Проведение технического обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХ, корпус №1, квартира №ХХХ
7. Описание результатов обследования
Обследование проведено сопоставлением данных из материалов, предоставленных заказчиком и результатов экспертного обследования в соответствии с действующими в строительстве нормативными актами, техническими регламентами и строительными нормами и правилами.
Методика исследования принята согласно «Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» под общей редакцией А.Ю. Бутырина.
При описании исследовательской строительной части экспертом применены следующие строительные понятия и определения согласно СНиП-I-2 «Строительная терминология», №214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г., Закон РФ от 07.02.1992 г №2300-1 «О защите прав потребителей», Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 и иные нормативные документы.
Экспертное обследование выполнено натурным способом на основе использования визуально-регистрационного метода.
Для производства визуального контроля, экспертом использовалось следующее оборудование:
- лазерный дальномер «DEXELL»;
- строительный уровень (2-х метровая контрольная рейка);
- цифровой фотоаппарат Xiaomi NOTE-5 (смартфон).
По первому вопросу:
Соответствует ли качество квартиры условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?
Соответствие качества объектов строительства регламентированы:
— ст.55 Градостроительного кодекса РФ;
— Положением об осуществлении ГСН в РФ, утвержденным, постановлением Правительства РФ от 1.02.06г. №54;
— СП 68.13330.2017 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов» (СНиП 3.01.04-87);
— ТСН 12-310-2000 (ТСН ПЭОН -2000МО) приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области;
— СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»;
— ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
В соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса и иных действующих нормативных актов на территории РФ Заказчиком предоставлены следующие документы, а именно:
— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №77-181000-009308-2019 от 30 декабря 2019 года по объекту капитального строительства: «Многофункциональный жилой комплекс по адресу: ХХХХХХХ проезд, вл. 39 – Мукомольный проезд, вл. 6. Участок 1, Пресненский район, ЦАО», расположенного по адресу: г. Москва, ХХХХХХХ проезд, вл. 39, корп. 1, корп. 2, стр. 4, стр. 5 на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004046:3530;
— Акт осмотра объекта долевого строительства (квартиры) от 19 января 2020 года по объекту, расположенному по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХ, корпус №1, квартира №ХХХ;
— Акт приема-передачи квартиры от 31 января 2020 года по объекту, расположенному по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХ, корпус №1, квартира №ХХХ;
— Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 9 июня 2020 года по объекту, расположенному по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХ, корпус №1, квартира №ХХХ.
Пунктом 5.10 СП 68.13330.2017 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов» (СНиП 3.01.04-87) жилые здания с квартирами свободной планировки, предусматривающей возможность трансформации квартир, при завершении строительства могут сдаваться в эксплуатацию без устройства перегородок и проведения в таких помещениях полного комплекса отделочных, части специальных строительных работ и установки внутреннего оборудования. При этом требуется учесть необходимость выполнения в полном объеме всех работ, которые должны предусматриваться проектной документацией, в местах общего пользования (отделка и обустройство лестничных клеток, вестибюлей, монтаж лифтов, инженерного оборудования здания, систем, обеспечивающих его пожаробезопасность).
Предоставленный перечень документов соответствуют требованиям Градостроительного кодекса, техническим регламентам и иным нормативным документам на территории РФ.
Таким образом, объект долевого строительства — квартира — соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом, экспертиза отмечает, что в процессе осмотра зафиксированы недостатки, которые привели объект исследования в непригодное для предусмотренного договором использования. Строительно-монтажные работы по качеству выполнены с отступлением (нарушением) требований строительных норм и правил.
По второму и третьему вопросам одновременно
(как взаимосвязанными и для удобства изложения):
Если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?
Определить соразмерное уменьшение цены договоров с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков остальных случаях.
В ходе проведения экспертизы указанного объекта эксперт применил правила регламентированные процедурно для проведения обследования строительных конструкций, определяющих принципиальную схему и состав работ, позволяющих объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций и, в случае необходимости, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям или способам усилений, руководствуясь требованиями СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.01-2003, СП 13-102-2003 «Обследование несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и иные нормативные документы, требования, регламентированные нормами, на которые будут указаны в процессе исследования и обследования.
Объект обследования:
Квартира, расположенная по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХ, корпус №1, квартира №ХХХ.
В Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию №77-181000-009308-2019 от 30 декабря 2019 года приведены сведения о конструктивных элементах здания, которое состоит из следующих элементов:
— материал стен – конструктивная схема смешанная – наружные стены (монолитный железобетонный каркас; наружные ограждающие конструкции – вентилируемый фасад, кладка из пенобетонных блоков, внутренние несущие стены и перегородки: — межкомнатные из легкобетонных пазогребневых блоков, кирпичные; — межквартирные из блоков из ячеистого бетона 200мм;
— материалы перекрытий – монолитные железобетонные;
— материалы кровли – неэксплуатируемая, утепленная, совмещенная с внутренним водостоком через обогреваемые водоприемные воронки.
