Строительная судебная экспертиза по иску о долевом строительстве

По определению о назначении судебной экспертизы Бутырского суда г. Москвы по гражданскому делу по иску ХХХХ к ОАО «МАЯК»

о признании недействительными односторонних актов

о передаче объектов долевого строительства,

о признании договоров долевого участия в строительстве расторгнутыми

«19» апреля 2018 года в ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» из Бутырского районного суда г. Москвы по определению от 09 апреля 2018 года (председательствующей судьей Бойковой А.А.) для производства судебной строительно-технической экспертизы поступили материалы по делу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли качество объектов долевого строительства- квартиры по строительному адресу : Московская обл.,г. Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ, корпус 1, секция 1, этаж -2, количество комнат -1, номер на площадке С1 (КВ6)Э2 проектной площадью 49,56 кв. м. и по строительному адресу: Московская обл.,г. Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ, корпус 3, секция 9 этаж -3, количество комнат -1, номер на площадке С9 (КВ2)Э3 проектной площадью 55,77 кв. м. условиям договоров участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов , проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям
Если объекты долевого строительства построены (созданы) ответчиком с отступлениями от условий договора и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества таких объектов, или такие недостатки, сделают их непригодными для предусмотренного договором использования?
Определить соразмерное уменьшение цены договоров с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков остальных случаях.

Производство экспертизы ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» поручено Файзуллиной Раисе Фатыховне, имеющей высшее образование,

прошедшую профессиональную переподготовку в Международной академии экспертизы и оценки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости – квалификация по специальности –строительный эксперт, присвоена квалификация компетентного эксперта, предъявляемым к судебным экспертам по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки».

Стаж работы более 29 (двадцати девяти) лет.

Заявленное ходатайство от 09.04.2018 года удовлетворено полностью. Определение Бутырского районного суда г. Москвы получено на руки экспертом ООО Стройэкспертиза» 26 апреля 2018 г.

О дате и месте проведения экспертизы стороны были извещены.

При проведении осмотра присутствовали:

— Эксперт ООО «Стройэкспертиза» Файзуллина Р.Ф.

— От истца: Сергеев Владислав Анатольевич

— От Ответчика – представитель Застройщика ОАО «Маяк» — Алексеев Константин Михайлович

Экспертиза представленных документов проводилась по адресу: г. Москва, Верхняя Первомайская ул., д. 43, офис 206.

Краткие обстоятельства дела изложены в определении Бутырского районного суда г. Москвы от 09.04.2018г. о назначении судебной экспертизы

Для проведения строительно-технической экспертизы судом предоставлены материалы дела, относящиеся к предмету экспертизы указанные в приложениях к сопроводительному письму Бутырского районного суда г. Москвы №701-927/18 от 09.04.2018 г., а именно: гражданское дело в двух томах:

Том 1 состоит из 259 листов.

Для исследования экспертом использованы следующие документы:

— Копия договора №С1 (КВ6) Э2 участия в долевом строительстве от 18.08.2014 года с приложением №1 –технические характеристики Жилого дома и квартиры, приложения №3 участия в долевом строительстве, Приложение №3 план второго этажа секции 1, заявление физического лица на перевод денежных средств в сумме 4 412 840 рублей; (л.д.16-30);

— Копия акта осмотра квартиры по договору ДДУ №С1 (КВ)6 Э2 от 18.08.2014 г., полученное представителем УК «Флагман М.М.Кариковой от 01.08.2017г. (подписи сторон отсутствуют), почтовая квитанция от 09.08.2017 с описью вложения «Акт осмотра» от 09.08.2017 (РПО 12546613008422); ( л.д.32-34);

— Копия телеграммы в ОАО «МАЯК» о проведении строительной экспертизы»; (л.д.35);

— Копия строительного технического заключения №040917-17, проведенное ООО «МНСЭ» по обследованию объекта, расположенного по адресу: Московская область, г.Химки, ул.ХХХХ,д.ХХ,корпус1, этаж 2, кв.6; (л.д.37-73);

— Копия претензии ХХХХ к ОАО « МАЯК» об уменьшении стоимости объектов долевого участия, возврате неосновательного обогащения, почтовая квитанция от 13.09.2017 г. ( 12546615019716) с описью вложения претензии и копии строительного технического заключения (л.84-89);

— Копия заявления ХХХХ к ОАО «МАЯК» об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве с приложением почтовых квитанций о направлении претензионного уведомления в ОАО «МАЯК» (л.д.90-95)

— Копия договора №С9 (КВ2) Э3 участия в долевом строительстве от 08.08.2014 года с приложением №1 –технические характеристики Жилого дома и квартиры, приложения №3 участия в долевом строительстве, Приложение №3 план третьего этажа, секции 9, заявление физического лица на перевод денежных средств в сумме 5 021300 рублей; (л.д. 96-111)

— Копия акта осмотра квартиры по договору ДДУ №С9 (КВ2) Э3 от 18.08.2014 г., полученное представителем УК «Флагман М.М. Кариковой от 01.08.2017г.( подписи сторон отсутствуют), почтовая квитанция от 09.08.2017 с описью вложения «Акт осмотра» от 09.08.2017 (РПО 12546613008415); ( л.д.112-114)

-телеграмма в ОАО «МАЯК» о проведении строительной экспертизы 17.08.2017г.( л.д. 115)

— Копия строительного технического заключения №040917-17, проведенное ООО «МНСЭ» по обследованию объекта, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ, корпус 3, секция 9, этаж 3, кв.2; (л.д.117-154)

— Копия претензии ХХХХ к ОАО «Маяк» об уменьшении стоимости объектов долевого участия, возврате неосновательного обогащения, почтовая квитанция от 13.09.2017 г. (РПО №14143516007613) с описью вложения претензии и копии строительного технического заключения (л.д.163-170)

— Копия заявления об одностороннем отказе ХХХХ к ОАО «МАЯК» от исполнения договора участия в долевом строительстве с приложением почтовых квитанций о направлении претензионного уведомления в ОАО «МАЯК» (л.д.171-176)

