Квартиры в ЖК на побережье Сочи

Общие сведения

Техническое Заключение № …

по результатам обследования квартир

№ …, 1455, расположенных по адресу: Краснодарский край,

г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Ленина, дом 298Б, корп. 7,

(ЖК «Морская симфония»).

Заказ…: [ФИО скрыто]

Основание: Договор № … от 19 августа 2026 г.

Вводная часть

1.1. Основание для проведения обследования, перечень работ и вопросов (задание).

Цель и вопросы

Настоящее Заключение выполнено на основании Договора № 0819 от 19 августа 2026. Исполнитель ООО «Стройэкспертиза», лицензионные документы представлены в Приложении 3.

Предмет Договора – оказать услуги строительно-технической экспертизы при осмотре квартир № …, 1455:

• Определить причину затопления квартир № …, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония»).
• Определить объем и характер повреждений квартир № …, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония»).
• Определить стоимость ремонтно- восстановительных работ поврежденного в результате затопления имущества в квартирах № 1454, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония»).

Этапы выполнения работ:

• Изучение имеющейся проектной, технической и прочей документации (при наличии) в объёме, достаточном для проведения технической экспертизы.

Выезд на объект, выполнение обследования с необходимыми замерами и фото-фиксацие

Выезд на объект, выполнение обследования с необходимыми замерами и фото-фиксацией объекта.

Камеральная обработка данных с разработкой выводов о техническом состоянии конст

Камеральная обработка данных с разработкой выводов о техническом состоянии конструкций.

При подготовке настоящего заключения эксперт исходит из предположения о полноте представленной информации. Данное допущение означает, что эксперт предпринял все необходимые для получения информации действия в объеме, обычно достаточном, для проведения исследований подобного рода. ООО «Стройэкспертиза», а также эксперт не несёт ответственности в случае, если необходимая информация, могущая повлиять на выводы эксперта, была кем-либо сокрыта умышленно или случайно. Оценка полученной информации осуществляется на основе специальных знаний эксперта по предмету экспертизы.

При выполнении своих профессиональных обязанностей эксперт исходил из факта достоверности материалов, предоставленных Заказ… Эксперт не имеет и не намерен иметь материальной заинтересованности в отношении предмета экспертного исследования. Эксперт не несет ответственности за факты и другие обстоятельства, которые невозможно определить иным путем, кроме как при изучении предоставленных материалов.

Тиражирование настоящего заключения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

1.2. Сведения об экспертах.

[ФИО скрыто] Владимир Викторович – строительный эксперт, имеющий высшее техническое образование (специальность инженер-строитель).

Уведомление о включении сведений в Национальный реестр специалистов в области строительства № 0209454 от 3 февраля 2020 года. Вид деятельности: Организация выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.

Идентификационный номер Специалиста – С-77-209454.

1.3. Перечень переданных на экспертизу документов.

Проект переустройства и перепланировки (раздела) переводимого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7. пом. … с образованием квартир № … и 1458/1 и выделением мест общего пользования.

Частичная проектная документация на выполнение СМР по многоквартирному жилому дому расположенному по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7.

1.4. Нормативное обоснование заключения. Термины и определения.

Настоящее заключение выполнено согласно требованиям, актуализированных на настоящий момент редакций нормативно-технической документации Российской Федерации, также с учетом выполнения требований повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях, и сохранности материально-технических ценностей в соответствии с Федеральными законами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Градостроительный кодекс Российский Федерации.

Объектом комплексного исследования являются внутренние инженерные системы (система вентиляции). Обследование состояния любого инженерного оборудования должно соответствовать требованиям ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

В текстах «Экспертного заключения» приняты термины и определения, которые приводятся ниже:

1.5. Параметры и средства измерений и контроля при обследовании.

В соответствии с поставленной целью работы по обследованию проводились в следующей последовательности:

Анализ технической документации -  изучение проектной, исполнительной, эксплуатационной документации, журналов ремонтов, паспортов оборудования, актов предыдущих обследований.

Визуальный осмотр — фиксация внешних повреждений, дефектов, утечек, соответствия оборудования проектным данным.