Результаты обследования:
Квартира четырехкомнатная свободной планировки, имеется входная дверь, без отделки, без межкомнатных перегородок;
остекление: оконные проемы остеклены алюминиевыми профилями с двойным остеклением;
в квартиру подведены без устройства внутренней разводки по квартире:
— канализация магистральные вводы в квартиру в местах расположения квартирных санитарно-технических шахт (в том числе вытяжной вентиляции);
— водоснабжение – выполнены магистральные разводки холодной и горячей воды с установкой запорной арматуры на границе квартиры (при входе над квартирной дверью);
— вентиляция – естественно приточно-вытяжная, вентиляционные решетки установлены;
— электроснабжение — квартира обеспечивается щитом механизации для проведения ремонтных работ (напряжение 220 В). Внутриквартирная разводка отсутствует согласно условиям договора;
— Отопление – централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов.
По результатам проведенного визуально-инструментального осмотра установлено:
— нарушение п.6.4.9. СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» — Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления, в соответствии с указанными требованиями должны быть установлены:
— нарушен защитный слой бетона, с участками инородных предметов (строительного мусора) в железобетонном монолитном перекрытии, а также наличие обнаженной арматуры, отсутствие которого является нарушением гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры»:
— монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения, (расстояние не более 100мм), нарушение требований СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 и проектно-сметной документации. Отсутствие водомерных счетчиков перед запорной арматурой. Дефект является существенным:
Вид из коридора общего пользования перед входной дверью в квартиру №ХХХ (отсутствие водомерных счетчиков на трубопроводах ХВС и ГВС)
Вид из квартиры №ХХХ (трубопроводы с запорной арматурой установлены под потолком над входной дверью в квартиру)
При этом, экспертиза отмечает, что данный ввод (подводка) трубопроводов ХВС и ГВС в квартиру затруднит владельцам использовать эффективно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил, так как:
— согласно Федеральному Закону 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусматривает, что система инженерно-технического обеспечения — это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подпункт 21 пункта 2 статьи 2);
— параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 36).
Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014г. №1521, включает СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пункты 10.4, 10.5).
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.
Проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда.
В рассматриваемом случае, требования, приведенные в СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», выполнить в полном объеме практически невозможно. Кроме того, экспертиза отмечает, что в случае аварийной ситуации либо по прошествии времени, отведенного для эксплуатации трубопроводов, необходимо будет производить замену трубопроводов водоснабжения (ГВС и ХВС) до первого отключающего устройства, т.е. в месте ввода трубопроводов ГВС и ХВС в квартиру, что в свою очередь, повлечет за собой значительных затрат по выполнению демонтажных/монтажных работ в помещениях, которые не являются «мокрыми» зонами.
— нарушение п.8.3, 8.3а СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», высота ограждений наружных лестничных маршей и площадок, балконов, лоджий, террас и в местах опасных перепадов (0,45 м в соответствии с СП 1.13130 и СП 59.13330) должна быть не менее 1,2 м.; оконные блоки должны проектироваться с применением систем безопасности для предотвращения открывания оконных блоков детьми и предупреждения случайного выпадения детей из окон; Конструкции панорамного остекления следует проектировать с учетом требований ГОСТ Р 56926, высоту дополнительного защитного ограждения, устраиваемого согласно ГОСТ Р 56926, при панорамном остеклении жилых помещений и кухонь, в местах, не примыкающих к балкону или лоджии, следует принимать 1,2 м.
