Осмотр дома по адресу: Московская область, ХХХХ муниципальный р-н, с.п. ХХХХ, д. ХХХХ поселок,
ЖК «ХХХХ», корп. 2, д. 17.
Заказчик: ХХХХ Ольга Евгеньевна
Основание: Договор №0310/21 от 10 марта 2021г.
Перечень работ и вопросов к эксперту
Заказчик поручил провести обследование Объекта незавершенного строительства (Дома), расположенного по адресу: Московская область, ХХХХ муниципальный р-н, с.п. ХХХХ, д. ХХХХ поселок, ЖК «ХХХХ», корп. 2, д. 17 и ответить на следующие вопросы:
1.Соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ строительным правилам и нормам. Если нет, то какие имеются отступления от требований ухудшающие качество работы
2.Соответствует ли качество выполненных строи-тельно-монтажных работ проектной документации, условиям договора. Если нет, то какие имеются отступления от требований ухудшающие качество работы
Обследование объекта проходило в три связанных между собой этапа:
— визуально-инструментальное обследование, в ходе которого выполнены натурные измерения;
— камеральная обработка результатов обследований с сопоставлением с действующими строительными нормами и правилами, другими нормативными документами;
— подготовка и оформление заключения эксперта.
Описание объекта обследования.
Объект обследования расположен по адресу: Московская область, ХХХХ муниципальный р-н, с.п. ХХХХ, д. ХХХХ поселок, ЖК «ХХХХ», корп. 2, д. 17.
Принт-скрин с Яндекс карты: местоположение объекта исследования
Основные характеристики Объекта исследования:
| № п/п | Наименование | Материал |
| Фундамент | Свайный, ростверк по сваям | |
| Наружные несущие стены | Трехслойные, несущая часть кирпич полнотелый марки М100, толщ. 250 мм. Стены утеплены минераловатными плитами (150мм). Наружная стена – оштукатуренный по сетке кирпич марки М100. Наружная отделка фасада – натуральный камень, клинкерная плитка, керамогранит. Наружная отделка цоколя — керамогранит | |
| Внутренние несущие стены и перегородки | Внутренние несущие стены – кирпич марки М100 толщ. 250мм.
Перегородка в топочной – кирпич марки М100 Стены, перегородки и потолки не оштукатуренные Стяжка полов – отсутствует |
|
| Перекрытия между фундаментом и полом на 1 этаже | Сборное железобетонное из пустотелых плит с домоноличиванием некратных участков бетоном В25 | |
| Перекрытие 1 этажа | Монолитное железобетонное | |
| Перекрытие 2 этажа | Монолитное железобетонное | |
| Перекрытие 3 этажа | Монолитное железобетонное | |
| Кровля | Эксплуатируемая, монолитное железобетонное перекрытие, утепленная, покрытая декингом | |
| Оконные проемы (заполнение) | Алюминиевые профиля, однокамерный энергосберегающий стеклопакет | |
| Входная дверь | Алюминиевые профиля, однокамерный энергосберегающий стеклопакет |
Методы, применяемые при производстве строительно-технической экспертизы:
— Анализ представленных материалов;
— Анализ нормативно – правовых и технических источников;
— Визуальное обследование и обследование с помощью измерительных приборов;
— Фотофиксация объекта на момент визуального обследования.
— Синтез – метод изучения объекта в его целостности, единстве и взаимосвязи его частей. Синтез можно связать с анализом. Он позволяет соединить объекты, расчлененные в процессе анализа, установить их связь и познать предмет как единое целое.
— Индукция – прием исследования, представляющий собой умозаключение от частных факторов к общим выводам, т.е. вывод о состоянии объекта делается на основании исследования отдельных его сторон.
— Дедукция – исследование состояния объекта в целом и на основе логических рассуждений выведение выводов о его составных элементах, т.е. умозаключение от общего к частному. — Конкретизация – исследование объектов во всей их разносторонности, многообразии.
— Системный анализ – изучение объекта исследования как совокупности элементов, образующих систему, т.е. можно дать оценку поведения объекта как системы со всеми факторами, влияющими на его функционирование.
Проведение осмотра Объекта исследования
Экспертом был выполнен визуальный осмотр и выборочные инструментальные проверки Объекта исследования, расположенного по адресу: РФ, Московская область, ХХХХ муниципальный р-н, с.п. ХХХХ, д. ХХХХ поселок, ЖК «ХХХХ», корп. 2, д. 17.
