Обследование складских помещений

Объектом обследования для проведения строительно–технической экспертизы являются 3 (три) складских помещения, каждое общей площадью промышленная зона, владение 1.

Складские помещения находятся на земельном участке с кадастровым номером площадью 11000 кв. м., который находится в собственности:

 

— вид разрешенного использования – для размещения промышленных объектов (производственно-складская зона);

В соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU 50367000-MSK032031:

«Земельный участок расположен в территориальной зоне: П – производственная зона. Производственная зона П установлена для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, а также для размещения объектов управленческой деятельности производственных объектов, складских объектов, объектов оптовой торговли, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.»

1. В ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», приведены основные положения, регламентирующие порядок проведения обследования строительных конструкций здания:
2. «5.1.11 Предварительное (визуальное) обследование проводят в целях предварительной оценки технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (при необходимости) по внешним признакам, определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования и уточнения программы работ. При этом проводят сплошное визуальное обследование конструкций здания, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (в зависимости от типа обследования технического состояния) и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми измерениями и их фиксацией.

5.1.5 Оценку категорий технического состояния несущих конструкций, зданий (сооружений), включая грунтовое основание, проводят на основании результатов обследования и поверочных расчетов. По этой оценке, конструкции, здания и сооружения, включая грунтовое основание, подразделяют на находящиеся:

— в нормативном техническом состоянии;

— в работоспособном состоянии;

— в ограниченно работоспособном состоянии;

— в аварийном состоянии.

3.10 нормативное техническое состояние: Категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения.

3.11 работоспособное техническое состояние: Категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.

3.12 ограниченно-работоспособное техническое состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).

3.13 аварийное состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.»

Выполненные складские помещения соответствуют требованиям градостроительных регламентов:

“Градостроительному кодексу Российской Федерации”

“Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений”.

В Статье 2. Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29. 12. 2004 N 190-ФЗ (ред. от 25. 12. 2018) определены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности:

2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;

7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;

8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;

9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;

Нарушен п. 7, о соблюдении требований технических регламентов, при осуществлении градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», установлено:

1. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также — строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.

2. Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий.

В Главе 1 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) определены цели принятия Федерального Закона:

1) защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

2) охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;

3) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;

4) обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений;

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1521 от 26.12.2014г. установлен перечень национальных стандартов и сводов правил (СП), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение Технического регламента безопасности здания и сооружений №384-ФЗ.

В соответствии с требованиями СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с Изменениями № 1,2)» конструктивное решения здания и сооружения должны способствовать исключению возможности получения травм при нахождении в нем людей в процессе передвижения, работы, пользования передвижными устройствами, технологическим и инженерным оборудованием.

Строительные конструкции должны обладать долговечностью и надежностью с учетом возможных опасных воздействий, а также устойчивостью к прогрессирующему обрушению, подтвержденных соответствующими расчетами.

Основания и несущие конструкции здания и сооружения в процессе строительства и эксплуатации не должны иметь трещин, повреждений и деформаций, ведущих к снижению эксплуатационных свойств зданий и сооружений.

Конструкции должны быть рассчитаны на действие нагрузок от собственного веса и конструкций, которые на них опираются, снеговых и ветровых нагрузок, нагрузок от технологического оборудования, транспортного и инженерного оборудования в соответствии с СП 20.13330.2016, с учетом восприятия воздействия от опасных геологических процессов в районе строительства.

При проведении обследования установлено, что металлические конструкции сооружений соответствуют нормативному техническому состоянию.

Проведение обследования складских помещений проводилось с целью отнесения их к капитальным или некапитальным объектам.

При обследовании рассмотрены признаки капитальности сооружений, установленные Градостроительным кодексом РФ, в сравнении их с особенностями некапитальных построек.