1.1. Оригиналы строительно-технических заключений № 040917-17 проведенных ООО «МНСЭ» по обследованию объектов расположенных по адресу: Московская обл., г. Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ, корпус 3, секция 9, этаж -3, кв.2; и Московская обл., г. Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ, корпус 1, секция 1, этаж -2, кв.6; (л.д.182-256)

Том 2 состоит из 82 листов

из отзывов и разъяснений сторон, а также копии иных документов. Экспертом для исследования использованы следующие документы:

— Копия сообщения о внесенных изменениях от 31.01.2014 года в проектную декларацию о строительстве корпуса №1 в составе многофункционального Жилого Комплекса по адресу: Московская область, г.Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ (первый этап строительства), описание жилого 17-ти этажного 2-х секционного жилого дома №1. (л.д. 18-20)

— Копия сообщения о внесенных изменениях от 31.01.2014 года в проектную декларацию о строительстве корпуса №2 в составе многофункционального Жилого Комплекса по адресу: Московская область, г.Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ (первый этап строительства), описание жилого 17-ти этажного 4-х секционного жилого дома №2. (л.д. 21-23)

— Копия сообщения о внесенных изменениях от 31.01.2014 года в проектную декларацию о строительстве корпуса №3 в составе многофункционального Жилого Комплекса по адресу: Московская область, г.Химки, ул.ХХХХ,д.ХХ ( первый этап строительства), описание жилого 29-ти этажного 3-х секционного жилого дома №3. ( л.д. 24-26)

— Копия уведомлений ОАО «МАЯК» о готовности передачи объекта долевого строительства Застройщиком исх. № 50/ув от 24.04.2017 Московская область, г.Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ, корпус1, этаж 2, кв.6 и исх №47/ув от 24.04.2017 г Московская область, г. Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ, корпус 3, секция 9, этаж 3 кв.2

и Московская обл., г. Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ корпус 1, секция 1, этаж -2, кв.6; (л.д.37-38)

— Копия одностороннего акта от 12.07.2017 года о передаче Застройщиком (ОАО «МАЯК») объекта долевого строительства № С1 (КВ6)Э2 участия в долевом строительстве от 18.08.2014 года Сергееву В.А. Московская область, г. Химки, ул.ХХХХ,д.ХХ, корпус -1, секция -1, номер квартиры -6

— Заверенная копия ОАО «МАЯК» разрешения на строительство на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-35-7993-2017 от 21.04.2017 выданного Министерством строительного комплекса Московской области многофункционального жилого комплекса «Маяк» ( в составе строительства: три жилых комплекса, подземная автостоянка, ТП №2,3,5,6, КНС №1,2 ), расположенного по адресу: Московская область, г.Химки, ул. ХХХХ,д.ХХ.

3. После изучения материалов дела 2-927/2018 2018 по иску Сергева В.А. к ОАО «МАЯК» о признании недействительными односторонних актов о передаче объектов долевого строительства, признании договоров долевого участия в строительстве расторгнутыми, взыскания цены договоров долевого строительства ) 26.04.2018 г. для полноты и всестороннего исследования о соответствии качества объектов долевого строительства условиям договоров участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов , проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных и иным обязательным требованиям руководствуясь ст. 55 ГрК РФ были запрошены у сторон через суд следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;

12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

13) подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны в случае, если подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи, и если для эксплуатации этого объекта в соответствии с федеральными законами требуется установление охранной зоны. Местоположение границ такой зоны должно быть согласовано с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на принятие решений об установлении такой зоны (границ такой зоны), за исключением случаев, если указанные органы являются органами, выдающими разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Предоставление предусмотренных настоящим пунктом документов не требуется в случае, если подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства и в результате указанной реконструкции местоположение границ ранее установленной охранной зоны не изменилось. 3.1. Указанные в пунктах 6 и 9 части 3 настоящей статьи документ и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. При строительстве, реконструкции многоквартирного дома заключение органа государственного строительного надзора также должно содержать информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

14. полная проектно-сметная документация с учетом внесенных изменений, в том числе задание на проектирование в стадии проектирования, и последующие уточнения ТЗ на проектирование в связи с чем вносились изменения обоснования, расчеты.

15. Положительное заключение экспертизы на ПСД

(№ 76-1-4-Н044-13 от 15.03.2013г. выдавший орган: Государственное автономное учреждение Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве» Данная информация использована с декларации организации с официального сайта застройщика ОАО «Маяк») или иное, если имеется.

Допущения и ограничения

Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на «23» мая 2018 года. Результаты оценки являются действительными на дату проведения экспертизы. Эксперт не принимает на себя ответственность за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты и отразиться на объекте исследования и таким образом повлиять на результаты.
В процессе подготовки отчета эксперт исходил из достоверности документации по объекту исследования, предоставленный суду Ответчиком.
Эксперт исходил из того, что на объект исследования имеются все подлежащие исследованию права в соответствии с действующим законодательством. Однако, анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект исследования выходит за пределы профессиональной компетенции эксперта, и он не несет ответственности за связанные с этими вопросы.
Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты экспертизы, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
Исходные данные, использованные экспертом при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, эксперт не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в отчете содержатся ссылки на источники информации.
Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами эксперта.

При проведении экспертизы использовалась следующая справочная литература и нормативные документы:

Гражданский кодекс Российской Федерации;
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) ( с изм. и доп.);
Постановление правительства РФ №87 от 16.02.2008 года «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»;
Бутырин А.Ю. Судебная строительно-техническая экспертиза (теоретические, методические и правовые основы). — М., 2006;
«Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» под общей редакцией А.Ю. Бутырина. Утвержден научно-методическим советом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России–М.,2012 г.
ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», принят Межгосударственной Научно-технической комиссией по стандартизации, техническому нормированию и сертификации в строительстве (МНТКС) 11 декабря 1996 г.;
СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», принят и введен в действие с 01.01.1998 г. Постановлением Минстроя России от 13.02.97 г. N 18-7;
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», принят Государственной Думой РФ 23 декабря 2009 года.
Федеральный закон от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями на 25 ноября 2013 года).
СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»;
СП 68.13330.2016 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87
СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.01-2003»;
СНиП 12-01-2004 в редакции СП 48.13330.2011 «Организация строительства»;
ГОСТ Р 31397-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»

Актуализированная версия СНиП 41-01-2003»

СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации
СП 28.133330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии, Актуализированная версия СНиП 2.03.11-85
СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры»
СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий», актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85
ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия
ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам»
МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции
РДС 82-202-96 Правила разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве.

