Проведение технического обследования квартиры

Настоящее заключение выполнено на основании Договора № 0908/20 от 08.09.2020 года. Предмет договора – Предоставление услуг по проведению технического обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ХХХХ проезд, дом №ХХХХ, корпус №1, квартира №ХХХХ, с целью ответа на следующие вопросы:

Соответствует ли квартира (технико-экономические параметры, в том числе: вид помещений, площадь помещений, общая площадь) условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019 года, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?
Если квартира построена с отступлением от условий договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019 года, нарушением обязательных требований и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?
Определить соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019 года с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков в остальных случаях.

Обследование Объекта производилось путем визуального осмотра с контрольными обмерами и фотофиксацией результатов.

При выполнении своих профессиональных обязанностей эксперт исходил из факта достоверности материалов, предоставленным Заказчиком. Эксперт не имеет и не намерен иметь материальной заинтересованности в отношении предмета экспертного исследования. Эксперт не несет ответственности за факты и другие обстоятельства, которые невозможно определить иным путем, кроме как при изучении предоставленных материалов.

2. Сведения об эксперте

Мусагитов Рамиль Ахмедшадиевич – образование высшее (специальность инженер-строитель). Диплом Ташкентского архитектурно-строительного института №249521 по специальности промышленное и гражданское строительство, квалификация инженер-строитель, с 2000 г.

Диплом о профессиональной переподготовке №642404470190 (регистрационный номер №2537) от 31.12.2016 года по программе переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» (г. Саратов).

Сертификат соответствия судебного эксперта (серия №647137, дата регистрации 28.12.2019г.) по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки» (г. Саратов).

Стаж работы по специальности более 18 лет. Стаж экспертной работы с 2008 года.

3. Список используемой литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ.
«Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» под общей редакцией А.Ю. Бутырина. Утвержден научно-методическим советом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России–М., 2012г.
СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», принят и введен в действие с 01.01.1998 г. Постановлением Минстроя России от 13.02.97г. N 18-7.
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009г. N384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», принят Государственной Думой РФ 23 декабря 2009 года.
Федеральный закон от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», утвержден приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) от 25 декабря 2012 года №109/ГС и введен в действие с 1 июля 2013 года.
СП 68.13330.2017 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87, утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 июля 2017 года №1033/пр и введен в действие с 28 января 2018 года.
СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.01-2003», утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 3 декабря 2016 года №883/пр и введен в действие с 4 июня 2017 года.
СП 48.13330.2019 «Организация строительства», утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 декабря 2019 года №861/пр и введен в действие с 25 июня 2020 года.
ГОСТ Р 31ХХХХ7-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 декабря 2012 года №1984-ст в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 января 2014 года.
СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 30 июня 2012 года №279 и введен в действие с 1 января 2013 года.
СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 года №153.
ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации», утвержден и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 июня 2013 года №156-ст.
СП 28.133330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии, Актуализированная версия СНиП 2.03.11-85», утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 29 декабря 2011 года №625 и введен в действие с 01 января 2013 года.
СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры», одобрен для применения постановлением Госстроя России от 25 декабря 2003 года №215.
СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий», актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85», утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 16 декабря 2016 года №951/пр и введен в действие с 17 июня 2017 года.
СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением №1)», утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 сентября 2016 года №689/пр и введен в действие с 1 апреля 2017 года.
ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия», введен в действие с 1 марта 2004 года в качестве государственного стандарта Российской Федерации постановлением Госстроя России от 20 июня 2003 года №77.
МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции», принята и введена в действие с 9 марта 2004 года постановлением Госстроя России от 05 марта 2004 года №15/1.
РДС 82-202-96 «Правила разработки и применения нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве», принят и введен в действие письмом Минстроя России от 8 августа 1996 года №18-65.

4. Сведения об участниках осмотра

Для разрешения вопросов, вынесенных на исследование, было организовано проведение осмотра объекта, расположенного по адресу: город Москва, ХХХХ проезд, дом №ХХХХ, корпус №1, квартира №ХХХХ.

