Строительная экспертиза

lg

«Независимое агентство строительных экспертиз» ООО «Стройэкспертиза»

В связи с переходом на удаленный режим работы предпочтительная форма связи – электронная почта и мобильные телефоны:
+7(926)527-72-74

Технический директор - Поляков Алексей Юрьевич

+7(967)158-62-11

Помощник руководителя - Шишкина Анна Анатольевна

info@89265277274.ru

Для всех Ваших обращений

Общество с ограниченной ответственностью «Независимое агентство строительных экспертиз» ООО «Стройэкспертиза»
В связи с переходом на удаленный режим работы предпочтительная форма связи – электронная почта и мобильные телефоны:

Определение причин протечек с составлением дефектной ведомости

Квартира № 149, общей площадью 135,7 м2, двухуровневая, расположена на 10-м и 11-м этажах (Фото 1) многоквартирного жилого дома переменной (5-20 этажей) этажности 2005 года постройки по адресу: г. Москва, проспект ХХХХ, дом ХХХХ. Данные о материале несущих конструкций не были предоставлены. При обследовании было определено, что перекрытия – монолитный железобетон, наружные стены и перегородки – кирпич и газобетонные блоки. Высота потолков 3,0 м. Водосток с террас внутренний.

1.4. Задача экспертизы

экспертиза жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва: проспект ХХХХ, дом ХХХХ квартира 149, с целью выявление причин протечек и методов их устранения, а также оценить стоимость восстановительного ремонта квартиры.

1.5. Документы, предоставленные заказчиком

  • Квитанция об оплате услуг от 05.06.2020г. за устранение засора в ливневой трубе с применением электромеханики от ООО «Центр бытовых услуг»
  • Диагностический лист 125754 на устранение засора в ливневой трубе с применением электромеханики от ООО «Центр бытовых услуг»

1.6. Допущения и ограничения

  • Результаты обследования, послужившие основой для настоящего заключения, приведены по состоянию на 20 июня 2020 года. Результаты оценки являются действительными на дату проведения исследования. Эксперт не принимает на себя ответственность за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты и отразиться на объекте исследования и таким образом повлиять на результаты.
  • Стоимость ремонтно-восстановительных работ определяется только в строительной части.
  • Оценка ущерба мебели не производится в рамках данной экспертизы, проводится только фотофиксация состояния.
  • В процессе подготовки отчета эксперт исходил из достоверности документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
  • Эксперт исходил из того, что на объект исследования имеются все подлежащие исследованию права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект исследования выходит за пределы профессиональной компетенции эксперта, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы.
  • Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
  • Исходные данные, использованные экспертом при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, эксперт не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в отчете содержатся ссылки на источники информации.
  • Эксперт гарантирует сохранять конфиденциальность информации, полученной в процессе исследования, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
  • Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами эксперта.

1.7. Используемые материалы и литература

  • ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния
  • ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
  • МДС 81-35.2004 «Методические указания по определению сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».
  • СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003
  • Информационно-правовой комплекс «ТехЭксперт»

1.8. Перечень приборов и оборудования

  • Цифровая фотокамера смартфона Xiaomi Redmi 5 +
  • Рулетка металлическая измерительная в закрытом корпусе 5м
  • Дальномер лазерный GLM 40

2. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

2.1. Термины и определения

  • Обследование – комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.
  • Повреждение – неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировке или эксплуатации.
  • Дефект – отдельное несоответствие конструкции какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

2.2. Методика исследования

  • Визуально-инструментальное обследование поврежденных поверхностей элементов внутренней отделки помещений и их выборочная фотофиксация;
  • Составление дефектной ведомости;
  • Изучение материалов, предоставленных заказчиком;
  • Анализ и систематизация полученных на предыдущих этапах данных, выполнение необходимых расчетов, обработка результатов;
  • Составление сводки затрат на ремонтно-восстановительные работы;
  • Формирование выводов, и составление заключения эксперта.

2.3. Определение фактического состояния внутренних помещений и результаты осмотра.

На момент осмотра помещений были обнаружены следы намокания, выражающиеся в повреждениях элементов внутренней отделки помещений. Со слов собственника, протечки и намокания впервые появились весной 2018г., возможно, в результате таяния большого скопления снега на открытой террасе второго уровня квартиры. Протечки и намокания прекратились после проведенного в 2018г. ремонта открытой лоджии и возобновились в гораздо больших масштабах в конце мая 2020г., во время затяжных дождей. При обследовании установлено, что намокание происходит по перекрытию между уровнями квартиры (между 10 и 11 этажами), что приводит к протечкам через обшивку потолка на нижнем уровне (Фото 2-7), по стенам и перегородкам нижнего уровня (Фото 8-9), попаданию влаги на напольное покрытие нижнего уровня (Фото 10-12). Также происходит замачивание покрытия пола верхнего уровня (Фото 13-15), нижней части элементов перегородок верхнего уровня (Фото 16-19). Все виды облицовки, покрытий и отделки заражены плесенью и грибком (Фото 20-23). Деформировалась и отвалилась часть внутренней облицовки балкона нижнего уровня (Фото 24-25)

На втором уровне находится открытая терраса, пол и парапеты которой облицованы керамической плиткой силами собственника. Покрытие пола выполнено с уклоном в сторону воронки трубы ливневого водостока. (Фото 26-27) Система ливневого водоотведения проходит внутри здания.