Инструментальное обследование -  замеры параметров, поиск утечек, дефектоскопия, теледиагностика трубопроводов, измерение физико-механических характеристик материалов. При необходимости может включать частичную или полную разборку.

Анализ результатов. На основании анализа выявляется степень и причины состояния инженерных коммуникаций, делаются выводы о технической возможности использования существующих систем.

Для предоставления более наглядной информации о выполненных строительно-монтажных работах некоторые, наиболее характерные, детали зафиксированы на фотографиях, которые приведены в приложении.

Сведения о приборах и инструментах, использованных при выполнении обследования:

камера цифровая «Canon DX5»;

лазерный дальномер Leica Disto D510;

1.6. Используемые методы при проведении строительно-технической экспертизы.

Ход обследования

На основании Договора № 0819 от 19 августа 2026 05 года экспертом было произведено обследование квартир № …, 1455 расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония»).

В результате проведенного обследования и исследования предоставленной (частично) документации установлено, что обследуемые квартиры расположены на 19 этаже 20 этажного многоквартирного жилого дома. На 20 этаже жилого дома расположен технический этаж, часть нежилых помещений (№10 –площадью 39.1 м2), расположенных над обследуемыми жилыми квартирами, являются собственностью ООО «Парус».

ООО «Парус» обратилось в департамент городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи с заявлением о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и переводе его в жилое.

Для производства работ по перепланировке и переустройству нежилого помещения № 10 ООО «ПСК НОРМА» разработана проектная документация «Проект переустройства и перепланировки (раздела) переводимого помещения в многоквартирном доме, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7, с образованием квартир № … и 1458/1 и выделением мест общего пользования.»

Исследования по вопросу № 1.

Определить причину затопления квартир № …, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония»).

Экспертом в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2024. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» произведен осмотр квартир, с выборочным фиксированием на цифровую камеру:

«п. 6.1. Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.

п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций, с применением измерительных инструментов и приборов (фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).»

В соответствии со статьей 5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", установлено:

• Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также - строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.
• Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

В Главе 1 "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) определены цели принятия Федерального Закона:

• защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
• охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;
• предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
• обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений;

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1521 от 26.12.2014г. установлен перечень национальных стандартов и сводов правил (СП), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение Технического регламента безопасности здания и сооружений №384-ФЗ.

При исследовании проектной документации, разработанной для выполнения работ по перепланировке и переоборудованию нежилого помещения №10 установлено, что данная документация не соответствует требованиям нормативной документации Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Выполненные работы по разработке проектной документации не соответствуют нормативным требованиям, не обладают свойствами ценности (стоимости), пригодности и полезности, не могут быть использованы по назначению для выполнения работ в соответствии с целями которые преследовал Заказ…

Принцип организации разработки проекта предполагает определение стадийности проектирования.

Стадийность проектирования — это принцип организации разработки проекта, при котором процесс делится на последовательные этапы (стадии) с разной степенью детализации. На каждом этапе решаются свои задачи: от формирования общей концепции до создания детальных чертежей для строителей. Движение идёт от общего к частному: сначала определяются ключевые решения, затем они прорабатываются, согласовываются и только после этого превращаются в рабочие документы:

При одностадийном проектировании разрабатывается одна стадия - рабочий проект (РП), которая содержит и решения для утверждения и рабочие чертежи.

Двух стадийное состоит из двух этапов: Проектная документация (стадия «П» с принципиальными решениями и Рабочая документация (стадия «Р» с детальной проработкой.

При трех стадийном проектировании к стандартной двух стадийной системе добавляется предпроектная стадия, «Эскизный проект (ЭП) или Технико - экономическое обоснование ТЭО).

В соответствии с «Заданием на проектирование» п.1.6 должна быть «Выполнена подготовка проектной документации», можно предположить, что должно быть выполнено одностадийное проектирование, в результате которого должна быть разработана проектно-сметная документация. Имеющаяся документация, разработанная ООО «ПСК НОРМА» имеет индекс «П - проект» что говорит о двухстадийном проектировании, однако при этом рабочая документация полностью отсутствует, что делает не возможным использование данной документации.