Визуальный осмотр, который еще классифицируется как визуальное обследование зданий и сооружений является одним из основных видов исследования. Для некоторых сооружений это практически единственный метод определения фактического состояния и контроля, который может быть выполнен сплошным образом (для 100% конструкций). Согласно требованиям СП 13-102-2003 визуальное обследование выполняется первым и состоит из визуального осмотра и определения фактического технического состояния объекта исследования. Те же требования имеются в национальных стандартах ГОСТ 31973-2011, который входит в перечень Постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521. «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)», в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Визуальное обследование, как правило, делается сплошным, а инструментальное выборочным. Таким образом, визуальное обследование более полно охватывает все конструкции, чем, в том числе, обеспечивается качество работы. К повышению качества визуального обследования, имеется еще одна известная проблема, снижающая эффективность работ в ряде случаев до нуля. Речь идет о недоступности конструкций, подлежащих обследованию, для осмотра вследствие наличия различного типа отделочных слоев, экранов, декоративных элементов и пр. Основы устранения проблемы недоступности заложены в ФЗ-384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и должны выполняться еще на этапе проектирования. В законе указано следующее. В проектной документации должна быть предусмотрена доступность элементов строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения для определения фактических значений их параметров и других характеристик, а также параметров материалов, изделий и устройств в процессе его строительства и эксплуатации (ФЗ-384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 15, п.4).
Для ответа на вопросы настоящего исследования, эксперт проанализировал требования к качеству работ, предусмотренные в нормативных документах.
Визуальный осмотр дома был проведен 12.03.2021г. в присутствии заказчика. На осмотре присутствовали:
- Заказчик ХХХХ Ольга Евгеньевна
- Эксперт: Безобразов Игорь Дмитриевич
Так же на осмотре присутствовал представитель Застройщика
Обследование проводилось визуальным методом, так же применялась фотофиксация. Фотофиксация осуществлялась фотокамерой Nikon Coolpix S920D.
Обследование технического состояния объекта производилось в соответствии с нормативно-технической документацией.
Обследование несущих строительных конструкций выполнялось в несколько этапов:
Подготовительные работы
Ознакомление с объектом обследования, его конструктивными особенностями и режимами эксплуатации.
Предварительное (визуальное) обследование.
Сплошное визуальное обследование конструкций здания и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми замерами и их фиксация.
Визуальное обследование проводят для предварительной оценки технического состояния строительных конструкций по внешним признакам и для определения необходимости в проведении детального инструментального обследования.
По результатам визуального обследования делается предварительная оценка технического состояния строительных конструкций- обследование конструктивных и инженерных элементов здания на предмет соответствия жилому зданию;
Детальное (инструментальное) обследование
Если при визуальном обследовании будут обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций сооружения, то необходимо перейти к детальному инструментальному обследованию. При визуальном обследовании каких-либо дефектов и повреждений несущих конструкций не обнаружено, поэтому инструментальное обследование не производилось.
Исследовательская часть.
В ходе произведенного совместно с Заказчиком осмотра, было выявлено следующее:
Объект исследования представляет из себя одноэтажный дом с мансардой (см. фото 1):
Фото №1 Внешний вид дома
При осмотре основных конструктивных элементов было выявлено следующее:
| Фундамент | Свайный, ростверк по сваям | |
| Наружные несущие стены | Трехслойные, несущая часть кирпич полнотелый марки М100, толщ. 250 мм. Стены утеплены минераловатными плитами (150мм). Наружная стена – оштукатуренный по сетке кирпич марки М100. Наружная отделка фасада – натуральный камень, клинкерная плитка, керамогранит. Наружная отделка цоколя — керамогранит | Соответствует проектной документации |
| Внутренние несущие стены и перегородки | Внутренние несущие стены – кирпич марки М100 толщ. 250мм.
Перегородка в топочной – кирпич марки М100 Стены, перегородки и потолки не оштукатуренные Стяжка полов – отсутствует |
Соответствует проектной документации |
| Перекрытия между фундаментом и полом на 1 этаже | Сборное железобетонное из пустотелых плит с домоноличиванием некратных участков бетоном В25 | Соответствует проектной документации |
| Перекрытие 1 этажа | Монолитное железобетонное | Соответствует проектной документации |
| Перекрытие 2 этажа | Монолитное железобетонное | Соответствует проектной документации |
| Перекрытие 3 этажа | Монолитное железобетонное | Соответствует проектной документации |
| Кровля | Эксплуатируемая, монолитное железобетонное перекрытие, утепленная, покрытая декингом | Соответствует проектной документации |
| Оконные проемы (заполнение) | Алюминиевые профиля, однокамерный энергосберегающий стеклопакет | Соответствует проектной документации |
| Входная дверь | Алюминиевые профиля, однокамерный энергосберегающий стеклопакет | Соответствует проектной документации |
На основании геометрических замеров дома было выявлено соответствие размеров проектной документации.
