достигается его максимальная стоимость.
Вывод о наиболее эффективном использовании Объекта экспертизы является результатом суждений Эксперта на основе его знаний, опыта, навыков и имеющейся информации. Таким образом, вывод о наиболее эффективном использовании Объекта экспертизы выражает лишь мнение Эксперта, а не безусловный факт.
При анализе наиболее эффективного использования Объекта экспертизы используются четыре основных критерия:
— допустимость (разрешенность) с точки зрения законодательства – характер (форма, способ и сроки) предполагаемого использования не должен противоречить законодательству и попадать под ограничения действий Собственника;
— физическая осуществимость – физическая возможность использования ресурсного потенциала Объекта экпертизы;
— финансовая целесообразность — Объект экспертизы должен обеспечить доход собственнику, равный или превышающий сумму операционных расходов, финансовых обязательств и инвестиций;
— максимальная продуктивность – наиболее эффективное использование Объекта экспертизы подразумевает достижение максимальной стоимости Объекта экспертизы по сравнению со всеми финансово целесообразными вариантами.
В анализе наиболее эффективного использования Объекта экспертизы учитываются следующие основные факторы: месторасположение, имеющаяся инфраструктура, функциональное назначение, состояние.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237
Законодательно разрешенное использование
Объект экспертизы представляет собой земельный участок категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для размещения промышленных объектов. Предполагается, что на Объект экспертизы распространяется действие типичных сервитутов — ограничения в использовании и обременения земельных участков санэпиднадзора, пожарной инспекции и др.
Законодательные ограничения по использованию Объекта экспертизы в указанном качестве отсутствуют.
Физически возможные варианты использования.
Оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, дорога, ведущая к участку – асфальт. С точки зрения физических характеристик участка возможно его использование в качестве земельного участка для размещения промышленных объектов.
Финансовая целесообразность.
Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. С точки зрения финансовой целесообразности, использование Объекта экспертизы в качестве земельного участка для размещения промышленных объектов финансово целесообразно.
Максимальная продуктивность.
Кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самих объектов. Максимальной продуктивности использования земельного участка можно добиться при использовании его в текущем состоянии согласно назначению, указанному в документации – для размещения промышленных объектов.
В результате проведенного анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта, Эксперт пришел к выводу, что в данном случае в данном районе наиболее эффективное использование Объекта экспертизы — в качестве земельного участка для размещения промышленных объектов.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:482
Законодательно разрешенное использование
Объект экспертизы представляет собой земельный участок категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Предполагается, что на Объект экспертизы распространяется действие типичных сервитутов — ограничения в использовании и обременения земельных участков санэпиднадзора, пожарной инспекции и др.
Законодательные ограничения по использованию Объекта экспертизы в указанном качестве отсутствуют.
Физически возможные варианты использования.
Оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, дорога, ведущая к участку – асфальт. С точки зрения физических характеристик участка возможно его использование в качестве земельного участка для сельскохозяйственного производства.
Финансовая целесообразность.
Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. С точки зрения финансовой целесообразности, использование Объекта экспертизы в качестве земельного участка для сельскохозяйственного производства финансово целесообразно.
Максимальная продуктивность.
Кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самих объектов. Максимальной продуктивности использования земельного участка можно добиться при использовании его в текущем состоянии согласно назначению, указанному в документации – для сельскохозяйственного производства.
В результате проведенного анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта, Эксперт пришел к выводу, что в данном случае в данном районе наиболее эффективное использование Объекта экспертизы — в качестве земельного участка для сельскохозяйственного производства.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:8403
Законодательно разрешенное использование
Объект экспертизы представляет собой земельный участок категории земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – под благоустройство. Предполагается, что на Объект экспертизы распространяется действие типичных сервитутов — ограничения в использовании и обременения земельных участков санэпиднадзора, пожарной инспекции и др.
Законодательные ограничения по использованию Объекта экспертизы в указанном качестве отсутствуют.
Физически возможные варианты использования.
Оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, дорога, ведущая к участку – асфальт. С точки зрения физических характеристик участка возможно его использование в качестве земельного участка под благоустройство.