В соответствии с СП 246.1325800.2023 п. 3.3:

Проектная документация: Документация, содержащая материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, включая особо опасные, технически сложные и уникальные объекты, технического перевооружения, консервации и ликвидации опасных производственных объектов, проведения работ по сохранению объектов культурного наследия.

Рабочая документация: Документация, содержащая материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, их частей, включая особо опасные, технически сложные и уникальные объекты, техническое перевооружение, консервация и ликвидация опасных производственных объектов и проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.

В соответствии с нормативной документацией:

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения (снос или перенос стен, устройство новых проёмов, объединение комнат), требующее внесения изменений в технический паспорт и ЕГРН.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт.

Реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объёма), а также замена или восстановление несущих конструкций.

Градостроительный Кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ оперируют понятием «перепланировка» и «переоборудование» преимущественно в отношении жилых помещений (статья 25 ЖК РФ). Для нежилых объектов такой отдельной процедуры федеральный законодатель не предусмотрел.

Поскольку нежилое помещение является объектом капитального строительства (или его частью), любые изменения, затрагивающие его параметры (площадь, границы), регулируются нормами Градостроительного Кодекса РФ о реконструкции. Если в результате работ образуются новые помещения или изменяются границы существующих, это квалифицируется как реконструкция, требующую наличие разрешительной документации (статья 51 ГрК РФ).

Если работы не затрагивают несущие конструкции и не изменяют площадь/границы помещения (например, замена покрытия пола, установка легких перегородок, не меняющих конфигурацию помещений по кадастровому учету), они могут не требовать разрешения на строительство.

Однако образование новых помещений (раздел одного помещения на два) или изменение границ (присоединение части коридора) — это всегда изменение параметров (п.14.Ст.1. ГрК РФ) объекта, то есть реконструкция, требующая разрешительной документации.

Имеющейся в «проектной документации» раздел № 5 «Выводы» вообще не имеет к проектной документации никакого отношения, а содержит как-бы уже выводы приемочной комиссии «результаты проверки соответствия, переустраиваемого и перепланируемого помещения в многоквартирном доме противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и строительным нормам»

В соответствии с выпиской ЕГРН нежилое помещение № 10 по адресу; Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония») имеет площадь 39.1 м2, в экспликации помещения № 10 «проектная документация» (Лист 2) указана лоджия площадью 52.9 м2, которая не является собственностью ООО «Парус». (фото 1,2,5,9)

В «проектной документации» отсутствует информация и технические решения о проведении работ по «реконструкции» лоджии в «нежилые» помещения или сразу в «жилые».

Устройстве на реконструируемой лоджии сантехнических приборов, их подключения, технических условий от ресурсоснабжающих организаций, согласование с собственниками жилых помещений т.к. инженерные сети многоквартирного жилого дома являются общим имуществом и при изменении параметров потребления требуют дополнительного согласования.

В распоряжении и уведомлении департамента городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края сказано о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения № 10 площадью 39.1 м2, с образованием квартир № … и 1458/1, только не понятно, как из нежилого помещения площадью 39.1 м2 получилось две квартиры, одна № 1458 площадью 39.7 м2, а другая 1458/1 площадью 43.6 м2, всего 83.3 м2. (фото 11-12)

Эксперт считает, что причиной затопления квартиры № …, расположенной на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония») является не соответствие выполненных работ по перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных на техническом этаже над исследуемыми квартирами нормативной документации и действующему законодательству.

В связи с многочисленными нарушениями требований нормативной документации при проведении перепланировки и переустройства нежилого помещения № 10, отсутствием в проектной документации схемы расположения инженерных сетей и исполнительной документации на выполненные инженерные сети, включающих в себя акты опрессовки, в настоящий момент не представляется возможным определить конкретную причину затопления квартиры № ….

Одной из явных причин является нарушение герметичности инженерных коммуникаций, выполненных в помещении № 10 и проложенных в конструкции перекрытия над исследуемой квартирой № 1454.

