Строительная экспертиза

lg

«Независимое агентство строительных экспертиз»
ООО «Стройэкспертиза»

info@89265277274.ru

Для всех Ваших обращений

+7(926)527-72-74

Технический директор
Поляков Алексей Юрьевич

Проведение обследования нежилого помещения

Проведение обследования нежилого помещения площадью 506,8 м2, с целью определения его технического состояния, с составлением дефектной ведомости, определением рыночной стоимости ущерба.

 

9. Дополнительные условия и ограничения.

Выводы, содержащиеся в строительно-технической экспертизе, ограничиваются следующим: эксперт исходит из того, что представленная Заказчиком документация и информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверку.

10. Краткое описание объекта обследования.

Объект, девятиэтажное панельное офисное здание. Проводилось обследование помещений, сданных в аренду и расположенных на цокольном и первом этажах данного здания. (Рис. 1 – 4 Приложения).

11. Методика обследования и описание исследовательских работ.

Обследование проводилось визуально-инструментальным методом согласно Правилам обследования и мониторинга технического состояния ГОСТ 31939-2011.

Этапы работ:

— подготовка к проведению обследования (изучение документов Заказчика);

— визуальное обследование (инструментальное и фото-фиксация);

— камеральная обработка результатов визуального и инструментального обследования.

При визуальном обследовании фиксировались видимые дефекты и повреждения, производилась фото-фиксация.

12. Результаты обследования и исследовательская часть

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 “Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований”.

Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 “Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее)”.

Экспертом проведен внешний осмотр помещений расположенных на 1-ом и цокольном этажах офисного здания с выборочным фиксированием на цифровую камеру (Приложение Фото № 1 — 38), что соответствует требованиям п.7.2 СП 13-102-2003: «основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее)».

Согласно положениям ГОСТ 15467-79* «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения»:

Оценка уровня качества продукции — совокупность операций, включающая выбор номенклатуры показателей качества оцениваемой продукции, определение значений этих показателей и сопоставление их с базовыми.

Дефект — это каждое отдельное несоответствие продукции установленным требованиям. Требования к качеству установлены рабочим проектом и нормативно-технической документацией.

Малозначительный дефект — Дефект, который существенно не влияет на использование продукции по назначению и ее долговечность.

Значительный дефект — Дефект, который, существенно влияет на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность; но не является критическим.

Критический дефект — Дефект, при наличии которого использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо.

Скрытый дефект — Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства.

Явный дефект — Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства.

Устранимый дефект — Дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно.

Неустранимый дефект — Дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно.

В ходе осмотра было установлено, что площадь помещений цокольного и 1-го этажа офисного здания общей площадью 506,8 кв. м. были переданы в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Услуга Гарант» на основании Договора № 410/К1 от 01 августа 2019 года.

Согласно проведенного визуально-инструментального обследования, установлено, что исследуемые помещения расположены на цокольном и первом этажах согласно экспликации помещений. (см. таблицу 1):

Таблица

«Экспликация помещений»

В результате обследования установлено, что в результате использования арендованных помещений, их состояние было ухудшено и требуется восстановительный ремонт.

В ходе осмотра экспертом зафиксировано следующее состояние помещений:

Дефектная ведомость. Таблица 2.

Учитывая вышеизложенное выявленные в ходе экспертизы дефекты являются значительными.

Экспертом при обследовании зафиксированы многочисленные разрушения потолочных конструкций, отслоения обоев от стен.

Отсутствует вентиляционный короб в помещении столовой 1-го этажа.

Разрушены и отсутствуют дверные блоки, внутренняя отделка помещений приведена в негодность.

Дефектная ведомость представлена в таблице № 2

Сводная ведомость ремонтно-восстановительных работ представлена в таблице № 3

Экспертом составлен локально-сметный расчет на ремонтно-восстановительные работы (Таблица 4).