Приведенные и использованные при составлении заключения правовые и нормативно-технические ссылки даны на основании, действующих документов, приведенных в специализированной справочной системе ИС «ТЕХЭКСПЕРТ».

Процесс экспертных исследований

Этапы исследований:

Изучение представленных судом на экспертизу документов дела и проектной документации.
Запрос на предоставление недостающих документов.
Осмотр объекта на месте с фото-фиксацией.
Анализ соответствия планов, документов фактическому положению по использованию исследуемых помещений.
Сравнительный анализ фактического состояния объектов
Расчеты
Составление выводов на поставленные судом вопросы.

II. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

Обследование проведено сопоставлением данных из материалов предоставленных Бутырским районным судом г. Москвы и результатов экспертного обследования в соответствии с действующими в строительстве нормативными актами, техническими регламентами и строительных норм и правил.

Методика исследования принята согласно «Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» под общей редакцией А.Ю. Бутырина.

При описании исследовательской строительной части экспертом применены следующие строительные понятия и определения согласно СНиП-I-2 «Строительная терминология», №214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. ( далее — №214-ФЗ от 30.12.2004, в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 03.07.016 № 304-ФЗ, от 29.07.2017 № 218-ФЗ ), Закон РФ от 07.02.1992 г №2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред.01.05.2015г.) – (далее №2300-1 от 07.02.1992), Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 в ред .от 31.12.2017 ( далее – ГРк РФ №190-ФЗ от 29.12.2004г.) и иные нормативные документы

Строительные нормы и правила (СНиП) — свод основных нормативных документов, применяемых в строительстве.

Обследование (визуальное освидетельствование) – представляет собой осмотр здания и его отдельных конструкций с применением простейших средств и методов.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

Законченный строительством объект — комплекс зданий и сооружений, отдельное здание или сооружение или их автономная часть в составе, допускающем возможность их самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все строительно-монтажные работы;

Приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию — юридическое действие официального признания уполномоченным органом (приемочной комиссией) факта создания объекта недвижимости и соответствия этого объекта утвержденному проекту;

Проектная документация — документация, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Разрешение на строительство — документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Соответствие — выполнение установленных требований к объекту недвижимости;

Этаж — часть здания по высоте, ограниченная полом и перекрытием или полом и покрытием.

Здания жилые — квартирные дома для постоянного проживания людей и обще жития для проживания в течение срока работы или учебы.

Объект строительства — отдельное здание или сооружение со всеми относящимися к нему оборудованием, инвентарем, инструментом, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями и коммуникациями, на строительство (реконструкцию или расширение) которого составляется самостоятельная объектная смета. Отдельными объектами строительства являются также и виды работ (вертикальная планировка, наружные инженерные сети, подъездные и межцеховые пути, благоустройство строительной площадки и др.).

Объект долевого строительства— квартиры — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

Каркас здания (сооружения) — стержневая несущая система, воспринимающая нагрузки и воздействия и обеспечивающая прочность и устойчивость здания (сооружения) .

Долевое строительство — отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Недостаток товара (работы, услуги) — несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом, условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

Существенный недостаток товара (работы, услуги) — неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки;

Нормативный уровень технического состояния — категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.).

Оценка технического состояния — установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

Критерии оценки — установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции

Обследование — комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.

Дефект — отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение — неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Степень повреждения — установленная в процентном отношении доля потери проектной несущей способности строительной конструкцией.

Несущие конструкции — строительные конструкции, воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания.

Эксплуатационные показатели здания — совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества

Налог на добавленную стоимость (НДС) — косвенный налог, форма изъятия в бюджет государства части стоимости товара, работы или услуги, которая создаётся на всех стадиях процесса производства товаров, работ и услуг и вносится в бюджет по мере реализации.

Экспертное обследование выполнено натурным способом на основе использования визуально-регистрационного метода.

Для производства визуального контроля, экспертом использовалось следующее оборудование:

— Цифровая фотокамера Sony» DSC-WX300 Ростест

— Дальномер лазерный Leica DISTO D5/41142-09

— рулетка 5-ти метровая по ГОСТ 7502

По первому вопросу:

Соответствует ли качество объектов долевого строительства — квартиры по строительному адресу : Московская обл., г.Химки, ул ХХХХ,д.ХХ, корпус 1, секция 1, этаж -2, количество комнат -1, номер на площадке С1 (КВ6)Э2 проектной площадью 49,56 кв.м. и по строительному адресу: Московская обл., г.Химки, ул Кудрявцева,д10, корпус 3, секция 9 этаж -3, количество комнат -1, номер на площадке С9 (КВ2)Э3 проектной площадью 55,77 кв.м. условиям договоров участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?

Соответствие качества объектов строительства регламентированы:

— ст.55 Градостроительного кодекса РФ;

— Положением об осуществлении ГСН в РФ, утвержденным, постановлением Правительства РФ от 1.02.06г. №54. (в ред.2028.02.2018 г);

— СП 68.13330.2016 «приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов» ( СНиП 3.01.04-87);

— ТСН 12-310-2000 (ТСН ПЭОН -2000МО) приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области;

-СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»;

— ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».

В соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса и иных действующих нормативных актов на территории РФ Застройщиком ОАО «МАЯК» — ответчиком по делу предоставлены следующие документы, а именно:

Свидетельство о государственной регистрации права от 13.12.2007г. Серия 50-HBN 118623, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области ОАО «МАЯК» ( ИНН2047002651, ОГРН 1025006176030) , объект права: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации административного и общественно-делового центра, жилого комплекса, объектов культурно-развлекательного и спортивного назначения, рекреационной зоны, яхт-клуба, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустроенной набережной, причалов, слипа, берегоукрепления, общая площадь 94300 кв.м., адрес объекта: Московская область, г.Химки, ул.ХХХХ,д.ХХ. Кадастровый номер: 50:50:010313:0004, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 08 августа 2006 года сделана запись регистрации № 50-50-10/010/2006-448, повторное взамен свидетельства : серия НА №844864, от 08.08.2006г.;
Разрешение на строительство №RU50301000-21 от 22.03.2013г., выданная Администрацией городского округа Химки Московской области на строительство Многофункционального жилого комплекса «МАЯК» — 1й этап строительства (в составе: три жилых корпуса; подземная автостоянка ТП№2,3,5,6; КНС №1,2);
Договор/Полис № 03412/751/00009/3 комплексного страхования рисков строительно-монтажного проекта;
Градостроительный план земельного участка № RU50301000-GPU0807-2012, утвержденный постановлением Администрации городского округа Химки Московской области №1824 от 19.12.2012г. ;
Акт приемки объекта капитального строительства от 21.11.2016 года;
Акт о соответствии параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации от 10.01.2017 года;
Акт о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) от 10.01.2016 г. ;
Справка за исходящим №35-17/7 от 12.12.2016г. из Публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (Макрорегиональный филиал «Центр») ;
Справка за исходящим № 491 от 14.12.2016г из ООО «Современные технологии» ;
Справка от 14.12.2016г. ООО «Профессиональные системы связи» ;
Справка №1664 от 09.12.2016 г. из ОАО «Химкинский Водоканал» ;
Справка за исходящим №286 от 12.12.2016 из Муниципального унитарного предприятия Городского округа Химки «Химводосток» ;
Справка из ОАО «МОСОБЛЭНЕРГО» филиал Химкинские электрические сети о выполнении технических условий;
Справка о выполнении технических условий для юридических лиц №3-Ю/2017 из АО «Химкинская электросеть» ;
Справка №1016/181 от 25.09.2016г. из ООО «Городское БТИ» для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» ;
Справка №1016/182 от 25.09.2016г. из ООО «Городское БТИ» для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» ;
Справка №1016/183 от 25.09.2016г. из ООО «Городское БТИ» для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» ;
Справка № 8 от 09.03.2017 года от ООО ТСК МОСЭНЕРГО ( ООО «Теплоснабжающая компания Мосэнерго).

Обращаю внимание, что пунктом.5.10 СП 68.13330.2016 «приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов» (СНиП 3.01.04-87) жилые здания с квартирами свободной планировки, предусматривающей возможность трансформации квартир, при завершении строительства могут сдаваться в эксплуатацию без устройства перегородок и проведения в таких помещениях полного комплекса отделочных, части специальных строительных работ и установки внутреннего оборудования. При этом требуется учесть необходимость выполнения в полном объеме всех работ, которые должны предусматриваться проектной документацией, в местах общего пользования (отделка и обустройство лестничных клеток, вестибюлей, монтаж лифтов, инженерного оборудования здания, систем, обеспечивающих его пожаробезопасность).

Предоставленный перечень документов соответствуют требованиям Градостроительного кодекса, техническим регламентам и иным нормативным документам на территории РФ.

Следовательно: Качество объектов долевого строительства — квартиры соответствуют условиям договоров участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По второму вопросу:

Если объекты долевого строительства построены (созданы) ответчиком с отступлениями от условий договора и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества таких объектов, или такие недостатки, сделают их непригодными для предусмотренного договором использования?

Ответ: Нет, не привели и не сделают непригодными

Пояснение довода:

Обоснование ответа эксперта учтены в исследовании по третьему вопросу, поскольку взаимосвязаны и взаимо- не — исключаемые

Существенным спорным моментом между истцом и ответчиком является обоснование истца (л.д. 5 том 1) «о нарушении условий Договоров участия в долевом строительстве, проектной документации…. Далее – «более того такое нарушение, как возведение внутриквартирных стен из материала не соответствующего проекту или договору, является технически неустранимым без нарушения технологии производства работ.

В проектной декларации размещенной на официальном ОАО «МАЯК» и представленных суду о внесении изменений от 31.01.2014 г в проектную декларацию о строительстве корпуса 1 (том 2 л.д.19) и внесение изменений от 31.01.2014 года в проектную декларацию о строительстве корпуса 3 (том 2. Л.д.24) в части спорных моментов какие либо изменения не вносились. Согласно представленной проектной декларации по строительству корпуса 1 и корпуса 2 — « Проектом предусмотрено выполнение перегородок в санузлах – кирпичные толщиной 120 мм. … межквартирные – блоки из ячеистого бетона толщиной -250 мм»

По техническим характеристикам использованный материал – газосиликатные блоки обладают полной пожарной безопасностью, высокие звуко-теплоизоляционные способности и экологичные. Степень экологичности коэффициент -2, второй по экологичности материал после древесины. Отсутствуют процессы гниения, вредные для организма человека компоненты. Газосиликатные блоки – «Дышащий» материал. Высокая шумоизоляция. Блоки выпускаются двух видов: стеновые и перегородочные. Все они сертифицированы по ГОСТ 31360-2007 и ГОСТ 31359-2007.

Показатель		700	600	500
Класс бетона по прочности при сжатии		В5	В3,5	В2,5
Марка по морозостойкости		F35-F50	F25-F35	F25-F35
Теплопроводность газосиликатных блоков (коэффициент теплопроводности, Вт (м·°С) при влажности)	W=8%	0,18	0,14	0,11
	W=4%	0,15	0,11	0,08
	W=0%	0,12	0,09	0,065

По третьему вопросу:

Определить соразмерное уменьшение цены договоров с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях.

В ходе проведения экспертизы указанного объекта эксперт применил правила регламентированные процедурно для проведения обследования строительных конструкций, определяющих принципиальную схему и состав работ, позволяющих объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций и, в случае необходимости, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям или способам усилений , руководствуясь требованиями СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.01-2003, СП 13-102-2003 « Обследование несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и иные нормативные документы, требования регламентированные нормами, на которые будут указаны в процессе исследования и обследования.

Объекты обследования:

$C:\Users\Раиса\Desktop\Фото ссайта ЖК декларации\DSC_6301.JPG$

$C:\Users\Раиса\Desktop\Фото ссайта ЖК декларации\DSC_6215.JPG$

ОБЪЕКТ №1.

По Объекту обследования квартиры, расположенной в Московской области, г. Химки, ул. Кудрявцева, д.10, корпус 1, секция 1, этаж 2, номер на площадке С1 (КВ6)Э2 в монолитно-каркасном 17-ти этажном жилом доме с подземным этажом. После присвоения почтового адреса: Московская область, г. Химки, ул. Кудрявцева, 15, кв.6/

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5754.JPG$	Фото №1 Почтовый адрес и номер дома после ввода объекта в эксплуатацию Московская область, г. Химки, ул. Кудрявцева, 15. По договору строительный номер объекта: г. Химки, ул. Кудрявцева,д.10, корпус1
$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5756.JPG$	Фото №2 Входная группа в дом №15 подъезд 1 (по договору Кудрявцева, д.10) (На фото Истец- Сергеев В.А. и представитель ответчика ОАО «МАЯК»
$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\DSC_5832.jpg$	Фото№2/1 Входная группа в дом №15 подъезд 1 (по договору Кудрявцева,д.10)
$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5758.JPG$	Фото№2/2 Входная группа в дом №15 подъезд 1, тамбур

Результаты обследования:

Квартира однокомнатная свободной планировки, имеется входная дверь, без отделки, без межкомнатных перегородок;

остекление: лоджии остеклены алюминиевыми профилями с одинарным стеклом, внутренние оконные проемы – окна со стеклопакетами; имеется выход на лоджию

в квартиру подведены без устройства внутренней разводки по квартире:

— канализация магистральные вводы в квартиры в местах расположения квартирных санитарно-технических шахт;

— водоснабжение – выполнены магистральные разводки холодной и горячей воды с установкой запорной арматуры на границе квартиры

— вентиляция – естественно приточно-вытяжная, вентиляционные решетки не установлены

-электроснабжение — квартира обеспечивается щитом механизации для проведения ремонтных работ (напряжение 220 В). Внутриквартирная разводка отсутствует согласно условиям договора;

— Отопление – централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов.

По результатам проведенного визуально-инструментального осмотра установлено:

Нарушение п.6.4.9. СП 60.13330.2012 « Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» — Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления, в соответствии с указанными требованиями должны быть установлены.(Фото 3)

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5795.JPG$

Фото №3

Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5794.JPG$

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5788.JPG$

Нарушен защитный слой бетона, с участками коррозии арматуры на железобетонного монолитного перекрытия, отсутствие которых является нарушением гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры». (Фото №4)

$D:\Изображения\InkedОкно дефекты моноитная конструкция_LI (2).jpg$

$C:\Users\Раиса\Desktop\ДОКМ с САЙТА\Окно дефекты моноитная конструкция.jpg$

Фото 4. Фрагменты нарушения защитного слоя бетона плиты перекрытия

Внутриквартирные стены возведены из газосиликатных блоков, нарушение требований Приложения №1 к Договору долевого строительств № С1 (КВ6)Э2 от 18.08.2014 года. Согласно технических характеристик выполняются монолитные стены. ( фото №5)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ДОКМ с САЙТА\Стены газосиликатные.jpg$

Фото №5 Внутриквартирные стены возведены из газосиликатных блоков

Перегородки сан узлов не выполнены нарушение требований Приложения №1 к Договору долевого строительств № С1 (КВ6)Э2 от 18.08.2014 года. Согласно технических характеристик выполняются монолитные стены.(см.фото 9)
Монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения,(расстояние не более 100мм), нарушение требований СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 и проектно-сметной документации. Дефект является существенным. (Фото №6)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ДОКМ с САЙТА\InkedВодоснабжение обрез_LI.jpg$

$C:\Users\Раиса\Desktop\ДОКМ с САЙТА\InkedInkedВодоснабжение дверь_LI.jpg$

Фото №6 нарушение требований СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий

На участке расположения кухни низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола вследствие чего невозможно выполнение отделочных покрытий пола и монтаж сантехнического оборудования, что является нарушением СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий», актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85 (фото 7).

$C:\Users\Раиса\Desktop\ДОКМ с САЙТА\InkedКанализация обрез_LI.jpg$

Фото 7. На участке расположения кухни недопустимо низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола

На участке расположения санузла недопустимо низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола вследствие чего невозможно выполнение отделочных покрытий пола и монтаж сантехнического оборудования, что является нарушением СП 30.13330.2012 « Внутренний водопровод и канализация зданий, актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85 ( фото №8)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ДОКМ с САЙТА\InkedКанализация обрез.1_LI.jpg$

Фото 8 На участке расположения санузла низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола

$C:\Users\Раиса\Desktop\ДОКМ с САЙТА\InkedКанализация обрез.2 санузел_LI.jpg$

Фото 9. Фрагмент расположения санузла слева от входной двери низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола и четко прослеживается отсутствие внутренних монолитных перегородок договора долевого строительств № С1 (КВ6) Э2 от 18.08.2014 года

Отсутствует ограждения оконного блока на лоджии.

Нарушение п.8.3. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», в соответствии со сводом правил предусмотрены ограждения наружных лестничных маршей, балконов, лоджий, террас, кровли в местах опасных перепадов (фото 10)

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5816.JPG$

Фото10. Отсутствуют ограждающие конструкции

При монтаже оконных блоков не соблюдены зазоры: как на торцевых, так и фронтальных пространствах оконного блока. Монтажный зазор –между стеновым проемом и торцевой поверхности оконной коробки, и фронтальный монтажный зазор –в пространстве между поверхностностью четверти стенового проема и лицевой поверхностью оконной коробки отсутствует монтажный состав и не соблюдены допустимые нормы монтажа оконных блоков, тем самым нарушен п.3.5. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам» нарушена целостность монолитных конструкций стен (откосов). Вследствие нарушения работ при монтаже оконных блоков нарушена и целостность защитный слой бетона, с участками коррозии арматуры на железобетонной конструкции стен, отсутствие которых является нарушение гл.8.3. СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции». Данный дефект является существенным (фото 11)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\InkedDSC_5793_LI.jpg$

Фото 11 Нарушение целостности железобетонных конструкций

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\InkedDSC_5828_LI.jpg$

Фото 12 не соблюдены зазоры

Отсутствует технологическое сквозное отверстие для монтажа кондиционера. Нарушение п.13.7 СП 60.133330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Актуализированная редакция СНиП 4101-2003, в соответствии с которым для монтажа/ демонтажа вентиляционного оборудования (или замены частей) следует предусмотреть монтажные проемы. Дефект является существенным.
Участки разрушения порога дверного проема заделаны «куском» оцинкованного листа. Нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01.-87 (фото13)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\InkedDSC_5808_LI.jpg$

Фото 13. Участок разрушения порога дверного проема заделанного «куском» оцинкованного листа

Результат натурно-визуального осмотра установленных нарушений отражены в таблице №1

Сравнительный анализ выявленных нарушений по договору долевого строительства

Таблица 1

№ п/п	Выявленные нарушения, (отклонения)	Предусмотрено договором долевого участия	Предусмотрено Проектной декларацией	По требованиям СНиП	Нормативный уровень технического состояния
	Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления	В договоре отсутствует	В проектной декларации отсутствует	п.6.4.9. СП 60.13330.2012 « Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха.	Устранимые нарушения
	Нарушен защитный слой бетона	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры»	Устранимые нарушения
	Внутриквартирные стены возведены из газосиликатных блоков	Монолитные	Блоки из ячеистого бетона толщ. 250 мм с отделкой	Предусматривается согласно технического задания Заказчика при разработке проектной документации, допускается использовать газосиликатные блоки	Не устранимые нарушения
	Перегородки санузлов не выполнены нарушение	монолитные	Кирпичные, толщ.120мм	Предусматривается согласно технического задания Заказчика при разработке проектной документации	Устранимые нарушения
	Недоступность обслуживания запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	СП 73.13330.2012 « Внутренние санитарно-технические системы зданий	Технически трудно устранимые
	Низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола на кухни	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	СП 30.13330.2012 « Внутренний водопровод и канализация зданий, актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85	Устранимые нарушения
	низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола санузла	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	СП 30.13330.2012 « Внутренний водопровод и канализация зданий, актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85	Устранимые нарушения
	Отсутствует ограждения оконного блока на лоджии	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	п.8.3. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»	Устранимые нарушения
	При монтаже оконных блоков не соблюдены зазоры	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	п.3.5. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам»	Устранимые нарушения
	Отсутствует технологическое сквозное отверстие для монтажа кондиционера	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	п.13.7 СП 60.133330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха.	Технически трудно устранимые
	Участки разрушения порога дверного проема заделаны «куском» оцинкованного листа.	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции	Устранимые нарушения

Определение стоимости расходов на устранение недостатков

Поскольку по запросу эксперта не была предоставлена сметная документация, на основе которых можно было бы определить ремонтно-восстановительные работы, основываясь на методике примененной для расчетов указанного объекта, эксперт принимает решение в своих расчетах воспользоваться методикой определения стоимости строительной продукции согласно МДС81-35.2004 (в ред. Приказа Минрегиона России от 01.06.2012 № 220, Приказа Минстроя России от 16.06.2014 № 294/пр), а также в основу своих расчетов применяет Приказ Правительства Москвы, комитета Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов Приказ № ММЭ-ОД/17-74 от 21.12.2017 года «Об утверждении норм накладных расходов и сметной прибыли»

Пунктом 2.2. МДС81-35.2004 под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Расчет договорной цены Таблица 2

Наименование работ и затрат	Ед.изм.	Расчет стоимости договора
Итого договорная цена без НДС	руб	4 410 840,00
стоимость 1 квадратного метра площади по договору		89 000,00
Площадь	м3	49,56
Стоимость ремонтно-восстановительных работ без учета материалов средняя договорная цена установленная по Москве и Московской области		2 900,00
Заработная плата рабочих	руб	143 724,00
Налоги по заработной плате :
в ПФР	%	22,00
ФСС РФ	%	2,90
ФФОМС	%	5,10
Итого налогов		30,00
Расчет з/платы		43 117,20
Итого расходы по з/плате		186 841,20
Итого		4 223 998,80
Затраты на материалы при новом строительстве	%	40,00
Итого материальных ресурсов		1 689 599,52
Затраты на материалы на проведение ремонтно-восстановительных работ	2%	33 791,99
Итого материалов от договорной цены		1 723 391,51
Итого		2 500 607,29
Машины и механизмы с учетом заработной платы рабочих	%	65,00
Итого машин и механизмов		1 625 394,74
Итого с учетом машин и механизмов		875 212,55
Накладные расходы	%	20,00
Итого с учетом накладных расходов и прочих расходов		350 085,02
Итого		525 127,53
Итого предполагаемая договорная прибыль	%	12

Результат расчетов таблицы 2 цены с расшифровкой по статьям затрат будет использован для расчета на ремонтно -восстановительные работы для определения соразмерного уменьшения цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков выявленных в результате обследования посредством визуально осмотра с фотофиксацией.

