Заключение по судебной строительно-технической экспертизе по иску к ПАО «Группа Компаний «ПИК» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда
Основание для производства экспертизы: Определение Пушкинского районного суда города Санкт-Петербург под председательством судьи Зейналовой К.О. от 26 августа 2019 года по материалам гражданского дела по иску к ПАО «Группа Компаний «ПИК» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
На исследование представлены:
— материалы гражданского дела в 1-ом томе.
На разрешение эксперту поставлены вопросы:
(вопросы даны в соответствии с текстом определения Суда без редакции)
- Имеются ли в квартире, расположенной по адресу: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, квартира №305, строительные недостатки, в том числе, соответствует ли качество отделки квартиры строительным нормам и правилам и условиям договора №ВДНХ-2(кв)-3/14/(2) от 26.09.2016г.?
- При наличии недостатков определить причину их возникновения. Установить, возникли ли эти недостатки в результате некачественного выполнения застройщиком строительных работ или данные недостатки носят эксплуатационный характер?
- Каковы способы устранения недостатков и стоимость работ и материалов необходимых для устранения недостатков работ (при их наличии)?
Оборудование и инструменты, использованные при производстве экспертизы:
Измерительные и фиксирующие инструменты:
- лазерный дальномер «DEXELL»;
- строительный уровень (2-х метровая контрольная рейка);
- рулетка метрическая 5 м.;
- металлическая 30-и см. линейка;
- цифровой фотоаппарат Xiaomi NOTE-5 (смартфон).
Сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве экспертизы:
При проведении 01.11.2019г. визуально-инструментального обследования квартиры, расположенной по адресу: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, квартира №305, присутствовали истец и представитель ПАО «Группа Компаний «ПИК».
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ:
По первому и второму вопросам одновременно
(как взаимосвязанными и для удобства изложения):
Экспертом на объекте, расположенном по адресу: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, квартира №305, было произведено визуальное и визуально-инструментальное обследование помещений, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».
Произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов. Обмер геометрических параметров строений выполнялся с помощью измерительного инструмента — рулетка метрическая 5 м., дальномер лазерный DEXELL, 2-х метровая строительная рейка, линейка металлическая 30 см.
Обработка результатов осмотра и производство исследования проводилась в помещении ООО «Стройэкспертиза», расположенном по адресу: город Москва, улица Верхняя Первомайская, дом №43, офис №206. При производстве экспертизы использованы визуальный, инструментальный и сравнительный методы исследования.
Исследуемый объект состоит из двух жилых комнат, коридора, ванной, туалета и кухни.
В соответствии с пунктом 3.2 Договора участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года застройщиком (ПАО «Группа Компаний «ПИК») были выполнены отделочные работы, перечень которых указан в Приложении №2 к Договору:
— санузлы:
— выполнен монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры;
— установлены унитаз, умывальник, ванна, полотенцесушитель, смесители;
— электромонтажные работы:
— установлены розетки и выключатели;
— отделочные работы:
— выполнены работы по облицовке стен ванной комнаты и туалета керамической плиткой до потолка;
— выполнены работы по облицовке полов ванной комнаты и туалета керамической плиткой;
— выполнены работы по устройству натяжных потолков ванной комнаты и туалета;
— столярные работы:
— установлен экран под ванну;
— выполнены работы по устройству сантехшкафа;
— установлены вентиляционные решетки;
— жилые комнаты, коридор и кухня:
— выполнены работы по облицовке полов ламинатом в жилых комнатах и кухне с установкой плинтуса;
— выполнены работы по облицовке полов в коридоре и кухне керамической плиткой с установкой плинтуса;
— выполнены работы по оклейке стен обоями под покраску;
— выполнены работы по устройству натяжных потолков;
— установлены внутриквартирные двери в комплекте с наличниками, фурнитурой и ограничителем хода дверей;
— установлены подоконники;
— установлена входная металлическая дверь.
В процессе осмотра были произведены обмеры по фактической площади помещений в квартире №305, расположенной по адресу: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, которые приведены ниже:
Приемка выполненных строительно-монтажных работ осуществляется путем визуального осмотра и с использованием инструментальной базы, так:
— в части оклейки стен обоями приемка осуществляется путем визуального осмотра;
— в части облицовки полов ламинатом приемка осуществляется путем визуального осмотра и с использованием инструментальной базы;
— в части облицовки стен и полов плиткой осуществляется путем визуального осмотра и с использованием инструментальной базы.
