Эксперту, по определению суда, ранее были поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д.11, корп. 3, кв. ХХХХХХХХ, условиям договора участия в долевом строительстве «Рим-5(кв.)-1/6/3(1) (АК) от 28.10.2018, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком?
3. Исследования.
3.1. Методика исследований
Экспертиза проводилась объединенными методами диалектики и формальной логики с применением фотографического и сравнительного методов
3.1.Исследования объекта
3.2. Исследования представленных судом материалов дела в части соответствия объекта условиям договора участия в долевом участии № Рим-5(кв)-1/6/3(1) (АК) от 17.04.2019, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов.
3.3. Исследования Договора участия в долевом строительстве № Рим-5(кв)-1/6/3(1) (АК) от 17.04.2019
3.4. Определение стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком.
Ответ на вопрос, поставленный Судом.
3.1.Исследования объекта
3.1.1.Осмотр объекта на месте с выборочными замерами и фотофиксацией.
05.11.2020 с 11:00 до 12:30, экспертом ООО «Стройэкспертиза» ХХХХХХХХим Д.А. был произведен строительно-технический осмотр объекта по адресу г. Москва, ул. Римского Корсакова, д.11, корп. 3, кв. ХХХХХХХХ (см. Приложение №2)
Примененные при осмотре приборы и инструменты:
Фотоаппарат Canon IXUS 240HS; рулетка металлическая 3м, класс точности II; отрезок мерной ленты металлический; уровень металлический 2м; уровень металлический 80 см.; мерная палетка для определения ширины раскрытия трещин 0,1-2,5мм; угольник металлический; фонари светодиодные.
При осмотре присутствовали:
Со стороны Истца: ХХХХХХХХ Д.В.
Со стороны Ответчика: Литвинов В.В., ведущий инженер Департамента продаж группы ПИК.
При осмотре учитывались сведения, содержащиеся в акте осмотра квартиры от 07.03.20207 (стр.11 дела).
При осмотре зафиксировано (Акт осмотра см. Приложение №1):
Прихожая.
Фото 1. Неплотно примыкающие заглушек распаячных коробок в прихожей. Фото 2. Неровный стык дверных наличников в комнате.
Фото 3. Отклонение от прямоугольности стен на стыке прихожей и гостиной.
Гостиная.
Фото 4. Не удаляемые следы клея.
Фото 5. Розетки вокруг стояков отопления бОльшего диаметра.
Фото 6. Залитый краской воздухоотводчик на трубе.
Фото 7. Пузырь на стыке двух полотен обоев.
Фото 8, 9. Уступы между стыками элементов ламината и щербины на торцах.
Кухня полы.
Фото 10. Отслаивающийся стыковой профиль между смежными поверхностями из разных материалов.
Фото 11. Отсутствие примыкания плинтуса к полу из плитки.
Фото 12, 13. Выступающий стыковочный профиль, щель между плинтусом и полом, следы краски на плинтусе.
Комната полы.
Фото 14, 15. Розетки вокруг стояков отопления большего диаметра
Фото 16. Залитый краской воздухоотводчик.
Двери.
Фото 17. Зазор между наличником входной двери и стеной. Фото 18. Не прикрепленный наличник двери в комнату.
Фото 19, 20. Дефекты наличников.
Окна.
Фото 21. Неровный угол примыкания откоса в поверхности стены. Фото 22. Аналогично, не заделанный стык с подоконником, царапина.
Фото 23, 24. Раковины, уступы на поверхности откосов в комнате.
Санузел
Фото 25. Дефекты стыка наличников, неравномерный, в пропусками, шов между облицовочными плитками смены.
Фото 26. Неровности поверхности плитки более 2мм.
Фото 27, 28. Зазоры между потолочным плинтусом, натяжным потолком, плиткой, отсутствие прямого угла на смежных поверхностях плитки стены.
Фото 29, 30. Неравномерно затёртые плиточные швы.
Фото 31. Приток воздуха через вытяжной диффузор в санузле.
Фото 32. Выступающие льняные пряди при установке запорных кранов.
Фото 33. Отслоение герметика по стыкам ванны, изменение цвета/грибок.
Фото 34-36. Не равномерно затёртые швы между плитками пола. Разнотонность звучания.
Водомеры
Фото 37. Забрызганный узел водомеров. Отсутствие креплений водомеров.
3.2. Исследования результатов осмотра на соответствие полученных результатов требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям и подготовка ответа на поставленный судом вопрос.
По результатам осмотра выявлены следующие несоответствия и дефекты (Устранение дефектов — сквозная нумерация). Горизонтальные размеры приняты по плану БТИ технического плана здания.
Прихожая.
Фото 1. Неплотно примыкающие заглушек распаячных коробок в прихожей.
Фото 2. Неровный стык дверных наличников в комнате.
Фото 3. Отклонение от прямоугольности стен на стыке прихожей и гостиной. Не соблюдены рекомендации п.6.1.2, 6.1.3 ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри здания».
Устранение дефектов.
Выравнивание стены с дверным проемом в комнату.
1. Демонтаж обоев, натяжного потолка (6,1кв.м), плинтусов ( 4,16+2,5+2,48-3х0,9= 6,44пм., дверной коробки, наличников ( 5,2пм.) и полотна двери. Выравнивание стены (2,48х2,57-1х2,1=4,27 кв.м).
2. Штукатурное выравнивание плоскости стены по маяку (2,48х2,57-1х2,1=4,27 кв.м).
3. Шпатлевка, ошкуривание и грунтовка стен под оклейку обоями 4,27м.
4. Поклейка и окраска обоев водоэмульсионной краской в 2 слоя. (4,27+6,65=10,9кв.м).
Гостиная.
Фото 4. Не удаляемые следы клея на поверхности ламината. Нарушены требования т.8.15 СП 71.13330.2017.
Фото 5. Розетки вокруг стояков отопления бОльшего диаметра.
Фото 6. Залитый краской воздухоотводчик на трубе.
Фото 7. Пузырь на стыке двух полотен обоев. Имеются локальные пузыри на стыке обоев. Нарушены требования п. 7.6.15 СП 71.13330.2017.
Фото 8, 9. Уступы между стыками элементов ламината и щербины на торцах. Нарушены требования табл. 8.15 СП 71.13330.2017. рекомендации п.7.2. ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри здания»,
Устранение дефектов.
Замена ламината:
5. — демонтаж/монтах напольных плинтусов (3,78+3,21)х2-0,9= 13,1пм , стыковочного профиля( 0,9пм).
6. — демонтаж ламината (12,1кв.м).
7. — настилка нового ламината, класс 32 (12,1кв.м).
8. — подклейка обоев/локальное шприцевание пузырей под обоями.
Кухня полы.
Фото 10. Отслаивающийся стыковой профиль между смежными поверхностями из разных материалов.
Фото 11. Отсутствие примыкания плинтуса к полу из плитки. Зазор между плиткой и потолочным профилем натяжного потолка. Нарушены требования т.8.15 СП 71.13330.2017.
Фото 12, 13. Выступающий стыковочный профиль, щель между плинтусом и полом, следы краски на плинтусе.
Устранение дефектов.
9. Демонтаж/монтаж нового стыковочного профиля (3,41пм), устранение щелей под плинтусом (5,78пм), локальные удаления краски с плинтусов.
Комната полы.
Фото 14, 15. Розетки вокруг стояков отопления бОльшего диаметра.
Фото 16. Залитый краской воздухоотводчик.
Устранение дефектов.
10. Замена декоративных розеток 4шт, включая гостиную.
11. Очистка воздухоотводчиков от краски в обоих помещениях.
Двери
Фото 17. Зазор между наличником входной двери и стеной.
Фото 18. Не прикрепленный наличник двери в комнату, отсутствие креплений дверных коробок в проёмах. Нарушены требования п. 7.8, 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014.
Фото 19, 20. Дефекты примыканий наличников.
Устранение дефектов.
12а. Демонтаж/монтаж наличников в с/у 10,4п.м.
12. Крепление дверных коробок по нормативам. 2шт.
Окна.
Фото 21, 22. Неровный угол примыкания откоса в поверхности стены, не заделанный стык с подоконником, царапина на подоконнике. Нарушены рекомендации п. 6.1.2 ТР 114-01.
Фото 23, 24. Раковины, уступы на поверхности откосов в комнате. Нарушены требования п 6.6 ГОСТ 30971-2012 , не соблюдены рекомендации п.6.1.2, 6.1.3 ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри здания».
Устранение дефектов.