Расчет ремонтно –восстановительных работ

Таблица 3

Наименование работ и затрат	Ед.изм	Нормы расходов отчисления в ПФР РФ	Нормы накладных расходов от фонда заработной платы	Нормы сметно прибыли от фонда заработной платы	Итого стоимость
НДС -18%	руб
Итого договорная цена без НДС	руб				4 410 840,00
Площадь	м2				49,56
стоимость 1 квадратного метра площади по договору	руб				89 000,00
Средняя заработная плата работников	руб				2 900,00
Итого заработная плата					143 724,00
Налоги по заработной плате :
в ПФР	%	22,00			31 619,28
ФСС РФ	%	2,90			4 168,00
ФФОМС	%	5,10			7 329,92
Итого налогов		30,00			43 117,20
Всего заработная плата с учетом налогов					186 841,20
ремонтные работы от ФОТ	%		77	44	173 906,04
Разборка от ФОТ	%		72	44	166 719,84
Итого сумма ремонтно-восстановительных работ					340 625,88

Стоимость ремонтно-восстановительных работ составят 340 625,88 (Триста сорок тысяч шестьсот двадцать пять) рублей 88 копеек (без учета НДС)

Следовательно, соразмерное уменьшение цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях составил 340 625,88 ( Триста сорок тысяч шестьсот двадцать пять ) рублей 88 копеек (Без учета НДС)

ОБЪЕКТ №2.

Московская область, г. Химки, ул. Кудрявцева, дом 10, корпус 3, секция 9 этаж -3 кв. номер по площадке С9 (КВ2)Э3

фактический адрес после присвоения почтового адреса :Московская область, г.Химки, ул. Кудрявцева , 12, кв.259

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5835.JPG$

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\DSC_5836.jpg$

Фото 1. Фрагменты входной группы

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5844.JPG$

Фото 2 Фрагменты входной группы, тамбур

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5843.JPG$

Фото 3. Фрагмент лифтовой площадки

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\DSC_5851.jpg$

Фото 4 Фрагмент площадки кв. 6 ( по факту кв.259 )

остекление: лоджии остеклены алюминиевыми профилями с одинарным стеклом, внутренние оконные проемы – окна со стеклопакетами;

в квартиру подведены без устройства внутренней разводки по квартире:

— канализация магистральные вводы в квартиры в местах расположения квартирных санитарно-технических шахт;

— вентиляция – естественно приточно-вытяжная, вентиляционные решетки не установлены

— Отопление – централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов.

По результатам проведенного визуально-инструментального осмотра установлено:

Нарушение п.6.4.9. СП 60.13330.2012 « Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» — Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления, в соответствии с указанными требованиями должны быть установлены. (фото 5)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\DSC_5876.jpg$

Фото 5 Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления

Нарушен защитный слой бетона, с участками коррозии арматуры на железобетонного монолитного перекрытия, отсутствие которых является нарушением гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры». (Фото №6)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\InkedDSC_5900_LI.jpg$ $C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\InkedDSC_5894_LI.jpg$

Фото 6 Фрагменты нарушеного защитного слоя бетона

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\DSC_5877.jpg$ Внутриквартирные стены возведены из газосиликатных блоков, нарушение требований Приложения №1 к Договору долевого строительств № С1 (КВ6)Э2 от 18.08.2014 года. Согласно технических характеристик выполняются монолитные стены. ( фото №7)
$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\DSC_5883.jpg$
фото №7 Фрагменты перегородок из газосиликатных блоков
Перегородки сан узлов не выполнены нарушение требований Приложения №1 к Договору долевого строительств № С1 (КВ6)Э2 от 18.08.2014 года. Согласно технических характеристик выполняются монолитные стены. (фото 8)

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5858.JPG$

Фото 8 Фотофиксация отсутствия перегородок санузлов

Монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения, (расстояние не более 100мм), нарушение требований СП 73.13330.2012 « Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 и проектно-сметной документации. Дефект является существенным. (Фото №9)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\InkedDSC_5888_LI.jpg$

Фото 9. Монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке

На участке расположения кухни и санузлов низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола вследствие чего невозможно выполнение отделочных покрытий пола и монтаж сантехнического оборудования, что является нарушением СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий», актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85 (фото10 )

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\InkedDSC_5895_LI.jpg$

Фото 10. низкое расположение канализационных выходов

Отсутствует ограждения оконного блока на лоджии.

$F:\СТРОЙЭКСПЕРТИЗА МОСКВА\Дело 2-927-18\Фотофиксация Химки Кудрявцева 10\DSC_5880.JPG$

Фото 11. Отсутствует ограждения оконного блока на лоджии

При монтаже оконных блоков не соблюдены зазоры: как на торцевых, так и фронтальных пространствах оконного блока. Монтажный зазор –между стеновым проемом и торцевой поверхности оконной коробки, и фронтальный монтажный зазор –в пространстве между поверхностностью четверти стенового проема и лицевой поверхностью оконной коробки отсутствует монтажный состав и не соблюдены допустимые нормы монтажа оконных блоков, тем самым нарушен п.3.5. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам» нарушена целостность монолитных конструкций стен (откосов). Данный дефект является существенным (фото 12)

$C:\Users\Раиса\Desktop\ХИМКИ\InkedDSC_5912_LI.jpg$

Фото 12 не соблюдены зазоры

Отсутствует технологическое сквозное отверстие для монтажа кондиционера. Нарушение п.13.7 СП 60.133330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Актуализированная редакция СНиП 4101-2003, в соответствии с которым для монтажа/ демонтажа вентиляционного оборудования (или замены частей) следует предусмотреть монтажные проемы. Дефект является существенным.