Осмотр производился в светлое время суток в условиях естественного и искусственного освещения в присутствии представителей от заказчика.

5. Перечень приборов и оборудования

При проведении экспертизы использовались следующие приборы и оборудование:

лазерный дальномер «DEXELL»;
строительный уровень (2-х метровая контрольная рейка);
рулетка метрическая 5 м.;
металлическая 30-и см. линейка;
цифровой фотоаппарат Xiaomi NOTE-5 (смартфон).

6. Процесс экспертных исследований

Этапы исследований:

— изучение представленных заказчиком документов;

— осмотр объекта исследования на месте с фото-фиксацией;

— анализ соответствия планов, документов фактическому положению по использованию исследуемых помещений;

— сравнительный анализ фактического состояния объектов;

— расчеты;

— составление выводов на поставленные вопросы.

II. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

7. Описание результатов обследования

Обследование проведено сопоставлением данных из материалов, предоставленных заказчиком и результатов экспертного обследования в соответствии с действующими в строительстве нормативными актами, техническими регламентами и строительными нормами и правилами.

Методика исследования принята согласно «Сборник методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз» под общей редакцией А.Ю. Бутырина.

При описании исследовательской строительной части экспертом применены следующие строительные понятия и определения согласно СНиП-I-2 «Строительная терминология», №214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г., Закон РФ от 07.02.1992 г №2300-1 «О защите прав потребителей», Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 и иные нормативные документы.

Строительные нормы и правила (СНиП) — свод основных нормативных документов, применяемых в строительстве.

Обследование (визуальное освидетельствование) – представляет собой осмотр здания и его отдельных конструкций с применением простейших средств и методов.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

Законченный строительством объект — комплекс зданий и сооружений, отдельное здание или сооружение или их автономная часть в составе, допускающем возможность их самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены и приняты в соответствии с требованиями проекта и нормативных документов все строительно-монтажные работы;

Приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию — юридическое действие официального признания уполномоченным органом (приемочной комиссией) факта создания объекта недвижимости и соответствия этого объекта утвержденному проекту;

Проектная документация — документация, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Разрешение на строительство — документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Соответствие — выполнение установленных требований к объекту недвижимости;

Этаж — часть здания по высоте, ограниченная полом и перекрытием или полом и покрытием.

Здания жилые — квартирные дома для постоянного проживания людей и обще жития для проживания в течение срока работы или учебы.

Объект строительства — отдельное здание или сооружение со всеми относящимися к нему оборудованием, инвентарем, инструментом, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями и коммуникациями, на строительство (реконструкцию или расширение) которого составляется самостоятельная объектная смета. Отдельными объектами строительства являются также и виды работ (вертикальная планировка, наружные инженерные сети, подъездные и межцеховые пути, благоустройство строительной площадки и др.).

Каркас здания (сооружения) — стержневая несущая система, воспринимающая нагрузки и воздействия и обеспечивающая прочность и устойчивость здания (сооружения).

Долевое строительство — отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Недостаток товара (работы, услуги) — несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом, условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

Существенный недостаток товара (работы, услуги) — неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки;

Нормативный уровень технического состояния — категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.).

Оценка технического состояния — установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

Критерии оценки — установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции

Обследование — комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.

Дефект — отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение — неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Степень повреждения — установленная в процентном отношении доля потери проектной несущей способности строительной конструкцией.

Несущие конструкции — строительные конструкции, воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания.

Эксплуатационные показатели здания — совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества

Налог на добавленную стоимость (НДС) — косвенный налог, форма изъятия в бюджет государства части стоимости товара, работы или услуги, которая создаётся на всех стадиях процесса производства товаров, работ и услуг и вносится в бюджет по мере реализации.

Экспертное обследование выполнено натурным способом на основе использования визуально-инструментального метода.

Для производства визуального контроля, экспертом использовалось следующее оборудование:

лазерный дальномер «DEXELL»;
строительный уровень (2-х метровая контрольная рейка);
цифровой фотоаппарат Xiaomi NOTE-5 (смартфон).

По первому вопросу:

Соответствует ли квартира (технико-экономические параметры, в том числе: вид помещений, площадь помещений, общая площадь) условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019г., требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям?

13 марта 2019 года между ООО «Жилой квартал Сити» («Застройщик») и Урманчеевым Э.И. («Участник долевого строительства») был заключен Договор № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ участия в долевом строительстве, в котором приведены следующие сведения:

— п.1.2 «Объект долевого строительства» — 1 комнатная квартира (жилое помещение), расположенная в корпусе 1 в секции №1.3 на 3 этаже Жилого дома, номер квартиры на площадке (этаже) – 7, условный номер ХХХХ, общей площадью (как это определено ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ, т.е. без учета балконов, лоджий, веранд и террас) 30,12 кв.м., которая состоит из следующих составных частей:

№	Вид помещения в составе квартиры (комната, балкон, лоджия веранда терраса, помещение вспомогательного использования)	Площадь помещения, кв.м.
1	Комната	12,38
2	Кухня	7,27
3	Прихожая	5,50
4	Санузел	4,97

— п.3.1 Указанные в п.1.2 Договора Общая площадь Объекта долевого строительства, а также площади составных частей Объекта долевого строительства определены на момент подписания Договора на основании проектной документации и в процессе производства работ могут измениться. Окончательная Общая площадь Объекта долевого строительства будет определена по результатам кадастровых работ в установленном действующем законодательством порядке. Изменение площадей составных частей Объекта долевого строительства, указанных в п.1.2 Договора, не является изменением подлежащего передаче Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменения или расторжения Договора.

— п.3.3 Объект долевого строительства будет передан Участнику долевого строительства в состоянии, указанном в Приложении №2 к Договору.

— п.6.1 Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

— п.6.2 Срок гарантия по качеству Объекта долевого строительства составляет 5 (Пять) лет с момента подписания передаточного акта или в случае, указанном в п.5.4 Договора, с момента составления Застройщиком одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Срок гарантии на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (Три) года с момента подписания передаточного акта или в случае, указанном в п.5.4 Договора, с момента составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.

— п.6.3 В случае предъявления Застройщику Участником долевого строительства в процессе приемки Объекта долевого строительства требования о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок (при несоответствии передаваемого Объекта долевого строительства требованиям, установленным пунктом 6.1 Договора), Стороны составляют Акт обследования Объекта долевого строительства, в котором указывают перечень недостатков и срок их безвозмездного устранения Застройщиком. Если Застройщик отказывается от подписания Акта обследования Объекта, Участник долевого строительства вправе подписать такой Акт в одностороннем порядке и направить его Застройщику для целей устранения недостатков.

В Приложении №2 к Договору участия в долевом строительстве № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019 года приведено «Описание состояния Объекта долевого строительства на момент его передачи Участнику долевого строительства», следующего содержания:

Внутриквартирные перегородки	Перегородки санузлов. Межкомнатные перегородки не выполняются. Выполняется трассировка межкомнатных перегородок высотой в один блок из ячеистого бетона или в три кирпича
Полы	Стяжка не выполняется. В санузлах выполняется гидроизоляция
Оконные проемы	Остекление из алюминиевых профилей с двухкамерным остеклением
Лоджия	Остекление из алюминиевых профилей с одинарным остеклением
Входная дверь	Устанавливается металлическая дверь
Электроснабжение	В квартиру осуществляется ввод силовых кабелей электроснабжения без разводки по квартире и установки оконечных устройств. Счетчик электроэнергии устанавливается в щитке на лестничной площадке
Отопление	Централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов. Устанавливается счетчик тепла
Водоснабжение	Выполняются магистральные подводки холодной и горячей воды, с установкой запорной арматуры. Устанавливается счетчик воды
Канализация	Выполняются магистральные вводы в квартиру, без устройства внутренней разводки по квартире
Вентиляция	Естественно приточно-вытяжная вентиляция. Вентиляционные решетки не устанавливаются
Отделочные работы	Не выполняются, без отделочных работ

Статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004 года гласит:

— застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

— при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;

— в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

— в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В предоставленном перечне документов отсутствует технический паспорт, содержащий результаты кадастровых работ по определению Общей площади квартиры (объекта долевого строительства) и площади всех помещений в отдельности, вследствие чего не представляется возможным сделать вывод о соответствии фактической площади помещений квартиры и общей площади квартиры по отношению к параметрам, указанным в п. 1.2. договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019 года.

Кроме того, установлено, что квартира (объект долевого строительства) не соответствует условиям договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019 года, а именно требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, так как п.1.2, п.3.1, п.3.3, п.6.1 Застройщиком не выполнены и не соблюдены в полном объеме.

Экспертиза отмечает, что в процессе осмотра зафиксированы недостатки, которые привели объект исследования в непригодное для предусмотренного договором использования. Строительно-монтажные работы по качеству выполнены с отступлением (нарушением) требований строительных норм и правил.

По второму и третьему вопросам одновременно

(как взаимосвязанными и для удобства изложения):

Если квартира построена с отступлением от условий договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019г. и (или) иных обязательных требований, то привели ли они к ухудшению качества такого объекта, или такие недостатки, сделают его непригодным для предусмотренного договором использования?

Определить соразмерное уменьшение цены договора ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019г. с учетом не устранимых недостатков и одновременно стоимость расходов на устранение недостатков остальных случаях.

В ходе проведения экспертизы указанного объекта эксперт применил правила регламентированные процедурно для проведения обследования строительных конструкций, определяющих принципиальную схему и состав работ, позволяющих объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций и, в случае необходимости, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям или способам усилений, руководствуясь требованиями СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.01-2003, СП 13-102-2003 «Обследование несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и иные нормативные документы, требования, регламентированные нормами, на которые будут указаны в процессе исследования и обследования.

Объект обследования:

Квартира, расположенная по адресу: город Москва, ХХХХ проезд, дом №ХХХХ, корпус №1, квартира №ХХХХ.

В Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № 77-181000-009308-2019 от 30 декабря 2019 года приведены сведения о конструктивных элементах здания, которое состоит из следующих элементов:

— материал стен – конструктивная схема смешанная – наружные стены (монолитный железобетонный каркас; наружные ограждающие конструкции – вентилируемый фасад, кладка из пенобетонных блоков, внутренние несущие стены и перегородки: — межкомнатные из легкобетонных пазогребневых блоков, кирпичные; — межквартирные из блоков из ячеистого бетона 200мм;

— материалы перекрытий – монолитные железобетонные;

В Приложении № 2 к договору ДДУ № МК0001-01-ДУ-00ХХХХ-ХХХХ от 13 марта 2019г. приведено описание объекта долевого участия строительства (квартира) на момент его передачи Участнику долевого строительства.

Результаты обследования:

Квартира однокомнатная, имеется входная дверь, без отделки, межкомнатные перегородки не выполнены. Выполнена трассировка межкомнатных перегородок.

остекление: оконный проем остеклен алюминиевым профилем с двойным остеклением;

в квартиру подведены без устройства внутренней разводки по квартире:

— канализация магистральные вводы в квартиру в местах расположения квартирных санитарно-технических шахт (в том числе вытяжной вентиляции);

— водоснабжение – выполнены магистральные разводки холодной и горячей воды с установкой запорной арматуры на границе квартиры (при входе над квартирной дверью). Счетчики воды в квартире не установлены.

— вентиляция – естественно приточно-вытяжная, вентиляционные решетки установлены;

— электроснабжение — квартира обеспечивается щитом механизации для проведения ремонтных работ (напряжение 220 В). Внутриквартирная разводка отсутствует согласно условиям договора;

— отопление – централизованная система отопления горизонтального типа с установкой радиаторов.