По результатам визуального-инструментального обследования, проведенного 01.11.2019г., по объекту: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, квартира №305, установлено некачественное выполнение отделочных работ застройщиком ПАО «Группа Компаний «ПИК» в соответствии с Договором участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года, а также отделочные работы не в полном объеме, а именно:
— по жилой комнате площадью 12,21 кв.м. (см. фото стр. 22-36):
— визуально наблюдаются зазоры (щели) между ламинатным покрытием и плинтусом;
— отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет 2-3 мм.;
— отклонения от вертикали дверной коробки составляет 2-3 мм.;
— отклонения от вертикали оконного блока составляет 2-3 мм.;
— отсутствие по периметру потолочного молдинга;
— по жилой комнате площадью 12,11 кв.м. (см. фото стр. 37-50):
— визуально наблюдаются зазоры (щели) между ламинатным покрытием и плинтусом;
— отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет 3-5 мм.;
— отклонения от вертикали дверной коробки составляет 2 мм.;
— отклонения от вертикали оконного блока составляет 2 мм.;
— отсутствие по периметру потолочного молдинга;
— по коридору площадью 7,21 кв.м. (см. фото стр. 51-60, стр. 85-87):
— визуально наблюдаются зазоры (щели) между ламинатным покрытием и плиткой;
— отклонения от вертикали при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет 4 мм. (стена напротив двери туалета);
— отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет 8 мм.;
— отклонения разности по толщине меж плиточных швов составляет 1 мм (от 3,5 до 4,5 мм.);
— уступы между смежными покрытиями плиток составляет 2-3 мм.;
— глухой звук при простукивании плиток;
— отсутствие по периметру потолочного молдинга;
— крепежная планка на коробке входной двери для сдвижного устройства (замка) имеет механические повреждения и срезы между отдельными отверстиями, а также вмятины и зазубрины;
— по ванной комнате площадью 3,31 кв.м. (см. фото стр. 61-69):
— отклонения разности по толщине меж плиточных швов на стенах составляет 2 мм (от 1,5 до 3,5 мм.);
— наличие трещины на половой плитке (под унитазом);
— отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет 5 мм.;
— уровень пола в ванной комнате относительно коридора составляет 32 мм;
— уступы между смежными покрытиями плиток составляет 2,5 мм.;
— отклонения от вертикали при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет 13 мм.;
— глухой звук при простукивании плиток;
— отклонения от вертикали дверной коробки составляет 2 мм.;
— по туалету площадью 1,15 кв.м. (см. фото стр. 70-72):
— отклонения разности по толщине меж плиточных швов на стенах составляет 1 мм (от 2,5 до 3,5 мм.);
— уступы между смежными покрытиями плиток пола составляет 2 мм.;
— отклонения от вертикали дверной коробки составляет 3 мм.;
— по кухне площадью 21,21 кв.м. (см. фото стр. 73-84):
— визуально наблюдаются зазоры (щели) между ламинатным покрытием и плинтусом;
— отклонения поверхности покрытия пола плиткой от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет 4 мм.;
— глухой звук при простукивании плиток;
— отклонения поверхности покрытия пола ламинатом от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой составляет 3-5 мм.;
— неплотное замковое соединение ламината (наличие щелей) с зазором 1 мм;
— провисание натяжного потолка;
— отсутствие по периметру потолочного молдинга.
При обследовании исследуемого объекта были зафиксированы параметры по качеству выполненных строительно-монтажных работ, которые были сравнены допустимые значения строительных нормативов, согласно СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)», ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия» и ТТК «Устройство натяжных потолков». Все обнаруженные отклонения, а также допустимые значения, указаны ниже в таблице:
Таблица №1
| Установлено в процессе осмотра | Технические требования по СНиП |
|---|---|
| по облицовке полов плиткой | |
| Уступы между смежными покрытиями плиток составили:
— в ванной комнате 2,5 мм; — в коридоре 2-3 мм; — в туалете 2 мм |
Уступы между смежными изделиями покрытий из штучных материалов для керамических покрытий не должны превышать 1 мм.
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.8.14.1., табл.15 |
| Отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой:
— в ванной комнате 5 мм; — в коридоре 8 мм; — в кухне 4 мм |
Отклонения от заданного уклона покрытий не более 0,2% (или 2 мм)
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.8.14.1., табл.15 |
| Визуально наблюдаются зазоры (щели) между ламинатным покрытием и плиткой | Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток не допускаются
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.8.14.1., табл.15 |
| Глухой звук при простукивании плиток:
— в ванной комнате; — в коридоре; — в туалете; — в кухне |
При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием не должно быть изменения характера звучания
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.8.14.1., табл.15 |
| Наличие трещины на половой плитке (под унитазом) в ванной комнате | Поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.8.14.1., табл.15 |
| Отклонения разности по толщине меж плиточных швов:
— в ванной комнате 2 мм; — в коридоре 1 мм; — в туалете 1 мм |
Отклонения ширины шва плиток должно быть не более +0,5 мм
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.7.4.17, табл.7.6 |
| Уровень пола в ванной комнате относительно коридора составляет 32 мм | Уровень пола в туалетных и ванных помещениях должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях
СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (с Изменением №1)», п. 4.8 |
| при облицовке поверхностей стен в санузлах | |
| При проверке контрольной двухметровой рейкой отклонение поверхности покрытия плитки от вертикали в ванной комнате составило 13 мм | Отклонения поверхности покрытия от плоскости при проверке контрольной двухметровой рейкой не должны превышать для покрытий более 4 мм на этаж
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.7.4.17, табл.7.6 |
| Отклонения разности по толщине меж плиточных швов:
— в ванной комнате 2 мм; — в коридоре 1 мм; — в туалете 1 мм |
Отклонения ширины шва плиток должно быть не более +0,5 мм
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.7.4.17, табл.7.6 |
| при облицовке поверхностей пола ламинатом | |
| Наблюдаются зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола (ламинат, плитка) в жилых комнатах, коридоре и кухне | Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток не допускаются
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.8.14.1., табл.15 |
| Отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали при проверке двухметровой контрольной рейкой:
— в жилой комнате 2-3 мм; — в жилой комнате 3-5 мм; — в кухне 3-5 мм |
Отклонения от заданного уклона покрытий не более 0,2% (или 2 мм)
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.8.14.1., табл.15 |
| Неплотное замковое соединение ламината на кухне (наличие щелей) с зазором 1 мм | Зазоры между смежными планами ламината должно быть не более 0,2 мм
СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п.8.14.1., табл.15 |
| по установке оконных и дверных блоков (внутренних и наружных) | |
| Отклонение от вертикали по установке оконных и дверных блоков составляет от 2 до 3 мм. | Блоки следует устанавливать по уровню. Отклонение от вертикали и горизонтали сторон коробок смонтированных изделий не должны превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия
ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)» и ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия» |
| Крепежная планка для сдвижного устройства (замка) имеет механические повреждения и срезы между отдельными отверстиями, а также вмятины и зазубрины | Дверные приборы, крепежные детали должны соответствовать требованиям ГОСТ 538, сдвижные и сдвижные складывающиеся устройства открывания – ГОСТ 30777, петли – ГОСТ 5088. Покрытие приборов для комплектации дверных блоков ДН и ДВ должно быть стойким к коррозии.
ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия», п. 5.7.6 |
| по устройству натяжного потолка | |
| Зафиксировано провисание натяжного потолка в кухне | Не допускаются прогибы, наличие на натяжной мембране морщины и неровности
ТТК «Устройство натяжных потолков», п. 4.2, табл. 2 |
В остальной части отделочные виды работ в помещениях квартиры, расположенной по адресу: город Москва, Березовая аллея, дом №7, корпус №2, квартира №305, выполненные (произведены) застройщиком ПАО «Группа Компаний «ПИК» в пределах допустимых значений, указанных в строительных нормах и правилах СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)», ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия» и ТТК «Устройство натяжных потолков».
Выявленные отклонения от требований строительных норм и правил СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)», ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия» и ТТК «Устройство натяжных потолков» являются следствием некачественного выполнения (не соблюдение технологии производства) строительно-монтажных работ и не является следствием эксплуатации.
По третьему вопросу:
На основании произведенных замеров (длина, ширина и высота) помещений экспертом ниже в таблицу сведены объёмы строительно-монтажных работ по помещениям квартиры, расположенной по адресу: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, квартира №305, которые необходимо выполнить для ликвидации последствий некачественно произведенных строительно-монтажных (отделочных) работ, в рамках Договора участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года:
ОБЪЕМЫ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ И МАТЕРИАЛОВ
необходимых для ликвидации последствий некачественно произведенных строительно-монтажных (отделочных) работ, в рамках Договора участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года
| №
п/п |
Наименование работ | Ед.
изм. |
Объемы работ |
|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Жилая комната площадью 12,21 кв.м. | |||
| 1 | Демонтаж напольного плинтуса с сохранением | п.м | 3,06+2,88*2+0,16+0,19*2+0,85+1,13+0,51+3,0-0,9 = 13,95 |
| 2 | Демонтаж порожков с сохранением | шт. | 1 |
| 3 | Демонтаж ламината с сохранением | кв.м | (3,06*2,88+2,70*0,85+(0,74*2,70)/2+0,47*0,19+
(0,19*0,07)/2 = 12,21 |
| 4 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | (3,06*2,88+2,70*0,85+(0,74*2,70)/2+0,47*0,19+
(0,19*0,07)/2 = 12,21 |
| 5 | Облицовка пола ламинатом с использованием б/у материала | кв.м | (3,06*2,88+2,70*0,85+(0,74*2,70)/2+0,47*0,19+
(0,19*0,07)/2 = 12,21 |
| 6 | Устройство плинтуса с использованием б/у материала | п.м | 3,06+2,88*2+0,16+0,19*2+0,85+1,13+0,51+3,0-0,9 = 13,95 |
| 7 | Установка порожков | шт. | 1 |
| 8 | Установка потолочного молдинга | п.м | 3,06+2,88*2+0,16+0,19*2+0,85+1,13+0,51+3,0 = 14,85 |
| Жилая комната площадью 12,11 кв.м. | |||
| 9 | Демонтаж напольного плинтуса с сохранением | п.м | 2,95+4,46+3,75+3,0-0,9 = 13,26 |
| 10 | Демонтаж порожков с сохранением | шт. | 1 |
| 11 | Демонтаж ламината с сохранением | кв.м | 2,95*3,75+(0,71*2,95)/2 = 12,11 |
| 12 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 2,95*3,75+(0,71*2,95)/2 = 12,11 |
| 13 | Облицовка пола ламинатом с использованием б/у материала | кв.м | 2,95*3,75+(0,71*2,95)/2 = 12,11 |
| 14 | Устройство плинтуса с использованием б/у материала | п.м | 2,95+4,46+3,75+3,0-0,9 = 13,26 |
| 15 | Установка порожков | шт. | 1 |
| 16 | Установка потолочного молдинга | п.м | 2,95+4,46+3,75+3,0 = 14,16 |
| Коридор площадью 7,21 кв.м. | |||
| 17 | Демонтаж напольного плинтуса с сохранением | п.м | (2,34+4,13)*2-(0,9*4+0,75*2) = 7,84 |
| 18 | Демонтаж порожков с сохранением | шт. | 1 |
| 19 | Демонтаж напольной плитки без сохранения | кв.м | 2,34*2,22+1,06*1,90 = 7,21 |
| 20 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 2,34*2,22+1,06*1,90 = 7,21 |
| 21 | Облицовка пола напольной плиткой | кв.м | 2,34*2,22+1,06*1,90 = 7,21 |
| 22 | Устройство плинтуса с использованием б/у материала | п.м | (2,34+4,13)*2-(0,9*4+0,75*2) = 7,84 |
| 23 | Установка порожков | шт. | 1 |
| 24 | Установка потолочного молдинга | п.м | (2,34+4,13)*2 = 12,94 |
| 25 | Замена металлической крепежной планки на коробке входной двери | шт. | 1 |
| Ванная комната площадью 3,31 кв.м. | |||
| 26 | Демонтаж настенной плитки без сохранения | кв.м | (1,89+1,75)*2*2,60-(2,10*0,8+1,20*0,45+1,75*0,65) = 15,57 |
