Строительная экспертиза

«Независимое агентство строительных экспертиз» ООО «Стройэкспертиза»

+7(926)527-72-74

Технический директор
Шевко Сергей Николаевич

+7(991)725-59-26

Помощник руководителя Наталья

Строительно-техническое обследование здания

В соответствии с Приложением 4 к «Общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Госстрой СССР» (Утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г.) предусмотрено следующее распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности:

Таблица 1.

Конструктивные элементы здания Группы
I II III IV V VI
Фундаменты Железобетонные, бетонные, буто-бетонные, бутовые, кирпичные Деревянные стулья или каменные столбы Глинобитные, грунтовые
Стены Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней Деревянные рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные и деревянные) Щитовые и каркасно-засыпные сырцовые, саманные и глинобитные Каркасно- камышитовые и другие облегченные
Перекрытия Железобетонные Смешанные (металлические балки и деревянное заполнение) Деревянные
Кровля Железная, асбестоцементная, черепичная

Исследуемое помещение расположено в здании I группы капитальности.

Проведение осмотра Объекта исследования

Визуальный осмотр, который еще классифицируется как визуальное обследование зданий и сооружений является одним из основных видов исследования. Для некоторых сооружений это практически единственный метод определения фактического состояния и контроля, который может быть выполнен сплошным образом (для 100% конструкций). Согласно требованиям СП 13-102-2003 визуальное обследование выполняется первым и состоит из визуального осмотра и определения фактического технического состояния объекта исследования. Те же требования имеются в национальных стандартах ГОСТ 31973-2011, который входит в перечень Постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521. «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)», в результате применения, которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Визуальное обследование, как правило, делается сплошным, а инструментальное выборочным. Таким образом, визуальное обследование более полно охватывает все конструкции, чем, в том числе, обеспечивается качество работы. К повышению качества визуального обследования, имеется еще одна известная проблема, снижающая эффективность работ в ряде случаев до нуля. Речь идет о недоступности конструкций, подлежащих обследованию, для осмотра вследствие наличия различного типа отделочных слоев, экранов, декоративных элементов и пр. Основы устранения проблемы недоступности заложены в ФЗ-384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и должны выполняться еще на этапе проектирования. В законе указано следующее. В проектной документации должна быть предусмотрена доступность элементов строительных конструкций, для определения фактических значений их параметров и других характеристик, а также параметров материалов, изделий и устройств в процессе его строительства и эксплуатации (ФЗ-384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 15, п.4).

При проведении исследований использовалась экспертная методика, в которую входит совокупность методов, приемов и технических средств, применяемых в определенной последовательности при исследовании объектов и их свойств данного рода исследований при решении ее специфических задач. Исследование проводились с использованием общих методик (общая технология исследования), конкретных и частных методик, перечисленных в разделе №3.1 («Методика проведения исследований»).

Из всей совокупности общих методик были использованы общенаучные методы: теоретические (анализ, синтез, формализация), эмпирические (наблюдение, описание, эксперимент).

Используемое оборудование, программное обеспечение, нормативная база, литература и т.д. перечислено в соответствующих разделах.

Все этапы исследования фиксировались с помощью фотоаппарата (см. раздел фотоприложение).

Для решения поставленных вопросов исследование состояло из следующих стадий:

  1. Подготовительная – изучение предъявленных документов, установлении полноты исходных данных, необходимых и достаточных для проведения исследований, уточнение поставленных задач и вопросов;
  2. Аналитическая – отражение хода исследования, анализа предъявленных и полученных в ходе исследования данных, сопоставление на предмет соответствия;
  3. Синтезирующая – суммирование полученных в ходе анализа данных;
  4. Результативная – обоснование полученных выводов;
  5. Формулирование выводов.
  6. Аналитическая – отражение хода исследования, анализа предъявленных и полученных в ходе исследования данных, сопоставление на предмет соответствия;
  7. Синтезирующая – суммирование полученных в ходе анализа данных;
  8. Результативная – обоснование полученных выводов;
  9. Формулирование выводов.

Осмотр произведён 18.01.2022г. в присутствии представителя заказчика –

Барков Э.А.

Описание объекта обследования.

Здание имеет функциональное значение – нежилое, общественное. В здании располагаются обособленные друг от друга офисные помещения различных организаций, в том числе помещение площадью 195м . Помещение имеет отдельный вход.

На разрешение эксперту поставлен вопрос:

  1. Имеет ли Комната №35 площадью 195м2 являющаяся частью помещения III, расположенное на первом этаже нежилого здания признаки общедомового имущества?

Используемое оборудование, программное обеспечение, нормативная база, литература и т.д. перечислено в соответствующих разделах.

Все этапы исследования фиксировались с помощью фотоаппарата (см. раздел фотоприложение).

Визуальный осмотр, который еще классифицируется как визуальное обследование зданий и сооружений является одним из основных видов исследования. Для некоторых сооружений это практически единственный метод определения фактического состояния и контроля, который может быть выполнен сплошным образом (для 100% конструкций). Согласно требованиям СП 13-102-2003 визуальное обследование выполняется первым и состоит из визуального осмотра и определения фактического технического состояния объекта исследования. Те же требования имеются в национальных стандартах ГОСТ 31973-2011, который входит в перечень Постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521. «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил)», в результате применения, которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Визуальное обследование, как правило, делается сплошным, а инструментальное выборочным. Таким образом, визуальное обследование более полно охватывает все конструкции, чем, в том числе, обеспечивается качество работы. К повышению качества визуального обследования, имеется еще одна известная проблема, снижающая эффективность работ в ряде случаев до нуля. Речь идет о недоступности конструкций, подлежащих обследованию, для осмотра вследствие наличия различного типа отделочных слоев, экранов, декоративных элементов и пр. Основы устранения проблемы недоступности заложены в ФЗ-384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и должны выполняться еще на этапе проектирования. В законе указано следующее. В проектной документации должна быть предусмотрена доступность элементов строительных конструкций, для определения фактических значений их параметров и других характеристик, а также параметров материалов, изделий и устройств в процессе его строительства и эксплуатации (ФЗ-384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 15, п.4).

