Проведение рецензирования Заключения судебной строительно-технической экспертизы №167-02/24 от 05.02.2024 по объекту недвижимости, расположенному по Определению Кузьминского районного суда
2.1. По итогам изучения представленного Заключение судебной строительно-технической экспертизы №167-02/24 от 05.02.2024 по объекту недвижимости, расположенному по Определению Кузьминского районного суда от 18.12.2023 по гражданскому делу №2-11435/2023 было установлено: на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы, указанные на стр.2 Заключения:
«1. Имеются ли недостатки отделочных и строительно-монтажных работ в жилом помещении с учетом условий договора участия и приложений к нему, в случае наличия каковы причины их образования (производственные, эксплутационные, возникшие после передачи объекта дольщику), являются ли они следствием нарушения ответчиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, обязательных к применению на территории России?
2. С учетом ответа на вопрос №1 устранимы ли выявленные недостатки, какие работы и финансовые затраты (стоимость ремонта) необходимо произвести для устранения выявленных недостатков на дату оценки?».
2.2. Анализ исследовательской части Заключения.
2.2.1. Исследование по вопросу: «1. Имеются ли недостатки отделочных и строительно-монтажных работ в жилом помещении с учетом условий договора участия и приложений к нему, в случае наличия каковы причины их образования (производственные, эксплутационные, возникшие после передачи объекта дольщику), являются ли они следствием нарушения ответчиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, обязательных к применению на территории России?».
В соответствии с требованиями «Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» (ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России):
«п.5.2. целях определения соответствия требованиям норм и правил экспертом осуществляется выборка из нормативно-технической документации, имеющей отношение к предмету экспертизы, тех положений, которые определяют требования к подлежащим установлению характеристикам строительного объекта, чтобы в последствии при проведении экспертного осмотра и других исследований соотнести ее характеристики с соответствующими фактическими (установленными на осмотре или при анализе) характеристиками исследуемого объекта.
В случае наличия несоответствий констатируются соответствующие отступления от требований и указывается в чем конкретно заключаются эти отступления, приводятся количественные и качественные их характеристики для последующих (классификационных, диагностических и др. видов) исследований.
Цель данных исследований определяется поставленными перед экспертами вопросами».
Также согласно Методическим рекомендациям для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с определением видов, объемов, качества и стоимости строительно-монтажных работ, выполненных при возведении (ремонте) строительных объектов» (ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ):
«п. 2.4. Установление наличия (отсутствия) признаков отклонения характеристик элементов строительного объекта от установленных требований. Применительно к несущим и ограждающим конструкциям это могут быть прогибы, изгибы, отклонения от вертикали, наклоны, выпучивания, перекосы, смещения, трещины, сдвиги и пр. В отношении отделочных покрытий – отслоение, вздутие, отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой; на поверхности покрытия – трещины, царапины, выбоины, частичное выпадение или неплотное прилегание плиток облицовки и пр.
п. 5.4.4. В процессе натурных исследований
- устанавливают линейные размеры (длина, высота) стен, оклеенных обоями в каждой квартире здания;
- определяют линейные размеры (ширина, высота) оконных и дверных проемов по наружным обводам коробок в стенах, оклеенных обоями
В условиях экспертного учреждения расчетом определяют:
- площадь поверхности каждой стены, оклеенной обоями;
- общую площадь стен, оклеенных обоями;
- площадь каждого проема в стенах;
- общую площадь проемов.
Из общей площади стен, оклеенных обоями, вычитается общая площадь проемов. Полученный результат отражается в соответствующей таблице (см. ниже, п. 5.6.1, Таблица No 4), являясь элементом последующих стоимостных расчетов. Указанная таблица, в свою очередь, является составной частью Заключения эксперта».
В соответствии с требованиями «Методики экспертного решения вопроса о стоимости восстановительного ремонта квартиры, поврежденной заливом» (применительно), Бутырин А.Ю.;
«Площадь конструктивного элемента и объем работ по его восстановлению по своему численному выражению могут как совпадать (например, площадь потолка и объем работ, связанный с его покраской), так и не совпадать (например, общая площадь внутренних стен, перегородок больше по своей величине, чем их площадь, фактически подлежащая окраске либо оклейке обоями, — на суммарную величину общей площади дверных проемов)».
Также в рамках решения данного вопроса (определения качества фактически выполненных работ) в соответствии со «Сборником методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» (ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России) надлежит определить состав и объем ремонтно-строительных работ, на основе которого определить далее стоимость ремонтно-восстановительных работ.
Пунктом 4.3. указанного Сборника установлен порядок определения состава и объема ремонтно-восстановительных работ (формулировка «ремонтно-строительные» работы в рассматриваемом случае тождественна понятию «устранение дефектов выполненных работ»):
«В данной части экспертных исследований следует руководствоваться принципом, согласно которому после проведения ремонта должны быть восстановлены все первоначальные качественные и количественные характеристики объекта.
