Квартира № 202, жилой площадью 52 м2, расположена на 2-м этаже многоквартирного 6-ти этажного жилого дома 1902 года постройки по адресу: г. Москва, ул. ХХХХ бульвар, д.ХХХХ. Достройка-два верхних этажа –проводилась в 1930г. Материал несущих стен — кирпич. Высота этажа 3,6 м. На данный момент в доме ведутся реставрационно-отделочные работы.
1.4. Задача экспертизы
| экспертиза жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва: ХХХХ бульвар ХХХХ квартира 202, с целью определения качества выполненных ремонтных работ и составлением сметы на восстановление. |
1.5. Документы, предоставленные заказчиком
- Договор на проведение ремонтно-отделочных работ от 16 ноября 2018г.
- Товарные чеки, товарные накладные на материалы и оборудование, приобретенные для выполнения работ по ремонту квартиры
- Рабочий проект квартиры г. Москва, ЖК «Depre», ХХХХ бульвар, д 17\1, лофт 202
1.6. Допущения и ограничения
- Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на 30 июня 2020 года. Результаты оценки являются действительными на дату проведения исследования. Эксперт не принимает на себя ответственность за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты и отразиться на объекте исследования и таким образом повлиять на результаты.
- Стоимость ремонтно-восстановительных работ определяется только в строительной части.
- Оценка ущерба мебели не производится в рамках данной экспертизы, проводится только фотофиксация состояния.
- В процессе подготовки отчета эксперт исходил из достоверности документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
- Эксперт исходил из того, что на объект исследования имеются все подлежащие исследованию права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект исследования выходит за пределы профессиональной компетенции эксперта, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы.
- Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
- Исходные данные, использованные экспертом при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, эксперт не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в отчете содержатся ссылки на источники информации.
- Эксперт гарантирует сохранять конфиденциальность информации, полученной в процессе исследования, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
- Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами эксперта.
1.7. Используемые материалы и литература
- ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния
- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением №1)», утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2017 года №128/пр и введен в действие с 28 августа 2017 года.
- МДС 81-35.2004 «Методические указания по определению сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».
- ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения»
- .Информационно-правовой комплекс «ТехЭксперт»
1.8. Перечень приборов и оборудования
- Цифровая фотокамера смартфона Xiaomi Redmi 5 +
- Рулетка металлическая измерительная в закрытом корпусе 5м
- Дальномер лазерный GLM 40
- Линейка измерительная
- Уровень
- Тестер напряжения TESTO 750-3
2. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. Термины и определения
- Обследование – комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.
- Покрытие — верхний слой пола, непосредственно подвергающийся эксплуатационным воздействиям.
- Повреждение – неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировке или эксплуатации.
- Дефект – отдельное несоответствие конструкции какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).
2.2. Методика исследования
- Визуально-инструментальное обследование поврежденных поверхностей элементов внутренней и их выборочная фотофиксация;
- Составление дефектной ведомости;
- Изучение материалов, предоставленных заказчиком;
- Анализ и систематизация полученных на предыдущих этапах данных, выполнение необходимых расчетов, обработка результатов;
- Составление сводки затрат на ремонтно-восстановительные работы;
- Формирование выводов, и составление заключения эксперта.
Экспертом на объекте, расположенном по адресу: г. Москва, ХХХХ бульвар ХХХХ кв 202 было произведено визуально-инструментальное обследование квартиры и смежных строительных конструкций. Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».
Произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 «Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее)».
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов.
