Рыночная стоимость восстановительного ремонта следов протечек[]
Для ответа на четвертый вопрос определения суда экспертом было направлено ходатайство в суд о необходимости предоставления исполнительной документации (в том числе акты на скрываемые виды работ, заверенные подписями и печатями в установленном порядке) либо на момент осмотра предоставить доступ к скрываемому виду отделки, т.е. к осмотру произвести демонтаж в «мокрых зонах»[]
работа, стоимость, вид, квартира, цена, уровень, сметный, затрата, определение, текущий[]
Для ответа на четвертый вопрос определения суда экспертом было направлено ходатайство в суд о необходимости предоставления исполнительной документации (в том числе акты на скрываемые виды работ, заверенные подписями и печатями в установленном порядке) либо на момент осмотра предоставить доступ к скрываемому виду отделки, т.е. к осмотру произвести демонтаж в «мокрых зонах» (ванная комната, санитарный узел, кухня) для фиксации наличия/отсутствия гидроизоляции в помещениях квартиры №92, расположенной по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11.
Однако, в представленных дополнительных материалах отсутствует исполнительная документация (в том числе акты на скрываемые виды работ, заверенные подписями и печатями в установленном порядке). Кроме того, в ходатайстве о приобщении дополнительных материалов по делу ответчиком изложено следующее:
«вскрытие пола до железобетонного перекрытия, которое нам предлагает ООО «Стройэкспертиза» не представляется возможным, т.к. санузел в квартире один, его площадь – 2,7 кв.м., площадь кухни – 7,1 кв.м.
В связи с тем, что эксперту не представлена исполнительная документация, а также отказ от вскрытия облицовки пола в «мокрых зонах» (ванная комната, санитарный узел, кухня) для фиксации наличия/отсутствия гидроизоляции в этих помещениях со стороны ответчика, определить отсутствие/наличие гидроизоляции в «мокрых зонах» (ванная комната, санитарный узел, кухня) в квартире ответчика по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11, квартира №92 не представляется возможным.
При осмотре нижерасположенной квартиры №88 установлены:
— следы залива на потолке в коридоре (площадью 8,76 кв.м.) в виде желтых пятен, разводов и подтеков, свидетельствующие о воздействии влаги на отделочный слой, над входной дверью в квартиру №88.
— на стене (справой стороны при входе в кухню), которая является перегородкой между кухней и санузлом шириной 0,65 метра, на высоте от уровня пола до 1,50 метра под обоями наблюдаются темные пятна характерные для плесени;
— на высоте от 1,50 метра и до потолка, а также на других стенах кухни следы залива в виде желтых пятен, разводов и подтеков (в том числе темные пятна, характерные для плесени), свидетельствующие о воздействии влаги на отделочный слой;
— следы залива на потолках и стенах в жилых комнатах (площадью 13,34 кв.м. без учета площади встроенного шкафа, площадью 15,95 кв.м. и площадью 12,87 кв.м.) и на стенах в коридоре (площадью 8,76 кв.м.) в виде желтых пятен, разводов и подтеков, свидетельствующие о воздействии влаги на отделочный слой, отсутствуют.
При определении стоимости ремонтных работ необходимо определить какой вид отделки применен. В рассматриваемом случае – это типовая отделка улучшенного качества.
В том случае, если отделка квартиры улучшенная типовая, целесообразно применение базисно-индексного метода, основанного на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Базисный уровень цен определяется по состоянию и уровню цен на тот момент времени, когда используемая сметно-нормативная база введена в действие (так, например, сметно-нормативная база Госстроя определяет базисный уровень цен по состоянию на 01.01.2000г.). Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы:
— к статьям прямых затрат (на комплекс строительно-монтажных работ или по их видам);
— к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).
В том случае, если отделка является результатом высококачественного ремонта с применением современных технологий и оборудования, включающего полный комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры, применяется ресурсный «рыночный» метод определения восстановительно ремонта. Данный метод основан на использовании фирменных расценок, применяемых организациями, которые осуществляют выполнение ремонта такого уровня. В соответствии с п.3.28 МДС 81-35-2004 «при ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения», т.е. в локальных сметах в качестве исходных данных для определения прямых затрат выделяются:
трудоемкость работ (чел.-ч.) для определения размера оплаты труда рабочих, выполняющих соответствующие работы и обслуживающих строительные машины;
время использования строительных машин (маш.-ч.);
расход материалов, изделий (деталей) и конструкций в принятых физических единицах измерения: м3, м., тн. и т.п. (п.4.15 МДС 81-35-2004).
В рассматриваемом случае отделка квартиры является улучшенной типовой и, в связи с чем, экспертом для составления локального сметного расчета был использован базисно-индексный метод.
Расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ
Базисно-индексный метод
Для последующих расчетов эксперт принял за основу смету затрат, которая необходима для устранения дефектов, возникших в результате залива.
