Строительная экспертиза

Анализ проектной документации строящегося здания

Вопрос к эксперту — Определить является ли капитальным проектируемое здание склада

Обследование объекта проходило в три связанных между собой этапа:

— визуальный анализ проектной документации

— камеральная обработка результатов обследований с сопоставлением с действующими строительными нормами и правилами, другими нормативными документами;

— подготовка и оформление заключения эксперта.

Описание объекта обследования.

Здание представляет собой каркасное одноэтажное здание с односкатной кровлей, на территории земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020544:2245

Проект разработан ООО «Монмет» в 2021году.

 

Объект (проектируемый) строительства представляет собой одноэтажное нежилое неотапливаемое здание склада, прямоугольной формы в плане с общими размерами в/о 24,00×60м, высотой 6,012м.

Основные конструктивные элементы:

 

Процедура исследования включала в себя несколько этапов:

 изучение и анализ документации, поступившей на исследование;

 проведение анализа имеющихся данных с установлением взаимосвязи отдельных факторов;

 анализ результатов исследования с установлением технических характеристик объектов исследования;

 составление в соответствии с общепринятыми требованиями развернутого заключения специалиста, формулирование выводов.

В ходе визуального осмотра проектной документации, специалистом определены конфигурация, размеры, положение в плане зданий и их элементов. Выявлены подлежащие анализу характеристики и признаки элементов объекта исследования, имеющие значение для правильного решения поставленного вопроса.

Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации (принят ГД РФ от 21 октября 1994 года)

Часть 1. Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Для целей Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» под недвижимым имуществом (по Федеральному закону от 21
июля 1997 г. N 122-ФЗ) понимается имущество, права на которое
подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным
Федеральным законом. Данное понятие включает в том числе:

все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние
насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Можно выделить следующие группы критериев оценки имущества как недвижимого:
— стоимостные — исходящие из определения стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение);

— технические — исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие заглубленного фундамента, подведение постоянных/временных коммуникаций и т.д.);
— юридические — исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.

Для определения стоимости расходов перемещения конструктивных элементов объектов необходимо руководствоваться сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве.

В вопросе квалификации очень важны технические критерии.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 N 2061/99 выделены следующие признаки недвижимого имущества:

— монтаж имущества на специально возведенном для него заглубленном фундаменте;

— подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);

— принадлежность строения к капитальным (группа капитальности);

— характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).

Согласно Статьи 130 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) «Объект капитального строительства» — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек

«Капитальное строительство» — строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций;

«Некапитальное строительство» — строительство объектов площадью более 20 кв. м из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.

Подводя итоги по смыслу вышеизложенного, можно выделить следующие критерии отнесения имущества к недвижимому и капитальному:

— неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие заглубленного фундамента и подземных помещений);

— отведение участка под строительство (юридический критерий);

— подведение к нему стационарных коммуникаций;

— отнесение данных объектов к основным фондам (юридический критерий);

— отсутствие признаков временного строения, которое должно быть устранено с земельного участка по окончании срока пользования участком;

— техническое предназначение объекта (следует исходить из того, предназначен ли объект для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию);

— возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.

Таким образом, можно выделить основные технические критерии отнесения объекта к недвижимому и капитальному имуществу:

— Критерий технической (физической) связанности с землей;

— Критерий технического предназначения объекта;

— Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения;

юридические критерии.
(Справка. Критерий правового предназначения вещи и отведение участка под строительство экспертизой не рассматривались согласно Постановления Пленума ВАС РФ № 66 от 20.12.2006 п.8).

3.1 Оценка результатов обследования

Выявленные эксплуатационные показатели элементов и конструкций обследуемого объекта

Мобильное строение здания

  • Строящееся здание: Фундамент в виде свайного поля заглубленных в грунт винтовых свай, свободно стоящие (не скреплённые между собой) связанного с каркасом здания винтовыми соединениями легко (без какого-либо ущерба) может быть отсоединено от каркаса здания путём выкручивания винтов. Стальные сваи, после перемещения каркаса здания без какого-либо ущерба для конструкции, могут быть извлечены из грунта и перемещены (передислоцированы) на другой участок. Наземная (основная) часть строения, после отделения от подведённых инженерных коммуникаций, свайного фундамента, полностью может быть перемещена с помощью манипуляторов (автокрана).
  • Согласно ГОСТ Р 58759-2019 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные)» табл. 1 здание СТО определено как мобильное (инвентарное) сооружение, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации.

3 Классификация

  • 3.1 Мобильные (инвентарные) здания и сооружения классифицируются по следующим признакам:
  • — тип мобильности;
  • — соответствие климатическим воздействиям и нагрузкам;
  • — функциональное назначение.
  • 3.2 По типу мобильности мобильные (инвентарные) здания и сооружения подразделяются:
  • — на контейнерные с несъемной (собственной) ходовой частью;
  • — контейнерные со съемной ходовой частью и перевозимые здания;
  • — сборно-разборные.
  • 3.3 По соответствию климатическим воздействиям и нагрузкам мобильные (инвентарные) здания и сооружения подразделяются по исполнению в зависимости от расчетной температуры наружного воздуха, снеговой и ветровой нагрузок в соответствии с пунктом 6.1 ГОСТ Р 58760-2019 «Здания мобильные (инвентарные). Общие технические условия».
  • 3.4 По функциональному назначению мобильные (инвентарные) здания и сооружения подразделяются на виды и разновидности (номенклатуру), указанные в таблице 1.
  • В данном случае, исследуемое здание склада определено как «Складское». Подобные объекты представляют собой металлические либо деревянные мобильные строения каркасного типа. Объекты могут оборудоваться системами отопления и санузлами. Металлические мобильные строения имеют длительный срок эксплуатации и возможность транспортировки с одного строительного объекта на другой.

Функционирование данного объекта по прежнему назначению после перемещения возможно без ограничений.

III. Вывод

Таким образом, на основании вышеизложенного специалист пришел к выводу, что строящееся складского вида, проектируемое здание склада  не относятся к капитальным строениям, а является мобильным (инвентарным) сооружением.

 

 

Фотоприложение