Заключение строительной экспертизы по гражданскому делу по иску к ПАО «Группа Компаний ПИК» «О не исполнении договора участия в долевом строительстве»
ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
24.01.2019 в ООО «Независимое агентство строительных экспертиз» из Чертановского районного суда для производства судебной строительно-технической экспертизы поступили материалы гражданского дела в трех томах.
Производство экспертизы поручено эксперту Дмитрию Юрьевичу Рыжкову, состоящему в Союзе «Финансово – экономических судебных экспертов» и АНО «Межрегиональная коллегия судебных экспертов», имеющему высшее образование, квалификацию специалиста промышленного и гражданского строительства, юриста и оценщика, прошедшему профессиональную переподготовку по программе «Судебная строительно — техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», экспертную специальность 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы по экспертной специальности – 3 года.
Об ответственности за дачу заведомо ложного Заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации эксперты Д.Ю. Рыжков предупрежден.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- Предусмотрено ли условиями договора участия в долевом строительстве возведения фальштены из пазогребневых плит в сантехническом узле вдоль несущей, межквартирной стены, расположенной на против дверного проема в квартире расположенной по строительному адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, корп. 6, кв. 94, силами застройщика?
- Является ли не возведение Застройщиком фальшстены недостатком квартиры, который делает ее непригодной для предусмотренного договором использования?
Сведения о заявленных ходатайствах:
Ходатайством от 20.02.2019 о предоставлении Приложения к Договору участия в долевом строительстве и Рабочей документации на многоквартирный жилой дом в части касающейся исследуемой квартиры № 94 как на бумажном, так и на электронном носителе, было приостановлено.
08.04.2019 ходатайство удовлетворено.
Учитывая содержание вопросов, а также их логическую взаимосвязь, изложение по вопросам объединяется.
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
Исследования проводились путем осмотра помещения санузла исследуемой квартиры № 94 расположенной по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, 141, корп. 6.
Результаты фотосъемки, проведенной в процессе натурных исследований, приведены в Приложении № 1 к настоящему Заключению эксперта.
В результате экспертного осмотра установлено следующее:
— помещение санузла квартиры, стена, расположенная напротив дверного проема представляет собой железобетонный монолит. Полы имеют цементную стяжку. Помещение санузла оборудовано подводом внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения (канализация). Системы водоснабжения оборудованы водозапорной арматурой (кранами, вентилями), позволяющими подключить к ним разводку труб для подключения сантехнических приборов. Все трубы расположены в монтажной коммуникационной шахте. Установлены приборы учета расходования холодной и горячей воды.
По первому и второму вопросам:
Согласно «Свободной энциклопедии» (викисловарю), «фальшстена» некапитальная стена, перегородка; полая пристенная конструкция. Таким образом, «фальшстена» это декоративная перегородка, выполняющая эстетические функции.
Согласно УДК 69+332.8 «Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе» [4], работы специальные строительные — отдельные виды работ при строительстве зданий, сооружений, объектов, для выполнения которых генподрядчик на условиях субподрядного договора привлекает специализированные организации или заказчик заключает прямой договор со специализированными организациями. К специальным строительным работам относятся электромонтажные, сантехнические, слаботочные, противопожарные и охранные, теплоизоляционные, буровзрывные, а также монтаж технологического оборудования, возведение заводских труб, водопонижение грунтовых вод и др.
Согласно УДК 69+332.8 «Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе» [4], работы общестроительные — массовые виды строительных работ при возведении зданий и сооружений. К основным общестроительным работам относятся земляные, бетонные, каменные работы, монтаж сборных несущих и ограждающих конструкций, отделочные, кровельные и гидроизоляционные работы, устройство полов, столярные и стекольные работы и др. Общестроительные работы выполняются, как правило, силами генподрядчика. ([358])
Согласно п. 5.5.1 ГОСТ Р 58033-2017 «Здания и сооружения. Словарь» [4], отделочные работы — комплекс строительных работ, связанных с наружной и внутренней отделкой зданий и сооружений с целью повышения их эксплуатационных и эстетических качеств.
Согласно п. 8.2.8 СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий», [6] прокладку канализационных сетей надлежит предусматривать:
В зданиях и сооружениях различного назначения при применении труб из полимерных материалов для систем внутренней канализации и водостоков необходимо соблюдать следующие условия:
а) прокладка стояков предусматривается скрытая в монтажных коммуникационных шахтах, штрабах, каналах и коробах, ограждающие конструкции которых выполняются из негорючих материалов, за исключением лицевой панели, обеспечивающей доступ к стоякам;
б) лицевая панель изготавливается в виде двери из горючих материалов, группы горючести не ниже Г2.
