Кейс · 2026

Фасад многоквартирного дома в Нахабино

Обследование фасада и парапетов переходных балконов, выбор технологии ремонта.

Тип: Кейс
Год: 2026
Город: рп. Нахабино, МО
Темы: фасады, жилой дом, кирпичная кладка
Фото: 22

Материал обезличен: ФИО, номера квартир, суммы, номера договоров и дел, телефоны и кадастровые номера скрыты. Фото без лиц, документов с данными и дипломов.

КраткоФасад многоквартирного дома в Нахабино

Техническое состояние фасадной стены и парапетов — аварийное: неполное заполнение швов, отсутствие крепежа и отливов. Локальная замена кирпичей бесполезна — нужен демонтаж парапетов.

Общие сведения

Экспертное Заключение №…

по результатам проведения обследования фасада с целью определения технического состояния и технологии ремонта в доме по адресу: МО, г. Красногорск, рп. Нахабино, ул. Новая лесная, д.9.

Заказ…: [организация скрыта]

Основание: Счет-договор № … от 07.09.2026г.

I. Вводная Часть2

1.Основание для проведения экспертизы3

Сведения о специалистах, производивших обследование4

4.Документы, предоставленные заказ…

5.Допущения и ограничения5

6.Перечень приборов и оборудования5

7.Термины и определения5

Ii. Исследовательская Часть.7

III. Выводы….………………..…………………………………………………………..…………13

Приложение 1……………………………………………………………………………………………….....14

Вводная часть

1.Основание для проведения экспертизы

[организация скрыта]

Объект

МО, г. Красногорск, рп. Нахабино, ул. Новая лесная, д.9.

Основание

задания на экспертизу

Счет-договор № … от 07.09.2026г.

Сведения об экспертном учреждении:

(ООО «Стройэкспертиза»)

Огрн 5147746417484

р/с 40702[телефон скрыт]1815

в Филиале «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в

кор/с 30101[телефон скрыт]0411

Цель и вопросы

Обследование фасада с целью определения технического состояния и технологии ремонта в доме по адресу: МО, г. Красногорск, рп. Нахабино, ул. Новая лесная, д.9.

Сведения о специалисте, производивших обследование

Сведения о профессиональной квалификации

[ФИО скрыто] Виктор Николаевич

Базовое образование:

Высшее инженерно-строительное.

Техническое образование:

СП 16.13330.2017 Стальные конструкции. Дата введения 2017-08-28

СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции

Федеральный закон Российской Федерации «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009г.

СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.

ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения.

ГОСТ 22690-2015 Бетоны. Определение прочности механическими методами неразрушающего контроля

Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов Вид документа: Приказ Главгосархстройнадзора России от 17.11.1993. Нормы, правила и нормативы органов государственного надзора

ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции

ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния

(введен в действие Приказом Росстандарта от 27.12.2012 N 1984-ст)

4.Допущения и ограничения

В процессе подготовки заключения эксперт исходил из достоверности полученной информации по объекту исследования, предоставленной Заказ…

Эксперт предполагает наличие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несёт ответственности ни за существование таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

Эксперт гарантирует сохранять конфиденциальность информации, полученной в процессе исследования, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Произведённый анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговорённых в данном отчёте допущений и ограничивающих условий и являются личными непредвзятыми профессиональным анализом, мнениями и выводами эксперта.

5.Перечень приборов и оборудования

6.Термины и определения

Диагностика - установление и изучение признаков, характеризующих состояние строительных конструкций зданий и сооружений для определения возможных отклонений и предотвращения нарушений нормального режима их эксплуатации.

Обследование - комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.

2.1.17 строительный объект: Строительное сооружение, здание, помещение, строительная конструкция, строительное изделие или основание.

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

2.1.13 строительная конструкция: Часть сооружения, выполняющая определенные функции несущих или ограждающих конструкций или являющаяся декоративным элементом.

2.1.14 строительное изделие: Изделие, предназначенное для применения в качестве элемента строительных конструкций сооружений.

2.1.15 строительное сооружение: Результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.

2.1.16 строительный материал: Материал, предназначенный для изготовления строительных объектов.