13. Демонтаж/монтаж подоконника, заделка швов, по периметру (2х0,3+2), подклейка обоев.
14. Очистка откосов от покраски, шпатлёвка, шлифовка, грунтовка, покраска в 2 слоя. (1,8х2+1,9)х0,3=5,5пм/1,65.
Санузел.
Фото 25. Дефекты стыка наличников, неравномерный, в пропусками, шов между облицовочными плитками смены.
Фото 26. Неровности поверхности плитки более 2мм. Нарушены требования п.7.4.13 СП 71.13330.2017.
Фото 27, 28. Зазоры между потолочным плинтусом, натяжным потолком, плиткой, отсутствие прямого угла на смежных поверхностях плитки стены.
Фото 29, 30. Неравномерно затёртые плиточные швы. Нарушены требования п.7.4.13 СП 71.13330.2017.
Фото 31. Приток воздуха через вытяжной диффузор в санузле. Общедомовой дефект.
Фото 32. Выступающие льняные пряди при установке запорных кранов. Выступающие льняные пряди в месте резьбового соединения. Нарушены требования 5.1.6 СП 73.13330.2016;
Фото 33. Отслоение герметика по стыкам ванны, изменение цвета/грибок.
Фото 34-36. Не равномерно затёртые швы между плитками пола. Разнотонность звучания плиток при простукивании. Нарушены требования т.8.15 СП 71.13330.2017.
Устранение дефектов.
Замена облицовки стен и пола.
15. Демонтаж/ повторный монтаж: наличников двери (3шт), облицовок электророзеток, смесителей (2), ванной, унитаза, арматуры разводки холодной воды, умывальника, сантехлючка, вентрешетки, электрополотенцесушителя, натяжного потолка (3,9кв.м).
16. Демонтаж напольной плитки (3,9кв.м), уголкового профиля (1,68-0,62+0,9+1,3=3,26пм).
17. Демонтаж облицовки стен ( 8,22х2,57-0,9х2- лючки (0,24)=19,1 кв.м).
18. Очистка стен от плиточного клея (19,1 кв.м).
19. Демонтаж напольной стяжки толщ. до 4см (3,9кв.м).
20. Восстановление дефектов гидроизоляции при демонтаже (3,9кв.м).
21. Устройство стяжки, выравнивающего слоя, грунтовка. (3,9кв.м).
22. Укладка новой плитки и затирка швов плитки пола (3,9кв.м).
23. Подрезка плитки при укладке плитки на стены (8,22пм) и пола (1,68+2,43= 4,11).
24. Установка новых обрамляющих металлических уголков (3,26пм).
25. Облицовка стен новой плиткой 20х30см, затирка швов (19,1кв.м).
Водомеры.
Фото 37. Забрызганный узел водомеров. Отсутствие креплений водомеров. Нарушены требования 7.2.4 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация».
Устранение дефектов.
26. Очистка трубопроводов, фитингов, водомеров от грязи/строительного набрызга.
27. Установка кронштейнов крепления водомеров 4шт.
3.3. Исследования перечня отделочных работ, выполняемых на объекте долевого строительства (Приложение 2 к Договору) и нарушений требований нормативных документов, выявленных по результатам осмотра и исследований Эксперта.
1. Санузлы:
1.1. Санитарно-технические работы:
— Монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры в объеме проекта. Выступающие льняные пряди в месте резьбового соединения. Выступающие льняные пряди в месте резьбового соединения. Нарушены требования 5.1.6 СП 73.13330.2016
— Установка унитазов, умывальников, ванн стальных или пластиковых душевых поддонов, смесителей.
1.2. Электромонтажные работы:
-Установка оконечных устройств (розеток и выключателей). Требуется устранение зазоров между рамками розеток и стенами.
1.3. Отделочные работы:
— Облицовка стен ванн и туалетов керамической плиткой до потолка.
-Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской для влажных помещений.
— Укладка полов ванных комнат и туалетов керамической плиткой. Рыхлые швы затирки плиток пола с раковинами и разрывами, разнотонность звучания. Нарушены требования п.7.4.13, табл. 8.15 СП 71.13330.2017.
1.4. Столярные работы:
— Установка экранов на ванны.
— Устройство сантехшкафов, с установкой ревизионного металлического окрашенного люка.
— Установка вентиляционных решеток.
2. Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры:
2.1. Отделочные работы:
— Устройство полов из ламинированной доски на звукоизоляционном основании, с установкой плинтусов. В холле и кухне-нише возможна укладка керамической плитки. Имеются выбоины/щербины (с попыткой исправления), приподнятые кромки Нарушены требования табл. 8.15 СП 71.13330.2017. рекомендации п.7.2. ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри здания»,
.
Оклейка стен комнат и коридоров обоями под окраску с последующей окраской водоэмульсионной краской.
— Оклейка стен кухонь обоями под окраску с последующей окраской водоэмульсионной краской для влажных помещений.
— Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска потолков водоэмульсионной краской в комнатах, холлах, коридорах.
— Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска потолков водоэмульсионной краской для влажных помещений в кухне.
— Окраска стояков отопления. Непрокрашенный трубопровод отопления и залитый краской воздухоотводчик в комнате.
2.2. Столярные работы:
— Установка металлической входной двери.
— Установка внутриквартирных дверей. Отсутствие нормативных креплений дверной коробки.
— Установка ограничителей хода дверей.
— Установка скобяных приборов (ручки, защёлки, замки, шпингалеты).
— Установка подоконников. Повреждение подоконника в комнате.
— Установка наличников на дверные коробки. Не закреплены.
— Установка декоративных розеток вокруг труб отопления. Установлены несоответствующего размера.
— Установка вентиляционных решеток. Вытяжной диффузор в ванной работает на приток. Общедомовой дефект.
— Отделка дверных откосов доборными изделиями.
2.3.Электромонтажные работы:
— Установка оконечных устройств (розеток и выключателей). Зазоры, требуется регулировка
Не перечисленные в приложении 2 элементы:
Окна.
В комнате неровное примыкание по углу двух смежных поверхностей (стены и откоса), отсутствие четкого угла на откосе, раковины, дефектные швы внутреннего слоя монтажного узла окна.
Водомеры в МОП.
Отсутствие креплений водомерных счетчиков. Нарушены требования 7.2.4 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация»
Все выявленные и перечисленные в заключении недостатки имеют производственный характер.
3.4. Определение стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком.
Поскольку в договоре долевого участия не раскрывается порядок определения стоимости квартиры/квадратного метра, жилье является коммерческим и расчет стоимости производится по среднерыночным коммерческим расценкам, позволяющим владельцу/истцу квартиры воспользоваться услугами иной, самостоятельно выбранной им организации.
Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ производилась на основании изучения комплексных прайс-листов следующих организаций:
с учетом следующих факторов:
— большинство материалов закупается в одном месте;
— гарантия качества, в т.ч. оперативная замена и возврат не подошедшего для использования материала;
— профессиональные консультации при заказе материалов;
— оперативная доставка в режиме «До комнаты/квартиры».
За основу составления сводки затрат/стоимости ремонтно-восстановительных работ взята электронная таблица EXEL ООО «Мания ремонта», которая доработана Экспертом, с учетом подготовки ответа на поставленный судом вопрос (в т.ч. введены ссылки на материалы (артикулы Леруа-Мерлин, объемы, расходы потребных материалов и пр.).
Расчет стоимости расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком приведен ниже в таблице 1.
В коммерческих ценах по состоянию на 25.11.2020г:
Стоимость демонтажных работ составляет 23 545,55 (Двадцать три тысячи пятьсот сорок пять) руб.50 коп.
Монтажных работ, с учетом мелких неучтенных работ, 144 414,70 (Сто сорок четыре тысячи четыреста четырнадцать) руб. 70 коп.
Необходимых материалов с учетом 7% неучтенных и пр. малоценных материалов 25 331,82р. (двадцать пять тысяч триста тридцать один) руб. 82коп.
Общая стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком составляет 193 292,07р.. (Сто девяносто три тысячи двести девяносто два) руб. 07 коп.
Ответ на поставленный судом вопрос:
Вопрос.
1. Соответствует ли качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. Римского Корсакова, д.11, корп. 3, кв. ХХХХХХХХ, условиям договора участия в долевом строительстве № Рим-5(кв)-1/6/3(1) (АК) от 28.10.2018г., требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, если нет, какие недостатки имеются, причины их возникновения и какова стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком?
Ответ.
— Документ, подтверждающий качество объекта долевого участия строительства квартиры по адресу: г. Москва, ул. Римского Корсакова, д.11, корп. , кв. 16, условиям договора участия в долевом строительстве № Рим-5(кв)-1/6/3(1) (АК) от 28.10.2018г., требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям в Материалах дела отсутствует. (Разрешение Комитета Государственного строительного надзора города Москвы на ввод объекта в эксплуатацию».
— Имеются недостатки перечисленные в разделе 3.2. Экспертного Заключения, в том числе:
Нарушены требования пп.7.4.13, табл. 7.4, 7.6, 7.7, 8.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».
Нарушены требования п. 7.8, 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ».
Нарушены требования 5.1.6 СП 73.13330.2016; «Внутренние санитарно-технические системы здания».
Нарушены требования 7.2.4 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация».
Не соблюдены рекомендации пп 3.2, 3.3 ТР 114-01 «Технические рекомендации по технологии устройства покрытия пола из ламинат-паркета».
Не соблюдены рекомендации п.6.1.2, 6.1.3 ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри здания».
Все выявленные и перечисленные в заключении недостатки имеют производственный характер.
Стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком в коммерческих ценах по состоянию на 25.11.2020г. составляют:
Стоимость демонтажных работ 23 545,55 (Двадцать три тысячи пятьсот сорок пять) руб.50 коп.
Монтажных работ, с учетом мелких неучтенных работ, 144 414,70 (Сто сорок четыре тысячи четыреста четырнадцать) руб. 70 коп.
Необходимых материалов с учетом 7% неучтенных и пр. малоценных материалов 25 331,82р. (двадцать пять тысяч триста тридцать один) руб. 82коп.
Общая стоимость расходов на устранение недостатков, вызванных недостатками в строительстве или при производстве отделочных работ застройщиком составляет 193 292,07р.. (Сто девяносто три тысячи двести девяносто два) руб. 07 коп. без учета стоимости исправления общедомового дефекта, связанного с нештатно работающей вытяжной вентиляцией.
Фотофиксация.
Прихожая.
Фото 1. Неплотно примыкающие заглушек распаячных коробок в прихожей. Фото 2. Неровный стык дверных наличников в комнате.
Фото 3. Отклонение от прямоугольности стен на стыке прихожей и гостиной.
Гостиная
Фото 4. Не удаляемые следы клея. Фото 5. Розетки вокруг стояков отопления бОльшего диаметра.
Фото 6. Залитый краской воздухоотводчик на трубе. Фото 7. Пузырь на стыке двух полотен обоев.
Фото 8, 9. Уступы между стыками элементов ламината и щербины на торцах.
Кухня полы
Фото 10. Отслаивающийся стыковой профиль между смежными поверхностями из разных материалов. Фото 11. Отсутствие примыкания плинтуса к полу из плитки.
Фото 12, 13. Выступающий стыковочный профиль, щель между плинтусом и полом, следы краски на плинтусе.
Комната полы
Фото 14, 15. Розетки вокруг стояков отопления большего диаметра
Фото 16. Залитый краской воздухоотводчик.
Двери
Фото 17. Зазор между наличником входной двери и стеной. Фото 18. Не прикрепленный наличник двери в комнату.
Фото 19, 20. Дефекты наличников.
Окна.
Фото 21. Неровный угол примыкания откоса в поверхности стены. Фото 22. Аналогично, не заделанный стык с подоконником, царапина.
Фото 23, 24. Раковины, уступы на поверхности откосов в комнате.
Санузел
Фото 25. Дефекты стыка наличников, неравномерный, в пропусками, шов между облицовочными плитками смены.
Фото 26. Неровности поверхности плитки более 2мм.
Фото 27, 28. Зазоры между потолочным плинтусом, натяжным потолком, плиткой, отсутствие прямого угла на смежных поверхностях плитки стены.
Фото 29, 30. Неравномерно затёртые плиточные швы.
Фото 31. Приток воздуха через вытяжной диффузор в санузле.
Фото 32. Выступающие льняные пряди при установке запорных кранов.
Фото 33. Отслоение герметика по стыкам ванны, изменение цвета/грибок.
Фото 34-36. Не равномерно затёртые швы между плитками пола. Ранотонность звучания.
Водомеры
Фото 37. Забрызганный узел водомеров. Отсутствие креплений водомеров.