Измеренная высота от перекрытия (без учета отделки пола, которая в последствии составит из стяжки толщиной не менее 50мм и финишного облицовочного материала не менее 10мм):
Высота от пола до оконного блока составляет 0,42 метра
Высота от пола до оконного блока составляет 0,42 метра
Высота от пола до оконного блока составляет 0,68 метра
Высота от пола до оконного блока составляет 0,36 метра
Высота от пола до оконного блока составляет 0,68 метра
Высота от пола до оконного блока составляет 0,36 метра
— нарушение п.5.1.3, 9.7 ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия» — внутренние поверхности стекол в стеклопакетах должны быть чистыми, не допускаются загрязнения (следы пальцев рук, герметик, надписи, пыль, ворсинки, масляные пятна и т.д.). Допускаются точечные загрязнения, по своим размерам не превышающие допускаемые пороки внешнего вида для исходного стекла, при этом общее количество пороков стекла и загрязнений должно соответствовать требованиям нормативных документов на исходное стекло; перед установкой в конструкции необходимо провести тщательный осмотр каждого стеклопакета. Не допускается применять стеклопакеты, имеющие трещины, посечки, сколы в торцах, отбитые углы, выступы стекла, отслоения герметика:
— нарушение п.5.4, 6.3.5 ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» — приемочный контроль готовой продукции проводят поштучно (методом сплошного контроля). При этом проверяют: внешний вид (отсутствие дефектов, видимых невооруженным глазом); работу оконных приборов и петель; наличие водосливных и других отверстий; наличие и правильность установки элементов остекления и уплотняющих прокладок. Изделия, не прошедшие приемочный контроль хотя бы по одному показателю, бракуют; Качество отделочного и защитно-декоративного покрытия, внешний вид и цвет проверяют визуально путем сравнения с образцом-эталоном, утвержденным руководителем предприятия-изготовителя. Дефекты покрытия, различимые невооруженным глазом с расстояния 1 м при освещенности 300 лк, не допускаются:
Царапины и вздутие окрасочного слоя
Растрескивание в месте соединения ригелей оконных рам. Царапины и вздутие окрасочного слоя
Проржавление ригеля оконной рамы и вздутие окрасочного слоя
Дефекты покрытия (царапины и отпадение окрасочного слоя), различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты покрытия (герметик, царапины и отпадение окрасочного слоя), различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты покрытия (герметик, царапины и отпадение окрасочного слоя), различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Дефекты покрытия (герметик, царапины и отпадение окрасочного слоя), различимые невооруженным глазом с расстояния 1 метра
Кроме того, что выполнен некачественный монтаж окон, экспертиза отмечает, что данные оконные рамы не позволят установить подоконники, так как профиль (ригель) рамы значительно выступает внутрь подоконной части относительно остекления.
— нарушение п.5.4.3 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» — поверхности стальных элементов коробок и полотен не должны иметь трещин, механических повреждений, раковин, искривлений, ржавчины:
— нарушение п.2.3.2 Технические условия ТУ 5285-007-50531895-2012 «Фасадно-облицовочные панели» — наличие загрязнения панелей и царапины:
Результат натурно-визуального осмотра установленных нарушений отражены в таблице №1
Таблица 1
| Выявленные нарушения, (отклонения) | Предъявляемые требования | По требованиям СНиП | Нормативный уровень технического состояния |
| Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления | В договоре отсутствует | п.6.4.9. СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» | Устранимые нарушения |
| Нарушен защитный слой бетона | Предусмотрен строительными нормами | гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» | Устранимые нарушения |
| Недоступность обслуживания запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения | Предусмотрен строительными нормами | СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» | Технически трудно устранимые |
| Отсутствует ограждения оконных блоков, имеющие высоту от 0,36 до 0,68 метра (при необходимом 1,2 метра) | Предусмотрен строительными нормами | п.8.3, 8.3а СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» | Устранимые нарушения |
| Наличие треснутого стеклопакета | Предусмотрен строительными нормами | п.5.1.3, 9.7 ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия» | Устранимые нарушения |
| Наличие загрязнений профилей оконных рам (герметик), а также царапины, проржавление, вздутие и отслоение окрасочного слоя | Предусмотрен строительными нормами | п.5.4, 6.3.5 ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» | Устранимые нарушения |
| Наличие царапин на входной двери | Предусмотрен строительными нормами | п.5.4.3 ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» | Устранимые нарушения |
| Наличие загрязнения панелей и царапины (фасад здания) | Предусмотрен строительными нормами | п.2.3.2 Технические условия ТУ 5285-007-50531895-2012 «Фасадно-облицовочные панели» | Устранимые нарушения |
Определение стоимости расходов на устранение недостатков
Поскольку по запросу эксперта не была предоставлена сметная документация, на основе которых можно было бы определить ремонтно-восстановительные работы, основываясь на методике примененной для расчетов указанного объекта, эксперт принимает решение в своих расчетах воспользоваться методикой определения стоимости строительной продукции согласно МДС81- 35.2004 (в ред. Приказа Минрегиона России от 01.06.2012 № 220, Приказа Минстроя России от 16.06.2014 № 294/пр), а также в основу своих расчетов применяет Приказ Правительства Москвы, комитета Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов Приказ № ММЭ-ОД/17-74 от 21.12.2017 года «Об утверждении норм накладных расходов и сметной прибыли»
Пунктом 2.2. МДС81-35.2004 под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.
Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.
Расчет договорной цены Таблица 2
| Наименование работ и затрат | Ед.изм. | Расчет стоимости договора |
| Итого договорная цена без НДС | руб | 27 667 797,84 |
| стоимость 1 квадратного метра площади по договору | 243 576,00 | |
| Площадь | м3 | 113,59 |
| Стоимость ремонтно-восстановительных работ без учета материалов средняя договорная цена установленная по Москве и Московской области | 9 000,00 | |
| Заработная плата рабочих | руб | 1 022 310,00 |
| Налоги по заработной плате : | ||
| в ПФР | % | 22 |
| ФСС РФ | % | 2,9 |
| ФФОМС | % | 5,1 |
| Итого налогов | 30 | |
| Расчет з/платы | 306 693,00 | |
| Итого расходы по з/плате | 1 329 003,00 | |
| Итого | 26 338 794,84 | |
| Затраты на материалы при новом строительстве | % | 40 |
| Итого материальных ресурсов | 10 535 517,94 | |
| Затраты на материалы на проведение ремонтно-восстановительных работ | 2% | 210 710,36 |
| Итого материалов от договорной цены | 10 746 228,29 | |
| Итого | 15 592 566,55 | |
| Машины и механизмы с учетом заработной платы рабочих | % | 65 |
| Итого машин и механизмов | 10 135 168,25 | |
| Итого с учетом машин и механизмов | 5 457 398,29 | |
| Накладные расходы | % | 20 |
| Итого с учетом накладных расходов и прочих расходов | 2 027 033,65 | |
| Итого | 3 430 364,64 | |
| Итого предполагаемая договорная прибыль | % | 12 |
Результат расчетов таблицы 2 цены с расшифровкой по статьям затрат будет использован для расчета на ремонтно-восстановительные работы для определения соразмерного уменьшения цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков, выявленных в результате обследования посредством визуально осмотра с фотофиксацией.
Расчет ремонтно-восстановительных работ Таблица 3
| Наименование работ и затрат | Ед. изм. | Нормы расходов отчисления в ПФР РФ | Нормы накладных расходов от фонда заработной платы | Нормы сметной прибыли от фонда заработной платы | Итого стоимость |
| Итого договорная цена без НДС | руб | 27 667 797,84 | |||
| Площадь | м2 | 113,59 | |||
| стоимость 1 квадратного метра площади по договору | руб | 243 576,00 | |||
| Средняя заработная плата работников | руб | 9 000,00 | |||
| Итого заработная плата | 1 022 310,00 | ||||
| Налоги по заработной плате : | |||||
| в ПФР | % | 22 | 224 908,20 | ||
| ФСС РФ | % | 2,9 | 29 646,99 | ||
| ФФОМС | % | 5,1 | 52 137,81 | ||
| Итого налогов | 30 | 306 693,00 | |||
| Всего заработная плата с учетом налогов | 1 329 003,00 | ||||
| ремонтные работы от ФОТ | % | 77 | 44 | 1 236 994,90 | |
| Разборка от ФОТ | % | 72 | 44 | 1 185 880,01 | |
| Итого сумма ремонтно-восстановительных работ | 2 422 874,91 |
Стоимость ремонтно-восстановительных работ составят 2 422 874,91 (Два миллиона четыреста двадцать две тысячи восемьсот семьдесят четыре) рубля 91 копейка (без учета НДС).
Следовательно, соразмерное уменьшение цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях составил 2 422 874,91 (Два миллиона четыреста двадцать две тысячи восемьсот семьдесят четыре) рубля 91 копейка (без учета НДС).
По результатам визуально-инструментального обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХ, корпус №1, квартира №ХХХ, экспертизой установлено нарушения требований строительных норм и правил, а именно:
— СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» (отсутствие терморегуляторов на приборах отопления);
— СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» (нарушен защитный слой бетона, наличие строительного мусора и инородных предметов в железобетонном монолитном перекрытии, а также наличие обнаженной арматуры);
— СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 (монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения — расстояние не более 100мм, отсутствие водомерных счетчиков перед запорной арматурой);
— СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (отсутствие дополнительного ограждения при открывании окон, которая должна быть не менее 1,2 метра, так как при фактическом измерении высота (без учета отделки пола) составила от 0,36 до 0,68 метра);
— ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия» (наличие треснувшегося стеклопакета);
— ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» (наличие видимых дефектов оконных рам в виде проржавления, загрязнения герметиком, глубокие царапины, отставание окрасочного слоя);
— ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» (наличие на входной двери механических повреждений в виде царапин, потертостей и вмятин);
— Технические условия ТУ 5285-007-50531895-2012 «Фасадно-облицовочные панели» (наличие загрязнения панелей и царапины).
На основании вышеизложенного, экспертиза рекомендует:
— демонтировать оконные блоки, так как профиль (ригель) оконной рамы значительно выступает внутрь от оконного стеклопакета, что в свою очередь, делает невозможным установления (монтажа) подоконника. Кроме того, в случае отсутствия в полости профиля (ригеля) перегородок может образовываться мостик холода, что приведет к образованию конденсата и, как следствие, появления плесени (грибка). Ниже приведены примеры монтажа оконного блока с учетом безопасного использования и нахождения возле открывающей створки, а также самой конструкции оконной рамы, которая позволит установить подоконник, и отсутствие образования конденсата:
 |
 |
| Пример монтажа оконной рамы в соответствии с требованиями строительных норм и правил | |
 |
 |
| Пример монтажа защитных ограждений в местах открывающихся окон ниже высоты 1,2 метра в соответствии с требованиями строительных норм и правил | |
— для выполнения требований СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» по техническому обслуживанию жилищного фонда, включающая в себя работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. необходимо разработать проект, предусматривающий прохождение трубопроводов ХВС и ГВС вдоль уже проложенных трубопроводов канализации в квартире №ХХХ. Данная вертикальная подача (прокладка) трубопроводов ХВС и ГВС необходима с целью обеспечения изоляции «мокрых» зон в случае аварийных ситуациях, а также с целью обеспечения свободного доступа к периодическим осмотрам и контролю за техническим состоянием этих трубопроводов.
Ниже приведены фото, произведенных в квартире №ХХХ, в процессе осмотра и прохождение в «мокрых» зонах (санузлах) стояков канализации:
Фактическое прохождение стояка канализации в санузле в квартире №ХХХ
Ниже приведен пример монтажа трубопроводов ХВС и ГВС в соответствии с требованиями строительных норм и правил с целью обеспечения изоляции «мокрых» зон в случае аварийных ситуациях, а также с целью обеспечения свободного доступа к периодическим осмотрам и контролю за техническим состоянием этих трубопроводов:
III. ВЫВОДЫ
ВОПРОС №1: Соответствует ли качество квартиры условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?
ОТВЕТ: Объект долевого строительства — квартира — соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом, экспертиза отмечает, что строительно-монтажные работы по качеству выполнены с отступлением (нарушением) требований строительных норм и правил.
ВОПРОС №2: Если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?
ОТВЕТ: По результатам визуально-инструментального обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ХХХХХХХ проезд, дом №ХХХ, корпус №1, квартира №ХХХ, экспертизой установлено нарушения требований строительных норм и правил, а именно:
— СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» (отсутствие терморегуляторов на приборах отопления);
— СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» (нарушен защитный слой бетона, наличие строительного мусора и инородных предметов в железобетонном монолитном перекрытии, а также наличие обнаженной арматуры);
— СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 (монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения — расстояние не более 100мм, отсутствие водомерных счетчиков перед запорной арматурой);
— СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (отсутствие дополнительного ограждения при открывании окон, которая должна быть не менее 1,2 метра, так как при фактическом измерении высота (без учета отделки пола) составила от 0,36 до 0,68 метра);
— ГОСТ 24866-2014 «Стеклопакеты клееные. Технические условия» (наличие треснувшегося стеклопакета);
— ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» (наличие видимых дефектов оконных рам в виде проржавления, загрязнения герметиком, глубокие царапины, отставание окрасочного слоя);
— ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» (наличие на входной двери механических повреждений в виде царапин, потертостей и вмятин);
— Технические условия ТУ 5285-007-50531895-2012 «Фасадно-облицовочные панели» (наличие загрязнения панелей и царапины).
Экспертиза отмечает, что ввод трубопроводов ХВС и ГВС. Данный ввод (подводка) трубопроводов ХВС и ГВС в квартиру затруднит владельцам использовать эффективно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил, приведенные в СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
В случае аварийной ситуации либо по прошествии времени, отведенного для эксплуатации трубопроводов, необходимо будет производить замену трубопроводов водоснабжения (ГВС и ХВС) до первого отключающего устройства, т.е. в месте ввода трубопроводов ГВС и ХВС в квартиру, что в свою очередь, повлечет за собой значительных затрат по выполнению демонтажных/монтажных работ в помещениях, которые не являются «мокрыми» зонами.
ВОПРОС №3: Определить соразмерное уменьшение цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков остальных случаях.
ОТВЕТ: Соразмерное уменьшение цены договора с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях составил 2 422 874,91 (Два миллиона четыреста двадцать две тысячи восемьсот семьдесят четыре) рубля 91 копейка (Без учета НДС).