Финансовая целесообразность.
Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. С точки зрения финансовой целесообразности, использование Объекта экспертизы в качестве земельного участка под благоустройство финансово целесообразно.
Максимальная продуктивность.
Кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самих объектов. Максимальной продуктивности использования земельного участка можно добиться при использовании его в текущем состоянии согласно назначению, указанному в документации – под благоустройство.
В результате проведенного анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта, Эксперт пришел к выводу, что в данном случае в данном районе наиболее эффективное использование Объекта экспертизы — в качестве земельного участка под благоустройство.
Определение сегмента рынка, к которому принадлежат Объекты экспертизы
В соответствии с количественно-качественными характеристиками Объектов экспертизы, наиболее эффективным использованием, а также целями оценки, сегментом рынка, к которому принадлежат Объекты экпертизы, является рынок земельных участков.
Анализ рынка Объектов экспертизы, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к Объектам экспертизы, но влияющих на их стоимость
Картина экономики по итогам 2018 года
По данным Росстата, рост ВВП в 2018 г. ускорился до 2,3 % с 1,6 % годом ранее, что превзошло как оценки Минэкономразвития России, осуществленные на основе оперативных данных, так и рыночный консенсус-прогноз. Ускорение темпов роста ВВП во многом обусловлено разовыми факторами и не является устойчивым. В текущем году ожидается замедление экономического роста до 1,3 %.
В отраслевом разрезе ускорение роста ВВП по сравнению с предыдущим годом было обеспечено такими секторами, как добывающая промышленность, транспортировка и хранение, строительство, деятельность финансовая и страховая. Вклад сельского хозяйства был слабоотрицательным (после положительного вклада годом ранее) на фоне более низкого урожая ряда ключевых культур (в первую очередь зерновых).
В разрезе компонентов использования ускорение роста ВВП в 2018 г. по сравнению с предыдущим годом было связано с внешним сектором – более высоким темпом роста экспорта при значительном замедлении импорта в реальном выражении. При этом компоненты внутреннего спроса продемонстрировали замедление.
Динамика показателей потребительского спроса была разнонаправленной. Темп роста оборота розничной торговли увеличился до 2,6 % в 2018 г. после 1,3 % годом ранее, в том числе за счет расширения спроса на товары длительного пользования (рост продаж легковых автомобилей составил 12,8 % в 2018 г. после 11,9 % в 2017 году). Другие компоненты потребительского спроса показали замедление темпов роста. В частности, покупки в зарубежных Интернет-магазинах в январе-сентябре 2018 г. увеличились на 6,5 % г/г в долларовом эквиваленте после роста на 83,9 % в 2017 году. В целом расходы домашних хозяйств на конечное потребление выросли на 2,2 % в 2018 г. после 3,2 % годом ранее.
Несмотря на высокие темпы роста заработных плат (+6,8 % в 2018 г. в реальном выражении), реальные располагаемые доходы населения снизились на 0,2 %. В то же время динамика показателя для различных доходных групп была неоднородной. Негативные факторы (падение доходов от банковских депозитов, увеличение налогов на недвижимость, рост платежей по ипотечным кредитам) сказались, в первую очередь, на доходах более обеспеченных групп населения. В то же время повышение МРОТ, увеличение выплат семьям с детьми, повышение зарплат в бюджетной сфере серьезно поддержали доходы менее обеспеченных групп населения (см. врезку на стр. 13).
Положительное сальдо счета текущих операций в 2018 г. достигло максимального значения за всю историю наблюдений (114,9 млрд. долл. США). Увеличение экспорта было обеспечено не только благоприятной ценовой конъюнктурой мировых товарных рынков, но и ростом физических объемов экспорта, в том числе и ненефтегазового. Среди компонентов ненефтегазового экспорта рост в реальном выражении наблюдался по продукции металлургии, продовольствию, химическим товарам, продукции деревообработки. Одновременно на фоне ослабления рубля произошло существенное замедление роста импорта.