Исследуемый объект состоит из одной жилой комнаты с зоной кухни, холла с коридором, санузла, гардеробной и лоджии. (Фото1-3)
Фото 1
Фото 2 Прихожая Фото 3 Санузел
В соответствии с договором на проведение ремонтно-отделочных работ от 16 ноября 2018г.подрядчик обязуется произвести работы согласно прилагаемому списку (Фото 4-6) приложения1. По результатам визуального-инструментального обследования, проведенного 30 июня 2020г. зафиксированы следующие строительные, технические, эстетические недостатки, не соответствующие нормам и правилам:
- отслоение слоя шпатлевки на наружных углах перегородок в холле (Фото 4)
- отслоение слоя шпатлевки на наружных углах откосов входной двери (Фото 5)
- вмятины, пустоты, участки не скрытой малярной сетки на поверхности откосов входной двери (Фото 6)
- потертости на откосе входной двери (Фото 7)
- не выровнен участок стены возле домофона (Фото 8)
- ширина дверного проема недостаточна для полного открывания двери (Фото 9)
- неровности поверхности в зоне всех наружных и внутренних углов холла, санузла, углов всех оконных и дверных проемов (Фото 10-15)
- вмятина на поверхности стены в ванной (Фото 16)
- неровности поверхности плавного очертания стены прямо от входа в санузел глубиной более 2 мм (Фото 17)
- неровности поверхности по периметру ревизионного лючка в санузле и смотрового лючка на потолке в общем коридоре (Фото 18-19)
- не выровнены и не прокрашены стыки порогов и откосов балконных блоков (Фото 20-21)
- трещины на стыке откосов и рамы среднего балконного блока (Фото 22)
- трещины на стыке стены и потолка в зоне кухни и слева от входа в холле (Фото 23)
- непрокрашены стыки стены и потолка в ванной (Фото 24)
- трещины на подшивном потолке из ГКЛ в коридоре, в зоне кухни (Фото 25-26)
- отверстия в потолке в зоне второго балконного блока (Фото 247)
- уступы между смежными элементами обрамления ниши в зоне кухни до 3мм (Фото 28)
- отклонение от прямоугольности откоса в гардеробной (от 6 до 10мм на ширину откоса)
- отклонение от горизонтали на 6мм на участке в 1м (0,6%) напольного покрытия в холле прямо от входа (Фото 29)
- отклонение поверхности напольного покрытия до 3мм в холле (Фото 30)
- отклонение от горизонтали на 6мм смонтированного плинтуса в холле (Фото 29)
- не установлен напольный плинтус в зоне откоса входной двери (Фото 31)
- отсутствует участок напольного плинтуса на наружном углу гардеробной (Фото 15)
- отсутствуют участки напольного плинтуса под столиком и за ванной в санузле (Фото 32)
- напольный плинтус в зоне балконных блоков собран из коротких участков (обрезков)
- зазоры, трещины между напольным плинтусом и стеной в коридоре, в зоне балконных блоков (Фото 33)
- зазоры между напольным плинтусом и паркетом, стеной частично замазаны силиконом
- загрязнение строительными растворами, изменение оттенка после монтажа напольного покрытия в санузле (Фото 34)
- уступы между смежными элементами напольного покрытия санузла до 2 мм (Фото 35)
- отклонение ширины шва облицовки пола в санузле более 2мм (Фото 36)
- пропуски затирки облицовки пола в ванной (Фото 37)
- не облицован участок (50х40см) пола в санузле под ванной (Фото 38)
- не установлен сифон в ванной (гидрозатвор, предотвращающий проникновение запахов из канализационных труб в помещение ванны) (Фото 39)
- канализационные отводы под стиральную машину и под раковину в санузле выступают за плоскость стены (Фото 40)
- кнопка инсталяции унитаза установлена со смещением от центра (Фото 41)
- зазор между корпусом унитаза и стеной 5 мм (Фото 42)
- отсутствует информационная однолинейная схема на электрощитке (Фото 43,45)
- следы смазки на корпусе УЗО в электрощитке (Фото 44)
- не горят лампочки потолочного светильника в гардеробной (Фото 46)
- выводы проводов возле входной двери, не предусмотренные договором (Фото 47)
- частичное неплотное прилегание панелей розеток и выключателей к стене (зазоры промазаны герметиком (Фото 48,49)
Фото 3
Фото 4 Фото 5
Фото 6 Фото 7
Фото 8 Фото 9
Фото 10 Фото 11
Фото 12 Фото 13
Фото 14 Фото 15
Фото 16
Фото 17
Фото 18
Фото 19
Фото 20
Фото 21
Фото 22
Фото 23
Фото 24
Фото 25
Фото 26
Фото 27 Фото 28
Фото 29
Фото 30
Фото 31
Фото 32
Фото 33
Фото 34
Фото 35
Фото 36
Фото 37
Фото 38
Фото 39
Фото 40 Фото 41
Фото 42 Фото 43
Фото 44 Фото 45
Фото 46 Фото 47
Фото 48
Фото 49
Фото 50 Плитка пола до монтажа
Фото 51 Изменение цвета, загрязнение напольного покрытия
При обследовании исследуемого объекта были зафиксированы параметры по качеству выполненных строительно-монтажных работ, которые были сравнены с допустимыми значениями строительных нормативов, согласно СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87».
Неровности поверхности плавного очертания не более 2 шт., глубиной (высотой) до 1 мм: СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» п.7.2.13., табл.7.14- Требования к оштукатуренным основаниям
Отклонение плоскости всего поля отделки по диагонали, вертикали и горизонтали (от проектной) до 1,5мм на 1 м длины: СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» п.7.7.5 Таблица 7.8 — Требования к устройству подвесных потолков, панелей и плит с лицевой отделкой в интерьерах зданий
Отклонения поверхности дощатых, паркетных покрытий от плоскости при проверке двухметровой контрольной рейкой не более 2мм: СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» П.8.14.1 табл. 8.15 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола
Отклонения от заданного уклона покрытия не более 0,2% существующего размера помещения СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» П.8.14.1 табл. 8.15 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола
Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками) не допускаются СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» П.8.14.1 табл. 8.15 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола
Уступы между смежными изделиями покрытий из керамических, каменных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных штучных материалов не более 1 мм СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» П.8.14.1 табл. 8.15 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола
Отклонение ширины шва покрытий, облицованных изделиями из мрамора + 0,5мм: СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» п.7.4.17 табл. 7.6 — Требования к облицовочным покрытиям
После облицовки поверхности из плит и изделий должны быть очищены от наплывов раствора и мастики немедленно СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» п.7.4.12
Поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок. Цвет покрытия должен соответствовать проектному СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» П.8.14.1 табл. 8.15 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола
2.3. Определение фактического состояния внутренних помещений и результаты осмотра.
По результатам осмотра, на основании замеров была составлена дефектная ведомость в соответствии с ВСН 53-86 (р), определены объемы и стоимости ремонтно-восстановительных работ (исходя из существующих цен в Москве)
Дефектная ведомость
| Помещение, элемент | Описание дефекта | Объем | Состав работ |
| Потолок:
Стены Напольные покрытия Эл/монтажные работы Сантехнические работы |
трещины на подшивном потолке из ГКЛ в коридоре, в зоне кухни
отверстия в потолке в зоне второго балконного блока уступы между смежными элементами обрамления ниши в зоне кухни до 3мм отклонение от прямоугольности откоса в гардеробной (от 6 до 10мм на ширину откоса) ширина дверного проема недостаточна для полного открывания двери Отслоения, вмятины, неровности, трещины стен Неравномерность нанесения слоя, не выполнена единая текстуризация поверхности отклонение от горизонтали напольного покрытия в холле прямо от входа зазоры, трещины между напольным плинтусом и стеной, напольным покрытием отсутствие или сборка из коротких элементов плинтуса пола загрязнение строительными растворами, изменение оттенка после монтажа напольного покрытия в санузле уступы между смежными элементами напольного покрытия санузла до 2 мм отклонение ширины шва облицовки пола в санузле более 2мм пропуски затирки облицовки пола, не смонтирован участок покрытия пола в ванной следы смазки на корпусе УЗО в электрощитке не горят лампочки потолочного светильника в гардеробной выводы проводов возле входной двери, не предусмотренные договором частичное неплотное прилегание панелей розеток и выключателей к стене (зазоры промазаны герметиком не установлен сифон в ванной (гидрозатвор, предотвращающий проникновение запахов из канализационных труб в помещение ванны) канализационные отводы под стиральную машину и под раковину в санузле выступают за плоскость стены кнопка инсталяции унитаза установлена со смещением от центра зазор между корпусом унитаза и стеной 5 мм |
3м2
3м2 6м2 1м2 52м2 52м2 142м2 42мп 3м2 7,3м2 10,3 42мп 25шт 25шт 8 шт 8 шт |
Демонтаж конструкций (ниша и дверные откосы входной двери и гардеробной) из ГКЛ (с частичным сохранением подсистемы),
Монтаж кострукций (ниша и дверные откосы входной двери и гардеробной) из ГКЛ Расшивка участков ГКЛ потолка с трещинами Шпатлевание ГКЛ под покраску Шпатлевание потолка под покраску Обработка поверхности грунтовкой Окраска водоэмульсионным составом за 2 раза Удаление слоя шпатлевки и краски со стен Обработка поверхности стен грунтовкой Шпатлевка стен под покраску Окрашивание структурной краской Alpina Structur Демонтаж плинтусов пола Демонтаж паркета (с сохранением материала) Укладка паркета с покрытием лаком Демонтаж плитки пола в санузле Обработка поверхности пола грунтовкой глубокого проникновения Монтаж плитки с затиркой в санузле Монтаж плинтуса пола Демонтаж панелей всех розеток и выключателей (для регулировки и для работ по стенам) Установка розеток и выключателей Демонтаж встраиваемых светильников Монтаж встраиваемых светильников Наладка бесперебойной работы электрооборудования в квартире Подсоединение сифона ванны Демонтаж и монтаж унитаза и элементов инсталяции для плотного примыкания к стене и исправления смещения кнопки |
2.4. Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов по устранению выявленных дефектов.
Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов проводилось на основании средних рыночных цен, публикуемых в интернете, восстановительный ремонт предполагает приобретение отделочных материалов кроме реечного потолка и светильников.
Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ
| Вид работы | Объем | Цена за ед
руб |
Стоимость
руб. |
Примечание |
| Демонтаж потолка из ГКЛ (с частичным сохранением подсистемы) | 3м2 | 500 | 10000,00 | |
| Монтаж конструкций ГКЛ | 3м2 | 2000 | 6000,00 | |
| Расшивка участков ГКЛ потолка с трещинами | 3м2 | 1000 | 3000,00 | |
| Шпатлевание ГКЛ под покраску | 7м2 | 1000 | 7000,00 | |
| Обработка поверхности грунтовкой | 52м2 | 130 | 6760,00 | |
| Окраска водоэмульсионным составом за 2 раза | 52м2 | 200 | 10400,00 | |
| Удаление слоя шпатлевки и краски со стен | 142м2 | 150 | 21300,00 | |
| Обработка поверхности стен грунтовкой | 142м2 | 100 | 14200,00 | |
| Шпатлевка стен под покраску | 142м2 | 300 | 42600,00 | |
| Окрашивание структурной краской Alpina Structur | 142м2 | 600 | 85200,00 | |
| Демонтаж плинтусов пола | 42мп | 70 | 2940,00 | |
| Демонтаж паркета (с сохранением материала) | 3мп | 500 | 1500,00 | |
| Укладка паркета с покрытием лаком | 3мп | 2500 | 7500,00 | |
| Демонтаж плитки пола в санузле | 7,3м2 | 200 | 1460,00 | |
| Обработка поверхности пола грунтовкой глубокого проникновения | 10,3м2 | 100 | 1030,00 | |
| Монтаж плитки с затиркой в санузле | 7,3м2 | 2500 | 18250,00 | |
| Монтаж плинтуса пола | 42м2 | 300 | 12600,00 | |
| Демонтаж панелей всех розеток и выключателей | 25шт | 50 | 1250,00 | |
| Установка розеток и выключателей | 25шт | 250 | 6250,00 | |
| Демонтаж встраиваемых светильников | 8шт | 50 | 400,00 | |
| Монтаж встраиваемых светильников | 8шт | 200 | 1600,00 | |
| Наладка бесперебойной работы электрооборудования в квартире | 10000,00 | |||
| Подсоединение сифона ванны | 1уч | 1500 | 1500,00 | |
| Демонтаж и монтаж унитаза и элементов инсталяции для плотного примыкания к стене и исправления смещения кнопки | 10000,00 | |||
| Защита, укрывание,разборка, сборка, вынос мебели на время ремонта | 15000,00 | |||
| Организационные работы | 30000,00 | |||
| Вывоз мусора | контейнер | 1 | 10000 | |
| Итого | 337740,00 |
Расчет стоимости материалов
| Материал | Ед. изм. | Цена | Расход | Кол.-во | Стоимость, руб |
| Краска Alpina Structur 10л | ед | 5420,00 | 0,3 л/м2 | 5 | 27100,00 |
| Грунтовка универсал UNIS 10л | ед | 593,00 | 0,1 л/м2 | 2 | 1186,00 |
| Шпатлевка Ветонит 20 кг | меш | 605,00 | 1 кг/м2 | 10 | 6050,00 |
| Краска Dufa 10л | ед | 3194,00 | 0,3 л/м2 | 2 | 6388,00 |
| Плинтус напольный МДФ h120мм | мп | 200,00 | 43 | 8600,00 | |
| Belinka Parketin паркетный лак, 1л | емк | 1390,00 | 0,34л/м2 | 1 | 1390,00 |
| Клей для паркета AXCTON, 4кг | емк | 1263,00 | 0,9/м2 | 1 | 1263,00 |
| ГКЛ 12,5мм Knauf | лист | 255,00 | 2 | 510,00 | |
| Подсистема | 500,00 | ||||
| Напольное покрытие Hexagon Mw tumbled | м2 | 9025,00 | 7,6 | 68590,00 | |
| Клей Knauf Мрамор, 25 кг | ед | 500,00 | 2кг/м2 | 2 | 1000,00 |
| Затирка LITOKOL LITOCHROM,2 кг | шт | 150,00 | 0,4кг/м2 | 2 | 300,00 |
| Сифон для ванны Quick Clack | шт | 2017,00 | 1 | 2017,00 | |
| Расходный материал | 15000,00 | ||||
| Накладные расходы | 10000,00 | ||||
| Транспортные расходы | рейс | 4000,00 | 2 | 8000,00 | |
| Итого | 129608,00 |
Стоимость ремонтно-восстановительных по состоянию на 29.06.2020г составляет 467348 рублей, в том числе:
Стоимость работ 337740 рублей;
Стоимость материалов 129608 рубль.
3. ВЫВОДЫ
При проведении экспертизы установлено: ремонтно-отделочные работы в квартире г. Москва, ХХХХ бульвар ХХХХ кв 202 зафиксированы отклонения от требований строительных норм и правил СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» а так же не оправданы ожидания заказчика от качества ремонта, обсуждаемого с подрядчиком при личных встречах-обращалось особое внимание на технологии нанесения структурной краски стен, на аккуратность работ с напольным покрытием в санузле, на точность и ровность прилегания смежных конструкций и элементов отделки.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов после залива в квартире № 202, расположенной по адресу: г. Москва, ХХХХ бульвар ХХХХ составляет:
| 467348 рублей (четыреста шестьдесят семь тысяч триста сорок восемь рублей), включая НДС 20%. |