При проведении исследований использовалась экспертная методика, в которую входит совокупность методов, приемов и технических средств, применяемых в определенной последовательности при исследовании объектов и их свойств данного рода исследований при решении ее специфических задач. Исследование проводились с использованием общих методик (общая технология исследования), конкретных и частных методик, перечисленных в разделе №3.1 («Методика проведения исследований»).

Из всей совокупности общих методик были использованы общенаучные методы: теоретические (анализ, синтез, формализация), эмпирические (наблюдение, описание, эксперимент).

В соответствии с Классификатором основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов (Утверждён главной инспекцией Госархстройнадзора РФ 17 ноября 1993 года) дефекты по значительности разделяются на следующие категории (табл.2):

Таблица 2.

Критический дефект Дефект, при наличии которого использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо.
Значительный дефект Дефект, который, существенно влияет на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность, но не является критическим.
Малозначительный дефект Дефект, который существенно не влияет на использование продукции по назначению и ее долговечность.

Основной задачей технического обследования является определение и оценка технического состояния строительных конструкций на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков определяемыми нормативными документами.

В соответствии с «Рекомендациями по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам» (ЦНИИпромзданий – 2001г.) техническое состояние конструкций может быть классифицировано по 5 категориям согласно общим признакам (табл.3):

Таблица 3.

Категория технического состояния Описание технического состояния Относительная надежность
1 Нормальное исправное состояние. Отсутствуют видимые повреждения. Выполняются все требования действующих норм и проектной документации. Необходимости в ремонтных работах нет. 1
2 Удовлетворительное работоспособное состояние. Несущая способность конструкций обеспечена, требования норм по предельным состояниям II группы и долговечности могут быть нарушены, но обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется устройство антикоррозийного покрытия, устранение мелких повреждений. 0,95
3 Не совсем удовлетворительное, ограниченно работоспособное состояние. Существующие повреждения свидетельствуют о снижении несущей способности. Для продолжения нормальной эксплуатации требуется ремонт по устранению поврежденных конструкций. 0,85
4 Неудовлетворительное, (неработоспособное) состояние. Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности к эксплуатации конструкций. Требуется капитальный ремонт с усилением конструкций. До проведения усиления необходимо ограничение действующих нагрузок. Эксплуатация возможна только после ремонта и усиления. 0,75
5 Аварийное состояние. Существующие повреждения свидетельствуют о возможности обрушения конструкций. Требуется немедленная разгрузка конструкции и устройство временных креплений, стоек, подпорок, ограждений опасной зоны. Ремонт в основном проводится с заменой аварийных конструкций. 0,65

Таблица 4.

Методы обследования Используемые правовые нормы и стандарты оценки, строительные нормативы Ожидаемый результат
1 2 3
Визуальный
  1. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
  2. РТМ 1652-11-92 «Руководство по выполнению и оформлению материалов визуального обследования строительных конструкции зданий и сооружении»
Описание состояния дефектных конструкций и их количества
Прямых измерений 1. СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу ГОССТРОЙ РОССИИ. Москва 2004 г.

2. ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров. Правила выполнения измерений»

Параметры, размеры и тип дефектов конструкций

При визуальном осмотре дефектов не обнаружено. Перегородки и площади комнат в помещении совпадают с размерами указанными в плане БТИ.

Категория технического состояния помещения I — Нормальное исправное состояние. Отсутствуют видимые повреждения. Выполняются все требования действующих норм и проектной документации. Необходимости в ремонтных работах нет.

По определению Терминологического словаря по строительству (ВНИИИС Госстроя СССР. М.: Русский язык):
Помещение техническое – вспомогательное помещение, предназначенное для размещения инженерного оборудования здания. В исследуемом здании общедомовым имуществом являются (как и в жилых квартирах) только стояки ГВС, ХВС, КНС и ВС. Исследуемое помещение и ни одна из комнат этого помещения не являются ни техническими, ни вспомогательными по отношению к другим помещениям здания, а также не связано какими-либо функциональными процессами. Исследуемое помещение, как и все другие помещения, расположенные в этом здании, были когда-то связаны общим функционалом, но в связи с выделением (обособлением) и продажей помещений различным лицам, эти функции (как и назначения помещений) утрачены. Помещения принадлежат различным неаффилированным собственникам (подобно квартирам в многоквартирном доме), имеют «свободное» функциональное значение, то есть деятельность организаций в помещениях здания ограничивается лишь нормами (Противопожарными, Санитарными и прочее.) определяющими возможность применения различных видов деятельности (кафе, офис, выставочный зал, фитнес и т.д.).

 

III. ВЫВОД

  • Спорное помещение не обслуживает другие прилегающие помещения здания.
  • Общие инженерные коммуникации в спорном помещении отсутствуют.
  • Комната №35 площадью 195м2 являющаяся частью помещения III,

 

Фото №1. Вход в обособленное помещение

Фото №2. Вид помещения

Фото №3. Вид помещения

Фото №4. Вид помещения