ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ №0206-1/19 от 25.03.2019 г. по договору №0206-1/19 от «06» февраля 2019 г.
Заказчик: ООО «ХХХХХХ»
Исполнитель: ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» (ООО «Стройэкспертиза»)
| Сведения о заказчике | ООО «ХХХХХХ» |
| Объекты исследования | Земельный участок с кадастровым номером ХХХХХХ, находящийся по адресу: г. ХХХХХХ, 9 |
| Основание производства исследования | Договор от «06» февраля 2019 г. №0206-1/19 г. |
| Период проведения исследования | 10.02.2019-10.03.2019 |
| Вопросы, поставленные перед специалистами | 1. Каковы границы земельного участка, необходимого для организации проезда и въезда на производственную территорию большегрузных автомобилей (автофуры) для бесперебойной работы предприятия, с указанием необходимой площади для поворота в точках выноса границ земельного участка 339 и 267в. 2. Существуют ли иные варианты заезда на производственную территорию большегрузных автомобилей (автофур) иным способом (не через земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030901:63) исключая сервитут. 3. Какова рыночная стоимости квадратного метра для указания её в сервитуте, исходя из необходимой площади по п.1. |
| Материалы, представленные на исследование | — План проекта границ земельного участка (масштаб 1:2000); — План выноса в натуру границ земельного участка (1:500); — Выкопировка с плана земель г. ХХХХХХа в масштабе 1:500. |
| Место проведения специальных исследований | Камеральная обработка данных: Офисное помещение, расположенное по адресу: г. Москва, улица Верхняя Первомайская., 43, офис 206. |
| Материально-технические средства (приборы, оборудование и пр.), применяемые при производстве экспертизы | Компьютер — Ноутбук ASUS, программное обеспечение Windows 8 Корпорация Майкрософт, 2013 г., процессор Intel(R) Core(TM) i3-3217U CPU @ 1.80 GHz, ОЗУ 4,00 ГБ; Струйный принтер — EPSON WP-4023 GPS приемник — Аппаратура геодезическая спутниковая EFT GH1 GNSS, заводской номер 10752475, Свидетельство о поверке № 6252177 от 03.09.2019 г. |
Подготовительный этап:
а) изучение представленных документов;
б) подготовка к полевым измерениям.
1-й этап — полевые измерения:
а) рекогносцировка (осмотр) объектов;
б) составление абриса (схематичного чертежа);
в) геодезическая съёмка объектов исследования.
2-й этап — расчёты:
а) обработка результатов полевых измерений;
б) составление чертежа с нанесением фактических границ и сооружений.
3-й этап — исследования:
а) исследования с учётом задач, поставленных перед специалистами;
б) оценка результатов исследований;
в) формулирование выводов;
г) составление заключения специалистов по поставленным вопросам.
В процессе исследования применялись общие и общенаучные методы экспертного исследования: наблюдения, описания, измерений, моделирования, сравнения; частные и частнонаучные методы: геодезический.
А также: метод компьютерно-графических построений, аналитический метод.
Применённые специальные методы приводятся в описании конкретных исследований.
4.1. Исследование по вопросам № 1 , №2
Каковы границы земельного участка, необходимого для организации проезда и въезда на производственную территорию большегрузных автомобилей (автофуры) для бесперебойной работы предприятия, с указанием необходимой площади для поворота в точках выноса границ земельного участка 339 и 267в.
Существуют ли иные варианты заезда на производственную территорию большегрузных автомобилей (автофур) иным способом (не через земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030901:63) исключая сервитут.
4.1.1. Съёмка объектов исследования
Для ответа на поставленный вопрос бы произведен натурный осмотр объекта исследования (Земельный участок с кадастровым номером ХХХХХХ, находящийся по адресу: г. ХХХХХХ, 1-й Деловой проезд, 9), в процессе которого произведена контурная горизонтальная съемка территории земельных участков с кадастровыми номерами ХХХХХХ, 50:55:0030901:63. Результат натурного осмотра представлен на чертеже №1.
Из построений, представленных на чертеже №1 следует, что иные варианты заездабольшегрузных автомобилей (,) (не через земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030901:63) на производственную территорию отсутствуют.
4.1.2. Камеральная обработка полевых измерений
4.1.3. Натурное обследование объектов исследования
4.1.4. Нормативные геометрические параметры проездов
4.1.5. Параметры радиусов заездов
4.2. Исследование по вопросу № 3
Какова рыночная стоимость квадратного метра для указания её в сервитуте, исходя из необходимой площади по п.1.
Оценке подлежит стоимость квадратного метра для указания её в сервитуте, устанавливаемом на части земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63 по адресу: обл. Московская, г. ХХХХХХ, ул. Большая Серпуховская, дом 43 для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером ХХХХХХ, расположенный по адресу: Московская обл., г. ХХХХХХ, 1-й Деловой проезд, 9. Расчет производится в соответствии с предложенным вариантом в исследовании по вопросу №1 настоящего Заключения – 58 кв.м.
Описание титула
Право собственности участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63 принадлежит Акционерному обществу «ХХХХХХий электромеханический завод».
Земельный участок с кадастровым номером ХХХХХХ находится в пользовании у ООО «Единая Европа – Инвест» по договору уступки прав и обязанностей по договору № 538 аренды земельного участка из земель населенных пунктов муниципального образования «Городской округ ХХХХХХ Московской области» от 22 августа 2007 г.
Анализ Объектов исследования
Анализ местоположения Объектов исследования
Земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030901:63 расположен по адресу: Московская область, г. ХХХХХХ, ул. Большая Серпуховская, д.43.
Московская область — субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Административный центр Московской области не определён, фактически — город Москва, часть органов государственной власти расположена в Красногорске.
Численность населения области по данным Росстата составляет 7 423 470 чел. (2017). Плотность населения — 167,46 чел./км2 (2017).
Административно область состоит из 16 районов, 44 городов областного подчинения, 2 посёлков городского типа областного подчинения и 5 закрытых административно-территориальных образований.
ХХХХХХ — город в Московской области России. Образует административно-территориальную единицу (город областного значения с административной территорией) и одноимённое муниципальное образование со статусом городского округа.
Расположен на реке Пахре (приток Москвы-реки). Один из крупнейших городов-спутников Москвы (второй после Балашихи).
До 2015 года также являлся административным центром ХХХХХХого района, ныне упразднённого.
Находится в 36 км от центра Москвы и в 15 км от МКАД. В северной части граничит с Москвой (поселения Воскресенское и Рязановское Новой Москвы), на юге — с Чеховским районом. Площадь собственно города (до объединения с Климовском) по данным Росстата составляла 37,92 км², а согласно законодательным актам Московской области — 40,39 км². Население городского округа — 317 551 человек, в том числе собственно города — 290 987 человек, в том числе в прежних границах, существовавших до лета 2015 года, 302 831 чел. (2018), а также включённые в городскую черту ХХХХХХа город Климовск (56 239 чел. (2015) и посёлок Львовский (10 852 чел. (2015). Крупный промышленный и культурный центр Московской области.
Рисунок №8. Обзорная карта местоположения Объекта экспертизы
Рисунок №9. Детальная карта местоположения Объекта экспертизы
Описание Объекта экспертизы
Описание земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63 осуществлялось на основании изучения данных, полученных с сайта http://pkk5.rosreestr.ru/ и анализа информации, полученной в ходе натурного осмотра. Описание Объекта экспертизы приведено в табл. 1.
Таблица № 1. Характеристика земельного участка с к/н 50:55:0030901:63
Показатели |
Описание или характеристика показателя |
| Месторасположение | Московская область, г. ХХХХХХ, ул. Большая Серпуховская, д.43 |
| Права на участок | Собственность |
| Субъект права | |
| Категория земель | Земли населенных пунктов |
| Разрешенное использование / назначение | Для размещения промышленных объектов, по документу — для промышленных целей |
| Площадь, кв.м. | 825 |
| Существующие ограничения и обременения | № 50:55:0030901:63-50/031/2018-7 от 28.12.2018 (Запрещение сделок с имуществом) – по данным Справочной информация по объектам недвижимости в режиме onlinehttps://rosreestr.ru/wps/portal |
| Кадастровый номер | 50:55:0030901:63 |
| Кадастровая стоимость участка, руб. | 2459960,25 по состоянию на 01.01.2018 г. |
| Балансовая стоимость участка | Нет данных |
| Освоенность | Освоен, застроен (проезд) |
| Рельеф и форма | Форма – неправильная, многоугольная. Участок без резких перепадов высот |
| Износ и устаревания | Не установлены |
| Дополнительные сведения | — |
Рисунок №10. Справочная информация об объекте недвижимости о правах и
ограничениях
Таблица № 2. Другие факторы и характеристики, относящиеся к Объекту исследования
Показатели |
Описание или характеристика показателя |
| Описание местоположения и типичное использование окружающей недвижимости | Объект исследования расположен в промзоне в юго-восточной части г. ХХХХХХа Московской области. Месторасположение характеризуется среднеразвитой инфраструктурой. Преобладающее использование окружающей недвижимости – производственно-складская недвижимость |
| Постройки на земельном участке | Имеются |
| Расположение относительно автомагистралей | Близость к автомагистралям: незначительная удаленность – около 320 м. до ул. Большая Серпуховская по асфальтированной дороге |
| Транспортная доступность | Доступность Объекта оценки личным транспортом – хорошая, подъезд удобный круглогодичный, до остановки общественного транспорта около 370 м – незначительная удаленность |
Рисунок №11. Расстояние до автомагистрали
Источник: Яндекс картыhttp://maps.yandex.ru
Рисунок №12. Расстояние до остановки общественного транспорта
Источник: Яндекс картыhttp://maps.yandex.ru
Таблица № 3. Общая характеристика сервитута
№ п/п |
Наименование показателя | Значение показателя | Источник |
| 1 | Общая площадь нежилых зданий и сооружений, принадлежащих Сервитуарию | 1545 кв.м | Свидетельство о государственной регистрации права от 20 августа 2007 г., 50 НБ № 596846 |
| 2 | Площадь частей земельного участка, обременяемых сервитутом | 58 кв. м | Исследование по Вопросу №1 настоящего Заключения |
| 3 | Ставка рефинансирования на дату оценки | 7,75 % | http://www.cbr.ru/press |
| 4 | Ставка земельного налога для рассматриваемого земельного участка | 1,5 % | https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/d789466/ |
В исследовании по данному вопросу Специалистами определяется величина рыночной стоимости части земельного участка (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63 для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером ХХХХХХ.
Заявитель на установление сервитута (сервитуарий) – ООО «Единая Европа – Инвест» — владеет земельным участком с кадастровым номером ХХХХХХ на правах аренды.
Собственник земельного участка, обременяемого сервитутом – Акционерное общество «ХХХХХХий электромеханический завод».
В исследовании по Вопросу № 1 настоящего Заключения определен 1 вариант установления сервитута на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63 для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером ХХХХХХ.
Анализ рынка Объекта экспертизы, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к Объекту экспертизы, но влияющих на его стоимость
Согласно гражданскому законодательству, собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.
В зависимости от целей использования и содержания п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ выделяет следующие виды обременений (сервитутов ): право прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Договор о частном сервитуте — это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить использование при отпадении оснований установления. Договор о частном сервитуте заключается в простой письменной форме, план земельного участка или здания (сооружения) с указанием границ сервитута, являющийся неотъемлемой частью договора.
Соразмерная плата за сервитут — это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости, выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Гражданским Кодексом РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на недвижимость (п. 1 ст. 216).
Плата должна быть адекватной тем ограничениям и неудобствам, которые будет испытывать собственник при реализации своего права на имущество, отягощенного сервитутом, и по сути своей является справедливым способом возмещения, компенсацией собственнику земли за ограничения его права владения и пользования недвижимостью.
Сервитут, согласно п.2 ст.275 ГК РФ, не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и т.п. Соответственно, в нашем случае объект экспертизы не отвечает критериям рыночной стоимости: объект не может быть представлен на открытом конкурентном рынке и, следовательно, не может быть предметом купли-продажи; сделка по установлению соразмерной платы за сервитут имеет вынужденный характер. Величина соразмерной платы за сервитут формируется на базе рыночного ценообразования компенсационной выплаты за те неудобства и ограничения, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. Под расчетной величиной соразмерной платы за право ограниченного пользования земельным участком здесь понимается рыночная база ценообразующих факторов устанавливаемого сервитута и возможность совершения сделки с сервитутом в составе объекта недвижимости.
Сервитут устанавливается ввиду необходимости использования частей земельного участка для обеспечения проезда, и не может рассматриваться как доходный коммерческий проект.
Установление сервитута влечет для собственников участка, в отношении которого устанавливается сервитут, частичное ограничение фактического обладания, частичное ограничение в получении дохода. Основными ценообразующими факторами в отношении соразмерной платы за сервитут являются:
— доля земельного участка, ограниченная сервитутом, в общей площади земельного участка;
— степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута (степень использования земельного участка сервитуарием);
— интенсивность использования обремененного сервитутом земельного участка по времени;
— степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).
Обзор рынка земельных участков Московской области
В соответствии с Земельным кодексом РФ земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения. Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.
Большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под жилую застройку – 71% от общего количества предложений по продаже земельных участков, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения – 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения – 3%.
Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское.
С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию – отсутствие спекулятивного спроса. Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратный объект. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.
Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.
Самыми дорогими направлениями по продаже земельных участков на удалении до 15 км от МКАД, независимо от категории участка, являются Белорусское, Рижское и Киевское. На удалении от 15 км до 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Курское, Рижское, Белорусское; для участков под жилую застройку – Белорусское, Рижское, Киевское; для участков промышленного назначения – Белорусское, Рижское, Киевское.
На удалении от 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Рижское, Горьковское, Белорусское; для участков под жилую застройку – Белорусское, Киевское, Рижское; для участков промышленного назначения – Киевское, Белорусское, Горьковское.
Средневзвешенные стоимости за 1 сотку земли в рублях, в зависимости от удаления от МКАД, направления и категории земельного участка
На стоимость земельных участков оказываю влияние следующие ценообразующие факторы:
— местоположение участка;
— площадь участка;
— наличие/отсутствие коммуникаций;
— рельеф участка;
— качество подъездных путей;
— форма участка;
— вид права (собственность/аренда);
— категория земель;
— вид разрешенного использования;
— наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под жилую застройку).
Поэтому диапазоны 1 сотки земли могут значительно колебаться и разниться.
Диапазоны стоимости 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД, в рублях
Земельный участок, обременяемый сервитутом, расположен на расстоянии 24 км от МКАД на Курском направлении. Средняя стоимость сотки земельного участка под промышленную застройку, расположенного на Курском направлении на расстоянии 15-50 км от МКАД, согласно вышеприведенному обзору, составляет 230 951 рублей при диапазоне цен 18 784 – 708 333 рублей за сотку.
Определение стоимости земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут
Затратный подход. В отношении оборота земель затратный подход используется только в косвенных (комбинированных) методах оценки, поскольку понятие затрат на воспроизводство либо замещение применительно к земельному участку в типовых случаях теряет смысл. При этом, следует помнить, что выделение стоимости ЗУ из стоимости единого объекта недвижимости (ЗУ + улучшения), может привести к большой погрешности, поскольку из одной величины, определенной с достаточно большой погрешностью, вычитается величина того же порядка, также имеющая высокую погрешность, а, т.к. остаток существенно меньше этих величин, то погрешность его определения может многократно превышать погрешности расчета исходных величин.
Доходный подход. Даже для типовых земельных участков без улучшений случаи их сдачи в аренду на рыночных условиях (коммерческие сделки) встречаются крайне редко. Следовательно, реализовать доходный подход на базе арендных платежей для «нестандартного» ЗУ практически невозможно. Рассмотрение других вариантов определения доходов, приходящихся на земельный участок, например, оценка бизнеса, организованного на рассматриваемом земельном участке, сопряжено с большой погрешностью расчетов инвестиционных проектов и последующим выделением доли доходов, приходящихся на ЗУ.
Сравнительный подход. Для оценки земельных участков сравнительным подходом требуется наличие информации о ценах предложений или сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения. В результате анализа рынка земельных участков г. ХХХХХХа Московской области выявлена информация о предложениях по участкам, аналогичным оцениваемому земельному участку. В связи с этим Специалист считает возможным применение сравнительного подхода (метод сравнения продаж).
Определение стоимости сравнительным подходом
В рамках сравнительного подхода Специалист использовал метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
— определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
— определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
— определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
— корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
— расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
При использовании сравнительного подхода были выполнены следующие действия:
— подробно исследован рынок с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
— определены подходящие единицы сравнения и проведен сравнительный анализ по каждой единице;
— оцениваемый объект сопоставлен с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
— ряд скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов приведен к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.
К элементам, сравнения подлежащим обязательному учёту, относят:
- состав передаваемых прав;
- условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи;
- условия продажи (предложения);
- время продажи (предложения);
- месторасположение объекта;
- физические характеристики объекта;
- экономические характеристики объекта;
- характер использования объекта;
- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
- Состав передаваемых прав. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравниваемый объект ограниченное право, то необходимо произвести корректировку. В отечественной практике при применении метода сравнения продаж, как правило, подбирается ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности. Поправки в основном вносятся при различии прав на земельный участок.
- Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли продаже объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
- Условия сделки. Данная корректировка учитывает различие в условиях оплаты и прочие отличия, при совершении сделки. Пример подобных условий: более высокая цена за приобретаемый объект обладает синергетической стоимостью (дополнительная стоимость при объединении), более низкая цена, уплачиваемая из-за того, что продавец торопится совершить сделку, финансовые, деловые или семейные связи между сторонами, вовлеченными в сделку, необычные соображения, касающиеся налогов, недостаточный срок экспозиции имущества на открытом рынке, перспектива затяжной судебной тяжбы, наличие обременений или иных сервитутов.
- Состояние рынка (время продажи/предложения). Объекты недвижимости, принимаемые в качестве объектов аналогов, могут быть проданы и/или выставляться на рынок в разное время. Желательно, чтобы время предложения объекта аналога не сильно отличалось от даты оценки объекта оценки, но это не всегда осуществимо, так как бывает, что предложение коммерческих объектов недвижимости ограничено, и Специалист вынужден использовать более ранние данные по аналогичным объектам. Данная корректировка призвана убрать эту разницу во времени, так как учитывает, насколько выросла/упала стоимость недвижимости данного сектора за разницу во времени между фактическим экспонированием на рынке и датой оценки.
- Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Корректировка на местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения, престижности района, транспортной и пешеходной доступности, близостью к центрам деловой активности и жизнеобеспечения. При этом влияния данных факторов для разных категорий недвижимости будет различна. К примеру, непосредственная близость парковой зоны будет положительно влиять на стоимость торговой недвижимости, гостиницы, а для складской это может отрицательно повлиять на стоимость, так как могут возникнуть проблемы с допуском большегрузного транспорта.
- Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, этаж, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояния здания, качество отделки помещений, размер земельного участка и его благоустройство, наличие и удобство парковки.
- Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, условия договоров аренды и пр.
- Характер использования объекта. Данная поправка учитывает отличие в характере использования объекта оценки в сравнение с объектами аналогами.
- Компоненты не связанные с недвижимостью. Компоненты стоимости не входящие в состав недвижимости, включают, как правило, движимое имущество или другие компоненты, которые не являются частью недвижимости, но включаются в цену продажи сопоставимого объекта или в имущественное право оцениваемого объекта. Такие компоненты необходимо анализировать отдельно от недвижимости. Мебель, офисное оборудование, встроенные предметы оборудования в гостинице или ресторане являются типичными примерами данного имущества.
Так же в российских условиях состояния рынка недвижимости, достаточно часто необходимо применять дополнительные корректировки:
- Поправка на торг. При использовании цен предложений на продажу объектов-аналогов может потребоваться поправка на торг. Корректировка призвана отразить разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки. Корректировки производятся в следующей последовательности:
- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4,10) которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату; Данные корректировки определяют цену продажи объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.
- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Расчет рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж.
Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж, была произведена следующая последовательность действий:
Исследование рынка недвижимости на предмет наличия информации о сделках (предложений) объектов аналогов. Данная процедура включала: анализ печатных периодических изданий, а также данные специализированных интернет сайтов, интервью со специалистами риэлтерских агентств и фактическими продавцами недвижимости.
По результатам исследования был сформирован список объектов недвижимости, которые могут быть приняты в качестве объектов-аналогов. Характеристики данных объектов и источники получения данных по ним, приведены в таблице № 4. Прочие материалы по объектам-аналогам приведены в Приложении.
Анализ и выбор единицы сравнения В качестве единицы сравнения Специалист определяет удельный показатель стоимости: руб./1 м2 общей площади. Данная единица сравнения была выбрана в связи со сложившейся практикой на рынке коммерческой недвижимости применения типичного единичного измерителя. Данную единицу сравнения для определения стоимости объектов недвижимости и принятия решений о возможных сделках используют: риэлторы, аналитики рынка недвижимости, инвесторы, застройщики продавцы и покупатели.
Выбор элементов сравнения. На основании данных о характеристиках объектов аналогов Специалистом принимается решение, какие элементы подлежат корректировке. При условии полного сходства показателя Объекта оценки и объектов аналогов, корректировка по данному показателю не производится, в случае отличия показателя, по данному элементу производится корректировка.
Корректировка стоимости единиц сравнения, объектов аналогов по выбранным элементам сравнения производится в таблице ниже, обоснование размера корректировки приводится в комментариях.
Приведение ряда скорректированных показателей стоимости объектов аналогов, к одному показателю или диапазону стоимости объекта оценки Данная процедура, основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. После применения всех корректировок проводится анализ количества и размера корректировок по каждому объекту-аналогу. Далее определяется значимость (вес), для конечного результата рыночной стоимости, каждого из откорректированных значений. При этом наибольший вес должен быть придан тому объекту-аналогу, цена которого претерпела наименьший абсолютный размер корректировок, так как чем меньше размер корректировок, тем больше сходство у объекта-аналога с объектом оценки и тем меньше вероятность накопления погрешности расчётов.