| 27 | Демонтаж напольной плитки без сохранения | кв.м | 1,89*1,75 = 3,31 |
| 28 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 1,89*1,75 = 3,31 |
| 29 | Облицовка стен плиткой | кв.м | (1,89+1,75)*2*2,60-(2,10*0,8+1,20*0,45+1,75*0,65) = 15,57 |
| 30 | Облицовка пола напольной плиткой | кв.м | 1,89*1,75 = 3,31 |
| Туалет площадью 1,15 кв.м. | |||
| 31 | Демонтаж настенной плитки без сохранения | кв.м | (1,79+,64)*2*2,60-(2,10*0,8+0,45*0,75) = 10,62 |
| 32 | Демонтаж напольной плитки без сохранения | кв.м | 1,79*0,64 = 1,15 |
| 33 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 1,79*0,64 = 1,15 |
| 34 | Облицовка стен плиткой | кв.м | (1,79+,64)*2*2,60-(2,10*0,8+0,45*0,75) = 10,62 |
| 35 | Облицовка пола напольной плиткой | кв.м | 1,79*0,64 = 1,15 |
| Кухня площадью 21,21 кв.м. | |||
| 36 | Демонтаж напольного плинтуса с сохранением | п.м | (6,22+3,41)*2-0,9 = 18,36 |
| 37 | Демонтаж порожков с сохранением | шт. | 1 |
| 38 | Демонтаж ламината с сохранением | кв.м | 3,41*4,94 = 16,84 |
| 39 | Демонтаж напольной плитки без сохранения | кв.м | 3,41*1,28 = 4,37 |
| 40 | Демонтаж потолочной натяжной мембраны | кв.м | 6,22*3,41 = 21,21 |
| 41 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 6,22*3,41 = 21,21 |
| 42 | Облицовка пола напольной плиткой | кв.м | 3,41*1,28 = 4,37 |
| 43 | Облицовка пола ламинатом с использованием б/у материала | кв.м | 3,41*4,94 = 16,84 |
| 44 | Устройство плинтуса с использованием б/у материала | п.м | (6,22+3,41)*2-0,9 = 18,36 |
| 45 | Установка порожков | шт. | 1 |
| 46 | Монтаж натяжной потолочной мембраны | кв.м | 6,22*3,41 = 21,21 |
| 47 | Установка потолочного молдинга | п.м | (6,22+3,41)*2 = 19,26 |
Для определения рыночной стоимости необходимых и достаточных работ и материалов для ликвидации последствий некачественно произведенных строительно-монтажных (отделочных) работ, сначала нужно определить сметные нормативы (сметную базу), на основе которых будет проведен расчет. Так, согласно требованиям МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», п. 2.3:
«Сметные нормативы подразделяются на следующие виды:
— государственные сметные нормативы — ГСН;
— отраслевые сметные нормативы — ОСН;
— территориальные сметные нормативы — ТСН;
— фирменные сметные нормативы — ФСН;
— индивидуальные сметные нормативы — ИСН.
Государственные, производственно-отраслевые, территориальные, фирменные и индивидуальные сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
К государственным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав 8 группы подгрупп 81, 82 и 83 «Документы по экономике».
К отраслевым сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли.
К территориальным сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Территориальные сметные нормативы предназначены для организаций, осуществляющих строительство или капитальный ремонт на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования исполняемых работ.
К фирменным сметным нормативам или собственной нормативной базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации — производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с учетом особенностей и специализации подрядной организации.
В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами».
Фирменные сметные нормативы учитывают реальные условия деятельности конкретной организации, тогда как все другие нормативы учитывают лишь среднюю стоимость работ и материалов в соответствующей отрасли строительства и регионе строительства.
Так, например, к фирменным расценкам можно отнести расценки, предусмотренные Договором подряда.