Исходя из этого, в состав работ включаются:
- демонтажные работы;
- вывоз строительного мусора;
- ремонтные работы, связанные с восстановлением поврежденных элементов объекта;
- демонтаж неповрежденных конструкций, необходимых для восстановления поврежденных элементов.
Расчет объема ремонтных работ осуществляется на основании дефектных ведомостей, ведомостей объемов работ».
В исследовании по поставленному вопросу на стр. 12 Заключения приводится Таблица №2 «Ведомость дефектов» с представленной фиксацией, описанием дефектов, обоснованием (ссылкой на требования нормативно-технической документации), рекомендациями (составом работ) по исправлению недостатков.
Следует отметить, что в указанной Ведомости указаны следующие дефекты перегородок из пазогребневых блоков:
- сколы в гипсовом пазогребневом блоке, неполное заполнение швов.
При этом отсутствуют данные по определению качества перегородок из пазогребневых блоков в части положения по вертикали.
В соответствии с требованиями СП 55-103-2004 «Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит», а также СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» к перегородкам и при производстве штукатурных работ вертикальных поверхностей к результатам работ предъявляются требования по отклонениям от вертикали 3 мм на 1 м.
Определить, измерялись ли данные показатели при производстве экспертизы, не представляется возможным исходя из текста Заключения.
В Заключении отсутствуют данные о качестве перегородок в части контроля неровностей под рейкой (просветов под двухметровой рейкой). Согласно СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» (таблица 7.6 — требования к облицовочным покрытиям) допускаются просветы под рейкой до 2 мм.
Также в указанной Ведомости эксперты приводят следующие дефекты и работы по устранению:
- потолок (окраска) – «линии, следы инструментов на окрашенной поверхности» – эксперты указывают следующие работы по устранению: «Окраска водоэмульсионная с расчисткой старой краски до 10%».
В соответствии с МДС (утвержденная приказом №421/пр от 04.08.2020) под стоимостью восстановительного ремонта понимается сметная стоимость (с переходом в текущие цены) ремонтно-восстановительных работ: «Под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ. Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям…».
Также согласно ТТК «Окрасочные работы. Окраска внутренних стен водоэмульсионными и масляными красками»:
«п.2.4. Подготовленная под окраску поверхность должны быть сухой, чистой и ровной.
Поверхности, подлежащие окраске не должны иметь дефектов и отклонений, превышающих проектное положение.
п.2. При подготовке к окраске необходимо очистить поверхность… (всю)…»
Т.е. применение восстановительных работ с расчисткой старой краски до 10% не соответствует требованиям НТД, не обеспечит качественное устранение дефектов.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что экспертами приводится состав работ по устранению дефектов, не соответствующий требованиям нормативно-технической документации, а значит объемы работ по устранению дефектов, определенные на основании данного состава работ, являются необоснованными и недостоверными.
Далее в указанной Ведомости на стр.14 указывается необходимость выравнивания цементно-известковым раствором в части устранения отклонения от вертикали до 3 мм на 1 м, при этом состав работ по устранению принят как «выравнивание цементно-песчаным раствором толщиной до 3 мм».
Следует отметить, что при отклонении от вертикали плоскости на 1 м до 3 мм может составить на всю высоту плоскости стены до 8 мм. Т.е. состав работ, принятый экспертами, не устраняет установленный дефект.
Касательно качества вертикальных поверхностей также в Заключении отсутствуют информация по наличию/отсутствию трещин в местах сопряжения перегородок и ограждающих/несущих стен (уточнения по расположению трещин). Если под устранением волосяных трещин эксперт принимает вышеуказанный состав работ по выравниванию поверхности стен или расшивку и заделку трещины (работы указаны на стр.22), то данный состав работ не устраняет дефект и причину его возникновения (в случае возникновения трещин в местах примыкания конструкций из разных материалов ремонтные работы включают частичную разборку перегородок в месте сопряжения конструкций и переустройство примыкания по СП 55-103-2004 – устройство «эластичного примыкания»).
Таким образом, можно сделать вывод, что качество фактически выполненных работ в разрезе поставленного вопроса №1 проанализировано экспертами не полностью, что свидетельствует о неполном составе и объеме работ по устранению установленных недостатков.
Также в указанной Ведомости на стр.18, на стр.21 в части устранения сколов на кожухах радиаторов отопления указана порошковая окраска алюминиевым порошком радиаторов. Данный состав работ не устранит дефект, т.к. качественное сопряжение поверхности заводского окрашивания и нового окрашивания в условиях строительной площадки обеспечено не будет.
Также следует отметить, что объем работ по выравниванию указан далее в табл. №4 «Объем ремонтных работ» в количестве 1,90 кв.м., т.е. не по всей площади поверхности конструктивного элемента, а на небольшом участке.
Согласно «Методики экспертного решения вопроса о стоимости восстановительного ремонта квартиры, поврежденной заливом» (применительно), Бутырин А.Ю.:
«Второй этап. Выбор метода определения стоимости восстановительного ремонта квартиры. Составление локальной сметы…
…Объем указанных работ исчисляется в единицах измерения площади — м2 Или 100 м2.
Независимо от того, каким образом составляется смета (вручную либо автоматизировано), эксперту необходимо определить структуру будущей сметы. Изложение сведений о подлежащих проведению работ: может осуществляться в различных вариантах: по помещениям (“комната № 1, площадью…“коридор, площадью…) и т.д.; “кухня, площадью…по конструктивным элементам квартиры (сумма площадей потолков стен, полов по всем помещениям квартиры.
При этом в смету включаются разделы по тем конструктивным элементам, которые пострадали, отдельно формируются разделы по дверным и оконным проемам, электромонтажным работам и т.д.)».
Таким образом, объем ремонтных работ считается по конструктивным элементам, которые пострадали.
Следует отметить, что на стр.30 приводится информация о расчете стоимости восстановительных работ и материалов, в том числе:
Выравнивание стен цементно-известковым раствором на площади 6,12 кв.м.
Шпатлевка стен площадью 0,8 кв.м.
Выравнивание цементно-песчаной стяжкой до 6 мм на площади 1 кв.м.
Окраска водоэмульсионная с очисткой старой краски 10% 10,92 кв.м.
Порошковая окраска радиатора 0,74 кв.м.
Окраска потолка с расчисткой старой краской до 10% на площади 1,33 кв.м.
И т.д.
Таким образом, данные работы не отражают состав и объемы минимально необходимых и достаточных объемов работ по восстановительному ремонту, т.к. объемы работ приняты не по площади конструктивных элементов, т.е. технология ремонтных работ противоречит требованиям нормативно-технической документации, подразумевающей производство работ с очисткой 100 поверхности, шпатлевкой 100 % поверхности элементов, выравнивание стен на 100% площади конструктивных элементов.
Повторно следует отметить, что экспертами приводится состав работ и объемы по устранению дефектов, не соответствующие требованиям нормативно-технической документации, а значит стоимость работ по устранению дефектов, определенная на основании данного состава работ, является необоснованной и недостоверной.
Также следует отметить, что отсутствие в Ведомости работ по демонтажу окрасочного покрытия (расчистке краски и шпатлевки), отсутствие работ по вывозу строительного мусора и в дальнейшем отсутствие их в Локальном расчете свидетельствует о необоснованных и недостоверных исследованиях по поставленным вопросам.
В соответствии с Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 № 73-ФЗ:
«ст.8. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Комментарии к ст.16.: В обязанности эксперта входит предоставление обоснованного заключения. В нем должны приводиться не только результаты исследования, но и ход проводимых испытаний, расчеты, схемы, ссылки на другие исследования, приведенные таким образом, чтобы их можно было проверить».
Согласно ст.86 Арбитражного и гражданского процессуального кодекса:
«п.2. В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: 8) оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование».
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что исследование по второму вопросу: «1. Имеются ли недостатки отделочных и строительно-монтажных работ в жилом помещении с учетом условий договора участия и приложений к нему, в случае наличия, каковы причины их образования (производственные, эксплутационные, возникшие после передачи объекта дольщику), являются ли они следствием нарушения ответчиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, обязательных к применению на территории России?»
является необоснованным и недостоверным, и соответственно свидетельствует о необоснованных и недостоверных выводах по поставленному вопросу №
2.2.2. Исследование по вопросу: «2. С учетом ответа на вопрос №1, устранимы ли выявленные недостатки, какие работы и финансовые затраты (стоимость ремонта) необходимо произвести для устранения выявленных недостатков на дату оценки?»
Пунктом 4.4.«Сборника методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» (ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России) установлено, что определение стоимости ремонтно-восстановительных работ является завершающим этапом исследования в отношении объекта.
В свою очередь, стоимость ремонтно-восстановительных работ определяется на основании действующих сметных нормативов.
Экспертами в Заключении при определении стоимости работ по устранению выявленных недостатков на дату оценки применены сборники федеральных единичных расценок. (Локальный Сметный Расчет на стр.58-82 Заключения).
В соответствии с Федеральным Законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов») п. 1.7 «Методических рекомендаций по отдельным вопросам проведения контрольных проверок объемов и стоимости выполненных работ в строительстве»:
«п.1.7 Необходимость применения Федеральных единичных расценок (ФЕР) и ежеквартальных индексов изменения сметной стоимости строительства Минстроя России в отношении расходов по контрактам (договорам), источником финансового обеспечения которых являются средства Федерального бюджета Российской Федерации, в том числе следующие целевые средства».