2.2.1 воздействия: Изменение температуры, влияние на строительный объект окружающей среды, действие ветра, осадка оснований, смещение опор, деградация свойств материалов во времени и другие эффекты, вызывающие изменение напряженно-деформированного состояния строительных конструкций.

2.2.2 конструктивная система: Совокупность взаимосвязанных строительных конструкций и основания.

2.2.5 нормативные характеристики физических свойств материалов: Значения физико-механических характеристик материалов, устанавливаемые в нормативных документах или технических условиях и контролируемые при их изготовлении, при строительстве и эксплуатации строительного объекта.

2.2.6 обеспеченность: Вероятность благоприятной реализации значения переменной случайной величины. Например, для нагрузок "обеспеченность" - вероятность не превышения заданного значения; для характеристик материалов "обеспеченность" - вероятность значений, меньших или равных заданным.

Категория технического состояния - степень эксплуатационной пригодности строительной конструкции или здания и сооружения в целом, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций.

Оценка технического состояния - установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.).

Исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Степень повреждения - установленная в процентном отношении доля потери проектной несущей способности строительной конструкцией.

Несущие конструкции - строительные конструкции, воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания.

Нормальная эксплуатация - эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями.

Дефекты

Дефект - отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение - неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Ii. Исследовательская Часть.

Визуальный осмотр объекта произведен при естественном и электрическом освещении специалистом ООО «Стройэкспертиза» [ФИО скрыто] Виктором Николаевичем.

Процедура исследования включала в себя несколько этапов:

 изучение и анализ документации, поступившей на исследование;

 проведение анализа имеющихся данных с установлением взаимосвязи отдельных факторов;

 визуальный осмотр;

 анализ результатов исследования с установлением технических характеристик объектов исследования;

 составление в соответствии с общепринятыми требованиями развернутого заключения специалистов, формулирование выводов.

В ходе визуального осмотра, специалистом определены конфигурация, размеры, положение в плане конструктивных элементов здания. Выявлены подлежащие анализу характеристики и признаки элементов объекта исследования, имеющие значение для правильного решения поставленного вопроса.

Объект

Объект экспертизы –жилое здание, расположенное по адресу: МО, г. Красногорск, рп. Нахабино, ул. Новая лесная, д.9.

Принт-скрин с Google-карты местоположение объекта экспертизы.

Ход обследования

Обследование фасада с целью определения технического состояния и технологии ремонта в доме по адресу: МО, г. Красногорск, рп. Нахабино, ул. Новая лесная, д.9.

Визуальное обследование фасадной стены, выполнено на основании: ГОСТ 31937—2024 "Правила обследования и мониторинга технического состояния" и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Согласно ГОСТ 31937—2024 "Правила обследования и мониторинга технического состояния":

5.1.9 Предварительное (визуальное) обследование проводят в целях предварительной оценки технического состояния строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, инженерного оборудования, средств связи по внешним признакам, определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования и уточнения программы работ. При этом проводят сплошное визуальное обследование строительных конструкций здания, систем инженерно-технического обеспечения, инженерного оборудования, средств связи (в зависимости от типа обследования технического состояния) и выявление дефектов (повреждений) по внешним признакам с необходимыми измерениями и их фиксацией. При предварительном (визуальном) обследовании выполняют проверку характерных деформаций несущих и ограждающих конструкций (прогибы, крены, неравномерные осадки и пр.). Для фиксации дефектов (повреждений) и предварительного определения общих деформаций конструкций допускается применение фотограмметрических методов обработки с построением ортофотопланов, в том числе на основании фотографий объекта, полученных аэрофотосъемкой, а также технологии лазерного сканирования.

5.1.10 Результатом проведения предварительного (визуального) обследования являются:

схемы и ведомости дефектов (повреждений) с фиксацией их мест, характера и параметров;
описания, фотографии дефектных участков;
результаты проверки наличия характерных деформаций здания (сооружения) и его отдельных строительных конструкций (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т. п.);
выявление аварийных участков (при наличии); - уточненная конструктивная схема здания (сооружения), включающая несущие конструкции по этажам и их расположение;
уточненная схема мест выработок, вскрытий, зондирования конструкций (при необходимости проведения инструментального (детального) обследования);
описание близлежащих участков территории, вертикальной планировки, организации отвода поверхностных вод;
оценка расположения здания (сооружения) в застройке с точки зрения подпора в дымовых, газовых, вентиляционных каналах;
предварительная оценка технического состояния строительных конструкций (см. приложения В—Д), систем инженерно-технического обеспечения, инженерного оборудования, средств связи (при необходимости), определяемая по степени повреждений и характерным признакам дефектов;
отчет по результатам предварительного (визуального) обследования [если отсутствует необходимость проведения детального (инструментального) обследования или техническим заданием и договором предусмотрено выполнение только предварительного (визуального) обследования].

5.1.11 В случае, если по результатам визуального обследования установлено нормативное или работоспособное техническое состояние строительных конструкций, и в случае, если зафиксированная картина дефектов (повреждений) позволяет выявить причины их происхождения и является достаточной для оценки технического состояния конструкций, то при условии, что результатов визуального обследования достаточно для решения поставленных задач, детальное (инструментальное) обследование допускается не проводить. В таких случаях отчет по результатам предварительного (визуального) обследования является окончательным.

5.3.2 Обследование каменных конструкций

5.3.2.1 При обследовании кладки устанавливают материал конструкций, а также наличие и характер дефектов, повреждений, деформаций (отклонения от вертикали, неравномерные осадки, выпучивания, выпоры, искривления, расслоения, трещины, участки деструкции кладки, отслоения наружного слоя кладки, облицовки или штукатурки; выпадение кирпичей, признаки капиллярного подсоса и др.).

5.3.5 Обследование фасадных конструкций

5.3.5.1 Техническое состояние фасадных конструкций определяют на основе анализа контролируемых параметров и характеристик, определяющего соответствие требованиям по механической безопасности, пожарной безопасности, долговечности, энергоэффективности.

5.3.5.2 Основные дефекты и повреждения конструкций, их влияние на техническое состояние определяют в зависимости от типа фасадных конструкций.

5.3.5.3 Дефектами и повреждениями следует считать параметры и характеристики конструкции и материалов с отклонениями от установленных требований в соответствующих стандартах и НД.

контроль наличия/отсутствия трещин в облицовочном штукатурном слое, лицевом слое из кирпича или штучных кладочных элементов;
контроль фактического расположения, наличия сколов, трещин в штучных элементах облицовочного слоя, смещения, нарушения линии горизонтальных и вертикальных швов между облицовочными элементами;
определение видов поверхностных повреждений облицовочного слоя и элементов крепления облицовочных элементов (каверны, раковины, пустоты, растрескивания, следы намокания и протечек на элементах облицовки, высолы, наличие коррозии и т. п.);
контроль наличия дефектов и повреждений, целостности элементов покрытия откосов, фартуков, отливов и других конструктивных элементов защиты внутренней полости (подоблицовочного пространства) от проникновения атмосферных осадков;
контроль наличия подвижных элементов с оценкой общей зыбкости конструкции.

5.3.5.6 При проведении обследования подоблицовочного пространства на участках вскрытий фасадных конструкций определяют общую конструктивную схему и проверяют:

состав и целостность узлов крепления подконструкций и элементов облицовочного слоя;
наличие и состояние анкерных креплений;
наличие следов коррозии и повреждений металлических элементов;
целостность заклепочных, болтовых соединений;
участки перекрытия деформационных швов в металлической подконструкции элементами облицовки;
техническое состояние теплоизоляционного слоя;
вид и техническое состояние облицовываемой конструкции (строительных конструкций, к которым осуществлено закрепление фасадных конструкций, облицовываемой поверхности).

5.3.6 Обследование элементов зданий и сооружений

Проведено сплошное визуальное обследование фасадной стены дома.

При осмотре определено следующее: фасадная стена и парапеты переходных балконов выполнены из облицовочного керамического пустотелого кирпича.

На кирпичной кладке фасадной стены и парапетов переходных балконов выявлены следующие дефекты:

разрушение лицевого слоя кладки в виде сколов, выбоин, шелушения кирпичей;
выветривание и эрозия растворных швов в следствии потери связности кладки из-за выкрашивания раствора;
расслоение кладки — нарушение связей между кирпичами и раствором,
отрыв парапетов ограждений переходных балконов от стены дома в следствии нарушения связей между кирпичной кладкой ограждений и фасадной стеной;
выпадение отдельных кирпичей в следствии значительного ослабления кладки из-за разрушения кирпича или растворных швов.
участки оголенной арматуры в растворных швах кладки;
частичная утрата кирпичной кладки парапетов;
разрушение балконных плит, оголение арматуры.

Фото визуального осмотра.

Талица №1. Определение технического состояния фасадной стены и парапетов проходных балконов.

Ход обследования

Результаты визуального осмотра Фактическое состояние (фото № 1-10)

Соответствие нормативно-технической документации

Отслоения наружного слоя кладки.

Наличие сколов, трещин в штучных элементах облицовочного слоя, каверны, раковины, пустоты

Разрушение лицевого слоя кладки в виде сколов, выбоин, шелушения кирпичей.

Выветривание и эрозия растворных швов парапетов переходных балконов.

Не соответствует

Наличие дефектов и повреждений, целостности элементов покрытия откосов, фартуков, отливов и других конструктивных элементов защиты внутренней полости (подоблицовочного пространства) от проникновения атмосферных осадков.

Отсутствие защитных отливов на парапетах переходных балконов.

Целостность крепления фасадных конструкций

Отрыв примыканий парапетов переходных балконов от стены дома.

Утрата целостности

Частичная утрата кирпичной кладки парапетов.

Отслоение защитного слоя бетона балконных плит

Разрушение балконных плит, оголение арматуры.

Вывод: фасадная стена и парапеты переходных балконов многоквартирного дома не соответствует нормативным требованиям ГОСТ. Стена и парапеты имеют видимые дефекты, свидетельствующие о нарушении целостности кирпичной кладки в следствии воздействия климатических условий: циклов замораживания и оттаивания воды в пустотах облицовочного кирпича и растворных швах.

Степень утраты целостности кирпичной кладки парапетов, по оценке специалиста, составляет 80-90 %.

Техническое состояние парапетов - аварийное*. Причиной появившихся повреждений является нарушение технологии кирпичной кладки: неполное заполнение швов раствором, отсутствие крепежных элементов в местах примыкания к фасадной стене, отсутствие защитных отливов.

*Категория технического состояния строительной конструкции или здания (сооружения) в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, и/или характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.

Учитывая значительную степень утраты целостности кирпичной кладки парапетов, специалист считает, что локальная замена отдельных кирпичей экономически невыгодна и невозможна без полного демонтажа конструкций парапетов, так как дальнейшее вмешательство может привести к одномоментному обрушению конструкции. Специалист считает целесообразным выполнить демонтаж существующей кладки парапетов с последующим монтажом новой.

Локальный ремонт поврежденных участков фасадной стены возможен методом вычинки – удалением дефектного кирпича и установки нового на ремонтный раствор с восстановлением швов.

Вывод на вопрос №1.

При обследовании фасада дома по адресу: МО, г. Красногорск, рп. Нахабино, ул. Новая лесная, д.9, выявлены многочисленные дефекты кирпичной кладки фасадной стены и парапетов переходных балконов.

Техническое состояние фасадной стены и парапетов проходных балконов - аварийное*. Причиной появившихся повреждений является нарушение технологии кирпичной кладки: неполное заполнение швов раствором, отсутствие крепежных элементов в местах примыкания к фасадной стене, отсутствие защитных отливов.

Специалист считает целесообразным выполнить: демонтаж существующей кладки парапетов с последующим монтажом новой и локальный ремонт поврежденных участков фасадной стены методом вычинки – удалением дефектного кирпича и установки нового на ремонтный раствор с восстановлением швов.

Согласно "Градостроительному кодексу Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2026), работы по демонтажу существующей кладки парапетов с последующим монтажом новой и ремонт кирпичной кладки фасадной стены относятся к капитальному ремонту объектов капитального строительства.

Специалист ООО «Стройэкспертиза» _______________ [ФИО скрыто]

азрешительные документы ООО «Стройэкспертиза»