После постоянных дождей в конце мая – начале июня 2020г., зная, что они приведут к усилению протечек в квартире, собственник обращался в ТСЖ с требованием прочистить общедомовую систему водостока с его террасы. Получив отказ, (сотрудники ТСЖ сослались на сложность выполнения этих работ из-за недостатка оборудования), собственник квартиры нанял за свои средства компанию ООО «Центр Бытовых Услуг», которая выполнила устранение засора в ливневой трубе с применением электромеханизмов (Фото28). Со слов собственника, после прочистки ливневого стояка протечки прекратились, не смотря на обильные осадки 18 июня 2020г.

Возле ливневой воронки, на участке с самым низким уровнем пола на террасе, находится отверстие приточной вентиляционной установки, прикрытое не закрепленной решеткой. После продолжительных дождей собственник вычерпывал воду из оцинкованного короба, являющегося приемной камерой приточной вентиляции. (Фото 29-31) Сама установка помещена на полу остекленного балкона второго уровня, граничащего с террасой, на железобетонном перекрытии. При осмотре было зафиксировано замачивание перекрытия под вентиляционной установкой (Фото 32-34), а также протечки влаги по стыкам приточного канала, в частности в прачечной на первом уровне квартиры (проход канала приточной вентиляции в плите перекрытия находится на этом участке) (Фото 35-36) и последствия протечки (Фото37-39).

Фото 1

Фото 2

Фото 3

Фото 4 замыкание электропроводки

Фото 6

Фото 7

Фото 8

Фото 9

Фото 10

Фото 11 вздутие паркетной доски

Фото 12 вздутие паркетной доски возле рамы остекления

Фото 14

Фото 15 Отслоение ламинации

Фото 16

Фото 17

Фото 18

Фото 19

Фото 20

Фото 21

Фото 22

Фото 23

Фото 24

Фото 25

Фото 26

Фото 28

Фото 29 сливное отверстие и отверстие для приточной вентиляции

Фото 30 вода в приемном коробе

Фото 31

Фото 32

Фото 33

Фото 34

Фото 35

Фото 36

Фото 37

Фото 38

Фото 39

По результатам осмотра, на основании замеров была составлена дефектная ведомость в соответствии с ВСН 53-86 (р), определены объемы и стоимости ремонтно-восстановительных работ (исходя из существующих цен в Москве)

Дефектная ведомость

Помещение, элемент Описание дефекта Объем Состав работ
Нижний уровень

Потолок:

Эл/проводка

Стены

Полы (без зоны кухни)

Балкон

Верхний уровень

Стены:

Полы:

Потеки на потолке из ГКЛ

Отслоение отделочного слоя

Следы плесени

Замыкание после протечки

Потеки, разводы, отслоение отделочного материала, плесень

Деформация напольного покрытия, следы плесени

Отслоение облицовки

 

Отслоение отделочного слоя, следы грибка

Деформация напольного покрытия и плинтуса пола

40м2

26мп

21м2

30мп

40м2

5м2

22м2

25мп

24м2

Демонтаж двухуровневого потолка из ГКЛ (с частичным сохранением подсистемы),

Демонтаж светильников встраиваемых 10шт

Демонтаж диффузоров вентиляции 5 шт.

Антисептирование плиты перекрытия

Монтаж двухуровневого потолка из ГКЛ

Обработка поверхности грунтовкой глубокого проникновения

Шпатлевание потолка под покраску

Окраска водоэмульсионным составом за 2 раза

Монтаж встраиваемых светильников

Монтаж диффузоров вентиляции

Прокладка кабеля

Зачистка слоя шпатлевки (при глубоком проникновении плесени- до конструкций стен и перегородок)

Антисептирование

Обработка поверхности стен грунтовкой

Шпатлевание под покраску

Окраска водоэмульсионным составом за 2 раза

Демонтаж плинтусов пола

Демонтаж паркетной доски

Обработка основания антигрибковым составом

Укладка паркетной доски (полная замена)

Монтаж плинтуса пола (с повторным использованием)

Демонтаж облицовки вагонкой участка над дверным проемом балкона

Антисептирование

Устройство облицовки вагонкой ПВХ

Зачистка слоя шпатлевки (при глубоком проникновении плесени- до конструкций стен и перегородок)

Антисептирование

Обработка поверхности стен грунтовкой

Шпатлевание под покраску

Окраска водоэмульсионным составом за 2 раза

Демонтаж плинтусов пола

Укладка ламината

Обработка основания антигрибковым составом

Укладка ламината (полная замена)

Монтаж плинтуса пола (полная замена)

2.4. Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов по устранению выявленных дефектов.

Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов проводилось на основании средних рыночных цен, публикуемых в интернете, восстановительный ремонт предполагает приобретение отделочных материалов кроме реечного потолка и светильников.

Индивидуальные материальные ресурсы приняты в сметном по «прайс-листу поставщика» со ссылкой на источник в интернет-ресурсе (сеть строительных гипермаркетов Леруа Мерлен www.leroymerlin.ru ).

Определение стоимости ремонтно-восстановительных работ

Вид работы Объем Цена за ед

руб

Стоимость

руб.

Примечание
Демонтаж двухуровневого потолка из ГКЛ (с частичным сохранением подсистемы) 40м2 250 10000,00
Демонтаж светильников встраиваемых 10шт 70 700,00
Демонтаж диффузоров встраиваемых 5шт 70 350,00
Антисептирование 40м2 50 2000,00
Монтаж двухуровневого потолка из ГКЛ 40м2 1000 40000,00
Обработка поверхности грунтовкой глубокого проникновения 45м2 70 3150,00
Шпатлевание потолка под покраску 45м2 300 13500,00
Окраска водоэмульсионным составом за 2 раза 45м2 150 6750,00
Монтаж встраиваемых светильников 10м2 250 2500,00
Монтаж встраиваемых диффузоров 5шт 250 1250,00
Прокладка кабеля до 4мм2 50мп 40 2000,00
Зачистка слоя шпатлевки (при глубоком проникновении плесени- до конструкций стен и перегородок) 43мп 200 8600,00
Антисептирование 43м2 50 2150,00
Обработка поверхности стен грунтовкой 43м2 70 3010,00
Шпатлевание стен под покраску 43м2 220 9460,00
Окраска водоэмульсионным составом за 2 раза 43м2 150 6450,00
Демонтаж плинтусов пола 55мп 70 3850,00
Демонтаж паркетной доски 64м2 120 7680,00
Обработка основания антигрибковым составом 64м2 50 3200,00
Укладка паркетной доски с подложкой 40м2 400 16000,00
Укладка ламината 24м2 300 7200,00
Монтаж плинтуса пола 55мп 300 16500,00
Демонтаж облицовки вагонкой участка над дверным проемом балкона 5м2 100 500,00
Антисептирование 5м2 50 250,00
Устройство облицовки вагонкой ПВХ 5м2 800 4000,00
Разборка, сборка, вынос мебели на время ремонта 15000,00
Вывоз мусора контейнер 2 20000,00
Итого 206050,00

Расчет стоимости материалов

Материал Ед. изм. Цена Расход Кол.-во Стоимость, руб
Пропитка Антиплесень 5л ед 218,00 0,1 л/м2 3 654,00
Грунтовка универсал UNIS 10л ед ХХХХ3,00 0,1 л/м2 3 1779,00
Шпатлевка Ветонит 20 кг меш 605,00 1 кг/м2 10 6050,00
Краска MattLatex 10л ед 1452,00 0,4 л/м2 4 5808,00
Диффузор d125мм шт 278,00 5 1390,00
Провод ПВС 3х1,5 мп 49,00 50 2450,00
ГКЛ 12,5мм Knauf лист 255,00 15 3825,00
Подсистема 1000,00
Доска паркетная м2 2300,00 42 96600,00
Ламинат м2 450,00 25 11250,00
Плинтус напольный 2,2мп шт 298,00 12 3576,00
Подложка EcoHeat ПНП 2 мм 6м2 упак 438,00 11 4818,00
Вагонка пластиковая м2 533,00 6 3198,00
Расходный материал 10000,00
Накладные расходы 10000,00
Транспортные расходы рейс 4000,00 2 8000,00
Итого 170398,00

Стоимость ремонтно-восстановительных по состоянию на 29.06.2020г составляет 376448 рублей, в том числе:

Стоимость работ 206050 рублей;

Стоимость материалов 170398 рубль.

3. ВЫВОДЫ

При проведении экспертизы установлено: причиной протечек в квартире является невыполнение ТСЖ дома по адресу г. Москва, проспект ХХХХ, дом ХХХХ работ по содержанию и эксплуатации общедомовых систем водоотведения (несвоевременная прочистка), что при обильных осадках приводит к накоплению воды в зоне водоотводной воронки, переливу воды в каналы приточной вентиляции и замачиванию плиты перекрытия между 10 и 11 этажами.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов после залива в квартире № 149, расположенной по адресу: г. Москва, проспект ХХХХ, дом ХХХХ составляет:

376448 рублей (триста семьдесят шесть тысяч четыреста сорок восемь рублей), включая НДС 20%.