Для определения среднерыночных значений единичных стоимостей работ Эксперт использовал общедоступные интернет-ресурсы — сайт http://www.stroyka.ru/ и интернет-сайты других фирм, на которых размещены единичные расценки на работы. В частности, экспертом были проанализированы услуги, предлагаемые фирмами за период 2019 года, которые активно работают на рынке ремонтно-строительных работ в городе Москве:
В результате анализа рынка услуг, предоставляемых фирмами, были выбраны среднерыночные стоимости по видам работ с учетом характерного состояния и качества соответствующих финишных покрытий объекта экспертизы за период 2019 года.
Экспертом также был изучен рынок строительных материалов, позволяющих достичь необходимое качество ремонта. В результате анализа экспертом применены среднерыночные стоимости материалов, которые необходимы и достаточны для расчета стоимости работ.
На основе проведенного расчета экспертом была определена рыночная стоимость работ (по состоянию на 2019 год). Определена стоимость работ и материалов (по состоянию на дату проведения экспертизы), необходимых и достаточных для устранения повреждений,
ставших следствием некачественного ремонта.
Расчет рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для ликвидации последствий некачественно произведенных строительно-монтажных (отделочных) работ, в рамках Договора участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года
| №
п/п |
Наименование | Ед. изм. | Кол-во | Стоимость за 1 ед. измерения (руб.) | Общая стоимость (руб.) |
| СТОИМОСТЬ РАБОТ | |||||
| Жилая комната площадью 12,21 кв.м. | |||||
| 1 | Демонтаж напольного плинтуса с сохранением | п.м | 13,95 | 52 | 725 |
| 2 | Демонтаж порожка с сохранением | шт. | 1 | 50 | 50 |
| 3 | Демонтаж ламината с сохранением | кв.м | 12,21 | 99 | 1209 |
| 4 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 12,21 | 423 | 5165 |
| 5 | Облицовка пола ламинатом с использованием б/у материала | кв.м | 12,21 | 339 | 4139 |
| 6 | Устройство плинтуса с использованием б/у материала | п.м | 13,95 | 114 | 1590 |
| 7 | Установка порожков | шт. | 1 | 120 | 120 |
| 8 | Установка потолочного молдинга | п.м | 14,85 | 100 | 1485 |
| Жилая комната площадью 12,11 кв.м. | |||||
| 9 | Демонтаж напольного плинтуса с сохранением | п.м | 13,26 | 52 | 690 |
| 10 | Демонтаж порожка с сохранением | шт. | 1 | 50 | 50 |
| 11 | Демонтаж ламината с сохранением | кв.м | 12,11 | 99 | 1199 |
| 12 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 12,11 | 423 | 5123 |
| 13 | Облицовка пола ламинатом с использованием б/у материала | кв.м | 12,11 | 339 | 4105 |
| 14 | Устройство плинтуса с использованием б/у материала | п.м | 13,26 | 114 | 1512 |
| 15 | Установка порожков | шт. | 1 | 120 | 120 |
| 16 | Установка потолочного молдинга | п.м | 14,16 | 100 | 1416 |
| Коридор площадью 7,21 кв.м. | |||||
| 17 | Демонтаж напольного плинтуса с сохранением | п.м | 7,84 | 52 | 408 |
| 18 | Демонтаж порожка с сохранением | шт. | 1 | 50 | 50 |
| 19 | Демонтаж напольной плитки без сохранения | кв.м | 7,21 | 152 | 1096 |
| 20 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 7,21 | 423 | 3050 |
| 21 | Облицовка пола напольной плиткой | кв.м | 7,21 | 671 | 4838 |
| 22 | Устройство плинтуса с использованием б/у материала | п.м | 7,84 | 114 | 894 |
| 23 | Установка порожков | шт. | 1 | 120 | 120 |
| 24 | Установка потолочного молдинга | п.м | 12,94 | 100 | 1294 |
| 25 | Замена металлической крепежной планки на коробке входной двери | шт. | 1 | 500 | 500 |
| Ванная комната площадью 3,31 кв.м. | |||||
| 26 | Демонтаж настенной плитки без сохранения | кв.м | 15,57 | 231 | 3597 |
| 27 | Демонтаж напольной плитки без сохранения | кв.м | 3,31 | 152 | 503 |
| 28 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 3,31 | 423 | 1400 |
| 29 | Облицовка стен плиткой | кв.м | 15,57 | 990 | 15414 |
| 30 | Облицовка пола напольной плиткой | кв.м | 3,31 | 671 | 2221 |
| Туалет площадью 1,15 кв.м. | |||||
| 31 | Демонтаж настенной плитки без сохранения | кв.м | 10,62 | 231 | 2453 |
| 32 | Демонтаж напольной плитки без сохранения | кв.м | 1,15 | 152 | 175 |
| 33 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 1,15 | 423 | 486 |
| 34 | Облицовка стен плиткой | кв.м | 10,62 | 990 | 10514 |
| 35 | Облицовка пола напольной плиткой | кв.м | 1,15 | 671 | 772 |
| Кухня площадью 21,21 кв.м. | |||||
| 36 | Демонтаж напольного плинтуса с сохранением | п.м | 18,36 | 52 | 955 |
| 37 | Демонтаж порожка с сохранением | шт. | 1 | 50 | 50 |
| 38 | Демонтаж ламината с сохранением | кв.м | 16,84 | 99 | 1667 |
| 39 | Демонтаж напольной плитки без сохранения | кв.м | 4,37 | 152 | 664 |
| 40 | Демонтаж потолочной натяжной мембраны | кв.м | 21,21 | 30 | 636 |
| 41 | Самовыравнивающая стяжка пола | кв.м | 21,21 | 423 | 8972 |
| 42 | Облицовка пола напольной плиткой | кв.м | 4,37 | 671 | 2932 |
| 43 | Облицовка пола ламинатом с использованием б/у материала | кв.м | 16,84 | 339 | 5709 |
| 44 | Устройство плинтуса с использованием б/у материала | п.м | 18,36 | 114 | 2093 |
| 45 | Установка порожков | шт. | 1 | 120 | 120 |
| 46 | Монтаж натяжной потолочной мембраны | кв.м | 21,21 | 437 | 9269 |
| 47 | Установка потолочного молдинга | п.м | 19,26 | 100 | 1926 |
| ВСЕГО ПО РАЗДЕЛУ (стоимость работ) | 113 475 | ||||
| Строительные рынки/магазины | Единица измерения | Цена | Средняя стоимость | Объем работ по объекту м2, пог/м | Расход | Кол-во в ед. изм. | Сумма | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Наливной пол | |||||||||
| «ОБИ» | мешок 25 кг | 336 | 327,7 | 60,51 | 1 кв.м./7кг. | 17 | 5570 | ||
| «Касторама РУС» | мешок 25 кг | 327 | |||||||
| «Леруа Мерлен» | мешок 25 кг | 320 | |||||||
| Плитка облицовочная для стен и полов 30х50 см | |||||||||
| «ОБИ» | кв.м. | 891 | 892,7 | 42,23 | 1 кв.м. | 43 | 38385 | ||
| «Касторама РУС» | кв.м. | 912 | |||||||
| «Леруа Мерлен» | кв.м. | 875 | |||||||
| Клей для плитки Юнис 2000 25 кг | |||||||||
| «ОБИ» | мешок 25 кг | 289 | 257,7 | 42,23 | 1,4кг/1кв.м. | 3 | 773 | ||
| «Касторама РУС» | мешок 25 кг | 218 | |||||||
| «Леруа Мерлен» | мешок 25 кг | 266 | |||||||
| Натяжное полотно | |||||||||
| «ОБИ» | кв.м. | 145 | 143,3 | 21,21 | 1 кв.м. | 22 | 3153 | ||
| «Касторама РУС» | кв.м. | 150 | |||||||
| «Леруа Мерлен» | кв.м. | 135 | |||||||
| Потолочный молдинг | |||||||||
| «ОБИ» | пог/м | 12 | 12,3 | 61,21 | 1 м | 62 | 761 | ||
| «Касторама РУС» | пог/м | 14 | |||||||
| «Леруа Мерлен» | пог/м | 10,8 | |||||||
| Металлическая крепежная планка для входной двери | |||||||||
| «ОБИ» | шт | 180 | 181,7 | 1,00 | 1 ед | 1 | 182 | ||
| «Касторама РУС» | шт | 165 | |||||||
| «Леруа Мерлен» | шт | 200 | |||||||
| Расходные материалы (ветошь, шпатель, кисти, валики, саморезы, инструменты и т.п.) 5% | 2441 | ||||||||
| Транспортные расходы 5% | 2441 | ||||||||
| ИТОГО ПО МАТЕРИАЛАМ | 53 706 | ||||||||
Примечание к таблице:
1. Стоимость работ и материалов указана в среднерыночных ценах на основе данных мониторинга рынка строительных услуг, проводимого экспертом.
