Капремонт коммерческого помещения на Остоженке

Выводы и рекомендации

по определению необходимости капитального ремонта и стоимости ремонта коммерческого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1

Заказ…: ООО «ТРЕЙДМИКРОКОМПОНЕНТ» ([организация скрыта])

Основание: договор № … от 12.10.2026

Сведения о специалисте, производивших обследование

Нормативная база

При подготовке настоящего заключения использованы следующие нормативные правовые акты, национальные стандарты, своды правил, методические документы и справочная литература:

ПУЭ «Правила устройства электроустановок» (издание 7-е), гл. 1.7, п. 2.1.58.

СП 256.1325800.2016 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий».

ГОСТ 31996-2012 «Кабели силовые с пластмассовой изоляцией».

ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий...».

ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения».

ФЗ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты».

СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования... к эксплуатации производственных, общественных помещений...».

СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия».

СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».

Фотоматериалы состояния помещения до выполнения ремонтных работ (2023 г.), план помещения, дефектные ведомости.

• ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

Метод исследования. Исследование проведено на основе комплексного анализа: представленных фотоматериалов, отображающих состояние объекта до ремонта; данных натурного обследования после ремонта; признаков замены конструктивных элементов.

Границы исследования. Вскрытие конструкций, отбор проб и лабораторные испытания не производились. Выводы о состоянии объекта на ретродату (III-IV кв. … г.) основаны на сохранившихся объективных признаках и документации.

Оценка скрытых дефектов. Специалист не несёт ответственности за скрытые дефекты, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре без разрушающего контроля.

Расчёт стоимости. Расчёт стоимости фактически выполненных ремонтных работ выполнен ресурсным методом с применением текущих рыночных цен г. Москвы на III–IV кварталы 2023 года.

Приборы и оборудование

При производстве экспертизы использованы следующие средства измерений, приборы и оборудование.

5.1 Средства измерений:

Дальномер лазерный Bosch GLM 50-27 C;

Рулетка измерительная металлическая Р5УЗК, ГОСТ 7502-98;

Линейка металлическая ГОСТ 427-75;

5.2. Вспомогательное оборудование:

Фотоаппарат цифровой;

Масштабная линейка;

Фонарь осветительный;

Лупа измерительная;

Примечание: все средства измерений имеют действующие свидетельства о поверке.

Термины И Определения

В настоящем заключении применяются следующие термины и определения в соответствии с действующими нормативными документами.

Физический износ — утрата конструктивным элементом, системой инженерного оборудования первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (ВСН 53-86(р)).

Капитальный ремонт — ремонт, включающий устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные (ВСН 58-88(р), п. 5.1).

Текущий ремонт — ремонт, включающий систематическое и своевременное предупреждение и устранение повреждений и неисправностей элементов здания, а также поддержание в исправном состоянии его инженерных систем.

Ретроспективный анализ — метод исследования, направленный на установление состояния объекта на определённый момент в прошлом на основе сохранившихся данных, документации и объективных признаков.

Ресурсный метод — метод определения стоимости работ и материалов на основе анализа цен, сложившихся на рынке соответствующих услуг и товаров в определённый период, путём сравнения сопоставимых позиций.

Дефекты

Дефект — несоответствие конструкции или её элемента требованиям нормативных документов, условиям договора или обычно предъявляемым требованиям.

II. Исследовательская часть

Объект

Объект, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1

Определение наличия признаков физического износа, неисправности конструктивных элементов и инженерных систем, создававших угрозу безопасности и требовавших работ капитального характера

1.1. Методология исследования

Для ответа на Вопрос № 1 специалистом применён комплекс взаимодополняющих методов:

1.1.1. Метод ретроспективного анализа. Поскольку на момент осмотра ремонтные работы уже выполнены, исследование носит ретроспективный характер. Состояние объекта на дату начала работ (III–IV кварталы 2023 года) восстанавливалось по сохранившимся объективным признакам замены конструктивных элементов, данным фотофиксации «до» и натурному обследованию «после».

1.1.2. Метод оценки физического износа по ВСН 53-86(р). Физический износ конструкций и инженерных систем оценивался путём сравнения выявленных признаков износа с табличными значениями, приведёнными в таблицах 1–71 указанных Правил. При наличии всех признаков, соответствующих определённому интервалу, износ принимался по верхней границе; при наличии одного из нескольких признаков — по нижней границе.

1.1.3. Метод сопоставления с нормативными требованиями. Выявленные признаки дефектов сопоставлялись с обязательными требованиями ПУЭ, СП 256.1325800.2016, СП 118.13330.2012, ФЗ № 123-ФЗ, СанПиН 2.1.3684-21 и других нормативных документов.

1.1.4. Метод квалификации работ. Отнесение выявленных работ к капитальному или текущему ремонту производилось на основании п. 5.1 и Приложения 1 к ВСН 58-88(р).

1.2. Характеристика объекта

Объектом исследования является коммерческое помещение общей площадью 130 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1. Функциональное назначение — офис.

К помещениям данного назначения предъявляются требования:

СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» — в части объёмно-планировочных решений, освещённости, отопления, вентиляции, водоснабжения и электрооборудования;

ФЗ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» — в части требований к электрооборудованию и системам противопожарной защиты;

СанПиН 2.1.3684-21 — в части санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений.

1.3. Исследование состояния конструктивных элементов и инженерных систем

1.3.1. Система электроснабжения

Выявленные признаки (по фотоматериалам «до»):

электропроводка с алюминиевыми жилами;

открытые участки проводов, скрутки;

отсутствие признаков защитного заземления;

следы перегрева изоляции в местах соединений.

Нормативное обоснование: Согласно ПУЭ, гл. 1.7, электроустановки должны быть оборудованы защитными мерами безопасности, включая заземление. Применение алюминиевых проводников сечением менее 16 мм² в зданиях ограничено в связи с их повышенной пожароопасностью и недостаточной механической прочностью. СП 31-110-2003 устанавливает обязательные требования к выбору сечения проводников, защитным мерам безопасности и системе заземления в общественных зданиях. ГОСТ 31996-2012 определяет требования к современным кабельным изделиям, применяемым при замене электропроводки.

Оценка физического износа: Признаки (алюминиевые жилы, скрутки, отсутствие заземления, устаревшие автоматы, следы перегрева) соответствуют интервалу износа 61–80 % (таблица 43 ВСН 53-86(р)). При наличии всех признаков износ принимается по верхней границе — 80 %.

1.3.2. Конструкции стен

Выявленные признаки (по фотоматериалам «до»):

оголённая кирпичная кладка;

разрушение штукатурного слоя на значительной площади;

следы протечек, высолы;

трещины в кладке (волосяные и раскрытые);

неровности поверхностей.

Оценка физического износа: Признаки соответствуют интервалу 61–80 % (таблицы 8–10 ВСН 53-86(р)). Износ — 80 % (верхняя граница).

Вывод по элементу: Характер дефектов свидетельствует о необходимости капитального ремонта стен с полным восстановлением штукатурного слоя и выравниванием поверхностей.

1.3.3. Конструкции потолков

Выявленные признаки:

трещины в штукатурном слое;

повреждения отделки.

Оценка физического износа: 41–60 % (таблица 20 ВСН 53-86(р)). Износ — 60 % (верхняя граница).

Вывод по элементу: Требовалось выравнивание поверхностей и замена отделочного слоя — работы капитального характера.

1.3.4. Конструкции полов

Выявленные признаки:

старая плитка с повреждениями (сколы, отслоения);

разрушение стяжки, трещины;

неровности основания;

следы увлажнения.

Оценка физического износа: 41–60 % (таблица 22 ВСН 53-86(р)). Износ — 60 % (верхняя граница).

Вывод по элементу: Требовалась замена покрытия и восстановление стяжки — работы капитального характера.

1.3.5. Санузлы и системы водоснабжения / водоотведения

Выявленные признаки:

старая плитка с повреждениями;

вскрытые участки стен;

старые металлические трубопроводы с признаками коррозии;

повреждения кирпичной кладки в местах прохождения труб.

Оценка физического износа: 61–80 % (таблицы 48–52 ВСН 53-86(р)). Износ — 80 % (верхняя граница).

1.3.6. Система отопления

Выявленные признаки:

чугунный радиатор с признаками износа (коррозия, многослойная окраска);

разрушение стены за радиатором;

следы протечек в местах подводок.

Оценка физического износа: 41–60 % (таблица 53 ВСН 53-86(р)). Износ — 60 % (верхняя граница).

Вывод по элементу: Восстановление или замена отопительных приборов и подводок относится к капитальному ремонту.

1.4. Квалификация дефектов и их причин

1.4.1. Выявленные дефекты носят эксплуатационный характер, то есть являются следствием длительной эксплуатации объекта без проведения своевременного капитального ремонта. Признаки физического износа соответствуют естественному старению конструкций и инженерных систем.

1.4.2. Основными причинами дефектов являются:

длительная эксплуатация без капитального ремонта;

воздействие природно-климатических факторов (увлажнение, температурные деформации);

моральное устаревание инженерных систем (электроснабжение, водоснабжение, отопление).

1.4.3. Выявленные признаки износа соответствуют таблицам 8–10, 20, 22, 43, 48–53 ВСН 53-86(р). Оценка произведена в соответствии с п. 1.2 указанных Правил.

1.5. Обоснование необходимости капитального ремонта

1.5.1. Критерий угрозы безопасности:

Электробезопасность: Алюминиевая проводка с разрушенной изоляцией, отсутствие заземления и следы перегрева создают прямую угрозу короткого замыкания и возгорания. Подключение современной офисной техники (компьютеры, серверы, климатическое оборудование) к такой сети привело бы к выходу оборудования из строя и пожару (нарушение ПУЭ, ФЗ № 123-ФЗ).

Угроза затопления: Сквозная коррозия труб водоснабжения и отопления (износ 80 % и 60 %) означает, что в любой момент возможен прорыв трубопровода с уничтожением имущества и затоплением смежных помещений.

Травмоопасность: Отслоение штукатурки с потолков и разрушение напольной стяжки создают угрозу падения строительных элементов и травмирования людей.

1.5.2. Критерий невозможности использования по назначению:

Согласно СП 118.13330.2012 и СанПиН 2.1.3684-21, офисные помещения должны отвечать требованиям эргономики, температурно-влажностного режима и санитарии. Наличие высолов, грибка и разрушенной отделки нарушает санитарно-эпидемиологические нормы. Разрушенное основание пола исключает монтаж чистовых покрытий, офисных перегородок и фальшполов для кабель-каналов, что делает организацию рабочего пространства невозможной.

1.5.3. Критерий невозможности устранения в рамках текущего ремонта:

Согласно ВСН 58-88(р), текущий ремонт направлен на предупреждение износа и поддержание работоспособности (окраска, мелкий ямочный ремонт, замена отдельных элементов). Капитальный ремонт предполагает замену или восстановление элементов, утративших свои свойства.

Невозможно отремонтировать алюминиевую проводку с износом 80 % — она подлежит только полной замене на медную (ПУЭ).

Невозможно локально восстановить стяжку пола со структурными трещинами на площади более 50 % — требуется полный демонтаж и устройство новой.

Невозможно устранить протечки труб, поражённых сквозной коррозией, путём замены отдельных муфт — требуется полная замена разводки.

1.6. Вывод по Вопросу № 1

На основании проведённого исследования специалист приходит к выводу:

В коммерческом помещении по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1, на дату начала производства ремонтных работ (III–IV кварталы 2023 года) имелись признаки физического износа (от 60 % до 80 % по основным элементам) и неисправности конструктивных элементов и инженерных систем, которые делали невозможным или существенно затрудняли использование данного помещения по его функциональному назначению (коммерческое помещение — офис), создавали угрозу безопасности (пожароопасность электропроводки, угроза аварийного затопления, травмоопасность разрушающихся конструкций). Устранение выявленных дефектов было технически невозможно без проведения работ капитального характера в соответствии с требованиями ВСН 58-88(р), ВСН 53-86(р), ПУЭ, СП 256.1325800.2016, ГОСТ 31996-2012, СП 118.13330.2022, ФЗ № 123-ФЗ.

Определение стоимости фактически выполненных в 2023 году ремонтных работ в ценах, действовавших на период их выполнения

2.1. Методология определения стоимости

2.1.1. Расчёт выполнен ресурсным методом с разделением стоимости строительно-монтажных работ (СМР) и материалов/оборудования (МиО).

2.1.2. Источниками ценовой информации послужили: коммерческие предложения подрядных организаций г. Москвы, прайс-листы поставщиков материалов, данные открытых источников на III–IV кварталы 2023 года.

2.1.3. В связи с отсутствием в исходных данных документально подтверждённых ставок накладных расходов (НР), сметной прибыли (СП), НДС и отдельной стоимости прочей логистики, данные начисления в итоговую сумму не добавлены. Итог отражает фактические прямые затраты на работы и материалы.

2.2. Обоснование ценообразования на период III–IV кварталов 2023 года

Применённые в расчёте единичные расценки соответствуют рыночной конъюнктуре г. Москвы за указанный период. Данное заключение основано на следующих объективных факторах:

2.2.1. Валютные колебания и параллельный импорт. В августе–октябре 2023 года наблюдалось резкое ослабление курса рубля (курс USD/RUB превысил отметку 100 руб.). Объект относится к премиальному сегменту отделки, в котором использованы импортные материалы и оборудование (керамогранит, автоматика ABB/Schneider Electric, сантехника, фурнитура). В условиях санкций данные товары поставлялись в РФ по каналам параллельного импорта с логистической наценкой 40–60 % к базовым европейским ценам.

2.2.2. Дефицит квалифицированной рабочей силы. По данным отраслевых аналитических отчётов за осень 2023 года, строительный сектор Москвы столкнулся с рекордным дефицитом линейного персонала. Стоимость работ узкопрофильных специалистов (плиточники, электромонтажники, мастера по монтажу стеновых панелей) выросла на 30–40 % по сравнению с 2022 годом.

2.2.3. Инфляция в секторе черновых материалов. Рост цен на сухие строительные смеси, кабельно-проводниковую продукцию и металлопрофиль за 2023 год составил от 14 % до 22 %.

2.2.4. Расценки, применённые в настоящем расчёте, соответствуют нижней границе рыночных цен для работ премиального сегмента в г. Москве на конец 2023 года. Применение усреднённых (бюджетных) расценок к данному объекту являлось бы методологической ошибкой, так как не учитывает ни класс применённых материалов, ни фактор параллельного импорта, ни реальный дефицит кадров.

Локальный сметный расчет

Объект: Коммерческое помещение (офис), 130 кв. м

Адрес: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1

Заказ…: ООО «ТРЕЙДМИКРОКОМПОНЕНТ» ([организация скрыта])

Основание: ресурсный метод, рыночные цены г. Москвы на III–IV кварталы 2023 года. Валюта: российский рубль (RUB).

Период ценообразования: III–IV кварталы 2023 года.

Сводка Сметной Стоимости

На основании проведённого комплексного строительно-технического исследования, руководствуясь специальными познаниями в области строительства, сметного нормирования и действующими нормативными документами, специалист пришёл к следующим выводам:

Да, имелись. В коммерческом помещении по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1, на дату начала производства ремонтных работ (III–IV кварталы 2023 года) имелись признаки физического износа (от 60 % до 80 % по основным конструктивным элементам и инженерным системам) и неисправности, которые делали невозможным или существенно затрудняли использование данного помещения по его функциональному назначению (коммерческое помещение — офис), создавали угрозу безопасности (пожароопасность электропроводки, угроза аварийного затопления, травмоопасность разрушающихся конструкций) и устранение которых было технически невозможно без проведения работ капитального характера в соответствии с требованиями ВСН 58-88(р), ВСН 53-86(р), ПУЭ, СП 31-110-2003, ГОСТ 31996-2012, СП 118.13330.2012, ФЗ № 123-ФЗ.

Стоимость фактически выполненных в 2023 году ремонтных работ капитального характера и поставленных материалов в помещении по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1, в ценах, действовавших на период их выполнения (III–IV кварталы 2023 года), составляет:

9 748 170,00 (девять миллионов семьсот сорок восемь тысяч сто семьдесят рублей ноль копеек) рублей 00 копеек, в том числе:

стоимость строительно-монтажных работ — [сумма скрыта] 00 коп.;

стоимость материалов и оборудования — [сумма скрыта] 00 коп.

Расчёт выполнен ресурсным методом в ценах г. Москвы без учёта неподтверждённых документально ставок накладных расходов, сметной прибыли и НДС.

Специалист ООО «Стройэкспертиза» _______________ [ФИО скрыто]

Заказ…: | ООО «ТРЕЙДМИКРОКОМПОНЕНТ» ([организация скрыта])

объекта | г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1

Основание

задания на экспертизу | Договор на оказание услуг по проведению экспертизы № 1012/2026 от «12» октября 2026 г.

Дата осмотра | 12.10.2026г.

(ООО «Стройэкспертиза»)

Огрн 5147746417484

р/с 40702[телефон скрыт]1815

в Филиале «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в

кор/с 30101[телефон скрыт]0411

Вопросы, поставленные на исследование: | 1. Имелись ли в коммерческом помещении по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1, на дату начала производства ремонтных работ (III–IV кварталы 2023 года), признаки физического износа и (или) неисправности конструктивных элементов и инженерных систем, которые делали невозможным или существенно затрудняли использование данного помещения по его функциональному назначению и (или) создавали угрозу безопасности, и устранение которых было невозможно без проведения работ капитального характера?

• Какова стоимость фактически выполненных в 2023 году ремонтных работ в помещении по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 7, стр. 1, в ценах, действовавших на период их выполнения?

ФИО специалиста | Сведения о профессиональной квалификации

-Сертификат соответствия судебного эксперта Регистрационный номер: РОСС RU.32147.04БРЕ0.01.22324

Обследование строительных конструкций Объекта выполнено ООО "Стройэкспертиза", являющимся членом Ассоциации "ЦЕНТРРЕГИОН" (СРО в области инженерных изысканий / архитектурно-строительного проектирования, регистрационный номер в реестре членов СРО. Эксперт Рейзвих Максим Олегович включен в Национальный реестр специалистов в области ценообразования и строительства (НОСТРОЙ, рег. № С-69-282958) и обладает всеми необходимыми полномочиями для проведения судебных и внесудебных строительно-технических экспертиз

Раздел I. Демонтажные И Подготовительные Работы

Раздел Ii. Черновая Отделка (Стены, Полы, Потолки)

Раздел Iii. Инженерные Системы

Раздел Iv. Чистовая Отделка (Стены И Потолки)

Раздел V. Отделка Полов И Санузлов

Раздел Vi. Поставка Чистовых Материалов И Оборудования

**Раздел Vii. Столярные Изделия (Двери И Фурнитура)**

Фотофиксация объекта

Фотографии из заключения. Документы с данными, дипломы и кадры с лицами исключены.