Для более полного и аргументированного ответа на поставленный вопрос необходимо предоставить проектную документацию, касательно выполнения СМР работ на 19 этаже и техническом этаже многоквартирного жилого дома.

Исследования по вопросу № 2.

• Определить объем и характер повреждений квартир № …, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония»).

При проведении обследования установлено, что имеющиеся повреждения в квартире № … явились следствием протекания воды с помещений расположенных на техническом этаже.

Экспертом установлено, что в помещении № 10, расположенном на техническом этаже проводились работы по перепланировке и переустройству данного помещения.

В результате обследования квартиры № … повреждений и протечек не обнаружено.

По результатам осмотра Объекта экспертизы с применением контрольно-измерительного оборудования и сделанным по его результатам выводам, экспертами был произведен расчет объемов и видов работ, необходимых для устранения выявленных недостатков.

Ведомость объемов работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, приведена в Таблице № 2.

Дефекты

План квартиры №…

На основании «Методики исследования объектов судебной строительно- технической экспертизы: квартир, повреждённых заливом» (Институт повышения квалификации Российского федерального центра судебной экспертизы под ред. д.ю.н. А.Ю. Бутырина) повреждениям от залива, следует отнести следующие повреждения:

• следы высохшей воды на отделке поверхности потолков и стен. При наличии данного дефекта на стенах его следы, как правило, имеют вытянутую овальную форму, бледно-желтый цвет либо воспроизводят цвет отделки (обоев, окраски) с усилением или ослаблением колористической гаммы, с ярко выраженным контуром более темного цвета, чем цвет в центре пятна. Если дефект - на окрашенном потолке, то его форма, как правило, - круг или неправильный овал желтоватого цвета с его усилением по границе следа; если потолок отделан декоративными пенополистирольными плитами, то наблюдается, как правило, их отслоение в местах протекания воды с проявлением следов влаги на поверхности штукатурки;
• фрагментарное вспучивание и отслоение окрасочного слоя потолка или обоев; появление трещин на окрасочном слое; вспучивание и отслоение окрасочного слоя на элементах отделки дверных и оконных проемов;
• штучное или массовое отслоение облицовочной плитки от поверхности стен;
• фрагментарное вздутие линолеума, появление неровностей и провалов в цементном основании пола (вымывание фрагментов стяжки);
• нарушение прямолинейности, коробление конструкций заполнений дверных и оконных проемов и др.

Необходимость выполнения ремонтных работ во всей комнате при локальном затоплении обосновывается требованием технологической целостности отделочных покрытий. Если ограничиться ремонтом только визуально пострадавшего участка, то может образоваться плесень, отслоение материалов и повторные повреждения в ближайшем будущем.

Отделочные материалы имеют свойство, известное как неремонтопригодность. Если поврежден участок стены с обоями или потолка с покраской, локальная заплатка будет видна всегда.

Понятие «технологическая целостность отделочных покрытий» опирается на два ключевых аспекта: нормативные требования к качеству (что считается браком по СНиП/СП) и физическую невозможность подобрать идентичный материал для локальной заплатки.

Ремонт должен быть направлен на восстановление имущества, а не на косметическую маскировку.

Исследования по вопросу № 3.

• Определить стоимость ремонтно- восстановительных работ поврежденного в результате затопления имущества в квартирах № 1454, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония).

Стоимостная экспертиза — это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект. По сути, это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей, и продавцов (арендаторов и арендодателей) о полезности имущества, зависимости таковой от его свойств и об их готовности приобрести данное имущество (расстаться с ним) за приемлемую (по их представлениям) сумму денег.

Для определения рыночной стоимости объектов используются три традиционных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Затратный подход

В соответствии с Приказом от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" дается следующее определение затратному подходу:

«Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения».

В соответствии с Приказом от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки" дается следующее определение доходному подходу:

«Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод».

Сравнительный подход

В соответствии с Приказом Минэкономразвития от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» дается следующее определение сравнительному подходу:

«Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения».

Анализ возможности применения подходов

Доходный подход предусматривает возможность использования доходного подхода только в случае, «когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы».

В связи с невозможностью достоверно спрогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки, эксперты считают целесообразным отказаться от использования доходного подхода.

Сравнительный подход- Проанализировав рынок эксперт не выявил подобного рынка, соответственно, в настоящем случае сравнительный подход не применим. В виду отсутствия доступа невозможно детально установить уровень отделки, поэтому принято решение отказаться от применения сравнительного подхода.

Для ответа на поставленный вопрос, специалистами будет использован следующий порядок проведения исследования:

Расчет стоимости в рамках затратного подхода;

Вывод о стоимости на дату оценки.

Расчет Стоимости В Рамках Затратного Подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Расчет стоимости ущерба (затрат на замещение), причиненного жилому помещению производился базисно-индексным методом расчета с использованием программного комплекса (базы данных) Smeta.ru.

Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

-проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам;

• действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
• отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

В случае, когда отсутствуют необходимые сметные нормативы в действующей сметно-нормативной (нормативно-информационной) базе, а также для специализированных строек (в том числе линейных), в составе проекта могут составляться по произвольной форме индивидуальные сметные нормы. В составе проектно-сметной документации определяется сметная стоимость объекта. Для определения сметной стоимости строительства в составе проекта рассчитывается: сводный сметный расчет, сводка затрат, объектные и локальные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды затрат.

Сметная документация составляется в установленном порядке, независимо от метода осуществления строительства (подрядным или хозяйственным способом). Для определения сметной стоимости проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется следующая сметная документация:

• Сводный сметный расчет строительства (сводные сметные расчеты и сводки затрат).
• Сметы на объекты строительства (объектные сметы и расчеты).
• Сметы на отдельные виды работ и затрат (локальные сметы и сметные расчеты).

Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), обычно включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.

С.л.с. П.з. НР П, где

С.л.с – сметная стоимость СМР по локальной смете (сметному расчету), руб;

П.з. – прямые затраты, руб;

НР – накладные расходы, руб;

П.с. – сметная прибыль, руб.

Состав цены, отражаемой в объектной смете

Прямые затраты учитывают стоимость необходимых для выполнения работ ресурсов:

-материальных (материалов, изделий, конструкций, оборудования, мебели, инвентаря);

-технических (эксплуатации строительных машин и механизмов);

-трудовых (средства на оплату труда рабочих, а также машинистов, учитываемые в стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов).

Прямые затраты определяются:

П.з. М.с. О.зп ЭМ ППР , где:

М.с .– сметная стоимость материалов, полуфабрикатов и конструкций, руб;

О.з.п. – основная заработная плата строительных рабочих, руб;

ЭМ – сметная стоимость эксплуатации машин и механизмов, руб;

ППР – прочие прямые расходы, руб.

Накладные расходы учитывают затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией и управлением. Начисление накладных расходов и сметной прибыли при составлении локальных сметных расчетов (смет) производится в конце сметного расчета (сметы), за итогом прямых затрат. Сметная прибыль включает в себя сумму средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование.

Термины и определения:

Ресурсный метод - это калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на при объектный склад, расхода энергоносителей, времени на эксплуатацию машин и их состав, затрат труда рабочих.

База, база данных (БД) – совокупность данных, организованных по определенным правилам и заключенных в специальный файл. При помощи специального программного обеспечения пользователь может просматривать необходимую информацию, и, по мере необходимости, манипулировать ею – добавлять, удалять, сортировать и т.д. Базу данных можно использовать по сети. На этом основана клиент-серверная технология (см. ниже).

Базисный уровень цен – определяется в результате сметного расчета базисно-индексным методом в уровне стоимости ресурсов, работ и услуг прошлых (базисных) периодов. Базисная стоимость в сметном ценообразовании строительства материалов в программном комплексе Smeta.RU. Он представляет собой альтернативный вариант оглавления сборников материалов и эксплуатации машин. Информация в классификаторе располагается не по обоснованию, а в логическом порядке.

Локальная смета – разрабатывается по видам работ или основным конструктивным элементам и инженерному оборудованию зданий и сооружений для каждого отдельного объекта строительного проекта. Локальные сметы являются основным элементом сметного калькулирования и могут разрабатываться в технологической и (или) ресурсной форме сметного расчета.