Согласно ч. 1) ст. 4. ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [7], договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения).
В рабочей документации, предоставленной судом по ходатайству эксперта [11], Договоре участия в долевом строительстве [10], материалах дела экспертом не установлено описание (упоминания) конструктивных элементов подпадающих под признаки «фальшстены» из пазогребневых плит.
Согласно п. 3.2. Договора участия в долевом строительстве [10], объект долевого строительства — 2-комнатная квартира, условный номер квартиры 94, номер на площадке 4, проектной площадью 45,90 кв. м., расположенная на 11 этаже, в 1 секции жилого дома по строительному адресу: город Москва, Южный административный округ, район Чертаново Южное, кадастровый номер земельного участка 77:05:0008005:8736, Варшавское шоссе, корпус 6 (далее — Квартира). В Квартире отделочные и специальные работы не производятся.
Согласно Приложению № 1 к Договору участия в долевом строительстве [10], план квартиры имеет эскизное изображение с отображением на нем помещений квартиры № 94 в том числе санузла площадью 3,9м2. На плане в санузле декоративной перегородки («фальшстены), которая предназначена отделить разводку труб от помещения санузла и установленных сантехнических приборов: ванной чаши, умывальника (раковины), унитаза.
Рисунок 1. План изображения основных характеристик квартиры: декоративная панель («фальшстена»), сантехническое оборудование, плиты для приготовления пищи, стиральная машина.
С технической точки зрения, установка декоративной перегородки («фальшстены») возможна после монтажа разводки труб для подсоединения сантехнического оборудования в помещении санузла. При этом следует учесть, что Договором участия в долевом строительстве [10], не предусмотрено производство отделочных и специальных работ. Устройство (установка, монтаж) декоративной перегородки («фальшстены) относится к отделочным работам, которые согласно Договору, не входят в обязанности Застройщика (Ответчика).
Необходимо обратить внимание, что разводка труб по санузлу, не требует их изоляции от пространства помещения, что в свою очередь требует стояки канализационных труб, которые расположены в монтажной коммуникационной шахте (коробе).
Монтажная коммуникационная шахта (короб).
Справа стена расположенная напротив входа в помещение санузла.
Таким образом, установка декоративной перегородки («фальшстены») не представляется возможным до устройства разводки труб водоснабжения и водоотведения, что в свою очередь не предусмотрено Договором.
Помимо декоративной перегородки («фальшстены») и сантехнического оборудования, на плане квартиры № 94 и на плане других квартир, эскизно отображены на кухне мойка и плита для приготовления пищи расположенные в (на) кухонном столе (рабочем уголке), устройство (монтаж) которых не предусмотрен условиями договора, как и сам кухонный стол (рабочий уголок). Данное оборудование размещается (устанавливается) в результате выполнения специальных и отделочных работ не входящих в обязанности Ответчика. Отображение расположения вышеуказанного оборудования предусмотрено в соответствии с ч. 1) ст. 4. ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 [7] о виде, назначении и основных характеристиках объекта.
Таким образом, в результате проведенного исследования, эксперт пришел к нижеследующему выводу.
ВЫВОД
По первому вопросу:
Предусмотрено ли условиями договора участия в долевом строительстве от 29.06.2016 возведения фальштены из пазогребневых плит в сантехническом узле вдоль несущей, межквартирной стены, расположенной на против дверного проема в квартире расположенной по строительному адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, корп. 6, кв. 94, силами застройщика?
Ответ: Условиями договора участия в долевом строительстве от 29.06.2016 возведения фальштены из пазогребневых плит в сантехническом узле вдоль несущей, межквартирной стены, расположенной на против дверного проема в квартире расположенной по строительному адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, корп. 6, кв. 94, силами застройщика не предусмотрено.
По второму вопросу:
Является ли не возведение Застройщиком фальшстены недостатком квартиры, который делает ее непригодной для предусмотренного договором использования?
Ответ: Не возведение Застройщиком фальшстены не является недостатком квартиры, который делает ее непригодной для предусмотренного договором использования.
Эксперт Д.Ю. Рыжков
Приложение № 1
Фототаблица
