Строительная экспертиза

lg-opuipmdaqbylzalxs6kx3gozst8siyg6373n1ai3gg

«Независимое агентство строительных экспертиз» ООО «Стройэкспертиза»

+7(926)527-72-74

Технический директор
Шевко Сергей Николаевич

+7(967)158-62-11

Помощник руководителя
Шишкина Анна Анатольевна

+7(495)965-66-69

Москва

info@89265277274.ru

Москва

Обследования строительно-отделочных работ в квартире

 

II. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ.

Объектом обследования для проведения строительно–технической экспертизы является двухкомнатная квартира № 207 расположенная на 7 этаже жилого многоквартирного дома по адресу: Московская обл. г. ХХХХХа, ул. ХХХХХая, дом 14.

Обследование доступных к осмотру конструкций и элементов квартиры проводилось в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

В результате установлено, что ООО «Ривьера Парк» в лице Викулова Станислава Владимировича, именуемого в дальнейшем Продавец с одной стороны и ХХХХХ ХХХХХ Николаевич, ХХХХХа Юлия Владимировна именуемые в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Предварительный договор купли-продажи квартиры № Бал-1.2 (кв)-2/7/4(2) от 30.06.2019 года. (далее по тексту-Договор) о нижеследующем:

  1. Продавец обязуется в будущем продать, а Покупатель обязуется купить квартиру № 207, расположенную по почтовому адресу: Российская Федерация, Московская обл., г. ХХХХХа, ул. ХХХХХая, д. 14 (далее по тексту – Объект), имеющую следующие характеристики: количество комнат 2, этаж: 7, площадь (с учетом неотапливаемых помещений) 69,60 кв. м., общая площадь, 69,60 кв. м., жилая площадь 30,60 кв. м., на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.1. Отделочные и специальные работы в Квартире произведены в объеме, указанном в Приложении №1 к настоящему Договору. В случае необходимости, Покупатель самостоятельно и за свой счет произведет дополнительные отделочные и иные работы, необходимые для дальнейшей эксплуатации Квартиры.

5.2.Стороны принимают к сведению, что Разрешение на ввод объекта (жилого дома, в котором находится Квартира) в эксплуатацию свидетельствует о соответствии Квартиры проекту, строительно-техническим нормам и правилам. Стороны пришли к соглашению о том, что претензии по качеству Квартиры (в случае их наличия), связанные со скрытыми дефектами и строительными недостатками предъявляются Покупателем непосредственно строительной организации в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1(ред. от 08.12.2020) «О защите прав потребителя».

продавец – организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи;

В соответствии со Ст. 4. Качество товара (работы, услуги).

1. Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

2. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

5. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Согласно Ст. 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков.

1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Квартира передана с выполнением следующих строительно-отделочных работ по помещениям:

Приложение № 1.

  1. Санузлы:

1.1 Сантехнические работы:

  • Монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры.
  • Установка унитаза, умывальника, ванны стальной (акриловой) и/или душевого поддона, смесителей.

1.2 Электротехнические работы:

  • Установка оконечных устройств: розеток и выключателей (слаботочные розетки не предусматриваются).

1.3 Отделочные работы:

  • Облицовка стен ванн и туалетов керамической плиткой до потолка.
  • Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской для влажных помещений.
  • Укладка полов ванных комнат и туалетов керамической плиткой.

1.4 Столярные работы:

  • Установка экрана(в) под ванну(ы).
  • Устройство сантехнических шкафов, с установкой ревизионного металлического окрашенного люка, согласно проекта.
  • Установка вентиляционных решеток.
  1. Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры:

2.1 Отделочные работы:

  • Устройство полов из ламинированной доски, с установкой плинтусов ПХВ. Во внутриквартирных коридорах, холлах и кухне возможна укладка керамической плитки.
  • Оклейка стен комнат и коридоров обоями.
  • Оклейка стен кухонь обоями.
  • Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской в комнатах, холлах, коридорах.
  • Устройство натяжного/подвесного потолка или окраска водоэмульсионной краской.
  • Окраска стояков отопления.