Алгоритм расчета весов может быть представлен в виде следующей последовательности:
Таблица № 5. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок
| Объекты-аналоги Корректировка | Ед. изм. | Оцениваемый объект | Объекты-аналоги | ||
| Земельный участок 1. Московская обл., городской округ ХХХХХХ, д.Коледино | Земельный участок 2. Московская обл., г. ХХХХХХ, ул.Авиационная | Земельный участок 3. Московская обл., городской округ ХХХХХХ, д.Коледино | |||
| Площадь общая | м2 | 825,0 | 5 800 | 4 000 | 10 400 |
| Цена продажи (предложения) без учета НДС за 1 м2 | руб. | 4 483 | 3 750 | 3 462 | |
| Поправка на торг | торг возможен | торг возможен | торг возможен | ||
| Корректирующий коэффициент | 0,885 | 0,885 | 0,885 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | -515,5 | -431,3 | -398,1 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | руб. | 3 967 | 3 319 | 3 063 | |
| Состояние рынка (дата продажи/предложения) | март, 2019 | март, 2019 | март, 2019 | март, 2019 | |
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | руб. | 3 967 | 3 319 | 3 063 | |
| Право на земельный участок | собственность | собственность | собственность | собственность | |
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Кадастровая стоимость 1 м2 | руб. | ||||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | ||||
| Скорректированная цена 1 м2 | руб. | 3 967 | 3 319 | 3 063 | |
| Категория земель | аналог | аналог | аналог | ||
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | 3 967 | 3 319 | 3 063 | ||
| Право на земельный участок | собственность | собственность | собственность | собственность | |
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | 3 967 | 3 319 | 3 063 | ||
| Местоположение | Московская обл., г. ХХХХХХ, ул. Большая Серпуховская, д.43 | Московская обл., городской округ ХХХХХХ, д.Коледино | Московская обл., г. ХХХХХХ, ул.Авиационная | Московская обл., городской округ ХХХХХХ, д.Коледино | |
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | руб. | 3 967 | 3 319 | 3 063 | |
| Корректировки на физические характеристики: | |||||
| Общая площадь | 825,0 | 5800,0 | 4000,0 | 10400,0 | |
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,06 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | 0,0 | 0,0 | 183,8 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | руб. | 3 967 | 3 319 | 3 247 | |
| Рельеф | ровная площадка | аналог | аналог | аналог | |
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | руб. | 3 967 | 3 319 | 3 247 | |
| Конфигурация земельного участка | многоугольный | аналог | аналог | аналог | |
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | руб. | 3 967 | 3 319 | 3 247 | |
| Инфраструктура | в наличии инженерные сети по границе участка | аналог | аналог | аналог | |
| Корректирующий коэффициент | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||
| Величина корректировки, на 1м2 | руб. | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Скорректированная цена 1 м2 | руб. | 3 967 | 3 319 | 3 247 | |
| Общая чистая коррекция | -516 | -431 | -214 | ||
| то же в % от цены продажи | -12% | -12% | -6% | ||
| Общая абсолютная коррекция | 516 | 431 | 582 | ||
| то же в % от цены продажи | 11,50% | 11,50% | 16,81% | ||
| Число корректировок каждого аналога, ki | 1 | 1 | 2 | ||
| Общая сумма корректировок, K=Σki | 4 | ||||
| Обратная величина удельного числа корректировок каждого аналога, Yi=K/ki | 4,00 | 4,00 | 2,00 | ||
| Сумма обратных величин удельного числа корректировок каждого аналога | 10 | ||||
| Вес каждого аналога, ωi = yi/Σyi | 1,00 | 0,400 | 0,400 | 0,200 | |
| Вес каждого аналога в денежном выражении, руб./кв. м. | 1 587 | 1 328 | 649 | ||
| Окончательная стоимость 1 м2 площади, без учета НДС | 3 564 | ||||
| Комментарии: | |||||
| Обоснование применяемых корректировок приведено выше по тексту. Дополнительные уточняющие комментарии по поправкам на местоположение приведены ниже. По тем элементам сравнения, где Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы, поправочные коэффициенты не применяются, а элементы сравнения не отображаются. | |||||
| Наличие НДС. Для объектов-аналогов (земельных участков), выставляемых на продажу, в соответствии со статьей 146 п.2 (глава 21) НК РФ «операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения». | |||||
| Поправка на торг. Применяется к объектам-аналогам, которые предлагаются к продаже на дату оценки. Размер скидки определен на основании коллективных экспертных оценок характеристика рынка недвижимости в части скидок на торг, источник: «Справочник оценщика недвижимости — 2017. Земельные участки. «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки». Нижний Новгород 2017 г. стр. 297, табл. 194. Размер скидки определялся для п. 1 «Земельные участки под индустриальную застройку» на активном рынке по среднему значению доверительного интервала и составляет 11,5% (коэфф. 0,885). | |||||
| Состояние рынка. Состояние рынка земельных участков на период предложения объектов-аналогов сопоставимо с состоянием рынка на дату оценки, вследствие этого корректировка на состояние рынка не вносится. | |||||
| Право на земельный участок. Право на оцениваемой земельный участок — собственности. По объектам-аналогам №№ 1-3 предлагается к продаже право собственности. Корректировка не проводится. | |||||
| Категория земель. Расчет корректировки (при существующем отличии) производится методом парных продаж. | |||||
| Вид разрешенного использования. Расчет корректировки (при существующем отличии) производится методом парных продаж. | |||||
| Местоположение. Корректировка на местоположение в пределах города не проводилась, так как объект оценки и все объекты-аналоги находятся в пределах городского округа ХХХХХХа, на его окраинах или в промзоне | |||||
| Размер общей площади. Данный элемент сравнения относится к наиболее труднопрогнозируемым ценообразующим параметрам. В общем случае, можно утверждать только то, что чем больше общая площадь земельного участка, тем меньше его удельная цена (руб./м2) и этот объект менее ликвиден. Величина корректировки на площадь для земельных участков принималась на основании коллективных экспертных оценок характеристика рынка недвижимости, источник: «Справочник оценщика недвижимости — 2017. Земельные участки. «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки». Нижний Новгород 2017 г. стр. 194, табл. 121. Размер скидки определялся для «Земельных участков под индустриальную застройку». В данном источнике в качестве коэффициента корректировки используется значение масштабного фактора — коэффицента уменьшения/увеличения удельной стоимости земельных участков/улучшений в зависимости от диапазонов площадей к которым принадлежат объект оценки и объекты-аналоги. Так как, объекты-аналоги № 1 и №2 находятся в диапазоне площадей до 1 га, так же как и объект оценки, корректировка не проводилась. Для аналога № 3 применяется повышающая корректировка — 1,06, так как данный объект — аналог по площади превышает 1 га. | |||||
| Инфраструктура. Данная поправка применяется при различии Объекта оценки и объектов-аналогов в наличии / возможности подключения инженерных сетей. Размер поправки определяется экспертно на основании анализа рынка. На улице объекта-оценки и соседних улицах доступны все необходимые коммуникации (вода, электричество, газ), поэтому корректировка не проводится. | |||||
| В итоге рассчитанная стоимость находится в диапазоне цен продажи (предложения), указанных в «Обзоре рынка земельных участков Московской области». | |||||
| Корректировка на расположение относительно автомагистралей не проводилась — все земельные участки на незначительном удалении от крупных автодорог. | |||||
| Корректировки на наличие свободного подъезда к участку, наличие ж/д ветки не проводилась — все земельные участки находятся в аналогичных условиях — подъезд к участкам свободный, ж/д ветки на участках нет. |
Определение доли обременяемого земельного участка, ограниченной сервитутом
Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63 составляет 825 кв. м. Площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63, обременяемой сервитутом, составляет: 58 кв. м.
Доля земельного участка, обременяемая сервитутом, составляет: (58/825) * 100 = 7 %.
Экспертный метод оценки рыночной стоимости ограниченного использования (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63
«Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут» Федорова Е.В.предлагает экспертный метод оценки. В рамках данного метода ценовые факторы определяются на основе качественных характеристик в широком 25%-ом интервале значений, а критерии установления качественных характеристик имеют субъективную основу.
Для определения доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате, Экспертами определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100%), веса факторов установлены равновеликими.
Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63. Данные приведены в таблице № 6 ниже.
Таблица № 6. Определение доли, приходящейся на убытки вследствие ограниченного использования земельного участка
Факторы убытка/ Уровень убытка |
Низкий | Умеренный | Средний | Повышенный | Высокий |
| 0,00% | 25,00% | 50,00% | 75,00% | 100,00% | |
| Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом | Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества (менее 10%) | Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества | Практически половина площади объекта недвижимого имущества | Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества | Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества |
| Степень ограничения пользования | Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником | Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества | Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом | Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества | Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества |
| Интенсивность использования сервитута | Низкая, ограничения, связанные с сервитутом, возникают очень редко | Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко | Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности | Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто | Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно |
| Степень влияния на распоряжение земельным участком | Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное | Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничение при совершении сделок | Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества | Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничении при совершении сделок | Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор |
| Количество наблюдений | 1 | 0 | 3 | 0 | 0 |
| Взвешенный итог | 0 % | 25 % | 100 % | 0 % | 0, % |
| Итого | 125 % | ||||
| Количество факторов |
4 | ||||
| Итоговое значение доли, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута | 31,25 % |
Степень ограничения пользования может быть определена пропорционально площадям помещений, объектов недвижимости или количеству объектов, которые обслуживает служащая вещь. В случаях, когда степень воздействия сервитуария на служащую вещь превышает типовые нагрузки и приводит к ее повышенному износу, доля сервитуария должна быть пропорциональна потере полезных свойств служащей вещи за единицу времени (пропорциональна повышенному темпу износа); интенсивность пользования служащей вещью по времени должна определяться в тех случаях, когда при установлении сервитута оговаривается время его действия в краткосрочном аспекте (по графику) или когда сервитуарий создает неудобства (задержку в проезде, проходе) собственнику.
Таким образом, степень ограничения пользования показывает, насколько использование участка мешает его владельцу, интенсивность использования – как часто используют участок, насколько часто возникают неудобства для его хозяина.
По большей степени, интенсивность зависит от характера работ, которые будут проводиться на участке. Под интенсивностью необходимо понимать не сам факт использования земли, а факт возникновения на ней определенных неудобств и ограничений. При разделении по шкале результат будет таким: 0%. Редкое и очень редкое использование участка. Сюда снова подойдет проход людей и проезд техники, если они совершаются эпизодически. 25%. Ниже среднего, ограничения возникают достаточно редко и нерегулярно. 50%. Средняя степень интенсивности, неудобства происходят нечасто, но регулярно. Например, первую половину дня на объекте идет стройка, которая к вечеру прекращает свою работу. 75%. Значение выше среднего, довольно частое и регулярное возникновение неудобств для собственника. 100%. Практически постоянное использование объекта, почти полностью отсутствуют моменты, когда для хозяина нет никаких неудобств. Сюда подойдет случай, когда на участке работает круглосуточная стройка.
Степень влияния на распоряжение. При продаже участка наличие на нем установленного сервитута может быть важным критерием для покупателей. В зависимости от ситуации, они могут отказаться от покупки. Поэтому, выделяют такие случаи: 0%. Наличие сервитута никак не повлияет на проведение манипуляций с участком. Как и в предыдущих факторах, сюда можно отнести право прохода по участку. Такое условие никак не будет воспринято другими участниками рынка как недостаток. 25%. Низкое значение, потенциальные покупатели участка могут принять его как незначительный недостаток и, скорее всего, не откажутся от сделки. 50%. Средней степени ограничения при проведении сделок. Сюда можно определить умеренную застройку территории – не все могут согласиться приобрести видоизмененный участок. 75%. Высокое влияние на возможность проведения сделок. 100%. Состояние участка может служить очень сильным препятствием при его продаже или отчуждении. Обычно такой показатель характерен для земель, на которых проводится масштабное строительство.
Часть земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63, обременяемая сервитутом, составляет 7 % от всей площади земельного участка, что является незначительной долей. Уровень убытка низкий (0,00%).
После установления сервитута часть земельного участка, на которую устанавливается сервитут, также будет пригодна для ее использования по назначению. Уровень убытка ниже среднего (25%).
Обременяемая часть участка будет использоваться для проезда на соседний участок большегрузных автомобилей. Степень интенсивности использования сервитута принимается средней. Уровень убытка средний (50%).
Обременяемая сервитутом часть участка проходит по границе участка, а не разбивает его на две части. Это определяет среднюю степень влияния на распоряжение участком. Уровень убытка средний (50%).
Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута, определяется, как средневзвешенное от количества факторов.
Доля, приходящаяся на убытки при установлении сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63, составила 31,25 %.
В последствии, путем умножения стоимости обременяемой доли объекта до установления сервитута на долю стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута, получают стоимость сервитута или стоимость единовременной оплаты при установлении сервитута.
С учетом указанной выше рыночной стоимости 1 кв. м обременяемого земельного участка, стоимость единовременной оплаты при установлении сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63 площадью 58 кв.м составит (округленно):
3564*58 *0,3125 = 64497,5 рублей.
Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при периодических платежах
Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет. Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.
Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.
Коэффициент аннуитета рассчитывается по следующей формуле:
| i * (1+i)n | |
| К = | (1+i)n- 1 |
Где К — коэффициент аннуитета;
i — ставка капитализации;
n — количество периодов, в течение которых выплачивается платеж по сервитуту (49 лет).
Расчет коэффициента капитализации
Для определения коэффициента капитализации Специалисты использовали метод кумулятивного построения.
Метод кумулятивного построения заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие объекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В оценочной практике принято выделять несколько видов премий за риск: премия за риск вложения в объект оценки (специфический риск), премия за риск низкой ликвидности и премия за риск, связанный с управлением недвижимостью (премия за инвестиционный менеджмент).
В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность.
В качестве безрисковой ставки в расчетах используется эффективная доходность к погашению ОФЗ-46020-АД, составляющая на дату оценки 8,52%.
Премия за риск вложения в недвижимость учитывает повышение уровня риска, которое возникает в случае, если инвестор производит вложение в земельный участок, расположенный на территории Московской области.
http://www.ocenchik.ru/docs/1301
Источник: http://www.rusbonds.ru
Таблица №7
Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование риска |
Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Систематический риск | |||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | 1 | |||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | 1 | |||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | динамичный | 1 | |||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||
| Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | статичный | 1 | |||||||||
| Неполучение арендных платежей | динамичный | 1 | |||||||||
| Неэффективный менеджмент | динамичный | 1 | |||||||||
| Криминогенные факторы | динамичный | 1 | |||||||||
| Финансовые проверки | динамичный | 1 | |||||||||
| Неправильное оформление договоров аренды | динамичный | 1 | |||||||||
| Количество наблюдений | 4 | 2 | 0 | 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Взвешенный итог | 4 | 4 | 0 | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Сумма | 20 | ||||||||||
| Количество факторов | 9 | ||||||||||
| Средневзвешенное значение балла | 2,22 | ||||||||||
| Величина поправки за риск (1 балл = 1%) |
2,22 % |
Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:
Где П – премия за низкую ликвидность;
Rб — безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность равна 2,13 %, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Таблица №8
Расчет ставки капитализации для земельного участка
Показатель |
Значение |
| Безрисковая ставка | 8,52 % |
| Премия за риск | 2,22 % |
| Премия за низкую ликвидность | 2,13 % |
| Годовая ставка капитализации для земельного участка | 12,87 % |
| Месячная ставка капитализации для земельного участка | 1,0725 % |
Таким образом, коэффициент аннуитета составит с учетом выше принятых значений 0,129.
Величина ежегодной рыночной стоимости ограниченного использования (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63, составит, округленно (НДС не облагается):
64497,5 * 0,129 = 8 320 руб./год.
Оценка рыночной стоимости ограниченного использования (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63, методом Компенсации убытков собственника
«Величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:
- размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
- размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
- размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами».
Размер реального ущерба применительно к исследуемому объекту может быть выражен в виде компенсации доли земельного налога, пропорциональной доли пользования земельным участком сервитуарием, а также в виде компенсации расходов на уборку и охрану.
Размер упущенной выгоды применительно к исследуемому объекту может быть выражен в виде доли участия сервитуария во владении и пользовании земельным участком, которая может быть определена по аналогии с арендой земельных участков.
Размер убытков применительно к Объекту экспертизы не имеет отношения, поскольку собственник выделяемых частей земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63 не имеет обязательств перед третьими лицами».
Размер реального ущерба. Налоговые выплаты. Расходы на уборку и охрану.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 459 960,25 рублей.
Ставка налога – 1,5 %.
Сумма налога – 36 900 рублей в год.
Из расчета на 1 кв.м. – 44,7 рублей в год.
Согласно результатам визуального осмотра, произведенного 6 февраля 2019 г., уборка территории земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63 не производится; охрана отсутствует.
Расчет реального ущерба представлен ниже в таблице.
Таблица №9
Расчет реального ущерба
Площадь участка, обременяемая сервитутом, кв. м. |
Налоговые выплаты, руб./год | Размер доли, приходящейся на убытки | Итого реальный ущерб, руб./год, округленно |
| 58 | 58*44,7 = 2 592,6 |
0,3125 | 811 |
Размер упущенной выгоды
Размер упущенной выгоды может быть выражен в виде доли участия сервитуария во владении и пользовании земельными участками, которая может быть определена по аналогии с арендой земельных участков.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник господствующего участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияет также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут, ведь учесть надо и то, что собственник земли тоже пользуется участком, на который установлен сервитут. По сути, он как бы сдает в аренду часть земли и еще сам им пользуется.
Величина арендной платы, как правило, включает операционные расходы арендодателя, поэтому соразмерная плата за сервитут может быть определена текущей стоимостью арендных платежей, соответствующих доли участия сервитуария во владении и пользовании земельным участком.
Согласно п. 1 Ст. 4 Закона Московской области от 11 июля 2016 года № 102/2016-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год», принятого постановлением Московской областной Думы от 30 июня 2016 года N 35/172-П:
«Базовый размер арендной платы за земельные участки в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных):
1) занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным);
2) предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;
3) предоставленные гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства, размещения объектов, предназначенных для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, под индивидуальные и кооперативные гаражи,
устанавливается со всей площади земельного участка в размере пяти процентов от базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), но не менее 0,92 рубля за квадратный метр».
Таким образом, исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63, доли обременяемой части участка, доли, приходящейся на убытки, и базового размера арендной платы, размер упущенной выгоды для собственника земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030901:63 составит:
2 459 960,25 * 0,07 * 0,3125 * 0,05 = 2 690 руб. /год.
Таблица №10
Расчет ежемесячной рыночной стоимости сервитута методом компенсации убытков собственника
Размер реального ущерба, руб./год |
Размер упущенной выгоды, руб./год | Соразмерная плата за сервитут, руб./год |
| 811 | 2 690 | 3501 |
Согласование результатов. Итоговая величина ежемесячной рыночной стоимости ограниченного использования (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63
Применяя различные методы оценки, Специалисты получили следующие результаты ежегодной рыночной стоимости ограниченного использования (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63:
Таблица №11
Результаты расчетов ежегодной рыночной стоимости ограниченного использования (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63
Наименование метода расчета |
Величина ежегодной рыночной стоимости ограниченного использования (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63 |
| 1. Экспертный метод | 8 320 |
| 2. Компенсация убытков собственника | 3 500 |
Экспертный метод имеет слабые позиции с точки зрения обоснованности и доказательности, поскольку ценовые факторы определяются на основе качественных характеристик в широком интервале значений, а критерии установления качественных характеристик имеют субъективную основу. Погрешность оценки сервитута этим методом довольно высока.
Компенсация убытков собственника. Недостатком этого метода расчета соразмерной платы за сервитут является использование в расчетах «нормативной» арендной ставки, а спорным моментом может быть включенная в арендную ставку прибыль собственника, т.к. судебная практика склоняется к возмещению только фактических издержек собственника вследствие налагаемого сервитута.
Исходя из поставленного вопроса, целей и задач оценки, методу компенсации убытков собственника был присвоен вес – 0,0.
Итоговая величина ежегодной рыночной стоимости ограниченного использования (сервитута), устанавливаемого на участке с кадастровым номером 50:55:0030901:63, составит: 8 320 рублей.
В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, Специалисты, исходя из расчета, что площадь участка, ограниченного сервитутом составляет 58 кв.м, делают вывод (8320/58=143 руб./кв.м):
| рыночная стоимость 1 (одного) кв. м земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленных целей, площадь: общая 825 кв. м, кадастровый номер: 50:55:0030901:63, адрес: Московская обл., г. ХХХХХХ, ул. Большая Серпуховская, д.43 по состоянию на дату исследования, составляет: 3 564 рубля, а |
величина соразмерной платы за 1 квадратный метра сервитута, исходя из необходимой площади по п.1, составляет: 143 руб./кв.м в год.
5. ВЫВОДЫИсследование по вопросу №1
Каковы границы земельного участка, необходимого для организации проезда и въезда на производственную территорию большегрузных автомобилей (автофуры) для бесперебойной работы предприятия, с указанием необходимой площади для поворота в точках выноса границ земельного участка 339 и 267в.
Границы земельного участка, необходимого для организации проезда и въезда на производственную территорию большегрузных автомобилей (автофуры) для бесперебойной работы предприятия, с указанием необходимой площади для поворота в точках выноса границ земельного участка 339 и 267в, представлены в таблице №3.
Таблица №3
Описание границ части земельного участка 50:55:0030901:63, необходимого для организации проезда к земельному участку ХХХХХХ
№ п/п |
Обозначение точки | Координата Х, м | Координата Y, м | Длина стороны, м | Дир. угол |
| 1 | н1 | 431163.67 | 2191110.17 | 2.94 | 355°2.3′ |
| 2 | н2 | 431166.6 | 2191109.92 | 21.95 | 112°11.6′ |
| 3 | н3 | 431158.31 | 2191130.24 | 2.79 | 195°45.5′ |
| 4 | н4 | 431155.63 | 2191129.48 | 20.92 | 292°37.2′ |
Площадь земельного участка составляет 58 кв.м.
Схема изображения приведена на странице 54.
Исследование по вопросу №2
Существуют ли иные варианты заезда на производственную территорию большегрузных автомобилей (автофур) иным способом (не через земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030901:63) исключая сервитут.
Из построений, представленных на чертеже №1, следует, что иные варианты заездабольшегрузных автомобилей (автофур) (не через земельный участок с кадастровым номером 50:55:0030901:63) на производственную территорию отсутствуют.
Исследование по вопросу №3
Какова рыночная стоимости квадратного метра для указания её в сервитуте, исходя из необходимой площади по п.1.
| Рыночная стоимость 1 (одного) кв. м земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленных целей, площадь: общая 825 кв. м, кадастровый номер: 50:55:0030901:63, адрес: Московская обл., г. ХХХХХХ, ул. Большая Серпуховская, д.43 по состоянию на дату исследования, составляет: 3 564 рубля, а |
величина соразмерной платы за 1 квадратный метра сервитута, исходя из необходимой площади по п.1, составляет: 143 руб./кв.м в год.