Все здания и сооружения относятся к одному из следующих двух видов строений:

1. капитальное строение или сооружение
2. некапитальное строение или сооружение

Различия между капитальными и некапитальными объектами уточняет Градостроительный кодекс РФ (п.10, 10.1 и 10.2 Ст.1), по которому список объектов капитального строительства представлен в следующем виде:

• объекты незавершённого строительства:
  • 1. здание, строение, сооружение;
    2. исключения:
       • • некапитальные строения и сооружения;
         • неотделимые улучшения земельного участка;
• линейные объекты;
• некапитальные строения и сооружения:
  1. киоски;
  2. навесы;
  3. строения, сооружения, со следующими характеристиками:
     • • • отсутствием прочной связи с землёй;
         • возможностью выполнения перемещения, демонтажа и последующей установки без существенного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, обеспечиваемой конструктивными характеристики;

Признаками капитальности объекта могут служить те виды работ, которые выполняются при его строительстве:

1. проектно-изыскательские;
2. фундаментные;
3. монтаж опорной конструкции, ограждений;
4. подвод коммуникаций;
5. пуско-наладочные;

Сооружение – это строительная система с наземной и, возможно, подземной частями. Состоит она из несущих и иногда ограждающих строительных конструкций.

В область использования сооружений входят многие задачи:

• • • • • выполнение производственных процессов;
        • хранение продукции;
        • временное пребывания людей;
        • перемещения людей и грузов;

Поскольку нормативные критерии, позволяющие однозначно определить, является или нет объект, или сооружение некапитальным, в Градостроительном кодексе РФ сформулированы недостаточно точно, для выяснения конкретных особенностей некапитальных построек использовались характеристики ОКС (объекта капитального строительства) и используя принцип «действовать от обратного», признавая следующее:

• в отличие от капитальной постройки (объекта недвижимости), некапитальные постройки или сооружения, не являются объектами капитального строительства, то есть это движимые объекты и сооружения, обладающие техническими характеристиками, которые способны обеспечить:
  1. перемещение строения или сооружения (или их конструктивных частей);
  2. выполнение демонтажа и переноса без причинения существенного вреда строению и без изменения основных характеристик такого строения;
• некапитальные строения имеют ограниченный срок пребывания на месте их установки
• временная постройка (некапитальный объект) не обладает прочной связью с землей:
  • • • • или не имеют фундаментов
        • или не имеют капитальных (заглубленных) фундаментов
• на возведение некапитальных построек требуется меньше средств и времени, чем на капитальные постройки

Следовательно, можно сделать вывод, что, к основным критериям некапитальности строения относятся следующие:

1. временность использования и более короткий срок эксплуатации;
2. возможность перемещения постройки без несоразмерного ущерба её назначению;
3. отсутствие загубленного фундамента;
4. отсутствие стационарных коммуникаций (как правило);
5. меньший срок возведения в сравнении с капитальными строениями;
6. исключение необходимости получения разрешения на строительство;
7. невозможность регистрации права собственности в ЕГРН;

В результате проведенного обследования трех имеющихся сооружений из металлоконструкций установлено, что их технические характеристики и будущее использование в полной мере отражают перечисленные признаки отнесения построек к некапитальным постройкам.

Более значимые характеристики некапитальные (временные) объекты получили в государственных строительных стандартах.

В строительстве титулом здания, титулом сооружения называется краткая характеристика строения (объекта), содержащая его основные показатели:

1. наименование;
2. местонахождение;
3. технические показатели;

• титульные здания и сооружения

1. это временные здания и сооружения для нужд строительства в целом;
2. они используются многократно, обладают высоким эксплуатационным ресурсом;

• нетитульные здания и сооружения

1. это временные здания и сооружения для обеспечения нужд отдельного объекта;

• мобильное (инвентарное) здание или сооружение

1. это здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого отвечает следующим характеристикам:

— возможность передислокации;

— сборно-разборная, сборная, разборная особенность конструкции:

• состоит из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединяемых в конструктивную систему на месте эксплуатации;

В другом государственном стандарте ГCН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных, модульных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» указывается (п/ 1.1):

«к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспособляемые на период капитального ремонта производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения модульного типа, необходимые для производства ремонтно-строительных работ».

Понятия, данные в стандартах, распространяются на некапитальные объекты, выполняющие роль вспомогательных и обеспечивающие строительство объекта (жилого дома, жилого комплекса, крупного производственного объекта и др.). Такими некапитальными объектами могут быть используемые многократно бытовые городки на строительных площадках. По завершении строительства объекта все временные сооружения подлежат демонтажу.

Благодаря понятиям о временных, модульных зданиях и сооружениях, введённых стандартами, область их применения существенно расширилась. Этому способствовало появление новых строительных материалов и технологий.

Проектные и технологические разработки и создание различных легковозводимых конструкций, лёгких сборно-разборных сооружений, не имеющих прочной связи с землёй, обладающих возможностью перемещения без ущерба назначению, позволяет отнести их или к некапитальным строениям, или объектам вспомогательного использования:

• объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций;

В том числе с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований с заглублением до 0.4 м, без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения.

Наличие права собственности на земельный участок – это дополнительная и весьма благоприятная возможность для размещения некапитальных построек.

Размещение некапитальных построек на земельном участке с кадастровым номером соответствует:

1. земельному законодательству:

— в первую очередь, ВРИ ЗУ и градостроительному регламенту;

1. общим требованиям санитарных и пожарных нормативов;

На участке, предоставленном для размещения промышленных объектов, могут устанавливаться некапитальные объекты производственного назначения – склады, иные объекты, вспомогательные по отношению к деятельности предприятия.

Относительно рассматриваемого вопроса о капитальности или некапитальности объекта в Письме Минэкономразвития указывается:

«если объект является объектом вспомогательного использования и отвечает признакам объекта недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета у органа кадастрового учёта будут отсутствовать».

Современный строительный рынок предлагают готовые к сборке на месте конструкции мобильных сооружений, обеспечивающих существенную экономию средств, высокую скорость возведения объектов, их надёжность и долговечность. Такие показатели делают их максимально привлекательными для широкого круга застройщиков (производственных или торговых компаний, дачников, фермеров и т.д.).

Виды быстровозводимых сборно-разборных конструкций и сооружений чрезвычайно разнообразны. Будучи быстровозводимыми, все они представляют собой конструктив заводской комплектации с возможностью их передислокации и повторной установки на новом месте. Недорогие, комфортные, со сроком эксплуатации в нескольких десятков лет, они позволяют решить множество проблем.

Среди таких конструкций присутствуют:

1. ангары арочного типа
2. ангары, представляющие собой сооружение каркасно-обшивного типа
3. быстровозводимые модульные здания (мобильные здания) из стандартных блок-контейнеров
4. мобильные здания сборно-разборного типа

Представляя собой временные мобильные сборно-разборные сооружения, временными объектами они признаются не во всех случаях.

Роль временных объектов они смогут сыграть лишь тогда, когда их использование имеет вспомогательное значение при существующем на земельном участке объекте капитального строительства:

• здания производственного цеха;
• здания магазина;
• здания склада;
• здания фермы на участке с/х назначения;
• т.д.

Если быстровозводимая сборно-разборная конструкция планируется к использованию в качестве основной постройки в соответствии с правовым режимом земельного участка, в которой планируется ведение той или иной деятельности, то любой ангар или мобильное здание, даже установленное на ж/б плитах, сваях или незаглубленном фундаменте и подключённое к электроснабжению по временной схеме технологического присоединения, будет признаваться объектом недвижимости. Размещение такого сооружения и ввод его в эксплуатацию требует согласования с органами власти.

Если же такие объекты используются в качестве вспомогательных и при этом не обладают признаками недвижимого имущества (например, сборно-разборные и иные подобные вещи с ограниченными сроками службы), то они не подлежат государственному кадастровому учёту и государственной регистрации. Представляя собой некапитальные объекты, недвижимым имуществом они не являются. Размещение таких объектов на земельных участках в соответствии с правовым режимом участков в согласованиях с органами власти не нуждается.

Фото № 1. Складские помещения № 1,2,3

Фото № 2. Складское помещение № 1.

Фото № 3. Складское помещение № 1.

Фото № 4. Расстояние между складскими помещениями № 1, 2.

Фото № 5. Складское помещение № 2.

Фото № 6. Расстояние между складскими помещениями № 2, 3.

 

Фото № 7. Складское помещение № 3.

Фото № 8. Складское помещение № 3.

III. ВЫВОДЫ

В результате проведенного обследования установлено, что сами по себе быстровозводимые сборно-разборные конструкции, которые возведены на лёгких фундаментах, действительно, являются временными сооружениями (как конструкции), но когда они становятся постройками, капитальность или некапитальность таких построек определяется совокупностью нескольких факторов:

• целью размещения конструкции;
• использованными материалами;
• обеспеченностью постройки стационарными или временными коммуникациями;
• потенциальными затратами на снос или демонтаж;

В результате обследования установлено, что задачи использования трех сооружений из металлоконструкций в качестве вспомогательных объектов (складских помещений) в производственной деятельности предприятия и их технические характеристики определяют их некапитальность.

Строительный эксперт

ООО «Стройэкспертиза» В.В. Оболенский