Строительная экспертиза » Строительная экспертиза и обследование » Строительно техническая экспертиза » Определение качества ремонта квартиры

Определение качества ремонта квартиры

более
20 лет работы

Бесплатная
консультация

Допуски СРО,
аккредитации

Профессиональные
эксперты

Современные
приборы

Работаем
по всей России

Полное сопровождение
в суде

ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ: Определение качества ремонта квартиры фактически выполненных работ, объема дефектов и стоимости их устранения, соответствия количества закупленного и израсходованного материала.

На основании Договора № 0515 от 15.05.2014 г. экспертом было произведено визуально-инструментальное обследование объекта в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.2—95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений».

Внешний осмотр объекта выполнен с выборочным фиксированием на цифровую камеру (Приложение 1), что соответствует требованиям СП 13-102-2003.

Обмер геометрических параметров выполнялся с помощью измерительного инструмента:

– рулетка метрическая;

– линейка измерительная металлическая;

– рейка 2-х метровая;

– дальномер DISTO D5 лазерный

2.1. Определение качества ремонта квартиры фактически выполненных работ, объема дефектов и стоимости их устранения, соответствия количества закупленного и израсходованного материала.

2.1.1. Классификатор основных видов дефектов в строительстве
и промышленности строительных материалов

Критический дефект — дефект, при наличии которого здание, сооружение, его часть или конструктивный элемент функционально непригодны, дальнейшее ведение работ по условиям прочности и устойчивости небезопасно, либо может повлечь снижение указанных характеристик в процессе эксплуатации.

Критический дефект подлежит безусловному устранению до начала последующих работ или с приостановкой работ.

Значительный дефект — дефект, при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и ее долговечность.

Значительный дефект подлежит устранению до скрытия его последующими работами.

При этом дефектом является каждое единичное отступление от проектных решений или неисполнение требований норм.

2.1.2. Выявленные дефекты

Покрытие пола из керамической плитки выполнено не качественно: выявлены неровности поверхности, перепады по высоте до 10мм, зазоры и щели между покрытием пола и стенами, перегородками, сколы плитки (фото № 1- 4, 6, 7, 11, 12).

Выявленный дефект является нарушением требования СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому просвет между 2-х метровым уровнем (рейкой) и полом должен составлять не более 2 мм.

Основные требования, предъявляемые к готовым покрытиям пола, приведены в СНиП 3.04.01-87, п.4.43:

— отклонения поверхности покрытия от плоскости при проверке контрольной двухметровой рейкой не должны превышать, мм:

для покрытий из плит цементно-бетонных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных, асфальтобетонных, каменных, керамических – 4;

— уступы между смежными изделиями покрытий из штучных материалов не должны превышать, мм:

для покрытий из керамических, каменных, цементно-песчаных, мозаично-бетонных, шлакоситалловых плит – 1;

— отклонения от заданного уклона покрытий — 0,2% соответствующего размера помещения, но не более 50 мм;

— зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами

(перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток не допускаются.

Отклонения поверхностей стен, откосов, проемов из вертикальной плоскости составили до 10 мм, внутренние и наружные углы стен и перегородок не являются прямыми (Фото № 5, 8, 16-17), что является нарушением требований СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Согласно СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции:

6.17. Законченные монтажом и подготовленные для отделки перегородки должны иметь отклонение от вертикали — не более 2 мм на 1 м высоты и 10 мм на всю высоту помещения; не более двух неровностей глубиной или высотой 3мм при накладывании правила или шаблона длиной 2 м;

Согласно СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия:

— отклонения оштукатуренных поверхностей от вертикали/горизонтали (на 1 м) не должны превышать, мм: при простой штукатурке – 4, то же, улучшенной – 2, то же высококачественной – 1;

— отклонения от прямой линии в пределах между углами пересечения не должны превышать, мм: при простой штукатурке – 6, то же, улучшенной – 3, то же, высококачественной – 2.

Выявлены значительные нарушения технологического процесса при выполнении подготовительных работ под окраску: стен, откосов, потолков, коробов для скрытия инженерных коммуникаций и освещения: просвечивание нижележащих подстилающих слоев, пятна, потеки, неровности (Фото № 8-10, 15).

Согласно СНиП 3.04.01-87 “Изоляционные и отделочные покрытия” при устройстве малярных покрытий поверхность основания должна быть гладкой, без шероховатостей; местных неровностей высотой (глубиной) до 1 мм — не более 2 на площади 4 м²поверхности покрытий; однородной по составу и цвету, при этом:

3.16. Улучшенную и высококачественную штукатурку следует выполнять по маякам, толщина которых должна быть равна толщине штукатурного покрытия без накрывочного слоя.

3.24. Шпатлевку из малоусадочных составов с полимерными добавками необходимо разравнивать сразу же после нанесения со шлифованием отдельных участков; при нанесении других видов шпатлевочных составов поверхность шпатлевки следует отшлифовывать после ее высыхания.

3.25. Огрунтовка поверхностей должна производиться перед окраской малярными составами, кроме кремнийорганических. Огрунтовку необходимо выполнять сплошным равномерным слоем, без пропусков и разрывов. Высохшая грунтовка должна иметь прочное сцепление с основанием, не отслаиваться при растяжении, на приложенном к ней тампоне не должно оставаться следов вяжущего. Окраску следует производить после высыхания грунтовки.

3.26. Малярные составы необходимо наносить сплошным слоем. Нанесение каждого окрасочного состава должно начинаться после полного высыхания предыдущего.

3.28. При производстве малярных работ должны быть соблюдены требования:

— допускаемая толщина слоев малярного покрытия: шпатлевки — 0,5 мм окрасочного покрытия — не менее 25 мкм

— поверхность каждого слоя малярного покрытия при улучшенной и высококачественной внутренней окраске безводными составами должна быть ровной, без потеков краски, не иметь зубчатого строения и т.п.

3.67. Требования, предъявляемые к готовым отделочным покрытиям:

— поверхности, окрашенные малярными безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность. Не допускаются просвечивания нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, морщины, потеки, видимые крупинки краски, сгустки пленки на поверхности, следы кисти и валика, неровности, отпечатки высохшей краски

В кв. 73 изготовленный подоконник балкона (пом.4) не соответствует нужным геометрическим размерам и не закреплен (фото № 13, 14), в комнате (пом. 3) подоконник имеет существенное механическое повреждение полотна.
Требуется демонтаж/монтаж всех подоконников, поскольку работы выполнены с нарушением (продувание, негерметичность)
В обеих квартирах штукатурные откосы оконных проемов выполнены с нарушением геометрии.
В кв.17 оконная фурнитура (в помещении кухни) испорчена, вследствие попадания раствора (защитные пластиковые накладки отсутствуют) — требуется ее замена.
В кв. 73 требуется выполнить демонтаж/монтаж (с приобретением новых) потолочных карнизов, поскольку вследствие нарушения последовательности выполнения отделочных работ они испорчены.
Конструкции потолка (короба из ГКЛ в кухне обеих квартир) требуют демонтажа/монтажа:
В кв.17 короб искривлен (отклонение из плоскости до 15 мм). Использование ГКЛ и фанеры, материалов с различной влагостойкостью и плотностью в этих конструкциях не допустимо.
В дверных проемах отсутствуют стандартные перемычки. Обнажение рабочей арматуры (Фото № 18,19) не допустимо.

Согласно СНиП 2.08.01-85 «Конструкции жилых зданий»:

5.48. В панелях с проемами перемычка должна быть рассчитана на изгиб от вертикальных нагрузок (от опирающихся на перемычку перекрытий, балконов и т. п.) и на усилия перекоса, возникающие при изгибе стены в собственной плоскости.

Выявлены многочисленные нарушения и дефекты при выполнении облицовочных работ керамической плиткой стен ванной и туалетов обеих квартир:

— отклонения геометрии, не оптимальный раскрой плитки, не нормативные зазоры в швах и щели в примыканиях;

— при сплошном простукивании выявлено изменение характера звучания, что свидетельствует о нарушении ее сцепления с основанием (фото № 20-23, 39);

— работы не завершены: в санузле кв.17 (фото № 40), на кухне в обеих квартирах не выложен фартук

Согласно СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия:

При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов простукиванием не должно быть изменения характера звучания, а также:

3.53. Элементы облицовки по клеящейся прослойке из раствора и мастики необходимо устанавливать горизонтальными рядами снизу вверх от угла поля облицовки.

3.54. Мастику и раствор клеящейся прослойки следует наносить равномерным, без потеков, слоем до начала установки плиток.

3.55. Отделка участка и всей поверхности интерьера и фасада облицовочными изделиями разного цвета, фактуры, текстуры и размеров должна производиться с подбором всего рисунка поля облицовки в соответствии с проектом.

3.58. Швы облицовки должны быть ровными, одинаковой ширины.

3.59. Заливку пазух раствором необходимо производить после установки постоянного или временного крепления поля облицовки.

3.60. После облицовки поверхности из плит и изделий должны быть очищены от наплывов раствора и мастики

3.62. При производстве облицовочных работ керамическими и другими изделиями в облицовке: должны быть соблюдены требования:

— облицованная поверхность: отклонения от вертикали (мм на 1 м длины), мм: наружной – 2, внутренней — 1,5

— отклонения расположения швов от вертикали и горизонтали (на 1 м длины) в облицовке, мм: наружной – 2, внутренней — 1,5

— неровности плоскости (при контроле двухметровой рейкой), мм: наружной — до 3, внутренней — до 2.

Не выполнены или не завершены следующие строительно-монтажные работы:

— в обеих квартирах, на кухне (пом.2), стена слева от окна вообще не подготовлена к покраске (не установлена пластиковая сетка (паутинка), не выполнена штукатурка, не наклеена специальная бумага и т.д.);

— в кв. 73 венткороб отсутствует, а в кв. 17 – не закреплен (Фото № 20, 38);

— не установлено ограждение для инженерных коммуникаций водоснабжения (Фото № 37);

— в обеих квартирах не установлены полотенцесушители;

— система водоснабжения и канализации смонтирована не полностью и не подключена; приемка работ проводилась «условно» из-за невозможности обеспечения полной нагрузки этих систем;

— система электроснабжения в квартирах выполнена не полностью: отсутствуют электропроводка для точечных светильников в ГКЛ; приемка выполненных работ не производилась;

— в коридоре в кв.17 электропровода не собраны в кабель-каналы и не закреплены

Выявленные в ходе обследования дефекты квалифицируются как «значительный дефект», при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и ее долговечность.

Значительный дефект подлежит устранению до скрытия его последующими работами.

2.1.3. Определение объема дефектов и стоимости их устранения

Согласно Договору на проведение ремонтно-отделочных работ в кв. 73 и кв. 17 (Прил.1 к договору от 05.01.2014) этапы №1 и №2 устанавливают выполнение нижеуказанных видов работ. Объемы работ определены в соответствии с поэтажным планом квартир (двухкомнатные, общей площадью 63 кв.м.), Приложение 2.

Виды и фактические объемы работ (этапы №1 и №2) представлены в табл.1.

Таблица 1.

№ п/п	Вид работ	Ед изм	Кол-во	Ед изм	Кол-во	Ед. изм	Кол-во
1	2	3	4	5	6	7	8
		кв. 73		кв.17		Итого:
1	Демонтаж/монтаж стен	м2	6	—	—
2	Штукатурка стен по всей квартире по маячкам (вкл. грунтовку)	м2	183	м2	183	м2	366
3	Разводка электропроводки по всей квартире (вкл. доп. розетки, выключатели, интернет, антенны)	м.п.	100	м.п.	100	м.п.	200
4.1 4.2	Разводка сантехники (вкл. прокладку п/п труб к ванне, умывальнику 1 и 2, раковине, унитазу, стиральной машине и посудомойке) Установка полотенцесушителя, гребенок	м.п. шт	14 2	м.п. шт	14 2	м.п. шт	28 4
5	Устройство стяжки пола по всей квартире	м2	63	—	—	м2	63
6	Устройство наливного пола под ламинат в комнатах 1, 2, коридоре	м2	43	м2	43	м2	86
7.1 7.2 7.3 7.4	Укладка плитки в санузле: пол стены Укладка плитки на балконе: пол Укладка плитки в кухне: пол фартук (7х0,8 м) Укладка плитки в коридоре: пол	м2 м2 м2 м2 м2 м2	7 39 2,6 13 5,6 8,5	м2 м2 м2 м2 м2 м2	7 39 2,6 13 5,6 8,5	м2 м2 м2 м2 м2 м2	14 78 5,2 26 5,6 17
8.1 8.2	Утепление балкона (пол, стены, потолок) Обшивка стен и потолка на балконе ГКЛ	м2 м2	20 17	м2 м2	20 17	м2 м2	40 34
9	Устройство конструкции 2-х уровневого потолка из ГКЛ: в кухне, комнатах 1 и 2(кв. 73)	м2	11	м2	8	м2	19
10.1 10.2	Высококачественная шпатлевка стен и потолка во всей квартире (вкл. грунтовку) Финишная шпатлевка стен и потолка во всей квартире (вкл. шлифовку, проклейку паутинки, грунтовку)	м2 м2	246 246	м2 м2	246 246	м2 м2	492 492

Перечень видов и объемов работ по устранению дефектов представлен в таблице 2.

Таблица 2.

№ п/п	Вид работ	Ед изм	Кол-во	Ед изм	Кол-во	Ед. изм	Кол-во
1	2	3	4	5	6	7	8
		кв. 73		кв.17		Итого:
1	Разводка электропроводки для точечных светильников в ГКЛ коробах	м.п.	20	м.п.	20	м.п.	40
2	Установка полотенцесушителя	шт	1	шт	1	шт	2
3.1 3.2 3.3 3.4	Укладка плитки в санузле: стены Укладка плитки на балконе: пол Укладка плитки в кухне: пол фартук Укладка плитки в коридоре: пол	м2 м2 м2 м2 м2	39 3 13 5,6 11,7	м2 м2 м2 м2 м2	39 3 13 5,6 11,7	м2 м2 м2 м2 м2	78 6 26 11,2 23,4
4	Устройство конструкции 2-х уровневого потолка из ГКЛ: в кухне, комнатах 1 и 2(кв. 73)	м2	11	м2	8	м2	19
5.1 5.2	Высококачественная шпатлевка стен и потолка во всей квартире (вкл. грунтовку) Финишная шпатлевка стен и потолка во всей квартире (вкл. шлифовку, проклейку паутинки, грунтовку)	м2 м2	246 246	м2 м2	246 246	м2 м2	492 492
6	Замена подоконников ПВХ: на балконе 4200х400мм ком. 1 1500х400мм кухне 1300х400мм ком. 2 1850х400мм	шт шт	1 1	шт штшт	1 1 1	шт штштшт	2 1 1 1
7	Демонтаж/монтаж потолочных карнизов	м.п.	60			мп	60
8	Устройство венткороба	мп	1	мп	1	мп	2
9	Устройство ограждения для коммуникаций водоснабжения	м2	2			м2	2

В соответствии с данными, представленными в табл.1 и табл.2, выполнен расчет фактически выполненных работ и работ по устранению дефектов и недоделок в соответствии с договорной ценой.

При составлении смет использовались следующие документы:

1. #G0МДС 81-35.2004. «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».

2. Письмо Минрегиона РФ № 26686-КК/08 от 09.07.2010 «Рекомендации по осуществлению разработки сметной документации с применением ТСН, приведенных в соответствие с государственными сметными нормативами или с применением ФСН».

3. Сметно-нормативная база ТЕР-2001 для Московской области по определению стоимости строительных и ремонтно-строительных работ.

4. МДС 81-33.2004. «Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве».

5. Письмо Федерального агентства по строительству и ЖКХ № ЮТ-260/06 от 31.01.2005 г. «О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве».

6. МДС 81-25.2001. «Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве».

7. Письмо Федерального агентства по строительству и ЖКХ № АП-5536/06 от 18.11.2004 г. «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве».

8. Письмо Минрегиона РФ № 2536 от 27.11.12 «Об уточнении порядка применения понижающих коэффициентов к нормативам накладных расходов и сметной прибыли».

9. МДС 81-36.2004. «Указания по применению федеральных единичных расценок на строительные и специальные строительные работы (ФЕР-2001)».

10. МДС 81-38.2004. «Указания по применению федеральных единичных расценок на ремонтно-строительные работы (ФЕРр-2001)».

11. «Расчетные Индексы НР Пересчета стоимости строительно-монтажных работ для Московской области на март 2014 года в редакции 2009г.».

Договорная стоимость работ составила 451.500 (четыреста пятьдесят одна тысяча пятьсот) рублей. Доп. работы, предъявленные подрядчиком – 48.300 (сорок восемь тысяч триста) рублей. Итого 499.800 (Четыреста девяносто девять тысяч восемьсот) рублей.

Согласно оценке, устранение выявленных дефектов и работ не выполненных по двум этапам договоров составляет 66% , т.е. 329.898 (триста двадцать девять тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей без учета стоимости материалов. Разница в сумме 169.902 (сто шестьдесят девять тысяч девятьсот два) рубля будет составлять стоимость работ, выполненных без нарушений (дефектов).

Примечание 1. При этом следует учитывать, что система водоснабжения и канализации смонтирована не полностью и не подключена; приемка работ проводилась «условно» из-за невозможности обеспечения полной нагрузки этих систем;

Примечание 2: К затратам Заказчика следует также отнести стоимость инструментов, приобретенных им для выполнения работ Подрядчиком.

2.1.4. Определение соответствия количества закупленного

и израсходованного материала.

В связи с отсутствием исполнительной документации, а также инструкций по применению использованных при ремонте материалов определить соответствие количества закупленного и израсходованного материала не предоставляется возможным.

3. ВЫВОДЫ

по определению качества ремонта квартиры фактически выполненных работ, объема дефектов и стоимости их устранения, соответствия количества закупленного и израсходованного материала.

3.1. В результате проведенного диагностического обследования выявлены дефекты выполненных строительно-монтажных работ, а именно:

— Покрытие пола из керамической плитки выполнено не качественно: выявлены неровности поверхности, перепады по высоте до 10мм, зазоры и щели между покрытием пола и стенами, перегородками, сколы плитки .

— Отклонения поверхностей стен, откосов, проемов из вертикальной плоскости составили до 10 мм, внутренние и наружные углы стен и перегородок не являются прямыми.

— Выявлены значительные нарушения технологического процесса при выполнении подготовительных работ под окраску: стен, откосов, потолков, коробов для скрытия инженерных коммуникаций и освещения: просвечивание нижележащих подстилающих слоев, пятна, потеки, неровности

— В кв. 73 изготовленный подоконник балкона (пом.4) не соответствует нужным геометрическим размерам и не закреплен, в комнате (пом.3) подоконник имеет существенное механическое повреждение полотна. Требуется демонтаж/монтаж всех подоконников, поскольку работы выполнены с нарушением (продувание, негерметичность);

— В обеих квартирах штукатурные откосы оконных проемов выполнены с нарушением геометрии;

— В кв.17 оконная фурнитура (в помещении кухни) испорчена, вследствие попадания раствора (защитные пластиковые накладки отсутствуют) — требуется ее замена.

— В кв. 73 требуется выполнить демонтаж/монтаж (и приобретение новых) потолочных карнизов, поскольку вследствие нарушения последовательности выполнения отделочных работ они испорчены.

— Конструкции потолка (короба из ГКЛ в кухне обеих квартир) требуют демонтажа/монтажа: в кв.17 короб уже искривлен(отклонение из плоскости до 15 мм). Использование ГКЛ и фанеры, материалов с различной влагостойкостью и плотностью в этих конструкциях не допустимо.

— В дверных проемах отсутствуют стандартные перемычки, выявлено обнажение рабочей арматуры.

— Выявлены многочисленные нарушения и дефекты при выполнении облицовочных работ керамической плиткой стен ванной и туалетов обеих квартир:

— отклонения геометрии, не оптимальный раскрой плитки, не нормативные зазоры в швах и щели в примыканиях;

— при сплошном простукивании выявлено изменение характера звучания, что свидетельствует о нарушении ее сцепления с основанием

— работы не завершены: в санузле кв.17, на кухне в обеих квартирах не выложен фартук.

— Не выполнены или не завершены следующие строительно-монтажные работы:

— в кв. 73 венткороб отсутствует, а в кв. 17 – не закреплен;

— не установлено ограждение для инженерных коммуникаций водоснабжения;

— в обеих квартирах не установлены полотенцесушители;

— система электроснабжения в квартирах выполнена не полностью: отсутствуют электропроводка для точечных светильников в ГКЛ; приемка выполненных работ не производилась.

3.2. Качество ремонта и фактически выполненных работ в квартирах не соответствует требованиям:

— СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия

— СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции

— СНиП 2.08.01-85 Конструкции жилых зданий

Согласно «Классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» выявленные в ходе обследования дефекты квалифицируются как «значительный дефект», при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и её долговечность. Значительный дефект подлежит устранению до скрытия его последующими работами.

3.3. Выявленные дефекты свидетельствуют о не соблюдении технологии производства работ, отсутствии надлежащего контроля производства работ и подлежат обязательному устранению в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями.

3.4. Согласно результатам экспертизы: договорная стоимость работ составила 451.500 (четыреста пятьдесят одна тысяча пятьсот) рублей.

Доп. работы, предъявленные подрядчиком – 48.300 (сорок восемь тысяч триста) рублей. Итого 499.800 (Четыреста девяносто девять тысяч восемьсот) рублей. Устранение выявленных дефектов и работ не выполненных по двум этапам договоров составляет 66% , т.е. 329.898 (триста двадцать девять тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей без учета стоимости материалов.