2.2 Столярные изделия:

  • Установка металлической входной двери.
  • Установка внутриквартирных дверей в комплекте с наличниками и фурнитурой.
  • Установка ограничителей хода дверей.
  • Установка подоконников.
  • Установка вентиляционных решеток.

2.3 Электромонтажные работы:

  • Установка оконечных устройств: розеток и выключателей (слаботочные розетки не устанавливаются).[1]

Согласно Акту осмотра от 21 января 2020 года, в квартире № 207, расположенной в жилом доме по адресу: г. ХХХХХа, ул. ХХХХХая, дом 14, выявлен ряд недостатков.

На основании проведенного визуально-инструментального обследования, установлено, что исследуемая квартира № 207 состоит следующих помещений (см. таблицу 1):

Таблица

«Экспликация помещений»

Экспертом в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» произведен осмотр квартиры, с выборочным фиксированием на цифровую камеру:

п. 6.1. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований

п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003.

п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

Выполненные строительно-монтажные работы в квартире № 207 не соответствуют требованиям градостроительных регламентов:

“Градостроительному кодексу Российской Федерации”

“Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений”.

В Статье 2. Градостроительного кодекса Российской Федерации” от 29. 12. 2004 N 190-ФЗ (ред. от 25. 12. 2018) определены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности:

2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;

7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;

Нарушен п. 7, о соблюдении требований технических регламентов, при осуществлении градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”, установлено:

1. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также – строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.

2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

В Главе 1 “Технического регламента о безопасности зданий и сооружений” N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) определены цели принятия Федерального Закона:

1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;

3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;

4) обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений;

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1521 от 26.12.2014г. установлен перечень национальных стандартов и сводов правил (СП), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение Технического регламента безопасности здания и сооружений №384-ФЗ.

Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 207, по адресу: г. ХХХХХа, ул. ХХХХХая, дом 14, экспертом установлено, что строительно – монтажные работы не соответствуют требованиям градостроительных и технических регламентов, в квартире выполнены работы по инженерным сетям: система отопления, горячего, холодного водоснабжения и канализации, установлены столярные изделия, выполнены отделочные работы в соответствии с заключенным договором купли-продажи № Бал-1.2 (кв)-2/7/4(2) от 30.06.2019 года.

Выполненные работы должны соответствовать нормативно-техническим требованиям.

Для оценки качества поверхности монолитных бетонных и железобетонных конструкций применяют четыре класса, определяемые по предельным допускам прямолинейности и местных неровностей, приведенным в таблице Х.1. Классы распространяются на перекрытия, стены, колонны, фундаменты и другие конструкции с прямолинейными поверхностями. Основное назначение бетонных поверхностей приведено в таблице Х.2. Класс бетонной поверхности монолитных конструкций и качество бетонных поверхностей с особыми требованиями к внешнему виду должны оговариваться в проектной документации. В неоговоренных случаях класс поверхности принимается А6 или А7 (в зависимости от назначения).[2]


Таблица Х.1. Приложение Х. СП 70.13330.2012

Классы бетонных поверхностей

Класс бетонной поверхности

Допуски прямолинейности для измеряемых расстояний, мм.

Местные неровности (0,1м)

1 м

2 м

3 м

А3

2

4,5

7,0

9,5

А4

3

7,5

10,5

14

А6

5

10

12

15

А7

10

15

15

15

Таблица Х.2. Приложение Х. СП 70.13330.2012

Основное назначение бетонных поверхностей монолитных

конструкций

Класс бетонной поверхности

Основное назначение поверхностей конструкций

А3

Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, подготовленная под отделку (оклейка обоями, облицовка

А4

Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, подготовленная под отделку (оклейка обоями, облицовка).

А6

Лицевая поверхность стен, колонн и нижняя поверхность перекрытий, без специальных требований к качеству поверхности. Поверхность без отделки или под простую окраску.

А7

Минимальные требования к качеству поверхности бетона. Оштукатуриваемые и скрываемые поверхности

Допустимые отклонения по отделочным работам СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 приведены в таблице 7.4


Таблица 7.4 – Требования к оштукатуренным основаниям.

Контролируемый параметр

Предельное отклонение

Контроль (метод, объем, вид регистрации)

Простая штукатурка

Отклонение от вертикали

Не более 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения

Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м2, журнал работ

Отклонение по горизонтали

Не более 3 мм на 1 м

Неровности поверхности плавного очертания

На площади 4 м2 не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент

Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ

Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали

Не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент

Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 70 м2, журнал работ

Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения

Не более 10 мм на весь элемент

Отклонение ширины откоса от проектной

Не более 5 мм

Улучшенная штукатурка

Отклонение от вертикали

Не более 2 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения

Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ

Отклонение по горизонтали

Не более 3 мм на 1 м

Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ

Неровности поверхности плавного очертания

Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 3 мм

Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ

Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали

На площади 4 м2 не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент

Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ

Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектного значения

Не более 7 мм на весь элемент

Отклонение ширины откоса от проектной

Не более 3 мм

Измерительный, рудеткой, не менее трех измерений на элемент, журнал работ

Высококачественная штукатурка

Отклонение от вертикали

Не более 0,5 мм на 1 м, но не более 5 мм на всю высоту помещения

Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ

Отклонение по горизонтали

Не более 1 мм на 1 м

Неровности поверхности плавного очертания

Не более 2 шт., глубиной (высотой) до 1 мм

Измерительный, лекалом, не менее трех измерений на элемент, журнал работ

Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали

На площади 4 м2 не более 2 мм на 1 м, но не более 5 мм на весь элемент

Измерительный, контроль двухметровой рейкой или правилом, не менее пяти измерений на каждые 50 м2, журнал работ

Отклонение радиуса криволинейных поверхностей от проектной величины

Не более 4 мм на весь элемент

Отклонение ширины откоса от проектной

Не более 2 мм

7.5.5 Приемка малярных работ осуществляется сплошным визуальным осмотром с учетом требований к окрашенным поверхностям, приведенных в таблице 7.7.

Таблица 7.7 – Требования к качеству выполненных малярных работ

Технические

требования

Допустимые отклонения

Поверхности, окрашенные водоэмульсионными красками

Отличия по цвету

В пределах одного тона по каталогу (палитре) производителя

Полосы, пятна, подтеки, брызги

Не допускаются для жилых и общественных помещений.

Должны быть незаметны при сплошном визуальном осмотре с расстояния в 2 метра от поверхности для подсобных и технических помещений.

Меление поверхности

Не допускается

Исправления, выделяющиеся на общем фоне

Не допускаются для жилых и общественных помещений.

Должны быть незаметны при сплошном визуальном осмотре с расстояния в 2 метра от поверхности для подсобных и технических помещений.

Поверхности, окрашенные безводными составами

Полосы, пятна, подтеки, брызги, следы от кисти или валика, неровности

Не допускаются

Отличия по цвету

В пределах одного тона по каталогу (палитре) производителя

Поверхности, окрашенные лаками

Трещины

Не допускается

Видимые утолщения

Не допускается

Следы лака на тампоне (после высыхания)

Не допускается

7.6 Производство обойных работ

7.6.15 Приемку работ проводят путем визуального осмотра. При визуальном осмотре на поверхности, оклеенной обоями, не допускают воздушные пузыри, замятины, пятна и другие загрязнения, а также доклейки и отслоения.

8.14 Требования к готовому покрытию пола

8.14.1 Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола, приведены в таблице 8.15.

Таблица 8.15 – Требования к готовому покрытию пола.

Наименование параметра

Допустимое значение

Контроль (метод, объем, вид регистрации)

Просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью элемента пола:

Измерительный, контроль двухметровой рейкой, не менее девяти измерений на каждые 50 -70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки

– земляных, гравийных, шлаковых, щебеночных, глинобитных покрытий и покрытий из брусчатки

Не более 10 мм

– асфальтобетонных покрытий, по прослойке из песка, торцевых, из чугунных плит и кирпича

Не более 6 мм

– цементно-бетонных, мозаично-бетонных, цементно-песчаных, поливинилацетатно-бетонных, металлоцементных, ксилолитовых покрытий и покрытий из кислотостойкого и жаростойкого бетона

Не более 4 мм

– покрытий на прослойке из мастик, торцевых, из чугунных и стальных плит, кирпича всех видов

– песчаных, мозаично-бетонных, асфальтобетонных, керамических, каменных, шлакоситалловых

– поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий и покрытий из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон из поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит

Не более 2 мм

Уступы между смежными изделиями покрытий из штучных материалов:

Измерительный, не менее девяти измерений на каждые 50 – 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки

– из брусчатки

Не более 3 мм

– кирпичных, торцевых, бетонных, асфальтобетонных, чугунных и стальных плит

Не более 2 мм

– из керамических, каменных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных, шлакоситалловых плит

Не более 1 мм

– дощатых, паркетных, из линолеума, поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит, поливинилхлоридного пластика

Не допускаются

Измерительный, не менее пяти измерений, акт приемки

Уступы между покрытиями и элементами окаймления пола

Не более 2 мм

Отклонения от заданного уклона покрытий

Не более 0,2 % соответствующего размера помещения, но не более 10 мм

Отклонения по толщине покрытия

Не более 10 % проектной

При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием

Не должно быть изменения характера звучания

Простукиванием всей поверхности пола в центре квадратов по условной сетке с ячейкой размерами не менее 50×50 см, акт приемки

Зазоры между досками дощатого покрытия

Не более 1 мм

Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50 – 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки

Зазоры между паркетными досками и паркетными щитами

Не более 0,5 мм

Зазоры между смежными планами штучного паркета

Не более 0,2 мм

Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток

Не допускаются

Измерительный, не менее пяти измерений на каждые 50 – 70 м2 поверхности покрытия или в одном помещении меньшей площади, акт приемки

Поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок. Цвет покрытия должен соответствовать проектному

В соответствии с ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»

5.2.3 Предельные отклонения от номинальных размеров элементов изделий, зазоров в притворах и под наплавом, размеров расположения оконных приборов и петель не должны превышать значений, установленных в таблице «1».

Таблица «1» (в мм)

Размерный интервал

Предельные отклонения номинальных размеров

внутренний размер коробок

наружный размер створок

зазор в притворе (фальцлюфт)

зазор под наплавом

размеры расположения приборов и петель

До 1000

±1,0

-1,0

±1,5

+1,0

±1,0

От 1000 до 2000

+2,0

-1,0

±1,0

+1,0

-0,5

Св. 2000

+ 2,0

-1,0

+ 1,0

-2,0

+1,5

-0,5

Примечания

1 Значения предельных отклонений установлены для температурного интервала проведения измерения – 16-24 °С

2 Значения предельных отклонений размеров зазоров в притворах и под наплавом приведены для закрытых створок с установленными уплотняющими прокладками.

Разность длин диагоналей прямоугольных рамочных элементов не должна превышать 2,0 мм при наибольшей длине стороны створки до 1400 мм и 3,0 мм – более 1400 мм.

В соответствии с ГОСТ 30971-2012:

5.1.3 Конструкция монтажного шва включает в себя три или четыре слоя, имеющих различное функциональное назначение:

– основной центральный слой – обеспечение тепло, звукоизоляции:

– наружный слой герметизации – обеспечение диффузии влаги из монтажного шва и защиты от атмосферных воздействий (дождевой влаги, ультрафиолетового излучения, ветра);

– внутренний слой герметизации – обеспечение пароизоляции и защита утепляющего слоя от диффузной парообразной влаги изнутри помещения.

При установке оконных конструкций в наружных стенах, возводимых с использованием влажных процессов (каменная кладка, монолитный бетон), необходимо обеспечить защиту утепляющего слоя от миграции технологической влаги из примыкающей стены путем установки дополнительного слоя:

– дополнительный слой – водо- и пароизоляционный слой между средним слоем шва и поверхностью проема, который может быть устроен для предотвращения проникания в шов влаги или пара из материала стены.