Объектная смета – объединяет в своем составе данные из локальных смет на объект в целом. Объектные сметы относятся к сметным документам, на основе которых формируются договор… цены на объекты.

Сметный норматив – сметная норма, сметная расценка, сметный ресурс, применяемые для составления сметной документации.

Справочник – основная структурная единица Менеджера. Работа с ним напоминает работу с обычными папками Windows в проводнике. Справочники нельзя изменять, добавлять или удалять, их количество всегда постоянно.

Текущий уровень цен – определяется по сметному расчету, в котором используются фактические цены, сложившиеся на региональных рынках строительных ресурсов и услуг. В сметных расчетах стоимости строительства текущие цены являются основным уровнем расчетной сметной стоимости при реализации строительного проекта.

Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации. Утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 августа 2020 года N 421/пр.

На основании вышеизложенного, Эксперт определял рыночную стоимость объекта оценки путем расчета Затратным подходом с применением программного комплекса «Smeta.ru», содержащего сборники расценок на строительные работы ТСНб-2001. Для перевода цен на дату определения стоимости используются К-индексы изменения сметной стоимости согласно Письму Минстроя России от 13 августа 2026 г. № 50058-ИФ/09.

Расценки нормативной базы ТСНБ-2001 разработаны по всей номенклатуре Территориальных единичных расценок (ТЕР-2001; ТЕРр-2001), а также по ряду единичных расценок, входящих в сборники ФЕРм-2001; ФЕРмр-2001; ФЕРп-2001. За основу расчета индексов приняты ресурсно-технологические модели (РТМ), которые включают нормативные наборы и расходы ресурсов: труда, строительных материалов, изделий и конструкций, строительных машин и механизмов, а также сметных цен в базе 2000 г. и текущем уровнем цен.

В части N 1 приведены расчетные индексы пересчета стоимости строительных, специальных строительных, ремонтно-строительных работ к ценам 2000 года (ТЕР-2001, ТЕРр-2001) ТСНБ-2001 в редакции 2014 г. с И-1, И-2 (версия 9.0 - 14.0 согласно Приложению N 5) с учетом ГЭСН и новой ТСНБ-2001 редакции 2014 года.

То есть, к нормативной базе ТСНБ-2001 в редакции 2009 года с И-1, И-2 при расчете индексов изменения по видам работ учтены следующие изменения в соответствии с ГЭСН-2001 и новой ТСНБ-2001 в редакции 2014 г. (Приказ Минстроя от 21.09.2015 N 675/пр), которые внесены в ресурсную часть расценок (нормы расхода или замены ресурсов) и дополнительной корректировке не подлежат (Приложение N 7 в электронном виде).

В основном единичные расценки в сборниках ТЕР являются закрытыми, т.е. учитывают сметную стоимость материалов наиболее широко применяемых марок (из предусматриваемых как сметными нормами, так и проектами) по ценам «Сборника средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции. (Утвержден протоколом № 5 от 13 мая 2003 года) и сметную стоимость эксплуатации строительных машин по ценам «Федерального сборника сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств» Госстроя РФ (Утвержден постановлением от 23.07.2001 № 86).

В случае применения строительных материалов с их марками и нормами расхода по проектным данным (рабочим чертежам) учтенный в расценке конкретный материал, его расход и базовая цена могут быть заменены на предусмотренный проектом материал по цене, приведенной к базовому уровню цен по состоянию на 1 января 2000 года.

При этом нормативные показатели по труду в чел.-часах и строительным машинам в м/часах корректировке не подлежат.

В ТЕР учтены затраты по горизонтальному и вертикальному внутрипостроечному перемещению материалов от при объектного склада к месту укладки в дело, включая разгрузку на при объектном складе, а также горизонтальное и вертикальное перемещение мусора и пригодных для повторного применения материалов от разборки в пределах строительной площадки объекта.

Расценки учитывают вертикальное транспортирование материалов, изделий и конструкций, и мусора, получаемого при разборке и ремонте конструкций, для зданий высотой: при производстве отделочных, стекольных, кровельных работ и заполнении проемов - 30 м; при производстве остальных видов работ - 15 м; при большей высоте зданий учитывают дополнительные затраты на вертикальный транспорт.