Результат натурно-визуального осмотра установленных нарушений отражены в таблице №1

Сравнительный анализ выявленных нарушений по договору долевого строительства

Таблица 4

№ п/п	Выявленные нарушения, (отклонения)	Предусмотрено договором долевого участия	Предусмотрено Проектной декларацией	По требованиям СНиП	Нормативный уровень технического состояния
	Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления	В договоре отсутствует	В проектной декларации отсутствует	п.6.4.9. СП 60.13330.2012 « Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха.	Устранимые нарушения
2.	Внутриквартирные стены возведены из газосиликатных блоков	Монолитные	Блоки из ячеистого бетона толщ. 250 мм с отделкой	Предусматривается согласно технического задания Заказчика при разработке проектной документации, допускается использовать газосиликатные блоки	Не устранимые нарушения
3.	Перегородки санузлов не выполнены нарушение	монолитные	Кирпичные, толщ.120мм	Предусматривается согласно технического задания Заказчика при разработке проектной документации	Устранимые нарушения
4	Недоступность обслуживания запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	СП 73.13330.2012 « Внутренние санитарно-технические системы зданий	Технически трудно устранимые
5.	Низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола на кухни	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	СП 30.13330.2012 « Внутренний водопровод и канализация зданий, актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85	Устранимые нарушения
6.	низкое расположение канализационных выходов к поверхности монолитной конструкции пола санузла	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	СП 30.13330.2012 « Внутренний водопровод и канализация зданий, актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85	Устранимые нарушения
7.	Отсутствует ограждения оконного блока на лоджии	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	п.8.3. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»	Устранимые нарушения
8.	При монтаже оконных блоков не соблюдены зазоры	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	п.3.5. ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам»	Устранимые нарушения
9.	Отсутствует технологическое сквозное отверстие для монтажа кондиционера	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	п.13.7 СП 60.133330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха.	Технически трудно устранимые
10.	Нарушен защитный слой бетона	Предусмотрен строительными нормами	Предусмотрен строительными нормами	гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры»	Устранимые нарушения

Определение стоимости расходов на устранение недостатков

Таблица 5

Расчет договорной цены
Договорная цена				руб
НДС -18%				руб
Итого договорная цена без НДС				руб	5 019 300,00
стоимость 1 квадратного метра площади по договору					90 000,00
Площадь				м3	55,77
Стоимость ремонтно-восстановительных работ без учета материалов средняя договорная цена установленная по Москве и Московской области					2 900,00
Заработная плата рабочих				руб	161 733,00
Налоги по заработной плате :
в ПФР				%	22,00
ФСС РФ				%	2,90
ФФОМС				%	5,10
Итого налогов					30,00
Расчет з/платы					48 519,90
Итого расходы по з/плате					210 252,90
Итого					4 809 047,10
Затраты на материалы при новом строительстве				%	40,00
Итого материальных ресурсов					1 923 618,84
Затраты на материалы на проведение ремонтно-восстановительных работ				2%	38 472,38
Итого материалов от договорной цены					1 962 091,22
Итого					2 846 955,88
Машины и механизмы с учетом заработной платы рабочих				%	65,00
Итого машин и механизмов					1 850 521,32
Итого с учетом машин и механизмов					996 434,56
Накладные расходы				%	20,00
Итого с учетом накладных расходов и прочих расходов					398 573,82
Итого					597 860,74
Итого предполагаемая договорная прибыль				%	12
Таблица 6 Расчет договорной цены на ремонтно -восстановительных работ
Наименование работ и затрат	Ед.изм	Нормы расходов отчисления в ПФР РФ	Нормы накладных расходов от фонда заработной платы			Нормы сметно прибыли от фонда заработной платы	Итого стоимость
НДС -18%	руб
Итого договорная цена без НДС	руб						5 019 300,00
Площадь	м2						55,77
стоимость 1 квадратного метра площади по договору	руб						90 000,00
Средняя заработная плата работников	руб						2 900,00
Итого заработная плата							161 733,00
Налоги по заработной плате :
в ПФР	%	22,00					35 581,26
ФСС РФ	%	2,90					4 690,26
ФФОМС	%	5,10					8 248,38
Итого налогов		30,00					48 519,90
Всего заработная плата с учетом налогов							210 252,90
ремонтные работы	%		77			44	195 696,93
разборка	%		72			44	187 610,28
Итого сумма ремонтно-восстановительных работ							383 307,21

Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляют 383 307 (Триста восемьдесят три тысячи триста семь) рублей 21 копейка. Без учета НДС

Следовательно, соразмерное уменьшение цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях составил 383 307 ( Триста восемьдесят три тысячи триста семь) рублей 21 копейка. Без учета НДС

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Соответствует ли качество объектов долевого строительства- квартиры по строительному адресу : Московская обл.,г. Химки, ул. Кудрявцева,д.10, корпус 1, секция 1, этаж -2, количество комнат -1, номер на площадке С1 (КВ6)Э2 проектной площадью 49,56 кв. м. и по строительному адресу: Московская обл.,г. Химки, ул. Кудрявцева, д.10, корпус 3, секция 9 этаж -3, количество комнат -1, номер на площадке С9 (КВ2)Э3 проектной площадью 55,77 кв. м. условиям договоров участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов , проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям

Вывод: Качество объектов долевого строительства — квартиры соответствуют условиям договоров участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если объекты долевого строительства построены (созданы) ответчиком с отступлениями от условий договора и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества таких объектов, или такие недостатки, сделают их непригодными для предусмотренного договором использования?

Вывод: Нет, не привели и не сделают непригодными

Определить соразмерное уменьшение цены договоров с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков остальных случаях.

Вывод: 1. По Объекту обследования квартиры, расположенной в Московской области, г. Химки, ул. Кудрявцева, д.10, корпус 1, этаж 2, секция 1, номер на площадке С1 (КВ6)Э2 в монолитно-каркасном 17-ти этажном жилом доме с подземным этажом.

соразмерное уменьшение цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях составил 340 625,88 ( Триста сорок тысяч шестьсот двадцать пять ) рублей 88 копеек (Без учета НДС)

Вывод: 2. Московская область, г. Химки, ул. Кудрявцева, дом 10, корпус 3, секция 9 этаж -3 кв. номер по площадке С9 (КВ2)Э3

Соразмерное уменьшение цены договора с учетом неустранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях составил 383 307 ( Триста восемьдесят три тысячи триста семь) рублей 21 копейка, без учета НДС.

Строительная судебная экспертиза по иску о долевом строительстве

Строительная техническая экспертиза

Строительная экспертиза для физических лиц

Стройконтроль (технический надзор)

Судебная экспертиза