Определение стоимости восстановительного ремонта помещений будет производиться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 Июля 1998 г., Федеральными Стандартами оценки, (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами МЭРТ № 297, 298, 299, от 20 Мая 2015 года.

Стоимостная экспертиза — это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект. По сути, это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей и продавцов (арендаторов и арендодателей) о полезности имущества, зависимости таковой от его свойств и об их готовности приобрести данное имущество (расстаться с ним) за приемлемую (по их представлениям) сумму денег.

Для определения рыночной стоимости объектов используются три традиционных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Затратный подход

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» дается следующее определение затратному подходу:

«Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определение затрат, необходимых на воспроизводство либо замещение объекта оценки, с учетом его износа и устаревания»

Доходный подход

В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» дается следующее определение доходному подходу:

«Доходный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки».

Сравнительный подход

В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» дается следующее определение сравнительному подходу:

«Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах».

При оценке стоимости восстановительного ремонта, экспертом использован затратный подход.

Расчет стоимости ремонтных работ

Оценка стоимости ремонтных работ, будет производиться затратным подходом.

В настоящей работе, стоимость устранения недостатков отделки жилого помещения выполнена по отдельным конструктивным элементам в зависимости от типа их отделки и стоимости работ по ремонту с применением формулы:

  1. С ремонта =
  • Где:
  • С ремонта – стоимость затрат на ремонтные работы в целом;
  • V J – объем j итого компонента, вида работ;
  • С J — стоимость единицы объема;
  • К. — НДС – 18 %;

При расчете стоимости строительно-монтажных (ремонтных) работ, был использован лицензионный программный комплекс «Smeta.ru», содержащий сборники расценок на строительные работы ТСНб-2001, а также индексы пересчета базовой стоимости в уровень цен на исследуемый период.

Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ разработана в соответствии с поручением Правительства РФ от 27.11.2003 №ВЯ-П10-14161 Управлением ценообразования и сметного нормирования Госстроя России. Положения данной методики распространяются на все предприятия строительного комплекса РФ при определении стоимости строительства новых, реконструкции, расширении и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений вне зависимости от источников финансирования, осуществляемых на территории РФ, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы.

Данный метод заключается в том, что при расчете стоимости восстановительного ремонта (устранения выявленных нарушений) объектов составляется локальная смета, при составлении которой применяется ресурсно-индексный метод расчета стоимости, предусматривающий проведение ремонта в помещениях с любым уровнем отделки. Метод основывается на том, что имеется сборник расценок (работ и материалов), которые определены в базисном уровне цен на определенный год (2000, 2001, 1998). В зависимости от применяемого сборника цены определены в разном уровне базисных цен. При использовании ресурсно-индексного метода подразумевается калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах на ресурсы, необходимых для реализации тех или иных проектных решений. Калькулирование ведется на основе, выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях и т.д. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников. Каждая расценка включает в себя как учтенные, так и неучтенные ресурсы. К неучтенным ресурсам относятся те ресурсы, которые выводятся в смете отдельной строкой (плинтусы, наличники, фанера, паркетная доска и т.д.). К учтенным ресурсам относятся те материалы, которые входят в стоимость расценки (валики, клей, бумага, вода и т.д.). При составлении заключения учитывается как стоимость всех работ, так и стоимость всех ресурсов (учтенных и неучтенных). В смете так же указывается численное значение коэффициента пересчета базисной стоимости в уровень цен исследуемого периода. Объемы материалов, необходимых для выполнения видов работ определяются в соответствии с нормами расхода, в зависимости от технологии производства каждого вида работ, и могут не совпадать с объемами самих видов работ ввиду технологии производства.

Нормативной базой для производства расчетов в данном случае, являются:

  • Территориальная сметно-нормативная база для Московской области «Отделочные работы»;
  • Территориальная сметно-нормативная база для Московской области. «Малярные работы»;

Сметная документация составлена в ценах 2019 года в соответствии с методикой определения стоимости строительства МДС 81-35.2004, и на основании сборников ТСНБ для Московской области. Коэффициенты к сметной прибыли (СП) накладных расходов (НР) по письму №15127-ИП/08 Федерального агентства по строительству и ЖКХ. Коэффициенты на демонтаж применены согласно МДС 81-36.2004. Сметная стоимость в ценах на 2019 года определена с применением индексов сборника «МОСОБЛЭКСПЕРТИЗА». Расчет стоимости ремонтных работ с использованием программного комплекса «Строительный эксперт». Расчет представлен в таблице № 4.

Стоимость восстановительного ремонта исследуемых помещений возникшего в результате приведения их в негодность составит 4 574 497,16 руб. (четыре миллиона пятьсот семьдесят четыре тысячи четыреста девяносто семь) рублей. 16 коп.

Сводная ведомость объемов ремонтно-восстановительных работ. Таблица №3

Для составления Сметного расчета на ремонтно-восстановительные работы в таблице № 4 представлены виды работ, которые необходимо выполнить для приведения помещений в первоначальное состояние.

 

13. ВЫВОДЫ

В ходе осмотра было установлено, что площадь помещений цокольного и 1-го этажа офисного здания общей площадью 506,8 кв. м. были переданы в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Услуга Гарант» на основании Договора № 410/К1 от 01 августа 2019 года.

В результате обследования установлено, что в результате использования арендованных помещений, их состояние было ухудшено и требуется восстановительный ремонт.

Сметная документация составлена в ценах 2019 года в соответствии с методикой определения стоимости строительства МДС 81-35.2004, и на основании сборников ТСНБ для Московской области. Коэффициенты к сметной прибыли (СП) накладных расходов (НР) по письму №15127-ИП/08 Федерального агентства по строительству и ЖКХ. Коэффициенты на демонтаж применены согласно МДС 81-36.2004. Сметная стоимость в ценах на 2019 года определена с применением индексов сборника «МОСОБЛЭКСПЕРТИЗА». Расчет стоимости ремонтных работ с использованием программного комплекса «Строительный эксперт». Расчет представлен в таблице № 4.

Стоимость восстановительного ремонта исследуемых помещений возникшего в результате приведения их в негодность составит 4 574 497,16 руб. (четыре миллиона пятьсот семьдесят четыре тысячи четыреста девяносто семь) рублей. 16 коп.

 

ФОТОФИКСАЦИЯ Приложение №1

Фото № 1 к заключению № 0203/20

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040001.JPG

Фото № 2.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040002.JPG

Фото № 3.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040003.JPG

Фото № 4.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040004.JPG

 

Фото № 5.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040008.JPG

Фото № 6.


C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040013.JPG

Фото № 7.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040016.JPG

Фото № 8.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040018.JPG

Фото № 9.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040020.JPG

Фото № 10.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040023.JPG

Фото № 11.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040025.JPG

Фото № 12.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040026.JPG

Фото № 13.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040029.JPG

Фото № 14.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040030.JPG

Фото № 15.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040034.JPG

Фото № 16.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040038.JPG

Фото № 17.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040040.JPG

Фото № 18.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040041.JPG

Фото № 19.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040048.JPG

Фото № 20.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040054.JPG

Фото № 21.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040055.JPG

Фото № 22.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040057.JPG

Фото № 23.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040063.JPG

Фото № 24.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040065.JPG

Фото № 25.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040070.JPG

Фото № 26.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040072.JPG

Фото № 27.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040073.JPG

Фото № 28.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040075.JPG

Фото № 29.

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040076.JPG

Фото № 30

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040078.JPG

Фото № 31

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040079.JPG

Фото № 32

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040080.JPG

Фото № 33

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040082.JPG

Фото № 34

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040083.JPG

Фото № 35

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040086.JPG

Фото № 36

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040097.JPG

Фото № 37

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040098.JPG

Фото № 38

C:\Users\User\Pictures\2020-02\P2040099.JPG

 

Заказать строительную экспертизу