Сметный расчет выполнен с учетом налога на добавленную стоимость в размере 22% от общей сметной стоимости на основании Налогового кодекса Российской Федерации от 28.11.2025 № 425-ФЗ <Письмо> ФНС России от 11.12.2025 N АБ-4-20/11176@ "О переходе с НДС 20% на 22% с 1 января 2026 года".

Вопрос 1. Определить причину затопления квартир № …, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония

Ответ: Эксперт считает, что причиной затопления квартиры № …, расположенной на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония») является не соответствие выполненных работ по перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных на техническом этаже над исследуемыми квартирами нормативной документации и действующему законодательству.

В связи с многочисленными нарушениями требований нормативной документации при проведении перепланировки и переустройства нежилого помещения № 10, отсутствием в проектной документации схемы расположения инженерных сетей и исполнительной документации на выполненные инженерные сети, включающих в себя акты опрессовки, в настоящий момент не представляется возможным определить конкретную причину затопления квартиры № ….

Одной из явных причин является нарушение герметичности инженерных коммуникаций, выполненных в помещении № 10 и проложенных в конструкции перекрытия над исследуемой квартирой № 1454.

Для более полного и аргументированного ответа на поставленный вопрос необходимо предоставить проектную документацию, касательно выполнения СМР работ на 19 этаже и техническом этаже многоквартирного жилого дома.

Вопрос 2. Определить объем и характер повреждений квартир № …, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония).

Ответ: При проведении обследования установлено, что имеющиеся повреждения в квартире № … явились следствием протекания воды с помещений расположенных на техническом этаже. (Фото 13-20).

Экспертом установлено, что в помещении № 10, расположенном на техническом этаже проводились работы по перепланировке и переустройству данного помещения.

В результате обследования квартиры № … повреждений и протечек не обнаружено.

Вопрос 3. Определить стоимость ремонтно- восстановительных работ поврежденного в результате затопления имущества в квартирах № 1454, 1455, расположенных на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония).

Ответ: Стоимость ремонтно- восстановительных работ поврежденного в результате затопления имущества в квартире № …, расположенной на 19 этаже многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 298Б, к. 7 (ЖК «Морская Симфония») составляет 1 126 737 (один миллион сто двадцать шесть тысяч семьсот тридцать семь) рублей 10 коп.

Эксперт ООО «Стройэкспертиза» ______________ [ФИО скрыто] В.В

Нормативная база

Перечень Используемой Нормативно-Технической Документации

Свод правил СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»

• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

СНиП 10-01-94 Система нормативных документов в строительстве. Общие положения.

СНиП 10-01-94 Система нормативных документов в строительстве. Общие положения.

• Градостроительный кодекс Российской федерации.
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• СП 71.13330.2022 «Изоляционные и отделочные покрытия»
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Федеральный закон № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
• Гражданский кодекс российской Федерации.

Лицензионные документы ООО «Стройэкспертиза»

январь 2000 года

Объем: 0,841=84,1/100

Объем: 0,841=84,1/100

Объем: 0,841=84,1/100

Объем: 0,841=84,1/100

Объем: 0,841=84,1/100

Объем: 0,441=44,1/100

Объем: 0,441=44,1/100

Объем: 0,441=44,1/100

Объем: 0,441=44,1/100

Объем: 0,441=44,1/100

Объем: 0,441=44,1/100

Объем: 0,441=44,1/100

Объем: 0,441=44,1/100

Объем: 0,671=67,1/100

Объем: 0,377=37,7/100

Объем: 0,295=29,5/100

Объем: 0,219=21,9/100

Объем: 0,219=21,9/100

Объем: 0,219=21,9/100

Объем: 0,02=2/100

Объем: 0,28=28/100

Объем: 0,16=16/100

Объем: 0,02=2/100

Объем: 0,003=0,3/100

Фотофиксация объекта

Фотографии из заключения. Документы с данными, дипломы и кадры с лицами исключены.