При проведении осмотра были выявлены следующие недостатки:
- Неправильно отрегулирована оконная фурнитура
- Имеются царапины на стеклах витражей
- Необходимо восстановить штукатурку на потолке после прокладки кабеля наружного освещения
- Отсутствует герметизация на примыканиях витражей к фасадам
- Расколоты плитки на углу 2 этажа
- Необходимо восстановить штукатурку на потолке после прокладки кабеля наружного освещения
- Торчит арматура из пола 3 этажа
- Местами необходимо восстановить затирку на фасадах
Данные недостатки, по мнению Эксперта, не являются существенно ухудшающими качество строительно-монтажных работ и легко устранимы, кроме витражного остекления. Витражное остекление не соответствует ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия (с Изменением N 1, с Поправкой) утв. Госстроем России, что существенно ухудшает качество строительно-монтажных работ.
По данным осмотра была сделана дефектная ведомость:
| № п/п |
Работы и Материалы | Ед. изм. |
Расход материала на ед. изм. работы |
Объем работы или материала в ед. изм. |
|
| Витражное остекление | |||||
| 1 | Демонтаж/монтаж витражного остекления | кв. м. | 30 | 30,00 | |
| 2 | Ремонт облицовки наружных стен из плитки | шт. | 2′ | 2,00 | |
| 3 | Ремонт штукатуркиа стен | кв. м. | 0,50 | ||
Так же Экспертом по данным дефектной ведомости был сделан расчет стоимости устранения выявленных недостатков (см. Локально-сметный расчет в Приложении). Стоимость устранения недостатков составляет
1 154 449 (Один миллион сто пятьдесят четыре тысячи четыреста сорок девять) рублей 38 копеек
Инженерные коммуникации.
Инженерные коммуникации представляют собой:
- Электроснабжение
- Газоснабжение
- Холодное водоснабжение
- Водоотведение хозяйственно бытовых стоков
- Вентиляция
- Система водостока
При осмотре инженерных коммуникаций было выявлено следующее:
- Электроснабжение – присутствует, соответствует проектной документации и правилам и нормам выполнения строительно-монтажных работ
- Газоснабжение – присутствует, соответствует проектной документации и правилам и нормам выполнения строительно-монтажных работ
- Холодное водоснабжение – присутствует, соответствует проектной документации и правилам и нормам выполнения строительно-монтажных работ
- Водоотведение хозяйственно бытовых стоков – присутствует, соответствует проектной документации и правилам и нормам выполнения строительно-монтажных работ
- Вентиляция – присутствует, соответствует проектной документации и правилам и нормам выполнения строительно-монтажных работ
- Система водостока – присутствует, соответствует проектной документации и правилам и нормам выполнения строительно-монтажных работ
Проведение тепловизионного контроля
Все необходимые требования по тепловизионному обследованию зданий и сооружений содержатся в ГОСТ 54852-2011, а так же СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» и МГСН 2.01-99 «Энергосбережение в зданиях». В числе прочего в данных документах сформулированы требования по тепловому балансу между внутренней атмосферой и температурой стен.
Поскольку ключевым фактором, влияющим на точность проведения тепловизионной диагностики, является контраст между тепловым фоном элементов проверяемой конструкции, замеры должны производиться при определённых погодных и эксплуатационных условиях.
Вместе с тем, существует ряд обязательных требований, которых следует придерживаться при организации термографического обследования.
Так как процесс тепловизионного обследования занимает довольно продолжительное время, контрольные съёмки можно проводить только после того, как стабилизировались основные теплообменные процессы. На практике это означает, что отопительные системы в доме или квартире должны быть включены как минимум за 16 часов перед проведением замеров.
Отопительных систем в доме не включена, температура окружающей среды была сравнима с температурой внутри дома, поэтому Эксперт был вынужден отказаться от проведения тепловизионного обследования.
Вопрос №1: Соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ строительным правилам и нормам. Если нет, то какие имеются отступления от требований ухудшающие качество работы?
Ответ на вопрос №1: Не соответствует. Витражное остекление не соответствует ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия (с Изменением N 1, с Поправкой) утв. Госстроем России, что существенно ухудшает качество строительно-монтажных работ. Необходима замена витражного остекления.
Вопрос №2 Соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ проектной документации, условиям договора. Если нет, то какие имеются отступления от требований ухудшающие качество работы?
Ответ на вопрос №2 Не соответствует. Витражное остекление не соответствует ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технические условия (с Изменением N 1, с Поправкой) утв. Госстроем России, что существенно ухудшает качество строительно-монтажных работ. Необходима замена витражного остекления.
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |