Эксперту, по определению суда, ранее были поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХа, д.11, корп. 4, кв. ХХХХХ, условиям договора участия в долевом строительстве № Рим-6(кв)-3/10/4(1) (АК) от 15.06.2019, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком?
3. Исследования.
3.1. Методика исследований
Экспертиза проводилась объединенными методами диалектики и формальной логики с применением фотографического и сравнительного методов
3.1.Исследования объекта
3.2. Исследования представленных судом материалов дела в части соответствия объекта условиям договора участия в долевом № Рим-6(кв)-3/10/4(1) (АК) от 15.06.2019, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов.
3.3. Исследования Договора участия в долевом строительстве № Рим-6(кв)-3/10/4(1) (АК) от 15.06.2019
3.4. Определение стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком.
Ответ на вопрос, поставленный Судом.
3.1.Исследования объекта
3.1.1.Осмотр объекта на месте с выборочными замерами и фотофиксацией.
09.12.2020 с 13:00 до 13:55, экспертом ООО «Стройэкспертиза» Городецким Д.А. был произведен строительно-технический осмотр объекта по адресу г. Москва, ул. ХХХХХа, д.11, корп. 4, кв. ХХХХХ, (см. Приложение №1).
Примененные при осмотре приборы и инструменты:
Фотоаппарат Canon IXUS 240HS; рулетка металлическая 3м, класс точности II; отрезок мерной ленты металлический; уровень металлический 2м; уровень металлический 80 см.; мерная палетка для определения ширины раскрытия трещин 0,1-2,5мм; угольник металлический; фонари светодиодные.
При осмотре присутствовали:
Со стороны Истца: Волков А.В.
Со стороны Ответчика: отсутствовал.
На момент осмотра квартира эксплуатируется, установлен кухонный гарнитур, мебель в прихожей, гостиной и комнате; в санузле – установлено оборудование.
Осмотр производился в доступных местах с учетом сведений, содержащихся в акте осмотра квартиры от 15.05.2020г. (лист 11, 12 дела).
При осмотре зафиксировано (Акт осмотра см. Приложение №1):
Гостиная.
Фото 1, 2. Приподнятые кромки скол в углу панели ламината.
Фото 3. Прогибающийся ламинат в месте стыковочного профиля.
Фото 4. Зазор между панелями ламината более 0,3мм.
Фото 5, 6. Прогиб ламината при нажатии.
Вентиляция.
Фото 7,8. Не работающая вентиляция в санузле и кухне.
Санузел.
Фото 9. Трещины в акриловой ванне в месте установки верхнего слива.
Фото 10. Шершавые швы примыкания плитки пола, отсутствие розетки в месте слива из ванны.
Фото 11. Отсутствие розетки в месте выпуска водопровода из стены, выступающая пакля в местах стыков фитингов, отсутствие переходной муфты (внутренняя двухстороння резьба 1/2’) для присоединения шланга первичного пожаротушения.
Фото 12. Отсутствие герметизирующей прокладки между вертикальным наличником и полом (во всех дверях).
Фото 13, 14. Не затертые, различной ширины и неравномерные, с пропусками швы затирки плиток пола.
Комната и гостиная.
Фото 14, 15. Следы протечки по верхнему откосу окна и отсутствие наружного/герметизирующего слоя монтажного шва окна.
Фото 16, 17. Другой ракурс. Правое фото. Обводка – отсутствие герметизации отверстия при выпуске труб наружного блока кондиционера, стрелки – в шве виден средний слой/утеплитель монтажного швы окна. Наружный слой/гидроизоляция – отсутствует.
Фото 18, 19. Другое окно. Протечки. Правое фото – выступающий средний слой монтажного шва окна/утеплитель. Наружный слой/гидроизоляция – отсутствует.
Фото 20. Характерное отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна после протечек.
Фото 21-23. Характерные раковины, царапины, вздутия на поверхности штукатурки откосов под слоем краски.
