Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206
Мы работаем с 9:30 до 18:30 info@89265277274.ru +7(495)965-66-69 +7(926)527-72-74
ООО "Стройэкспертиза" 14 лет на рынке строительной экспертизы!
Санкт-Петербург, ул. Марата 82
Мы работаем с 9:00 до 18:00 6772928@mail.ru +7(812)957-29-53

Экспертиза земельных участков - оценка сравнительным подходом

Экспертиза и оценка земельного участка +7(495)965-66-69

Методика оценки.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  • Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
  • Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.
  • Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.
  • Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.
  • Сведение откорректированных значений цен объектов аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости. В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения: Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

  • передаваемые имущественные права.
  • условия финансирования и продажи.
  • расходы, сделанные сразу же после покупки участка.
  • рыночные условия.
  • местоположение участков.
  • физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).
  • экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).
  • вид использования (зонирование).
  • компоненты стоимости, не входящие в состав участвков.

Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недвижимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректировки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены продажи объекта. Скорректированную цену затем приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и корректируют относительно других элементов сравнения, например местоположения и физических характеристик. Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта. Идеальным результатом корректировки цен объектов аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исходя из этого, редко удается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, который наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими. На этапе сбора исходной информации не удалось собрать достаточное количество исчерпывающих данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причинами послужило повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объектов. В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждённой распоряжением Минимущества РФ №568-р от 06.03.2002г., «при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса)». Исходя из недостаточности первичной информации и в соответствии с методическими указаниями, при сравнительном анализе стоимости объекта оценки использовалась информация по предложениям продаж объектов аналогов.

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Выбор объектов-аналогов.

На момент проведения оценки на вторичном рынке продаж земельных участков удалось выявить пять объектов, максимально сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. В основу анализа стоимости объекта оценки легли данные предложений о продажах земельных участков расположенных в Киржачском районе Владимирской области. При отборе объектов-аналогов учитывались следующие критерии:

  • право владения земельного участка - собственность;
  • категория земельного участка – земли сельскохозяйственного назначения;
  • разрешенное использование земельного участка – для дачного строительства;
  • продаются на условиях единовременного платежа (без рассрочек);
  • коммуникации, необходимые для строительства и эксплуатации индивидуального загородного жилья подведены к участку (или заведены на участок) или имеется возможность их подведения;
  • площади земельного участка объекта оценки и объекта аналога сопоставимы.

Определение корректировок

Способ внесения корректировок

Все поправки вносятся в процентном или абсолютном выражении в цену предложения объекта-аналога. Надо также учитывать, что если по какому-либо элементу сравнению аналогичный объект лучше, чем оцениваемый, то поправка вносится со знаком минус, исходя из того, за сколько был бы продан объект-аналог, если бы по данной характеристике он был бы аналогичен оцениваемому объекту. В начале вносятся поправки к объектам - аналогам в процентном выражении, а затем в абсолютном.

Внесение корректировок. Оценщик вносил поправки по следующим элементам сравнения:

Корректировка на различие в условиях финансовых расчетов.

Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась.

Корректировка на условия сделки.

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В нашем случае все сделки проводятся в рыночных условиях, и корректировка не учитывается.

Корректировка на время продажи.

Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в сопоставимое время со временем оценки. При определении величин корректировок на местоположение и качественные характеристики объекта, использовался относительный сравнительный анализ. Данный метод относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравнимых элементов превышающим, равным или недостающим в отношении к объекту оценки.

Корректировка на расстояние от МКАД.

Объекты-аналоги расположены на одинаковом расстоянии в зоне 22 -35 км от МКАД. Введение корректировки не требуется.

Корректировка на состояние участка

Оцениваемый земельный участок эксплуатировался по своему целевому назначению. Корректировка не производилась.

Корректировка на природно-ландшафтные и эстетические характеристики участка

Участок ровный, имеет форму приближенную к прямоугольной и расположен у леса. При рассмотрении объектов аналогов подбирались участки прямоугольной формы у леса. Корректировка не вводилась.

Корректировка на категорию

Корректировка по данному параметру не проводилась, так как при произведенном анализе отличий в стоимости между землями для дачного строительства и ИЖС при условии возможности прокладки магистральных коммуникаций не имеется.

Корректировка на торг

Цены объектов-аналогов, является ценами предложения, а не конечной ценой сделки. В процессе переговоров между покупателем и продавцом происходит торг, в результате чего цена предложения корректируется в сторону уменьшения. По результатам исследований отличий цен предложений и цен непосредственно сделок, Оценщиком было принято решение, ввести понижающую корректировку на перевод цены продажи в цену предложения в размере - 2 % для всех пяти объектов - аналогов (коэфф. - 0,98).

Корректировка на вознаграждение посредников

Рыночная стоимость - это денежная сумма, которую собственник получит «на руки» в результате отчуждения объекта недвижимости на конкурентном рынке. Все объекты аналоги представлены на продажу агентствами недвижимости комиссионные, которых составляют в сегменте бизнес класса в среднем 3 % и заложены в цену предложения. (коэфф. – 0,97).

Корректировка на инфраструктуру

Существенное влияние на цену участка оказывает наличие таких коммуникаций, как электричество, вода и газ. Наиболее важно обеспечение газом как наиболее дорогостоящее и сложное в подведении. Присутствие электричества является неотъемлемым условием для как для домовладения бизнес класса, так и для садового домика. Наличие водопровода при прочих равных условиях не столь явно сказывается стоимости. Все объекты аналоги имеют газопровод, электроснабжение, водоснабжение и канализацию по границе участка.

Определение ранга (весовых коэффициентов) объектов аналогов

Для окончательного расчета стоимости 1 сотки объекта оценки, Оценщиком было принято решение присвоить равные веса, т.к. он имеет схожие характеристики.

 

Свод результатов по оценке земельного участка

Стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом составила 361771 рублей за 1 сотку. Учитывая, что общая площадь оцениваемого участка составляет 13,5 сотки его стоимость составит 4 883 908 рублей.


  • Экспертиза качества ремонта в квартире - Провести экспертизу и оценка качества выполненных работ по ремонту квартиры.
  • Экспертиза стен здания - На многочисленных участках фасада в т.ч. цоколя зафиксировано осыпание штукатурного покрытия, отслоение окраски, пятна, трещины и разрушение архитектурных элементов
  • Экспертиза вентиляционного блока - Восстановление вентиляционного блока из материалов аналогичных демонтированному блоку трудновыполнимо по условиям производства работ.
  • Экспертиза стяжки пола строящегося здания - Экспертное обследование проводилось натурным способом на основе использования неразрушающего, визуально-регистрационного и измерительного методов, с целью определение марки раствора используемого в стяжке пола.
Яндекс цитирования
Мои оферты

Сайты компании: Санкт-Петербург | Россия

ООО "Стройэкспертиза"
Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206 105264 Москва,
+7(495)965-66-69info@89265277274.ru

© 2004 - 2018 Строительная экспертиза