Рыночная стоимость восстановительного ремонта

Для ответа на четвертый вопрос определения суда экспертом было направлено ходатайство в суд о необходимости предоставления исполнительной документации (в том числе акты на скрываемые виды работ, заверенные подписями и печатями в установленном порядке) либо на момент осмотра предоставить доступ к скрываемому виду отделки, т.е. к осмотру произвести демонтаж в «мокрых зонах» (ванная комната, санитарный узел, кухня) для фиксации наличия/отсутствия гидроизоляции в помещениях квартиры №92, расположенной по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11.
Однако, в представленных дополнительных материалах отсутствует исполнительная документация (в том числе акты на скрываемые виды работ, заверенные подписями и печатями в установленном порядке). Кроме того, в ходатайстве о приобщении дополнительных материалов по делу ответчиком изложено следующее:
«вскрытие пола до железобетонного перекрытия, которое нам предлагает ООО «Стройэкспертиза» не представляется возможным, т.к. санузел в квартире один, его площадь – 2,7 кв.м., площадь кухни – 7,1 кв.м.
В связи с тем, что эксперту не представлена исполнительная документация, а также отказ от вскрытия облицовки пола в «мокрых зонах» (ванная комната, санитарный узел, кухня) для фиксации наличия/отсутствия гидроизоляции в этих помещениях со стороны ответчика, определить отсутствие/наличие гидроизоляции в «мокрых зонах» (ванная комната, санитарный узел, кухня) в квартире ответчика по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11, квартира №92 не представляется возможным.
При осмотре нижерасположенной квартиры №88 установлены:
- следы залива на потолке в коридоре (площадью 8,76 кв.м.) в виде желтых пятен, разводов и подтеков, свидетельствующие о воздействии влаги на отделочный слой, над входной дверью в квартиру №88.
- на стене (справой стороны при входе в кухню), которая является перегородкой между кухней и санузлом шириной 0,65 метра, на высоте от уровня пола до 1,50 метра под обоями наблюдаются темные пятна характерные для плесени;
- на высоте от 1,50 метра и до потолка, а также на других стенах кухни следы залива в виде желтых пятен, разводов и подтеков (в том числе темные пятна, характерные для плесени), свидетельствующие о воздействии влаги на отделочный слой;
- следы залива на потолках и стенах в жилых комнатах (площадью 13,34 кв.м. без учета площади встроенного шкафа, площадью 15,95 кв.м. и площадью 12,87 кв.м.) и на стенах в коридоре (площадью 8,76 кв.м.) в виде желтых пятен, разводов и подтеков, свидетельствующие о воздействии влаги на отделочный слой, отсутствуют.
При определении стоимости ремонтных работ необходимо определить какой вид отделки применен. В рассматриваемом случае – это типовая отделка улучшенного качества.
В том случае, если отделка квартиры улучшенная типовая, целесообразно применение базисно-индексного метода, основанного на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен. Базисный уровень цен определяется по состоянию и уровню цен на тот момент времени, когда используемая сметно-нормативная база введена в действие (так, например, сметно-нормативная база Госстроя определяет базисный уровень цен по состоянию на 01.01.2000г.). Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы:
- к статьям прямых затрат (на комплекс строительно-монтажных работ или по их видам);
- к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).
В том случае, если отделка является результатом высококачественного ремонта с применением современных технологий и оборудования, включающего полный комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры, применяется ресурсный «рыночный» метод определения восстановительно ремонта. Данный метод основан на использовании фирменных расценок, применяемых организациями, которые осуществляют выполнение ремонта такого уровня. В соответствии с п.3.28 МДС 81-35-2004 «при ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения», т.е. в локальных сметах в качестве исходных данных для определения прямых затрат выделяются:
трудоемкость работ (чел.-ч.) для определения размера оплаты труда рабочих, выполняющих соответствующие работы и обслуживающих строительные машины;
время использования строительных машин (маш.-ч.);
расход материалов, изделий (деталей) и конструкций в принятых физических единицах измерения: м3, м., тн. и т.п. (п.4.15 МДС 81-35-2004).
В рассматриваемом случае отделка квартиры является улучшенной типовой и, в связи с чем, экспертом для составления локального сметного расчета был использован базисно-индексный метод.
Расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ
Базисно-индексный метод
Для последующих расчетов эксперт принял за основу смету затрат, которая необходима для устранения дефектов, возникших в результате залива.
На основе данных экспертного осмотра и материалов гражданского дела был составлен перечень необходимых для выполнения работ и материалов по отдельным их видам. На основании полученных данных был проведен расчет стоимости затрат в текущих ценах в соответствии с индексами пересчета базисной стоимости ремонтно-строительных работ в текущий уровень цен.
Все расчеты и обоснования производились в соответствии с положениями действующих нормативных документов, при этом использовались действующие территориальные сметные нормативы сборников ТСНБ-2001 и лицензионный программный комплекс «Smeta.ru», содержащий сборники расценок на строительные и ремонтные работы.
Указанные сборники предназначены для определения стоимости строительных и ремонтно-строительных работ, составления смет формирования договорных цен и расчетов за выполненные работы при строительстве, ремонте и реконструкции зданий и сооружений в Москве.
Данные расценки отражают среднеотраслевой уровень затрат принятой      техники, технологии и организаций работ на каждый вид ремонтно-строительных работ и в связи с этим могут применяться для определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ всеми заказчиками и подрядчиками независимо от их ведомственной подчиненности и организационно-правовых форм.
Все сметные нормативы в сборниках ТСНБ-2001 являются закрытыми, т.е. учитывают сметную стоимость всех ресурсов (основная заработная плата рабочих-строителей, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, включая заработную плату машинистов, стоимость наиболее широко применяемых материалов), необходимых для проведения того или иного вида ремонтно-строительных работ.
Расчет стоимости восстановительного ремонта квартиры №88, расположенной по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11, представлен ниже в виде локальной сметы:
ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ
на ремонтно-восстановительные работы в квартире, расположенной по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11, квартира №88

Стоимость восстановительного ремонта следов протечек, образовавшихся в октябре 2014 года в квартире истца по адресу: город Москва, улица Большая Переяславская, дом №11, квартира №88 по состоянию на момент протечки, составляет округленно 1 200 (одна тысяча двести) рублей.