Фото 24. Потеки краски на трубопроводах отопления.
Фото 25. Отсутствие декоративной розетки при проходе стояка отопления через перекрытие/ламинат.
Фото 26. Аналогично, при проходе труб через стену. Не закрытая розеткой подрезка ламината.
Фото 27. Характерная окраска кронштейнов крепления стояков отопления: непрокрасы, потёки, комки краски.
Фото 28. Потеки краски на стояке отопления в другом месте (аналогично фото24).
Фото 29. Отсутствие крепления водомеров.
3.2. Исследования результатов осмотра на соответствие полученных результатов требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям и подготовка ответа на поставленный судом вопрос.
По результатам осмотра выявлены следующие несоответствия и дефекты (Устранение дефектов — сквозная нумерация).
Гостиная.
Фото 1, 2. Приподнятые кромки скол в углу панели ламината. Нарушены требования табл. 8.15 СП 71.13330.2017.
Фото 3. Прогибающийся ламинат в месте стыковочного профиля. Нарушены рекомендации пп 3.2, 3.3 ТР 114-01 «Технические рекомендации по технологии устройства покрытия пола из ламинат-паркета».
Фото 4. Зазор между панелями ламината более 0,3мм. Нарушены требования п.7.1 ТР 114-01 Технические рекомендации по технологии устройства покрытия пола из ламинат-паркета
Фото 5, 6. Прогиб ламината при нажатии. Нарушены рекомендации пп 3.2, 3.3 ТР 114-01 «Технические рекомендации по технологии устройства покрытия пола из ламинат-паркета».
Устранение дефектов.
Замена ламината.
1. Демонтаж/повторный монтаж напольных плинтусов (3,87х2+3,42= 11,2пм) и стыковочного профиля 3,42п.м.
2. Демонтаж ламината.3,87х3,42=13,3 кв.м.
3. Устройство выравнивающего слоя до 3мм 13,3 кв.м.
4. Настилка нового ламината. 13,3 кв.м.
Вентиляция.
Фото 7,8. Не работающая вентиляция в санузле и кухне. Общедомовой дефект.
Устранение дефектов.
Общедомовой дефект.
Санузел.
Фото 9. Трещины в акриловой ванне в месте установки верхнего слива. Брак.
Фото 10. Шершавые швы примыкания плитки пола, отсутствие розетки в месте слива из ванны. Нарушены требования п.7.4.13 СП 71.13330.2017.
Фото 11. Отсутствие розетки в месте выпуска водопровода из стены, выступающая пакля в местах стыков фитингов, отсутствие переходной муфты (внутренняя двухстороння резьба 1/2’) для присоединения шланга первичного пожаротушения. Нарушены требования 5.1.6 СП 73.13330.2016.
Фото 12. Отсутствие герметизирующей прокладки между вертикальным наличником и полом (во всех дверях). Нарушены требования пп. 7.15, 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014. Повреждение наличника двери.
Фото 13, 14. Не затертые, различной ширины и неравномерные, с пропусками швы затирки плиток пола. Нарушены требования п.7.4.13 СП 71.13330.2017.
Не закрепленные на стенах розетки IP44
Устранение дефектов.
5. Демонтаж и монтаж новой ванны. 1шт.
6. Перетирка швов заполнения напольной плитки. 3,8 кв.м.
7. Демонтаж, повторный монтаж фитингов с целью устранения выступающих льняных прядей на стыках. 2шт.
8. Установка переходной муфты (внутренняя двухсторонняя резьба ½ дюйма). 1шт.
9. Установка обрамляющих розеток на ввод водопровода холодной воды. 1шт.
10. Повторный монтаж обрамления ванны. 1шт.
10а. Замена наличника.
10в. Устройство стыков между наличниками и полом (неучтенные в сводке работы).
Комната и гостиная.
Фото 14 -17. Следы протечки по верхним откосам окон и отсутствие наружного/герметизирующего слоя монтажного шва окна. Нарушены требования п. А.2.1.прил. А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия».
Фото 20. Характерное отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна после протечек.
Фото 21-23. Характерные раковины, царапины, вздутия на поверхности штукатурки откосов под слоем краски. Не соблюдены рекомендации п.6.1.2, 6.1.3 ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри здания».
Фото 24, 28. Потеки краски на трубопроводах отопления. Нарушены требования табл. 7.7 СП 71.13330.2017.
Фото 25, 26. Отсутствие декоративной розетки при проходе стояка отопления через перекрытие/ламинат. Не закрытая розеткой подрезка ламината.
Фото 27. Характерная окраска кронштейнов крепления стояков отопления: непрокрасы, потёки, комки краски. Нарушены требования табл. 7.7 СП 71.13330.2017
Устранение дефектов.
11. Демонтаж монтажных швов: внутреннего и центрального слоев по периметру окон. (2х1,8+1,9)х2=11 пм.
12. Монтаж наружного герметизирующего слоя по верху окон, герметизация выпуска коммуникаций снаружи альпинистами. 2х1,9 + трубы кондиционера снаружи альпинистами.
13. Перетирка поверхностей откосов со снятием краски, грунтовка, покраска в 2 слоя водоэмульсионной краской. 11 п.м х 0,35=3,85 кв.м.
14. Очистка трубопроводов, элементов крепления отопления от краски и повторная окраска в 2 слоя. 2х2,57+ 2х1=7,14 пм.
15. Установка обрамляющих розеток на трубопроводы. 5шт.
Фото 29. Отсутствие крепления водомеров. Нарушены требования 7.2.4 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация»
Устранение дефектов.
16.Установка кронштейнов крепления водомеров. 4шт.
3.3. Исследования перечня отделочных работ, выполняемых на объекте долевого строительства (Приложение 2 к Договору) и нарушений требований нормативных документов, выявленных по результатам осмотра и исследований Эксперта.
1. Санузлы:
1.1. Санитарно-технические работы:
— Монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры в объеме проекта. Выступающие льняные пряди в месте резьбового соединения. Выступающие льняные пряди в месте резьбового соединения. Нарушены требования 5.1.6 СП 73.13330.2016.
— Установка унитазов, умывальников, ванн стальных или пластиковых душевых поддонов, смесителей. Установленная ванна имеет трещины в месте верхнего слива воды.
1.2. Электромонтажные работы:
-Установка оконечных устройств (розеток и выключателей). Требуется устранение зазоров между рамками розеток и стенами.
1.3. Отделочные работы:
— Облицовка стен ванн и туалетов керамической плиткой до потолка.
-Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской для влажных помещений
— Укладка полов ванных комнат и туалетов керамической плиткой. Рыхлые швы затирки плиток пола с раковинами и разрывами. Нарушены требования п.7.4.13 СП 71.13330.2017.
1.4. Столярные работы:
— Установка экранов на ванны.
— Устройство сантехшкафов, с установкой ревизионного металлического окрашенного люка.
— Установка вентиляционных решеток. Вентиляция в нерабочем состоянии.
2. Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры:
2.1. Отделочные работы:
— Устройство полов из ламинированной доски на звукоизоляционном основании, с установкой плинтусов. В холле и кухне-нише возможна укладка керамической плитки. Прогиб ламината в гостиной, зазоры между элементами, приподнятые кромки. Нарушены требования т.8.15 СП 71.13330.2017, рекомендации пп 3.2, 3.3 ТР 114-01 «Технические рекомендации по технологии устройства покрытия пола из ламинат-паркета».
— Оклейка стен комнат и коридоров обоями под окраску с последующей окраской водоэмульсионной краской.
— Оклейка стен кухонь обоями под окраску с последующей окраской водоэмульсионной краской для влажных помещений.
— Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска потолков водоэмульсионной краской в комнатах, холлах, коридорах.
— Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска потолков водоэмульсионной краской для влажных помещений в кухне.
— Окраска стояков отопления. Потеки, нервности окраски трубопроводов отопления. Нарушены требования табл. 7.7 СП 71.13330.2017
2.2. Столярные работы:
— Установка металлической входной двери.
— Установка внутриквартирных дверей.
— Установка ограничителей хода дверей. Не установлены.
— Установка скобяных приборов (ручки, защёлки, замки, шпингалеты).
— Установка подоконников.
— Установка наличников на дверные коробки. Поврежден наличник в санузле.
— Установка декоративных розеток вокруг труб отопления. Не установлены или установлены бОльшего диаметра.
— Установка вентиляционных решеток. Вентиляция в нерабочем состоянии.
— Отделка дверных откосов доборными изделиями.
2.3.Электромонтажные работы:
— Установка оконечных устройств (розеток и выключателей). Требуется герметизация розеток IP44 в санузле.
Не перечисленные в приложении 2 элементы:
Окна.
Следы протечки по верхним откосам окон и отсутствие наружного/герметизирующего слоя монтажного шва окна. Нарушены требования п. А.2.1. прил. А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия».
Раковины, царапины, вздутия на поверхности штукатурки откосов под слоем краски. Не соблюдены рекомендации п.6.1.2, 6.1.3 ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри здания».
Водомеры в МОП.
Отсутствие креплений водомерных счетчиков. Нарушены требования 7.2.4 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация».
Все выявленные и перечисленные в заключении недостатки имеют производственный характер.
3.4. Определение стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком.
Поскольку в договоре долевого участия не раскрывается порядок определения стоимости квартиры/квадратного метра, жилье является коммерческим и расчет стоимости производится по среднерыночным коммерческим расценкам, позволяющим владельцу/истцу квартиры воспользоваться услугами иной, самостоятельно выбранной им организации.
Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ производилась на основании изучения комплексных прайс-листов следующих организаций:
с учетом следующих факторов:
— большинство материалов закупается в одном месте;
— гарантия качества, в т.ч. оперативная замена и возврат не подошедшего для использования материала;
— профессиональные консультации при заказе материалов;
— оперативная доставка в режиме «До комнаты/квартиры».
За основу составления сводки затрат/стоимости ремонтно-восстановительных работ взята электронная таблица EXEL ООО «Мания ремонта», которая доработана Экспертом, с учетом подготовки ответа на поставленный судом вопрос (в т.ч. введены ссылки на материалы (артикулы Леруа-Мерлин, объемы, расходы потребных материалов и пр.).
Расчет стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком приведен ниже в таблице 1.
В коммерческих ценах по состоянию на 25.11.2020г:
Стоимость демонтажных работ составляет 3 294,80р. (Три тысячи двести девяносто четыре) руб.80 коп.
Монтажных работ, с учетом 5% мелких неучтенных работ, 85 944,80р. (Восемьдесят пять тысяч девятьсот сорок четыре) руб. 80 коп.
Необходимых материалов с учетом 5% неучтенных и пр. малоценных материалов 10 888,86р. (Десять тысяч восемьсот восемьдесят восемь) руб. 86 коп.
Общая стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком составляет 100 128,46р. (Сто тысяч сто двадцать восемь) руб. 46 коп.
Ответ на поставленный судом вопрос:
1. Соответствует ли качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХа, д.11, корп. 4, кв. ХХХХХ, условиям договора участия в долевом строительстве № Рим-6(кв)-3/10/4(1) (АК) от 15.06.2019, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком?
Ответ.
— Качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХа, д.11, корп. 4, кв. ХХХХХ, условиям договора участия в долевом строительстве № Рим-6(кв)-3/10/4(1) (АК) от 15.06.2019, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям подтверждается Разрешением Комитета Государственного строительного надзора города Москвы на ввод объекта в эксплуатацию № 77-175000-00017-2019 от 10.07.2019г, (стр. 210 дела) который, в соответствии со ст. 55 Гражданского Кодекса РФ, «удостоверяет выполнение строительства, … в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, …объекта капитального строительства требованиям к строительству, … установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, …а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Имеются недостатки, перечисленные в разделе 3.2. Экспертного Заключения, в том числе:
Нарушены требования пп.7.4.13, табл. 7.4, 7.6, 7.7, 8.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».
Нарушены требования п. 7.8, 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014«Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ».
Нарушены требования 5.1.6 СП 73.13330.2016; «Внутренние санитарно-технические системы здания».
Нарушены требования 7.2.4 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация».
Нарушены требования п 6.6 ГОСТ 30971-2012«Швы монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия».
Не соблюдены рекомендации пп 3.2, 3.3 ТР 114-01 «Технические рекомендации по технологии устройства покрытия пола из ламинат-паркета».
Не соблюдены рекомендации п.6.1.2, 6.1.3 ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри здания».
Все выявленные и перечисленные в заключении недостатки имеют производственный характер.
Стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком в коммерческих ценах по состоянию на 25.11.2020г. составляют:
Стоимость демонтажных работ составляет 3 294,80р. (Три тысячи двести девяносто четыре) руб.80 коп.
Монтажных работ, с учетом 5% мелких неучтенных работ, 85 944,80р. (Восемьдесят пять тысяч девятьсот сорок четыре) руб. 80 коп.
Необходимых материалов с учетом 5% неучтенных и пр. малоценных материалов 10 888,86р. (Десять тысяч восемьсот восемьдесят восемь) руб. 86 коп.
Приложение №1
Акт осмотра квартиры.
Приложение №2
Фотофиксация.
Гостиная.
Фото 1, 2. Приподнятые кромки скол в углу панели ламината.
Фото 3. Прогибающийся ламинат в месте стыковочного профиля.
Фото 4. Зазор между панелями ламината более 0,3мм. Фото 5,6. Прогиб ламината при нажатии.
Вентиляция.
Фото 7,8. Не работающая вентиляция в санузле и кухне.
Санузел.
Фото 9. Трещины в акриловой ванне в месте установки верхнего слива. Фото 10. Шершавые швы примыкания плитки пола, отсутствие розетки в месте слива из ванны.
Фото 11. Отсутствие розетки в месте выпуска водопровода из стены, выступающая пакля в местах стыков фитингов, отсутствие переходной муфты (внутренняя двухстороння резьба 1/2’) для присоединения шланга первичного пожаротушения.
Фото 12. Отсутствие герметизирующей прокладки между вертикальным наличником и полом (во всех дверях). Повреждение наличника.
Фото 13, 14. Не затертые, различной ширины и неравномерные, с пропусками швы затирки плиток пола.
Комната и гостиная.
Фото 14, 15. Следы протечки по верхнему откосу окна и отсутствие наружного/герметизирующего слоя монтажного шва окна.
Фото 16, 17. Другой ракурс. Правое фото. Обводка – отсутствие герметизации отверстия при выпуске труб наружного блока кондиционера, стрелки – в шве виден средний слой/утеплитель монтажного швы окна. Наружный слой/гидроизоляция – отсутствует.
Фото 18, 19. Другое окно. Протечки. Правое фото – выступающий средний слой монтажного шва окна/утеплитель. Наружный слой/гидроизоляция – отсутствует.
Фото 20. Характерное отслоение внутреннего слоя монтажного шва окна после протечек. Фото 21-23. Характерные раковины, царапины, вздутия на поверхности штукатурки откосов под слоем краски.
Фото 24. Потеки краски на трубопроводах отопления. Фото 25. Отсутствие декоративной розетки при проходе стояка отопления через перекрытие/ламинат.
Фото 26. Аналогично, при проходе труб через стену. Не закрытая розеткой подрезка ламината. Фото 27. Характерная окраска кронштейнов крепления стояков отопления: непрокрасы, потёки, комки краски.
Фото 28. Потеки краски на стояке отопления в другом месте (аналогично фото24). Фото 29. Отсутствие крепления водомеров.