Экспертиза многоэтажного дома

Обследование жилого дома с целью определить соответствие этажности и назначения помещений верхних этажей дома исходно — разрешительной документации

Характеристика объекта: объект представляет собой жилой дом по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями и подземном гаражом по адресу.

Диагностическое обследование дома

В Задании на разработку Проектной документации жилого дома по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями и подземном гаражом, в п. 1.3 указано этажность переменная 8-17-19 + подземный. Высоту жилых и нежилых этажей предусмотреть 3,30 от пола до пола.»

Согласно имеющейся в распоряжении эксперта исходно-разрешительной документации (далее по тексту ИРД), в частности¸ заключению Московской Государственной вневедомственной экспертизы (далее по тексту МосГосЭкспертиза) — Заключение Москомэкспертизы по государственной вневедомственной экспертизе проектной документации.

Согласно данным¸ приведенным в Заключении.

Проектом предусмотрено размещение:

«…….секция 1 :

• на 2-8 этажах ( отм. 3,30-23,10) – жилых квартир;
• на 9-м этаже ( отм. 26,4)- технических помещений;

Секция 2:

• на 2-17 этажах (отм. 3,30 — 52,80) жилых квартир;
• на 18 этаже ( отм. 57,35-59,40) – технических помещений;

Секция 3:

• на 2-м этаже (отм. 3,30) нежилых помещений, входного холла с консьержем в жилую часть;
• на 3-19 этажах (отм. 6,60 — 59,40) жилых квартир;
• на 20 этаже ( отм. 63,9-66,00) – технических помещений;…..

В результате экспертизы:

• по замечаниям экспертизы проектов — документация была исправлена, откорректирована и дополнена, в проект внесены исправления в части исключения двух верхних технических этажей, решения эвакуационных путей подземной и надземной частей здания, устройства лифтов в соответствии с нормативными требованиями;….
• с нерациональным объемно-планировочным решением в части двойной высоты квартир последнего этажа.

2. Отмечается:

• при разработке рабочей документации следует проработать варианты с уменьшением толщины фундаментной плиты;»

Т.о. согласно представленным в заключении МосГосЭкспертизы данным, высота технического этажа должна составлять 2,1-2,05 м.

В Экспертном заключении ГЭКК ОФиПС при Правительстве Москвы № 06-27 по проекту « нулевого цикла» строящегося жилого дома переменной этажности (8-19 этажей) с подземной автостоянкой и нежилыми помещениями указано:

Согласно карте районирования территории г. Москвы по степени проявления карстово-суффозионных процессов» территория строительства является неопасной в отношении карстово-суффозионнных процессов на земной поверхности ….Проекте ….. предусмотрено строительство 3-х секционного жилого дома переменной этажности ( секция № 1 -8 этажей, секция 32 -17 этажей и секция № 3- 19 этажей с 2-х уровневой подземной автостоянкой.»

Согласно «Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, количество этажей здания на момент ввода в эксплуатацию составляет по секциям 8-17-19, что соответствует представленной ИРД и заданию на проектирование. Общая площадь здания составляет 28428,9 м.кв., что также соответствует площади указанной в приказе ММЗ «Вымпел» об утверждении проекта на строительство и ИРД.

Таким образом, на основании анализа проектной, исходно-разрешительной и исполнительной документации был построен и введен в эксплуатацию дом состоящий из трех секций с этажность 8,17,19 этажей соответственно.

Результаты экспертизы

В результате обследования зафиксировано, что на момент обследования дом имеет надстройки над верхним этажом каждой секции еще двух этажей что не соответствует проектной, исходно-разрешительной документации и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию поскольку был построен и введен в эксплуатацию как дом состоящий из трех секций с этажностью 8,17,19 этажей соответственно, с высотой этажа 3,30 м, на момент обследования высота верхнего этажа с учетом надстройки составляет более 10 — ти метров.

Назначение надстроенной части при осмотре установить не представилось возможным по причине неопределенности его планировки. Однако, на основании паспорта БТИ можно установить, что помещения в надстроенных этажах относятся к жилым. Экспертиза считает, что надстройка возможно была осуществлена уже после ввода в эксплуатацию, поскольку архитектурно надстроенная часть здания отличается от остальной части , лестничные марши незавершенны (на них нет в частности обязательных ограждений), отделка мест общего пользования незавершенна.

С учетом требований МДС 13-1.99 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий», зафиксированная надстройка двух этажей, с учетом увеличения этажности и строительного объема здания является реконструкцией:

«1.8 Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (число и площадь квартир, строительный объем и общая площадь)».

В соответствии с МДС 13-1.99, реконструкцию зданий без разработки проектно-сметной документации с утверждением ее в установленном законом порядке с обязательным оформлением разрешения реконструированного объекта на ввод в эксплуатацию производить не допускается.

Согласно ВСН 61-89(р) произведенные работы с надстройкой двух этажей здания также является реконструкцией:

ВСН 61-89(р «ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ. РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ. НОРМЫ ПРОЕКТИРОВАНИЯ »

Надо также отметить , что хотя в заключении ГЭКК ОФиПС при Правительстве Москвы № 06-27 по проекту « нулевого цикла» строящегося жилого дома переменной этажности (8-19 этажей) с подземной автостоянкой и нежилыми помещениями по адресу : г. Москва, ВАО, Измайлово, квартал 26, ул. 10-я Парковая , вл.20. указано:

Согласно карте районирования территории г. Москвы по степени проявления карстово-суффозионных процессов» территория строительства является неопасной в отношении карстово-суффозионных процессов на земной поверхности …., вопрос о влиянии подземных карстовых пустот с учетом веса дома подробно не рассматривался, однако в том же заключении рекомендовано вести мониторинг как за возможными осадками самого здания , так и влияния его на осадку близлежащих зданий.

С учетом этого надстройка дополнительных этажей с учетом увеличения веса зданий и давления его на грунт основания, может создавать опасность для имущества, жизни и здоровья людей проживающих как в самом доме, так и проживающих в близлежащих жилых домах.

1. В соответствии с ответом Мосжилинспекции, направленным на обращение Москонтроля, Мосжилинспекция рассмотрела обращение Москонтроля по вопросу устройства дополнительных оконных проемов и замене витражного остекления верхнего двухсветного этажа на оконные блоки в жилом доме сообщила, что по имеющейся информации работы по изменению архитектурного облика верхних этажей здания – устройству дополнительных оконных проемов и замене витражного остекления верхнего двухсветного этажа на оконные блоки были выполнены до ввода данного жилого дома в эксплуатацию.
2. В соответствии с актом о комиссионной проверке законченного строительством жилого дома с подземной автостоянкой на предмет соответствия законченного строительством в июне 2008 г. жилого дома с подземной автостоянкой исходно-разрешительной и утвержденной проектной документации, комиссия констатирует, что в ходе проведенной проверки построенного объекта, изменений этажности не допущено, проектные высотные отметки здания соблюдены.

На момент экспертного обследования приведенные данные не соответствуют действительности.

В соответствии с Положением о едином порядке согласования предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным Распоряжением Мэра (п. 2.3. Разработка, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения (архитектурного проекта),

Архитектурно-градостроительное решение может разрабатываться как отдельный этап проектирования, так и в составе проектной документации в зависимости от решения Заказчика и Проектировщика.

Архитектурно-градостроительное решение (архитектурные проекты) объекта подлежит согласованию и утверждению органом архитектуры и градостроительства г. Москвы (Москомархитектура).

Архитектурно-градостроительное решение объекта разрабатывается на основании задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно-разрешительной документации.

Изменение технико-экономических показателей объектов, установленных в исходно-разрешительной документации, более чем на 10% утверждается Архитектурным советом Москомархитектуры при условии повторного согласования с префектом административного округа и внесении изменений в правоустанавливающие документы на пользование объектом недвижимости.

С учетом возведения двух дополнительных этажей по каждой секции, технико-экономические показатели объекта, установленные в исходно-разрешительной документации, увеличены более чем на 10%.

При этом изменение технико-экономических показателей объекта должно быть предварительно согласовано с организациями, согласовавшими исходно-разрешительную документацию, и внесены соответствующие изменения в градостроительное заключение.

По объектам, расположенным на основных магистралях и площадях центральной части города, изменения технико-экономических показателей, установленных в исходно-разрешительной документации, более чем на 10% утверждаются решением Общественного совета при Мэре Москвы по проблемам формирования градостроительного и архитектурно-художественного облика города на основании представления Главного архитектора города.

Таким образом, с учетом отсутствия согласования в представленной ИРД, а также с учетом данных приведенных в разрешении на ввод в эксплуатацию. надстроенная часть обладает признаками самовольной постройки, поскольку имеет два надстроенных этажа, что привело с одной стороны к изменению технико-экономических показателей объекта более чем на 10 %, с другой стороны это противоречит данным приведенным в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, фактически аннулируя его, поскольку описание объекта в разрешении на ввод в эксплуатацию, фактически не совпадает с ныне существующим в натуре объектом.

Статья 222 ГК РФ.

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
3. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
4. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы.

Приказ № 37 Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Самовольной постройкой является здание, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Заключение строительного эксперта

В результате обследования зафиксировано, что на момент обследования дом имеет надстройки над верхним этажом каждой секции еще двух этажей что не соответствует проектной, исходно-разрешительной документации и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию поскольку был построен и введен в эксплуатацию как дом состоящий из трех секций с этажностью 8,17,19 этажей соответственно, с высотой этажа 3,30 м, на момент обследования высота верхнего этажа с учетом надстройки составляет более 10 – ти метров.

Назначение надстроенной части при осмотре установить не представилось возможным по причине неопределенности его планировки. Однако, на основании паспорта БТИ можно установить, что помещения в надстроенных этажах относятся к жилым. Экспертиза считает, что надстройка была осуществлена уже после ввода в эксплуатацию, поскольку архитектурно надстроенная часть здания отличается от остальной части , лестничные марши незавершенны (на них нет в частности обязательных ограждений), отделка мест общего пользования незавершенна.

С учетом требований ВСН 61-89(р) и МДС 13-1.99, зафиксированная надстройка двух этажей, с учетом увеличения этажности и строительного объема здания является несогласованной в установленном законом порядке реконструкцией:

Кроме того, с учетом отсутствия согласования в представленной ИРД, а также с учетом данных приведенных в разрешении на ввод в эксплуатацию. надстроенная часть обладает признаками самовольной постройки, поскольку имеет два надстроенных этажа, что привело с одной стороны к изменению технико-экономических показателей объекта более чем на 10 %, с другой стороны это противоречит данным приведенным в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, фактически аннулируя его, поскольку описание объекта в разрешении на ввод в эксплуатацию, фактически не совпадает с ныне существующим в натуре объектом.

Согласно карте районирования территории г. Москвы по степени проявления карстово-суффозионных процессов» территория строительства является неопасной в отношении карстово-суффозионных процессов на земной поверхности …., вопрос о влиянии подземных карстовых пустот с учетом веса дома подробно не рассматривался, однако в том же заключении рекомендовано вести мониторинг как за возможными осадками самого здания , так и влияния его на осадку близлежащих зданий.

С учетом этого надстройка дополнительных этажей с учетом увеличения веса зданий и давления его на грунт основания, может создавать опасность для имущества жизни и здоровья людей проживающих как в самом доме, так и проживающих в близлежащих жилых домах.