Экспертом проведено визуально-инструментальное обследование квартиры, по результатам которой была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков отделки в квартире № 207 расположенной по адресу: г. ХХХХХа, улица ХХХХХая, дом 14, Результаты проведённых исследований приведены в таблице №1:

Таблица №1

Исходя из результатов проведённых исследований в квартире № 207, расположенной по адресу: г. ХХХХХа, улица ХХХХХая, дом 14, все выявленные недостатки объекта долевого строительства возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ.

Выявленные незначительные следы естественного физического износа и эксплуатации по своему характеру не являются причиной их возникновения.

Отмеченные при обследовании дефекты и повреждения связаны с качеством производства строительно-монтажных работ, не могут быть связаны с осадочными процессами, и не оказывают влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность конструкций. Соответственно, данные дефекты не препятствуют использованию жилого помещения (квартиры) по его назначению и проживанию в нем с учетом требований к жилому помещению, установленным Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“:

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение водоотведение отопление) – выполнено застройщиком.

Инженерные системы (вентиляция отопление водоснабжение водоотведение лифты и др. оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности – требование выполнено застройщиком.

Выявленные дефекты не ухудшают качество квартиры и не являются существенными, они могут быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ.

При оценке стоимости устранения выявленных недостатков принимались фактические площадные характеристики помещения, полученные по результатам произведенных замеров.

Одним из элементов для определения сметной стоимости строительства здания или сооружения служат объемы строительных (ремонтных) работ. Определение сметной стоимости производится как стоимость отдельных видов работ, исчисленная по единичным расценкам.

Ведомость подсчета объемов работ является исходным документом для определения сметной стоимости объекта строительства.

Основываясь на результатах осмотра и сделанным по его результатам выводам, экспертом были рассчитаны физические объемы необходимые для расчета стоимости устранения выявленных недостатков элементов отделки жилого помещения.

В соответствии с результатами полученных исследований квартиры № 207, расположенной по адресу: г. ХХХХХа, ул. ХХХХХая, дом 14, была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков с целью определения стоимости их устранения. Виды и объемы работ приведены в таблице № 3.

Таблица № 3 Сводная таблица видов и объемов работ

Определение стоимости восстановительного ремонта кв. № 207 по адресу: г. ХХХХХа, улица ХХХХХая, дом 14, производится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Федеральными Стандартами оценки, (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами МЭРТ № 297, 298, 299, от 20 мая 2015 года.

Стоимостная экспертиза — это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект.

Для определения рыночной стоимости объектов используются три традиционных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Затратный подход

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 “Об утверждении Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)” дается следующее определение затратному подходу:

«Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определение затрат, необходимых на воспроизводство либо замещение объекта оценки, с учетом его износа и устаревания»

Доходный подход

В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)” дается следующее определение доходному подходу:

«Доходный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки».

Сравнительный подход

В соответствии с Приказом от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)” дается следующее определение сравнительному подходу:

«Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах».

При оценке стоимости восстановительного ремонта, экспертом использован базисно-индексный способ расчета.

При расчете стоимости ремонтных работ, был использован лицензионный программный комплекс «Smeta.ru» (11 версия).

Стоимость определена в нормах и ценах сметно-нормативной базы ФЕР-2001 (редакция 2020 г.)

Для пересчета сметной стоимости в текущий уровень цен, действующих на момент составления сметной документации, применены:

  • Индексы пересчета к ФЕР-2020 – изменения И3 (Стройинформресурс) в текущий уровень цен сметной стоимости строительно-монтажных работ по состоянию на декабрь 2020 года;
  • (нормы накладных расходов в процентах от оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов согласно МДС 81-33.2004;
  • сметная прибыль в процентах от оплаты труда рабочих и механизаторов согласно МДС 81-25.2001);

Для учета усложняющих факторов условий труда на объекте применены поправочные коэффициенты:

– При выполнении ремонтных работ в существующих зданиях и сооружениях аналогичных процессам при новом строительстве (МДС 81-35.2004 п.4.7, МДС 81-38.2004 п. 3.4) применены коэффициенты: К – 1,15 к зарплате рабочих и нормам затрат труда; К – 1,25 к эксплуатации машин и заработной плате машинистов;

– К-1,5 Поправка: Прил.2, Табл.2, п. 9 (Производство работ осуществляется в жилых помещениях без расселения);

– К-1,15 Поправка: МДС 81-38.2004, прил.3, п.11.1р (Ремонт отдельных конструктивных элементов зданий Ремонт фасадов);

– К-1,15 Поправка: МДС 81-38.2004, прил.3, п.2р (Производство ремонтных работ в существующих зданиях и сооружениях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ действующего технологического оборудования (станков, установок, кранов и т.п.) или загромождающих предметов (лабораторное оборудование, мебель и т. п.), или движения транспорта по внутрицеховым путям);

– К-1,35 Поправка: МДС 81-35.2004, прил.1, т.1, п.3 (Производство строительных и других работ в существующих зданиях и сооружениях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ действующего

технологического оборудования (станков, установок, кранов и т.п.) или загромождающих предметов (лабораторное оборудование, мебель и т. п.) или движения транспорта по внутрицеховым путям.);

Стоимость устранения недостатков объекта строительства – квартиры № 207 по адресу: г. ХХХХХа, улица ХХХХХая, дом 14, возникших в результате нарушений СНиП при производстве строительно-монтажных и отделочных работ составит 542 677,27 (пятьсот сорок две тысячи шестьсот семьдесят семь) рублей 27 коп.

 

Фото № 1

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\3. Март\ХХХХХа- реутов\Фото ул. ХХХХХая\P1110041.JPG

Фото № 2

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\3. Март\ХХХХХа- реутов\Фото ул. ХХХХХая\P1110042.JPG

Фото № 3

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\3. Март\ХХХХХа- реутов\Фото ул. ХХХХХая\P1110043.JPG

Фото № 4

Фото № 5

Фото № 6

Фото № 7

Фото № 8

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\3. Март\ХХХХХа- реутов\Фото ул. ХХХХХая\P1110052.JPG

Фото № 9

Фото № 10

Фото № 11

Фото № 12

Фото № 13

C:\Users\Владимир\Desktop\Стройэкспертиза\Стройэкспертиза - 2021 год\3. Март\ХХХХХа- реутов\Фото ул. ХХХХХая\P1110059.JPG
Фото № 14

Фото № 15

Фото № 16

Фото № 17

Фото № 18

Фото № 19

Фото № 20

Фото № 21

Фото № 22

Фото № 23

Фото № 24

Фото № 25

Фото № 26

III. ВЫВОДЫ

В результате проведенного обследования выполненных строительно – монтажных работ в квартире № 207 жилого многоквартирного дома по адресу: г. ХХХХХа, ул. ХХХХХая, дом 14, установлено несоответствие выполненных работ требованиям СНиП.

Выявленные нарушения требований СНиП произошли в результате нарушения технологических правил при выполнении отделочных работ.

Выявленные дефекты не ухудшают качество квартиры и не являются существенными, они могут быть устранены в ходе выполнения ремонтных работ с соблюдением технологических и санитарных норм.

Отмеченные при обследовании дефекты и повреждения связаны с качеством производства строительно-монтажных работ, не могут быть связаны с осадочными процессами, и не оказывают влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность конструкций. Соответственно, данные дефекты не препятствуют использованию жилого помещения (квартиры) по его назначению и проживанию в нем с учетом требований к жилому помещению, установленным Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года “Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу“

Стоимость устранения недостатков объекта строительства – квартиры № 207 по адресу: г. ХХХХХа, улица ХХХХХая, дом 14, возникших в результате нарушения СНиП при производстве строительно-монтажных и отделочных работ составит 542 677,27 (пятьсот сорок две тысячи шестьсот семьдесят семь) рублей 27 коп.