2. Стоимость единицы объема работ учитывает НДС.
Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для ликвидации последствий некачественно произведенных строительно-монтажных (отделочных) работ, в рамках Договора участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года, на момент производства экспертизы, составляет 167 181 (сто шестьдесят семь тысяч сто восемьдесят один) рубль (в т.ч. НДС).
ВЫВОДЫ:
Вопрос №1: Имеются ли в квартире, расположенной по адресу: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, квартира №305, строительные недостатки, в том числе, соответствует ли качество отделки квартиры строительным нормам и правилам и условиям договора №ВДНХ-2(кв)-3/14/(2) от 26.09.2016г.?
Ответ: В квартире, расположенной по адресу: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, квартира №305, зафиксированы отклонения от требований строительных норм и правил СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)», ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия» и ТТК «Устройство натяжных потолков», являющиеся следствием некачественного выполнения строительно-монтажных (отделочных) работ условиям Договора участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года.
По результатам визуального-инструментального обследования, проведенного 01.11.2019г., на объекте: город Москва, Березовая аллея, дом №17, корпус №2, квартира №305, установлено некачественное выполнение отделочных работ застройщиком ПАО «Группа Компаний «ПИК» в соответствии с Договором участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года, а также отделочные работы не в полном объеме, а именно:
— визуально наблюдаются зазоры (щели) между ламинатным покрытием и плинтусом (в двух жилых комнатах, коридоре и кухне);
— отклонения поверхности покрытия пола от горизонтали более 2 мм;
— отсутствие по периметру потолочного молдинга;
— отклонения разности по толщине меж плиточных швов более +0,5 мм;
— уступы между смежными покрытиями плиток более 1 мм.;
— глухой звук при простукивании плиток;
— крепежная планка на коробке входной двери для сдвижного устройства (замка) имеет механические повреждения и срезы между отдельными отверстиями, а также вмятины и зазубрины;
— зафиксированы трещины на половой плитке (под унитазом);
— уровень пола в ванной комнате относительно коридора более 20 мм;
— отклонения от вертикали при проверке двухметровой контрольной рейкой более 4 мм.;
— замковое соединение ламината (наличие щелей) с зазором более 0,2 мм;
— провисание натяжного потолка.
Вопрос №2: При наличии недостатков определить причину их возникновения. Установить, возникли ли эти недостатки в результате некачественного выполнения застройщиком строительных работ или данные недостатки носят эксплуатационный характер?
Ответ: Выявленные отклонения от требований строительных норм и правил СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» являются следствием некачественного выполнения (не соблюдение технологии производства) строительно-монтажных (отделочных) работ и не является следствием эксплуатации.
Вопрос №3: Каковы способы устранения недостатков и стоимость работ и материалов необходимых для устранения недостатков работ (при их наличии)?
Ответ: Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для ликвидации последствий некачественно произведенных строительно-монтажных (отделочных) работ, в рамках Договора участия в долевом строительстве №ВДНХ-2(кв)-3/4/3(2) от 26.09.2016 года, на момент производства экспертизы, составляет 167 181 (сто шестьдесят семь тысяч сто восемьдесят один) рубль (в т.ч. НДС).
Эксперт
ООО «Стройэкспертиза» _____________________/Мусагитов Р.А.
Фототаблица визуально-инструментального обследования квартиры № 305
жилая комната площадью 12,21 кв.м.
жилая комната площадью 12,11 кв.м.
коридор площадью 7,21 кв.м.
ванная комната площадью 3,31 кв.м.
туалет площадью 1,15 кв.м.
кухня площадью 21,21 кв.м.
входная дверь