На основе данных экспертного осмотра и материалов гражданского дела был составлен перечень необходимых для выполнения работ и материалов по отдельным их видам. На основании полученных данных был проведен расчет стоимости затрат в текущих ценах в соответствии с индексами пересчета базисной стоимости ремонтно-строительных работ в текущий уровень цен.
Все расчеты и обоснования производились в соответствии с положениями действующих нормативных документов, при этом использовались действующие территориальные сметные нормативы сборников ТСНБ-2001 и лицензионный программный комплекс «Smeta.ru», содержащий сборники расценок на строительные и ремонтные работы.
Указанные сборники предназначены для определения стоимости строительных и ремонтно-строительных работ, составления смет формирования договорных цен и расчетов за выполненные работы при строительстве, ремонте и реконструкции зданий и сооружений в Москве.
Данные расценки отражают среднеотраслевой уровень затрат принятой техники, технологии и организаций работ на каждый вид ремонтно-строительных работ и в связи с этим могут применяться для определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ всеми заказчиками и подрядчиками независимо от их ведомственной подчиненности и организационно-правовых форм.
Все сметные нормативы в сборниках ТСНБ-2001 являются закрытыми, т.е. учитывают сметную стоимость всех ресурсов (основная заработная плата рабочих-строителей, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, включая заработную плату машинистов, стоимость наиболее широко применяемых материалов), необходимых для проведения того или иного вида ремонтно-строительных работ.
Расчет стоимости восстановительного ремонта квартиры №88, расположенной по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11, представлен ниже в виде локальной сметы:
ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ
на ремонтно-восстановительные работы в квартире, расположенной по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11, квартира №88
Основание: | в текущем уровне цен | ||||||||||
Сметная стоимость | 1199,64 руб. | ||||||||||
Средства на оплату труда | 324,48 руб. | ||||||||||
Составлен(а) в уровне цен по состоянию на ноябрь 2014 г. | |||||||||||
№ п/п | Шифр расценки и коды ресурсов (обоснование коэффициента) | Наименование работ и затрат | Единица измерения | Кол-во единиц | Цена на ед. изм., руб. | Поправочные коэффициенты | Коэффициент зимних удорожаний | Коэффициенты пересчета | Всего затрат, руб. | Справочно | |
ЗТР, всего, чел.-час | |||||||||||
Стоимость единицы с начислениями, руб | |||||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | |
1 | 6.62-36-4 | ОКРАШИВАНИЕ РАНЕЕ ОКРАШЕННЫХ ПОВЕРХНОСТЕЙ ПОТОЛКОВ ВОДОЭМУЛЬСИОННЫМИ СОСТАВАМИ, РАНЕЕ ОКРАШЕННЫХ ВОДОЭМУЛЬСИОННОЙ КРАСКОЙ С РАСЧИСТКОЙ СТАРОЙ КРАСКИ ДО 10 % | 100 М2 ОКРАШИВАЕМОЙ ПОВЕРХНОСТИ | 0,074 | 475,74 | 1,81 | |||||
ЗП | 277,34 | 15,75 | 323,24 | ||||||||
ЭМ | 4,47 | 8,47 | 2,8 | ||||||||
в т.ч. ЗПМ | (1,06) | 15,75 | (1,24) | ||||||||
МР | 193,93 | 3,59 | 51,52 | ||||||||
1.1-1-1480 | ШПАТЛЕВКА КЛЕЕВАЯ | Т | 0,00041 | 3015,62 | 4,91 | 6,03 | |||||
1.1-1-439 | КРАСКИ ВОДНО-ДИСПЕРСИОННЫЕ ПОЛИВИНИЛАЦЕТАТНЫЕ, БЕЛЫЕ, МАРКА ВД-ВА-27А, Э-ВА-27Т | Т | 0,00466 | 15455,1 | 2,97 | 213,99 | |||||
НР от ОЗП | % | 85 | 274,75 | ||||||||
СП от ОЗП | % | 44 | 142,23 | ||||||||
НР и СП от ЗПМ (98 и 69%) | % | 167 | 2,08 | ||||||||
Всего по позиции | 1016,64 | ||||||||||
Итого по разделу 1 Новый раздел | 1016,64 | ||||||||||
Итого прямые затраты по смете в текущих ценах | 597,58 | ||||||||||
Накладные расходы | 275,97 | ||||||||||
Сметная прибыль | 143,09 | ||||||||||
Итоги по смете: | |||||||||||
Итого Поз. 1 | 1016,64 | ||||||||||
Справочно, в текущих ценах: | |||||||||||
Материалы | 271,54 | ||||||||||
Машины и механизмы | 2,8 | ||||||||||
ФОТ | 324,48 | ||||||||||
Накладные расходы | 275,97 | ||||||||||
Сметная прибыль | 143,09 | ||||||||||
НДС 18% | 183 | ||||||||||
ВСЕГО по смете | 1199,64 |
Стоимость восстановительного ремонта следов протечек, образовавшихся в октябре 2014 года в квартире истца по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11, квартира №88 по состоянию на момент протечки, составляет округленно 1 200 (одна тысяча двести) рублей.