Рассматриваемый локальный сметный расчет по ремонтным работам, СМР по которым выполнены частным подрядчиком, источником финансового обеспечения которого средства Федерального бюджета Российской Федерации являться не могут.
Использование сборников ФЕР для определения стоимости ремонтно-строительных работ при определении стоимости устранения недостатков объекта, выполненного подрядной организацией в индивидуальном порядке, недопустимо.
Также следует отметить, что в локальном сметном расчете не учтен коэффициент на производство работ в условиях застроенной части населённых в соответствии с Приказом №507/пр от 04.09.2019 г. «Об утверждении методических рекомендаций по применению сметных норм». Согласно прил.3 табл.1, п 5 в Локальном сметном расчёт не предусмотрен резерв на создание временных зданий и сооружений для внутренних и наружных отделочных работ, резерв на непредвиденные затраты согласно Приказу №507/пр от 04.09.2019 г. «Об утверждении методических рекомендаций по применению сметных норм», не учтены затраты на доставку (перевозку грузов).
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что исследование по второму вопросу: «Вопрос №2. устранимы ли выявленные недостатки, какие работы и финансовые затраты (стоимость ремонта) необходимо произвести для устранения выявленных недостатков на дату оценки?»
является необоснованным и недостоверным, и соответственно свидетельствуют о необоснованных и недостоверных выводах по поставленному вопросу №2.
2.3. Выводы Заключения.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о недостоверных и необоснованных выводах (ответах на вопросы), предложенных экспертами на стр.31 Заключения:
Вопрос №1 «Имеются ли недостатки отделочных и строительно-монтажных работ в жилом помещении с учетом условий договора участия и приложений к нему, в случае наличия, каковы причины их образования (производственные, эксплутационные, возникшие после передачи объекта дольщику), являются ли они следствием нарушения ответчиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, обязательных к применению на территории России?»
Ответ на вопрос №1. В жилом помещении учетом условий договора участия и приложений к нему имеются недостатки отделочных и строительно-монтажных работ стен, полов, потолков, а также монтажа входного дверного блока, монтажа оконных алюминиевых блоков, радиаторов отопления.
Причиной их образования является следствием нарушения застройщиком технологии строительно-монтажных и отделочных работ, а именно: нарушение требований СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», ГОСТ 6428-2018 «Плиты гипсовые позогребневые для перегородок. Технические условия», СП 55-103-2004 «Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит», ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия», СП 29.13330.2011 «Полы», ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия», СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий» — производственные.
Вопрос №2. «Устранимы ли выявленные недостатки, какие работы и финансовые затраты (стоимость ремонта) необходимо произвести для устранения выявленных недостатков на дату оценки?».
Ответ на вопрос 2.
Выявленные недостатки устранимы. Работы, которые необходимо произвести для устранения выявленных недостатков приведены в Таблицах №2, 4 настоящего Заключения. Финансовые затраты (стоимость ремонта) для устранения выявленных недостатков на дату оценки 05.02.2024 определены в локальном сметном расчете №167-02/24 (Приложение 4.3.) и составляют 517 464 (пятьсот семнадцать тысяч четыреста шестьдесят четыре рубля) 67 копеек.
Выводы
Заключение составлено с многочисленными существенными несоответствиями требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции РФ» (утв. Приказом Минюста РФ от 20 декабря 2002 г. №346), что делает его недостоверным, неполным, не отвечающим требованиям всесторонности и обоснованности исследования:
• В решении первого вопроса не полностью проанализировано качество фактически выполненных работ, что свидетельствует о неполном перечне и составе работ по устранению недостатков и необоснованности сформулированных в итоге выводов, что в свою очередь не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации”, “Методикам производства судебной строительно-технической экспертизы” (утверждены МинЮст РФ);
• В решении первого вопроса в дефектной ведомости указан неполный состав и объемы ремонтно-восстановительных работ, что свидетельствует о необоснованности сформулированных выводов, что в свою очередь не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ “О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации”, “Методикам производства судебной строительно-технической экспертизы” (утверждены МинЮст РФ);
• В решении второго вопроса в Локальном сметном расчете использованы федеральные единичные расценки, недопустимые для применения в рассматриваемом случае, в расчете отсутствуют надлежащие повышающие коэффициенты, предусмотренные требованиями нормативно-технической документации, что свидетельствует о необоснованности сформулированных выводов, что в свою очередь не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ “О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации”, “Методикам производства судебной строительно-технической экспертизы” (утверждены МинЮст РФ).
Таким образом, представленное Заключение судебной строительно-технической экспертизы по объекту недвижимости не соответствует требованиям законодательства, регламентирующим производство экспертиз, и методик, установленных для данного вида экспертиз и исследований.