Инфляция в январе 2019 г. составила 1,0 % м/м, оказавшись ниже официального прогноза Минэкономразвития России. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего года инфляция в январе ускорилась до 5,0 % г/г после 4,3 % г/г в декабре 2018 года. Повышение НДС внесло меньший вклад в рост цен, чем ожидалось ранее. По итогам года при сохранении стабильного курса рубля инфляция опустится ниже 5 %.
Производственная активность
По данным Росстата, экономический рост по итогам 2018 г. ускорился до 2,3 % с 1,6 % годом ранее.
Темпы роста ВВП превзошли как оценки Минэкономразвития России, осуществленные на основе оперативных данных (см. Картина деловой активности. Январь 2019 года), так и консенсус-прогноз аналитиков (1,7 % в декабре).
В отраслевом разрезе ключевыми драйверами экономического роста стали промышленность и строительство (вклад в экономический рост 0,6 п.п. и 0,3 п.п. соответственно). Позитивный вклад в динамику ВВП также внесли торговля (0,3 п.п.) и транспортная отрасль (0,2 п.п.), в то время как вклад сельского хозяйства был слабоотрицательным на фоне ухудшения урожая ряда ключевых культур (в первую очередь зерновых) и замедления роста выпуска животноводства (см. врезку «Итоги года в сельском хозяйстве»).
Около 0,8 п.п. роста ВВП было обеспечено сектором услуг. По сравнению с предыдущим годом ускорение роста наблюдалось в финансовой и страховой деятельности, деятельности гостиниц и ресторанов, в то время как рост в сфере операций с недвижимым имуществом замедлился.
Рост промышленного производства в 2018 г. ускорился до 2,9 % (с 2,1 % в 2017 году).
Рост выпуска в промышленности в прошлом году происходил достаточно равномерно. Годовые темпы ее роста в течение года оставались в пределах 2–4 % (в 2017 г. диапазон колебаний составил практически 9 п.п.).
По итогам года положительную динамику продемонстрировали все укрупненные отрасли промышленности. Продолжался рост в добыче полезных ископаемых и обрабатывающих отраслях, темпы роста электроэнергетики и водоснабжения вернулись в положительную область после спада в 2017 году. В то же время структура роста промышленного производства в течение года менялась. Если в первой половине года расширение выпуска промышленности опиралось на обрабатывающие отрасли, то во втором полугодии драйвером роста стали добывающие производства.
Добыча полезных ископаемых в 2018 г. выросла на 4,1 % (в 2017 г. – на 2,1 %). При этом во второй половине года наблюдалось существенное улучшение ее динамики (4,9 % г/г и 7,2 % г/г в 3кв18 и 4кв18 соответственно после 1,9 % г/г в январе–июне), обусловленное в первую очередь результатами июньского заседания ОПЕК+, на котором было принято решение об увеличении совокупного предложения нефти странами – участницами соглашения приблизительно на 1 млн. барр. / сутки до конца года. В соответствии с новыми параметрами сделки Россия к декабрю нарастила добычу нефти почти на 0,5 млн. барр. / сутки по сравнению с майским уровнем, до исторического максимума 11,45 млн. барр. / сутки. В целом по итогам года добыча нефти и нефтяного (попутного) газа выросла на 1,7 % после падения на 0,2 % годом ранее. Вместе с тем начиная с января 2019 г. новые договоренности ОПЕК+ об ограничении добычи, достигнутые на декабрьском заседании в Вене, будут оказывать сдерживающее влияние на динамику нефтяной отрасли.
Рост в газовой отрасли в 2018 г. также ускорился – до 16,5 % по сравнению с 7,1 % в 2017 году. Высокие темпы роста добычи газа были обеспечены в первую очередь активным ростом выпуска сжиженного природного газа (на 70,1 % в 2018 г. после 7,6 % в 2017 году). В то же время рост производства естественного природного газа по итогам прошлого года замедлился до 5,3 % с 8,7 % в 2017 году.
Позитивные тенденции наблюдались и в добыче ненефтегазовых полезных ископаемых. Добыча угля и металлических руд в 2018 г. продолжала демонстрировать уверенный рост (на 4,2 % и 4,6 % соответственно). Предоставление услуг в области добычи полезных ископаемых второй год подряд росло двузначными темпами.
Динамика обрабатывающей промышленности в 2018 г. сохранилась практически на уровне предыдущего года (2,6 % и 2,5 % соответственно). Как и в 2017 г., ее рост опирался в первую очередь на позитивную динамику основополагающих обрабатывающих производств – химической и пищевой отрасли, деревообработки, производства стройматериалов. Совокупный вклад перечисленных отраслей в темп роста обрабатывающей промышленности в 2018 г. составил 1,9 процентных пункта.
По итогам прошлого года небольшой рост выпуска также продемонстрировали металлургия (+1,6 %) и машиностроение (+1,2 %). Вместе с тем динамика указанных отраслей, как и в предшествующие годы, характеризовалась повышенной волатильностью: стандартное отклонение годовых темпов их роста составило 7,9 % и 6,8 % соответственно. Во второй половине года в металлургической и машиностроительной отраслях наметилась тенденция к замедлению роста, что внесло основной вклад в торможение обрабатывающей промышленности в целом.
Замедление обрабатывающей промышленности отражает и динамика медианного темпа ее роста, который позволяет сгладить влияние наиболее волатильных компонент. Во втором полугодии показатель рос темпом 1,9 % г/г по сравнению с 3,0 % г/г в январе–июне, а к декабрю замедлился до 0,2 % г/г (темп роста обрабатывающей промышленности, рассчитанный по формуле средней, в последние два месяца 2018 г. находился на нулевом уровне).
Показатели производственной активности
Внутренний спрос
В течение 2018 г. наблюдалось перераспределение источников экономического роста от внутреннего спроса к внешнему.
Основной вклад в рост ВВП в 2018 г. внес потребительский спрос, который увеличился на 2,2 % по сравнению с 3,2 % в 2017 году.
Оборот розничной торговли в 2018 г. вырос на 2,6 % после 1,3 % годом ранее, в том числе за счет расширения спроса на товары длительного пользования. Автомобильный рынок второй год подряд показал двузначный рост (на 12,8 % в 2018 г. после 11,9 % в 2017 году). Кроме того, рост оборота общественного питания ускорился до 3,6 % в 2018 г. с 3,2 % в 2017 году, что стало отражением в том числе проведенного в России чемпионата мира по футболу. Вместе с тем перечисленные индикаторы потребительского спроса в течение года демонстрировали нисходящую годовую динамику. Так, темпы роста продаж легковых автомобилей в декабре составили 5,6 % г/г, что стало самым низким показателем с начала восстановления автомобильного рынка в 1кв17.
Прочие компоненты потребительского спроса, которые включаются в показатель конечного потребления домашних хозяйств, в 2018 г. продолжили демонстрировать позитивную динамику, однако темпы их роста снизились по сравнению с 2017 годом. По данным Росавиации, рост пассажирских перевозок в 2018 г. замедлился до 10,6 % с 18,6 % годом ранее, главным образом за счет международных направлений. Покупки в зарубежных Интернет-магазинах в январе-сентябре 2018 г. увеличились на 6,5 % в долларовом эквиваленте после роста на 83,9 % в 2017 г. (в рублевом эквиваленте – 17,9% г/г против 63,7% соответственно).
Рост валового накопления основного капитала замедлился до 2,3 % в 2018 г. (с 5,5 % в 2017 г.) при сохранении инвестиционной активности приблизительно на уровне прошлого года (4,1 % г/г, согласно оперативным данным Росстат за январь–сентябрь 2018 года). По информации Росстата, опубликованной на официальном сайте, это обусловлено тем, что приобретение продуктов интеллектуальной собственности и других активов, не включаемых в состав инвестиций в основной капитал, по предварительной оценке, сократилось.
На фоне ослабления рубля темпы роста импорта товаров и услуг снизились до 3,8 % в 2018 г. после 17,4 % годом ранее. При этом экспорт товаров и услуг продолжал уверенно расти (на 6,3 % в реальном выражении после 5,0 % годом ранее). В результате вклад чистого экспорта в темпы роста ВВП в 2018 г., по оценке, составил 0,8 п.п. (по сравнению с -2,3 п.п. годом ранее). Таким образом, чистый экспорт более чем компенсировал замедление внутреннего спроса и стал основным драйвером ускорения роста ВВП в 2018 году.
Показатели потребительской активности
Показатели инвестиционной активности
Рынок труда
Ситуация на рынке труда в 2018 г. характеризовалась активным ростом заработных плат как в социальном, так и во внебюджетном секторах.
По предварительной оценке Росстата, в целом за 2018 год рост реальной заработной платы составил 6,8 % (в 2017 г. – 2,9 %).
Существенное увеличение темпов роста заработных плат в 2018 г. было связано в первую очередь с достижением соотношений, установленных указами Президента Российской Федерации в части повышения оплаты труда отдельных категорий работников бюджетной сферы. По оценке Минэкономразвития России, темп роста реальных заработных плат в социальном секторе экономики в январе–ноябре составил 16,8 % г/г.
Рост заработных плат в частном секторе, по оценке Минэкономразвития России, составил 6,3 % г/г в реальном выражении в январе–ноябре 2018 года. Дополнительными факторами роста заработных плат как в социальном, так и во внебюджетном секторах в 2018 г. стали индексация оплаты труда других работников бюджетной сферы и повышение минимального размера оплаты труда с 1 января и с 1 мая 2018 года.
В конце года наметилась тенденция к стабилизации роста реальных заработных плат (по предварительной оценке Росстата, 2,5 % г/г в декабре). Данное замедление было ожидаемым и было связано с изменением внутригодовой динамики оплаты труда в социальном секторе в 2018 г. из-за особенностей достижения установленных президентскими указами целевых соотношений, а также с ускорением потребительской инфляции во второй половине года.
Уровень безработицы в 2018 г. опустился до исторического минимума 4,8 %.
В целом за 2018 г. совокупная численность рабочей силы изменилась незначительно, снизившись по сравнению с 2017 годом на 95,3 тыс. человек (-0,1 %). При этом наблюдалось дальнейшее перераспределение рабочей силы между занятыми и безработными. Численность занятого населения увеличилась на 215,7 тыс. человек (+0,3 %) за счет снижения общей численности безработных на 311,0 тыс. человек (-7,8 %).
Об ограничениях на рынке труда свидетельствуют и данные компании HeadHunter. Публикуемый ею hh-индекс, который показывает дефицитность специалистов через отношение количества активных резюме к вакансиям, снизился по сравнению с предыдущим годом на 0,9 п. (до 5,7 пунктов в среднем за 2018 год). На протяжении 2018 г. ограниченное предложение кадров требуемой квалификации наблюдалось среди рабочего персонала, медицины и фармацевтики.
Показатели рынка труда
Инфляция
Инфляция в январе 2019 г. составила 1,0 % м/м, оказавшись ниже официального прогноза Минэкономразвития России. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего года инфляция в январе ускорилась до 5,0 % г/г после 4,3 % г/г в декабре 2018 года. С учетом данных за первые несколько дней февраля, показывающих замедление среднесуточного темпа роста цен, можно сделать вывод о том, что эффект от повышения НДС оказался меньше предварительных оценок.
Значимый вклад (+0,24 п.п.) в инфляцию в январе внесла индексация регулируемых цен и тарифов. При этом стоимость коммунальных услуг выросла на 2,6 % м/м, в том числе в результате повышения НДС и изменения порядка оплаты услуги по вывозу твердых коммунальных отходов. В июле динамика тарифов окажет понижательное давление на годовую инфляцию, в силу более низкого уровня индексации по сравнению с прошлым годом.
Темп роста цен на непродовольственные товары за исключением подакцизной продукции ускорился с 0,3 % м/м до 0,6 % м/м (с исключением сезонного фактора – значения аналогичны) при том, что 86% данной группы товаров облагается базовой ставкой НДС. Ускорение темпа роста цен на бензин было более заметным – до 0,8 % м/м SA в январе с 0,2 % м/м SA в декабре прошлого года (0,8 % м/м в январе после снижения на 0,1 % м/м месяцем ранее). Темп роста цен на табачные изделия остался практически неизменным: 0,8 % м/м SA в январе 2019 г. после 0,9 % м/м SA в декабре 2018 г. (0,8 % м/м в январе после 0,7 % м/м месяцем ранее).
Инфляция в сегменте продовольственных товаров, большинство из которых облагается льготной ставкой НДС, в январе 2019 года замедлилась до 0,6 % м/м SA с 1,0 % м/м SA месяцем ранее (1,3 % м/м в январе после 1,7 % м/м в декабре). Замедление темпов роста цен наблюдалось как в сегменте плодоовощной продукции, так и в сегменте других продовольственных товаров.
Монетарная инфляция в январе ускорилась до 0,46 % м/м SA с 0,30 % м/м SA в декабре. Показатель, приведенный к годовым темпам роста, ускорился до 5,71 % м/м SAAR. По оценке, такое ускорение является временным.
В феврале 2019 г. инфляция, по оценке, составит 0,5–0,6% м/м (5,2–5,4 % г/г). При этом пиковые значения (5,5–5,7 % г/г) инфляция пройдет в марте–мае текущего года. По итогам года при сохранении стабильного курса рубля инфляция опустится ниже 5 %.
Индикаторы инфляции
Таблица №8
Таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования
Классы земель | Принадлежность к категориям в соответствии с ЗК | Виды разрешенного использования (в соответствии с типовым перечнем) |
| Земли под МЖС | Земли населенных пунктов | Земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки. |
| Земли под ИЖС | Земли населенных пунктов. Земли с/х назначения. | Земельные участки для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений. |
| Земли под офисно-торговую застройку | Земли населенных пунктов. Земли промышленности. | Земельные участки для размещения объектов торговли, общественно питания и бытового обслуживания. Земельные участки для размещения гостиниц. Земельные участки для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. |
| Земли под индустриальную застройку | Земли населенных пунктов. Земли промышленности. | Земельные участки для размещения гаражей и автостоянок. Земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Земельные участки для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. Земельные участи для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов. |
| Земли под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения | Земли особо охраняемых территорий. Земли населенных пунктов. | Земельные участки для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами. |
| Земли с/х назначения | Земли с/х назначения. Земли населенных пунктов. | Земельные участки для сельскохозяйственного использования. |
Таким образом, оцениваемые земельные участки относятся к классу «Земли под индустриальную застройку», следовательно, при расчете рыночной стоимости участков вводятся соответствующие данному классу корректировки.
Выставленные на продажу объекты, аналогичные Объектам экспертизы
Ниже представлена информация, содержащая предложения о продаже аналогичных объектов. Экспертом были проанализированы открытые источники и отобраны земельные участки, расположенные в Московской области на расстоянии до 15 км от МКАД.
В таблицах ниже приведены сводные данные по анализируемым участкам-аналогам, актуальные по состоянию на дату оценки.
Оценка производится по состоянию на текущую дату. По всем аналогам был осуществлен опрос представителей продавца по номерам телефонов, указанным в предложениях, в результате чего была получена дополнительная недостающая информация о предлагаемых к продаже объектах: уточнено местоположение, наличие коммуникаций и т.д. Также для уточнения параметров объектов-аналогов использовались открытые источники интернет: maps.yandex.ru, google.ru/maps (содержат панорамы улиц и объектов недвижимости).
В процессе отбора аналогов Эксперту не удалось найти ни одного предложения о продаже участка, имеющего назначение – под благоустройство, аналогичное назначению земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:8403. С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040404:8403 является смежным с земельным участком с кадастровым номером 50:22:0040404:482, и кадастровая стоимость указанных участков находится в одном диапазоне (6,00-6,25 руб./кв. м.), Эксперт счел целесообразным для расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403 использовать земельные участки-аналоги, имеющие назначение – для сельскохозяйственного производства.
Таблица №9
Характеристика земельных участков-аналогов земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237
№ п/п | Местоположение | Расстояние от МКАД, км | ВРИ | Стоимость участка, руб. | Площадь кв.м. | Стоимость за 1 кв. м., руб. | Источник информации |
| 1 | Московская область, г. о. Люберцы, д. Мотяково | 14 км | Промышленное | 14 000 000 | 6 000 | 2 333 | https://www.cian.ru/sale/commercial/193518995/ |
| 2 | Московская область, Раменский р-н, д. Островцы | 13 км | Промышленное | 14 250 000 | 5 704 | 2 498 | https://ramenskoye.cian.ru/sale/suburban/202810120/ |
| 3 | Московская область, Ленинский р-н, д. Андреевское | 15 км | Промышленное | 6 600 000 | 2 998 | 2 201 | https://vidnoye.cian.ru/sale/suburban/203788728/ |
| 4 | Московская область, г.о. Солнечногорск, с/п Луневское, д. Пикино | 14 км | Промышленное | 30 000 000 | 12 300 | 2 439 | https://solnechnogorsk.cian.ru/sale/commercial/179401053/ |
| 5 | Московская область, г. о. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, кв-л Клязьма | 14 км | Промышленное | 27 300 000 | 7 800 | 3 500 | https://khimki.cian.ru/sale/commercial/191775757/ |
Как видно из данной таблицы, максимальная стоимость 1 кв. м. участка составляет 3 500 рублей, минимальная – 2 201 рубль.Среднее значение стоимости 1 кв.м. участка – 2 594 рубля.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 по сравнительному подходу Эксперт выбрал аналоги №1, №2, №3. Подобранные аналоги схожи с Объектом экспертизы по следующим основным параметрам: местоположению, уровню развития инфраструктуры, назначению и т.д., и представляют земли промышленного назначения, расположенные в Московской области, на расстоянии до 15 км от МКАД.
Местоположение аналогов №4 и №5 существенно отличается от местоположения Объекта экспертизы. Данные отличия потребовали бы введения дополнительных корректировок, которые могли негативно сказаться на точности результатов исследования. В связи с этим Эксперт принял решение отказаться от использования данных аналогов в дальнейших расчетах.
Ввиду вышеперечисленного Эксперт считает, что могут использовать аналоги №1, №2 и №3 в качестве аналогов земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 для расчётов по сравнительному подходу.
Таблица №10
Характеристика земельных участков-аналогов земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:482 и 50:22:0040404:8403
№ п/п | Местоположение | Расстояние от МКАД, км | ВРИ | Стоимость участка, руб. | Площадь кв.м. | Стоимость за 1 кв. м., руб. | Источник информации |
| 1 | Московская область, г. о. Люберцы, д. Мотяково | 14 км | С/х производство | 5 100 000 | 5 000 | 1 020 | https://www.cian.ru/sale/suburban/179139429/ |
| 2 | Московская область, г. о. Люберцы, д. Марусино | 15 км | С/х производство | 11 500 000 | 13 100 | 878 | https://www.cian.ru/sale/suburban/190444213/ |
| 3 | Московская область, Раменский р-н, д. Островцы | 13 км | С/х производство | 2 900 000 | 20 000 | 800 | http://мособлземля.рф/uchastok/prosmotr/ostrovcy-skh-ot-2ga/ |
| 4 | Московская область, г. о. Химки, мкр. Сходня, кв-л Морщихино | 11 км | С/х производство | 32 000 000 | 39 000 | 821 | https://khimki.cian.ru/sale/suburban/202701588/ |
Как видно из данной таблицы, максимальная стоимость 1 кв. м. участка составляет 1 375 рублей, минимальная – 800 рубль.Среднее значение стоимости 1 кв.м. участка – 979 рублей.
Для расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 50:22:0040404:237 по сравнительному подходу Эксперт выбрал аналоги №1, №2, №3. Подобранные аналоги схожи с Объектом экспертизы по следующим основным параметрам: местоположению, уровню развития инфраструктуры, назначению и т.д., и представляют земли промышленного назначения, расположенные в Московской области, на расстоянии до 15 км от МКАД.
Местоположение аналога №4 существенно отличается от местоположения Объекта экспертизы. Данное отличие потребовало бы введения дополнительных корректировок, которые могли негативно сказаться на точности результатов исследования. В связи с этим Эксперт принял решение отказаться от использования данного аналога в дальнейших расчетах.
Ввиду вышеперечисленного Эксперт считает, что могут использовать аналоги №1, №2 и №3 в качестве аналогов земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237 для расчётов по сравнительному подходу.
Вывод о применимости вышеописанных методов для определения рыночной стоимости земельного участка:
1. Согласно п. п.13 ФСО №1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. В процессе настоящей Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так как имеется достоверная информация о ценах предложения по продаже земельных участков.
В рамках сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка Специалист использует метод сравнения продаж.
2. Методы, содержащие элементы затратного подхода. Определение рыночной стоимости затратным методом сводится к определению остаточной стоимости объекта, которая равна восстановительной стоимости (или полной стоимости замещения, в случаях, если такой объект на момент оценки не изготавливается) за минусом износа, который складывается из физического, функционального и экономического.
Земля – объект природного характера, затраты на ее воспроизводство рассчитать не представляется возможным.
Затратный подход в данной работе не применялся.
3. Доходный подход основывается на принципе, по которому текущая стоимость объекта есть текущая стоимость чистых доходов, ассоциированных с объектом оценки. Это принцип ожидания. Он утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его потенциальная способность приносить доход в будущем. Используя доходный подход, Оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Доходный подход к оценке недвижимости включает методы:
• метод прямой капитализации;
• метод дисконтирования денежных потоков.
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Другой метод — это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.
Поскольку рынок аренды земельных участков в Московской области не развит, и Специалист не обладает достоверной информацией об уровне доходов, который будет приносить Объект исследования, доходный подход в данной работе не применялся.
Расчет рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом
На этапе сбора информации Эксперту не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости. Для расчетов использованы данные по ценам предложений из открытых источников. Такой подход, по мнению Эксперта, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
Элементы сравнения ценообразующих факторов:
— предаваемые имущества права, ограничения этих прав, а также обременения по использованию объекта оценки недвижимости;
— условия финансирования состоявшей или предлагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, и др. условия)
— условия продаж (нерыночные условия, родственная продажа и др. условия)
— условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидка на торг при использовании для оценки цен предложения)
— вид использования и (или) зонирование;
— местоположение объекта;
— физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов улучшений, соотношение площади земельного участка и площади объекта недвижимости;
— экономические характеристики (заполняемость, уровень операционных расходов, тип аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
— наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
— другие элементы, влияющие на цены.
В целях выявления аналогов Объектов экспертизы Экспертом был проведен анализ данных из следующих источников информации: https://www.cian.ru/, http://мособлземля.рф/.
Более подробная информация об Аналогах Объектов экспертизы, включая ссылки на конкретные источники информации и копии объявлений, представлена в Приложениях.
По отобранным аналогам была проведена проверка и собрана дополнительная информация. Далее проведена корректировка цен предложения по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и Объектами экспертизы. Корректировки определялись различными способами.
Таблица №11
Расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040404:237
Показатели | ОБЪЕКТЫ | АНАЛОГИ | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| Цена за 1 кв.м., рублей | 2 333 | 2 498 | 2 201 | |
| Право собственности / аренды | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Корректировка | 0,0% | 0,0% | 0,0% | |
| Скорректированная стоимость | 2 333 | 2 498 | 2 201 | |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость | 2 333 | 2 498 | 2 201 | |
| Условия продажи | Торг | Торг | Торг | |
| Корректировка | -13,5% | -13,5% | -13,5% | |
| Скорректированная стоимость | 2 018 | 2 161 | 1 904 | |
| Условия (время) рынка | 22.03.2019 | 18.03.2019 | 13.03.2019 | 22.03.2019 |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость | 2 018 | 2 161 | 1 904 | |
| Назначение земли | Для размещения промышленных объектов | Промышленное | Промышленное | Промышленное |
| Корректировка | 0 |