По результатам проведенного визуально-инструментального осмотра установлено:

— нарушение п.6.4.9. СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная версия СНиП 41-01-2003» — Отсутствуют терморегуляторы на приборах отопления, в соответствии с указанными требованиями должны быть установлены:

— нарушение п.6.4.8 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85 (с Изменением №1)» — Отопительные приборы должны быть закреплены строго вертикально (по отвесу) или горизонтально (по уровню) на кронштейнах или подставках, изготовленных в соответствии со стандартами, техническими условиями или рабочей документацией:

Отклонение от горизонтали составляет 9 мм

— в защитном слое бетона присутствуют инородные предметы (строительного мусора) в железобетонном монолитном перекрытии, которое является нарушением гл. 8.3 СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры»:

— монтаж запорной арматуры и вводов трубопроводов горячего и холодного водоснабжения в недоступном для осмотра и обслуживания участке над входной дверью жилого помещения, (расстояние не более 100мм), нарушение требований СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий, актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 и проектно-сметной документации. Отсутствие водомерных счетчиков перед запорной арматурой. Дефект является существенным:

Вид из коридора общего пользования перед входной дверью в квартиру №ХХХХ (отсутствие водомерных счетчиков на трубопроводах ХВС и ГВС)

Вид из квартиры №ХХХХ (трубопроводы с запорной арматурой установлены под потолком над входной дверью в квартиру)

При этом, экспертиза отмечает, что данный ввод (подводка) трубопроводов ХВС и ГВС в квартиру затруднит владельцам использовать эффективно и в соответствии с требованиями строительных норм и правил, так как:

— согласно Федеральному Закону 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусматривает, что система инженерно-технического обеспечения — это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подпункт 21 пункта 2 статьи 2);

— параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 36).

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014г. №1521, включает СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пункты 10.4, 10.5).

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.

Проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда.

В рассматриваемом случае, требования, приведенные в СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» и «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», выполнить в полном объеме практически невозможно. Кроме того, экспертиза отмечает, что в случае аварийной ситуации либо по прошествии времени, отведенного для эксплуатации трубопроводов, необходимо будет производить замену трубопроводов водоснабжения (ГВС и ХВС) до первого отключающего устройства, т.е. в месте ввода трубопроводов ГВС и ХВС в квартиру, что в свою очередь, повлечет за собой значительных затрат по выполнению демонтажных/монтажных работ в помещениях, которые не являются «мокрыми» зонами.

— нарушение п.8.3, 8.3а СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», высота ограждений наружных лестничных маршей и площадок, балконов, лоджий, террас и в местах опасных перепадов (0,45 м в соответствии с СП 1.13130 и СП ХХХХ.13330) должна быть не менее 1,2 м.; оконные блоки должны проектироваться с применением систем безопасности для предотвращения открывания оконных блоков детьми и предупреждения случайного выпадения детей из окон; Конструкции панорамного остекления следует проектировать с учетом требований ГОСТ Р 56926, высоту дополнительного защитного ограждения, устраиваемого согласно ГОСТ Р 56926, при панорамном остеклении жилых помещений и кухонь, в местах, не примыкающих к балкону или лоджии, следует принимать 1,2 м.

Измеренная высота от перекрытия (без учета отделки пола, которая в последствии составит из стяжки толщиной не менее 50мм и финишного облицовочного материала не менее 10мм):

Высота от пола до оконного блока составляет 0,38 метра

— нарушение п.5.4, 6.3.5 ГОСТ 21519-2003 «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия» — приемочный контроль готовой продукции проводят поштучно (методом сплошного контроля). При этом проверяют: внешний вид (отсутствие дефектов, видимых невооруженным глазом); работу оконных приборов и петель; наличие водосливных и других отверстий; наличие и правильность установки элементов остекления и уплотняющих прокладок. Изделия, не прошедшие приемочный контроль хотя бы по одному показателю, бракуют; Качество отделочного и защитно-декоративного покрытия, внешний вид и цвет проверяют визуально путем сравнения с образцом-эталоном, утвержденным руководителем предприятия-изготовителя. Дефекты покрытия, различимые невооруженным глазом с расстояния 1 м при освещенности 300 лк, не допускаются: